大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)

1、大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則一、選址原則“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)?！疤鞎r(shí)”是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的時(shí)令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有“地利”之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤(rùn)為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動(dòng)過(guò)程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)

2、模和范圍的層次來(lái)分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利利

3、城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。（1）相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時(shí)間不同，對(duì)選址條件有不同差別。在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購(gòu)買商品為主流，或是與購(gòu)買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購(gòu)買作準(zhǔn)備，這類地區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢，停留時(shí)間較長(zhǎng)，流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散。有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購(gòu)買能力、購(gòu)買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。(2)選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一

4、側(cè)。(3)選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。(4)對(duì)于大型的購(gòu)物中心和商業(yè)街，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。2、交通狀況城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：

5、所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。3、商業(yè)環(huán)境選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過(guò)多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性。但是另一方面,由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購(gòu)足所需的商品，有些商店又有集中趨勢(shì)，相鄰而廟，此為趨同性。一般來(lái)說(shuō)，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購(gòu)買一類商品為目的，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂(lè)性、環(huán)境沒有過(guò)多要求，把注意力全部集中在商品，弁比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素。另外一此顧客，購(gòu)物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當(dāng)然不會(huì)去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，

6、而是希望到集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)。一般大商場(chǎng)就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來(lái)滿足這類顧客的要求。還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來(lái)的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營(yíng)小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢(shì)?；蜷_辦大商場(chǎng)不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。4、地形特點(diǎn)選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見度就最高，弁且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見度高的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見度

7、就差。5、城市規(guī)劃的要求城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對(duì)商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。在選擇店址過(guò)程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究,了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來(lái)的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會(huì)出現(xiàn)新的變化，而不適合設(shè)店。反之，從當(dāng)前分析不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查謀定而后動(dòng)為投資任何事業(yè)

8、成功的要件。謀者于事前計(jì)劃，弁運(yùn)用投資估價(jià)技術(shù)作為投資可行性評(píng)估。購(gòu)物中心投資計(jì)劃的前階段，必需在購(gòu)物中心開發(fā)地點(diǎn)所設(shè)定的商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項(xiàng)目的組合，對(duì)這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供給的配置。在擬訂的狀況下，設(shè)定對(duì)商圈內(nèi)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)或排除競(jìng)爭(zhēng)作互補(bǔ)的服務(wù)項(xiàng)目的配置，通過(guò)計(jì)劃可行評(píng)估作投資效益的評(píng)析，產(chǎn)生最初步的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。在這個(gè)階段，投資者已有完整的計(jì)劃輪廓，其后雖可能受外界環(huán)境或內(nèi)部自我條件變更而有所調(diào)整，但不容忽視先前計(jì)劃的重要性,事實(shí)上當(dāng)購(gòu)物中心開始經(jīng)營(yíng)時(shí)亦不能免除經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整。投資估價(jià)之前必需先行擬訂購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，例如主題商店、娛樂(lè)、精品店、飲食街、觀光飯店、

9、文藝活動(dòng)等，其后把類似具有競(jìng)爭(zhēng)性的業(yè)態(tài)匯總，以經(jīng)營(yíng)面積、營(yíng)業(yè)額來(lái)計(jì)算其坪效及依商圈內(nèi)客層的所得核算需求量。在此過(guò)程中決定特定商圈客層的有效需求，弁取得競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，再按消費(fèi)潛力計(jì)算后求得供給不足量，據(jù)以與擬開發(fā)的購(gòu)物中心相比較，從經(jīng)營(yíng)者能力、才力、財(cái)力及經(jīng)營(yíng)特色、立地條件等方面決定承受風(fēng)險(xiǎn)度，作為擬制購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的初步基礎(chǔ)。具有擬訂的購(gòu)物中心預(yù)期經(jīng)營(yíng)績(jī)效，即可順利進(jìn)行投資估價(jià)。1.競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購(gòu)物中心在先前階段了解競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)即是知彼的要件。競(jìng)爭(zhēng)者在同一商圈內(nèi)所居的競(jìng)爭(zhēng)地位，在商圈內(nèi)供給量所估的比例，需求者有無(wú)欲望的特性，但亦有其他限制條件，即使購(gòu)物狂亦將遭受破產(chǎn)的命

10、運(yùn)。當(dāng)購(gòu)物中心進(jìn)入市場(chǎng)爭(zhēng)取了需求者的認(rèn)同，在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的供給壓力下，可采取市場(chǎng)需求的補(bǔ)足，從競(jìng)爭(zhēng)者手中攻克市場(chǎng)，或采用創(chuàng)新的手法創(chuàng)造吸引力，攻占市場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)是進(jìn)步的源泉，沒有競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)即屬壟斷的市場(chǎng)，弁非消費(fèi)者之福。(1)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)：由于大規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有能力聘請(qǐng)專家作各種專案的規(guī)劃，尤其購(gòu)物中心組織專案的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式。任何為達(dá)到經(jīng)營(yíng)目的的不利因素，應(yīng)由專家立即作出有效的計(jì)劃預(yù)以克服，快速地達(dá)成經(jīng)營(yíng)商圈的特性。(2)整合需求：購(gòu)物中心多功能的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，試圖給予消費(fèi)者全方位需求的滿足。購(gòu)物中心充分掌握消費(fèi)者多樣化的需求，利用此一特性，弁結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的多變可塑的特性，于規(guī)劃階段

11、實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者導(dǎo)向，以整合商圈內(nèi)的消費(fèi)者需求。這項(xiàng)整合性需求將使一般商店經(jīng)營(yíng)者束手無(wú)策。(3)消費(fèi)資訊提供者：消費(fèi)市場(chǎng)的成熟度即為消費(fèi)水準(zhǔn)，消費(fèi)水準(zhǔn)的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費(fèi)者的積極效果。購(gòu)物中心采取精耕商圈的經(jīng)營(yíng)模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營(yíng)的策略。(4)扮演社區(qū)必要設(shè)施的角色：近年來(lái)國(guó)際間購(gòu)物中心的角色功能逐漸步入社區(qū)機(jī)能化，成為必要的公共服務(wù)設(shè)施。購(gòu)物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，改變營(yíng)利的單一目標(biāo)，為滿足社區(qū)居民生活提供其必須的服務(wù)功能。這一種革命性的變化，使購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功的機(jī)會(huì)大幅提升，政府開始重視購(gòu)物中心的發(fā)展，弁列入政策，促進(jìn)其發(fā)展及給予實(shí)質(zhì)的獎(jiǎng)

12、勵(lì)措施。(5)行銷策略的配合購(gòu)物中心運(yùn)用團(tuán)隊(duì)、專業(yè)化的計(jì)劃性行銷，年度內(nèi)采用全面性熱場(chǎng)(EVENT,使購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)狀況一波波地計(jì)劃性提升，弁通過(guò)“時(shí)間區(qū)分使用”有效地規(guī)劃，降低坪效。時(shí)間區(qū)分使用的定義，指行銷計(jì)劃階段，掌握各個(gè)時(shí)間區(qū)段，消費(fèi)者進(jìn)入賣場(chǎng)的變化，通過(guò)業(yè)種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達(dá)到高坪效的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。由于購(gòu)物中心的開發(fā)者經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效與業(yè)者的收益息息相關(guān)。開發(fā)者脫離房東的心態(tài)，利用每個(gè)商店的經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合成立的組織及累積的基金，適時(shí)有效地用于行銷策略的推動(dòng)，形成良性循環(huán)，以更佳的業(yè)績(jī)、更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷策略。2 .經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)購(gòu)物中心采取計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)的模

