合生財(cái)富廣場(chǎng)

1、 東靠東靠大連路，西接西接飄鷹花園，北臨北臨飛虹路，南倚南倚周家嘴路項(xiàng)目地址與方位：項(xiàng)目地址與方位：位于大連路與周家嘴路口（上海市虹口區(qū)大連路839號(hào)） 項(xiàng)目展示：項(xiàng)目展示： 合生財(cái)富廣場(chǎng)沿大連路曲線型布局，在南北兩座主樓之間設(shè)有一寬度約合生財(cái)富廣場(chǎng)沿大連路曲線型布局，在南北兩座主樓之間設(shè)有一寬度約1313米，高度約米，高度約1010米的入口廣場(chǎng)，直接連通商業(yè)入口和辦公大堂。米的入口廣場(chǎng)，直接連通商業(yè)入口和辦公大堂。 整個(gè)建筑由南向北緩緩傾斜，形成跌落的五層屋頂花園。整個(gè)建筑由南向北緩緩傾斜，形成跌落的五層屋頂花園。寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓標(biāo)準(zhǔn)： 為高檔寫字樓，包含樓宇自控系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通信自

2、動(dòng)化系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)等，并采用智能化系統(tǒng)集成與節(jié)能設(shè)計(jì)，VRV空調(diào)，加新風(fēng)。結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻結(jié)構(gòu)外墻： 玻璃幕墻（雙層中空玻璃）大堂公共部位：高檔精裝辦公區(qū)域：架空地板、吊頂、乳膠漆墻面建筑指標(biāo)：建筑指標(biāo)：南樓14層，北樓10層；總建筑面積約為53585.14平方米；容積率4.0 ；綠地率30 %。地上建筑面積：39650.38平方米其中，辦公樓33055.58平方米；商業(yè)9118平方米（一二層、地下一層）。停車位：地上21輛 地下一二層：車庫239個(gè)車位，坡道出入口分設(shè)兩處，道寬分別為7米和4米，機(jī)動(dòng)車按0.5輛/100平方米指標(biāo)設(shè)置停車位。非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)：669輛。 建筑高度

3、 ： 主體高度60米 具體數(shù)據(jù)：具體數(shù)據(jù)： 南樓14層，北樓10層,每標(biāo)準(zhǔn)樓層用電量5060kw 設(shè)有南樓5臺(tái)（1臺(tái)貨梯）、北樓3臺(tái)（通力垂直電梯）；四部疏散步行樓梯；附樓兩部步行樓梯和一臺(tái)通力電梯 辦公室層(毛）高 3.7米。 得房率：約76 商鋪層(毛）高 ：一層5.2米；二層4米；地下一層4.2米 得房率：約87 餐飲及營(yíng)業(yè)區(qū)設(shè)計(jì)（毛）高3.0米，廚房設(shè)計(jì)（毛）高 3.3米 辦公、商鋪能耗計(jì)量獨(dú)立 商鋪預(yù)留燃?xì)饨涌?設(shè)施設(shè)備：設(shè)施設(shè)備： 合生財(cái)富廣場(chǎng)共設(shè)有8臺(tái)電梯（南樓5臺(tái)、北樓3臺(tái)），其中兩臺(tái)消防電梯（南樓、北樓各一臺(tái)），四部疏散步行樓梯給業(yè)主提供舒適、便捷、安全的垂直的交通系統(tǒng)。 此

4、外為了提高附樓的辦公環(huán)境設(shè)有兩部步行樓梯和一臺(tái)電梯。 物業(yè)由廣東康景物業(yè)服務(wù)公司提供專業(yè)物業(yè)管理 消防： 自動(dòng)噴淋、消防滅火器、消火栓系統(tǒng)、煙感報(bào) 警、通道疏散指示燈、應(yīng)急照明、正壓送風(fēng)系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、電子巡更、 防盜報(bào)警、閉路電視監(jiān)控 通訊： 預(yù)留電話接口、寬帶網(wǎng)絡(luò)接口、移動(dòng)電話無線覆蓋、有線電視預(yù)留接口項(xiàng)目展示項(xiàng)目展示地理區(qū)位分析：地理區(qū)位分析：項(xiàng)目地塊位于虹口區(qū)北外灘板北外灘板塊塊最東北側(cè)位置最東北側(cè)位置。屬于北外灘連接虹口、楊浦兩個(gè)區(qū)的門戶位置。本項(xiàng)目周邊辦公項(xiàng)目比較少，僅有較早建成的海上海、及即將竣工的北美廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域商務(wù)氛圍不是很集中，且且規(guī)劃本區(qū)域以居住功能為主，規(guī)劃本

