淺談項(xiàng)目投資控制

1、淺談建設(shè)工程項(xiàng)目中的投資控制 建設(shè)工程項(xiàng)目的投資控制，就是在項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、施工管理、竣工結(jié)算等各個(gè)階段，把投資控制在批準(zhǔn)的或既定的限額內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，合理使用人力、物力、財(cái)力，以保證項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，取得理想的投資效益和社會(huì)效益。一、工程設(shè)計(jì)階段二、工程招投標(biāo)、合同簽訂階段三、工程施工管理階段四、竣工結(jié)算階段五、項(xiàng)目交付后的使用階段一、工程設(shè)計(jì)階段工程設(shè)計(jì)階段的投資控制是整個(gè)項(xiàng)目投資控制的先導(dǎo)，具有前瞻性和規(guī)劃性。1、余杭區(qū)農(nóng)民多高層公寓項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)性意見(jiàn)的通知2、關(guān)于實(shí)施余杭區(qū)政府投資項(xiàng)目投資估算控制指標(biāo)（試行）的通知3、概算費(fèi)用明細(xì)表4、設(shè)計(jì)合同版本5、防止設(shè)計(jì)

2、單位針對(duì)建筑材料設(shè)計(jì)廠家為唯一型產(chǎn)品代號(hào)案例（1）、APF-600自粘防水卷材-廣東科順廠家唯一型產(chǎn)品代號(hào)；該產(chǎn)品按圖集設(shè)計(jì)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為：GB/T 23457-2009，國(guó)家規(guī)范名稱(chēng)是：預(yù)鋪濕鋪防水卷材。施工工藝：采用聚合物水泥漿濕鋪法施工。 案例（2）、GBS聚乙烯丙綸復(fù)合防水卷材-北京恩科廠家唯一型產(chǎn)品代號(hào)；該產(chǎn)品按圖集設(shè)計(jì)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為：GB 18173.1- 2012，國(guó)家規(guī)范名稱(chēng)是：聚乙烯丙綸防水卷材。 2014年8月18日浙江省建設(shè)廳 (2014)284號(hào)文件 明確規(guī)定 禁止和限制使用聚乙烯丙綸（滌綸）復(fù)合防水卷材；6、其他（相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)）例（1）：EPS夾芯板即彩鋼泡沫夾

3、心板，多用于廠房、臨時(shí)工棚等活動(dòng)房屋面。該網(wǎng)架屋面下方是新建黨員服務(wù)中心，面積500多平米的大報(bào)告廳，是黨校進(jìn)行培訓(xùn)的重要場(chǎng)所?？紤]日后的抗腐性、耐久性等原因，更換為質(zhì)量更好、性能更佳、使用年限更長(zhǎng)的鋁鎂錳屋面板。例（2）圍墻設(shè)計(jì)圖紙為黃色系涂料，不明確品種；最終確認(rèn)為黃色系真石漆涂料。例（3）設(shè)計(jì)圖紙所有細(xì)木工板基層改為“阻燃高密度耐火板”（防火要求B1級(jí)）基層，經(jīng)市場(chǎng)詢(xún)問(wèn)各品牌均無(wú)此名稱(chēng)產(chǎn)品，最終調(diào)整為“阻燃板” 。例（4）經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，原設(shè)計(jì)中的灰鉑銀大理石、勃朗白花崗巖、藍(lán)花崗均無(wú)此名稱(chēng)產(chǎn)品，后經(jīng)與設(shè)計(jì)溝通，將原圖紙中灰鉑銀大理石改為雅典米黃，勃朗白花崗巖改為山東白麻；藍(lán)花崗改為沙漠綠洲

4、。山東白麻 沙漠綠洲 雅典米黃 二、工程招投標(biāo)、合同簽訂階段1、臨平新城管委會(huì)政府投資工程項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)控管理辦法(杭臨新城管201474號(hào))重大事項(xiàng)集體審議制度、項(xiàng)目建設(shè)崗位責(zé)任制度、中介機(jī)構(gòu)比選委托制度、招標(biāo)采購(gòu)監(jiān)督管理制度、工程變更監(jiān)督管理制度、項(xiàng)目合同監(jiān)督管理制度、項(xiàng)目資金使用管理制度、項(xiàng)目建設(shè)檔案管理制度、項(xiàng)目竣工交付制度、內(nèi)部管理考核制度。2、杭州市余杭區(qū)人民政府辦公室關(guān)于公布2013-2014年度政府投資項(xiàng)目中介預(yù)選庫(kù)的通知（余政辦2013275號(hào)）環(huán)評(píng)、水利工程招標(biāo)代理、交通影響評(píng)估、保障性住房設(shè)計(jì)（包含勘探）、建設(shè)工程招標(biāo)代理、測(cè)繪、節(jié)能評(píng)估、日照分析、指標(biāo)復(fù)核（杭州市余杭區(qū)規(guī)劃

