資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

1、市場(chǎng)法應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明根本程序和常見市場(chǎng)法應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明根本程序和常見的評(píng)估方法；本錢法那么應(yīng)側(cè)重說(shuō)的評(píng)估方法；本錢法那么應(yīng)側(cè)重說(shuō)明五項(xiàng)要素的測(cè)算；收益法應(yīng)側(cè)重明五項(xiàng)要素的測(cè)算；收益法應(yīng)側(cè)重說(shuō)明收益額、折現(xiàn)率、收益期限的說(shuō)明收益額、折現(xiàn)率、收益期限的估算。估算。 z 本章的作用主要在于集中講述資產(chǎn)評(píng)估本章的作用主要在于集中講述資產(chǎn)評(píng)估的三種根本方法，為以后各章具體評(píng)估對(duì)的三種根本方法，為以后各章具體評(píng)估對(duì)象的評(píng)估奠定方法根底。因此，通過(guò)本章象的評(píng)估奠定方法根底。因此，通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握資產(chǎn)評(píng)估三種根本方學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握資產(chǎn)評(píng)估三種根本方法的根本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)確實(shí)法的根本原理、內(nèi)容和各

2、項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)確實(shí)定方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的根本依定方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的根本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種根本方法對(duì)常見的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。用三種根本方法對(duì)常見的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 本章的難點(diǎn)在于對(duì)三種方法技術(shù)路徑本章的難點(diǎn)在于對(duì)三種方法技術(shù)路徑和評(píng)估思想的說(shuō)明，收益法的難點(diǎn)在和評(píng)估思想的說(shuō)明，收益法的難點(diǎn)在于以利索本的思維和收益的折現(xiàn)，市于以利索本的思維和收益的折現(xiàn)，市場(chǎng)法應(yīng)注重說(shuō)明直接比較法和類比調(diào)場(chǎng)法應(yīng)注重說(shuō)明直接比較法和類比調(diào)整法的區(qū)別，本錢法的難點(diǎn)在于復(fù)原整法的區(qū)別，本錢法的難點(diǎn)在于復(fù)原重置本錢和更新重置本錢的區(qū)別以及重置本錢和更新重

3、置本錢的區(qū)別以及功能貶值的說(shuō)明。功能貶值的說(shuō)明。 市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法 現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法市場(chǎng)售價(jià)類比法市場(chǎng)售價(jià)類比法 價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法本錢市價(jià)法本錢市價(jià)法價(jià)值比率法價(jià)值比率法一概念：見一概念：見P17市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法。是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最格比較法。是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 實(shí)際上市場(chǎng)法是就是指利用市場(chǎng)上同實(shí)際上市場(chǎng)法是就是指利用市場(chǎng)上同樣

4、或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過(guò)直接比經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。技術(shù)方法的總稱。二市場(chǎng)法的理論依據(jù)二市場(chǎng)法的理論依據(jù)替代原那替代原那么么 根據(jù)替代原那么，采用比較和根據(jù)替代原那么，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。P15替代原那替代原那么么 一根本思路一根本思路 市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

5、進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一。途徑之一。ni=1n輊犏犏臌評(píng)評(píng)估估值值（參參交交價(jià)價(jià) 各各項(xiàng)項(xiàng)調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)）照照物物成成 1.要有一個(gè)活潑的公開市場(chǎng)。要有一個(gè)活潑的公開市場(chǎng)。 2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng) 。 1參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。相同。 2參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括

6、市場(chǎng)供求關(guān)系、參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。 3參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。 一直接比較法一直接比較法 1.根本原理：根本原理： 利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一根利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一根本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一根本特征進(jìn)行比本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一根本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。該方法直較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。觀簡(jiǎn)潔

7、，便于操作。2.適用條件：適用條件： 參照物與評(píng)估對(duì)象之間到達(dá)相同或參照物與評(píng)估對(duì)象之間到達(dá)相同或者根本相同的程度，或者二者的差異主者根本相同的程度，或者二者的差異主要表達(dá)在某一明顯的因素上。要表達(dá)在某一明顯的因素上。3.根本計(jì)算公式為：根本計(jì)算公式為： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格參照物合理成交價(jià)格或：或： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格評(píng)估評(píng)估 對(duì)象特征對(duì)象特征參照物特征參照物特征4.特別注意：特別注意：本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征或者因素對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征或者因素的影響，而且成正比關(guān)系。