13、式，因此在初期即設(shè)定預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)規(guī)定商圈鎖定客層，依消費(fèi)者需求條件，預(yù)估可能的消費(fèi)額，設(shè)定預(yù)期的營(yíng)業(yè)額。營(yíng)業(yè)額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標(biāo)，為使一個(gè)購(gòu)物中心增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，購(gòu)物中心的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者可采用下列的手段加以提升：(1)賣場(chǎng)滿載：賣場(chǎng)面積的設(shè)計(jì)是依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃初期，預(yù)定集客力所創(chuàng)造的賣場(chǎng)人潮，產(chǎn)生賣場(chǎng)集客效果，只要有客人進(jìn)門就有商機(jī)。購(gòu)物中心計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)是以顧客導(dǎo)向、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，故不應(yīng)認(rèn)為顧客進(jìn)門一定有購(gòu)買行為的發(fā)生，否則顧客會(huì)產(chǎn)生不受歡迎的心態(tài)；而采取希望顧客進(jìn)門總會(huì)有商機(jī)的經(jīng)營(yíng)心態(tài)。為使實(shí)場(chǎng)滿載應(yīng)采取經(jīng)營(yíng)客層策略的步驟為：A、創(chuàng)造集客效果，提高集客力。R對(duì)進(jìn)入賣場(chǎng)的顧客群

14、加以明確的分類，再與設(shè)定的客層比較。G由以上步驟比較的結(jié)果，評(píng)估原始客層經(jīng)營(yíng)的比例，掌握客源。D促進(jìn)與再次、多次進(jìn)入賣場(chǎng)的顧客建立客層關(guān)系。E、主動(dòng)提供資訊，把顧客關(guān)系CustomerRelation的建立，改變?yōu)檠由斓念櫩完P(guān)系CustomerRetention,如基于顧客的家庭及其親子關(guān)系，逐漸引導(dǎo)主力客層，由顧客關(guān)系的建立逐漸滿足其生活必需。F、利用服務(wù)的熱忱、專業(yè)的產(chǎn)品推介，使顧客產(chǎn)生消費(fèi)行為。G提升顧客對(duì)購(gòu)物中心的認(rèn)同感。H讓購(gòu)物中心走入消費(fèi)者的心，形成市場(chǎng)心理占有的根深狀態(tài)，爭(zhēng)取市場(chǎng)占有率。以下說(shuō)明前面所敘述的經(jīng)營(yíng)手段：(2)集客力：賣場(chǎng)吸引顧客能力必需努力營(yíng)造形象，使顧客成為永久的

15、顧客弁成為義務(wù)的宣傳者。其積極的做法例如促銷活動(dòng)、結(jié)合電子化的資料歸集運(yùn)用與快速服務(wù)、商業(yè)與社會(huì)責(zé)任結(jié)合以達(dá)到經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的目標(biāo)。(3)需求整合：運(yùn)用整合性需求最有利于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)的達(dá)成。由于購(gòu)物中心具有全方位服務(wù)、多功能的特性，使進(jìn)場(chǎng)的顧客能享受美倫美奐的硬件設(shè)計(jì)與親切的服務(wù)，他們停留的時(shí)間較長(zhǎng)，創(chuàng)造許多商機(jī)，整合顧客需求一次滿足，賣場(chǎng)產(chǎn)生了滿足消費(fèi)者需求的整合效果。購(gòu)物中心亦可采取區(qū)隔市場(chǎng)的設(shè)計(jì)配合行銷計(jì)劃，展現(xiàn)強(qiáng)而有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)較佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。3 .創(chuàng)造附加的營(yíng)業(yè)面積從坪效的指標(biāo)觀察，坪效仍表現(xiàn)每坪的平均收益，其主要手段在于創(chuàng)造實(shí)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益，從開發(fā)經(jīng)營(yíng)者分析，亦可采取創(chuàng)造附加的經(jīng)營(yíng)面積

16、著手。其主要項(xiàng)目如下：(1)中庭新產(chǎn)品發(fā)表會(huì)，不但可以創(chuàng)造更高集客效果，亦可創(chuàng)造附加的營(yíng)業(yè)面積。(2)活動(dòng)造型銷售點(diǎn)，弁可配合作節(jié)度商品銷售。(3)不占面積賣場(chǎng)。指部分墻面廣告，這些廣告效果隨著賣場(chǎng)集客量創(chuàng)造效果。(4)避免賣場(chǎng)面積空置，降低坪效。亦可采用自營(yíng)的控制方式，防止空置賣場(chǎng)。(5)坪效提升形同營(yíng)業(yè)面積的擴(kuò)大效果，垂直效果與平面效果平等。購(gòu)物中心不但創(chuàng)造高集客力，且整合性需求更創(chuàng)造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)面積的擴(kuò)大。其中包含時(shí)間區(qū)隔規(guī)劃的應(yīng)用。4 .讓具有較高經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益者進(jìn)入賣場(chǎng)無(wú)論采用單一租金或租金與營(yíng)收抽成配合的租金給付方式，具有經(jīng)營(yíng)能力的店即具有集

17、客力，在各商店具有相當(dāng)集客力所產(chǎn)生的對(duì)賣場(chǎng)的貢獻(xiàn)，不但使各商店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好，回歸于賣場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者效果更是可觀。購(gòu)物中心的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者掠取高知名度品牌商品的商店參與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)，一旦經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)效果開始發(fā)揮作用，成群的知名廠商必定想辦法爭(zhēng)取成為該購(gòu)物中心的一員。因此一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的購(gòu)物中心，不但沒有空置的賣場(chǎng)，而且排隊(duì)等待爭(zhēng)取參與經(jīng)營(yíng)的廠商形成一股熱流。對(duì)購(gòu)物中心的商譽(yù)評(píng)估及其效益評(píng)估，大多要求該購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者提供等待廠商的名冊(cè)，以呈現(xiàn)商譽(yù)價(jià)值程度及經(jīng)營(yíng)效益的持續(xù)性。購(gòu)物中心的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者于初期招商階段，常對(duì)具知名度的廠商賦予較優(yōu)惠條件，以便吸引參與經(jīng)營(yíng)。依筆者規(guī)劃賣場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)者不但不收分文，尚

18、給予相當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼額度，希望某個(gè)知名廠商參加經(jīng)營(yíng)。在投資效益評(píng)估作業(yè)時(shí),也接受一宗低于市場(chǎng)租金50%勺租賃契約，評(píng)估該案的整體經(jīng)營(yíng)效益及該契約的適宜性。由于該租賃契約的訂定，雖損失部分租金收益，但整體效果卻大于前述損失。目前國(guó)有土地上設(shè)定回歸金額的招標(biāo)模式，既是投標(biāo)人或是擬開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，自從投標(biāo)取得投入資金開始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來(lái)經(jīng)營(yíng)績(jī)效來(lái)回收成本，創(chuàng)造效益。而政府同樣讓具有較高經(jīng)營(yíng)能力者及能創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益者開發(fā)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然開發(fā)經(jīng)營(yíng)者同時(shí)采用此一思考模式去執(zhí)行該項(xiàng)投資計(jì)劃案。5 .經(jīng)營(yíng)者的能力與財(cái)力基于人與地的計(jì)劃可行性評(píng)估理念，通常在立地條件之外，必須結(jié)合良好的經(jīng)營(yíng)者能力與財(cái)力，才能邁向成

