物業(yè)組織管控

1、標(biāo)桿物業(yè)組織管控與組織架構(gòu)設(shè)計(jì)1. 1.標(biāo)桿物業(yè)組織管控設(shè)計(jì)標(biāo)桿物業(yè)組織管控設(shè)計(jì)17組織結(jié)構(gòu)權(quán)責(zé)體系 戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理 戰(zhàn)略規(guī)劃組織管控體系組織管控體系管控模式流程體系會(huì)議體系 OA管理計(jì)劃管理品質(zhì)管理運(yùn)營(yíng)管理體系運(yùn)營(yíng)管理體系計(jì)劃體系從哪管管什么基于對(duì)戰(zhàn)略或公司定位的理解分析,建立有效的組織管控模式,匹配的組織結(jié)構(gòu),以及賴以運(yùn)作的授權(quán)體系,管3P.如何管基于物業(yè)管理價(jià)值鏈的流程管理體系的梳理完善與優(yōu)化,以期達(dá)到規(guī)范化,精細(xì)化的管理效果解讀和分析公司戰(zhàn)略定位與戰(zhàn)略規(guī)劃績(jī)效管理體系績(jī)效管理體系效果如何通過績(jī)效管理，促進(jìn)不斷改善，激發(fā)員工的潛力，促進(jìn)管控和流程體系的執(zhí)行。1. 1. 物業(yè)管理體系管理

2、思路物業(yè)管理體系管理思路物業(yè)企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)有責(zé)有序有效高效戰(zhàn)略與品牌梳理組織管控（含本地、異地）運(yùn)營(yíng)/流程體系薪酬績(jī)效體系-方向-系統(tǒng)性-有序性-有效性1234卓越的組織運(yùn)營(yíng)管理體系2. 2. 以戰(zhàn)略管理為導(dǎo)向、以流程管理為載體、以組織管控以戰(zhàn)略管理為導(dǎo)向、以流程管理為載體、以組織管控為平臺(tái)、以培訓(xùn)為保障、以績(jī)效和薪酬激勵(lì)管理為機(jī)制為平臺(tái)、以培訓(xùn)為保障、以績(jī)效和薪酬激勵(lì)管理為機(jī)制總部的核心職能管理目標(biāo)總部與下屬分公司的關(guān)系適用范圍投資管控型投資管控型戰(zhàn)略管控型戰(zhàn)略管控型運(yùn)營(yíng)管控型運(yùn)營(yíng)管控型分權(quán)以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和核，總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門。以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核，總部一般無(wú)具體業(yè)務(wù)管理部門。通過總

3、部業(yè)務(wù)管理部門對(duì)下屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理。投資回報(bào)；通過投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來(lái)追求公司價(jià)值最大化。公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展；投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)；戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。各子公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一優(yōu)化；公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)；對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制管理。財(cái)務(wù)控制；法律；企業(yè)并購(gòu)。財(cái)務(wù)控制；戰(zhàn)略規(guī)劃與控制；人力資源。財(cái)務(wù)控制/戰(zhàn)略；品質(zhì)管理；流程體系；前期介入；人力資源。集權(quán)多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)作相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的發(fā)展單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)作，但有地域局限性3. 3. 常見的組織管控模式常見的組織管控模式6戰(zhàn)略管理業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控投資及資本運(yùn)作n戰(zhàn)略規(guī)劃研究n年度戰(zhàn)略目標(biāo) -經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及分解