5、區(qū)域以居住功能為主，未來新增商辦供應(yīng)較少。未來新增商辦供應(yīng)較少。項(xiàng)目環(huán)境與區(qū)域分析項(xiàng)目環(huán)境與區(qū)域分析： 地處北外灘板塊受北外灘海事、船舶、貿(mào)易類產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的驅(qū)動(dòng)與輻射，區(qū)域內(nèi)航運(yùn)、物流、貿(mào)易、制造類企業(yè)正逐步集聚，尤其航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)匯集效應(yīng)明顯，未來該板塊將成為相關(guān)上下游企業(yè)機(jī)構(gòu)重要的聚集區(qū)。隨著虹口區(qū)投資環(huán)境建設(shè)的加快, 與北外灘產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)聯(lián)動(dòng)加深，該區(qū)域環(huán)境、商務(wù)氛圍正處于快速形成與發(fā)展中。 現(xiàn)國(guó)內(nèi)航運(yùn)業(yè)三巨頭中海集團(tuán)、中遠(yuǎn)集運(yùn)、上海港務(wù)集團(tuán)已匯集虹口區(qū)北外灘，國(guó)內(nèi)前十家集裝箱班輪企業(yè)超過一半落戶在虹口,該區(qū)域內(nèi)集裝箱航運(yùn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力已占全國(guó)半壁江山。道路交通分析：道路交通分析：1.近距北

6、外灘國(guó)際航運(yùn)中心2.經(jīng)大連路隧道與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)便捷相通3.從楊浦大橋10分鐘可達(dá)浦東新國(guó)際博覽中心、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)4.十條公交線路加輕軌四號(hào)線（15分鐘步行到站）區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃：根據(jù)虹口區(qū)的整體規(guī)劃，未來將著力打造 大柏樹知識(shí)創(chuàng)新與大柏樹知識(shí)創(chuàng)新與服務(wù)貿(mào)易圈、四川北路商業(yè)商服務(wù)貿(mào)易圈、四川北路商業(yè)商務(wù)文化休閑街、北外灘航運(yùn)服務(wù)文化休閑街、北外灘航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)務(wù)集聚區(qū)上海市北外灘地區(qū)東起大連路、秦皇島路、西至河南北路，南起黃浦江、蘇州河，北鄰周家嘴路，規(guī)劃用地面積3.66平方公里。 合生財(cái)富屬于北外灘核心商務(wù)區(qū)邊緣，項(xiàng)目位置較獨(dú)立，合生財(cái)富屬于北外灘核心商務(wù)區(qū)邊緣，項(xiàng)目位

7、置較獨(dú)立， 客戶定位：客戶定位：項(xiàng)目客戶定位：項(xiàng)目客戶定位：本項(xiàng)目的客戶定位：區(qū)域航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚效應(yīng)明顯，目前入駐客戶70%以上的寫字樓客戶業(yè)務(wù)活動(dòng)與航運(yùn)相關(guān)，此類客戶也將是未來項(xiàng)目比較主要的目標(biāo)客戶。本項(xiàng)目與陸家嘴的便利交通往來，將吸引一部分與金融保險(xiǎn)相關(guān)的上下游服務(wù)型企業(yè)；航運(yùn)物流公司航運(yùn)物流公司300-2000M2生產(chǎn)制造業(yè)生產(chǎn)制造業(yè)3002500M2金融類上下游金融類上下游服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)10003000M2客戶定位客戶定位:交通可達(dá)性交通可達(dá)性行業(yè)行業(yè)客戶特征客戶特征現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商務(wù)來往頻率高，對(duì)辦公硬件及形象要求特別高，一般選擇商務(wù)可達(dá)性比較高的辦公物業(yè)其他其他對(duì)價(jià)格有一定敏

8、感性看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿蛻糁攸c(diǎn)客戶核心客戶邊緣客戶行業(yè)行業(yè)客戶特征客戶特征金融保險(xiǎn)類金融保險(xiǎn)類保險(xiǎn)類行業(yè)受金融危機(jī)沖擊較小，且中央政策促使發(fā)展規(guī)模壯大IT信息科技信息科技行業(yè)利潤(rùn)適中，對(duì)辦公條件要求不高，主要依托于區(qū)域主流客戶，為上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)，數(shù)量較多。航運(yùn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)航運(yùn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)個(gè)人事務(wù)所個(gè)人事務(wù)所行業(yè)行業(yè)客戶特征客戶特征航運(yùn)、物流、貿(mào)航運(yùn)、物流、貿(mào)易易區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)，契合北外灘發(fā)展規(guī)劃，金融風(fēng)暴后對(duì)價(jià)格有一定敏感性，但看中區(qū)域未來發(fā)展生產(chǎn)制造生產(chǎn)制造企業(yè)總部企業(yè)總部行業(yè)利潤(rùn)較高，有一定承受能力，對(duì)辦公有一定要求，項(xiàng)目推盤理念項(xiàng)目推盤理念: 項(xiàng)目開盤之前有明星（大）客戶成交，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，開

