關于工程施工標段及施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析匯報詳解

1、20122012年年2 2月月2020日星期一日星期一長沙金茂梅溪湖國際廣場工程長沙金茂梅溪湖國際廣場工程關于工程施工標段及施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析匯報關于工程施工標段及施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析匯報20142014年年6 6月月1818日日52p1目 錄項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析項目工程界面劃分與成控優(yōu)劣分析Part 1Part 252p2總目錄總目錄一項目工程標段的概念二房地產(chǎn)開發(fā)項目工程標段劃分習慣三項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣四長沙國際廣場公建項目標段劃分基本思路項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析Part 152p3一一. .項目工程標段的概念項目工程標段的概念 建設工程實施階段

2、的三項重大決策是：1、工程標段劃分；2、工程管理模式；3、工程建設合同。這三項決策都對于工程建設效率乃至成敗有重大影響。工程標段的廣義定義分為三種：工程標段的廣義定義分為三種： 1分期工程標段：分期工程標段：對于大型、特大型建設工程，考慮資金、市場等原因需要分期實施，并分期進行招標，這類按期進行招標的招標客體即“期”稱為分期標段。 2分段工程標段：分段工程標段：指的是把準備投入建設的某一整體工程或某一整體工程的某一期工程劃分為若干工程段落并或單個或組和起來進行招標的招標客體。 3分部分項工程標段：分部分項工程標段：根據(jù)總承包合同條件，把總包項下的工程分為若干工程部分和子項工程，然后把部分分部工

3、程和子項工程通過招標的方式分包給相應的分包商，這類成為分包合同招標客體的分部工程、子項工程就稱為分部、分項標段。標段的劃分必須以施工企業(yè)可以獨立施工為原則標段的劃分必須以施工企業(yè)可以獨立施工為原則Part 1項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p4二二. .大型房地產(chǎn)開發(fā)項目工程標段劃分習慣大型房地產(chǎn)開發(fā)項目工程標段劃分習慣序號序號主要標段名稱主要標段名稱工程主要內(nèi)容工程主要內(nèi)容備注備注1.11.1xx項目一期工程單體或群體工程；住宅或和公建工程可分1.21.2xx項目二期工程單體或群體工程；住宅或和公建工程可分1.31.3xx項目三期工程單體或群體工程；住宅或和公建工程可分1.41.4可分1.

4、1.分期工程標段劃分分期工程標段劃分Part 1項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p5二二. .大型房地產(chǎn)開發(fā)項目工程標段劃分習慣大型房地產(chǎn)開發(fā)項目工程標段劃分習慣序號序號主要標段名稱主要標段名稱工程主要內(nèi)容工程主要內(nèi)容備注備注2.12.1xx項目1標段單體或群體工程；住宅或和公建工程可分2.22.2xx項目2標段單體或群體工程；住宅或和公建工程可分2.32.3xx項目3標段單體或群體工程；住宅或和公建工程可分Part 12.2.分段工程標段劃分分段工程標段劃分項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p6二二. .大型房地產(chǎn)開發(fā)項目工程標段劃分習慣大型房地產(chǎn)開發(fā)項目工程標段劃分習慣序號序號主要標段名

5、稱主要標段名稱工程主要內(nèi)容工程主要內(nèi)容備注備注3.13.1施工圖設計各專業(yè)施工圖設計可分3.23.2施工總承包土建、預留預埋、粗裝、配套工作等可分3.33.3內(nèi)、外裝修工程（精裝、毛坯）二次設計、裝修、門窗、幕墻、涂飾等可分3.43.4樁基礎、土方、基坑支護工程各類樁基礎、土方挖運轉(zhuǎn)填夯、基坑支護可分3.53.5電梯供應及安裝二次設計、供貨、安裝3.63.6景觀園林工程二次設計、景觀園林可分3.73.7機電總包或機電各專業(yè)工程二次設計、消防、弱電、暖通與通風可分3.83.8市政工程（水、電、氣、網(wǎng)絡通信）二次設計、中水、供配電、天然氣、網(wǎng)絡通信可分3.3.住宅住宅/ /公建項目公建項目分部分項

