第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

1、第三章第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容與步驟容與步驟一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的作用（一）為投資決策投資決策提供依據(jù)（二）作為資金籌措資金籌措的依據(jù)（三）作為編制設(shè)計編制設(shè)計的依據(jù)（四）作為有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)（五）作為申請建設(shè)執(zhí)照申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容內(nèi)容1、總論2、市場調(diào)研和需求分析3、開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析4、規(guī)劃設(shè)計方案5、項目的建設(shè)工期、進度控制和交付使用的初步安排6、投資估算7、資源供應(yīng)8、經(jīng)濟分析和財務(wù)評價 9、社會經(jīng)濟評

2、價10、結(jié)論三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分（一）機會研究（二）初步可行性研究（三）詳細可行性研究（四）項目評價四、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作程序（一）項目籌劃（二）市場調(diào)查與分析（三）優(yōu)化和選擇開發(fā)方案（四）方案評價（五）編制研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作程序房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作程序提出項目設(shè)想提出項目設(shè)想組織研究人員、制定研究計劃組織研究人員、制定研究計劃房地產(chǎn)市場需求情房地產(chǎn)市場需求情況調(diào)查況調(diào)查可供選擇的開發(fā)場地、可供選擇的開發(fā)場地、開發(fā)條件、環(huán)境調(diào)查開發(fā)條件、環(huán)境調(diào)查有關(guān)法規(guī)政策、有關(guān)法規(guī)政策、社會環(huán)境調(diào)查社會環(huán)境調(diào)查選擇開發(fā)場地選擇開發(fā)場地確定開發(fā)規(guī)模、性

3、質(zhì)、結(jié)構(gòu)、制定開發(fā)方案確定開發(fā)規(guī)模、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、制定開發(fā)方案征求有關(guān)部門對開發(fā)方案的意見征求有關(guān)部門對開發(fā)方案的意見財務(wù)分析（包括敏感性分析、風險分析）財務(wù)分析（包括敏感性分析、風險分析）社會經(jīng)濟評價社會經(jīng)濟評價編制可行性研究報告編制可行性研究報告決決 策策前提前提研究擬開發(fā)項目的必研究擬開發(fā)項目的必要性和現(xiàn)實性要性和現(xiàn)實性基礎(chǔ)基礎(chǔ)制定多個方案、選擇最制定多個方案、選擇最優(yōu)方案，研究技術(shù)上的優(yōu)方案，研究技術(shù)上的可能性可能性核心核心研究經(jīng)濟上的合理性研究經(jīng)濟上的合理性結(jié)論結(jié)論得出結(jié)論與建議得出結(jié)論與建議第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析（一）內(nèi)部影響因素認

4、真分析自己的特點，準確把握自己的競爭優(yōu)勢。（二）外部因素辨別外部環(huán)境變化可能給自己帶來的機會或不利影響1、宏觀因素（1）人口（2）經(jīng)濟（3）政策法規(guī)（4）信息（5）社會文化2、微觀因素（1）地段位置與技術(shù)因素（2）基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施（3）鄰里影響（4）規(guī)劃控制二、市場調(diào)查（一）市場調(diào)查的實施步驟1、明確目標，即確定研究對象的類別和范圍，明確需解決的問題2、制定研究計劃3、組織實施計劃4、分析和處理信息5、提出研究報告（二）市場調(diào)查 研究計劃1、確定所需要的信息2、確定信息來源3、確定收集資料的途徑和方法4、抽樣設(shè)計5、市場調(diào)查的時間安排及費用預(yù)算（三）市場調(diào)查的內(nèi)容1、環(huán)境調(diào)查2、房地產(chǎn)的供需

5、情況調(diào)查3、開發(fā)場地的調(diào)查三、市場機會的把握（一）市場需求的測量與預(yù)測（二）識別細分市場和選擇目標市場1、市場細分2、對細分市場的評估和選擇3、開發(fā)項目的市場定位（三）制定項目的開發(fā)方案1、開發(fā)目標2、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模3、進入市場時間四、幾種典型的房地產(chǎn)開發(fā)需求分析四、幾種典型的房地產(chǎn)開發(fā)需求分析（一）住宅開發(fā)的需求分析1、分析住宅需求者的區(qū)位偏好（1）在學(xué)型家庭（2）購物、交際型居民（3）工作時間特殊型居民（4）高收入居民2、分析地區(qū)住宅市場的范圍和特征（1）地區(qū)市場的范圍（2）地區(qū)住宅市場的特征（二）商業(yè)用房開發(fā)的需求分析1、市場范圍的確定2、總購買力分析3、供給分析（三）辦公用房開發(fā)的

