房地產(chǎn)開發(fā)-清華大學-第5章

1、2第5章 房地產(chǎn)融資 【學習要點及目標】【學習要點及目標】熟悉房地產(chǎn)融資的概念、原則、功能。掌握房地產(chǎn)融資的主要方式。掌握房地產(chǎn)融資的融資結(jié)構(gòu)和成本分析。掌握房地產(chǎn)融資的風險分析和風險管理方法?！竞诵母拍睢俊竞诵母拍睢糠康禺a(chǎn)融資；融資成本；融資結(jié)構(gòu)；融資風險等3【引導案例】【引導案例】某房地產(chǎn)開發(fā)項目需籌集資金1 000萬元，籌資方式有兩種：一種方式是籌集借款350萬元，優(yōu)先股100萬元，普通股500萬元，留存利潤50萬元，其成本分別為5.64%、10.50%、15.70%、15.00%；另一種方式是發(fā)行債券500萬元，優(yōu)先股50萬元，普通股300萬元，留存利潤150萬元，其成本分別為10%、

2、10.50%、15.70%、15.00%。就該開發(fā)企業(yè)尋求融資成本最小的目的而言，上述兩種籌資方式應選擇資哪種籌資方式？最優(yōu)籌資方式的判斷標準是什么？下面，通過本章內(nèi)容的介紹，來學習解決上面房地產(chǎn)項目融資決策問題的方法。45.1 房地產(chǎn)融資概論5.1.1 房地產(chǎn)融資的含義房地產(chǎn)融資的含義房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的一項重要工作。房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了解決企業(yè)自身或項目的投資資金來源，或者為了調(diào)整企業(yè)或項目的資本結(jié)構(gòu)而進行的籌集資金的活動。資金是稀缺而特殊的資源，它反映了資源的配置過程，同時還能引導配置其他資源。一般來說，資源的使用是有償?shù)?，其他資源必須經(jīng)過與資金的交換才能投入生

3、產(chǎn)運營。而且資金追求增值，其傾向于向較高收益方向流動，盡量使生產(chǎn)追求高效率。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)項目以何種形式和渠道取得資金實際上反映了社會資源配置的效率。當房地產(chǎn)開發(fā)項目有助于經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)出效率較高時容易取得資金；而當房地產(chǎn)開發(fā)項目阻礙經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)出效率較低時會發(fā)生資金短缺，甚至會被淘汰。55.1.2 房地產(chǎn)融資的原則1恰當時機的原則恰當時機的原則2安全的原則安全的原則3經(jīng)濟性的原則經(jīng)濟性的原則4可行性的原則可行性的原則5盈利的原則盈利的原則65.1.3 房地產(chǎn)融資的功能1籌資功能籌資功能2風險分擔功能風險分擔功能3享受稅收優(yōu)惠功能享受稅收優(yōu)惠功能75.1.4 房地產(chǎn)融資的資金來源1國家財政資

4、金國家財政資金2銀行信貸資金銀行信貸資金3非銀行金融機構(gòu)資金非銀行金融機構(gòu)資金4企業(yè)資金企業(yè)資金5民間資金民間資金6企業(yè)內(nèi)部資金企業(yè)內(nèi)部資金7外商資金外商資金85.2 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，開發(fā)商除需評房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，開發(fā)商除需評價該項目投資經(jīng)濟效果，考慮用于該項目的投價該項目投資經(jīng)濟效果，考慮用于該項目的投資資金來源外，還應合理地確定資金結(jié)構(gòu)，制資資金來源外，還應合理地確定資金結(jié)構(gòu)，制訂資金籌集方案。房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集相對訂資金籌集方案。房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集相對復雜，籌集資金有多種方式，通常有銀行貸款、復雜，籌集資金有多種方式，通常有銀行貸款、企業(yè)自有