6、工程標段劃分分部分項工程標段劃分Part 1項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p7三三. .項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣序號序號分期標段劃分分期標段劃分成本控制分析成本控制分析備注備注1.11、對于大型或特大型工程，可以將群體工程分開發(fā)周期或建設面積來劃分分期施工標段；2、依據(jù)開發(fā)周期劃分分期標段，依據(jù)市場及資金、公司戰(zhàn)略計劃等情況，將工程劃分為或多個分期標段；3、依據(jù)建設開發(fā)面積劃分分期標段，將分期工程標段宜按照20100萬/期 劃分分期標段。1、分期開發(fā)實施方案屬于項目立項可行性分析的范疇，屬于公司戰(zhàn)略發(fā)展計劃范疇；2、分期分標段實施，資金可以相應逐步到

7、位，緩解企業(yè)和施工方雙方資金壓力；1.1.分期標段劃分與成控分析分期標段劃分與成控分析Part 1項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p8三三. .項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣序號序號施工標段劃分施工標段劃分成控優(yōu)劣分析成控優(yōu)劣分析備注備注2.1建設面積在20萬以下的工程項目，宜劃分為1個施工標段一次性實施1、分標段實施可能會使招標缺乏競爭性，也不利于工程管理；2、分標段實施會造成不必要的財力浪費，對工期的影響也不明顯，也較難做到清晰劃分標段界面。2.2建設面積在30100萬的工程項目，宜劃分23施工標段1、工程投標和實施管理能夠促進企業(yè)公平競爭，業(yè)主可以選出

8、合理低價中標的優(yōu)質(zhì)總承包商；2、施工單位對人機料的投入限制影響較小，能夠充分快速整合資源，縮短工期；3、工期縮短，業(yè)主可以加快資金周轉(zhuǎn)，收益提前，整體建設成本可以得到控制；4、分標段施工，可以緩解業(yè)主資金壓力，部分建設資金風險可以由施工企業(yè)承擔，從而最大程度上節(jié)省資金成本。2.2.施工標段劃分與成控分析施工標段劃分與成控分析Part 1項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p9三三. .項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣序號序號分部分部/ /項標段劃分項標段劃分成控優(yōu)劣分析成控優(yōu)劣分析備注備注3.1工程設計與施工分開1、業(yè)主可依據(jù)項目產(chǎn)品品質(zhì)定位、建造統(tǒng)一標準、交房標

9、準等，制定詳細的施工圖限額限量設計指標和標準設計要求，在設計階段對建設成本進行管控和鎖定，確保80%以上的施工總成本在設計階段進行管控和優(yōu)化；2、業(yè)主需建立較完善的產(chǎn)品標準化設計、成控及合約體系；3、限額限量指標和設計標準化文件均需要納入設計合同中。3.2工程設計與勘察設計、基坑支護設計分開（另含：外裝修/幕墻、內(nèi)精修、強弱電、景觀園林等專業(yè)二次設計）1、通過劃分施工圖設計與專業(yè)設計分包，業(yè)主可以選擇優(yōu)質(zhì)的專業(yè)設計分包商，通過各專業(yè)限額限量設計，達到在設計階段對成本合理優(yōu)化和管控要求；2、業(yè)主需建立各專業(yè)產(chǎn)品標準化設計標準和材料設備供應商資源庫等，在設計和招標階段對產(chǎn)品設計和品規(guī)進行限制和要求

10、，從而明確各專業(yè)成本指標；3、業(yè)主需要建立優(yōu)質(zhì)優(yōu)惠的戰(zhàn)略合作供應商資源庫；3.3.分部分項施工標段劃分與成控分析分部分項施工標段劃分與成控分析Part 1項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p10Part 1序號序號分部分部/ /項標段劃分項標段劃分成控優(yōu)劣分析成控優(yōu)劣分析備注備注3.3總包與裝飾分包分開（總包與外裝修/幕墻、內(nèi)精裝修工程分開）1、制造同品質(zhì)產(chǎn)品，業(yè)主單獨發(fā)包價格一定比總包再次轉(zhuǎn)發(fā)包價格低，同時總包只要收取一定比例的配套管理費用即可；2、業(yè)主可通過對價格競爭最大化的手段更經(jīng)濟地發(fā)包裝飾裝修工程，選擇合理低價中標的優(yōu)質(zhì)施工企業(yè)，有利于業(yè)主對成本的直接管控和調(diào)整；3、業(yè)主需配置相應的

