房地產(chǎn)基礎知識

1、房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn)房地產(chǎn)是能滿足于人們從事生產(chǎn)生活等活動，能在市場上依法進行交易的房和地的綜合體。按用途分類居住用房地產(chǎn)非居住用房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)住宅(普通住宅/高檔公寓/別墅）集體宿舍（單身職工宿舍/學生宿舍）辦公房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信息用房地產(chǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、娛樂、特殊、綜合 一級市場：土地使用杈出讓市場 （政府壟斷） 二級市場：土地使用杈轉讓及商品房開發(fā)市場，即增量市場（一手房） 三級市場：消費者之間的市場，即存量房市場（二手房）/何為代理，何為中介？二者區(qū)別/代理：服務于二級市場，是發(fā)展商與購買者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務量大，系統(tǒng)性強，除參與開發(fā)前期的市場調查，地塊選擇和建

2、設規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。/中介：服務于三級市場，是小業(yè)主與購買者、租賃者之間的橋梁。受理對象分散無系統(tǒng)，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨立作戰(zhàn)，是被動營銷。 房地產(chǎn) 房 篇1.多層:4-7F，一般無電梯。2.小高層:7-17F，。3.高層:18-28F。4.超高層:29F以上，一般興建于大都市中。多層多層高層高層小高層小高層超高層超高層超高層超高層5.新建別墅：獨立式、雙聯(lián)式、多聯(lián)式、疊加式聯(lián)體別墅獨立式獨立式雙聯(lián)式雙聯(lián)式多聯(lián)式多聯(lián)式疊加聯(lián)體疊加聯(lián)體B B戶戶A A戶戶6.老式洋房：解放前建造，總高2-4F，三面臨空，有花園

3、7.辦公房：解放前后建造，有整幢及整幢中的部份層次8.商鋪：解放前后建造，有整幢及整幢中的部份層次與底層9.廠房：解放前后建造，有整幢及整幢中的部份層次老洋房老洋房辦公房辦公房商鋪商鋪廠房廠房7磚木結構：指墻體、柱為磚，樓板、屋架為木材，不含混凝土。大多為新里、舊里、老洋房等7磚混結構：指墻體、柱為磚，梁、樓板為鋼筋混凝土結構，屋頂為鋼混結構或鋼木結構。大多為多層7鋼混結構：指墻體與主梁全部采用鋼材，并用混凝土澆注。大多為多層、小高層、高層等7鋼結構：指房屋的梁、柱、屋架等承重構件均采用鋼材制作，樓板樓梯為鋼混結構材料。大多為辦公房、廠房等7混合結構：指房屋的梁、柱均采用鋼材制作，部份承重采鋼

4、混結構，樓板樓梯為鋼混結構材料。大多為超高層住宅及抗震住宅:普通住宅：一般常見的住宅:躍層住宅：住宅占上下兩層，內(nèi)設私有樓梯，客廳挑高設計采光通風 佳（樓中樓）:復式住宅：住宅占上下兩層，內(nèi)設私有樓梯，客廳無挑高設計:錯層住宅：住宅內(nèi)部份地面較高，可讓室內(nèi)較有層次感，裝修效果佳普通住宅普通住宅躍層住宅躍層住宅復式住宅復式住宅錯層住宅錯層住宅p塔式樓：指建筑外型非“一字型”排列，部份房型采光通風差，一般一層6-8戶 p板式樓：指建筑外型以“一字型”排列，一般為南北朝向，房型采光 通風佳塔式樓塔式樓板式樓板式樓n居住用房：提供人們居住、生活用的房屋，如住宅、宿舍等宿舍宿舍住宅住宅O非居住用房：提供

5、人們工作、學習、文化娛樂和生活服務用的房屋百貨公司百貨公司大劇院大劇院學校學校工作工作g住宅用地為70年g商業(yè)、娛樂用地為40年g工廠、綜合、其它用地為50年g注：土地使用年限為開發(fā)單位與政府簽定土地出讓開始計算，屆滿后依物杈法規(guī)定，于交納相關費用后可繼續(xù)使用9建筑面積：套內(nèi)建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。9公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配 套設施的分 攤面積。一般住宅的公攤面積約占總面積的 10- 30%左右（多層住宅公攤面積少，高層住宅公攤面秩 大），辦公房約占總面積的30-45%左右。9使用面積：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后 的凈使用面

6、積。 9得 房 率：套內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。使用面積80公攤面積20建筑面積100得房率80%9動線：進門后,各個功能房之間的活動距離,動靜分開,干濕分開,廳與臥室不在一條直線上?？蛷d衛(wèi)浴廚房書房次臥主臥餐廳衛(wèi)浴9承 重 墻：指支撐著上部樓層重量的墻體，是建筑結構的一部 分，不可拆除、打洞；一般使用材料為鋼筋混泥土、 鋼骨等。9非承重墻：指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和 另一個房間隔開作用, 對建筑結構沒什么大的影響， 可拆除、打洞；使用材料為磚、輕鋼龍骨、木材等。9容 積 率：建筑面積與占地面積的一個比值限制小區(qū)人口密度 比)。9層 高：本層地面至上一層地面的高度,標