8、的影響，而且成正比關(guān)系。例：除生產(chǎn)能力不同外，其他都一樣。例：除生產(chǎn)能力不同外，其他都一樣。參照物的生產(chǎn)能力是參照物的生產(chǎn)能力是100萬(wàn)件，被估物萬(wàn)件，被估物的生產(chǎn)能力是的生產(chǎn)能力是80萬(wàn)件。而參照物的市場(chǎng)萬(wàn)件。而參照物的市場(chǎng)價(jià)格是價(jià)格是10萬(wàn)元。由上面的公式可算出評(píng)萬(wàn)元。由上面的公式可算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值。估對(duì)象價(jià)值。 直接比較法直接比較法現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法1現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象根本相同的參照格或與評(píng)估對(duì)象根本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可物具有現(xiàn)行

9、市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。 2市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法 原理原理以參照物成交價(jià)格為根底，考以參照物成交價(jià)格為根底，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。的方法。 數(shù)學(xué)式表達(dá)數(shù)學(xué)式表達(dá)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格1-價(jià)格折扣

10、率價(jià)格折扣率例例2-1評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價(jià)為準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于產(chǎn)價(jià)值接近于6萬(wàn)元。萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=101-40%=6萬(wàn)萬(wàn)元元注意：注意：從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這

11、么肯定。3功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法定義：定義：以參照物的成交價(jià)格為根底，以參照物的成交價(jià)格為根底，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。價(jià)值的方法。換句話說(shuō)：換句話說(shuō)：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，那么價(jià)值就越大。能力越大，那么價(jià)值就越大。分類分類根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：.資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系線性關(guān)系(正比例正比例)的的情況，通常被稱作情況，通常被

12、稱作生產(chǎn)能力比例法生產(chǎn)能力比例法。數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：例例2-2某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年年2月月1日。日。評(píng)估人員收集的信息：評(píng)估人員收集的信息： 1從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬(wàn)元。萬(wàn)元。2將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。 3發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備發(fā)現(xiàn)

13、兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也根本相同。其他條件也根本相同。分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。資產(chǎn)的價(jià)值。 評(píng)估值評(píng)估值=160150/210=114.29(萬(wàn)元萬(wàn)元) .資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指

14、數(shù)關(guān)系指數(shù)關(guān)系的的情況，通常被稱作情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。數(shù)法。數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：例例2-3被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于萬(wàn)元。被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值萬(wàn)元資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值萬(wàn)元例例2-4被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為

15、參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類資產(chǎn)萬(wàn)元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于萬(wàn)元。產(chǎn)價(jià)值接近于萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=0.710(90120)=8.18錘4價(jià)格指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法定義定義價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物價(jià)格為根價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物價(jià)格為根底，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的底，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。值的方法。物價(jià)指數(shù)的各種表述方法：物

16、價(jià)指數(shù)的各種表述方法： .定基物價(jià)指數(shù)：定基物價(jià)指數(shù)：是以基期的物價(jià)為是以基期的物價(jià)為100，其他期的物價(jià)，其他期的物價(jià)都和它比較而得到的物價(jià)指數(shù)。都和它比較而得到的物價(jià)指數(shù)。.環(huán)比物價(jià)指數(shù)記作環(huán)比物價(jià)指數(shù)記作a1，a2等：等：第二年的定基物價(jià)指數(shù)與第一年定基物第二年的定基物價(jià)指數(shù)與第一年定基物價(jià)指數(shù)的商。價(jià)指數(shù)的商。.環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)第二年的定基物價(jià)比第一年定基物價(jià)高第二年的定基物價(jià)比第一年定基物價(jià)高出的局部與第一年定基物價(jià)指數(shù)的商。出的局部與第一年定基物價(jià)指數(shù)的商。.物價(jià)變動(dòng)指數(shù)：物價(jià)變動(dòng)指數(shù)： 某時(shí)間間隔內(nèi)累計(jì)物價(jià)上漲變動(dòng)幅某時(shí)間間隔內(nèi)累計(jì)物價(jià)上漲變動(dòng)幅度。度。.綜合物價(jià)

17、指數(shù)又叫價(jià)格指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)又叫價(jià)格指數(shù)=a1a2an=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為： =參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù) =參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù) =參照物成交價(jià)格參照物成交價(jià)格a1a2an例例2-5某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方平方米，建筑時(shí)間為米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為準(zhǔn)日為2003年年5月月1日。日。 在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2001年年12月曾發(fā)生過(guò)房

18、屋交月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)根本相同。的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)根本相同。 分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。整即可推算出被估

