萬科地產(chǎn)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(DOC84頁)

1、統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（2021版）編制中心研發(fā)部日期2021年12月30日校對日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人校對人審核人批準(zhǔn)人參加討論認定人員：目錄總則第一部分 總圖設(shè)計第一章 規(guī)模等級.模式與主要配套指標(biāo)第二章 總平面規(guī)劃要點第三章 公共設(shè)施規(guī)劃要點第四章 營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點第五章 小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計要點第二部分 建筑專業(yè)第一章 萬科現(xiàn)有風(fēng)格純化第二章 住宅技術(shù)要求第三章 會所技術(shù)要求第四章 配套商業(yè)技術(shù)要求第五章 地下車庫技術(shù)要求第六章 建材選用標(biāo)準(zhǔn)第三部分 結(jié)構(gòu)專業(yè)第一章 各類建筑的結(jié)構(gòu)形式及材料限額標(biāo)準(zhǔn)第二章 結(jié)構(gòu)設(shè)計總則第三章 材料選用范圍第四章 各類建筑的具體要求

2、第五章 填充墻中構(gòu)造柱、圈梁、過梁的布置原則及配筋要求第四部分 給排水專業(yè)第一章 住宅技術(shù)要求（未含超高層）第二章 會所技術(shù)要求第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求第四章 地下車庫技術(shù)要求第五部分 暖通空調(diào)專業(yè)第一章 住宅技術(shù)要求第二章 會所技術(shù)要求第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求第四章 地下車庫技術(shù)要求第六部分 電氣專業(yè)第一章 住宅技術(shù)要求第二章 會所技術(shù)要求第三章 配套商業(yè)技術(shù)要求第四章 地下車庫技術(shù)要求第七部分 室內(nèi)專業(yè)第一章 會所技術(shù)要求第二章 住宅公共部位技術(shù)要求第三章 營銷樣板房技術(shù)要求第四章 精裝修房技術(shù)要求第八部分 景觀專業(yè)第一章 景觀等級分類第二章 景觀構(gòu)成第三章 不同風(fēng)格景觀要求第四章 景觀設(shè)

3、計要求 可修改 歡迎下載 精品 Word總則一、編制目的1. 結(jié)合萬科房地產(chǎn)集團獨有的開發(fā)模式和經(jīng)驗，通過對國家標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的總結(jié)提煉形成了萬科住宅統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)針對萬科住宅項目存在的主要問題進行針對性編制，作為設(shè)計研發(fā)三創(chuàng)工作第一階段核心成果。2. 該標(biāo)準(zhǔn)將作為集團項目設(shè)計、施工等工作的技術(shù)依據(jù)，與成本標(biāo)準(zhǔn)、營銷標(biāo)準(zhǔn)共同構(gòu)成萬科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。3. 該標(biāo)準(zhǔn)每年修訂一次，由研發(fā)中心負責(zé)起草、修訂，技術(shù)決策小組審核，各相關(guān)中心、項目公司執(zhí)行。二、適用范圍本措施適用于萬科地產(chǎn)集團開發(fā)的住宅項目，承接萬科地產(chǎn)集團開發(fā)項目的設(shè)計施工單位，在施工中應(yīng)按照本措施和當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一現(xiàn)場施工程序

4、化做法，提高住宅開發(fā)綠化建造質(zhì)量。三、總設(shè)計要求1. 施工圖設(shè)計單位應(yīng)作為設(shè)計總包，配合市政設(shè)施配套專項設(shè)計，匯總管網(wǎng)綜合圖；配合各設(shè)備專業(yè)廠商完成專項設(shè)計；配合室內(nèi)外精裝修等專項設(shè)計，完成審核，并蓋章出圖。同時包括各項專業(yè)廠家二次設(shè)計的審核工作。2. 正圖及每次修改圖紙編號必須注明版本與日期以便圖紙查閱、區(qū)分和存檔。3. 方案設(shè)計單位要提供建筑外裝材料一覽表，要提供外立面造型的重要節(jié)點詳圖。4. 住宅結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)當(dāng)按照戶型要求進行結(jié)構(gòu)優(yōu)化5. 方案設(shè)計單位及其施工設(shè)計單位在擴初階段，施工圖階段平面圖及立面圖上標(biāo)明雨水管，陽臺落水管的位置。6. 建筑專業(yè)要協(xié)調(diào)各專業(yè)保證凈高要求，各專業(yè)要表達開關(guān)

5、、插座、管井、箱、柜、雨水口、地漏、潔具、集水坑等的定位。7. 管線綜合與景觀設(shè)計要同步進行，密切聯(lián)動。第一部分 規(guī)劃總圖設(shè)計第一章 規(guī)模等級.模式與主要配套指標(biāo) 1.規(guī)模等級 分類規(guī)范類型人口規(guī)模(人)戶數(shù)(戶)用地規(guī)模(公頃)建筑規(guī)模(萬平方米)城郊超級大盤城市片區(qū)規(guī)模10-20萬3.06 .4萬.>150>200-300城郊中等大盤居住區(qū)規(guī)模3-5萬1.01.6萬60-15060-150城郊普通大盤大小區(qū)規(guī)模1.2-1.8萬0.40.6萬20-3030-502.超級大盤規(guī)劃結(jié)構(gòu) 分類布局結(jié)構(gòu)物業(yè)基本單位網(wǎng)狀道路形態(tài)高開放性布局片區(qū)+組團級街坊組團級街坊(6-12萬)城市主次干

6、道組團級道路(寬度借鑒小區(qū)級道路)中開放性布局片區(qū)+小區(qū)級街坊 小區(qū)級街坊(15-30萬)城市主次干道小區(qū)級道路低開放性布局片區(qū)+居住區(qū)+小區(qū)+組團小區(qū)城市主次干道居住區(qū)級路3.道路等級分類距離(米)道路紅線或建筑控制線之間(米)路面寬度(米)通行模式城市主次干道0.7-1.5km30-50米3.75mx4(6)過境居住區(qū)級道路紅線20m9-12過境小區(qū)級道路建筑控制線間10或14(采暖區(qū))6-9過境或非過境組團級道路建筑控制線間8或10(采暖區(qū))3-5非過境宅間小路-2.5非過境4.配套商業(yè)等級分類基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)基本設(shè)置業(yè)態(tài)配套業(yè)態(tài)大型商業(yè)中心（超級大盤）6-12萬平米大型商場+步

7、行街區(qū)+酒店/酒店公寓購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)中等商業(yè)中心（中等大盤）2.5-3萬平米中型商場+步行街區(qū)+(酒店/酒店公寓)超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲生活服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)街坊商業(yè)（普通大盤）總建筑面積的8-15%沿街商鋪或沿街商業(yè)內(nèi)街便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)對10萬人以下的超級大盤，大型商業(yè)中心與中等商業(yè)中心整合即可5.會所面積與數(shù)量項目規(guī)模會所總面積單個會所面積與數(shù)量備注超級大盤S總建x0.04-0.066000-8000;按照居住區(qū)數(shù)量設(shè)置1個有五星級酒店和大型商業(yè)中心，可折減相應(yīng)功能面積中等大盤S總建x0.07-0.10400