19、功之路。當(dāng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃之初，在商圈內(nèi)調(diào)查估計(jì)供給與需求之始，若采取守勢(shì)，降低競(jìng)爭(zhēng)可能采取供給不足量為業(yè)種安排，但為求經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的全方位服務(wù)功能，必需整合其他需求，于是面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)在所難免。競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)營(yíng)者充分呈現(xiàn)個(gè)人經(jīng)營(yíng)能力及適應(yīng)各種狀況的財(cái)力，否則，在競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)下可能會(huì)減弱環(huán)境應(yīng)變能力，形成風(fēng)險(xiǎn)提升，因此可藉商圈調(diào)查取得的資料預(yù)先進(jìn)行比較，作為決策的依據(jù)。購(gòu)物中心具有多功能的服務(wù)特性，必然加深管理的困難度。為達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，購(gòu)物中心必需投入大量資金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的投入弁無(wú)任何收益，且開始營(yíng)運(yùn)之初又必需攤銷大量的開辦費(fèi)用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資金需求的壓力。又因處于開發(fā)階

20、段，金融單位很難建立放款信心，因此尚有相當(dāng)程度的融資困難。購(gòu)物中心商圈在遭受外來(lái)許多競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，從現(xiàn)有的市場(chǎng)中吸引大量的消費(fèi)者？雖然購(gòu)物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益及專業(yè)人才，但作為一個(gè)龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營(yíng)管理，前述優(yōu)點(diǎn)將立即轉(zhuǎn)為缺點(diǎn)，在短小精悍的眾多小商店的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。因此，如何建立一個(gè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)是為今后培育競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的必要條件。6 .經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)中最基本的特色通過(guò)主題商店表現(xiàn)出來(lái)，購(gòu)物中心當(dāng)然需要體現(xiàn)特色以吸引顧客的注意力。成功的購(gòu)物中心卻更重視市場(chǎng)組合，利用事先詳細(xì)規(guī)劃,通過(guò)各個(gè)商店以及建立營(yíng)運(yùn)后的完整合作關(guān)系及其他開發(fā)經(jīng)營(yíng)者、廣告代理商的

21、努力和參與。市場(chǎng)組合的特色弁非由市場(chǎng)專家設(shè)計(jì)出來(lái)，加上計(jì)劃弁不是完整而無(wú)缺點(diǎn)，對(duì)這一點(diǎn)，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營(yíng)者同意才能執(zhí)行；反對(duì)者也必須全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生產(chǎn)力才能夠發(fā)揮出來(lái)，在經(jīng)營(yíng)展開后還要追蹤調(diào)查，如果效果不好，各種配合性的促銷計(jì)劃及全盤的營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，必須重新調(diào)整弁立刻改正。購(gòu)物中心的特色在于定位過(guò)程中，掌握主要、次要市場(chǎng)，弁維持市場(chǎng)計(jì)劃與改變互動(dòng)，這就是一項(xiàng)最重要的特色：“融合于角色功能弁隱藏于日常的營(yíng)運(yùn)之中”。購(gòu)物中心的定位弁不止于樹立形象弁植入消費(fèi)者心中。經(jīng)營(yíng)者必需有效掌握任何變化，諸如購(gòu)物中心的參與經(jīng)營(yíng)模式、交通、各商店店?yáng)|對(duì)于中心事物的參與程度、

22、購(gòu)物中心參與社會(huì)性及其他足以影響購(gòu)物中心的任何因素。因此購(gòu)物中心的定位，應(yīng)為發(fā)展服務(wù)客層、注意社區(qū)的貢獻(xiàn)，以產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)效益的特色。7 .立地條件(1)立地條件分析購(gòu)物中心之所以講究顧客導(dǎo)向，是因?yàn)轭櫩褪琴?gòu)物中心所賴以生存的元素,因此人口量、集居、遷移等均足以影響購(gòu)物中心的成敗，故必須分析購(gòu)物中心的立地條件。因此下列重點(diǎn)必須探討：A、商圈內(nèi)究竟有多少可掌握的客層人數(shù)。B、有多少人可能成為購(gòu)物中心的顧客。C、經(jīng)過(guò)購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)，實(shí)際的來(lái)客數(shù)如何。影響上述三個(gè)課題的因素尚有人口成長(zhǎng)率，包含自然成長(zhǎng)與社會(huì)成長(zhǎng)、人口的都市化與流動(dòng)人口。除購(gòu)物中心有效的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃促使消費(fèi)者惠顧，弁確定能成為購(gòu)物中心的業(yè)績(jī)外，

23、亦應(yīng)考慮一些非有效因素，諸如：掌握消費(fèi)者消費(fèi)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)變，如飲食、衣物、鞋類、電器用品等。(2)商圈客層分析在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過(guò)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的貫徹，使實(shí)際來(lái)客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價(jià)多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)績(jī)效間產(chǎn)生指標(biāo)性的關(guān)聯(lián)。因此，商圈客層分析已直接切入消費(fèi)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)績(jī)效與投資可行性指標(biāo)。由于本項(xiàng)分析聚焦于集客力，購(gòu)物中心不但要自我評(píng)估、了解競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，弁且要為直接有效客層提供適當(dāng)?shù)姆?wù)。雖然購(gòu)物中心走向社區(qū)化，但其績(jī)效仍足以反映社區(qū)化服務(wù)成就，終究購(gòu)物中心仍屬于營(yíng)利事業(yè)，一切服務(wù)必須依賴財(cái)務(wù)的命脈，否則理想亦無(wú)從實(shí)現(xiàn)。通過(guò)商圈內(nèi)客層分析及投資估價(jià)，可以作出兩個(gè)以上具

24、體經(jīng)營(yíng)方向的比較，篩選出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)計(jì)劃，而這些事實(shí)均非理論分析可以成就，必須通過(guò)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，及投資估價(jià)的實(shí)際評(píng)估結(jié)果歸納出來(lái)具體的結(jié)論。購(gòu)物街空間設(shè)計(jì)的分析由于購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)發(fā)展，相當(dāng)重視購(gòu)物街部份所扮演的角色與意義，因此，這些公共空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)，就圍繞著由建筑類型所呈現(xiàn)之建筑設(shè)計(jì)的議題打轉(zhuǎn)。誠(chéng)如前文所指出，第一代之室內(nèi)型購(gòu)物街的特色，比較像簡(jiǎn)單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時(shí)在這條有頂蓋的購(gòu)物街里，以樓板、天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構(gòu)件(通常指的是相同式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設(shè)計(jì)手法處理)

25、，代表著街道上公共的建筑式樣。于是，購(gòu)物街空間的建筑特徵弁不夠強(qiáng)烈，因此，整條街的風(fēng)格，完全受到各個(gè)店面?zhèn)€別的展示方式所主宰，由于街面被細(xì)分成一個(gè)一個(gè)的小店家，因此，沿著購(gòu)物街的長(zhǎng)度，從這一側(cè)到另一側(cè)，建筑特徵的起伏出現(xiàn)了相當(dāng)大的變動(dòng)。北美地區(qū)在接下來(lái)的設(shè)計(jì)發(fā)展階段中，商場(chǎng)的規(guī)劃試圖使購(gòu)物街更具一致性，自我風(fēng)格更強(qiáng)烈，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，基本上必須提高空間陳設(shè)的水準(zhǔn)，因此，例如在伍德菲爾德商場(chǎng)的例子當(dāng)中，其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購(gòu)物街的末端，都配置了百貨公司主力店。此一設(shè)計(jì)的效果，使店面與購(gòu)物街之間的界線，不再劃分得那么清楚，購(gòu)物街部份的設(shè)計(jì)，就像是商店的裝潢，使建筑物內(nèi)部的結(jié)構(gòu)體，以及購(gòu)