5、建設(shè)信息中心）、工程質(zhì)量檢測(cè)、防雷裝置設(shè)計(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)（浙江省防雷中心）、人防工程施工圖審查 3、招標(biāo)施工、監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）；下浮率。 4、關(guān)于余杭區(qū)本級(jí)政府投資項(xiàng)目建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算辦法調(diào)整的指導(dǎo)性意見(jiàn)（余財(cái)建201124號(hào)）5、工程監(jiān)理合同審核要點(diǎn)6、工程施工合同的審核要點(diǎn)三、工程施工管理階段1、余杭區(qū)政府投資項(xiàng)目投資調(diào)整管理辦法的通知(余政辦201311號(hào))2、杭州臨平新城開(kāi)發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)建設(shè)項(xiàng)目管理辦法（試行）的通知（杭臨新城管201438號(hào)）各平臺(tái)政府投資項(xiàng)目的投資調(diào)整工作根據(jù)區(qū)委辦【2013】124號(hào)文件相關(guān)要求，由各平臺(tái)自主審核、審批委托范圍內(nèi)的項(xiàng)目調(diào)整或變更事宜。

6、3、調(diào)差文件關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)杭州市建設(shè)工程市場(chǎng)要素價(jià)格動(dòng)態(tài)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)的通知（余建2011285號(hào)）關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)杭州市建設(shè)工程市場(chǎng)要素價(jià)格動(dòng)態(tài)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)的補(bǔ)充通知（余建2012269號(hào)）施 工 聯(lián) 系 單 編號(hào)：工程名稱(chēng)施工單位主送單位抄送單位摘要聯(lián)系內(nèi)容：施工單位經(jīng)辦人： 項(xiàng)目經(jīng)理（ 簽字蓋章）： 年 月 日簽復(fù)意見(jiàn)：監(jiān)理單位經(jīng)辦人： 總監(jiān)（簽字蓋章） ： 年 月 日簽復(fù)意見(jiàn)：建設(shè)單位經(jīng)辦人： 負(fù)責(zé)人（簽字蓋章）： 年 月 日本施工聯(lián)系單一式七份，建設(shè)單位四份、監(jiān)理單位一份、施工單位二份。工程量現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)單 工程名稱(chēng)施工單位主送單位抄送單位內(nèi)容：施工單位（ 簽字蓋章）： 年 月 日內(nèi)容：

7、監(jiān)理單位（簽字蓋章） ： 年 月 日建設(shè)單位（簽字蓋章）： 年 月 日四、竣工結(jié)算階段1、竣工結(jié)算與竣工決算的區(qū)別：工程竣工結(jié)算是指一個(gè)單項(xiàng)或者單位工程竣工后的工程造價(jià)的計(jì)算?？⒐Q算指整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的工程及財(cái)務(wù)等所有費(fèi)用的計(jì)算。 2、余政辦2011224號(hào)進(jìn)一步加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目決（結(jié)）算工作的實(shí)施意見(jiàn)3、余審問(wèn)【2011】40號(hào)杭州市余杭區(qū)審計(jì)局關(guān)于進(jìn)一步明確政府投資項(xiàng)目竣工結(jié)算審計(jì)相關(guān)事項(xiàng)的通知 4、送審計(jì)局審計(jì)表格（結(jié)算送審聯(lián)系單移交目錄、關(guān)于愿意積極配合工程竣工價(jià)款結(jié)算審計(jì)的函、送審資料告知單等）5、送財(cái)政審計(jì)表格五、項(xiàng)目交付后的使用階段使用成本全生命周期造價(jià)管理是一種實(shí)現(xiàn)工程