8、0-6000;每個居住區(qū)規(guī)模設(shè)置1-2個普通大盤S總建x0.10-0.15 3000-5000;1個第二章 總平面規(guī)劃要點1.要有分期分區(qū)建設(shè)圖，包含售樓處、樣板房、看房通道的位置和相應(yīng)的景觀范圍。 2.圖紙要充分清楚表達各種人、車、物等的流線和各流線與出入口、停車場（位）、廣場、消防車道及消防登高面設(shè)計的關(guān)系。3.地形復(fù)雜的基地，應(yīng)做好豎向設(shè)計、排水系統(tǒng)設(shè)計，尤其是室外廣場、道路與建筑入口之間的豎向處理。場地排水設(shè)計，做到簡潔通暢；盡量使用暗溝組織場地的排水系統(tǒng)，確需使用明溝時，需減少對環(huán)境的影響。4.總平圖要明示各種配套設(shè)施的位置和指標(biāo)（如物業(yè)用房、物業(yè)崗?fù)ぜ拔飿I(yè)名稱背景墻、衛(wèi)生站、居委會

9、、治安聯(lián)防站、垃圾收集站，以及化糞池、隔油池、地下油庫等）?；S池、隔油池等的布置應(yīng)方便檢修和使用。5.應(yīng)特別注意進排風(fēng)井、排煙井、設(shè)備吊裝孔洞、機動非機動車出入口等各類出地面建（構(gòu)）筑物的位置、體量與立面設(shè)計，美觀實用。6.項目公司應(yīng)現(xiàn)場實測市政部門提供的各管網(wǎng)接口的坐標(biāo)和標(biāo)高，無誤后提供設(shè)計。對小區(qū)內(nèi)綜合管線進行有機的組織，盡量將檢查井、雨水井、通風(fēng)井等設(shè)于隱蔽處或結(jié)合景觀設(shè)計綜合處理。7.高端項目尤其別墅類要注重顧客心理:01首層樓面標(biāo)高一定要統(tǒng)一,避免業(yè)主忌諱投訴;02高低起伏通過景觀來做;03坡地建筑宜選擇陽坡布置建筑,保證南低北高。8.小區(qū)中心景觀帶中軸線盡端宜有主體建筑收尾，不宜

10、形成穿透性景觀結(jié)構(gòu)。第三章 公共設(shè)施規(guī)劃要點1.設(shè)備用房應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段權(quán)衡設(shè)計、成本、工程等各方因素，確定其位置。一般宜盡量考慮結(jié)合地下車庫布置；必須布置在地上時，應(yīng)避免對小區(qū)景觀造成不利影響，不應(yīng)對周邊的住戶形成噪音、灰塵、視覺等的干擾。同時，應(yīng)設(shè)置合理的路徑供工作人員進出設(shè)備用房。2.物業(yè)管理處首先盡量考慮布置在會所地下室，可考慮報建與實際使用分開；其次考慮布置在住宅首層；必須布置在地上獨立建筑時，應(yīng)在不影響小區(qū)功能布局的前提下，布置在便捷位置(如入口附近)，便于小區(qū)的管理，方便住戶的使用同時應(yīng)減少對小區(qū)的影響。3.物業(yè)管理處的使用要求通常包含會議室、管理員辦公室、業(yè)委會辦公室、財務(wù)室、

11、客戶接待室，一般結(jié)合國家地方規(guī)定及物業(yè)部門要求設(shè)計。4.物業(yè)管理使用的維修、保潔、綠化等倉庫應(yīng)應(yīng)避免對小區(qū)景觀、住戶形成干擾，可結(jié)合地下室空間設(shè)置。5.總控室應(yīng)與消防控制室結(jié)合布置，在滿足消防要求的前提下應(yīng)便于小區(qū)管理和使用。6.垃圾房應(yīng)設(shè)在小區(qū)的最小風(fēng)向的上風(fēng)向和較隱蔽的位置以減少對住戶的干擾。（其面積由住戶數(shù)量來計算決定，一般不小于6平方米），與住宅距離不宜小于10米，外部與道路相連；應(yīng)設(shè)給水點和地漏，其地面及內(nèi)壁宜貼光滑、易清潔飾面材料，并配置給排水設(shè)施、排氣通風(fēng)設(shè)施和照明設(shè)施（設(shè)計過程中應(yīng)確定垃圾收集形式，即采用垃圾房還是環(huán)保型垃圾收集設(shè)備）。7.垃圾房的地面標(biāo)高設(shè)計應(yīng)考慮垃圾的轉(zhuǎn)運方

12、式：桶裝垃圾裝車對地面無特別要求； 壓縮式垃圾清運車要求地面高出室外地面1.5米且層高不小于4.5米。進出口的門應(yīng)考慮耐久性。10.公共洗手間是提供給小區(qū)內(nèi)活動或工作（如保安、保潔人員）的人員使用的。通常布置在首層較為隱蔽的位置；其數(shù)量與選點應(yīng)考慮距離因素保證使用者能方便地使用；其使用要求僅需滿足便器、洗手盆及拖布池即可。9.崗?fù)の恢么_定時應(yīng)該充分考慮人行、車行的進出口關(guān)系，造型應(yīng)與小區(qū)形象相適，配備電話、網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、照明等設(shè)施；各主要出入口崗?fù)ひ嗽O(shè)衛(wèi)生間；讀卡器位置應(yīng)與崗?fù)ね瑐?cè)，方便停車取卡、讀卡及繳費，同時，應(yīng)設(shè)置遮雨設(shè)施。第四章 營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點一營銷體驗區(qū)規(guī)劃要點1.選址應(yīng)盡量布置在

13、城市人流往返較多處，以達到吸引人流、增加拜訪量的要求。1.1選址應(yīng)靠近城市主要道路，特別是優(yōu)先選擇主要道路交叉口處。1.2選址應(yīng)靠近超市、商業(yè)、公園、健身、娛樂等大量人流聚集、流動處。1.3項目地塊周邊有景觀資源時，選址應(yīng)盡量臨近自然景觀。1.4一般會所宜與主次出入口結(jié)合布置。1.5地塊條件為以上4種情況綜合時，應(yīng)按1、2、3、4的順序優(yōu)先考慮。 2.營銷體驗區(qū)一般包括會所兼售樓處，觀房動線，一期樣板樓區(qū)。2.1營銷體驗區(qū)一般宜界定為一期整體開發(fā)范圍或者一期開發(fā)范圍的主要部分。2.2樣板樓區(qū)建議在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，將項目各種類型樓盤綜合布置，從而為后期開發(fā)產(chǎn)品定位及產(chǎn)品調(diào)整提供實