6、需求分析（三）辦公用房開發(fā)的需求分析1、需求空間2、供給分析（四）工業(yè)廠房開發(fā)的需求分析廠址選擇需考慮其成本因素和非成本因素。成本因素包括：取得生產(chǎn)原料的成本、將原料轉(zhuǎn)換成產(chǎn)品的成本、將產(chǎn)品運送到市場銷售的運輸成本；非成本因素包括：地方勞動力素質(zhì)及勞動供給情況、城市政府對該工業(yè)生產(chǎn)的態(tài)度、該工業(yè)對環(huán)境的影響程度。通常是在上述因素綜合作用下，選擇生產(chǎn)經(jīng)營成本為最小的廠址。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用測算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算的種類（一）投資估算在可研階段（二）設(shè)計概算在初步設(shè)計或技術(shù)設(shè)計階段對項目的造價測算稱為設(shè)計概算（三）施工圖預(yù)算在施工圖設(shè)計階段對項目造價測

7、算稱為施工圖預(yù)算（四）工程結(jié)算指工程施工承包單位將已完成的工程按規(guī)定向開發(fā)企業(yè)（業(yè)主）辦理結(jié)算工程款，取得收入，用以補償施工過程中的資金耗費，確定施工盈虧而編制的技術(shù)經(jīng)濟文件。（五）竣工決算在開發(fā)工程竣工驗收階段，對項目從籌建到竣工使用的全部投資費用的技術(shù)經(jīng)濟文件。其中“交付使用財產(chǎn)總表”和“交付使用財產(chǎn)明細表”作為財產(chǎn)交接的依據(jù)。. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用測算與開發(fā)階段之間的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用測算與開發(fā)階段之間的關(guān)系可行性研究設(shè)計任務(wù)書設(shè)計施工施工驗收投資估算概算修正概算施工圖預(yù)算工程結(jié)算竣工決算初步設(shè)計技術(shù)設(shè)計施工圖設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算的作用二、房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算的作用（

8、一）為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)（二）作為研究工程造價合理性的手段（三）作為選擇最優(yōu)設(shè)計方案的重要控制條件（四）作為項目建設(shè)實施工程中投資控制的依據(jù)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成三、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成（一）土地費用（二）前期工程費（三）建筑安裝工程費（四）基礎(chǔ)設(shè)施費（五）公共配套設(shè)施費（六）開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理費（七）其他代收費用（八）建設(shè)期貸款利息（九）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅四、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的方法四、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的方法（一）投資估算的依據(jù)1、開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、占地面積、地價2、設(shè)計方案、圖紙3、主要設(shè)備、材料及其預(yù)算價格表4、同類型項目的投資資料5、資金來源、貸款利率6、有

9、關(guān)政策和規(guī)定（二）估算方法1、面積法對于建安工程，先求出建筑物的總建筑面積Q，然后參照最近竣工的同類建筑物，確定每平方米建筑面積的造價C，建筑物的可能總造價： P=CQ當建筑物不同部分的施工方法或其裝修質(zhì)量有重大差異時，則：P=iniiQC12 2、單元法、單元法根據(jù)建筑物能容納的人數(shù)或設(shè)施單元數(shù)及每個單元的造價等資料來估算建筑工程的總造價。其計算公式為： P=CL式中P建筑物的可能總造價；L建筑物的單元數(shù)，如影劇院座位數(shù)、中小學(xué)的班數(shù)、醫(yī)院住院部的床位數(shù)、旅館客戶床位數(shù)等；C建筑物每個單元的造價。3、概算指標法概算指標是一種表示建筑工程造價的綜合性很強的經(jīng)濟指標，一般依據(jù)近期的設(shè)計標準，按各