9、盤階段主要由多層（5000平方米左右）大客戶成交為主； 項(xiàng)目熱銷期，可分散租賃但仍以整層或半層客戶為主，保證客戶品質(zhì)，價(jià)格均勻遞增； 2棟主樓分別進(jìn)行銷控，保留一定大大面積單元和優(yōu)質(zhì)單元，待項(xiàng)目竣工現(xiàn)房租賃時(shí)，推出再次提升價(jià)格，也可為引入明星客戶留做準(zhǔn)備。 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合項(xiàng)目賣點(diǎn)整合: 交通便利，可達(dá)性高交通便利，可達(dá)性高 靈活整層及分割，滿足所定位客戶靈活整層及分割，滿足所定位客戶 管家式物業(yè)管理服務(wù)管家式物業(yè)管理服務(wù) 合生地產(chǎn)品牌，高標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)保證合生地產(chǎn)品牌，高標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)保證首批客戶行業(yè)構(gòu)成首批客戶行業(yè)構(gòu)成:目標(biāo)客戶（多層）：銀行保險(xiǎn)、制造業(yè)總部、國(guó)際航運(yùn)理由：以知名大客戶打響項(xiàng)目入市第一槍客

10、戶示意招租策略：招租策略：客戶：通過代理公司長(zhǎng)期委托的客戶、或業(yè)主前期積累的客戶中尋找12家知名大客戶，以提升項(xiàng)目市場(chǎng)知名度為基礎(chǔ)。整層、半層客戶：通過代理公司長(zhǎng)期積累豐富的客戶資源，和全市眾多案場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，將客戶引入本項(xiàng)目成交。中、小面積客戶：現(xiàn)場(chǎng)接待客戶，老帶新的發(fā)展客戶等各階段工作重點(diǎn)各階段工作重點(diǎn):各階段營(yíng)銷工作分配各階段營(yíng)銷工作分配2010.07-2010.09（項(xiàng)目準(zhǔn)備階段） 租賃中心前期準(zhǔn)備階段 樣板房建設(shè) 各類展示道具、招商資料、租賃方案規(guī)劃2010.10-2011.02（項(xiàng)目預(yù)租階段）租賃人員進(jìn)場(chǎng)，開展招租 各類展示道具落實(shí)完善 戶外展示跟進(jìn)，媒體宣傳熱身2011.03-201

11、1.07（項(xiàng)目強(qiáng)銷） 營(yíng)銷 戶外昭示與媒體計(jì)劃密集開展 項(xiàng)目竣工2011.08-2011.12（項(xiàng)目鞏固階段） 結(jié)合先前媒體推廣反饋效果，選擇性的進(jìn)行推廣以保持市場(chǎng)熱度 結(jié)合營(yíng)銷事件與簽約知名客戶為項(xiàng)目宣傳吸引關(guān)注整體租賃進(jìn)度整體租賃進(jìn)度:租賃人員駐場(chǎng)招租（2011年12月底），項(xiàng)目出租率爭(zhēng)取達(dá)20% 在竣工驗(yàn)收時(shí)項(xiàng)目出租率達(dá)60%； 在竣工驗(yàn)收后6個(gè)月，項(xiàng)目出租率達(dá)90%；項(xiàng)目階段營(yíng)銷策略：項(xiàng)目階段營(yíng)銷策略：報(bào)紙網(wǎng)絡(luò) 報(bào)紙 雜志網(wǎng)絡(luò) 報(bào)紙 雜志項(xiàng)目圍板樓體廣告圍墻圍板項(xiàng)目產(chǎn)品會(huì)中介發(fā)布會(huì)序盤序盤/ /準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期2010.06-2010.09開盤期開盤期2010.10-2011.02強(qiáng)租期強(qiáng)