14、質(zhì)性依據(jù)。2.3樣板樓區(qū)在不影響整體規(guī)劃空間效果的前提下，宜將形象價值最高的住宅類型集中。3.營銷體驗區(qū)總體造價宜高出項目平均成本30% -50%。二會所兼售樓處規(guī)劃要點1.會所及室外場地占地面積應(yīng)控制在3000-5000 m2左右。1.1如會所與樣板樓間有大型花園（包括地下及地上花園），或者會所周圍設(shè)置網(wǎng)球場，室外大型泳池，則另外增加相應(yīng)場地面積。1.2如用地用地紅線與道路紅線間有較大綠帶并且可以利用，可相應(yīng)減小前廣場面積。1.3會所前廣場面積不宜小于1500平米，進深不宜小于30米，寬度不宜小于50米。2.售樓處應(yīng)盡量靠近道路紅線，從道路上看售樓處外墻LOGO標(biāo)識應(yīng)醒目、清晰。3.停車：售

15、樓處室外應(yīng)設(shè)置15-30個停車位，停車路面宜鋪砌植草磚。4.廣場：售樓處室外應(yīng)布置面積不小于600 m2的硬質(zhì)廣場，用于SP活動使用，也可以做成景觀淺水池形式（SP活動時把水抽干作為廣場使用）；廣場可不占用售樓處用地，而是暫時借用整體規(guī)劃用地，作為臨時功能和臨時用地設(shè)計。5.景觀：通向售樓處主入口的道路應(yīng)布置為景觀道，可采用鋪地、綠化、水景等手法來組織。對于售樓處洽談區(qū)等休閑、座談的區(qū)域，室外應(yīng)布置優(yōu)美的景觀環(huán)境。第五章 小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計要點一、 基本原則1、 人車分流。2、 人行便捷。3、 車行通而不暢。4、 高效，人車流基本不發(fā)生紊流，合并，沖突，交叉。5、 要與景觀、建筑、管線良好的組

16、織起來。6、 主次入口布置要合理，數(shù)量要經(jīng)過計算、檢驗、復(fù)核、審定。二、基本設(shè)計措施與設(shè)計手法詳見總圖附錄01。附錄01.小區(qū)內(nèi)交通系統(tǒng)設(shè)計手法1、主次入口宜開于城市次干道。2、從入口起即做人車分離?？刹捎么笮￠T、隔離欄予以劃分。對于整體上抬式人車分流可用臺階及扶梯劃分。3、路網(wǎng)組織要高效合理，可采用外圍式，串聯(lián)組團式，分割管理式，整體上抬式等。外圍式在入口分流后，即將車行道繞整個小區(qū)外圍環(huán)繞，車流導(dǎo)入外圍的地庫入口，或?qū)虢M團的外圍入口。而內(nèi)部只允許人流通行。串聯(lián)組團式對于大的小區(qū)，外圍已不能滿足交通及規(guī)范的要求。可采用串聯(lián)組團式。將車行到分隔及串聯(lián)組織各組團，車流引入組團的一到兩點，在各組

17、團內(nèi)做到人車分流。分割管理式對于消防規(guī)范強制要求而非交通必須的道路，可用隔離樁分離，地面材質(zhì)異化，平時車輛不允許通行，以做到人車分流。整體上抬式可結(jié)合成本及市場考慮，將小區(qū)內(nèi)的第一層整體架空，做車庫或半地下車庫，車流從小區(qū)入口直接入庫，人流通過電梯或臺階入小區(qū)首層平面，以此達到人車分流目的。4、人行便捷。既有人行便捷出入小區(qū)的通道，也有服務(wù)與欣賞景觀，休閑娛樂，體育鍛煉的人行景觀小道。5、車行要通而不暢。防止小區(qū)道路成為外來車輛的穿越道路，造成小區(qū)混亂，并使小區(qū)品質(zhì)下降。6、由第3條在大的方面已經(jīng)防止人車流混雜，但在小的方面仍需采取措施。如：設(shè)置交通標(biāo)示：采用車無法通行的措施，如：道路異化、限

18、寬、隔離樁等；加強監(jiān)控與管理，隨時調(diào)節(jié)。水系、臺階等景觀軟阻隔。外圍式路網(wǎng)串聯(lián)組團式路網(wǎng)整體上抬式路網(wǎng)分割管理式路網(wǎng)車行要通而不暢防止人車流混雜第二部分 建筑專業(yè)第一章 萬科現(xiàn)有風(fēng)格純化與提升風(fēng)格體系地中海官邸風(fēng)格地中海田園風(fēng)格森海灣度假風(fēng)格風(fēng)格特點典雅華貴.細部豐富舒緩浪漫.追求質(zhì)樸與手工感 明快浪漫.熱帶休閑外飾特點紅瓦屋頂紅瓦.花瓦紅瓦.藍瓦出檐深遠，裝飾繁細出檐中等，裝飾簡潔出檐較小，裝飾極潔凹凸有致，變化較規(guī)則。多用細膩線腳，雙短列柱，古典柱式，組合窗套，浮雕，壁柱拱廊等要素。墻體顏色淺黃，飽和度中，明度較高。通過屋頂變化，退臺，陽臺穿插等手法形成參差錯落的豐富體形變化；線腳.窗套較

19、為簡潔；墻體顏色中黃，飽和度較低（較高亦可），明度較低。屋頂變化豐富；陽角，陽臺窗洞輪廓圓潤；白色墻體熱反射性好。宜提倡單體簡潔，群體高低錯落有致，整體變化豐富的建筑形象藝術(shù)。主墻體為涂料；1-3層為暖色砂巖或頁巖基座，基座普通段宜1.5-2層，八角陽臺或客廳陽臺，交通核處可考慮局部3層，形成變化；宜采用水平錯縫規(guī)則貼法，垂直宜寬窄相間；勒腳可考慮采用蘑菇石或與基座相同；石材與涂料交界處宜采用線腳過渡。頂層露臺可考慮木質(zhì)或仿木花架，顏色為深栗色。主墻體為涂料，1-2層基座可考慮借鑒托斯卡納風(fēng)格，采用天然石材或文化石，為考慮施工效果，一般宜相對規(guī)則。根據(jù)體形變化，可采用2種石材形成肌理變化；根據(jù)

20、閣樓，八角亭處可考慮基座與主體皆作石材，形成穿插變化；主墻體涂料根據(jù)體形變化顏色可采用同色系2種顏色，一般分界處為外墻陰腳部分?；茴愃乒氽★L(fēng)格。主墻體為涂料；1-3層局部突出部為可考慮采用天然石材，結(jié)合深色木質(zhì)花架，作為中介材料，以與周圍綠色植物取得更加和諧的關(guān)系。勒腳周圍宜采用灌木遮擋，以避免排水溝對建筑形象與景觀形象的破壞。同時基墻排水溝可不用考慮作特殊裝飾處理。=裝修特點硬裝華貴，墻體多用木裝飾板，大理石壁柱，臺盆等。線腳細膩，天棚多做吊頂；軟裝古典華貴。硬裝簡潔，公共部分多為中黃色涂料，局部房間涂料顏色變化，色彩飽和度較低；軟裝豐富，各種壁掛裝飾豐富。建議采用西班牙田園與東南亞巴厘島