11、技術力量，同時工程量增大。3.4總包與各機電專業(yè)分包分開（消防、暖通、弱電）1、業(yè)主可通過對價格競爭最大化的手段更經(jīng)濟地發(fā)包消防、暖通與通風、弱電安裝等工程，選擇合理低價中標的優(yōu)質(zhì)施工企業(yè)，有利于業(yè)主對成本的直接管控和調(diào)整；2、業(yè)主需配置相應的技術力量，同時工程量增大。3.3.分部分項施工標段劃分與成控分析分部分項施工標段劃分與成控分析三三. .項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p11Part 1序號序號分部分部/ /項標段劃分項標段劃分成控優(yōu)劣分析成控優(yōu)劣分析備注備注3.5總包與景觀園林分開1、可平行發(fā)包，合同關系獨立，業(yè)主可通

12、過對價格競爭最大化的手段更經(jīng)濟地選擇景觀園林施工單位，有利于業(yè)主對成本的直接管控和調(diào)整；2、業(yè)主需配置相應的技術力量，同時工程量增大。3.6總包與土方、樁基礎、基坑支護分開1、業(yè)主可通過對價格競爭最大化的手段更經(jīng)濟地發(fā)包土方、樁基礎及基坑支護等工程，有利于業(yè)主對成本的直接管控；2、業(yè)主需配置相應的技術力量，同時工程量增大。3.3.分部分項施工標段劃分與成控分析分部分項施工標段劃分與成控分析三三. .項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p12Part 1序號序號分部分部/ /項標段劃分項標段劃分成控優(yōu)劣分析成控優(yōu)劣分析備注備注3.7按

13、照單體建筑和工程量合理劃分外裝飾/幕墻工程標段（幕墻面積35萬的單棟幕墻宜單獨劃分為一標段）1、依據(jù)外裝修/幕墻工程量、施工工期等因素，將外裝修工程按照單體建筑劃分標段，有利于施工單位參與公平競爭，配置充足資源確保工期目標；2、業(yè)主可通過對價格競爭最大化的手段更經(jīng)濟地發(fā)包外裝修/幕墻工程，有利于業(yè)主對成本的直接管控和調(diào)整。3.8按照單體建筑和工程量合理劃分內(nèi)精裝修工程標段（內(nèi)精裝修宜按照3k5k萬造價劃分為一標段）1、依據(jù)內(nèi)精修工程量、施工工期等因素，將內(nèi)裝修工程按照單體建筑或樓層位置及使用功能劃分標段，有利于施工單位參與公平競爭，配置充足資源確保工期目標；2、業(yè)主可通過對價格競爭最大化的手段

14、更經(jīng)濟地發(fā)包外裝修/幕墻工程，有利于業(yè)主對成本的直接管控和調(diào)整。3.3.分部分項施工標段劃分與成控分析分部分項施工標段劃分與成控分析三三. .項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣項目工程標段劃分與成本控制之優(yōu)劣項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p13Part 1Part 1四四. .長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目標段劃分總體思路長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目標段劃分總體思路1 1、項目簡介、項目簡介豪宅區(qū)域豪宅區(qū)域公建區(qū)域公建區(qū)域15#15#棟寫字樓棟寫字樓12#12#棟商業(yè)棟商業(yè)13#13#棟酒店棟酒店寫字樓寫字樓14#14#棟酒店棟酒店裙房裙房名名 稱稱層層 數(shù)數(shù)面面 積積公建總面積44.6萬

15、地上面積28.2萬地下面積16.4萬12#商業(yè)（購物中心）3510.4萬13#酒店寫字樓及14#酒店裙房52/411.6萬15#寫字樓519.5萬21萬44.6萬項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p14Part 1四四. .長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目標段劃分總體思路長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目標段劃分總體思路12#12#購物中心購物中心15#15#北塔寫字樓北塔寫字樓13#13#南塔酒店南塔酒店- -寫字樓寫字樓14#14#酒店裙房酒店裙房項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p15Part 1Part 1四四. .長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目標段劃分基本思路長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目