5、資金、發(fā)行股票和債券、吸收外資以企業(yè)自有資金、發(fā)行股票和債券、吸收外資以及項目及項目BOT等方式。實際在資金籌集過程中，等方式。實際在資金籌集過程中，往往是上述各種資金籌集方式的綜合運用，下往往是上述各種資金籌集方式的綜合運用，下面就具體介紹房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的幾種面就具體介紹房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的幾種主要方式。主要方式。95.2.1 銀行貸款1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款按其使用用途分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款按其使用用途分類1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款2) 抵押貸款3) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款4) 商品房建筑材料貸款2向銀行申請貸款的程序向銀行申請貸款的程序3借款企業(yè)歸還借款的方式借款企

6、業(yè)歸還借款的方式(1) 定期按等額還本利息照付方式。(2) 定期按等額還本付息方式。(3) 每期計息并付息一次，不還本金，本金到期一次還清方式。(4) 到期本金利息累計一次付清方式。4借款合同借款合同5銀行長期借款和短期借款的優(yōu)缺點銀行長期借款和短期借款的優(yōu)缺點1) 銀行長期借款的優(yōu)缺點2) 銀行短期借款的優(yōu)缺點105.2.2 發(fā)行債券1企業(yè)債券的種類和特點企業(yè)債券的種類和特點2企業(yè)債券的發(fā)行企業(yè)債券的發(fā)行1) 企業(yè)發(fā)行債券的條件2) 企業(yè)債券的發(fā)行方式3企業(yè)債券的發(fā)行價格企業(yè)債券的發(fā)行價格4企業(yè)債券籌資的優(yōu)缺點企業(yè)債券籌資的優(yōu)缺點115.2.3 發(fā)行股票1股票的種類和特點股票的種類和特點1)

7、 股票的種類(1) 按股東享有權(quán)益和承擔風險的大小，可分為優(yōu)先股和普通股兩大類。(2) 按投資主體的不同可以劃分為法人股、國家股、個人股和外資股。(3) 按照股票票面是否記名來劃分，可以分為記名股票、無記名股票。2) 股票的特點2發(fā)行股票的條件發(fā)行股票的條件(1) 股份有限公司發(fā)行股票(2) 原有企業(yè)改組設(shè)立股份有限公司申請公開發(fā)行股票(3) 股份有限公司增資申請公開發(fā)行股票的(4) 定向募集公司申請公開發(fā)行股票的(5) 股份公司申請股票上市交易125.2.3 發(fā)行股票3股票發(fā)行的程序股票發(fā)行的程序(1) 申請人聘請律師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、會計師事務(wù)所等專業(yè)性機構(gòu)，對其資產(chǎn)、財務(wù)狀況、資信進

8、行審定評估，再按隸屬關(guān)系，向企業(yè)主管部門提出公開發(fā)行股票的申請。(2) 在國家允許的發(fā)行規(guī)模內(nèi)，地方政府對企業(yè)的發(fā)行申請進行審批；地方政府和中央企業(yè)主管部門應自收到發(fā)行申請之日起三十個工作日內(nèi)做出審批，然后抄報證券委。(3) 被批準的發(fā)行申請需要送證監(jiān)會復審：證監(jiān)會自收到復審申請之日起二十個工作日內(nèi)出具復審意見，同時將復審意見書報送證券委；若證監(jiān)會復審通過，申請方向證券交易所上市委員會提出進一步申請，經(jīng)證交所上市委員會同意上市，才能夠發(fā)行股票。135.2.3 發(fā)行股票4股票的發(fā)行與承銷方式股票的發(fā)行與承銷方式1) 股票的發(fā)行方式(1) 公開發(fā)行。(2) 股東優(yōu)先認購。(3) 定向募集。2) 股