21、風(fēng)格的混合體。即深栗色木材或藤編作為硬裝重要元素與家具的主要材料。景觀特點重點區(qū)域宜考慮采用熱帶植物，強調(diào)坡度變化，道路宜屈曲回環(huán)，植被宜疏密相間，開闔有序。強調(diào)首層住戶的私密性。亭閣花架雕塑宜采用經(jīng)典歐式造型。小尺度景觀，較小間距下不感覺到壓抑。一般宜采用同緯度氣候區(qū)域常用植物，形成多重垂直綠化，品種豐富，綠量較大。通過陶罐，小塊磚石材甬路，木質(zhì)或鐵藝小品營造氣氛。熱帶植被。暴雨強度大，多為紅沙土，建議土坡為緩，通過植物的垂直變化形成高低錯落，起伏有致的形象。重點區(qū)域考慮大椰王，聚集處采用榕樹，花池矮墻多用火山石。適用項目低層.多層.小高層.高層低層.多層.小高層.低層.多層.小高層.高層適

22、用高度別墅.多高層住宅項目別墅.類別墅海南項目.熱帶休閑風(fēng)格標(biāo)桿企業(yè)廣州北京星河灣北京上海龍湖艷瀾山萬科杭州歐洲原型西班牙意大利官邸及宮殿西班牙意大利莊園建筑希臘克里特島風(fēng)格現(xiàn)有項目世紀城系列（主體風(fēng)格）軍山.鎮(zhèn)江項目.海門局部海南森海灣項目第二章 住宅技術(shù)要求第一節(jié).住宅外立面設(shè)計要點1.采用三段式建筑形式，根據(jù)建筑高度的不同，選擇合式的比例關(guān)系。2.立面在外裝貼面材料變化處、門窗周圍、陽臺、露臺、檐口等處做出細部線腳過渡。3.窗框考慮香檳色，窗框分格不要太細碎。要求廠家根據(jù)建筑門窗表及門窗圖集，根據(jù)施工工藝及驗收規(guī)范再出一遍門窗圖集，并要求原設(shè)計單位復(fù)核。4.底層勒腳處不露墻根，綠化緊貼建

23、筑，建筑四周僅留出單元出入口。5.地方規(guī)范要必加外遮陽的項目:應(yīng)對措施:01窗扇盡量布置在外墻內(nèi)側(cè),建議加窗套;02在窗外采用織物下拉窗簾式外遮陽,尺寸小不影響外立面造型,便于拆卸更換;03造價便宜。6雨水管高端項目可以通過虹吸排水或內(nèi)排水解決，中端項目盡量布置在隱蔽處，如外墻凹進部位或陰角處。雨水管應(yīng)避免過多彎頭，當(dāng)遇到建筑腰線或其它突出墻面裝飾物時，雨水管宜直通。7陽臺落水管要求：布置在陽臺內(nèi)側(cè)：01無外裝飾柱時：一般布置在外墻側(cè)一邊；陰角陽臺布置在陰角處；02有裝飾柱時:裝飾柱外緣高層采用混凝土L型構(gòu)造柱,上下鋼筋拉結(jié);多層采用磚砌構(gòu)造柱,上下鋼筋拉結(jié);落水管布置在L型構(gòu)造柱陰角部位。L

24、型構(gòu)造柱內(nèi)側(cè)宜采用輕質(zhì)砌塊，將落水管隱藏。8空調(diào)位與空調(diào)冷凝水管要求：01.空調(diào)位盡量考慮結(jié)合陽臺，露臺布置；02.空調(diào)位盡量考慮做到外墻凹進部位或陰角處；03.空調(diào)位位于凸窗下，隔板不應(yīng)采用實體墻面以避免安裝不便及影響散熱；04.空調(diào)位位于平窗下，鐵藝隔板兩側(cè)應(yīng)大于窗套邊200mm,冷凝立管應(yīng)布置在窗套與外墻陰角處;05.精裝修房建議空調(diào)冷凝水由室內(nèi)機冷凝水口沿墻地暗埋PVC管引至就近的衛(wèi)生間或陽臺地漏。9雨水管,陽臺水落管,空調(diào)冷凝水管宜與墻體顏色相同，建議物資統(tǒng)一向生產(chǎn)廠家訂制，但應(yīng)禁止在白色pvc管材上噴涂顏料，不耐久。10外墻基座規(guī)則石材貼面的勾縫寬度建議為12-15mm。11雙聯(lián)窗

25、設(shè)計要求：01客廳與主臥室部位不出現(xiàn)雙聯(lián)窗；02雙聯(lián)窗盡量布置在次要房間；03南立面雙聯(lián)窗的數(shù)量不超過20%；04雙聯(lián)窗盡量出現(xiàn)在頂部1-2層即可。第二節(jié).公共部分設(shè)計要點 一首層門廳與門廊空間1除類似海南地區(qū)項目外，其余地區(qū)北向電梯廳不考慮敞開式。2單元入口前宜做門廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必須有坡度并有組織排水，靠墻一側(cè)設(shè)300 mm混凝土翻邊。入口應(yīng)設(shè)入戶對講機等設(shè)施，并應(yīng)進行無障礙設(shè)計。3單元門不應(yīng)采用無框玻璃門，開啟扇應(yīng)設(shè)電磁門鎖、閉門器及門碰。門窗應(yīng)有詳細設(shè)計，型材安全性、玻璃安全性應(yīng)經(jīng)過專業(yè)計算，并滿足建筑設(shè)計的要求。4住宅入口大堂面積，多層宜為812 、中高層（18層以下）宜為15

26、25 ，高層（18層以上）宜位25-30，大堂面積不包括電梯廳面積。5入口大堂一般應(yīng)設(shè)置公告欄、信報箱，休息座椅；高檔樓盤共享型大廳（2-3個單元共享）宜增設(shè)電子顯示屏、服務(wù)臺、寄存間等功能、提供休息飲品服務(wù)。 6信報箱的深度應(yīng)可投放16開本雜志，可考慮與奶箱結(jié)合布置。在大堂內(nèi)時，宜考慮外投內(nèi)?。耗Ｊ?1.作專門信報投遞間，凈寬不宜小于1.5米；模式02.箱設(shè)在大堂外時需考慮防雨，上加玻璃雨棚并盡量潛入墻體內(nèi)（參見上海綠城）；模式03信報箱在架空層時，應(yīng)有照明；04雙廳設(shè)計：外廳設(shè)信報箱，不設(shè)門禁，內(nèi)廳為業(yè)主入口。7消火栓箱、電表箱等水電設(shè)備應(yīng)避免設(shè)在首層大廳的主要視線范圍內(nèi)，可設(shè)于樓梯間內(nèi)，

27、但應(yīng)避開人行主要通道。以上箱體應(yīng)當(dāng)采用嵌壁式安裝。二電梯廳、走廊 1電梯廳、敞開式過道、走廊應(yīng)加強遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞開式走廊靠外側(cè)可考慮作淺邊溝)并設(shè)地漏。外設(shè)花池應(yīng)考慮取水點和排水設(shè)施。2應(yīng)避免從公共空間跨越或翻爬至戶內(nèi)，尤其注意防止從欄桿、水平挑板等處跨越。3公共空間應(yīng)合理安排消火栓箱的安裝位置，避開廳、臥室墻面及正對戶門設(shè)置，消火栓箱必須采用嵌壁式安裝。4強弱電井宜合并為1個，以減小管井面積，提高得房率。豎井應(yīng)利用通道作為檢修面積，高層豎井凈寬度不宜小于060m；多層豎井凈寬度不宜小于035m；管井門寬度設(shè)計應(yīng)保證維修操作方便。5所有管道井門上緣宜與