16、標段劃分基本思路2 2、項目標段劃分基本思路、項目標段劃分基本思路序號序號項目名稱項目名稱標段劃分標段劃分劃分依據(jù)劃分依據(jù)特點特點備注備注1施工總承包工程1、16#21#棟豪宅標段（45萬）；2、12#15#棟公建標段（21萬）。1、依據(jù)豪宅和公建建筑性質(zhì)；2、依據(jù)建設面積為65萬、施工區(qū)域布置及具備獨立施工條件。1、促進企業(yè)競爭報價和施工；2、資金風險分攤，降低資金成本和建設成本，利于成控和施工管理。3、減小資源需求對總包的影響，利于保證工期和質(zhì)量目標。2機電總包（含消防、暖通、電氣給排水等）1、13#棟南、15#棟北塔樓及14#棟酒店裙房標段；2、12#棟購物中心標段。1、依據(jù)單棟建筑和建

17、筑區(qū)域劃分；2、各標段機電總包發(fā)包價不宜大于2億。項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p16Part 1Part 1四四. .長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目標段劃分基本思路長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目標段劃分基本思路2 2、項目標段劃分基本思路、項目標段劃分基本思路序號序號項目名稱項目名稱標段劃分標段劃分劃分依據(jù)劃分依據(jù)特點特點備注備注312#、13#、14#、15#棟外幕墻裝修工程1、13#棟南塔及14#棟酒店裙房標段（8萬）；2、15#棟北塔標段（6.5萬）；3、12#棟購物中心標段（6萬）。1、依據(jù)單個和多個建筑分區(qū)劃分；2、依據(jù)工程量單棟建筑外幕墻面積35萬，宜劃分標段。1、促進企業(yè)競

18、爭報價和施工；2、資金風險分攤，降低資金成本和建設成本，利于成控和施工管理。3、減小資源需求對總包的影響，利于保證工期和質(zhì)量目標。413#棟南塔樓3852層酒店客房內(nèi)精修工程1、南塔3845層標段（1.1萬）；2、南塔4652層標段（1萬）。1、依據(jù)工程量及裝飾造價為3k5k萬劃分一個標段；2、依據(jù)建筑分層功能布置劃分標段。項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p17Part 1Part 1四四. .長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目標段劃分基本思路長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目標段劃分基本思路2 2、項目標段劃分基本思路、項目標段劃分基本思路序號序號項目名稱項目名稱標段劃分標段劃分劃分依據(jù)劃分依據(jù)特

19、點特點備注備注514#棟酒店裙房 室 內(nèi) 精 修工程1、12層標段（0.8萬）；2、35層標段（1.2萬）。1、依據(jù)工程量及裝飾造價為3k5k萬劃分一個標段；2、依據(jù)建筑分層功能布置劃分標段。1、促進企業(yè)競爭報價和施工；2、資金風險分攤，降低資金成本和建設成本，利于成控和施工管理。3、減小資源需求對總包的影響，利于保證工期和質(zhì)量目標。6弱電工程1、13#棟南塔及14#棟酒店裙房、15#棟北塔標段；2、12#棟購物中心標段。1、依據(jù)單棟建筑區(qū)域劃分標段；項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52p18Part 1Part 1四四. .長沙金茂梅溪湖國際廣場公建項目標段劃分基本思路長沙金茂梅溪湖國際廣場公

20、建項目標段劃分基本思路2 2、項目標段劃分基本思路、項目標段劃分基本思路序號序號項目名稱項目名稱標段劃分標段劃分劃分依據(jù)劃分依據(jù)特點特點備注備注7電 梯 、 扶 梯供 貨 及 安 裝工程1、塔樓投影面積直梯工程供應及安裝標段；2、購物中心電梯、裙房電梯及塔樓扶梯供應及安裝標段。1、依據(jù)單棟建筑區(qū)域劃分標段；1、促進企業(yè)競爭報價和施工；2、資金風險分攤，降低資金成本和建設成本，利于成控和施工管理。3、減小資源需求對總包的影響，利于保證工期和質(zhì)量目標。8樁基礎工程1、南、北塔樓及酒店裙房樁基礎工程；2、購物中心樁基礎工程（總包實施）。1、依據(jù)單棟建筑區(qū)域劃分標段；項目工程標段劃分與成控優(yōu)劣分析52

