籌建高層建筑類五星級酒店的客房設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)1318329661

1、2009.11 五星級酒店設(shè)計(jì)、管理資料籌建高層建筑類五星級酒店的客房設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)在北京看的幾家五星級酒店，如金融街的威斯汀酒店（美國喜達(dá)屋）、麗思卡爾頓酒店（美國萬豪集團(tuán)）、萬達(dá)索菲特酒店（法國雅高集團(tuán)），其服務(wù)、管理方面是一流的，無愧是世界頂級品牌，但是，就單獨(dú)從平面功能布局、設(shè)計(jì)方面來看，其許多細(xì)節(jié)地方也多有改進(jìn)之處！當(dāng)然，這其中有很大程度的中西方文化理念、消費(fèi)方式差異等原因。結(jié)合目前國內(nèi)高星級酒店投資特點(diǎn)，尤其是二、三類城市，從投資者投資目的、目前酒店市場需求、發(fā)展、酒店投資籌建過程中常出現(xiàn)的問題、如何較好地控制投資成本等等方面，個人認(rèn)為，設(shè)計(jì)五星級酒店，尤其是客房部分，設(shè)計(jì)必須做到以下幾

2、點(diǎn)：1、 符合五星級硬件要求；2、 實(shí)用、方便、舒適、耐用、符合國人消費(fèi)心理；3、 裝修上沒必要鋪金堆銀處處閃金光，細(xì)節(jié)上控制裝修成本；現(xiàn)在小結(jié)了一下有關(guān)五星級酒店客房方面從各位前輩那里學(xué)習(xí)到的精髓以及自己幾年的心血，以供同行共同探討。一、客房結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)設(shè)計(jì)：1、客房柱網(wǎng)設(shè)計(jì)尺寸是：長9.9m×寬4.2m(軸線)，建筑層高做到3.94.2米，客房內(nèi)裝修后凈高2.93.1m，長方形；面積最少不要小于36，能增加到42就更好，將衛(wèi)生間的使用面積做到8以上，以滿足星級評定的硬件要求，同時(shí)提高舒適感；2、客房的整體結(jié)構(gòu)最好設(shè)計(jì)成長方體型，很多的酒店為追求建筑整體藝術(shù)效果而將酒店設(shè)計(jì)成弧形、圓形

3、、橢圓等異型，客房也基本是扇形平面，由此而帶來以下的巨大弊端：土建成本增加：土建時(shí)因?yàn)橐谱骰⌒文０?、加工帶弧度鋼筋而增加費(fèi)用；裝修成本增加：裝修時(shí)鋪設(shè)地毯不得不使用邊角料填補(bǔ)而造成日后因地毯洗滌縮水而出現(xiàn)的接縫處開裂、因衛(wèi)生間內(nèi)異型洗面臺及過廊區(qū)地面異型的石材而帶來增加的加工費(fèi)用和施工難度、頂棚處弧形的陰角線條帶來增加人工及材料費(fèi)用；增加監(jiān)控成本，同時(shí)帶來安全隱患：弧形建筑不可避免地造成客房過道也成了弧形，這樣，除了按常規(guī)在客房樓層的出入口處安裝監(jiān)控探頭外，另外在樓層的中間位置還要增設(shè)23個監(jiān)控探頭，增加成本，在過道上行走也會出現(xiàn)“只聞其聲不見其人”；3、建筑結(jié)構(gòu)柱盡量不要設(shè)計(jì)在客房室內(nèi)，否

4、則，在減少了室內(nèi)使用面積的同時(shí)還給室內(nèi)設(shè)計(jì)與功能劃分帶來麻煩；二、客房在酒店功能區(qū)域布置中的位置：1、最好將客房考慮在主樓體的上部，餐飲、娛樂、休閑等功能區(qū)考慮放在裙樓部分，尤其是易帶來巨大振動源的夜總會、迪吧，必須與客房區(qū)域嚴(yán)格分離，不得放置在客房所處的主樓范圍內(nèi)；如無法避免，應(yīng)做好相應(yīng)的樓板、墻體的隔音處理；2、餐飲廚房的排煙管道的位置在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮風(fēng)向的關(guān)系，避免油煙排出后飄向客房；3、從風(fēng)水的角度講，客房所在樓層中及屋頂最好不考慮放置游泳池；三、客房交通流線的考慮：1、電梯的位置：客梯：應(yīng)集中放置在樓梯的中間位置，減少客人到達(dá)最遠(yuǎn)處房間的距離觀光電梯：根據(jù)樓梯結(jié)構(gòu)考慮放置在樓體的端側(cè)；

5、員工電梯（兼貨梯）：盡可能考慮放置在方便員工使用的位置，不與客人流線交叉，遠(yuǎn)離客梯；2、電梯的數(shù)量：主要承載客梯：電梯數(shù)量與客房總數(shù)之比為 1：70；觀光電梯：千萬不能作為主要承載的客梯！在高層建筑的酒店中，必須要有足夠的主要承載封閉式客梯！觀光電梯只能作為附加的客梯出現(xiàn)，數(shù)量也可以控制在12部。本人在河北邢臺籌建一家五星級酒店就遇到了這個問題：建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的客房區(qū)域主要承載客梯為3部觀光電梯！客房最高是23層，高層建筑配制電梯要求是高速的，但又因?yàn)槭怯^光電梯，電梯速度快了會造成客人因視覺而帶來的眩暈！于是就只能配置中速的了，但又因只有3部，數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠（原設(shè)計(jì)客房為330間，后被我調(diào)整到2

6、66間），勢必又增加了客人等待電梯的時(shí)間！員工電梯：可考慮為23部；四、客房過道的設(shè)計(jì)：1、過道寬度要求：單面過道1.55米以上，雙面過道在1.8米以上，建議做到1.891.98米；2、過道吊頂后層高為2.5米2.6米，頂棚盡量不要做得太復(fù)雜，中國移動及中國聯(lián)通的信號增強(qiáng)設(shè)備不要采用吸頂外露式，考慮放置在頂棚內(nèi)部，過道的監(jiān)控探頭也盡量做成隱蔽式；3、客房過道要考慮設(shè)置中央空調(diào)風(fēng)口；4、過道燈光要柔和并且沒有眩光，亮度適中但必須要保證監(jiān)控畫面清晰。建議采用壁光或墻邊光反射照明，在門的上方最好設(shè)計(jì)一個開門燈，方便客人；5、過道盡量不要選用淺色的地毯，要考慮耐臟耐用；6、過道墻邊的踢腳線可以適當(dāng)?shù)刈?/p>