28、入戶門上緣齊平，即2100高度。設(shè)備管井應(yīng)設(shè)不少于100mm高的門檻，門檻高度應(yīng)與踢腳高度一致。管井門油漆顏色宜與周邊墻體顏色一致或者與樓梯間疏散防火門顏色一致。三電梯1電梯門口做高差10-20mm的反坡，防止電梯井進水。2住宅每單元至少有一臺電梯通達地下車庫。3在初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，電梯數(shù)量應(yīng)經(jīng)計算確定。電梯的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)滿足以下要求：乘客平均等候時間不宜超過120秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過60秒。4電梯數(shù)量、容量和速度表    標(biāo)準(zhǔn)建筑數(shù)量（臺）額定容量P（人）速度V（m/s）經(jīng)濟級常用級舒適級豪華級住宅80-100戶/臺60-80戶/臺40-60戶/臺40

29、戶/臺8，10，151-2.55高檔住宅宜考慮電梯直接入戶設(shè)計；觀景住宅宜考慮設(shè)觀光電梯；為了與歐式風(fēng)格協(xié)調(diào)，不宜采用弧形觀光電梯；高層豪華住宅宜考慮傭人電梯與主人電梯分離設(shè)計。四公共樓梯間1單元交通核平面應(yīng)合理、緊湊，盡量減少公攤面積，保證高得房率。1疏散樓梯應(yīng)盡量考慮自然通風(fēng)。2樓梯應(yīng)注意梁底碰頭問題，高度較高或較低的樓梯平臺不設(shè)吸頂燈，可設(shè)置壁燈。3樓梯間窗戶開啟扇的高度應(yīng)滿足安全高度和方便開啟的要求，落地玻璃窗應(yīng)設(shè)護欄。樓梯間為敞開式時，應(yīng)采取措施防止臺風(fēng)時雨水飄入梯間，并設(shè)地漏，樓梯間地磚應(yīng)考慮防滑。同時應(yīng)防止從梯間攀爬至戶內(nèi)的可能性。4雙跑樓梯間層高2.90米，開間控制在2.60-

30、2.70米；高層剪刀梯樓梯間的凈長度不宜超過6.60米；電梯前室的寬度控制不宜小于1.8；電梯井道尺寸設(shè)計要求按照選用具體電梯產(chǎn)品的最小尺寸進行設(shè)計，18層以上宜考慮高速電梯。五屋面1屋面局部作為頂層業(yè)主的私家花園使用時，應(yīng)滿足防火規(guī)范所要求的公共疏散面積和疏散要求，并預(yù)留公共設(shè)施檢修通道，私家花園欄桿設(shè)計應(yīng)保證屋面排水暢通。2屋頂私家花園、露臺應(yīng)考慮安全防范措施；頂層陽臺應(yīng)考慮晾衣遮雨設(shè)計。3上人屋面宜考慮可做公共屋頂花園。鋪地布磚，女兒墻壓頂及壓頂上避雷帶等應(yīng)精細考慮，屋頂排氣管應(yīng)做美化處理；屋頂宜作局部花架，考慮遮雨設(shè)計，花架可宜布置室外桌椅；屋頂綠化宜采用盆栽植物；女兒墻高度不宜過高，

31、如外立面需要做超高女兒墻（仿檐）時，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)洞口，避免屋頂空間閉塞。4上層屋面的雨水不應(yīng)排入下層私家使用的屋面和露臺。5機房屋面應(yīng)設(shè)爬梯，便于檢修，爬梯應(yīng)有防止兒童攀爬的措施。6屋頂排氣管外加鋼管保護，鋼管與結(jié)構(gòu)層應(yīng)有可靠連接。在排氣管300范圍內(nèi)多加一層柔性防水層。第三節(jié).套內(nèi)空間設(shè)計要點單體得房率：18層以上不小于81%，11-18層不小于84%，7-11層不小于87%，多層花園洋房不小于87%。當(dāng)設(shè)計有創(chuàng)意，并有新賣點的房型，得房率可適當(dāng)放開。一套內(nèi)入口空間1入戶門1.1入戶門應(yīng)具備防盜功能，門洞高不少于2100mm，門洞寬按兩種考慮，子母門寬1300mm，單扇門寬1000mm（門扇凈

32、寬900mm）。 1.2一梯三四戶單元，中間單元防盜門宜設(shè)通風(fēng)裝置。1.3入戶門應(yīng)設(shè)墻垛，垛寬不小于100mm，可能情況下垛寬200mm。1.4入戶門不宜正對居室門，不應(yīng)正對衛(wèi)生間門和戶外管井門。1.5 多層住宅入戶門應(yīng)避免緊貼樓梯臺階，應(yīng)留有不少于300mm的緩沖距離。2入戶花園（根據(jù)地方政策規(guī)定與房型需要設(shè)置）2.1入戶花園根據(jù)設(shè)計具體情況宜結(jié)構(gòu)降板100150mm。2.2配電箱可以安裝在花園內(nèi)合適的墻上。2.3入戶花園要考慮照明，防水電源插座和給排水設(shè)施。3入戶玄關(guān)3.1套型面積九十平方米以上戶型宜設(shè)入戶玄關(guān)，并應(yīng)考慮鞋柜位置，鞋柜深300mm。3.2 入戶玄關(guān)的走道凈寬度不小于1200

33、mm，（不包含鞋柜位置）。3.3 玄關(guān)天花中央明裝吸頂燈，在門開啟方向一側(cè)暗裝照明開關(guān)，底邊距地1.30m；在門開啟方向一側(cè)安裝對講機，底邊距地1.30m（如選用掛墻式對講機可只預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)接線盒86×86mm），對講機距門邊的距離宜大于400mm；可能情況下暗裝住戶弱電分線箱，底邊距地0.30m。開關(guān)，對講機，住戶弱電分線箱應(yīng)考慮布置的美觀。4客廳及餐廳3.1客廳小二房戶型（90以下）開間不宜小于3600mm，大兩房及小三房戶型（90-110）不宜小于3900mm；大三房及小四房戶型（90-120）不宜小于4200mm，130平米以上戶型不宜小于4500mm?？蛷d應(yīng)有良好的朝向或戶外景

34、觀視野。3.2客廳布置主家具（組合沙發(fā)或電視柜）的墻面不宜小于3000 mm。如考慮設(shè)置柜式空調(diào)則不宜小于4000 mm。客廳通往陽臺的落地門不應(yīng)滿開間布置，至少一側(cè)設(shè)置寬度不小于550mm的墻垛；盡量減少直接開向客、餐廳的門的數(shù)量。3.3 客廳、餐廳合設(shè)時，三房以上戶型盡量不需要通過廚房便能形成穿堂風(fēng)。3.4客廳內(nèi)不允許露梁；客廳、餐廳之間不宜設(shè)梁，可采用大板形式。3.5無入戶花園時電視墻宜面對住宅入口，有入戶花園時沙發(fā)宜面對花園。3.6客廳正/側(cè)面設(shè)陽臺，進深不宜小于1500mm。建議采用住宅偷面積手段，將實際進深做到1800 mm以上。（雙層欄桿，間距600 mm，作為空調(diào)位報建，驗收后