10、類工程、各種結(jié)構(gòu)的通用設(shè)計或者代表性的設(shè)計資料和現(xiàn)行的概算定額等資料編制而成。4 4、分項造價估算法、分項造價估算法這是一種估算開發(fā)項目總投資的常用方法，具體作法是按開發(fā)項目投資費用的構(gòu)成，分別估算各分項的投資，然后匯總，從而估算出開發(fā)項目的總投資。5、分項造價比較法以近期竣工的同類建筑工程的分項造價為估算基礎(chǔ)，各分項造價用單位建筑面積表示，各分項單位建筑面積造價之和為該工程單位建筑面積的造價。（三）某綜合樓投資估算實例（三）某綜合樓投資估算實例某房地產(chǎn)發(fā)展公司擬在舊城區(qū)開發(fā)綜合樓，該場地位于市中心，現(xiàn)狀建筑布局混亂，建筑密度大，拆遷面積大，涉及的戶數(shù)多，該開發(fā)項目的投資估算如下：1、估算依據(jù)

11、1）規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設(shè)計要點及規(guī)劃設(shè)計院提出的初步方案。2）用地現(xiàn)狀的調(diào)查資料3）國家及地方政府有關(guān)政策和法規(guī)2、開發(fā)規(guī)模1）建設(shè)用地。規(guī)劃控制紅線內(nèi)占地面積為0.52公頃，退讓臨街道路的面積為0.17公頃，實際可用規(guī)劃用地為0.35公頃。2）規(guī)劃總建筑面積為23900平方米，其中，商場2100平方米；高層住宅13300平方米；多層住宅8500平方米。3）建筑密度：54.6%。4）容積率：6.83、拆遷情況及還建安置計劃1）規(guī)劃范圍內(nèi)拆遷的基本情況如下表：2）還建安置計劃。根據(jù)規(guī)劃要求及實際調(diào)查情況，就地安置拆遷戶。由下表可知，拆遷總建筑面積約為4800平方米，根據(jù)測算，還建總建筑面積須

12、擴大1.3倍，即： 還建總建筑面積=48001.3=6240平方米將規(guī)劃建設(shè)的多層住宅用于安置拆遷戶，則還建后，多層住宅建筑面積還余： 85006240=2260平方米 拆遷的基本情況房屋產(chǎn)權(quán)房屋類型棟數(shù)建筑面積（m2）使用面積（m2）戶數(shù)（戶）人口（人）直管房居住81286122534120自管房居住81466139656111私產(chǎn)居住272034189727159合計4347864518117390 某綜合樓投資估算匯總表序號項目投資（萬元）備注土地費用.19包括土地使用權(quán)出讓金及拆遷安置補償費等前期工程費49.63包括勘測費、劃紅線費、規(guī)劃設(shè)計及評審費用建筑安裝工程費2836.00小區(qū)配

13、套工程費191.20管理費153.84計貸款利息484.60按計不可預(yù)見費153.84專項費用138.6城市設(shè)施配套和教育設(shè)施配套等合計第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標分為靜態(tài)評價和動態(tài)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價靜態(tài)評價投資利潤率投資回收期借款償還期動態(tài)評價凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期（一）投資利潤率指項目達到設(shè)計生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤總額（或平均的利潤總額）與項目總投資之比，即開發(fā)項目單位投資額所發(fā)生的贏利額，反映了開發(fā)資金在循環(huán)過程中增值的速度。其公式為：投資利潤率= 100%（二）投資回收期指以項目的年凈收益來

14、補償投資所需的期限，是反映項目投資回收能力的重要指標。投資回收期自建設(shè)開始年算起，也可自建成后開始經(jīng)營年算起。靜態(tài)投資回收期的表達式為： 項目總投資潤總額年利潤總額或年平均利PtttCOCI10)( CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量（CI-CO）t第t年的凈現(xiàn)金流量 Pt 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期= -1+當考慮資金時間因素時，可按下式計算動態(tài)投資回收期：動態(tài)投資回收期= -1+當年凈現(xiàn)金流量對值上年累計凈現(xiàn)金流量絕累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值 年份數(shù)累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值年份數(shù)當年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值值的絕對值上年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)（三）借款償還期以項目投產(chǎn)后可用于還款的資金償還固定資產(chǎn)投資

15、國內(nèi)借款本金和建設(shè)期利息所需的期限（不包括已用自有資金支付的建設(shè)期利息和生產(chǎn)經(jīng)營期應(yīng)付利息，生產(chǎn)經(jīng)營期利息列于總成本費用的財務(wù)費用） Id=Id固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款本金和建設(shè)期利息之和；Pd從借款開始年計算的固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期；Rt從第t年用于還款的資金，包括：可用于還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。借款償還期可由資金來源與運用表及國內(nèi)借款還本付息計算表直接計算其公式為：借款償還期= -開始借款年份+當借款償還期達到貸款機構(gòu)的要求期限時，即認為項目具有清償能力。PdttR1借款償還后開始出現(xiàn)贏余年份數(shù) 當 年 償 還 借 款 額 當年可用還款資金額 （四）凈現(xiàn)值是反映項目在計算期內(nèi)