12、租期2011.03-2011.07鞏固期鞏固期2011.08-2011.12網(wǎng)絡(luò)、雜志樓體廣告客戶答謝會(huì)竣工暨大客戶簽字儀式商業(yè)簽約儀式五角場(chǎng)圍墻廣告工程工程現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)租賃接待中心及樣板房完成媒體媒體事件事件戶外戶外沙盤模型單片、折頁、樓書三維動(dòng)畫名片、紙杯、信紙、信封、包袋、禮品等物料物料各類媒體宣傳：各類媒體宣傳：報(bào)紙報(bào)紙雜志雜志媒體選擇：東方早報(bào)新聞晨報(bào)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道形式：全面推廣階段的硬廣建立項(xiàng)目形象。配合項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)以統(tǒng)發(fā)軟文的形式（選擇多家主流媒體進(jìn)行）加以報(bào)道宣傳。媒體選擇：租售情報(bào)東方航空港龍航空浙商雜志游艇業(yè)雜志 City Weekend形式：建立項(xiàng)目高端市場(chǎng)形

13、象，吸引知名企業(yè)和外資公司租賃，。主要采用硬廣的形式。網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)媒體選擇：新浪網(wǎng) 搜房網(wǎng)形式：以新聞及事件報(bào)道的形式為主基本推盤原則基本推盤原則 第一階段：第一階段：項(xiàng)目第一階段為預(yù)熱期2010年9月2010年2月推出樓層：南樓低區(qū) 5、6 層 南樓高區(qū) 13、14層 北樓低區(qū) 6、7、8層推出時(shí)間：項(xiàng)目預(yù)租推出面積：9884.53（占總面積31.5%）租賃目標(biāo)：7846 分別推出低、中、高區(qū)部分樓層 北樓針對(duì)整層客戶，南樓可分割租賃，原則上各個(gè)區(qū)域不造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 保留最低幾個(gè)層面，以便后期的價(jià)格提升 基本推盤原則基本推盤原則 第二階段：第二階段： 完成第一階段后，市場(chǎng)及價(jià)格形象得到確立 推出價(jià)

14、格略高的中、高區(qū)，實(shí)現(xiàn)去化速度與收益的平衡項(xiàng)目第二階段為強(qiáng)租期2011年3月2011年7月推出樓層：南樓低區(qū) 7、8 層 南樓高區(qū) 11、12層 北樓高區(qū) 9、10層 北樓低區(qū) 3、5層推出時(shí)間：第一階段完成80%推出面積：12211（占總面積39%）銷售目標(biāo)：10985基本推盤原則基本推盤原則 第三階段：第三階段： 項(xiàng)目第三階段為鞏固期 2011年8月2011年12月 推出樓層：南樓低區(qū) 3、4、9 層 南樓高區(qū) 10層 北樓低區(qū) 4層 推出時(shí)間：第二階段完成80% 推出面積：9291（占總面積29.5%） 租賃目標(biāo)：全面完成目標(biāo) 保留一部分高區(qū)實(shí)現(xiàn)最后價(jià)格提升 低區(qū)樓層在最后銷售將受到整個(gè)

15、項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的帶動(dòng) 通過高低區(qū)的價(jià)差對(duì)比，合理分配后期目標(biāo)客戶 四層整層連通可滿足單層3000平方客戶，隨時(shí)保留 由于前期價(jià)格得到市場(chǎng)肯定，本階段價(jià)格上漲510%合生財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃合生財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃： 傳統(tǒng)的商務(wù)配套產(chǎn)品傳統(tǒng)的商務(wù)配套產(chǎn)品 VS 新城市新生活的體驗(yàn)型產(chǎn)品新城市新生活的體驗(yàn)型產(chǎn)品 =追求更多的是時(shí)尚健康的新商務(wù)生活追求更多的是時(shí)尚健康的新商務(wù)生活主力店招商主力店招商: :主力店招商階段主要集中在主力店招商階段主要集中在7 7月月-11-11月月將主要針對(duì)南樓商鋪進(jìn)行招商將主要針對(duì)南樓商鋪進(jìn)行招商招商對(duì)象集中在超市、量販?zhǔn)秸猩虒?duì)象集中在超市、量販?zhǔn)?KTVKTV、銀行、商務(wù)餐飲

