公司估值方法介紹

1、公司估值方法公司估值方法-基本面分析方法基本面分析方法 為何要研究公司估值方法一一. 基本邏輯基本邏輯 基本面決定價值，價值決定價格。二二. 研究目的研究目的 尋找被價值低估或價值被高估的股票，指導(dǎo)投資（買入/賣出）。比較理論股票價格與市場價格，判斷股票的市場價格是否被高估或者低估。基本假設(shè)：估值模型能夠較好地估計公司價值，公司價值又決定了公司在股票市場上的價格 公司估值研究報告的基本框架 以指導(dǎo)投資為目的的研究報告完整架構(gòu)應(yīng)包括以下3個部分： 1.基本面分析； 2.盈利預(yù)測；（盈利預(yù)測只能預(yù)測公司部 分價值盈利能力） 3.價值評估；（價值評估預(yù)測公司現(xiàn)在及 未來的連續(xù)價值）加強估值研究的意義

2、 一、股市行業(yè)結(jié)構(gòu)決定 二、周期性行業(yè)景氣度決定 周期性行業(yè)景氣度上升期間， “TOP-DOWN”研究方法下，宏觀經(jīng)濟分析、行業(yè)景氣判斷與龍頭公司盈利預(yù)測重要性上升；周期性行業(yè)景氣度下降期間， “細(xì)分行業(yè)、精選個股” “DOWN-TOP”研究方法下,公司估值研究、財務(wù)指標(biāo)分析、競爭戰(zhàn)略及優(yōu)勢分析重要性上升。公司估值方法種類 相對估值法（乘數(shù)方法）相對估值法（乘數(shù)方法） PE估值法估值法 PB估值法估值法 PEG估值法估值法 PS估值法估值法 EV/EBITDA估值法。估值法。公司估值方法種類 絕對對估值法（折現(xiàn)方法）絕對對估值法（折現(xiàn)方法） 現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法 期權(quán)定價方法P/E法的濫用1. P

3、/E法的適用：法的適用： 周期性較弱企業(yè)，如公共服務(wù)業(yè)，因其盈利相對穩(wěn)定。 公司/行業(yè)/股市比較相當(dāng)有用（公司/競爭對手、公司/行業(yè)、公司/股市、行業(yè)/股市）。2. P/E法的不適用：法的不適用： 周期性較強企業(yè)，如一般制造業(yè)、服務(wù)業(yè)； 每股收益為負(fù)的公司； 房地產(chǎn)等項目性較強的公司； 銀行； 難以尋找可比性很強的公司； 國內(nèi)上市公司多元化經(jīng)營比較普遍、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型頻繁。P/E法的邏輯P/E估值模型的應(yīng)用： 合理股價：PEPS*（P/E） 股價決定于EPS與合理市盈率（ P/E ）的積 注意：注意： 一般情況下，EPS預(yù)估成長率越高，合理股價就可上調(diào)；當(dāng)EPS預(yù)估成長率低于預(yù)期，合理股價就下調(diào)。

4、高成長股可享有高P/E; 低成長股可享有低P/E；周期性行業(yè)的“反P/E”特征 PEG的應(yīng)運而生 PEG =PE/G Growth：凈利潤的成長率 修正：修正：鑒于部分上市公司投資收益、營業(yè)外收益的不穩(wěn)定性，以及一些A 股上市公司利用投資收益操縱凈利潤指標(biāo)的現(xiàn)實情況，出于穩(wěn)健性的考慮，凈利潤的成長率可以以稅前利潤/營業(yè)利潤/營收的成長率替代，以剔除投資收益和營業(yè)外收益這些不穩(wěn)定因素。 PEG法的適用：法的適用： 適用IT等成長性較高企業(yè)； PEG法的不適用：法的不適用： 成熟行業(yè)。 過度投機市場評價提供合理借口； 虧損、或盈余正在衰退的行業(yè)PB法的粗糙 1. PB法的適用：法的適用：周期性較強