16、獲利能力的動態(tài)指標，是指按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映項目在計算期內(nèi)獲利能力。其計算公式為： NPV= NPV凈現(xiàn)值； ic貼現(xiàn)率 ； t年限； n項目的計算期。可以通過現(xiàn)金流量表計算求得。當 NPV0時，表明該項目獲利能力達到或超過貼現(xiàn)率要求的投資收益水平，應(yīng)認為該項目在經(jīng)濟上是可取的；反之，則不可取。 nttctiCOCI1)1（）（二、財務(wù)評價基本報表（一）現(xiàn)金流量表反映項目計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和流出，用以計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，分析項目財務(wù)贏利能力。現(xiàn)金流量表分為全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表。1、全部投資

17、現(xiàn)金流量表從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源來考察項目贏利能力，該表設(shè)定全部投資均為自有資金。 基本報表基本報表1.1現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表（全部投資）（單位：萬元）序號 年份 項目名稱12n合計1現(xiàn)金流入1.1銷售（營業(yè)收入）1.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收流動資金2現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資（含投資方向調(diào)節(jié)稅）2.2流動資金2.3經(jīng)營成本（不含折舊和借款利息）2.4銷售稅金及附加2.5所得稅3凈現(xiàn)金流量（1-2）4累計凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.5）6所得稅前累計凈現(xiàn)金流量 所得稅前 所得稅后 計算指標：財務(wù)內(nèi)部收益率： 財務(wù)凈現(xiàn)值： 投資回收期：2、自有資金現(xiàn)金流量表、自有資金現(xiàn)

18、金流量表 基本報表基本報表1.2 現(xiàn)金流量表（自有資金）（單位：萬元（自有資金）（單位：萬元）從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出。 序號 年份 項目名稱12n合計1現(xiàn)金流入1.1銷售（營業(yè)）收入1.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收流動資金2現(xiàn)金流出2.1自有資金2.2借款本金償還2.3借款利息支付2.4經(jīng)營成本2.5銷售稅金及附加2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量（1-2） 所得稅前 所得稅后 計算指標：財務(wù)內(nèi)部收益率： 財務(wù)凈現(xiàn)值： （二）損益表（二）損益表反映項目計算期內(nèi)各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率指標。 基本報表基本報表

19、2 損益表損益表 （單位：萬元）（單位：萬元） 序號 年份 項目名稱12n合計1銷售（營業(yè)收入）2銷售稅金及附加3總成本費用4利潤總額（1-2-3）5所得稅6稅后利潤（4-5）77.17.27.3可供分配利潤贏余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤累計未分配利潤第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資的風險分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的風險分析一、主要風險因素（一）市場風險房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所引起的風險稱為市場風險。1、由于宏觀經(jīng)濟的影響以及購買力等原因，使房地產(chǎn)難以形成有效需求；2、房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生大幅度波動而給投資者帶來的風險；3、開發(fā)房地產(chǎn)所涉及的主要資源的價格（如勞動力工資、主要建筑材料和設(shè)備費等）的上漲所引起

20、的建造成本的增加。（二）經(jīng)營風險因經(jīng)營上的失誤導(dǎo)致?lián)p失的可能性稱為經(jīng)營風險。包括以下幾種情況：1、由于得不到充分的準確的市場信息，錯誤的選擇投資地區(qū)和時機而造成經(jīng)營決策失誤；2、由于投資者不熟悉有關(guān)房地產(chǎn)眾多政策、法律、法規(guī)而造成的投資失敗；3、企業(yè)管理水平和工作效率低下所導(dǎo)致的損失；4、由于周圍環(huán)境因素發(fā)生變化而使原來計劃落空而造成的損失。（三）利率風險由于利率的變動影響投資者收益的可能性稱為利率風險。表現(xiàn)為：1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本的影響。2、對居民購買能力的影響。（四）政策風險由于國家或地方的政策變化而給投資者帶來的可能性稱為政策風險。產(chǎn)業(yè)政策主要是政府對產(chǎn)業(yè)投資活動的管理、制約和導(dǎo)