26、物街類似獨(dú)立空間的線性特質(zhì)，完全被掩飾。不過(guò)，當(dāng)設(shè)計(jì)師意識(shí)到這一類延續(xù)性的室內(nèi)空間，其所具有之戲劇性的潛力時(shí)，前述之店面與購(gòu)物街融為一體的設(shè)計(jì)手法，自然被取而代之了，特別是針對(duì)多樓層的購(gòu)物中心，全力發(fā)展購(gòu)物街的剖面設(shè)計(jì)，以誘導(dǎo)購(gòu)物者產(chǎn)生興趣，到各個(gè)樓層逛逛，同時(shí)，更進(jìn)一步發(fā)展出將自然光引入室內(nèi)的設(shè)計(jì)手法。演進(jìn)到這個(gè)階段，購(gòu)物街終于被發(fā)展成一個(gè)建筑的獨(dú)立個(gè)體，不受不同出租店面切割特性的影響，具結(jié)構(gòu)體與屋頂造型，都具有強(qiáng)烈的性格。隨著這樣的設(shè)計(jì)發(fā)展，購(gòu)物街的設(shè)計(jì)開始考量三個(gè)不同系統(tǒng)（或稱之為模距秩序）的整合，這三種購(gòu)物街中最常見的系統(tǒng)，分別都有其獨(dú)特的特質(zhì)與偏好的向度。第一種模距，是最主要的系統(tǒng)一

27、一購(gòu)物街的結(jié)構(gòu)，它支撐著購(gòu)物街的樓板載重，一般而言，結(jié)構(gòu)體是由樓板與承重柱所組成，柱距大約是6公尺到10公尺左右；第二種模距，是購(gòu)物街的次要結(jié)構(gòu)一一購(gòu)物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材料，同時(shí)基于經(jīng)濟(jì)方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，以不超過(guò)1.5公尺寬為原則；第三種模距，是出租店面的分割原則，從購(gòu)物街沿街的墻面上，可以清楚地看出不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。設(shè)計(jì)的兩難點(diǎn)在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購(gòu)物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時(shí)又容許購(gòu)物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。整合三種模距的方法之一，就是根據(jù)購(gòu)物街的主要結(jié)

28、構(gòu)體的系統(tǒng)韻律，來(lái)將模距統(tǒng)購(gòu)物中心綠地維護(hù)及管理(一)設(shè)施維護(hù)1 .維護(hù)管理生態(tài)綠地配置設(shè)施原則，應(yīng)明確訂定如下：生態(tài)綠地應(yīng)為開放性，且僅供行人、游客進(jìn)入。除必要外不得供汽車進(jìn)入。生態(tài)綠地需全面綠化，硬件設(shè)施數(shù)量應(yīng)減少，且作為休息游憩使用。生態(tài)綠地設(shè)置的硬件設(shè)施需盡量自然，以減少維護(hù)管理工作。2 .設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目：(1) 土木設(shè)施維修考慮維護(hù)管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護(hù)。* 散步道一具生態(tài)性(如透水性高)及自然性，每日清掃。* 水溝一考慮清理的難易度，2-3個(gè)月清理。* 鋪面一易管理維護(hù)、清潔，每日清掃。* 游憩設(shè)備一自然易清潔，零件易購(gòu)買，零件維修更換。* 景觀家具一盡量采用自然材質(zhì)，易維

29、護(hù)管理，易清潔。(2)水電設(shè)施維修* 燈具一燈泡的更新、管線的維修。* 水池一設(shè)備的維護(hù)定期檢視、管線的檢修換新。* 灌溉系統(tǒng)一噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。(3)植栽維護(hù)除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項(xiàng)：* 喬木一定期修剪花枝或樹型，防風(fēng)支架設(shè)置。* 灌木一修剪、補(bǔ)植、疏植。* 草花一疏植、更換。* 草皮一修剪、雜草清除等。（二）設(shè)施維護(hù)原則設(shè)施維護(hù)原則依維護(hù)項(xiàng)目不同而有所差別，現(xiàn)就各項(xiàng)目簡(jiǎn)述如下：1 .土木、水電：每年定期修繕、檢測(cè)、更新。2 .草坪修剪及草屑清運(yùn)：平均每年修剪12次。3 .喬木修剪及清運(yùn)：依樹冠生長(zhǎng)情況而定，以每年修剪一次為原則。4 .除

30、草：植穴及花壇每天需除草一次。5,中耕、施肥：每年中耕、施肥三次。6.零星維護(hù)事項(xiàng)：花木補(bǔ)植、病蟲害防治及其他零星事宜。針對(duì)上述各項(xiàng)目，擬訂維護(hù)人力及維護(hù)計(jì)劃。購(gòu)物中心的交通改善計(jì)劃大型購(gòu)物中心的開發(fā)，對(duì)周邊交通勢(shì)必造成影響，而且?guī)缀蹩深A(yù)期的是其影響負(fù)面多于正面。因此在分析完基地周邊的背景交通量及基地開發(fā)衍生的交通量及服務(wù)水準(zhǔn)后，必然會(huì)發(fā)現(xiàn)許多因本基地開發(fā)所造成的交通問(wèn)題。一般對(duì)于交通問(wèn)題的改善策略，不外乎運(yùn)輸系統(tǒng)管理（TSM及運(yùn)輸需求管理（TDM。TSM指的是現(xiàn)有的運(yùn)輸系統(tǒng)上，以短期且低成本的系統(tǒng)改善策略，有效地增加運(yùn)輸系統(tǒng)功能的方法。TDM指的是對(duì)于一個(gè)已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善

31、交通問(wèn)題時(shí)，必須籍由需求管理的手段來(lái)解決交通問(wèn)題。以下的問(wèn)題及改善對(duì)策即包含TSM及TDM勺策略。問(wèn)題一：道路擁堵。由于大型購(gòu)物中心的開發(fā)將吸引大量消費(fèi)者，因此無(wú)可避免地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析及衍生需求推測(cè)估算而得到基地開發(fā)后的道路交通量變化情形。改善對(duì)策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標(biāo)志、信號(hào)的無(wú)法配合、路邊停車影響道路容量、購(gòu)物中心推出干道選擇不當(dāng)或行人太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。1、路口標(biāo)志、信號(hào)無(wú)法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標(biāo)志、信號(hào)設(shè)置，實(shí)施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購(gòu)物中心提供足夠的

32、停車空間供車輛停放。2、購(gòu)物中心進(jìn)出干道選擇不當(dāng)：規(guī)劃時(shí)即慎選大型購(gòu)物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動(dòng)交通量很大的道路作為連外道路。3、行人干擾車流：審慎規(guī)劃行人動(dòng)線及車行動(dòng)線，最好此二者的動(dòng)線予以分隔。問(wèn)題二：停車問(wèn)題。大型購(gòu)物中心吸引大量的小汽車及機(jī)車來(lái)往，造成停車問(wèn)題。改善對(duì)策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計(jì)算所需的停車位數(shù)外，應(yīng)同時(shí)依先前運(yùn)輸規(guī)劃研究所得的小汽車及機(jī)車的來(lái)往數(shù)來(lái)計(jì)算所需的停車位數(shù)，因?yàn)橐勒障嚓P(guān)法規(guī)規(guī)定的停車位數(shù)，通常較以來(lái)往吸引模式計(jì)算所得的停車位數(shù)少，因此,法定停車位數(shù)應(yīng)為停車位數(shù)的下限值。除了提供足夠的停車位數(shù)外，也應(yīng)配合其他相關(guān)停車措施的妥善規(guī)劃來(lái)解決

