XT土地價值評估

1、土地價值評估 估價項目名稱：武漢市P（2014）031號地塊土地價值的評估 委 托 方： ×××估 價 方：華中科技大學工程管理實習估價隊估 價 人 員：謝濤估價作業(yè)日期：二一四年十二月十一日至二一四年十二月十七日估價報告編號： 暫無第 13 頁 共 14 頁目錄1、致 委 托 方 函22、估 價 師 聲 明33、土地評估概述44、估價方法54.1假設開發(fā)法54.1.1基本原理54.1.2測算過程54.2基準地價修正法84.2.1基本原理84.2.2測算過程85土地價值評估總結(jié)121、致 委 托 方 函×××：我公司受您委托，于201

2、4年12月11日對您坐落于武漢市武昌區(qū)和平街余家頭村P（2014）031號地塊進行土地價值評估。估價對象規(guī)劃凈用地面積為19088平方米，建筑面積為61580平方米。估價目的為評估土地價值，進行房地產(chǎn)開發(fā)。估價時點：2014年12月11日。經(jīng)過市場調(diào)查和實地查看，遵照中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法和房地產(chǎn)估價規(guī)范及其它相關法規(guī)，選用假設開發(fā)法和基準地價修正法進行評定估算，在滿足本估價報告中“估價的假設和限制”條件下，確定估價對象在估價時點上的公開市場單價為：￥8796元/平方米,大寫：捌仟柒佰玖拾陸/平方米土地總價為：￥167898048元，大寫：壹億陸仟柒佰捌拾玖萬捌仟

3、零肆拾扒元。特此函告 華中科技大學工程管理房地產(chǎn)實習估價隊 二一四年十二月十一日2、估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：（1）、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和客觀的。（2）、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中說明的假設和限制條件的限制。（3）、我們與估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。（4）、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。（5）、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。（6）、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。（7）、委托方提供的估價資料和陳

4、述的情況直接影響我們的估價分析和結(jié)論，委托方對提供的估價資料的真實性、準確性、合法性、完整性以及陳述情況承擔法律責任，因該資料失實造成評估結(jié)果有誤，未按本次估價目的完整使用，評估機構(gòu)和評估人員不承擔責任。（8）、本估價報告評估結(jié)果頁應與本估價報告的“致委托方函”、“估價師聲明”、“估價的假設和限制條件”、“估價結(jié)果報告”、“估價技術報告”和“附件”構(gòu)成完整的估價報告。報告使用人應明確本次評估的價格定義和“估價的假設和限制條件”部分所載明的內(nèi)容，嚴格按照本估價報告全部完整地應用，我們不對任何割裂使用的應用行為負責。否則由此引起的后果估價人員無關。估價人員簽字：謝濤3、土地評估概述土地評估是指估價

5、人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定:"國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則"。地價是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響形成的。而這些因素又經(jīng)常處于變動之中，土地估價必須要對此做細致分析并準確判斷其變動趨向，才能做出正確

6、的估價，我們在本次估價過程中，根據(jù)土地估價技術規(guī)程及估價對象的具體情況主要遵循以下原則：（1）合法原則指房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值。（2）預期收益原則指土地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)。（3）替代原則指土地估價應以相鄰地區(qū)或類擬地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。（4）最有效利用原則指土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等。（5）供需原則指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)

7、，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。（6）變動原則指估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估價格。（7）貢獻原則指土地總收益是由土地及其生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價格可以由土地對土地收益的貢獻大小來決定。為了達到預期的目的，我們將從不同的角度采用不同的方式（假設開發(fā)法以及基準地價修正法）對該土地進行評估。并且，通過對土地進行初步的估價，為項目決策者在土地競標過程中提供比較可靠的依據(jù)。假設開發(fā)法：指預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。基準地價修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系

8、數(shù)等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。 4、估價方法4.1假設開發(fā)法4.1.1基本原理通過預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等來估算估價對象的價值。其基本公式：待開發(fā)不動產(chǎn)的價值 = 開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤購買待開發(fā)不動產(chǎn)應負擔的稅費4.1.2測算過程 P（2014）031號地塊位于武昌區(qū)和平街余家頭村，規(guī)劃總用地面積為20528平方米（以實測為準），其中城市規(guī)劃道路用地面