19、資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 經(jīng)調(diào)查，經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了年相比上升了9.3%，那么：，那么： 資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值)=63394(元元)例例2-6某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為300噸。噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年年2月月1日。日。評(píng)估人員收集的信息：評(píng)估人員收集的信息： 1從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為設(shè)備的年生產(chǎn)能力為180噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為600萬(wàn)元。萬(wàn)元。2將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。將

20、待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行比照并尋找差異。 3發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也根本相同。其他條件也根本相同。分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要表達(dá)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。資產(chǎn)的價(jià)值。 評(píng)估值

21、評(píng)估值=600300/180=1000(萬(wàn)元萬(wàn)元) 例例2-7某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度根交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度根本相同，成交時(shí)間為本相同，成交時(shí)間為2002年年6月，成交價(jià)格為萬(wàn)月，成交價(jià)格為萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年年8月。月。 分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件

22、這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。 經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的將低于正常售價(jià)的30%，那么待估資產(chǎn)的評(píng)估，那么待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：值為： 資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=365.2(130萬(wàn)元萬(wàn)元二類比調(diào)整法二類比調(diào)整法 1.適用條件：適用條件： 1不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或根本一樣。只要參照物與評(píng)須一樣或根本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面根本相同或相似。估對(duì)象在大的方面根本相同或相似。2對(duì)信息資料的數(shù)量和

23、質(zhì)量要對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求比較高，而且要求評(píng)估人員有較豐求比較高，而且要求評(píng)估人員有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。2.類比調(diào)整法的原理類比調(diào)整法的原理類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開市場(chǎng)上無(wú)法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照開市場(chǎng)上無(wú)法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇假設(shè)干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作物時(shí)，可以選擇假設(shè)干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物為參照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的

24、價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 該法類似于直接比較法。只不過(guò)這次調(diào)整該法類似于直接比較法。只不過(guò)這次調(diào)整的因素不是一個(gè)，而是多個(gè)主要是功能、交易的因素不是一個(gè)，而是多個(gè)主要是功能、交易時(shí)間、新舊、交易情況等，將每一個(gè)因素得到時(shí)間、新舊、交易情況等，將每一個(gè)因素得到的調(diào)整系數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)或者把各的調(diào)整系數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)或者把各個(gè)因素的評(píng)估值的影響額確定出來(lái)，然后相加，個(gè)因素的評(píng)估值的影響額確定出來(lái)，然后相加，得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。3.類比調(diào)整法的特點(diǎn)類比調(diào)整法的特點(diǎn)1適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛。適用性強(qiáng)，應(yīng)用

25、廣泛。2類比調(diào)整法是市場(chǎng)法類比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最根本的評(píng)估方法。中最根本的評(píng)估方法。 4.類比調(diào)整法的具體種類類比調(diào)整法的具體種類類比類比調(diào)整法調(diào)整法市場(chǎng)售價(jià)類比法市場(chǎng)售價(jià)類比法本錢市價(jià)法本錢市價(jià)法價(jià)值比率法價(jià)值比率法1市場(chǎng)售價(jià)類比法市場(chǎng)售價(jià)類比法資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)參照物售價(jià)+功能差異值功能差異值+時(shí)間差異值時(shí)間差異值+交易交易情況差異值情況差異值 或：或： 資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值 =參照物售價(jià)參照物售價(jià)功功能差異修正系數(shù)能差異修正系數(shù)時(shí)間差異時(shí)間差異修正系數(shù)修正系數(shù)說(shuō)明：參照物的主要差異因素說(shuō)明：參照物的主要差異因素時(shí)間因素時(shí)間因素 時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)時(shí)間因素是

26、指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。的差異。 如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格評(píng)估值參照物價(jià)格交易時(shí)間差異交易時(shí)間差異修正系數(shù)修正系數(shù) 區(qū)域因素區(qū)域因素 區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間

27、只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格評(píng)估值參照物價(jià)格區(qū)域因素區(qū)域因素修正系數(shù)修正系數(shù) 功能因素功能因素 功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和缺乏對(duì)價(jià)格的影響。和缺乏對(duì)價(jià)格的影響。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：可用下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格評(píng)估值參照物價(jià)格功能差異功能差異修正系數(shù)修正系數(shù) 交易情況交易情況 交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條

28、件主要是指參照物成交交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。等。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式?jīng)r的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格評(píng)估值參照物價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 個(gè)別因素個(gè)別因素 個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)

29、體特征主要是指資產(chǎn)和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。藝水平。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格評(píng)估值參照物價(jià)格個(gè)別因素修個(gè)別因素修正系數(shù)正系數(shù) 本錢市價(jià)法本錢市價(jià)法 根本原理根本原理 以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理本錢為根底，以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理本錢為根底，利用參照物的本錢市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象利用參照物的本錢市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的