5、行業(yè)（擁有大量固定資產(chǎn)并且賬面價值相對較為穩(wěn)定）；銀行、保險和其他流動資產(chǎn)比例高的公司；ST、*ST等績差公司或重組型公司 2. PB法的不適用：法的不適用：賬面價值的重置成本變動較快公司；固定資產(chǎn)較少的，商譽或智慧財產(chǎn)權(quán)較多的服務(wù)行業(yè)。 3. PB法的合理修正：法的合理修正：將少數(shù)股東權(quán)益和商譽排除；每年對土地、上市/未上市投資項目資產(chǎn)價值進(jìn)行重估。 4 . PB法的悖論：法的悖論：股價/相對資產(chǎn)價值相關(guān)性弱；股價/相對資產(chǎn)價值 盈余（資產(chǎn)報酬率）/相對資產(chǎn)價值。PS法的不足 1. PS法公式法公式 PS(價格營收比)=總市值/營收 =(股價*總股數(shù)）/營收 2. PS法的適用：法的適用：

6、營收不受公司折舊、存貨、非經(jīng)常性收支的影響，不易操控； 營收最穩(wěn)定，波動性小，避免（周期性行業(yè)）PE波動較大； 不會出現(xiàn)負(fù)值，不會出現(xiàn)沒有意義的情況，凈利潤為負(fù)亦可用。 3 . PS法的悖論：法的悖論： 公司成本控制能力無法反映（利潤下降/營收不變）； PS會隨著公司營收受規(guī)模擴大而下降； 營收規(guī)模較大的公司PS較低。EV/EBITDA釋義與計算 1. EV（Enterprise value/企業(yè)價值）：企業(yè)價值）： 企業(yè)價值（EV） =市值+（總負(fù)債-總現(xiàn)金） =市值+凈負(fù)債 2. EBITDA （Earnings before intrerest, tax, depreciation an

7、d amortization 未扣除利息、所得稅、折舊與攤銷前的盈余）未扣除利息、所得稅、折舊與攤銷前的盈余） EBITDA=營業(yè)利潤+折舊費用+攤銷費用 注意：注意：Earnings=Operating profit 營業(yè)利潤=毛利-營業(yè)費用-管理費用EV/EBITDA法的適用性 1. EV/EBITDA法的適用：法的適用： 資本密集、準(zhǔn)壟斷或者具有巨額商譽的收購型公司（大量折 舊攤銷壓低了賬面利潤）； 凈利潤虧損，但毛利、營業(yè)利益并不虧損的公司。 2. EV/EBITDA法的不適用：法的不適用： 固定資產(chǎn)更新變化較快公司； 凈利潤虧損、毛利、營業(yè)利益均虧損的公司。資本密集、 準(zhǔn)壟斷或者具有

8、巨額商譽的收購型公司（大量折舊攤銷壓低了賬 面利潤）； 有高負(fù)債或大量現(xiàn)金的公司；小 結(jié) 尋找最合適的相對估值法； 輔以其他相對估值法配合使用； 必須多家同類公司比較使用某一相對估值法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)方法 1.DDM模型（Dividend discount model /股利折現(xiàn)模型) 2.DCF /Discount Cash Flow /折現(xiàn)現(xiàn)金流模型） （1）FCFE(Free cash flow for the equity /股權(quán)自由現(xiàn)金流模型) （2）FCFF模型(Free cash flow for the firm /公司自由現(xiàn)金流模型)DDM模型 DDM模型法（模型法（Divid

9、end discount model /股利折現(xiàn)模型股利折現(xiàn)模型) V代表普通股的內(nèi)在價值，Dt為普通股第t期支付的股息或紅利， r為貼現(xiàn)率 對股息增長率的不同假定，股息貼現(xiàn)模型可以分為：零增長模型、不變增長模型（高頓增長模型）、二階股利增長模型（H模型）、三階股利增長模型和多元增長模型等形式。 最為基礎(chǔ)的模型；紅利折現(xiàn)是內(nèi)在價值最嚴(yán)格的定義； DCF法大量借鑒了DDM的一些邏輯和計算方法（基于同樣的假設(shè)/相同的限制）。12121.(1)(1)(1)tttDDDVrrrDDM模型 2. DDM模型的適用模型的適用 分紅多且穩(wěn)定的公司，非周期性行業(yè)； 3. DDM模型的不適用模型的不適用 分紅很