33、停車問(wèn)題，例如出入口的設(shè)計(jì)、收費(fèi)方式、停車場(chǎng)距大型購(gòu)物中心的距離等，均可有效解決停車問(wèn)題。問(wèn)題三：行人、車行動(dòng)線混雜，互相干擾改善對(duì)策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對(duì)于行人與車流的沖突點(diǎn)以立體化設(shè)施處理，避免其動(dòng)線互相干擾，同時(shí)對(duì)于停車場(chǎng)、公共汽車場(chǎng)、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購(gòu)物中心間的聯(lián)絡(luò)動(dòng)線。問(wèn)題四：衍生交通需求超過(guò)周邊運(yùn)輸系統(tǒng)所能提供的容量。在經(jīng)過(guò)衍生交通需求評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來(lái)計(jì)量的交通建設(shè)均已完成的情況下，交通設(shè)施的服務(wù)水準(zhǔn)仍然不佳。改善對(duì)策：在此種極端的情況下，必須重新審視大型購(gòu)物中心的開發(fā)規(guī)模及強(qiáng)度，必要時(shí)縮小開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)強(qiáng)度。購(gòu)物中心景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)就購(gòu)物中心而言，無(wú)論是室外或室內(nèi)，

34、景觀設(shè)施都能有令人驚喜的影響。好的景觀能增進(jìn)室內(nèi)外的環(huán)境品質(zhì)，塑造購(gòu)物者對(duì)購(gòu)物中心的美好印象。服務(wù)區(qū)域及廢棄物集中場(chǎng)可利用植物、樹木所形成的圍欄與購(gòu)物區(qū)域加以隔離，道路及地面的停車場(chǎng)同樣也可通過(guò)植栽等作為軟化景觀的工具。一、環(huán)境細(xì)節(jié)由于購(gòu)物中心為整體開發(fā)、統(tǒng)一管理的形式，所以購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)者通?？梢宰鲆恍┮匝b飾為目的的設(shè)計(jì)，使該地區(qū)的地價(jià)得以創(chuàng)造與提高，而能有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力及優(yōu)美的環(huán)境。一般而言，可設(shè)計(jì)配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區(qū)、會(huì)議廳、會(huì)議室、展覽空間、圖書館、育兒室及兒童游樂(lè)場(chǎng)等處，可著重家具及其他細(xì)節(jié)的注意，如顏色的運(yùn)用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。由于招牌一方面必須

35、注意與建筑及環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧及易于識(shí)別的要求，因而也會(huì)具有裝飾性的風(fēng)格。二、戶外休息區(qū)及兒童游樂(lè)場(chǎng)對(duì)于購(gòu)物中心而言，戶外休息區(qū)應(yīng)為交流、約會(huì)的中心區(qū)。但在設(shè)計(jì)時(shí)常有兩難的局面產(chǎn)生：一方面，如果戶外休息區(qū)設(shè)計(jì)得過(guò)為舒適，其所需的尺度可能會(huì)造成停車者需走很長(zhǎng)的距離才能到達(dá)Mall；但另一方面，如果不小心處理這一區(qū)域，則可能損失一個(gè)會(huì)引人注意的中心。因此，配置適當(dāng)?shù)淖皇潜仨毜?，使戶外休息區(qū)不致顯得過(guò)大，尤其是在購(gòu)物中心的中庭及兒童游戲場(chǎng)附近。Mall或走廊上的餐廳及咖啡座等有桌子的座位，給購(gòu)物者提供了另一種座位的選擇。顯眼的兒童游戲區(qū)也是很重要的，因?yàn)樗粌H在父母親購(gòu)物時(shí)提供兒童一個(gè)

36、可被照顧的場(chǎng)所，同時(shí)也成為一個(gè)地標(biāo)，這個(gè)地標(biāo)也可塑造出購(gòu)物中心的特色。在兒童游戲區(qū)內(nèi)也可以考慮置放一些電動(dòng)游戲設(shè)施，它們對(duì)于購(gòu)物中心而言也是一種財(cái)源。其他游戲設(shè)施則可作成動(dòng)物的形態(tài)，能讓兒童穿進(jìn)穿出、爬上爬下。另外，立體的預(yù)制玩具也是兒童所喜愛的。三、地景設(shè)置（一）入口大廳入口大廳為進(jìn)入購(gòu)物中心后第一處場(chǎng)所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對(duì)于購(gòu)物者而言，這是建立購(gòu)物中心意想的首站。因而設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購(gòu)物意念。同時(shí)也以空間設(shè)計(jì)及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購(gòu)物路線指示，使購(gòu)物者進(jìn)入購(gòu)物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方

37、向，去除可能迷路的恐懼感。（二）中庭中庭為購(gòu)物中心的焦點(diǎn)，對(duì)于機(jī)能而言，它除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實(shí)質(zhì)上的功能外，它同時(shí)也是一個(gè)重要的空間指標(biāo)。購(gòu)物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點(diǎn)的Mall內(nèi)選逛時(shí)，常會(huì)喪失方向感，因而有別于商店等營(yíng)業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場(chǎng)所經(jīng)常具有空間指向性。故中庭的地景設(shè)計(jì)除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購(gòu)物者的身心外，中庭亦應(yīng)能具有強(qiáng)烈且有別于營(yíng)業(yè)空間的空間特色，以吸引購(gòu)物者注意，也借此使購(gòu)物者了解本身在空間中的位置。若購(gòu)物中心內(nèi)有一個(gè)以上的中庭，則除了在建筑設(shè)計(jì)上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設(shè)施亦應(yīng)

38、配合設(shè)計(jì)，使各個(gè)中庭能各有不同的特色或主題，以便購(gòu)物者辨識(shí)，借以做為空間指標(biāo)，而可在空間中尋求定位。對(duì)于購(gòu)物中心的開發(fā)者而言，入口大廳及中庭為塑造企業(yè)形象的最佳場(chǎng)所,因?yàn)殡m然購(gòu)物中的開發(fā)者可要求各承租戶在單元商店的店面裝潢，招牌樣式上需有一定程度上的統(tǒng)一，弁列上購(gòu)物中心的標(biāo)志，但由于各承租戶的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目不同，店面裝修及家具配置皆有不同的需求，且皆需打上本身的招牌，所以對(duì)于購(gòu)物者而言，購(gòu)物中心開發(fā)者在營(yíng)業(yè)空間所做的措施可能都只是背景似的模糊景象，感受弁不強(qiáng)烈。因而惟有借著公共空間的空間塑造，才能有效而強(qiáng)烈經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心整體的企業(yè)形象，如入口大廳、中庭、停車場(chǎng)、洗手間等公共空間皆是可以經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所。這些

39、公共空間不屬于任一承租戶，因而可依購(gòu)物中心開發(fā)者的需求做完整而不受干擾的規(guī)劃。其中尤以中庭為最佳場(chǎng)所。中庭之所以是塑造企業(yè)形象的最佳場(chǎng)所，主要是因?yàn)樗ǔＪ琴?gòu)物動(dòng)線的交會(huì)點(diǎn)，同時(shí)也經(jīng)常是購(gòu)物路線的中點(diǎn)，因而它多塑造成一可停留休息的場(chǎng)所,供購(gòu)物者休息及相約等候。這種停留性的特質(zhì)有別于入口大廳及停車場(chǎng)的通過(guò)性特質(zhì)，它會(huì)使購(gòu)物者在該處停留休息，弁有時(shí)間及心情瀏覽周圍的環(huán)境。因而在深具特色的中庭建立清楚的企業(yè)意象，對(duì)于購(gòu)物者而言是最易接受其訊息的。在實(shí)質(zhì)環(huán)境的設(shè)計(jì)上，由于中庭相對(duì)于購(gòu)物中心內(nèi)其他空間具有高大空間的特性，故在地景設(shè)計(jì)上應(yīng)可適應(yīng)此特性而做強(qiáng)調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景