35、將內(nèi)側(cè)欄桿拆除。）3.7客廳要考慮安裝壁掛式分體空調(diào)或柜式分體空調(diào)的兩種可能性，并預(yù)留相應(yīng)的電器插座和冷凝水管，合理設(shè)計空調(diào)留洞及排水方式。采用分體機，暗裝插座距側(cè)墻邊200300mm，底邊距地2.02.2m，冷媒管穿墻留洞直徑80mm，中心距地2.20m，向外傾斜2%。采用空調(diào)柜機，暗裝插座底邊高度0.30m，留洞中心距地250mm，直徑80mm，向外傾斜2%。 3.8客廳電視墻暗裝電視及電源插座；沙發(fā)墻暗裝電話、網(wǎng)絡(luò)插座及電源插座；其他墻面應(yīng)保證3米之內(nèi)有電源插座；以上插座安裝高度一般為底邊距地面0.30m?？蛷d電視柜背景墻上都應(yīng)設(shè)置3個以電源插座，并設(shè)置相應(yīng)的電視電話多媒體寬帶網(wǎng)等插座。

36、安裝高度應(yīng)高出電視矮柜（300-400 mm高）100 mm，安裝高度宜底邊距地面500-600 mm?？蛷d電視柜背景墻上各種插座宜組合設(shè)計，并位于電視的垂直中間線上。3.9 餐廳的位置盡量縮短與廚房的距離，有條件的情況下盡量做到明餐廳設(shè)計。3.10餐廳開間凈寬度不宜小于2400 mm，大三房以上房型凈寬度不宜小于2700 mm。5臥室及書房5.1臥室及書房的開間與進深5.1.1主臥室開間：小二房戶型（90以下）不宜小于3400mm，大兩房及小三房戶型（90-110）不宜小于3600mm；大三房及小四房戶型（90-120）不宜小于3800mm，臥室開間一般不宜大于3900mm。5.1.2次臥室

37、開間：中等戶型以上次臥室開間不宜小于3200 mm，大戶型不宜小于3300 mm。5.1.3書房與兒童房開間：不應(yīng)小于2400 mm和2700 mm。5.1.4臥室進深最小值=衣柜深度+床頭柜寬度x2+床寬+300（考慮抹灰厚度）5.2不影響外立面效果及外墻保溫的情況下，盡量考慮采用凸窗擴大使用面積。5.2.1在外立面設(shè)計無需在凸窗下做空調(diào)位的情況下，宜采用步入式凸窗，進深宜不小于600 mm。建議按照正常凸窗作窗臺，驗收通過后敲掉，為客戶提供高附加值空間。5.2.2步入式凸窗窗洞底邊一般距地面600 mm，如房間考慮設(shè)置書寫功能，可設(shè)置為900高，內(nèi)窗臺板宜800高且整體澆筑，業(yè)主裝修時可拆

38、除窗下填充墻后可做寫字臺使用。5.2.3凸窗防護欄桿考慮交房時體驗及裝修時拆除，考慮作25 mm薄壁方管，噴涂黑色。5.3臥室開門、開窗位置需結(jié)合室內(nèi)設(shè)計的要求考慮家具的合理布置。臥室內(nèi)均應(yīng)考慮一定衣柜位置，大三房以上主臥宜設(shè)步入式更衣間。主臥室宜避免衛(wèi)生間直接對床開門，如通過步入式更衣間連接則可不做特殊要求。臥室門洞高2100mm，寬900mm，門垛寬不小于50。5.4主臥室棚頂不允許露梁，在上層平面設(shè)計時要嚴格注意。 5.5書房的家具布置應(yīng)考慮與插座、網(wǎng)絡(luò)接口相一致。 6廚房6.1廚房單側(cè)布置操作臺時開間不宜小于1.8m，雙側(cè)布置操作臺時開間不宜小于2.4m。6.2廚房宜配置服務(wù)陽臺，陽臺

39、應(yīng)考慮布置洗衣機，陽臺增設(shè)給水龍頭及洗衣機專用地漏。 6.3廚房操作臺總長度不宜小于2600mm，各部分長度應(yīng)滿足以下要求：面寬（mm）進深（mm）備注準(zhǔn)備臺300550洗滌臺（雙星盆）700550調(diào)理臺500550灶臺800550配餐臺3005506.4廚房須考慮配置以下電器：抽油煙機（插座暗裝于吊櫥內(nèi)，底邊距地2022 mm）、冰箱（專用插座暗裝，底邊距地130 mm）、消毒柜（插座暗裝于操作臺面下，底邊距地500 mm）；如廚房設(shè)置燃氣熱水器，在適當(dāng)位置設(shè)置電源開關(guān)，底邊距地130 mm。液化氣探測器暗裝于爐灶下方，底邊距地0.30m，天然氣探測器安裝于吊頂。在燃氣探測器（0.4m）旁應(yīng)

40、預(yù)留電源線和接線盒。6.5為方便使用電飯煲，烤箱，電熱水壺等小家電，廚房在操作臺適當(dāng)處（非灶臺，洗菜池，切菜板）另外預(yù)留3-4個成組防水型可開關(guān)插座，底邊距操作臺面200 mm高，一般距地面距離1000mm。6.6冰箱預(yù)留位不應(yīng)小于700×700mm，當(dāng)住宅面積超過150時，應(yīng)考慮市面上雙開門冰箱（1000mm寬、800mm深）的尺寸。 6.7廚房不設(shè)地漏，洗菜池宜靠外窗設(shè)置，洗菜池和灶臺之間應(yīng)為調(diào)理臺。窗戶設(shè)計應(yīng)考慮櫥柜的位置及合理性。 6.8廚房排水管在樓板面上起坡明敷設(shè)，盡可能與服務(wù)陽臺上的排水立管接駁。6.9排氣道6.9.1 聯(lián)排別墅、獨立別墅宜設(shè)排氣道；多層以上住宅均應(yīng)設(shè)置

41、排氣道。6.9.2排氣道不可與冰箱位相鄰。6.9.3不設(shè)排氣道的廚房，應(yīng)在外墻預(yù)留150孔洞。 6.9.4四房以上戶型宜考慮工人房及小設(shè)備間，工人房盡量緊靠廚房、生活陽臺等服務(wù)區(qū)域，應(yīng)設(shè)獨立衛(wèi)生間。工人房衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)蹲便器、柱盆、淋?。ㄔ诙妆闫魃希?。7衛(wèi)生間7.1 TOWNHOUSE、別墅衛(wèi)生間應(yīng)盡量做小降板（結(jié)構(gòu)降板50mm），如衛(wèi)生間下層為廳房時，可采用結(jié)構(gòu)降板350mm的大降板、側(cè)排或同層排水等方式進行排水。7.2衛(wèi)生間墻周邊應(yīng)做200高（距結(jié)構(gòu)面）反檻，反檻高度應(yīng)按照相鄰房間地坪計算。7.3衛(wèi)生間：門洞高2100mm，寬800mm。7.4 衛(wèi)生間內(nèi)不宜設(shè)置熱水器，也不宜設(shè)洗衣機；7.5坐