4、 -投資目標(biāo) -重要戰(zhàn)略措施 -股東關(guān)注的其他事項(xiàng)n計(jì)劃管理n預(yù)算管理n執(zhí)行監(jiān)控和評(píng)估n市場(chǎng)調(diào)研n物業(yè)策劃n早期介入n物管接受n入伙管理n品質(zhì)管理n經(jīng)營(yíng)管理n設(shè)備管理n系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制n違規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 -財(cái)務(wù)資金審計(jì) -工程審計(jì) -經(jīng)營(yíng)人員審計(jì)n投資及資本運(yùn)作策略 -方向/規(guī)模/方式 -投資計(jì)劃n資本運(yùn)作 -銀行信貸/IPO/增發(fā)/債券/等n項(xiàng)目投資實(shí)施n投資者關(guān)系管理n執(zhí)行上市公司規(guī)范要求綜合管理職能n財(cái)務(wù)核算管理n資金運(yùn)作及管理n人力資源管理n行政體系管理n品牌管理n流程體系管理n信息化管理n公共關(guān)系管理n法務(wù)管理n集團(tuán)管理職能框架逐步傾向于總部強(qiáng)管控總部管控漸強(qiáng)投資管控型戰(zhàn)略管控型運(yùn)營(yíng)管控

5、型4. 4. 房地產(chǎn)管控集中差異在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域房地產(chǎn)管控集中差異在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域7管控模式選擇1.組織的戰(zhàn)略專業(yè)/多樣化穩(wěn)健/快速規(guī)模化4.子公司核心能力專業(yè)能力強(qiáng)弱管理能力強(qiáng)弱5.項(xiàng)目規(guī)模多項(xiàng)目大規(guī)模小項(xiàng)目小規(guī)模6.地理位置區(qū)域內(nèi)跨區(qū)域3.組織發(fā)展階段創(chuàng)業(yè)階段成長(zhǎng)階段成熟階段2.產(chǎn)業(yè)相關(guān)性 不相關(guān)產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)單一產(chǎn)業(yè)5. 5. 組織管控選擇的六要素組織管控選擇的六要素6. 6. 招商局物業(yè)管理集團(tuán)與城市公司管理模式招商局物業(yè)管理集團(tuán)與城市公司管理模式7. 7. 金地物業(yè)管理集團(tuán)與城市公司管理模式金地物業(yè)管理集團(tuán)與城市公司管理模式物業(yè)公司總經(jīng)理物業(yè)公司副總經(jīng)理（缺）各管理處主任副主任（缺）財(cái)務(wù)部

6、經(jīng)理副經(jīng)理（缺）經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理（缺）副經(jīng)理（缺）行政部經(jīng)理副經(jīng)理（缺）客戶服務(wù)中心主管工程部主管保安部主管保潔部主管綠化部主管管理組主管會(huì)計(jì)組主管收費(fèi)組主管招商主管會(huì)所主管社區(qū)文化主管品質(zhì)保障組主管行政事務(wù)組主管人力資源組主管客戶服務(wù)主辦文員兼客戶服務(wù)主辦收費(fèi)員兼客戶服務(wù)主辦維修班長(zhǎng)班長(zhǎng)班長(zhǎng)班長(zhǎng)管理會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)出納商業(yè)主辦各會(huì)所領(lǐng)班社區(qū)活動(dòng)主辦工程專業(yè)主管保安專業(yè)主管保潔專業(yè)主管綠化專業(yè)主管客服專業(yè)主管行政主辦宣傳主辦資料管理員兼文員人力資源主辦培訓(xùn)主辦各管理處庫(kù)房庫(kù)管員會(huì)所員工維修員保安員保潔員綠化員8. 8. 龍湖物業(yè)組織架構(gòu)龍湖物業(yè)組織架構(gòu)9. 9. 星河物業(yè)集團(tuán)與城市公司管理模式星河物業(yè)集

7、團(tuán)與城市公司管理模式10. 10. 招商局物業(yè)北京公司組織架構(gòu)招商局物業(yè)北京公司組織架構(gòu)注：本結(jié)構(gòu)圖按照直線職能制的組織結(jié)構(gòu)形式和招商物業(yè)組織架構(gòu)管理辦法規(guī)定的原則繪制；其中：實(shí)線表示行政隸屬關(guān)系；虛線表示職能指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)關(guān)系；點(diǎn)劃線表示專業(yè)服務(wù)關(guān)系。項(xiàng)目公司管理型矩陣管理型職能管理型項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)工程類 型人事財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)品質(zhì)職責(zé)分工人事財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)品質(zhì)項(xiàng)目部 項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)管理 項(xiàng)目公司成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)實(shí)施條件 項(xiàng)目數(shù)量少，特