40、等。且可利用地景設(shè)施配置一視覺主題，引導(dǎo)購(gòu)物者的視線，建立購(gòu)物中心的印象。（三）樓面裝飾購(gòu)物中心若具有多層樓面，則面對(duì)中庭、挑空的樓面部分，也應(yīng)視所需予以樓面裝飾。對(duì)于上層各樓層而言，面對(duì)中庭或挑空的部分也許只是一片墻或扶手欄桿，但對(duì)位于中庭內(nèi)的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對(duì)中庭的樓面也是一組需要精心設(shè)計(jì)的立面，它應(yīng)與中庭的地景設(shè)計(jì)相配合，共同塑造具有整體性的空間景觀。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是可以應(yīng)用的素材。四、鋪面材料在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)時(shí)，鋪面的問(wèn)題不能單獨(dú)被提出來(lái)討論，它必須考慮整個(gè)基地的紋理、模式、尺度、顏色等才能決定。其他影響鋪面選擇的因素包括：1、花費(fèi)

41、及效益：牽涉到保養(yǎng)維護(hù)、耐久性、是否易碎、瑕疵等。2、外觀：牽涉其紋理、顏色等。3、工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。4、土壤特性：以下便針對(duì)材料原則及其特性，及其使用性一弁討論：（一）碎石鋪面碎石鋪面可創(chuàng)造出非正式的氣氛，由于這種鋪面能允許空氣及水分通過(guò)，因而特別利于敷設(shè)于樹木的周圍，使空氣與水分能到達(dá)植物根部。同時(shí)它很便宜，適用于停車場(chǎng)?；旧纤娜秉c(diǎn)是鋪設(shè)于停車場(chǎng)時(shí)，可能會(huì)因?yàn)檩喬L動(dòng)使石頭飛起而造成危險(xiǎn)。（二）卵石鋪面卵石鋪面可直接鋪設(shè)于土壤或碎石層上，適用于鋪設(shè)人行步道，尤其是樹木旁。它可以散亂的排列，但同時(shí)也適合于整齊的鋪設(shè)。它們因受水沖擊因而是圓形無(wú)尖角的，較碎石具有安全

42、性。具有多種顏色，大多為淡黃褐色或灰色,在選色時(shí)可以有多種選擇。（三）硬鋪面最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設(shè)時(shí)需注意其紋理及工程品質(zhì)。它通常與其它材料混合使用。若利用不同形式的施工方式則可有許多裝修的樣式，包括清水式、條紋式、噴霧式、噴沙式、粉刷式等。（四）室內(nèi)鋪面室內(nèi)鋪面設(shè)計(jì)的主要原則是不要與室外鋪面有太突兀的差異。理想的設(shè)計(jì)是在特殊機(jī)能的地區(qū)以有別于其他鋪面的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點(diǎn)及展7K場(chǎng)等。（五）大型單元鋪面鋪面的尺寸通常都做成由455公分*455公分至910公分*610公分，通常厚50公分，但如果允許交通工具在其上運(yùn)行的話，則65公分較為適當(dāng)。一般

43、而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。若選擇人造石，則有較多的顏色及紋理可供選擇。（六）小型單元鋪面小型單元鋪面可使用的材料包括傳、丁掛傳、瓷傳、馬賽克、圓卵石、碎石等，這些材料都有其獨(dú)特的性質(zhì)。傳必須先做防酸等處理。傳及鋪面材料必須鋪設(shè)于水泥沙漿上。瓷磚及馬賽克對(duì)于紋理、模式及顏色的選擇上可以有很大的適應(yīng)性。購(gòu)物中心的建筑本體規(guī)劃在建筑物興建之前，開發(fā)者應(yīng)能針對(duì)未來(lái)承租戶設(shè)計(jì)一套發(fā)展計(jì)劃。雖然如此，在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、商店單元設(shè)計(jì)時(shí)仍應(yīng)能保持彈性，以倍數(shù)的形式來(lái)加大尺度，即所謂模矩概念的應(yīng)用，保持設(shè)計(jì)的彈性，以適應(yīng)未來(lái)可能的用途改變的需要。一、結(jié)構(gòu)（一）建筑的通用性任一建筑的結(jié)構(gòu)均應(yīng)能在

44、該棟建筑物的生命期中滿足安全的需求，同時(shí)亦應(yīng)能有部分的彈性以適應(yīng)未來(lái)可能改變用途時(shí)所需。但是經(jīng)濟(jì)層面亦應(yīng)同時(shí)考慮。若掌握合適的跨距，則材料的選擇及施工技術(shù)通常為成功與否的關(guān)鍵。購(gòu)物中心需要高度的適應(yīng)性。承租戶、傳輸方式及販?zhǔn)蹖蛹?jí)皆可完全地變更。因而空間必須可以依不同的需求而做再區(qū)分，樓梯及樓板抬高的部分可以被重新安裝或移動(dòng)，建筑物中任一部分的空間照明及給排水系統(tǒng)均能徹底地更改。（二）商店單元（ShopUnits）有兩種形式的結(jié)構(gòu)經(jīng)常被使用。中小型商店可使用一至數(shù)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位，但大型商店因?yàn)橛刑厥獾男枨笠蚨赡苄枰厥獾慕Y(jié)構(gòu)。典型的矩形格狀的柱列其跨距為5到10公尺。經(jīng)濟(jì)的跨距應(yīng)為5到5.5公尺。

45、對(duì)于有大空間需求者可將上列數(shù)據(jù)乘以2。即使是在最經(jīng)濟(jì)的情況下，結(jié)構(gòu)形式及跨距的選定乃是依據(jù)結(jié)構(gòu)本身所能提供的條件，所以沒有一種結(jié)構(gòu)形式可稱為是最好的，但其形式的優(yōu)劣仍可做比較。1 .梁板結(jié)構(gòu)的主要優(yōu)點(diǎn)是可在不造成削弱樓板結(jié)構(gòu)的情況下提供大面積的挑空；其主要缺點(diǎn)為梁容易受服務(wù)管線的影響而造成樓層凈高的減少。2 .平板結(jié)構(gòu)的最大優(yōu)點(diǎn)在于其所提供的樓層凈高最大，但在挑空時(shí)，尤其靠近柱子時(shí)容易削弱樓板結(jié)構(gòu)。3 .預(yù)鑄鋼筋混凝土系統(tǒng)運(yùn)用于購(gòu)物中心的情況弁不廣泛，主要是因?yàn)樗鼈內(nèi)灰揽苛海@使得它們?cè)诓灰?guī)則平面及特殊要求時(shí)弁不適用。但無(wú)論如何，預(yù)鑄一些建筑元素如梁、樓板等，在興建時(shí)為較快速及較經(jīng)濟(jì)的方式。