7、高一些，20高度左右，以免行李推車的邊撞到墻紙；7、過道轉(zhuǎn)角處墻壁陽角裝飾時(shí)考慮內(nèi)嵌鋁合金防撞條或外貼木質(zhì)防撞條；8、過道每隔10米在墻壁上距地35cm處考慮設(shè)計(jì)一不間斷電源插座，供員工做衛(wèi)生用；9、過道管道井：最好設(shè)計(jì)成縱向形式，以便衛(wèi)生間內(nèi)的分區(qū)布置；管道井門考慮裝修成可活動的壁嵌式，頂部設(shè)置兩只射燈，面上張貼裝飾品或畫，將管道井門裝飾成一藝術(shù)品；若管道井為貫通式，則管井門應(yīng)采用防火門；10、設(shè)計(jì)中盡可能做到過道兩側(cè)的客房門不要正對；11、過道裝修可張貼墻紙或刷漆或考慮其他材料，盡量不采用局部鏡面及玻璃；12、客房門入口處墻壁上需考慮設(shè)置請勿打擾、門鈴、請稍候、請即打掃、插電顯示（以方便服

8、務(wù)員知道房間有無人）等功能五、客房門的設(shè)計(jì)：1、客房走道的門可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開門駐留時(shí)而不影響其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在450左右；2、客房門尺寸為：880900mm（寬）×21102190mm（高），此處是綜合考慮到客人個子較高以及魯班尺中較為吉祥的數(shù)字；3、客房門不能中空，門與門框之間須有防撞膠條，保證隔音良好；4、門上安裝貓眼，距地1.5m；5、門鎖為感應(yīng)門鎖（不采用插卡感應(yīng)）；6、閉門器、防盜鏈、消防疏散圖（用熒光涂料處理）等皆按星級評定要求進(jìn)行安裝；六、客房室內(nèi)過廊設(shè)計(jì)：1、過廊寬度最好做到1.21.4米，過廊頂棚層高不少于2.4米；2、過廊地

9、面采用石材；3、過廊靠近床的一面墻上要考慮留有足夠的位置可以安裝全身鏡；以免全身鏡安裝在過廊斜對床的一面墻壁上時(shí)，人站在門口就能通過全身鏡反射而看到臥室里床上場景；4、衣柜若考慮在過廊位置時(shí)，門上建議不要安裝整扇的鏡面，有的酒店竟然接連安裝了三面！其弊端是：容易暈頭；造成臥室床上走光；做成平開門時(shí)因增加門扇重量而造成損壞；5、衣柜：進(jìn)深不低于550mm，寬度不低于1200mm，內(nèi)凈高度1800mm；內(nèi)部保證至少1000mm的吊掛空間；保險(xiǎn)箱及其電源插座位置考慮在1330mm高度處，以方便客人使用；客房的強(qiáng)弱電控制箱設(shè)置在衣柜上層，方便維修；（以前經(jīng)常采用的是放置在過廊頂棚內(nèi)檢修口附近，易弄臟檢

10、修口且不方便維修）。但須滿足以下要求：A、電箱箱體接地必須做好；B、箱體與衣柜的木質(zhì)結(jié)構(gòu)必須用防火墊或防火巖棉隔離；C、箱體最好選用帶安全操作窗的塑料箱門的箱體；D、箱體最好采用暗裝箱體；E、箱體安裝高度最好不低于1.80米（客人不會輕易觸及）；F、箱體安裝必須留有可維修的空間；G、箱體有通氣孔；6、過廊與臥室之間的墻壁轉(zhuǎn)角，安裝木質(zhì)防撞線條或內(nèi)嵌式鋁合金防撞條；7、過廊頂燈設(shè)置為感應(yīng)式照明燈；8、將夜燈設(shè)置在過廊墻面距地300mm處，不要設(shè)計(jì)在臥室墻面上；9、過廊墻壁距地300mm處考慮設(shè)置一不間斷電源，主要供員工做衛(wèi)生時(shí)用；七、客房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：1、至少考慮50%的豪華客房衛(wèi)生間干、濕區(qū)分開

11、，且使用面積不少于8，其他樓層普通客房衛(wèi)生間使用面積至少6，至少淋浴與浴缸必須分開單獨(dú)設(shè)置；2、高檔豪華的衛(wèi)生間可設(shè)計(jì)為3個分隔獨(dú)立的空間：盥洗間為一獨(dú)立空間，靠近入口，恭桶及婦潔器單獨(dú)放置在一獨(dú)立空間，淋浴及浴缸單獨(dú)設(shè)置在一空間；3、衛(wèi)生間與臥室之間的一面墻，可采用“鋼化玻璃+窗紗或卷簾”，新穎、增加情調(diào)，同時(shí)可節(jié)約衛(wèi)生間照明電耗；4、衛(wèi)生間天花板建議選用鋁板或其它表面防水防銹的金屬材料，建議不要使用暗龍骨鋁板天花，拆裝維修時(shí)易變形。如做防火板材吊頂，應(yīng)與墻面保留10mm的縫隙；5、選用抽水力大的靜音的恭桶，恭桶翻蓋口內(nèi)圈凈長要在300mm以上，婦潔器旁要放置使用說明；6、淋浴設(shè)施應(yīng)簡潔、實(shí)

12、用，建議采用“固定大花灑+手持噴頭”，給水管道做成入墻式，做好相應(yīng)的防陋、保溫處理；7、洗面盤水龍頭要選用輕柔出水、出水面較寬的類型；8、衛(wèi)生間內(nèi)需使用防霧鏡；9、衛(wèi)生間防滑地磚及墻面磚均應(yīng)選用淺色調(diào)，地磚與墻磚的收邊處應(yīng)打上白色防水膠。高檔客房內(nèi)的衛(wèi)生間均采用花崗石及大理石分別做地面和墻面；10、洗面盆上方考慮選用防眩光的鏡前燈或采用日光燈槽加燈箱片，浴缸正上方及恭桶上方設(shè)置防霧筒燈；衛(wèi)生間的門套離地200mm位置設(shè)計(jì)為石材或砂鋼飾面以防止門套浸蝕發(fā)霉，頂部做封漆處理；12、淋浴房的地面要做防滑設(shè)計(jì)，浴缸也要選擇有防滑型；13、浴缸區(qū)域考慮增加壁掛液晶電視；14、衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置自動噴香機(jī)；15