10、少或者不穩(wěn)定公司，周期性行業(yè)； DDM模型在 國內(nèi)實際使用不多； 國內(nèi)股市的行業(yè)結(jié)構(gòu)及上市公司資金饑渴決定，分紅比例不高；分紅的比例與數(shù)量不具有穩(wěn)定性，難以對股利增長率做出預(yù)測。DCF 模型 DCF /Discount Cash Flow /折現(xiàn)現(xiàn)金流模型） DCF估值法為最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶ζ髽I(yè)和股票估值的方法， 原則上該模型適用于任何類型的公司。 自由現(xiàn)金流替代股利，更科學(xué)、不易受人為影響。 當(dāng)全部股權(quán)自由現(xiàn)金流用于股息支付時， FCFE模型與 DDM模型并無區(qū)別；但總體而言，股息不等同于股權(quán) 自由現(xiàn)金流，時高時低，原因有四： 穩(wěn)定性要求（不確定未來是否有能力支付高股息）； 未來投資的需要（預(yù)計未來

11、資本支出/融資的不便與昂貴）； 稅收因素（累進(jìn)制的個人所得稅較高時）； 信號特征（股息上升/前景看好；股息下降/前景看淡）DCF模型的優(yōu)缺點優(yōu)點： 比其他常用的建議評價模型涵蓋更完整，框架最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)鄬^復(fù)雜。 需要的信息量更多,角度更全面, 考慮公司發(fā)展的長期性。 較為詳細(xì)，預(yù)測時間較長，而且考慮較多的變數(shù)，如獲利成長、資金成本等，能夠提供適當(dāng)思考的模型。缺點： 需要耗費較長的時間，須對公司的營運情形與產(chǎn)業(yè)特性有深入的了解。 考量公司的未來獲利、成長與風(fēng)險的完整評價模型，但是其數(shù)據(jù)估算具有高度的主觀性與不確定性。 復(fù)雜的模型，可能因數(shù)據(jù)估算不易而無法采用，即使勉強進(jìn)行估算，錯誤的數(shù)據(jù)套入完美的

12、模型中，也無法得到正確的結(jié)果。 小變化在輸入上可能導(dǎo)致大變化在公司的價值上。該模型的準(zhǔn)確性受輸入值的影響很大（可作敏感性分析補救）。FCFE /FCFF模型區(qū)別股權(quán)自由現(xiàn)金流股權(quán)自由現(xiàn)金流（Free cash flow for the equity ）： 企業(yè)產(chǎn)生的、在滿足了再投資需求之后剩余的、不影響公司持續(xù)發(fā)展前提下的、可供股東股東分配的現(xiàn)金。公司自由現(xiàn)金流公司自由現(xiàn)金流（Free cash flow for the film ）： 美國學(xué)者拉巴波特（Alfred Rappaport）20 世紀(jì)80年代提出了自由現(xiàn)金流概念：企業(yè)產(chǎn)生的、在滿足了再投資需求之后剩余的、不影響公司持續(xù)發(fā)展前提下

13、的、可供企業(yè)資本供應(yīng)者企業(yè)資本供應(yīng)者/各種利益要各種利益要求人（股東、債權(quán)人）求人（股東、債權(quán)人）分配的現(xiàn)金。FCFF 模型要點 1.基準(zhǔn)年公司自由現(xiàn)金流量的確定：基準(zhǔn)年公司自由現(xiàn)金流量的確定： 2.第一階段增長率第一階段增長率g的預(yù)估：的預(yù)估：(又可分為兩階段）又可分為兩階段） 3.折現(xiàn)率的確定：折現(xiàn)率的確定： 折現(xiàn)：蘋果樹的投資分析/評估自己 加權(quán)平均資金成本(WACC) 。 4 .第二階段自然增長率的確定：第二階段自然增長率的確定： 剩余殘值復(fù)合成長率（CAGR），一般以長期的通貨膨 脹率（CPI）代替CAGR。 5 .第二階段剩余殘值的資本化利率的計算：第二階段剩余殘值的資本化利率的計