30、價(jià)值的方法。的價(jià)值的方法。 計(jì)算公式計(jì)算公式資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理本錢評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理本錢參照參照 物成交價(jià)格物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理參照物現(xiàn)行合理本錢本錢 價(jià)值比率法市盈率法 根本原理以參照物企業(yè)的價(jià)值比率如市盈率作為乘數(shù)倍數(shù)，以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 主要適用對(duì)象企業(yè)價(jià)值評(píng)估 計(jì)算公式所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額所以：被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=參照物的市盈率參照物的市盈率* 被評(píng)估對(duì)象的凈利潤(rùn)被評(píng)估對(duì)象的凈利潤(rùn) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)估對(duì)象企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)參照物參照物 企業(yè)價(jià)值比率企業(yè)價(jià)值比率五、市場(chǎng)

31、法評(píng)估的優(yōu)缺點(diǎn)五、市場(chǎng)法評(píng)估的優(yōu)缺點(diǎn)P19 1、優(yōu)點(diǎn)：、優(yōu)點(diǎn)： 1能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格； 2評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。2、缺點(diǎn)：、缺點(diǎn)： 1需要有公開活潑的市場(chǎng)作為根底，有需要有公開活潑的市場(chǎng)作為根底，有時(shí)因缺少可比照數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；時(shí)因缺少可比照數(shù)據(jù)難以應(yīng)用； 2不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大局部的無(wú)不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大局部的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等

32、嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。些資產(chǎn)評(píng)估。 成本法的概念及理論依據(jù)成本法的概念及理論依據(jù)成本法的基本思路及運(yùn)用的前提條件成本法的基本思路及運(yùn)用的前提條件評(píng)估程序評(píng)估程序成本法的基本計(jì)算公式成本法的基本計(jì)算公式成本法的基本要素成本法的基本要素成本法中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法成本法中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法成本法的評(píng)價(jià)成本法的評(píng)價(jià)一概念：本錢法是指在評(píng)估資產(chǎn)價(jià)一概念：本錢法是指在評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按照被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置本錢值時(shí)，按照被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置本錢扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。價(jià)值的方法。 本錢法也是資產(chǎn)評(píng)估的根本方法之本錢法也是資產(chǎn)評(píng)估的根本方法之一。本錢

33、法首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置一。本錢法首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置本錢；然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的本錢；然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置本錢中予各種貶損因素，并將其從重置本錢中予以扣除，從而得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。以扣除，從而得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。二理論依據(jù)二理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的本錢消耗，這是資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的本錢消耗，這是從供給的角度考察資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。從供給的角度考察資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。 的報(bào)酬的報(bào)酬生產(chǎn)的費(fèi)用生產(chǎn)的費(fèi)用商品的價(jià)值量商品的價(jià)值量 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是重置本錢及本錢法的理論生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是重置本錢及本錢法的理論根底。即在

34、條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的根底。即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建本錢。價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建本錢。 勞動(dòng)勞動(dòng)資本資本土地土地 一根本思路一根本思路 本錢法的根本思路是站在購(gòu)置者的角度，本錢法的根本思路是站在購(gòu)置者的角度，重新購(gòu)置與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)，重新購(gòu)置與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)，必然要花費(fèi)各種費(fèi)用，包括買價(jià)、手續(xù)費(fèi)、咨詢必然要花費(fèi)各種費(fèi)用，包括買價(jià)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等，也就是在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下需要支付的各種費(fèi)等，也就是在現(xiàn)行市場(chǎng)條件

35、下需要支付的各種本錢額，即重置本錢。以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，本錢額，即重置本錢。以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗就得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是這段時(shí)間內(nèi)的損耗就得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從本錢取得和本錢構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)從本錢取得和本錢構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。值進(jìn)行的分析和判斷。二前提條件二前提條件 1、本錢法以持續(xù)使用為假設(shè)，要求被估資、本錢法以持續(xù)使用為假設(shè)，要求被估資產(chǎn)處在繼續(xù)使用過(guò)程中被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使產(chǎn)處在繼續(xù)使用過(guò)程中被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀

36、態(tài)。用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。 2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料特別注意二應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料特別注意二者的可比性。者的可比性。1本錢法的應(yīng)用是建立在歷史資料根底本錢法的應(yīng)用是建立在歷史資料根底上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。得。2現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性質(zhì)或現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性質(zhì)或可比性?？杀刃?。 3、本錢法要求必須能夠測(cè)定形成資產(chǎn)價(jià)值、本錢法要求必須能夠測(cè)定形成資產(chǎn)價(jià)值的必要消耗，即形成資產(chǎn)價(jià)值的消耗是必須的。的必要消耗，即形成資產(chǎn)價(jià)值的消耗是必須的。 合理否合理否重重新新評(píng)評(píng)估估是是否否1、被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值、被評(píng)估

37、資產(chǎn)評(píng)估值=重置本錢重置本錢-實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值-功能性貶值功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性貶值貶值 =重置本錢重置本錢成新率成新率-功能性損耗功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性損耗損耗2、被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值、被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置本錢重置本錢綜合成新綜合成新率率該公式為正確使用本錢法提供了思路，該公式為正確使用本錢法提供了思路，評(píng)估操作中，重要的是按照此種思路，確評(píng)估操作中，重要的是按照此種思路，確定公式里邊的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。定公式里邊的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 從以上本錢法的根本公式可以看出，本錢法的運(yùn)用涉及到4項(xiàng)指標(biāo)，即重置本錢、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。 一資產(chǎn)的重置本錢1.重置本錢定義指按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下

38、重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。見P9。簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置本錢就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得的本錢。 2.重置本錢分類一般可分為復(fù)原重置本錢和更新重置本錢兩種。 1復(fù)原重置本錢復(fù)原重置本錢指運(yùn)用被評(píng)估資產(chǎn)原來(lái)相同的材料、指運(yùn)用被評(píng)估資產(chǎn)原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。所發(fā)生的支出。復(fù)原重置本錢與原始本錢的內(nèi)容構(gòu)復(fù)原重置本錢與原始本錢的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估日期不相同的，前者反

39、映的是資產(chǎn)評(píng)估日期的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購(gòu)的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。 2更新重置本錢更新重置本錢指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等。以現(xiàn)行價(jià)格水平構(gòu)建與和技術(shù)等。以現(xiàn)行價(jià)格水平構(gòu)建與被評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資被評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的本錢。產(chǎn)所需的本錢。3更新與復(fù)原重置本錢的異同更新與復(fù)原重置本錢的異同 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。 更新重置本錢和復(fù)原重置本錢的相更新重置本錢和復(fù)原重置本錢的相同方面在于采用的

40、都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的。標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的。 不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變根本功能。方面存在差異。但是并未改變根本功能。4兩種重置本錢運(yùn)用中本卷須知兩種重置本錢運(yùn)用中本卷須知在實(shí)踐工作中，選擇重置本錢時(shí)，在實(shí)踐工作中，選擇重置本錢時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置本錢和更新重置本在同時(shí)可獲得復(fù)原重置本錢和更新重置本錢的情況下，應(yīng)選擇更新重置本錢。在無(wú)錢的情況下，應(yīng)選擇更新重置本錢。在無(wú)法獲得更新重置本錢時(shí)也可采用復(fù)原重置法獲得更新重置本錢時(shí)也可采用復(fù)原重置本錢。本錢。之所以要選擇

41、更新重置本錢，一方面之所以要選擇更新重置本錢，一方面隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)被社會(huì)所普遍接受。另一新工藝、新設(shè)計(jì)被社會(huì)所普遍接受。另一方面，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從方面，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從其使用性能，還是本錢耗用方面都會(huì)優(yōu)于其使用性能，還是本錢耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)。舊的資產(chǎn)。 無(wú)論哪種重置本錢，資產(chǎn)本身的功能始終是相同的，采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。一般而言，復(fù)原重置本錢大于更新重置本錢。如果選用了復(fù)原重置本錢，那么復(fù)原重置本錢和更新重置本錢的差額視作是功能性貶值的一局部

42、。二實(shí)體性貶值二實(shí)體性貶值1.含義含義指資產(chǎn)投入使用后，在使用年限內(nèi)，指資產(chǎn)投入使用后，在使用年限內(nèi)，由于使用磨損和自然力的作用，在物質(zhì)由于使用磨損和自然力的作用，在物質(zhì)形式上受到損耗，其物理性能會(huì)不斷下形式上受到損耗，其物理性能會(huì)不斷下降，價(jià)值會(huì)逐漸減少。降，價(jià)值會(huì)逐漸減少。2.資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用相對(duì)數(shù)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為：計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為：3、決定實(shí)體性貶值的因素、決定實(shí)體性貶值的因素使用時(shí)間使用時(shí)間使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率資產(chǎn)本身的質(zhì)量資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度維修保養(yǎng)程度1.定義資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步