13、、衛(wèi)生間采用管井集中排風(fēng)方式，降低噪音。若仍采用各衛(wèi)生間單獨(dú)安裝排氣扇的形式，則分別在浴缸區(qū)域及恭桶區(qū)域各安裝一排氣扇，且選用排風(fēng)面罩與機(jī)身分離安裝的方式(面板在吊頂上，機(jī)身在墻體上)，可大大減少噪音；16、衛(wèi)生間門下沿距地保持20mm距離，取消門下部安裝透氣百葉柵格的形式；17、座便區(qū)考慮煙灰缸和書報(bào)架；18、在浴缸區(qū)域考慮設(shè)置一緊急呼救按鈕，另一終端設(shè)置在客房中心；19、在浴缸旁墻面及淋浴墻面分別安裝不銹鋼（304）拉手及扶手；20、洗面盆墻面上設(shè)置：帶放大效果的化裝鏡、110220v轉(zhuǎn)換電源插座（帶防水罩）、干發(fā)器、干發(fā)器電源插座（帶防水罩）；21、恭桶及洗浴區(qū)域分別在墻面上設(shè)置“請稍候

14、”按鈕，另一端在門外顯示給仿客；22、恭桶區(qū)域墻面上設(shè)置電話副機(jī)；23、恭桶背靠墻面上掛一幅小裝飾畫；八、客房內(nèi)臥室區(qū)、休閑區(qū)等等的設(shè)計(jì)：1、空間：設(shè)計(jì)柱網(wǎng)尺寸時(shí)就要考慮客房臥室的面積，最少不得低于24，裝修后的層高不得低于2.8米，否則實(shí)難談什么舒適感。以標(biāo)準(zhǔn)雙人間為例：客房若是采用長9.8m×寬4.2m(軸線)的建筑柱網(wǎng)，衛(wèi)生間按8、過廊寬度按1.4米來算，則客房除開衛(wèi)生間和過廊的面積為長6.2m×寬4m=24.8。從星評得分要求及舒適感方面來說，最好選用1.35米寬的臥床，按照兩張床中間放一床頭柜、床與衛(wèi)生間玻璃墻面距離300mm、床與床頭柜距離50mm、床頭柜寬60

15、0mm來計(jì)算，則臥室區(qū)域（行李柜、電視柜等）所占面積為：（長=0.3m+1.35m+0.05m+0.6m+0.05m+1.35m=3.7m）長3.7m×寬4m=14.8,余下的休閑區(qū)域面積為長(6.2-3.7)m×寬4m=10。這樣，休閑區(qū)域就較為寬敞了，可以放置1個休閑躺椅沙發(fā)+1個方型沙發(fā)凳+1個三人沙發(fā)+1個長方茶幾+1組辦公桌椅，這樣就可以談得上真正有舒適度了。客房在相鄰分隔時(shí)，會造成客房一端的結(jié)構(gòu)梁懸露過多，裝修時(shí)或采用全吊頂，或采用局部吊頂來遮住該梁。若采取全吊頂，那什么都解決了：煙感、噴淋、照明、美觀等，但造價(jià)上去了。若想降低該處成本，就得采用局部吊頂：在該梁

16、下做局部吊頂，或在吊頂上裝筒燈，或做成燈槽形式。煙感、吸頂燈的管線埋設(shè)較麻煩，噴淋可采用側(cè)噴形式。床頭一側(cè)設(shè)計(jì)在未吊頂?shù)牧硪粋?cè)，以減少頭頂?shù)膲浩雀校?、照明：增加整個客房內(nèi)的照度，除常規(guī)的臺燈、落地?zé)?、床頭燈、廊燈、夜燈、吧臺燈外，另外再增加吸頂燈，分組控制，客人可隨其喜好和要求進(jìn)行控制；吧臺處使用射燈，房間內(nèi)除床頭上方，其他位置的墻面掛畫上方頂棚均要考慮設(shè)置一可旋轉(zhuǎn)45度角的射燈，直射掛畫；床頭上方頂棚堅(jiān)決杜絕使用射燈：第一，不安全，射燈爆炸時(shí)易傷害客人；第二，無多大實(shí)際用處，設(shè)想，你住店時(shí)會半躺在床上開著頭上的射燈看書？僅僅是外觀效果好點(diǎn)而已。一些設(shè)計(jì)師往往只重視視覺效果而忽視實(shí)際使用及影

17、響。若換成普通筒燈，又體現(xiàn)不出所謂的效果了。床頭燈采取固定在墻面或用床頭臺燈形式，搖臂式床頭燈因易損壞而已經(jīng)被淘汰；客房除衛(wèi)生間的鏡前燈外，都應(yīng)采用暖光源；4、強(qiáng)弱電端口：（以標(biāo)準(zhǔn)間為例）不間斷電源插座考慮設(shè)置3處：小冰箱位置后一處，距地300mm；過廊墻面一處，距地300mm（供員工做衛(wèi)生用）；床頭柜（高450mm）上方一處，高出柜面100mm，距地550mm（供客 人手機(jī)充電用）。過廊及床頭柜處的不間斷電源插座需帶異型插孔或另配異型轉(zhuǎn)換插座；寫字桌面上50mm（距地810mm）處并排齊布4個面板：電源插座（1個）、網(wǎng)絡(luò)端口（1個）、電話端口（2個，電話+傳真機(jī)，設(shè)置為不同的兩個號）；電視柜

18、位置距地810mm處（電視可遮擋住），并排齊布5個面板：電視光纖端口（1個）、電源插座（2個，一用一備）、音頻輸出插座（1個，連到衛(wèi)生間）、RJ45數(shù)據(jù)端口（1個，作為備用）；床頭柜背后距地300mm處設(shè)置電話端口（1個，與寫字桌上電話同號）；計(jì)劃放置落地?zé)舻奈恢茫ㄒ话阍诳拷蓍e沙發(fā)處）距地300mm處設(shè)置電源插座（1個）；吧臺位置距臺面100mm處設(shè)置電源插座（1個）；另在靠窗合適位置的墻面距地300mm處設(shè)置電源插座（1個），以備用；床頭柜上方齊布四個面板：床頭燈調(diào)光開關(guān)（1個，兩只按鍵分別控制兩只床頭燈）、總控開關(guān)（1個）、吸頂燈及夜燈開關(guān)（1個，兩按鍵，分別控制吸頂燈和夜燈）、不間斷電