16、等大型商戶、銀行、商務(wù)餐飲等大型商戶預(yù)期招商面積在預(yù)期招商面積在2500-35002500-3500平方米平方米全面招商：全面招商：全面招商于全面招商于20102010年年1111月正式展開月正式展開包括帶看、推介項(xiàng)目、與商戶進(jìn)行溝通、商談、合同簽署，包括商務(wù)條件、工程問題等的商討、促成租賃包括帶看、推介項(xiàng)目、與商戶進(jìn)行溝通、商談、合同簽署，包括商務(wù)條件、工程問題等的商討、促成租賃合同簽署。合同簽署。預(yù)期在預(yù)期在20112011年年1 1月達(dá)到月達(dá)到70%70%簽約率簽約率 2011 2011年年8 8月達(dá)到月達(dá)到90%90%簽約率簽約率保證項(xiàng)目招商成功保證項(xiàng)目招商成功S101634.96sq

17、.mS102245.31sq.mS103356.89sq.mS104286.77sq.m南樓一南樓一層層南樓二南樓二層層S201912.08sq.mS202332.01sq.mS203683.55sq.mB1012438.63sq.m地下一地下一層層南樓因商鋪面積較大，基本以大型店為主，目標(biāo)客戶推進(jìn)設(shè)定如下鋪位鋪位S101+ +S201面積（面積（GFA)GFA)1547.041547.04業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商務(wù)中餐小南國(guó)/俏江南/唐朝/萬嘉/梅園邨/大宅門/全聚德/上海人家/和記小菜/采蝶軒/蝶翠軒鋪位鋪位S102+B101面積（面積（GFA)GFA)2683.942683.94業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)精品超市歌城家

18、居BHG/City Super/聯(lián)華生活館/正大生活館/OLE/城市超市/TESCO生活館/家得利精超上海歌城/好樂迪/純K/揚(yáng)歌/麥樂迪/麥歌/優(yōu)派/錢柜JYSK/月星家得樂/HOLA鋪位鋪位S103+S104+S202+S203面積（面積（GFA)GFA)1659.22業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)銀行北京/杭州/寧波/南京/浙商/平安/天津/上海/中信 北樓一北樓一層層N101103.93sq.mN10299.77sq.mN10320sq.mN10479.77sq.mN10599.77sq.mN10699.77sq.mN107153.14sq.mN108181.08sq.mN109188.81sq.m北樓二北

19、樓二層層N201249.71sq.mN202331.43sq.mN20399.02sq.mN20499.01sq.mN20599.03sq.mN206321.67sq.mN207257.88sq.mN208143.51sq.m北樓結(jié)構(gòu)組合較為多樣性，目標(biāo)客戶推進(jìn)設(shè)定如下鋪位鋪位N101+N201+N202面積（面積（GFA)GFA)684.5684.5業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)茶餐廳 港麗/葡京/避風(fēng)塘/新旺/相當(dāng)香港/吉旺/洋蔥/龍記/屋企/衡山小館/尚一湯/新九龍城鋪位鋪位N102面積（面積（GFA)GFA)99.7799.77業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)便利店全家/C-Store/羅森/快客/好德鋪位鋪位N103+N203+

20、N204+N205面積（面積（GFA)GFA)317.06317.06業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)SPA/美容佐登妮絲/美麗田園/思研麗/麗妍雅集/紐約伊人/嬌莉芙鋪位鋪位N104面積（面積（GFA)GFA)79.7779.77業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)零售熱風(fēng)/阿吉豆/哥弟/多樣屋/品生活/甜蜜物語鋪位鋪位N105面積（面積（GFA)GFA)99.7799.77業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)化妝護(hù)膚歌詩瑪/DHC/Face Shop/萬寧/屈臣氏鋪位鋪位N106面積（面積（GFA)GFA)99.7799.77業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)眼鏡寶島/紅星/無良才/美式/亮視點(diǎn)/MOSCOT鋪位鋪位N107+N206面積（面積（GFA)GFA)474.81474.81業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)

21、快餐KFC/Pizza Hut/真功夫/老娘舅/永和大王/東方既白/味千拉面/新亞大包鋪位鋪位N108+N207+N208面積（面積（GFA)GFA)582.47582.47業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)日韓料理盤古/長(zhǎng)白山/韓膳宮/和祿/漢拿山/和民/赤坂亭/海之幸/大漁鋪位鋪位N109面積（面積（GFA)GFA)188.81188.81業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面包/咖啡可頌坊/巴黎貝甜/Q Bake/Coffee Bean/Costa/面包物語/真鍋/GJC鋪位鋪位N107+N108+109+N206+N207+N208面積（面積（GFA)GFA)1246.091246.09業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)外資銀行渣打/東亞/匯豐/恒生/大華/南洋/德意志/華僑/韓亞10-10-070710-10-080810-10-090910-10-101011-311-311-411-411-511-511-611-6一期圍