14、算： WACC減去長期的通貨膨脹率（CPI）。公司自由現(xiàn)金流量的計算 根據(jù)自由現(xiàn)金流的原始定義寫出來的公式根據(jù)自由現(xiàn)金流的原始定義寫出來的公式： 公司自由現(xiàn)金流量=（ 稅后凈利潤+ 利息費用+ 非現(xiàn)金支出- 營運資本追加）- 資本性支出 國內(nèi)適用公式國內(nèi)適用公式： 公司自由現(xiàn)金流量= 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額資本性支出 = 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（購建固定、無形和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金處置固定、無形和其他長期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額）資本性支出 資本性支出：用于購買固定資產(chǎn)（土地、廠房、設(shè)備）的投資、無形資產(chǎn)的投資和長期股權(quán)投資等產(chǎn)能擴張、制程改善等具長期效益的現(xiàn)金支出。 資本性支出的形式

15、有： 1.現(xiàn)金購買或長期資產(chǎn)處置的現(xiàn)金收回、 2.通過發(fā)行債券或股票等非現(xiàn)金交易的形式取得長期資產(chǎn)、 3.通過企業(yè)并購取得長期資產(chǎn)。 其中，主體為“現(xiàn)金購買或長期資產(chǎn)處置的現(xiàn)金收回”的資本性支出。 現(xiàn)行的現(xiàn)金流量表中的“投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量”部分，已經(jīng)列示了“購建固定、無形和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”，以及“處置固定、無形和其他長期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額”。 因此：資本性支出= 購建固定、無形和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金-處置固定、無形和其他長期資產(chǎn)而收回的現(xiàn)金凈額自由現(xiàn)金流的的經(jīng)濟意義 企業(yè)全部運營活動的現(xiàn)金“凈產(chǎn)出”就形成“自由現(xiàn)金流”，“自由現(xiàn)金流”的多寡一定程度上決定一家企業(yè)的生死存亡。

16、一家企業(yè)長期不能產(chǎn)出“自由現(xiàn)金流”，它最終將耗盡出資人提供的所有原始資本，并將走向破產(chǎn)。 1.“自由現(xiàn)金流”充裕時，企業(yè)可以用“自由現(xiàn)金流” 償付利息還本、分配股利或回購股票等等。 2. “自由現(xiàn)金流”為負(fù)時，企業(yè)連利息費用都賺不回來，而只能動用尚未投入經(jīng)營（含投資）活動的、剩余的出資人（股東、債權(quán)人）提供的原始資本（假定也沒有以前年度“自由現(xiàn)金流”剩余）來償付利息、還本、分配股利或進(jìn)行股票回購等等。 3.當(dāng)剩余的出資提供的原始資本不足以償付利息、還本、分配股利時，企業(yè)就只能靠“拆東墻補西墻”（借新債還舊債，或進(jìn)行權(quán)益性再融資）來維持企業(yè)運轉(zhuǎn)。當(dāng)無“東墻”可拆時，企業(yè)資金鏈斷裂，其最終結(jié)果只能

17、尋求被購并重組或申請破產(chǎn)。公司自由現(xiàn)金流量的決策含義 自由現(xiàn)金流量為正：自由現(xiàn)金流量為正： 公司融資壓力小、具發(fā)放現(xiàn)金股利、還舊債的能力； 不一定都是正面的，隱含公司擴充過慢。 自由現(xiàn)金流量并非越高越好，自由現(xiàn)金流量過高表明再投資率 較低，盈余成長率較低。 自由現(xiàn)金流量為負(fù)：自由現(xiàn)金流量為負(fù)： 表明再投資率較高，盈余成長率較高，隱含公司擴充過快； 公司融資壓力大，取得現(xiàn)金最重要，須小心地雷股； 借債困難，財務(wù)創(chuàng)新可能較大，可能發(fā)可轉(zhuǎn)換債規(guī)避財務(wù)負(fù)擔(dān)； 在超額報酬率呈現(xiàn)正數(shù)時，負(fù)的自由現(xiàn)金流量才具有說服力。基準(zhǔn)年公司自由現(xiàn)金流量的確定自由現(xiàn)金流量為正：自由現(xiàn)金流量為正： 取該年值為基準(zhǔn)年值； 以