7、準層高為2.82.8Men miang kuang jinshen Men miang kuang jinshen 9維修基金：凡商品住房出售后，依規(guī)定須交納住宅共享部位、共 享設施設備維修基金；維修基金專戶儲存專項使用， 基金不隨房屋產(chǎn)權變更而移轉。綠 化 率：綠化面積在占地面積中所占的百分比。綠化率60%綠化率50%商業(yè)地產(chǎn)v商業(yè)地產(chǎn)的分類v辦公樓;寫字樓注意口頭語和書面語v酒店式;公寓v步行街;最受歡迎的投資渠道之一v商場;（區(qū)別市場）v市場;投資商鋪與住宅的比較好處在哪v不折舊（商鋪旺就行），物業(yè)中住宅70年的產(chǎn)權雖然說最長，但是住宅畢竟是家在其中的，舊了總會有美中不足的遺憾。一般新的

8、5到10年就會選擇更換新的環(huán)境，而這時出售會有折舊的待遇。原因有：1，外觀給人舊的感覺不爽；2，時間長了社區(qū)管理方面往往會跟不上。而商鋪不一樣，商鋪往往是越舊越值錢，商業(yè)地段講究地段，人氣，回報價值等投資商鋪與住宅的比較好處在哪v不裝修；住宅一般2到3年就翻新一次，商業(yè)地產(chǎn)一般都是商戶裝修。v不憂租；住宅租給個人，周期短，有的幾個月就跟換，中間間隔的時間長。商業(yè)地產(chǎn)不受行情的影響，租給公司。租的時間周期比較長，一般3到5年的周期，v投資回報高；商鋪一般8%，住宅一般5%。v國家大的方面；商業(yè)不限購，不限貸，租金穩(wěn)定地段好的商鋪無價投資商業(yè)地產(chǎn)客戶考慮的因素v地區(qū)v地段v交通v開發(fā)商實力v價格v

9、人氣v經(jīng)營管理投資商業(yè)地產(chǎn)客戶考慮的因素v目標物業(yè)的安排（定位）v政策（大，?。﹙停車位v周邊配套設施v設備配套貸款方面的知識v針對住宅：v首套房40%，利率基礎利率v二套房60%，上浮10% 三套以上v針對商業(yè)與持有多少套商鋪沒有關系，貸款都是一半，利率上浮20%貸款25萬每月還款多少？稅費方面的問題v契稅;契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半）v印花稅v土地增值稅二手的轉手v房產(chǎn)稅上海，重慶費方面的問題v權屬登記費v交易手續(xù)費v物業(yè)費v維修基金v工本費五證？兩書？v“五證

10、”v建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證、商品房預售許可證v“二書二書”v是指建設部為了加強對商品房的質量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質量保證書和新建住宅使用說明書。銷售流程v引起注意v激發(fā)興趣v產(chǎn)品介紹v問題拒絕處理v跟進v成交v售后服務（把客戶變成業(yè)務員）買房和銀行之間的問題個人住房基金個人住房基金?v個人住房基金個人住房基金v有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。購買房地產(chǎn)的條件購買房地

11、產(chǎn)的條件?v購買房地產(chǎn)的條件購買房地產(chǎn)的條件v成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監(jiān)護人證明書。未成年人是否可以作為未成年人是否可以作為權利人辦理房地產(chǎn)證權利人辦理房地產(chǎn)證？v未成年人可以作為權利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時須提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關法律規(guī)定。已抵押的房地產(chǎn)能否轉讓？已抵押的房地產(chǎn)能否轉讓？v已抵押的房地產(chǎn)可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓

12、行為無效貸款人提前償還貸款時貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？，本息如何計算？v借款人在提前歸還貸款時，應提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒ⅲ饲耙延嬍召J款利息不作調整。貸款期如遇利息調整，貸款期如遇利息調整，如何處理？如何處理？v貸款期如遇利息調整，如何處理？貸款期如遇利息調整，如何處理？v根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執(zhí)行新利率。申請住房公積金貸款的申請住房公積金

13、貸款的條件條件v公積金貸款也就是個人住房擔保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。v凡住房公積金連續(xù)繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。商品房預售須符合哪些商品房預售須符合哪些條件？條件？v交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；v有建設工程規(guī)劃許可證；v按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；v向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售房購買者可以要求預售房

14、購買者可以要求取消預售房合同？取消預售房合同？v房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預購房屋；v建成后的房屋實際面積與預售房合同確定的面積不相符；v建成后房屋建筑的材料與預售合同所列建材不相符。土地方面的知識？土地所有制土地所有制?v現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

15、土地土地獲得方式獲得方式?v1.通過行政劃撥方式（含征用集體土地）取得；v2.通過國家出讓方式取得；v3.通過房地產(chǎn)轉讓方式取得（如買賣、贈與或其他合法方式）；v4.通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得；土地使用權的出讓土地使用權的出讓?v土地使用權的出讓土地使用權的出讓v指國家以掛牌、 招標、拍賣、協(xié)議的方式將土地所有權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。v土地使用權出讓方式：主要有掛牌、招標、拍賣、協(xié)議四種方式。土地的使用年限是如何確定的？土地的使用年限是如何確定的？v凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。土地使用年限屆滿后，該怎么辦土地使用年限屆滿后，該怎么辦？v房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。三通一平三通一平 七通一