9、積為1440平方米（以實測為準），規(guī)劃凈用地面積為19088平方米（以實測為準）；規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地、商務用地；土地分類為住宅用地、商服用地；建筑面積控制在61580平方米以內(nèi)（其中住宅與商務建筑規(guī)模比例為5:5），即商務用地和居住用地的建筑面積大致為30790平方米。容積率按建筑面積與凈用地面積的比值計算（約3.22）；建筑密度不大于30%；建筑高度不大于100米；綠地率按武漢市城市綠化條例執(zhí)行；國有建設用地使用權(quán)出讓年限為住宅用地70年、商服用地40年。為貫徹落實國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號）精神，武漢市研究制定了住房建設

10、規(guī)劃和相關實施政策，P（2014）031號地塊內(nèi)商品住房套型控制按我市實施政策執(zhí)行。該用地位于二環(huán)線與三環(huán)線之間，其中套型建筑面積90平方米以下商品房建設規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的30%。按照市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展公共租賃住房的意見（武政辦【2011】79號）的有關要求，該地塊內(nèi)應按照住宅總建設規(guī)模5%-10%的比例配建公共租賃住房。 根據(jù)市場調(diào)查和土地的規(guī)劃要求，該土地的最佳開發(fā)方式為商業(yè)和居住結(jié)合，建設密度居住控制在20%。商業(yè)控制在30%。容積率為，商業(yè)3.5以內(nèi)，居住在2.44.5內(nèi)。其中在商業(yè)區(qū)部分建造一棟11層的寫字樓，占地面積為2800，建筑面積為30800；然后在居住區(qū)建

11、設3棟20層的高層住宅，占地面積為1500，建筑面積為30000；項目規(guī)劃設計具體指標如表所示：表 項目規(guī)劃設計具體指標用地性質(zhì)凈用地面積/用途占地面積/建筑面積/建筑密度容積率商務用地9340寫字樓28003080030.0%3.30居住用地9748高層住4%3.08預計該項目的開發(fā)期為三年，根據(jù)對房地產(chǎn)市場的預期分析，預計在開發(fā)完成后居住部分和商業(yè)部分的寫字樓可售出30%，半年后再可售出40%，一年后全部售出；居住部分根據(jù)周邊已開發(fā)房地產(chǎn)的銷售價格，在物價指數(shù)等資料的輔助下，預測在將來出售時高層住宅的價格為9000元/，寫字樓出售時平均價格9000；測算有關稅費和

12、折現(xiàn)率。建筑安裝工程費預計：住宅和寫字樓為1600元/，勘察設計和前期工程費及管理費等預計為600元/，估計在未來三年內(nèi)的投資情況為：第一年投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。銷售費用和銷售稅費預計為售價的8%，折現(xiàn)率選取為6.15%（取同期基準貸款利率）。公式：土地價值 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-購得土地應負擔的稅費 采用假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。估價時點為取得該宗土地之日，假設為現(xiàn)在。（1）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（2）開發(fā)成本（3） 銷售費用及銷售稅費銷售費用是指預售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成

13、的房地產(chǎn)所必要的費用，包括廣告費、銷售資料制作費、招商處建設費、招商人員費用等。本次測算銷售費用和銷售稅費預計為售價的8%。（4）開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤。通常按照一定基數(shù)乘以相應的利潤率來計算。本次測算以預期房地產(chǎn)開發(fā)價值為計算基數(shù)。本次測算時，對估價對象開發(fā)項目定位為只租不售方式經(jīng)營商業(yè)服務業(yè)和商品住宅。根據(jù)項目的實際情況，結(jié)合2010 年企業(yè)績效評估標準及武漢市房地產(chǎn)市場狀況，目前武漢市類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為30%。開發(fā)利潤(地價+房屋開發(fā)成本+前期費用+不可預見費管理費用+銷售費用)×投資