43、引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。 功能性貶值是無(wú)形損耗的一種，表達(dá)在兩方面：一是超額投資本錢；二是超額運(yùn)營(yíng)本錢物耗、能耗、工耗等。2.超額投資本錢超額投資本錢 1含義含義 由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使得原有資產(chǎn)的建造本錢超過(guò)現(xiàn)用，而使得原有資產(chǎn)的建造本錢超過(guò)現(xiàn)行建造本錢，原有資產(chǎn)中就有一局部超行建造本錢，原有資產(chǎn)中就有一局部超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置本錢低于復(fù)原重置本錢。

44、重置本錢低于復(fù)原重置本錢。 2公式公式 超額投資本錢復(fù)原重置本錢更新重置超額投資本錢復(fù)原重置本錢更新重置本錢本錢3注意注意 如使用復(fù)原重置本錢那么應(yīng)考慮如使用復(fù)原重置本錢那么應(yīng)考慮是否存在超額投資本錢引起的功能性貶值；是否存在超額投資本錢引起的功能性貶值； 如使用的是更新重置本錢，這種如使用的是更新重置本錢，這種貶值因素那么已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無(wú)需考慮；貶值因素那么已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無(wú)需考慮； 如使用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置本如使用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置本錢，也不需再考慮超額投資本錢。錢，也不需再考慮超額投資本錢。3、超額運(yùn)營(yíng)本錢、超額運(yùn)營(yíng)本錢1含義含義 由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了

45、新的、性能更優(yōu)的資產(chǎn)，致使原有資產(chǎn)的功能落后于新資的資產(chǎn)，致使原有資產(chǎn)的功能落后于新資產(chǎn)，新資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于原有資產(chǎn)。產(chǎn)，新資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于原有資產(chǎn)。 物耗、能耗、工耗等物耗、能耗、工耗等 2公式公式 超額運(yùn)營(yíng)本錢各年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢超額運(yùn)營(yíng)本錢各年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢折折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)系數(shù)(3)計(jì)算步驟計(jì)算步驟 計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)本錢。計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)本錢。 計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢。計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢。 年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢年超額運(yùn)營(yíng)本錢年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢年超額運(yùn)營(yíng)本錢1所所得稅率得稅率 據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率折現(xiàn)率，據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率折現(xiàn)率，將年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額。將年凈超額運(yùn)營(yíng)

46、本錢折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額。 被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營(yíng)本錢被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營(yíng)本錢 1所得稅率所得稅率P/A,r,n 或或(被被評(píng)評(píng)估估資資產(chǎn)產(chǎn)年年凈凈超超額額運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)成成本本 折折現(xiàn)現(xiàn)系系數(shù)數(shù)）1.含義指由于資產(chǎn)以外的各項(xiàng)因素如外部環(huán)境變化等導(dǎo)致資產(chǎn)本身價(jià)值的損失。經(jīng)濟(jì)性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部條件的影響，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)本身價(jià)值的損失，與企業(yè)資產(chǎn)本身無(wú)關(guān)。經(jīng)濟(jì)性貶值主要表達(dá)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)使用率下降，甚至閑置，并引起資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益下降。 2.經(jīng)濟(jì)性貶值的影響因素經(jīng)濟(jì)性貶值的影響因素 1竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開工缺乏；工缺乏； 2

47、材料供給不暢，導(dǎo)致開工缺乏；材料供給不暢，導(dǎo)致開工缺乏； 3材料本錢增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線材料本錢增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；上升； 4通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢加大；率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢加大； 5產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命；產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命；3.例如：例如：在評(píng)估一家化肥廠或化學(xué)制品廠時(shí)，就要在評(píng)估一家化肥廠或化學(xué)制品廠時(shí)，就要考慮到政府是否新近實(shí)施了一些禁止污染的環(huán)考慮到政府是否新近實(shí)施了一些禁止污染的環(huán)保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到限保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到限制，因而其資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)下降。這種

48、損耗一般制，因而其資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)下降。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱為經(jīng)濟(jì)性貶值。稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱為經(jīng)濟(jì)性貶值。我們可以這樣理解，除了以上功能性和我們可以這樣理解，除了以上功能性和實(shí)體性兩種貶值外的貶值屬于經(jīng)濟(jì)性貶值。實(shí)體性兩種貶值外的貶值屬于經(jīng)濟(jì)性貶值。參數(shù)參數(shù)重置成本重置成本實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值功能性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值綜合成新率綜合成新率重置本錢估算方法重置本錢估算方法1.重置核算法重置核算法2.物價(jià)指數(shù)法（價(jià)格指數(shù)法）物價(jià)指數(shù)法（價(jià)格指數(shù)法）3.功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法4.統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法） 1概念利用本錢核算的原理，根據(jù)