42、便器應(yīng)盡量避開臥室墻面布置。7.6給水管、排水管不應(yīng)發(fā)生沖突，立管宜結(jié)合管井布置，不遮擋排氣洞口、不影響開窗，室內(nèi)吊裝排水管不影響熱水器排風(fēng)管出洞。7.7 復(fù)式房上下衛(wèi)生間盡量對齊。8陽臺及露臺8.1生活陽臺面積不小于4.5，推拉門兩側(cè)宜留不小于550mm的墻垛，方便立管和室內(nèi)家具擺放；8.2 服務(wù)陽臺面積不宜小于3.0，進深不小于1200mm，在服務(wù)陽臺宜設(shè)燃氣熱水器、燃氣計量表、洗衣機水嘴和拖布池水嘴，空調(diào)室外機等應(yīng)與廚房開窗協(xié)調(diào)，合理設(shè)置，保證廚房可開啟窗扇面積滿足規(guī)范要求，開啟方式應(yīng)有利于通風(fēng)換氣。燃氣熱水器應(yīng)保證與排水立管的水平距離不小于400mm。陽臺門不宜采用門連窗形式。8.4

43、陽臺露臺降板：為防止雨水灌入室內(nèi)，陽臺一般宜降板80mm，露臺降板分3種情況：凡是垂直落影為下面房間一部分的，為保證下面房間頂棚平整美觀，可不降板，采用門檻方式，門檻高度不宜超過200 mm，鋁合金推拉門下框軌道面距結(jié)構(gòu)樓面高度不小于80mm； 凡是垂直落影為全部小房間的，降板150 mm；凡是垂直落影為陽臺的，根據(jù)露臺進深降板80-100 mm。 陽臺鋁合金推拉門下框軌道面距結(jié)構(gòu)樓面高度不小于50-80mm，便于裝修。8.5 空調(diào)穿墻管避免與雨水管沖突。8.6陽臺、露臺及種植屋面應(yīng)預(yù)留給水點，并充分考慮排水順暢?；ǔ匦杩紤]底板與平臺完成面的高差，并需有防水和排水處理。花池池壁須現(xiàn)澆細石混凝土

44、。8.7熱水器1熱水器可設(shè)在廚房或靠近廚房的服務(wù)陽臺上，且應(yīng)標(biāo)明熱水器的位置及形式。純THouse及別墅有條件時應(yīng)預(yù)留可使用太陽能熱水器的設(shè)備給水管。熱水器設(shè)在室內(nèi)時，應(yīng)預(yù)留熱水器排煙孔，如排煙孔穿梁，則孔中心距梁底為150，如排煙孔在梁下，則孔中心距梁底為100。應(yīng)避免和給排水管發(fā)生沖突，外墻預(yù)留120孔洞。9首層頂層住戶特別設(shè)計9.1 首層住宅特別設(shè)計應(yīng)盡可能設(shè)私家花園，花園范圍應(yīng)包括該戶整個面寬?；▓@范圍內(nèi)不得設(shè)有管井，花園標(biāo)高可以比環(huán)境標(biāo)高略高。私家花園外有人行道路的，花園可向人行道開門。 首層住戶各入口應(yīng)設(shè)門禁，公共樓道主入口門內(nèi)設(shè)對講機，花園次入口設(shè)門鈴。私家花園應(yīng)預(yù)留上、下水設(shè)施

45、。水表箱應(yīng)避免設(shè)在私家花園。9.2頂住戶特別設(shè)計頂層復(fù)式上層衛(wèi)生間在下層廳房之上時，為保證下層廳房天花平整，上層衛(wèi)生間不降板，并采用同層排水。復(fù)式廚房與標(biāo)準(zhǔn)層不對位時可不做排氣道（管）而采用水平排放方式。頂層住戶的私家花園應(yīng)預(yù)留上下水，私家花園出入口設(shè)防雨設(shè)施并預(yù)留帶防水電源插座。9.3主體地下一層空間的利用主體地下室北側(cè)宜作為非機械停車庫，南側(cè)宜作為住戶生活用房。住戶生活用房宜延面寬分為2部分：一部分歸首層住戶使用，可采用戶內(nèi)樓梯上下聯(lián)系；一部分歸2層住戶使用，可采用別墅類電梯上下聯(lián)系（凈尺寸1800×1800mm）。如考慮北側(cè)地下非機械停車庫實際作為機械停車庫使用，則主體地下室北

46、側(cè)地坪及基礎(chǔ)局部降低至與地下車庫底板同高。主體北側(cè)地下室考慮上部做夾層，凈高2190。有戶內(nèi)樓梯或爬梯與南側(cè)空間結(jié)合布置。南側(cè)應(yīng)有地下庭院，進深不宜小于2400 mm。夾層北側(cè)結(jié)合采光井設(shè)置采光通風(fēng)高窗。第四節(jié).建筑構(gòu)造節(jié)點 第三章 會所技術(shù)要求第一節(jié) 會所功能布置要求1小區(qū)會所在規(guī)劃設(shè)計時要根據(jù)項目本身的規(guī)模、品質(zhì)、業(yè)主層次、經(jīng)濟承受能力等度身定做。配套設(shè)施不宜過分追求大而全，提高會所使用效率，降低造價和運營成本。2居民對社區(qū)功能的需求為：24小時營業(yè)的便利超市、閱覽室、健身房、咖啡館、美容院、網(wǎng)球場、棋牌室、中西餐廳、視聽室、桌球室、迷你高爾夫球場、壁球室等。設(shè)計會所時可適當(dāng)增加棋牌室、乒

47、乓球室等群眾喜愛的項目的數(shù)量。3高檔小區(qū)的會所采用封閉式管理，僅僅針對項目業(yè)主開放，采用會員制。設(shè)計時要保證會所的環(huán)境安寧、考慮會員的人身安全、私密性，提升物業(yè)的品質(zhì)。要讓業(yè)主在其中能充分地感受到自身的歸屬感和享有特殊會員權(quán)的滿足感。4 中高檔小區(qū)的會所采用半開放式和開放式管理，針對不同的項目采用不同的開放形式，會所的設(shè)置要便于對外經(jīng)營，同時要考慮外部消費群體不對社區(qū)住戶安全構(gòu)成威脅。5社區(qū)會所要能起到延展住宅客廳功能的作用，其相關(guān)的服務(wù)及配套符合住宅業(yè)主的身心需要。要關(guān)注老人和小孩，給他們多提供一些活動場地。6高端會所可根據(jù)不同的消費層次，確定各自的風(fēng)格、特色和品位，從開放式經(jīng)營做起，進而逐