14、利潤率由于開發(fā)利潤有一定的變動空間，本次不可預見費可已在折現(xiàn)率中體現(xiàn)，另外銷售費用不能單獨算出來，則用銷售費用及銷售稅費之和代替。（5）購買土地時買方應負擔的稅費根據(jù)中央稅法及中央和武漢市政府的有關規(guī)定，購買土地時買方應負擔的稅費通常只交納土地登記費和契稅，武漢市物價局未注明土地登記費，且根據(jù)湖北省契稅征收管理實施辦法（修訂）的規(guī)定，契稅為購買土地的價格的4%。（6） 地價計算則總地價=17894.07萬元4.2基準地價修正法4.2.1基本原理用級別或區(qū)域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土

15、地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下： 式中：V：土地價格 ：某一用途土地在某一土地級上的基準地價 ：宗地地價修正系數(shù) ：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。它包括城鎮(zhèn)用地基準地價和農(nóng)用地基準地價。4.2.2測算過程（1）求取基準地價 首先根據(jù)地塊所在地搜集得到的武漢市有關基準地價（2011 年發(fā)布），本處采用武漢市市區(qū)2011 年商務辦公用地（如圖1所示）和住宅用地級別與基準地價圖（如圖2所示）圖1 武漢市市區(qū)2011年商務辦公用地級別與基準地價圖圖2 武漢市市區(qū)2011年住宅用地級別

16、與基準地價圖注：上述信息均來源于數(shù)字武漢網(wǎng)站。根據(jù)圖1和圖2可知，待估價地塊在編號291處，其商業(yè)（商務）基準地價為4913元/平方米，住宅基本地價為3882元/平方米。（2）修正因素調(diào)整分析與修正系數(shù)計算土地使用權(quán)年限為居住70年，商業(yè)40年，無需進行修正，修正系數(shù)為1。容積率修正：容積率為商業(yè)3.30，住宅3.08，則由表得 ， 由表12得 。表1 商業(yè)用地容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)2.50.895.0,5.5 )1.68.0,8.5 )2.372.5,3.0 )15.5,6.0 )1.738.5,9.0 )2.483.0,3.5 )1.136.0,6.5 )

17、1.869.0,9.5)2.573.5,4.0)1.256.5,7.0)1.999.5,10.0)2.664.0,4.5)1.377.0,7.5)2.12102.74.5,5.0)1.487.5,8.0)2.25注：表中“”表示大于等于，“）”表示小于。容積率小于2.5的修正系數(shù)按0.89計算，容積率等于或大于10的修正系數(shù)按2.7計算。表2 住宅用地容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)1.00.863.5,4.0 )1.861.0,1.5 )0.914.0,4.5 )2.031.5,2.0 )14.5,5.0 )2.172.0,2.5 )1.235.0,5.5 )2.292.5,3.0

18、)1.475.5,6.0)2.373.0,3.5)1.6662.4注：表中“”表示大于等于，“)”表示小于。容積率小于1.0的修正系數(shù)按0.86計算，容積率等于或大于6的修正系數(shù)按2.4計算。注：表11和表12的數(shù)據(jù)來源于市人民政府關于公布武漢市市區(qū)土地出讓金租金標準的通知。本地塊區(qū)域和個別因素不用考慮，故修正系數(shù)為1。日期因素修正，基準地價的基準時間是2010年12月31日。調(diào)查資料顯示(2012年3-4季度數(shù)據(jù)來源于全國主要城市地價監(jiān)測報告中的環(huán)比增長率)，武漢市2011年2013年地價增長率如表13所示。表3 武漢地價增長率情況一覽表年度季度綜合商業(yè)居住工業(yè)201342.112.612.

19、021.25201332.632.692.810.88201320.951.221.060.25201310.510.900.350201241.121.211.14 0201230.781.130.920201220.450.520.420.38201210.460.570.470201140.390.510.370.13201133.593.953.70.93201122.863.082.970.94201114.655.034.772.19由于2014年地價增長率資料的欠缺，但是根據(jù)市場分析及其地價的動態(tài)監(jiān)測，可以預測2014年土地價格的增長趨勢和2013年的趨勢應該大致吻合，所以用2013年的平均土地增長率來表示2014年的土地增長率。所以，交易日期修正系數(shù)：（3）計算宗地價格商業(yè)（商務）用地價格=491311.1311.36=7550.30元/平方米商業(yè)（商務）用地總價=7550.309340=7051.98萬元住宅用地價格=388211.6611.30=8377.36元/平方米住宅用地總價=8377.3