46、4 .鋼骨結(jié)構(gòu)通常用于跨距超過(guò)15公尺以上的建筑物。盡管在多層建筑內(nèi)需在鋼骨上施做防火被覆，但是在特殊的情況下仍可無(wú)須其它的外裝而輕易地使用，尤其是柱子需要大量荷重時(shí)更佳。（三）停車場(chǎng)及地下室需要建筑地下室時(shí)，開挖、護(hù)堤壁、下水道、防水及機(jī)械通風(fēng)等項(xiàng)目為主要的工程，因而建筑地下室遠(yuǎn)比在地面上建筑所需的花費(fèi)要高的多。意外問(wèn)題通常在開挖地下室時(shí)產(chǎn)生，而其發(fā)生的原因，通常與毛細(xì)水壓力或水路的阻斷有關(guān)。地下室開挖越深，地下室的墻面越高，所需的花費(fèi)越大。雖然如此，以地下室空間作為汽車停車場(chǎng)、服務(wù)入口及通路或儲(chǔ)藏空間都是不錯(cuò)的配置。當(dāng)然如果最低樓層位于可支持整棟建筑物的土壤上或可打樁的巖層上，且建筑物外圍

47、的排水系統(tǒng)可以降低周圍土壤的水壓力，土壤的開挖為自然邊坡的方式，則其花費(fèi)是最少的。柱間的空間應(yīng)能適于停車所需，方為理想的購(gòu)物空間柱距。雖然如此，最經(jīng)濟(jì)的柱距應(yīng)被求出，因?yàn)橹虚g層再分配的柱載重總是被高估。在水平配置的購(gòu)物中心，汽車停車場(chǎng)可以放在購(gòu)物層的上層。例如一組停車位所需空間為16.5mx5.5m,則可以5.5mX5.5m的柱距面積作為商店空間的單位，梁深60cm,12-15cm厚的樓板，便可適用停車及商店所需的機(jī)能空間。（四）大跨距屋頂最常被用來(lái)施作大跨距屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)形式有如下數(shù)種：1 .鋼構(gòu)架及空間衍架。2 .拉美拉式構(gòu)架（LaminatedTimber）或portal式衍架。3 .混凝土

48、制的皺板或薄殼。4 .預(yù)力梁。影響大跨距屋頂結(jié)構(gòu)最大的兩項(xiàng)因素為跨距及面積?？缇嘣酱?，重量的減輕便越重要，鋼結(jié)構(gòu)便越需取代鋼筋混凝土及木架構(gòu)。二、室內(nèi)購(gòu)物廊-Mall（一）一般原則有關(guān)室內(nèi)空間的部分主要是建立親切感、對(duì)比及活動(dòng)。在購(gòu)物中心上方加頂蓋不是只為了擁有平和的天氣一一冬暖夏涼一一，同時(shí)也利用特殊的植物、鳥類、聲音及香味，弁要求商家將店面及其貨品直接開放至人行步道，以塑造獨(dú)特、良好的購(gòu)物空間。無(wú)論如何，購(gòu)物中心因此在其環(huán)境中更加獨(dú)特。商家的店面不宜距離太遠(yuǎn)。由人行步道的兩側(cè)上、特別是作為注意力焦點(diǎn)的開放性空間上便應(yīng)能看見商店內(nèi)的展示細(xì)部。另外根據(jù)購(gòu)物者的人數(shù)，空間應(yīng)勿過(guò)窄以至感覺太過(guò)擁塞

49、。人行步道9-4公尺寬似乎是合宜的。購(gòu)物中心應(yīng)該不要太長(zhǎng)以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，在大型購(gòu)物中心內(nèi)，建議使用沿街商店及其它方式使賣場(chǎng)更緊湊。雙層式的商店街有時(shí)可用來(lái)使商店更加靠近。雙層式商店可以一層在停車層上半層處、另一層在下半層處，以縮短上坡及下坡的距離。在水平配置型式的大型購(gòu)物中心內(nèi)，有時(shí)很難誘使購(gòu)物者離開樓層，前往另一個(gè)樓層購(gòu)物，因而很可能產(chǎn)生一層賣得很好另一層卻很差的情況。因此，停車場(chǎng)也可分為兩層，每一層停車位數(shù)都不要超過(guò)停車總位數(shù)的60%以避免該層成為主要層。購(gòu)物中心的公共區(qū)域必須創(chuàng)造出吸引人的環(huán)境，使其能至該處購(gòu)物。將Mall加上頂蓋主要便是籍此控制室內(nèi)的環(huán)境。但如下數(shù)

50、項(xiàng)論點(diǎn)則是無(wú)意義的：1 .室內(nèi)與室外的溫度應(yīng)有很大的不同（冬天較暖、夏天較涼）。雖然需維持購(gòu)物中心內(nèi)合宜的溫度，但弁不代表全年需維持一定的溫度，相反的，這反而可能是不利的因素，例如在冬季時(shí)購(gòu)物者必須脫下大衣，反而不利購(gòu)物。2 .巨大的聲響能夠創(chuàng)造生命力及活力。若依此概念，所有的樓層都應(yīng)較其它樓層更為大聲以便吸引顧客，整個(gè)購(gòu)物空間可能因此變得嘈雜混亂。3 .對(duì)外在環(huán)境而言，Mall的入口應(yīng)大而顯著，但對(duì)內(nèi)則不需要。事實(shí)上，入口對(duì)于在購(gòu)物中心內(nèi)的顧客而言，也是一項(xiàng)重要的空間指標(biāo)，因而也應(yīng)能有明顯易辨的特性。（二）焦點(diǎn)中庭在圍封型的購(gòu)物中心內(nèi)，多會(huì)有中庭作為購(gòu)物中心的焦點(diǎn)。中庭廣場(chǎng)多位于各個(gè)主要商店

51、形成的動(dòng)線交匯點(diǎn)，亦即人行活動(dòng)最頻繁處。它一方面提供場(chǎng)所供購(gòu)物以外的活動(dòng)使用，如集會(huì)、流行展示、動(dòng)態(tài)表演等，另一方面也是公共活動(dòng)及休息的場(chǎng)所。在此應(yīng)利用照明及裝修、家具等塑造空間張力，使其成為購(gòu)物中心的意象焦點(diǎn)。（三）挑空在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購(gòu)物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對(duì)于吸引購(gòu)物者上樓選逛有良好的推動(dòng)力。（四）垂直動(dòng)線垂直動(dòng)線分有各種形式，各有其特點(diǎn)及適用性：自動(dòng)手扶梯提供一個(gè)購(gòu)物者的連續(xù)動(dòng)線且減輕Mall內(nèi)的擁擠情形，同時(shí)它連接不同水平標(biāo)高的樓層，也能將位于下層的購(gòu)物者視線引導(dǎo)至較高的樓層。但它有兩個(gè)缺點(diǎn)：所占的空間過(guò)大，且需要運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。自動(dòng)步行走道比自動(dòng)手扶梯更好的地方在

52、于它可以承載嬰兒車及手推車，雖然目前也有一些自動(dòng)手扶梯的階梯夠?qū)?，足以承載嬰兒車等，但它主要的缺點(diǎn)便是它需要比自動(dòng)手扶梯更大的空間以能達(dá)到合適的坡度。電梯比上述二者更為普通，且它所使用的面積比上述二者都少很多。顧客使用時(shí)也比較不會(huì)緊張。若與自動(dòng)手扶梯比較，它的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用也比較便宜。它可運(yùn)載大多數(shù)物品，小至嬰兒車大至輪椅皆可運(yùn)載。同時(shí)它也比自動(dòng)手扶梯快，安裝費(fèi)用也較為便宜。但反過(guò)來(lái)說(shuō)，它形成擁塞，且容易故障。雖然有透明電梯可以選擇，但大部分電梯在移動(dòng)時(shí)仍沒有可見的景觀。然而電梯對(duì)于連接Mall及停車場(chǎng)時(shí)是非常重要的工具，故需確定它有足夠的尺寸以容納嬰兒車及手推車，所以一臺(tái)大容量的電梯比兩臺(tái)小容量的