49、重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用工程，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置本錢。2分類按照按照資產(chǎn)資產(chǎn)取得取得方式方式不同不同購(gòu)置型：購(gòu)置型：自建型：自建型：按購(gòu)置該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)按購(gòu)置該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置本錢估計(jì)所需要的重置本錢按自己建造該項(xiàng)資產(chǎn)的模式按自己建造該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置本錢來(lái)估計(jì)所需要的重置本錢 3計(jì)算公式計(jì)算公式 重置本錢直接本錢間接本錢重置本錢直接本錢間接本錢 間接本錢構(gòu)間接本錢構(gòu)成：成：取得和建造取得和建造資產(chǎn)的管理資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用制圖等費(fèi)用 4說(shuō)明 資產(chǎn)的重置本錢應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益。如果是建造，建造本錢中當(dāng)然應(yīng)該包含建造商或者生產(chǎn)商的合

50、理利潤(rùn)，不過(guò)該收益應(yīng)該以現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。重置核算法考慮了價(jià)格因素，費(fèi)用工程的構(gòu)成上可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置本錢和更新重置本錢。例例2-8 重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)元，萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝本錢元，直接安裝本錢800元，其中原材料元，其中原材料300元，人工本錢元，人工本錢500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝本錢中的間接本錢為每人本錢元。求該機(jī)器設(shè)安裝本錢中的間接本錢為每人本錢元。求該機(jī)器設(shè)備重置本錢。備重置本錢。1直接本錢直接本錢=50000

51、+1000+800=51800元元 其中：買價(jià)，其中：買價(jià)，50000元元 運(yùn)雜費(fèi)，運(yùn)雜費(fèi)，1000元元 安裝費(fèi)用，安裝費(fèi)用，800元元 其中，原材料，其中，原材料，300元元 人工，人工，500元元2間接本錢安裝本錢，間接本錢安裝本錢，400元元3重置本錢合計(jì)，重置本錢合計(jì)，52200元。元。注：如果有無(wú)效支出應(yīng)該扣除注：如果有無(wú)效支出應(yīng)該扣除課堂練習(xí)課堂練習(xí)1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用本錢法評(píng)估。評(píng)估人員收集的本錢資料有：運(yùn)用本錢法評(píng)估。評(píng)估人員收集的本錢資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)元，運(yùn)雜費(fèi)雜

52、費(fèi)5000元，安裝本錢為元，安裝本錢為20000元，其中原材料元，其中原材料6000元、人工本錢元、人工本錢13000元、其他費(fèi)用元、其他費(fèi)用1000元，元，安裝期限較短。安裝期限較短。 評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置本錢應(yīng)包括買價(jià)含增安裝機(jī)器設(shè)備，其重置本錢應(yīng)包括買價(jià)含增值稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝本錢、其他費(fèi)用，由于值稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝本錢、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金本錢。按重置核算安裝期限較短可不考慮資金本錢。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置本錢為：法估算該機(jī)器設(shè)備的重置本錢為： 重置本錢重置本錢=購(gòu)置價(jià)格購(gòu)置價(jià)格+運(yùn)費(fèi)運(yùn)費(fèi)+

53、安裝本錢安裝本錢 =180000+5000+20000=205000元元課堂練習(xí)課堂練習(xí)2 ：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為萬(wàn)元，其中，經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為萬(wàn)元，其中，購(gòu)置價(jià)為購(gòu)置價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接本錢萬(wàn)元，間接本錢為萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)本錢萬(wàn)元，間接本錢為萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)置價(jià)格比備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)置價(jià)格比2年前上漲年前上漲20%，運(yùn)，運(yùn)雜費(fèi)上漲雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接本錢上漲

54、，安裝費(fèi)中直接本錢上漲40%，間接本錢占直接本錢百分率不變。該設(shè)備的重間接本錢占直接本錢百分率不變。該設(shè)備的重置本錢是多少？置本錢是多少？解：解：1 1計(jì)算直接本錢計(jì)算直接本錢 購(gòu)置價(jià)購(gòu)置價(jià)=8=81+20%1+20%萬(wàn)元萬(wàn)元 運(yùn)雜費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)=1.6=1.61+80%1+80%萬(wàn)元萬(wàn)元 安裝費(fèi)中的直接本錢安裝費(fèi)中的直接本錢=0.4=0.41+40%1+40%萬(wàn)元萬(wàn)元 直接本錢購(gòu)置價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)中的直接本錢直接本錢購(gòu)置價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)中的直接本錢 萬(wàn)元萬(wàn)元2 2計(jì)算間接本錢計(jì)算間接本錢間接本錢占直接本錢的百分率間接本錢占直接本錢的百分率0.20.28 8 2% 2% 間接本錢間接本錢13.0413.