21、p19Part 2項目工程界面劃分與成控優(yōu)劣分析一分部分項工程施工界面劃分主要內(nèi)容二工程施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析52p20項目工程界面劃分與成控優(yōu)劣分析Part 2一一. .分部分項工程施工界面劃分主要內(nèi)容分部分項工程施工界面劃分主要內(nèi)容1 1、施工界面劃分的依據(jù)和原則、施工界面劃分的依據(jù)和原則A A、施工界面劃分的依據(jù)、施工界面劃分的依據(jù)分部分項工程的施工界面劃分主要依據(jù)是： 、主要分部分項工程施工標段的劃分； 、各施工標段的專業(yè)設計施工圖（含二次深化設計施工圖）； 、施工界面工作內(nèi)容的專業(yè)性； 、施工界面工作內(nèi)容的成本。B B、施工界面劃分的原則、施工界面劃分的原則分部分項工程施工界面劃

22、分的原則是：以工程專業(yè)為基礎，成本經(jīng)濟實惠、施工方便快捷。 52p21項目工程界面劃分與成控優(yōu)劣分析Part 2一一. .分部分項工程施工界面劃分主要內(nèi)容分部分項工程施工界面劃分主要內(nèi)容2 2、施工界面劃分主要內(nèi)容、施工界面劃分主要內(nèi)容52p22項目工程界面劃分與成控優(yōu)劣分析Part 2二二. .工程施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析工程施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析1 1、常見施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析、常見施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析土建總包與幕墻裝修分包土建總包與幕墻裝修分包序號序號施工內(nèi)容施工內(nèi)容土建總包土建總包幕墻分包幕墻分包成控優(yōu)劣分析成控優(yōu)劣分析1.1預埋件安裝幕墻安裝準確到位，避免總包安裝不

23、準確，產(chǎn)生二次整改和安裝費用1.2女兒墻內(nèi)翻處飾面依據(jù)設計圖紙，有幕墻飾面均由幕墻統(tǒng)一一次性安裝施工，避免收口混亂，產(chǎn)生返工1.3施工臨水臨電總包統(tǒng)一安裝水電表和接駁點，統(tǒng)一收費和管理1.4臨時施工場地準備幕墻報方案及計劃，總包審核甲方審批，總包負責執(zhí)行清理準備專業(yè)分包施工場地1.5幕墻自吊裝設備的垂直運輸涉及到幕墻自吊裝設備的垂直運輸，總包滿足專業(yè)分包施工需求，做好配合工作1.6泛光照明可考慮甲指分包，指定總價和單位，幕墻實施1.7擦窗機系統(tǒng)可考慮甲指分包，指定總價和品牌，幕墻實施1.8雨棚、采光天窗鋼結構幕墻負責深化設計和安裝，避免產(chǎn)生返工52p23項目工程界面劃分與成控優(yōu)劣分析Part

24、2二二. .工程施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析工程施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析1 1、常見施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析、常見施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析土建總包與室內(nèi)精裝修分包土建總包與室內(nèi)精裝修分包序號序號施工內(nèi)容施工內(nèi)容土建總包土建總包內(nèi)裝分包內(nèi)裝分包成控優(yōu)劣分析成控優(yōu)劣分析1.1墻面、地面、天棚抹灰找平要求精裝修樣板先行，圖紙準確，利用總包的現(xiàn)場人機料資源，由總包統(tǒng)一實施，成本合理經(jīng)濟1.2砌筑隔墻、抹灰施工要求精裝修樣板先行，圖紙準確，利用總包的現(xiàn)場人機料資源，由總包統(tǒng)一實施，成本合理經(jīng)濟1.3施工臨水臨電總包統(tǒng)一安裝水電表和接駁點，統(tǒng)一收費和管理1.4臨時施工場地準備內(nèi)裝單位報方案及計劃，總包審核甲方審批，總包負責執(zhí)行清理準備專業(yè)分包施工場地1.5精裝材料及設備的垂直運輸涉及到精裝修材料設計的垂直運輸，總包需滿足專業(yè)分包施工需求，做好配合工作1.6室內(nèi)防水、保溫精裝分包施工，避免重復施工和返工浪費1.7非砌筑隔墻隔斷精裝分包施工，專業(yè)性強，安裝準確1.8門窗縫隙洞口塞縫精裝分包施工，避免重復施工和返工浪費52p24項目工程界面劃分與成控優(yōu)劣分析Part 2二二. .工程施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析工程施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析1 1、常見施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析、常見施工界面劃分與成控優(yōu)劣分析土建總包