8、定區(qū)域經(jīng)營(yíng) 客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) 公司有專業(yè)技能提升要求項(xiàng)目公司人事財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)品質(zhì) 項(xiàng)目公司成為區(qū)域開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化大的多項(xiàng)目管理 前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度項(xiàng)目部缺點(diǎn) 職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意3.13.23.311. 11. 單體公司對(duì)項(xiàng)目的管理方式單體公司對(duì)項(xiàng)目的管理方式

9、14類 型職能管理型矩陣式管理型開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部 下派專業(yè)人員在專業(yè)職能上更多依靠專業(yè)部門 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn) 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 單項(xiàng)目或多項(xiàng)目 良好的團(tuán)隊(duì)意識(shí) 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享 公司有專業(yè)技能提升要求項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司成為項(xiàng)目工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 少項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強(qiáng)項(xiàng)目部缺點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 提高運(yùn)作效率類 型弱矩陣（強(qiáng)職能）矩陣式管理型職責(zé)分工人事財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)品質(zhì)項(xiàng)目部 通常項(xiàng)目經(jīng)理更多的履行業(yè)務(wù)管理職能 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，

10、職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn) 效率降低 實(shí)施條件 強(qiáng)矩陣（弱職能） 專業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)弱項(xiàng)目部缺點(diǎn) 發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目部項(xiàng)目部財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)項(xiàng)目部項(xiàng)目部設(shè)計(jì)人事設(shè)計(jì)品質(zhì)開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目部項(xiàng)目部人事財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)品質(zhì)項(xiàng)目部項(xiàng)目部12. 12. 項(xiàng)目矩陣管理方式詳述項(xiàng)目矩陣管理方式詳述13. 13. 星河物業(yè)分公司與項(xiàng)目管理之間管理模式星河物業(yè)分公司與項(xiàng)目管理之間管理模式本結(jié)構(gòu)圖按照直線職能制的組織結(jié)構(gòu)形式和招商物業(yè)組織架構(gòu)管理辦法規(guī)定的原則繪制；其中：實(shí)線表示行政隸屬關(guān)系；虛線表示職能指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)關(guān)系；點(diǎn)劃線表示專業(yè)服務(wù)關(guān)系。雙線框表示外包關(guān)系。公司外審范圍：公司領(lǐng)導(dǎo)，本部各部門，新時(shí)代

11、、海月花園物管中心。14. 14. 招商局物業(yè)深圳公司組織架構(gòu)招商局物業(yè)深圳公司組織架構(gòu)171.項(xiàng)目公司制一般是異地項(xiàng)目，本地大項(xiàng)目，或者是寫字樓等項(xiàng)目。矩陣制為本地項(xiàng)目；2.項(xiàng)目公司制內(nèi)部職能齊備，管理體系完全，里面設(shè)置部門，矩陣制職能不齊備，里面沒有部門，設(shè)立不同小組；3.項(xiàng)目公司制的負(fù)責(zé)人稱為總經(jīng)理，矩陣制稱為經(jīng)理；4.項(xiàng)目公司制負(fù)責(zé)人在公司層面職級(jí)比較高，可能是副總職級(jí)，而項(xiàng)目負(fù)責(zé)人職位較低，與部門經(jīng)理平級(jí)。15. 15. 項(xiàng)目公司制與矩陣制區(qū)別項(xiàng)目公司制與矩陣制區(qū)別181.職能制的公司與公司合一，即物業(yè)公司只有一個(gè)項(xiàng)目或者存在“1拖N”現(xiàn)象；2.采取矩陣制的企業(yè)，一般公司至少有三個(gè)項(xiàng)