19、源插座（1個）。過廊靠近進(jìn)戶門的墻面距地13001330mm處，并排齊布三個面板：插卡取電開關(guān)（1個）、房燈總控開關(guān)（1個）、請勿打擾開關(guān)（1個）；過廊衛(wèi)生間門口，距地13001330mm處，布衛(wèi)生間照明及排氣扇開關(guān)（1個，三極按鍵），空調(diào)調(diào)速開關(guān)（1個）；5、家具：考慮到投資成本上的控制，一般現(xiàn)代派酒店客房較少采用全實(shí)木家具，建議使用表面為天然材質(zhì)的人造板結(jié)合實(shí)木制作或人造板結(jié)合金屬、石材、玻璃等材料。寫字臺、電視柜、行李柜、床頭柜、茶幾等平整的臺板和立面部分的表層主要使用人造板，收邊和腳、腿等支撐或獨(dú)立部分使用實(shí)木；切忌再在臥室中使用化妝鏡，試問：按以往設(shè)計(jì)的昏暗的客房里，有哪位女士會坐在

20、臥室的化妝鏡前化妝而不到明亮的衛(wèi)生間里的大面鏡子跟前？另外，從風(fēng)水的角度說，中國人是最忌諱鏡子對著床的；全身鏡也不要設(shè)計(jì)在臥室中；有相當(dāng)數(shù)量的五星級酒店，其客房床頭一面的墻壁上也對稱型地設(shè)計(jì)了局部鏡面，有的是靠近頂棚的一塊長方型，有的是分立兩床頭柜上方。本人建議不可取，第一：按風(fēng)水講，臥室有鏡面不利；第二：容易讓人產(chǎn)生幻覺受驚嚇；第三：容易損壞不方便維修；第四：可能會對客人造成人身傷害；所有家具的角都應(yīng)做成鈍角或倒成圓角；床靠背不做成固定軟靠式，否則不易清洗；6、飾品：（以標(biāo)準(zhǔn)間為例）一般酒店客房內(nèi)的裝飾品基本是以掛畫為主，而且為數(shù)不少的酒店客房內(nèi)的掛畫是抽象派的，入住客人極少有能弄懂是要表達(dá)

21、什么意思的，建議不要采用。掛畫內(nèi)容可采用自然、植物、人物、書法等題材；建議不要將掛畫掛在床頭正上方，那樣總讓客人感覺畫會脫落掉在頭上之嫌；掛畫最好選用原創(chuàng)的國畫、油畫或書法作品，相比印刷品類掛畫更有檔次些；九、客房用電負(fù)荷的考慮：1、標(biāo)準(zhǔn)客房：不超過1.8kw；2、帶簡易廚房的套房：不超過3kw；十、客房隔音的處理：1、樓板:隔音效果與其質(zhì)量成正比,建議采用厚度為120mm的混凝土樓板（表面為水泥砂漿墊層）；客房過廊處：在石材下加上10mm厚的軟墊物做避震處理，以減少撞擊噪聲；2、相鄰客房間墻：建議采用四層石膏板做間墻，實(shí)踐證明效果較好。切忌：千萬不能采用150mm厚的加氣混凝土砌塊或加氣石膏

22、砌塊！其隔音效果是一塌糊涂！若已經(jīng)采用了該材料做隔墻，無論是正在施工中還是已經(jīng)投入使用中，都建議進(jìn)行改造：依順序在加氣混凝土砌塊表面層+一層隔音氈+吸音棉及龍骨+第一層石膏板+第二層石膏板。這樣達(dá)到的效果是：隔壁電視開到最大音量時(shí)（8090分貝），勉強(qiáng)能聽到但無法完全聽清楚；相鄰房間相同位置埋裝強(qiáng)弱電線盒時(shí)，一定要錯開位置，避免將墻體鑿穿而影響隔音效果；間墻上，所有板與板間，地臺及吊頂接口之間都應(yīng)該加上連續(xù)性的填縫膠。所有電線管道、線槽等等通過間墻及電力插座邊緣，都應(yīng)該加上隔聲填縫膠以及擠滿在所有形成之空隙里。如果是多層式石膏板墻，所有石膏板之間應(yīng)為交錯連接。石膏板墻上的檢修口位必須以發(fā)泡膠密

23、封。因穿孔造成的縫隙，在25mm以下的，可使用玻璃棉或防火涂料密封。3、電梯豎井與客房之間墻：在客房內(nèi)增加獨(dú)立的100厚輕鋼龍骨雙層15mm石膏板隔墻，內(nèi)填充吸音棉。五星級酒店籌建的要點(diǎn) 目前，全國各地的高星級酒店興建熱一直持續(xù)，同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機(jī)的影響也小得多，一些投資人想投資興建高星級酒店，但自己又不專業(yè)，請人來做，自己也應(yīng)該對高星級酒店進(jìn)行一些了解，愿我這篇文章能給出一點(diǎn)點(diǎn)幫助，有疑惑之處愿與大家共同探討。一、建立五星級酒店的目的：1、平臺與橋梁的作用：高星級酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度

24、”的動作。2、樹立企業(yè)的品牌：國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。 尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)識到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級酒店在市場上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級酒店。3、投資新建高星級酒店還有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來說風(fēng)險(xiǎn)相對不大；其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好； 最后是現(xiàn)金流

25、的作用。酒店的經(jīng)營會形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要!正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。二、酒店的投資成本及回報(bào)分析：1、按照建筑單位面積的價(jià)格（不包括買地的錢）：五星級酒店一般為：900010000元/m2，（四星級酒店一般為：70009000元/m2；）2、按照客房總數(shù)計(jì)算：五星級總造價(jià)=房間數(shù)×150萬元/間3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2180m2，（四星為90m2110m2） 4、投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40%；5、中