21、向，這在很大程度上影響到房地產(chǎn)投資的對象和獲利情況；金融政策的變化，會影響到房地產(chǎn)開發(fā)融資成本；房地產(chǎn)管理政策則涉及到土地或房產(chǎn)的獲得方式、城市規(guī)劃設(shè)計、房地產(chǎn)交易成本等。（五）其他風險包括失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。二、風險分析的方法（一）敏感性分析分析和預(yù)測開發(fā)項目的不確定性因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟效果的主要指標影響的敏感程度。分為單因素分析和多因素分析分析，前者考慮一個因素變化的影響，后者則考慮多個因素綜合作用的影響。（二）概率分析根據(jù)各種影響因素的概率分布，來分析開發(fā)項目在風險條件下獲利的可能性大小。概率分析主要有兩種方法：解析法和模擬法。解析法主要用于解決一些

22、比較簡單的風險決策問題，這類問題一般只有一個或極少幾個隨機變量。當有多個隨機變量時，則需采用模擬法求解。常見的模擬法是蒙特卡羅法，是用隨機抽樣的方法抽取一組滿足輸入變量的概率分布特征的數(shù)值，輸入這組變量計算項目評價指標，通過多次抽樣計算，可獲得評價指標的概率分布、期望值、方差、標準差等特征值，從而估計開發(fā)項目投資所承擔的風險。其分析步驟如下：1、選取隨機變量（輸入變量）；2、確定隨機變量的概率分布；3、為各隨機變量抽取隨機數(shù)；4、將抽得的隨機數(shù)轉(zhuǎn)化為各輸入變量的抽樣值；5、將抽樣值構(gòu)成一組項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；6、根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計算出一種隨機狀況下的評價指標值；7、重復(fù)上述過程，進行反復(fù)多次模擬，得

23、出多組評價指標值；8、整理模擬結(jié)果所得評價指標值、方差、標準差、概率分布及累計概率分布，繪制累計概率圖，同時檢驗?zāi)M次數(shù)是否滿足預(yù)定的精度要求。根據(jù)上述結(jié)果，分析各隨機變量對項目收益的影響。在這些步驟中，比較關(guān)鍵的是確定隨機變量及其概率分布，隨機數(shù)的產(chǎn)生等。1、確定隨機變量及其概率分布隨機變量的選取，一般可通過敏感性分析來獲得。確定變量概率分布取值的方法是在這個變量過去長期的歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用統(tǒng)計的方法求得；當這些變量過去積累的數(shù)據(jù)不多時，可采取主觀概率法，如可運用德爾菲法或直接請有經(jīng)驗的專家來確定變量的概率分布。2、模擬試驗在模擬試驗中，較為關(guān)鍵的是隨機數(shù)的產(chǎn)生。隨機數(shù)的產(chǎn)生首先要有一個

24、均勻隨機數(shù)發(fā)生器，在計算機上都有專門的隨機函數(shù)，用來產(chǎn)生0，1之間的均勻隨機數(shù)，對這些隨機數(shù)進行一定的轉(zhuǎn)換（稱逆轉(zhuǎn)換）即可獲得所要求的隨機變量的抽樣值。隨機變量一般服從正態(tài)分布、三角分布、離散分布、矩形分布等概率分布類型。n 當隨機變量X服從于N（，2）正態(tài)分布時，可采用如下公式進行轉(zhuǎn)換：X= +（ 6）式中，Ri分布在0，1之間的均勻隨機數(shù)。，這種情況是采用12個均勻隨機數(shù)進行逆轉(zhuǎn)換得到的。121iiR當隨機變量X服從于離散分布時，則可畫出其相應(yīng)的累計概率分布圖，通過作圖或?qū)φ盏饶孓D(zhuǎn)換容易求出相應(yīng)的X值。當?shù)玫叫枰母鱾€隨機變量的一組值后，實際上也就確定了一種開發(fā)狀態(tài)或?qū)嵤┓桨福ㄟ^計算，便可得到該隨機狀態(tài)下的評價指標值。例：某項目的投資收益測算中，對收益的影響變量及相應(yīng)的變化和概率如下：變量變化范圍相應(yīng)概率（%）累計概率（%）銷售價格（年增長率）01515320355407572095105100建造成本（年上漲率）51010625357.540758.52095105100貸款年利率12551320251440651525901610100變量變化范圍相應(yīng)概率（%）累計概率（%）工期15個月202018個月507021個月2