12、目以上，且均在本地；3.職能制沒有項(xiàng)目經(jīng)理，公司經(jīng)理兼項(xiàng)目經(jīng)理，而矩陣制存在項(xiàng)目經(jīng)理；4.職能制在公司發(fā)展初步階段，矩陣制為較為高級(jí)階段。16. 16. 矩陣制與職能制區(qū)別矩陣制與職能制區(qū)別191.弱矩陣的項(xiàng)目對(duì)公司派駐的人事、財(cái)務(wù)和品質(zhì)具有完全考核權(quán)，公司無(wú)權(quán)干涉，公司職能部門職能在業(yè)務(wù)方面進(jìn)行指導(dǎo)；2.強(qiáng)矩陣的項(xiàng)目對(duì)公司派駐的人事、財(cái)務(wù)和品質(zhì)沒有考核權(quán)，項(xiàng)目無(wú)權(quán)干涉。3.平衡矩陣居于兩者之間；17. 17. 強(qiáng)矩陣制與弱矩陣制區(qū)別強(qiáng)矩陣制與弱矩陣制區(qū)別18. 18. 招商局深圳招商物業(yè)錦緞之濱服務(wù)中心組織架構(gòu)招商局深圳招商物業(yè)錦緞之濱服務(wù)中心組織架構(gòu)2. 2.管控邊界與權(quán)責(zé)體系設(shè)計(jì)管控邊界

13、與權(quán)責(zé)體系設(shè)計(jì)-大邊界：基于管控設(shè)計(jì)原則,劃分管控邊界 公司之間（單元邊界）-小邊界：基于邊界進(jìn)行職能細(xì)分 部門之間（職能邊界）-微邊界：基于流程關(guān)鍵活動(dòng)邊界細(xì)分 崗位之間（活動(dòng)邊界）1. 1. 責(zé)權(quán)體系設(shè)計(jì)的三步法責(zé)權(quán)體系設(shè)計(jì)的三步法-大邊界：基于管控設(shè)計(jì)原則,劃分管控邊界 公司之間（單元邊界）2. 2.大邊界：基于管控設(shè)計(jì)原則大邊界：基于管控設(shè)計(jì)原則, ,劃分管控邊界劃分管控邊界 3. 3.微邊界：基于流程關(guān)鍵活動(dòng)邊界細(xì)分微邊界：基于流程關(guān)鍵活動(dòng)邊界細(xì)分 -小邊界：基于邊界進(jìn)行職能細(xì)分 部門之間（職能邊界）4. 4.微邊界：基于流程關(guān)鍵活動(dòng)邊界細(xì)分微邊界：基于流程關(guān)鍵活動(dòng)邊界細(xì)分 -微邊界：基于流程關(guān)鍵活動(dòng)邊界細(xì)分 崗位之間（活動(dòng)邊界）3. 3.組織架構(gòu)設(shè)計(jì)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)27 戰(zhàn)略導(dǎo)向1.考慮組織管控2.在什么區(qū)域發(fā)展3.考慮發(fā)展規(guī)劃扁平高效1.橫向高效2.縱向扁平 風(fēng)險(xiǎn)制衡1.關(guān)鍵職能的獨(dú)立性2.人力/財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效監(jiān)控 能力平衡1.人員現(xiàn)狀2.管理現(xiàn)狀1. 1. 組織架構(gòu)設(shè)計(jì)的四項(xiàng)原則組織架構(gòu)設(shè)計(jì)的四項(xiàng)原則1. 理解戰(zhàn)略2. 理解地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈3. 地產(chǎn)管理三條線（產(chǎn)品線/運(yùn)營(yíng)線/管理線）4. 明確職能定位5. 部門職能劃分6. 根據(jù)職能定崗7. 推理崗位說明書8. ）2. 2. 組織架構(gòu)設(shè)計(jì)八步法組織架構(gòu)設(shè)計(jì)八步法4. 4.物業(yè)企業(yè)職位體系設(shè)計(jì)物業(yè)企業(yè)職位體系設(shè)計(jì)