26、國的五星級酒店投資回報(bào)率能達(dá)到8%或9%就不錯了，一般投資回報(bào)周期為15-20年。三、選擇建立五星級的類別：是商務(wù)酒店兼帶一般會議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會議型酒店？酒店類別 各項(xiàng)功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐飲娛樂休閑會議會展 住宿商務(wù)酒店度假酒店商務(wù)會議酒店商務(wù)會展酒店四、選址可行性調(diào)查報(bào)告（自己做，同時(shí)請酒店專業(yè)人士做，然后對比）酒店建造成本的大致分析五、組建自己的一個酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì)請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個過程中，要詳細(xì)分析：1、酒店檔次、類別的確定；2、各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；3、各項(xiàng)硬件滿足五星級星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營

27、管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求；4、第3項(xiàng)的具體實(shí)施方案；5、預(yù)期未來510年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；六、形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）會審酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案會審將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖）開始施工，同時(shí)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時(shí)解決問題。七、具體的操作：施工總體計(jì)劃的制定：土建，5萬平方建筑面積的施工期一般為13-15個月（在北方，要考慮冬天

28、凍土期、春節(jié)放假的影響）；封頂后，按先后順序，開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強(qiáng)電、弱電、外立面施工，前面幾項(xiàng)可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一般為13個月左右；土建施工隊(duì)伍的選擇：資格預(yù)審具備甲級資質(zhì)，修建過酒店類建筑等等，當(dāng)然，這些都是可以掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，若自己公司一點(diǎn)現(xiàn)金都沒有，純粹靠甲方按進(jìn)度撥款，那將會嚴(yán)重影響施工進(jìn)度的；甲方在與乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時(shí)，一定要注明：甲方在向乙方撥付施工進(jìn)度款的同時(shí)，在乙方所聘用的建筑工人工資支付問題上，乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督，否

29、則甲方有權(quán)利暫時(shí)中止向乙方劃撥施工進(jìn)度款。建筑工人因工資不能得到及時(shí)支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生，我所在籌建的五星級酒店工程上就發(fā)生過一次，作為甲方，我公司按合同約定，根據(jù)實(shí)際施工進(jìn)度向乙方劃撥了工程進(jìn)度款，但不知道是乙方戰(zhàn)線太長了而東挪西用了呢還是補(bǔ)其他的窟窿，反正就沒有及時(shí)給建筑工人發(fā)放工資，于是就引發(fā)了停工、堵市政府大門的事件。一時(shí)間，輿論的矛頭都指向了我公司，其他的房地產(chǎn)公司看著笑話，不明真相的還以為是我公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力有問題或是老板心太黑，著實(shí)把老板給氣得夠嗆！ 目前，國家有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)方和承建方都必須按一定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金，就是擔(dān)心出現(xiàn)民工干了活拿不

30、到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。在這個問題上，我所在的房地產(chǎn)公司也遇到過問題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出錢來交，催一次二次，答應(yīng)了就是沒有錢交，于是，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證，在銀行辦理貸款的手續(xù)就進(jìn)行不下去。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是多么關(guān)鍵！土建施工的進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理：要求乙方做出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)；甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實(shí)際施工人數(shù)，是否按照計(jì)劃實(shí)施，能否完成進(jìn)度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋；甲方現(xiàn)場工程師應(yīng)該針對施工進(jìn)度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰；甲方現(xiàn)場工程師還應(yīng)該針對監(jiān)理公司制

31、定獎懲制度：認(rèn)真履行職責(zé)的則獎，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅(jiān)決處罰或更換監(jiān)理公司。這樣，通過一些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機(jī)感，別讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)。公司總部要防止公司現(xiàn)場工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣，做好對自身人員的督察工作。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅(jiān)決執(zhí)行。土建建造成本分析：近一年內(nèi)鋼材價(jià)格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價(jià)也基本在14001800左右了；確定建筑設(shè)計(jì)院的時(shí)候就要特別注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師的資質(zhì)、實(shí)踐水平、務(wù)實(shí)的態(tài)度，若遇到學(xué)究類的，沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一味只強(qiáng)調(diào)規(guī)范，一

32、丁點(diǎn)的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種，設(shè)計(jì)出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！土建的建造成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)有關(guān)系：酒店主體設(shè)計(jì)盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時(shí)也增加了后期裝修的材料及人工成本；裝飾成本分析，控制：一般五星級酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；酒店的裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的做法：專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司：其目的是掙設(shè)計(jì)費(fèi)、同時(shí)作好自己公司的口碑，與其所采用的何種價(jià)位裝

33、飾材料，最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。在能體現(xiàn)設(shè)計(jì)效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計(jì)能力。裝修施工公司：其強(qiáng)項(xiàng)在于施工，在保證進(jìn)度的前提下，裝修質(zhì)量高、穩(wěn)定、細(xì)節(jié)處理完美，能達(dá)到這點(diǎn)就已經(jīng)很不錯了?，F(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門或設(shè)計(jì)室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學(xué)校、機(jī)關(guān)、酒樓一類的。接到高星級酒店設(shè)計(jì)的單子了，多是臨時(shí)再聘請專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)師來進(jìn)行設(shè)計(jì)，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)定性，就不好說了。由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的后果：表面上看，由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)，投資方省了筆不小的設(shè)計(jì)費(fèi)。但投資方要考慮這個問題：裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)時(shí)，他能盡

34、心盡力地將成本控制到了最為合適的一個點(diǎn)了嗎？本來這個點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微?！把蛎苯K究是出在“羊”身上的：一個好的酒店設(shè)計(jì)方案，無論是自己做或者另外花錢請專業(yè)酒店設(shè)計(jì)人員做，都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的?，F(xiàn)在五星級酒店的國內(nèi)設(shè)計(jì)單價(jià)是150元/200元/，設(shè)計(jì)費(fèi)用都是好幾百萬。這個費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是滋味嗎？于是，設(shè)計(jì)中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也全采用高檔材料（材料費(fèi)增加了），可以簡潔的地方出現(xiàn)了很多的曲線或異型設(shè)計(jì)（人工費(fèi)增加了），另外，在施工中還會不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以避免的施工變更，表面上看是

35、沒有什么問題，但今天牽兩筆、明天牽兩筆，不知不覺中，設(shè)計(jì)費(fèi)的本錢又收回來了。反對一昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計(jì)手法： 五星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計(jì)成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計(jì)手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細(xì)節(jié)處理，同時(shí)還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費(fèi)用。試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會就立刻就走到墻前看貼的