8、項(xiàng)目全生命周期，包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期和翻新與拆除期等階段總造價(jià)最小化的方法。1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（經(jīng)濟(jì)適用房）：構(gòu)成：征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金、利潤(rùn)。執(zhí)行文件：中華人民共和國(guó)價(jià)格法、政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法（國(guó)家發(fā)展改革委第42號(hào)令）、浙江省政府制定價(jià)格成本監(jiān)審實(shí)施細(xì)則（試行）、杭州市余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法余價(jià)【2007】23號(hào)文。*項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本價(jià)格組成總表項(xiàng)目金額說(shuō)明一土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)二勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、環(huán)評(píng)、交評(píng)、測(cè)繪、臨水、臨電、圖審、招標(biāo)代理、場(chǎng)

9、地平整等等三房屋建筑安裝工程費(fèi)建安、電梯（含聯(lián)系單）四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)室外雨污水、景觀綠化、一戶(hù)一表、弱電、管煤、光纖等等五規(guī)費(fèi)及后期費(fèi)用房屋面積測(cè)繪、分戶(hù)驗(yàn)收、節(jié)能環(huán)境檢測(cè)、物業(yè)前期開(kāi)辦費(fèi)、前期物業(yè)貼補(bǔ)費(fèi)、銷(xiāo)售合同制作費(fèi)、權(quán)證辦理工本費(fèi)等六其他費(fèi)用（管理費(fèi)、利潤(rùn)、利息）七六項(xiàng)合計(jì)（稅前）1. 計(jì)息的計(jì)算按建設(shè)周期，一般為三年。非實(shí)際周期、非實(shí)際支出。2.白蟻防治費(fèi)按余財(cái)綜2010227號(hào)，關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省財(cái)政廳、省物價(jià)局關(guān)于公布浙江省行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)目錄的通知的文件，該項(xiàng)屬于行政事業(yè)性收費(fèi)不需交納，物價(jià)在監(jiān)審中也扣除，但實(shí)際在辦理工程規(guī)劃許可證前必須交納。 3.

10、 按監(jiān)審文件規(guī)定，今后將要實(shí)際發(fā)生的部分費(fèi)用不納入建設(shè)成本。如銷(xiāo)售合同工本費(fèi)、前期物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)、物業(yè)管理貼補(bǔ)費(fèi)及空置房物管費(fèi)等。 4. 項(xiàng)目建成后至交房期發(fā)生的房屋保修費(fèi)用的增加。公司與施工單位簽訂的施工合同按照國(guó)務(wù)院建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定，“房屋的保修期為五年，期限自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”。但銷(xiāo)售合同是根據(jù)消費(fèi)者保護(hù)法的規(guī)定，房屋的保修期限為八年，期限從交房之日起計(jì)算。這些由于政策性銷(xiāo)售時(shí)間的不確定性，帶來(lái)的建筑工程保修超五年的房屋維修費(fèi)的增加也是不容忽視。5.根據(jù)浙江省經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)成本監(jiān)審辦法第十七條，車(chē)位屬于營(yíng)業(yè)性設(shè)施，定價(jià)成本按項(xiàng)目可銷(xiāo)售總建筑面積分?jǐn)?。按?/p>

11、計(jì)算車(chē)位成本約20-30萬(wàn)/只，而實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)約5萬(wàn)/只，且車(chē)位銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀。同時(shí)由于車(chē)位銷(xiāo)售滯后產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本也不容忽視。2、物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的諸多問(wèn)題。例1：盡量減少飄窗設(shè)計(jì)，施工中飄窗、空調(diào)板、空調(diào)洞口重點(diǎn)關(guān)注。原因分析：空調(diào)洞口未做涂料，建筑垃圾未清理干凈，或下水口堵塞，雨水及空調(diào)水直接滲入墻體。飄窗外立面（放空調(diào)處平面）出現(xiàn)龜裂并，雨水直接從空調(diào)板滲入墻體，雨水直接被混凝土吸收，并傳遞給墻體及聚苯顆粒保溫吸收，導(dǎo)致墻體內(nèi)存在大量的水份無(wú)法揮發(fā)。 例2. 目前已交付房屋的屋面設(shè)計(jì)保溫層及輕集料找坡層，但隨著使用年限的增加，屋面剛性保護(hù)層及SBS卷材破損等原因造成保溫層及找坡層內(nèi)嚴(yán)重積水，在水無(wú)法排出的情況在屋面產(chǎn)生滲水；目前維修方法：卷材、注漿、刷防水涂料及屋面開(kāi)