55、042%2%萬(wàn)元萬(wàn)元3 3計(jì)算重置本錢計(jì)算重置本錢重置本錢重置本錢= =直接本錢直接本錢+ +間接本錢間接本錢 萬(wàn)元萬(wàn)元1根本原理：是在資產(chǎn)歷史本錢的根根本原理：是在資產(chǎn)歷史本錢的根底上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為底上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置本錢。評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置本錢。這里的原理和市場(chǎng)法中的直接比較法這里的原理和市場(chǎng)法中的直接比較法中的中的“價(jià)格指數(shù)法一樣，大家可以兩價(jià)格指數(shù)法一樣，大家可以兩邊比較著看。邊比較著看。資產(chǎn)重置本錢=資產(chǎn)歷史本錢1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)或：或：例例2-9 某被估資產(chǎn)購(gòu)建于某被估資產(chǎn)購(gòu)建于1994年，賬面原值為年，賬面原值為50000元，元，當(dāng)時(shí)

56、該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為95%，評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160%，那么：，那么：被估資產(chǎn)重置本錢被估資產(chǎn)重置本錢=50000160%/95% =84210元元 又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，元，1992年建成，年建成，1997年評(píng)估，經(jīng)調(diào)查同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)分年評(píng)估，經(jīng)調(diào)查同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)分別為別為1993年為年為11.7%，1994年為年為17%，1995年為年為30.5%，1996年為年為6.9%，1997年為年為4.8%，那么有：，那么有：被估資產(chǎn)重置本錢被估資產(chǎn)重置

57、本錢 =2000001+11.7%1+17% 1+30.5%1+6.9%1+4.8%=200000191% =382000元元 3 3注意：注意：資產(chǎn)歷史本錢要求真實(shí)、準(zhǔn)確并符合社資產(chǎn)歷史本錢要求真實(shí)、準(zhǔn)確并符合社會(huì)平均的、合理本錢的要求；會(huì)平均的、合理本錢的要求；資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評(píng)估基準(zhǔn)日或能夠代表評(píng)估基準(zhǔn)日的物價(jià)指數(shù)，而且或能夠代表評(píng)估基準(zhǔn)日的物價(jià)指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)。越是分類應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)。越是分類具體的物價(jià)指數(shù)越準(zhǔn)確；具體的物價(jià)指數(shù)越準(zhǔn)確；一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格指

58、數(shù)法的重置本錢往往會(huì)偏高。指數(shù)法的重置本錢往往會(huì)偏高。物價(jià)指數(shù)法估算的重置本錢，僅考慮了物價(jià)指數(shù)法估算的重置本錢，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢；價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢；物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上。某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上。 相同點(diǎn)：二者都是建立在利用歷史資料的相同點(diǎn)：二者都是建立在利用歷史資料的根底上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)根底上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)評(píng)估時(shí)重置本錢口徑與委托方提供歷史資料評(píng)估時(shí)重置本錢口徑與委托方提供歷史資料如財(cái)務(wù)資料的口徑差異。如財(cái)務(wù)資料的口

59、徑差異。不同點(diǎn)：不同點(diǎn)： 一是二者確定的重置本錢類別不同。一是二者確定的重置本錢類別不同。 物物價(jià)指數(shù)法估算的重置本錢，僅考慮了價(jià)格變價(jià)指數(shù)法估算的重置本錢，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢；而重動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也可以考置核算法既考慮了價(jià)格因素，也可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置本錢和更新重置本錢。因而可以估算復(fù)原重置本錢和更新重置本錢。二是建立的根底不同。物價(jià)指數(shù)法建立二是建立的根底不同。物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的在不同時(shí)期的某一種或某

60、類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建本錢費(fèi)用核算的根底上。價(jià)格水平與購(gòu)建本錢費(fèi)用核算的根底上。三是評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度不同。一般情況三是評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度不同。一般情況下，價(jià)格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的下，價(jià)格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒(méi)有后者的高。結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒(méi)有后者的高。1根本思路：是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似根本思路：是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與本錢之間的功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與本錢之間的內(nèi)在關(guān)系，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照