36、什么石材，是意大利的還是西班牙、美國的?？腿俗哌M(jìn)客房，首先體會到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的？在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。主要裝飾材料進(jìn)行把控：一般采取甲供或甲方認(rèn)定品牌、規(guī)格、型號。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場

37、進(jìn)行詢價(jià)，部分材料，如石材，很有必要到國內(nèi)幾個主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進(jìn)行市場調(diào)查。專業(yè)酒店裝飾設(shè)計(jì)公司的選擇：首先主設(shè)計(jì)師必須是要懂酒店的經(jīng)營方式、構(gòu)架、經(jīng)營流程、酒店管理者的管理需求、酒店星級評定規(guī)范；設(shè)計(jì)之前對酒店當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查了解，必須要明白調(diào)查些什么，有哪些項(xiàng)目？至少要做到以下方面：當(dāng)?shù)氐母餍羌壘频昙敖诌吷鐣茦?、咖啡館、OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、娛樂、休閑、會議等項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價(jià)格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細(xì)項(xiàng)；本地市場餐飲、娛樂、休閑、會議、會展、精品購物等的市場飽和度或欠

38、缺程度；準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥?-10的規(guī)劃，預(yù)測酒店未來5-10內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r，做出的設(shè)計(jì)方案必須是具有前瞻性的；對主要裝飾材料的市場價(jià)格必須熟悉以及新型裝飾材料的選擇利用能力（較好地把控成本、提高效率、保證品質(zhì)）；能夠提供切實(shí)可行的裝飾成本控制方案；各服務(wù)場點(diǎn)盡可能地考慮是多功能性的，將“最大限度的獲取經(jīng)營利潤”這一思路貫穿在整個設(shè)計(jì)中；設(shè)計(jì)中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求：第一，必須保證“私密性”：從停車、乘電梯、進(jìn)入餐飲或娛樂或會議的通道、包房的位置、結(jié)帳方式地點(diǎn)等等細(xì)節(jié)都必須充分地考慮周全。試想，一個政府要員想要到你的酒店洗個桑拿放松一下，若像普通客人那樣非得從大門進(jìn)來，經(jīng)過大廳乘坐電梯，再

39、到桑拿樓層，還得經(jīng)過桑拿服務(wù)臺，再進(jìn)入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人看見了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次還敢來嗎？這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請過來了，一次、兩次，消費(fèi)愉快了，可能你就能辦成一些大事了。酒店作為一個平臺，在這一方面的作用舉足輕重。這一點(diǎn)，能做到、做好的設(shè)計(jì)師極少！第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來，這一點(diǎn)一般設(shè)計(jì)師都容易做到；第三，充分的人性化的體現(xiàn)：要讓客人使用方便。如開會，貴賓休息室要緊靠主會議室，而且有通道直接到主席臺上，除常規(guī)通道外，還有專用

40、的撤離會場的通道；因?yàn)槿藛T流動的原因，在看其成功案例的同時(shí)，必須落實(shí)該主設(shè)計(jì)師是否還在其設(shè)計(jì)公司；酒店主要設(shè)備的選型、成本控制以及其他注意事項(xiàng)：1、酒店的設(shè)備投資成本一般占總投資的30%，主要分為配發(fā)電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動報(bào)警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備；2、配發(fā)電系統(tǒng)：施工一般由當(dāng)?shù)仉娏舅鶋艛唷Ｐ枰⒁獾氖蔷频甑碾娏θ萘康目紤]，一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營范圍的擴(kuò)大所需要的電力增容問題，修建的時(shí)候一定要保證有15%-20%的余量。發(fā)電機(jī)本已經(jīng)是在救命的時(shí)候啟用的，其不能有絲毫散失。建議買進(jìn)口品牌，從實(shí)際了解到的情況，國產(chǎn)

41、貨的確比不上進(jìn)口機(jī)，比較好的有瑞典的沃爾沃，美國的康明斯（不是國內(nèi)組裝的康明斯）等品牌。3、中央空調(diào)系統(tǒng)：主機(jī)現(xiàn)在各種品牌有30多個，建議選擇時(shí)先分個檔次，若拿國產(chǎn)貨和美國品牌對比，的確是不合適的。建議分成三個檔次：進(jìn)口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺灣臺佳、上海瀚藝等。不同檔次品牌價(jià)格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國產(chǎn)貨，短期一兩年之內(nèi)絕對是不會有什么問題的，但要想5年、6年以后仍然如初，就不現(xiàn)實(shí)，但是降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實(shí)的。若酒店采用了水源熱泵或地源熱泵，要注意，不是所有品牌的

42、主機(jī)此方面都有成熟技術(shù)的；對于進(jìn)口品牌，要千萬防備是否是貼牌的！這種情況，從外表上粗略是看不出來的，但其核心的壓縮機(jī)是能確認(rèn)出來的，另外，別幻想著買原裝進(jìn)口的機(jī)子，現(xiàn)在都是在國內(nèi)組裝的；4、給排水系統(tǒng)：一般是交給土建完成。要注意選擇好管材的類型，目前市場上出現(xiàn)的新產(chǎn)品較多，要多對比一下價(jià)格、材質(zhì)、壽命、健康、維護(hù)方便性等綜合指標(biāo)；5、消防及自動報(bào)警系統(tǒng)：施工普遍是由當(dāng)?shù)叵啦块T壟斷。要注意在簽訂合同時(shí)，仔細(xì)劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報(bào)而實(shí)際由甲方負(fù)責(zé)的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。仍然要采取招標(biāo)（邀標(biāo)）的方式來壓消防安裝成本。6、鍋爐系統(tǒng)：要注意鍋

43、爐的燃燒機(jī)一定要用進(jìn)口的！選擇品牌時(shí)要考慮以后維修件要方便購買；從能耗角度，最好是采用燃?xì)忮仩t，但購買時(shí)要有一臺燃油燃?xì)鈨捎玫腻仩t，以應(yīng)急；7、電梯系統(tǒng)：在建筑設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時(shí)做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作；高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運(yùn)送客人的主電梯！觀光電梯因?yàn)橐曈X的原因速度都受到了限制，一般不超過1.75米/秒，太快了則會感覺頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達(dá)不到2.5-3米/秒的話，那絕對會經(jīng)常出現(xiàn)一大群客人等候電梯的場面。我所在籌建的河北邢臺的萬峰國際酒店（五星級）就出現(xiàn)了這個問題，當(dāng)時(shí)因?yàn)闃痘家汛蚝?，沒法改了。應(yīng)該做到：以封閉式高速電梯為