48、步確定會員類型，然后再過渡到會員制的路子，這類會所更類似于高檔的休閑娛樂場所或針對細分后的特定市場需求而產(chǎn)生的個性化活動場所。設(shè)計時要充分考慮到會所經(jīng)營項目的變化。第二節(jié) 會所兼作售樓處設(shè)計要點1會所設(shè)計時優(yōu)先按會所功能設(shè)計，考慮近期改造為售樓處。2在會所和售樓處轉(zhuǎn)換過程中，應(yīng)減少對外立面的影響。2.1廚房、衛(wèi)生間等涉水房間原則上不做改造，設(shè)計時應(yīng)統(tǒng)一考慮。2.2設(shè)計時應(yīng)注意避免結(jié)構(gòu)、水、電做較大的改造。第三節(jié) 會所兼作售樓處立面設(shè)計要點1會所一般為二、三層建筑，大體量豪華會所局部考慮四層2立面造型要均衡優(yōu)美，體現(xiàn)穩(wěn)重尊貴的身份地位。布局水平展開，通過豎向高聳塔樓，打破水平線條，豐富天際線。通

49、過連續(xù)拱券柱廊，體現(xiàn)優(yōu)美的韻律感。3會所入口設(shè)計要典雅、大氣，成為功能與身份體現(xiàn)的結(jié)合4 細部設(shè)計要精致典雅，展現(xiàn)形象檔次品位。5會所空間要開放通透，營造商務(wù)休閑娛樂的功能氛圍。6立面采用三段式構(gòu)圖，注意比例、尺度的處理。屋頂采用紅色西班牙筒瓦、外墻采用淺色的高級涂料、勒腳采用黃色澳洲砂巖。第四章 配套商業(yè)技術(shù)要求第一節(jié) 沿街商鋪或步行商業(yè)內(nèi)街1.布置要求:1.1.一般所占比例不宜超過項目總建筑面積的10%;1.2.主力店，次主力店宜布置道街道轉(zhuǎn)角，主入口等重要部位。1.3.主力店，次主力店宜采取獨立商業(yè)，一般宜作為餐飲，設(shè)計應(yīng)當(dāng)留好燃氣，上下水，隔油池。1.4沿街商業(yè)景觀要充分考慮人行道至商

50、業(yè)店鋪的通達性。1.5沿街商鋪及景觀應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計店招。1.6沿街商鋪及景觀應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計亮化工程。2.面積配比名稱單體面積(m2)占比統(tǒng)計層數(shù)經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營模式主力店500-1000<10%2-3宜餐飲娛樂類物業(yè)持有次主力店300-500<10%2-3宜餐飲娛樂類物業(yè)持有或銷售基本店鋪200-300<20%1-2非獨立店鋪不宜餐飲類銷售100-200<20%1-2非獨立店鋪不宜餐飲類銷售100以下<40%1-2非獨立店鋪不宜餐飲類銷售第二節(jié) 步行商業(yè)街區(qū)或大型商業(yè)廣場2.1標(biāo)準(zhǔn)模式2.1.1標(biāo)準(zhǔn)模式一般由主商場（4層）+商業(yè)街區(qū)（23層）+酒店式公寓及酒店構(gòu)成。標(biāo)準(zhǔn)店為大

51、、中主力店帶動小店模式，商業(yè)街以餐飲娛樂及特色主題商業(yè)為主。2.1.2如果為星級酒店（4星級/5星級）宜單獨設(shè)置地塊，且宜與商業(yè)街區(qū)或商業(yè)街相鄰。2.2面積配比店型及規(guī)模業(yè)態(tài)及比例名稱單個面積(m2)經(jīng)營內(nèi)容占比統(tǒng)計備注大型店10000-20220超市<25%持有.租賃5000-10000精品家居5000-10000百貨（可與超市組合）中型店2022-4000娛樂中心（量販KTV）<25%持有.租賃4000-6000休閑中心（洗浴+健身+按摩）租賃+銷售400-1000酒吧，咖啡租賃+銷售400-1000品牌連鎖餐廳租賃400-1000網(wǎng)吧電游租賃+銷售小型店300-400>

52、50%銷售200-300銷售100-200銷售100以下銷售2.3地下車庫設(shè)備層設(shè)計要點2.3.1超市應(yīng)有步道到地下車庫。2.3.2地下室客用電梯應(yīng)有門廳，設(shè)自動開啟玻璃門。2.3.3結(jié)合貨梯位置在地下設(shè)置卸貨區(qū)和垃圾間面積應(yīng)該在25-30平方米之間，（分類間+總間，供商場使用），卸貨區(qū)應(yīng)有相應(yīng)的管理用房，垃圾間應(yīng)設(shè)給排水口供清洗，應(yīng)設(shè)排氣裝置。兩者盡量統(tǒng)一設(shè)置管理用房。卸貨區(qū)應(yīng)考慮若干裝卸位，并注意回車空間，大型貨車卸貨平臺1m高，小型車卸貨平臺0.45m高。2.4地上部分設(shè)計要點2.4.1柱網(wǎng)尺寸以8.1m×8.1m為主網(wǎng)，邊沿部分依地形，造型靈活處理。2.4.2外街店鋪室內(nèi)外高

53、差為150mm，室內(nèi)店鋪室內(nèi)外高差為15mm。2.4.3層高：普通梁板結(jié)構(gòu)：一層55.5m；二、三層55.2m（超市部分的凈高宜在3.8m以上）； 四層約4.8m（影視廳除外）。2.4.4主商場內(nèi)中庭回廊不設(shè)柱子（除大中庭部分外）。2.4.5主商場內(nèi)街商鋪的店面玻璃墻距柱邊300mm。2.4.6單面走廊寬約3m，中間走廊寬約4m。2.4.7沿外街的商鋪，大型餐飲店、大型店、中型店內(nèi)預(yù)留獨立衛(wèi)生間位置，預(yù)留上下水口，余不設(shè)。 2.4.8結(jié)合貨梯位置設(shè)置卸貨區(qū)以510左右垃圾間，垃圾間應(yīng)設(shè)給排水、排氣裝置。2.4.9公共衛(wèi)生間不設(shè)門，平面布局，采用視線遮擋。2.5消防疏散設(shè)計要點2.5.1不超24米高的高層裙房按建規(guī)設(shè)計，所有建筑的耐火等級套規(guī)范低限。2.5.2相鄰防火分區(qū)之間借用疏散寬度應(yīng)達到本區(qū)理論疏散寬度的30%。2.5.3相鄰防火分區(qū)宜共用疏散樓梯。2.5.4疏散樓梯宜用半層剪刀梯形式。2.5.5設(shè)計中須應(yīng)用“虛擬防火分區(qū)”及“準(zhǔn)安全區(qū)域”的概念。2.6立面設(shè)計2.6.1主商場建筑外立面造型與廣告位布置應(yīng)協(xié)調(diào)，求得最佳造型效果和經(jīng)濟效益。2.6.2主商場餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)有自然采光與通風(fēng)，余不開窗或少開窗。2.6.3立面設(shè)計須考慮沿街小店采用分體空調(diào)的外機位效果。第五章 地下車庫技術(shù)要求（不考慮人防