18、N年算術(shù)平均值為基準(zhǔn)年值； 以N年加權(quán)平均值為基準(zhǔn)年值（權(quán)重自定，越近年份 權(quán)重越大。）自由現(xiàn)金流量為負(fù)：自由現(xiàn)金流量為負(fù)： 如算術(shù)平均值為正，以N年算術(shù)平均值為基準(zhǔn)年值； 如加權(quán)平均值為正，以N年加權(quán)平均值為基準(zhǔn)年值； 如前一年為正，取前一年值為基準(zhǔn)年值； 如前一年為負(fù)，取某一年比較正常值為基準(zhǔn)年值（自定）。第一階段增長率g的預(yù)估運用過去的增長率：運用過去的增長率： 算術(shù)平均數(shù)（簡單平均/賦予不同年份相同的權(quán)重/忽略了復(fù)利效果） 加權(quán)平均數(shù)（給予近幾年增長率以較大權(quán)重/不同年份權(quán)重主觀確定） 幾何平均數(shù)（考慮了復(fù)利效果/忽略中間年限變化） 線性回歸法（同樣忽略了復(fù)利效果）結(jié)論：結(jié)論：沒有定論

19、注意：注意：當(dāng)利潤為負(fù)時 算術(shù)平均數(shù)（簡單平均/賦予不同年份相同的權(quán)重/忽略了復(fù)利效果） 加權(quán)平均數(shù)（沒有意義） 幾何平均數(shù)（考慮了復(fù)利效果/忽略中間年限變化） 線性回歸法（沒有意義）歷史增長率的作用歷史增長率在預(yù)計未來增長率中的作用取決于歷史增長率在預(yù)計未來增長率中的作用取決于: 歷史增長率的波動幅度（與預(yù)測的有用性負(fù)相關(guān)。） 公司的規(guī)模（隨規(guī)模變大，保持持續(xù)高增長的難度變大。） 經(jīng)濟的周期性（周期性公司的取值可能很高或很低。） 基本面的變化（公司業(yè)務(wù)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化、公司重組等。） 收益的質(zhì)量（會計政策/購并活動引起的增長可靠性很差。）主觀預(yù)測優(yōu)于模型結(jié)論：研究員對結(jié)論：研究員對g的主觀預(yù)測

20、優(yōu)于模型的主觀預(yù)測優(yōu)于模型 模型的預(yù)測：只依據(jù)過去的數(shù)據(jù) 研究員的主觀預(yù)測：過去的數(shù)據(jù)+本期掌握的所有信息，包括： （1）上一次定期報告后的所有公司不定期公告中的信息； （2）可能影響未來增長的宏觀、行業(yè)信息； （3）公司競爭對手的價格政策即對未來增長率的預(yù)估； （4）訪談或其他途徑取得的公司內(nèi)幕消息；如何準(zhǔn)確預(yù)測g預(yù)測得準(zhǔn)確與否,將建立在研究員對產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公司戰(zhàn)略把握的基礎(chǔ)之上。公司戰(zhàn)略包括公司產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的選擇、產(chǎn)品的選擇和生產(chǎn)流程的選擇。要依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公司戰(zhàn)略，要與時俱進(jìn)，對模型參數(shù)進(jìn)行修正,提高估值的準(zhǔn)確性。(1)最近公司具體信息的數(shù)量(越多/越重大，優(yōu)勢越明顯)；(2)研究該公司的研究

21、員的數(shù)量(越多/越一致，優(yōu)勢越明顯)；(3)研究該公司的研究員意見的分歧程度(越大，優(yōu)勢越不明顯)；(4)研究該公司的研究員的素質(zhì)(金牌研究員越多，預(yù)測優(yōu)勢越大)。 建議：相信自己，不要盲目相信其他研究員的預(yù)測。金牌研究員也可能犯嚴(yán)重錯誤，因為：數(shù)據(jù)本身可能存在錯誤+研究員可能忽略基本面的重大變化。WACC釋義與計算 WACC（Weighted average cost of capital/加權(quán)平均資金成本加權(quán)平均資金成本/Composite cost of capital) 根據(jù)股東權(quán)益及負(fù)債占資本結(jié)構(gòu)的百分比，再根據(jù)股東權(quán)益及負(fù)債的成本予以加權(quán)計算，所得出的綜合數(shù)字。 公式： WACC