44、主+以少量觀光電梯為輔?？疾爝^許多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒有五星級酒店感覺的；對于廚房里用的傳菜電梯，因?yàn)橹粋鞑?，不能乘人，許多酒店都是用的一般電梯廠制作出非標(biāo)類的“黑戶”電梯：沒有銘牌標(biāo)示，也沒有檢驗(yàn)證明。這種“省錢”的做法不可取。8、弱電系統(tǒng)：需要上的系統(tǒng)項(xiàng)目的選擇：按投資成本可分成以下三個檔次：首先，最底限是：建筑規(guī)范里要求必須有的、國家強(qiáng)制性要求必須有的、酒店五星級星評要求必須要有的；其次，在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度；最后，在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣傳最為關(guān)鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會議系統(tǒng)，這兩部分是客人

45、直接感官面對的，這方面的錢是不能省的；需要注意：目前弱電設(shè)計(jì)安裝市場還不是很透明化，弱電公司在介紹需要上的各系統(tǒng)時(shí)也是比較夸張化。甲方要仔細(xì)對市場價(jià)格進(jìn)行了解對比。9、游泳池設(shè)備：全部投資不超過50多萬，五星級酒店應(yīng)該上的各項(xiàng)系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進(jìn)口產(chǎn)品；要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；10、桑拿設(shè)備：要考慮采用部分舒適性、娛樂性較強(qiáng)的桑拿設(shè)備；還要考慮安全、機(jī)房設(shè)置合理，維修易操作、維修配件易購；11、洗衣房設(shè)備：首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備的配置，其實(shí)是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？選購洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備

46、的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動立式洗衣機(jī)在操作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動洗衣機(jī)，雙滾3米的平燙機(jī)工作效率就遠(yuǎn)比單滾2.8米平燙機(jī)高得多；要明確高壓蒸汽的供給來源,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置,輸送管道方式；考慮維修配件的通用性或可替代性；目前可利用的國家政策（節(jié)能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價(jià)，投資返金的政策）對于采用地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國家都有一定的補(bǔ)貼政策，如河北省，對于該項(xiàng)目的補(bǔ)貼額度為相關(guān)投資費(fèi)用的15%-25%。對于使用太陽能也有相應(yīng)的補(bǔ)貼，如河北邢臺市2007年出臺了政策：按照審核后的太陽能熱水(開水)系統(tǒng)總

47、造價(jià)的10%給予補(bǔ)貼；節(jié)能降耗：1、建筑節(jié)能：外墻隔熱：盡量不采用整體玻璃幕墻設(shè)計(jì)，造價(jià)高、隔熱差、隔音差；采用外墻加隔熱材料方式；門窗隔熱：窗戶采用中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音；內(nèi)墻全部采用輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；屋面采用加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)；2、采用太陽能：3、采用中水系統(tǒng)：注意：采用太陽能及中水系統(tǒng)，相對于收效來說，初期投資較大，實(shí)際的目的是獲得良好的社會效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)效益次之。4、弱電系統(tǒng)中考慮樓宇控制進(jìn)行節(jié)能：建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 該系統(tǒng)充分體現(xiàn)酒店的舒適和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)要求，對酒店內(nèi)的機(jī)電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機(jī)、電梯、冷凍、

48、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水）進(jìn)行集中監(jiān)視、控制和管理，使機(jī)電設(shè)備安全、可靠、高效地運(yùn)行，同時(shí)節(jié)約能源、減少維護(hù)人員、提高工作效率。5、給排水、供電干路、支路安裝計(jì)量器：6、經(jīng)營管理上的節(jié)能措施：用節(jié)水型的坐便器，可以節(jié)水一半以上。在水箱內(nèi)安裝節(jié)水芯，每只馬桶一年可節(jié)水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，控制用水量。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。 房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)控制水流量就可以節(jié)約1/3。 對飯店的各個部門各個區(qū)域分別用水表計(jì)量。積累數(shù)據(jù)根據(jù)使用率額定合理的用水量。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會形成大量的水霧，一年就要飄掉近5000噸水?？?/p>

49、以安裝收水器，大大降低水霧損耗。 采用新型節(jié)能光源。至少可節(jié)電70%以上。 采用智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。根據(jù)日照條件和需要營造的氛圍調(diào)節(jié)電壓和照射度。可節(jié)電20%左右。提倡采用LED半導(dǎo)體燈，可以節(jié)約75%的用電量。 將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在28。 少用機(jī)械通風(fēng)，多用自然通風(fēng)。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺布。節(jié)約紙張。采用無紙化辦公。不鼓勵客人過度消費(fèi)。倡導(dǎo)適度消費(fèi)，鼓勵打包。 用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達(dá)90%。單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%的太陽能。外墻可因地制宜采用淺色涂料，提高陽光反射率減少能耗。酒店建筑墻窗面積比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕

50、墻比普通墻體多耗能2-3倍。 酒店的玻璃天頂可采用天幕智能控制。根據(jù)氣溫和光線變化自動調(diào)節(jié)。 用反射窗簾可反射50%的熱量。 多采用屋頂綠化，可以擋掉50%的太陽輻射。室內(nèi)一棵樹一天可蒸發(fā)40公升的水。洗衣房如能將臟棉織品浸泡20分鐘再洗，既容易洗凈又節(jié)水省電。餐廳廚房冰箱內(nèi)的存放容積以80%為宜。采用鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。一般可提供十幾噸約70的熱水。裝飾的目的、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獲取最大額的利潤？ 下面分別從餐飲、娛樂、會議等三方面來說明。餐飲：第一，設(shè)計(jì)上必須保證私密性：現(xiàn)在一般請客吃飯都愿意坐包房，豪華包房的飯桌一般是不正對包間門的，要設(shè)置單獨(dú)的傳菜窗口供服務(wù)員使用