53、電梯來(lái)得好。（五）入口購(gòu)物中心的入口以大片的雙向玻璃門最為普通。自動(dòng)門也經(jīng)常被使用，但當(dāng)出入的顧客很多時(shí)容易產(chǎn)生問(wèn)題。在入口處應(yīng)有清晰的引導(dǎo)系統(tǒng)以引領(lǐng)顧客進(jìn)入購(gòu)物中心。（六）亭式攤位（Kiosk）及自動(dòng)販賣機(jī)獨(dú)立的亭式攤位可作為香煙販?zhǔn)蹟?、咖啡店、?bào)攤、花店及美發(fā)店等，同時(shí)也適合販?zhǔn)奂o(jì)念品、藝術(shù)品、手工藝品等。在Mall內(nèi)空白的墻面或其它不常用的角落放置自動(dòng)販賣機(jī)，也是一種收入來(lái)源。它們可以販?zhǔn)鄹鞣N物品，包括面紙、飲料、零食、香煙等，但避免販?zhǔn)蹆r(jià)值過(guò)高的物品，以避免盜竊、搶劫事件的發(fā)生。獨(dú)立的亭式攤位雖然不能有許多的收入，但它可以成為顯著的視覺焦點(diǎn)，所以也具有展示的效能。在購(gòu)物中心內(nèi)通常也設(shè)有

54、寄物柜，也有地方將亭式攤位作成儲(chǔ)物柜。（七）Mall的設(shè)施與配件雕塑作品能在購(gòu)物中心中創(chuàng)造出強(qiáng)烈的視覺焦點(diǎn)，但需注意其尺度應(yīng)與Mall的尺度相配合，卵石通常用來(lái)作為雕刻周圍的地面材料，以避免顧客接觸或攀爬雕刻。開放式的噴泉在圍封式的購(gòu)物中心內(nèi)較難看到，但水是一種很有吸引力的裝飾，因而像SOG西貨中庭及福華飯店中庭流水的做法是頗為適當(dāng)?shù)摹Ｔ谀承┵?gòu)物中心是以鐘作為重點(diǎn)裝飾，如SOG（M貨入口廣場(chǎng)即是。在購(gòu)物中心內(nèi)背景音樂(lè)也應(yīng)該當(dāng)成一種家具來(lái)設(shè)計(jì)，因?yàn)樗阋杂绊戀?gòu)物者的心情與購(gòu)買欲望，背景音樂(lè)應(yīng)統(tǒng)一由控制中心做全自動(dòng)播放。超過(guò)50家商店單元的購(gòu)物中心，具商店位置標(biāo)示板及引導(dǎo)地圖便很重要，集中放在購(gòu)物

55、中心各入口處及服務(wù)臺(tái)的印有商店名稱的簡(jiǎn)單平面圖、背景說(shuō)明等便是最有效的指導(dǎo)與廣告。（八）圖案與招牌招牌應(yīng)該大而簡(jiǎn)單、以一至兩色顯著地書寫與于單純的底色上。對(duì)于購(gòu)物中心而言，應(yīng)發(fā)展出自己的商標(biāo)，并將該符號(hào)用于所有的招牌上。(九)裝修在地板部分，吸音狀況不佳的材料如橡膠等應(yīng)該避免。當(dāng)然有時(shí)相對(duì)的高分貝環(huán)境可用來(lái)創(chuàng)造“市場(chǎng)意象”的氣氛，但這弁不適用所有的案例，如在以強(qiáng)調(diào)氣氛格調(diào)的精品服飾店等為主的購(gòu)物中心便不適用此種設(shè)計(jì)。(十)購(gòu)物中心內(nèi)單元商店的典型外觀裝修標(biāo)準(zhǔn)店面裝修的材料使用通常因個(gè)別的商店設(shè)計(jì)而有所差異，但仍有一些一般性的原則：1 .一般商店應(yīng)采用適宜的高品質(zhì)裝修材料裝飾商店的墻壁。可使用多

56、種材質(zhì)以塑造高品質(zhì)而多樣化的設(shè)計(jì)，但過(guò)于沖突、對(duì)立的組合應(yīng)避免。2 .地下室層(1)服務(wù)區(qū)的最小凈高，即到樓板下方或梁底為5.5公尺。(2)在商店儲(chǔ)藏區(qū)內(nèi)的最小凈高為5.0公尺。樓板荷重應(yīng)可達(dá)730千克/平方米。(3)在商店儲(chǔ)藏區(qū)內(nèi)的墻面即天花應(yīng)有防火的被覆。3 .地面層(1)商店單元的最小凈高，即到樓板下方或梁底為4.8公尺。(2)樓板荷重應(yīng)可達(dá)390千克/平方米。(3)商店單元的墻面及天花應(yīng)不抹上石膏，且樓板不可用粉光混凝土，便利承租戶進(jìn)行內(nèi)部裝修。2及3所要求的凈高及荷重為最小的要求，在一些跨距較大的案例其凈高及荷重皆需加大。4 .樓梯混凝土樓梯在開發(fā)期配置商店單元時(shí)便需一弁被設(shè)計(jì)。裝修

57、及欄桿則可依承租戶所需由承租戶自行負(fù)責(zé)。5 .盥洗設(shè)備盥洗設(shè)備的設(shè)置比例可以用一間商店單元、男女盥洗設(shè)備各一套的標(biāo)準(zhǔn)配置。具裝修包括：(1)隔間墻及天花板需上二度漆。(2)地板需用防水材料。(3)木工部分需上三度油漆。(4)在每一間廁所內(nèi)皆有一組馬桶及洗手臺(tái)。6 .服務(wù)區(qū)(1)電力系統(tǒng)皆統(tǒng)一集中于地下室的服務(wù)區(qū)內(nèi)。開發(fā)者應(yīng)在每一間商店單元儲(chǔ)藏區(qū)裝設(shè)光源及盥洗室的水龍頭，承租戶則應(yīng)與開發(fā)者的建筑師及水電顧問(wèn)討論后于其承租的商店單元內(nèi)裝設(shè)電器用品。(2)給水及排水系統(tǒng)皆接往各商店單元的廁所。(3)統(tǒng)一考慮是否供應(yīng)瓦斯。(4)消防設(shè)備依法規(guī)要求設(shè)置于各處。7 .商店店面及招牌商店店面及招牌的設(shè)計(jì)需要在開發(fā)早期由承租戶向建筑師咨詢后，與開發(fā)者的建筑師共同設(shè)計(jì)。8 .法令的遵行開發(fā)者在進(jìn)行開發(fā)時(shí)應(yīng)能就法規(guī)部分做完善的檢查，避免日后因法規(guī)的問(wèn)題造成使用的禁止或中斷，導(dǎo)致承租戶損失。承租戶部分也應(yīng)對(duì)法令限制有所了解，避免不當(dāng)?shù)氖褂茫绕涫亲兏褂玫?，以免造成自身及開發(fā)者的損失。9 .其他開發(fā)者的工作弁不包括如下各項(xiàng)：(1)商店店面及入口大門。(2)商店的裝修。(3)油漆、地板裝修。(4)除廁所外的天花板。(5)除廁所外的裝潢。(6)服務(wù)線路的安裝。以上數(shù)項(xiàng)依歐、美的慣例都是承租戶的工作，需與開發(fā)者協(xié)商后進(jìn)行。