22、=股東權(quán)益成本*（公司市值/企業(yè)價值）+負(fù)債成本*（負(fù)債/企業(yè) 價值） 利用公司的加權(quán)平均資本成本（WACC）來判斷公司股票是否值得投資。 WACC的計算相當(dāng)復(fù)雜，不過如何使用WACC ，比如何計算該數(shù)字更重要。FCFF法的適用 1. FCFF法的適用：法的適用： 周期性較強行業(yè)（擁有大量固定資產(chǎn)并且賬面價值相對較為穩(wěn)定）； 銀行； 重組型公司。2. FCFF法的不適用：法的不適用： 公司無平均正的盈余，如IT類公司目前處于早期階段； 公司不具備長期歷史營運表現(xiàn)，例如成立不到三年的公司； 缺乏類似的公司可作參考比較； 公司的價值主要來自非營運項目。DCF估值的方法意義大于數(shù)量結(jié)果 模型的參數(shù)估

23、計困難。如果不可信的數(shù)據(jù)進(jìn)入模型，只能得不可靠的結(jié)果。 雖然DCF估值的結(jié)果可能會因研究員對參數(shù)的選擇、判斷有所不同,但是估值的過程一致, 為研究員提供一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治隹蚣?系統(tǒng)地考慮影響公司價值的每一個因素,最終評估一個公司的投資價值。 DCF估值的方法論框架要求研究員分析一個公司的基本面時,既要考慮財務(wù)狀況、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),同時也要考慮行業(yè)的發(fā)展和公司的戰(zhàn)略,對上市公司形成全面的認(rèn)識。 對上市公司全面的分析是DCF估值的要義所在,具體的數(shù)量結(jié)果反而是次要的。謹(jǐn)慎擇取不同估值方法不同的估值模型適用于不同行業(yè)、不同財務(wù)狀況的公司，如： 高速公路上市公司，注重穩(wěn)定性，首選DCF方法，次選EV/

24、EBITDA； 生物醫(yī)藥及網(wǎng)絡(luò)軟件開發(fā)上市公司，注重成長性，首選PEG方法，次選P/B、EV/EBITDA； 房地產(chǎn)及商業(yè)及酒店業(yè)上市公司，注重資產(chǎn)（地產(chǎn)等）帳面價值與實際價值的差異可能給公司帶來的或有收益，應(yīng)采用RNAV與PE法相結(jié)合的方法； 資源類上市公司，除關(guān)注產(chǎn)量外，還應(yīng)關(guān)注礦藏資源的擁有情況，應(yīng)采用期權(quán)定價模型。DCF理論完美，過程略顯復(fù)雜 DCF方法理論完美，過程略顯復(fù)雜。 在發(fā)達(dá)國家市場中，各種數(shù)據(jù)比較完善，公司日趨成熟，DCF成為通用的估值方法。 但在國內(nèi)DCF方法似乎受到許多局限，一方面是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏，另一方面是一部分公司的持續(xù)經(jīng)營能力令人懷疑。如何提高公司估值的準(zhǔn)確性 提升宏觀經(jīng)濟、行業(yè)分析的研判能力；提升宏觀經(jīng)濟、行業(yè)分析的研判能力； 提高公司財務(wù)報表預(yù)測的準(zhǔn)確性；提高公司財務(wù)報表預(yù)測的準(zhǔn)確性； 多種相對法估值和至少一種絕對法估值模多種相對法估值和至少一種絕對法估值模型估值（以型估值（以DCF為主）結(jié)合使用；為主）結(jié)合使用； 運用敏感性分析，給出公司估值的合理區(qū)運用敏感性分析，給出公司估值的合理區(qū)間；間； 與時俱進(jìn)，不斷調(diào)整和修正估值參數(shù)。與時俱進(jìn)，不斷調(diào)整和修正估值參數(shù)。RNAV法簡介 RNAV的計算公式： RNAV =（物業(yè)面積市場