51、，避免房門頻開讓樓道路過的客人看見里面。更要設(shè)計(jì)一些4-6人的小包房，裝修設(shè)計(jì)突出細(xì)膩、品位、舒適度和私密性，專門接待一些吃燕鮑翅的高檔客人，這一類請客或赴宴的一般都是人物，消費(fèi)較高，不愿熟人見到，所以一定要保證私密性，進(jìn)出通道最好與其他包房相分隔。第二，針對不同的客源群，裝飾上對每個包房要賦予寓意：比如為滿足升官晉級這類客人的需求，將一間餐廳包房取名為"得舉軒"，取范進(jìn)中舉之意。墻面設(shè)計(jì)為宮廷賀喜的粉紅大花軟包造型，壁燈造型為一枝剛剛破土的嫩芽，預(yù)示前途無量。職位升遷了的客人舉辦宴席就特別喜愛這類包房。再比如接待貴賓的豪華包房，部分采用純中式裝修，墻面木作造型內(nèi)，采用漢代

52、名人書法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實(shí)木窗隔造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年的中國古典文化。采用目的性照明，直射餐桌，使菜品與配用的金餐具色彩斑斕，氣氛濃烈。主人坐的龍椅由紅木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息區(qū)的主題背景墻內(nèi)嵌入等離子電視，包房內(nèi)單設(shè)豪華衛(wèi)生間。該類包房常常是設(shè)了8800元的起訂費(fèi)還爆滿。娛樂（OK廳包房和桑拿包房）： 第一，最重要的還是私密性的問題，這對于政府要員及其他重要人物來說，名譽(yù)及人身的安全是至關(guān)重要的。要考慮幾個豪華包房，其進(jìn)出通道另外專設(shè)，不需要經(jīng)過服務(wù)臺，引領(lǐng)、結(jié)帳等工作由酒店派專人直接負(fù)責(zé)；第二，一定要設(shè)計(jì)考慮一個隔音良好、較為清靜的小場所專供

53、客人放心接打電話。很多酒店的OK廳包房隔音較差，走在過道上或是在一空房間里也躲不開此起彼伏的噪音，想在電話里說自己不在OK廳都不可能；第三，一定要考慮設(shè)計(jì)歌手及按摩技師的緊急疏散通道，從容應(yīng)對各種緊急情況；第四，音響效果、通新風(fēng)、隔音等問題是不用說都必須考慮的。會議： 第一，要考慮高科技設(shè)備的使用，如同聲傳譯（至少四聲道）、自動升降液晶電腦桌、電子簽到系統(tǒng)、電視電話會議系統(tǒng)、會議的攝錄象系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)、手拉手會議系統(tǒng)、自動升降會標(biāo)桿（包括室外的門牌位置）、投影顯示系統(tǒng)（自動升降投影屏幕）、監(jiān)控視頻系統(tǒng)、DCN（數(shù)據(jù)通信網(wǎng)）系統(tǒng)、移動音響車、多媒體投影、寬帶、電視光纖、電話、電鈴等等。許多的

54、政府會議及高等級專業(yè)會議，要的就是高性能的會議硬件設(shè)施來體現(xiàn)酒店檔次，以此爭光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考慮接待貴賓的設(shè)計(jì)：貴賓間的位置、貴賓間內(nèi)部的設(shè)計(jì)、貴賓間進(jìn)入主席臺的通道、從主席臺撤離會場的專用通道；第三，目前會議室都是按照多功能設(shè)計(jì)，既可開會、表演，也可舉辦大型宴會、小型商務(wù)展示，提高利用率。設(shè)計(jì)時(shí)就必須考慮相應(yīng)足夠的儲藏間、工作間、化妝間及相關(guān)通道。第四，現(xiàn)在會展的市場越來越大，若有條件，可以考慮一些大型網(wǎng)架式層高較高的會議室，設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮會議室的面積、地處位置、門前廣場面積、進(jìn)出通道、電力負(fù)荷、各種視頻、網(wǎng)絡(luò)、電話等綜合布線的設(shè)計(jì)、相關(guān)停車場面積等等因素。4、客房門：客

55、房進(jìn)戶門至少使用厚度為45mm的實(shí)心木門，并裝有門框和底門隔聲門條?？头颗c客房之間的連接門：建議雙層實(shí)心木門。盡量增加門與門之間的空氣層，并掛上軟性吸聲隔聲簾。5、幕墻結(jié)構(gòu)目前的玻璃幕墻結(jié)構(gòu)為6mm玻璃+9mm空氣層+6mm玻璃，客房受交通噪聲影響約為35dB。幕墻與樓板之間幕墻與樓板連接處均加填30mm厚保溫隔音棉。幕墻豎框必須在豎框內(nèi)填充吸聲物料，豎框兩面則以石膏板遮蓋并以密封劑密封。凡是輕鋼龍骨與梁、柱、地壟、幕墻接口的地方均填充一層8mm厚橡塑隔音軟墊，緩解對接口處的震動以及對縫隙進(jìn)行隔音。6、衛(wèi)生間恭桶的沖水噪音： 選用靜音恭桶；7、空調(diào)的風(fēng)機(jī)盤管：選擇低靜壓的風(fēng)機(jī)盤管;在長度不少于

56、1.5m的送風(fēng)管內(nèi)貼25mm厚的吸音棉。五星級酒店籌建設(shè)計(jì)施工的總體規(guī)劃一、目前高星級酒店新建籌遍存在的幾種現(xiàn)狀：1、投資方不懂酒店，所聘請的籌建負(fù)責(zé)人也只是親信仍然不懂酒店，酒店整個籌建就是在一個懵懵懂懂的狀態(tài)中進(jìn)行，膽大！可怕！2、投資方聘請了酒店專業(yè)管理人員做籌建總經(jīng)理，但往往請到的都是在某某酒店任職的總經(jīng)理，其強(qiáng)項(xiàng)是酒店建成后的經(jīng)營管理，對于前期工程籌建仍然似云似霧；3、投資方與酒店管理公司（暫定為國內(nèi)某品牌）簽定籌建、籌備合同，這種就要好些了。由酒店管理公司制定酒店可行性研究報(bào)告、提出酒店籌建總體計(jì)劃，前期因?yàn)橘M(fèi)用的因素，管理公司往往只派出工程總監(jiān)，與投資方確定的酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)院三方共同參與進(jìn)行酒店建筑及裝飾施工設(shè)計(jì)。前期籌建階段：最關(guān)鍵的是工程總監(jiān)了，工程總監(jiān)一般是在酒店從工程部經(jīng)理做上來的，對于酒店的幾大硬件設(shè)備非