9、票的承銷方式(1) 包銷。(2) 代銷。5股票籌資的優(yōu)缺點股票籌資的優(yōu)缺點145.2.4 自有資金籌集1資本金籌集資本金籌集2企業(yè)公積金轉(zhuǎn)增資本企業(yè)公積金轉(zhuǎn)增資本金金(1) 資本公積金。(2) 盈余公積金。155.2.5 吸收外商投資1外商投資的方式外商投資的方式(1) 合作經(jīng)營。(2) 合資經(jīng)營。(3) 外資獨營。2外商投資的審批程序外商投資的審批程序(1) 項目建議書的編報。(2) 企業(yè)名稱登記的申請。(3) 編制可行性研究報告或合作合同。(4) 申請頒發(fā)批準證書。(5) 申請領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。(6) 辦理稅務(wù)登記，并在銀行開戶。165.2.6 項目BOT1BOT方式的基本概念方式的基本概念2

10、BOT方式的基本特征方式的基本特征(1) 項目所在國政府是BOT項目最重要的參與者和支持者，其首先要批準BOT項目，與項目公司簽訂的特許權(quán)協(xié)議，并提供部分資金、信譽等方面的支持。(2) BOT方式為分散風險，將投資超支和工期延誤等建設(shè)風險分散給工程承包商；經(jīng)營風險分散給項目經(jīng)營者；原材料采購及供應風險分散給供應商等。(3) BOT項目具有明確穩(wěn)定的收益來源。(4) 項目公司是BOT項目第二個必不可少的參與者和執(zhí)行者。項目公司是富有專業(yè)能力，較強資金實力和經(jīng)驗的一個或多個聯(lián)營體組成，這個聯(lián)營集團可以是合營或私營企業(yè)，或是項目所在國政府。(5) BOT項目的資金籌集是將股本投資與項目融資結(jié)合在一起

11、，多數(shù)情況下，股本投資占項目總投資的1/41/3，其余資金主要來源于項目融資，因此項目公司必須與金融機構(gòu)簽訂復雜的、相互制約的融資合同，以保護融資者的利益。(6) BOT項目的特許期結(jié)束后，要求移交給項目所在國政府，通常主要有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種方式。“所有權(quán)”轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容是無償轉(zhuǎn)讓還是象征性有償轉(zhuǎn)讓，通常根據(jù)BOT項目所在國法律法規(guī)辦理。175.2.6 項目BOT3BOT方式的融資結(jié)構(gòu)和運行過程方式的融資結(jié)構(gòu)和運行過程4BOT方式的優(yōu)缺點及發(fā)展前景方式的優(yōu)缺點及發(fā)展前景(1) BOT方式是一種有效地吸引外資的手段，主要有以下優(yōu)點。 對于BOT項目的貸款者而言，因能獲得政府有效支持，在項目

12、產(chǎn)品的銷售方面有更可靠的保障，從而可以獲得較有保障的投資回報。 BOT方式可轉(zhuǎn)移債務(wù)負擔給企業(yè)，轉(zhuǎn)嫁項目的各種風險，由他們按有關(guān)協(xié)議或合同分散承擔，從而減少了傳統(tǒng)項目政府部門所要承擔的各種風險。 政府以潛在的巨額收益吸引社會閑散資金，通過采取企業(yè)籌資、建設(shè)、經(jīng)營的方式投資基礎(chǔ)設(shè)施項目，能夠一定程度上減輕政府的財政負擔。并且通過對基礎(chǔ)設(shè)施的完善，進一步推動當?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地區(qū)財政收入，進而促進當?shù)氐慕?jīng)濟效益的全面提高。 由于能吸引境外資金投資基礎(chǔ)設(shè)施項目，項目所在國政府將會給予更多的政策性優(yōu)惠。 由于政府在法律和稅負等方面具有一定的保障，可以最低限度地降低項目發(fā)起方投資的政治性風險。18

13、5.2.6 項目BOT(2) 由于BOT方式是政府與私人資本或境外資本相互結(jié)合的產(chǎn)物，因此存在以下不足。 由于BOT項目受特許權(quán)協(xié)議及其他協(xié)議的約束，因此應變能力較差。 BOT項目在政府特許之下才能運作，而其過程始終離不開政府的支持與監(jiān)督，加上投資主體的多元化，會增加投資風險，加大投資成本。 由于BOT項目投資額巨大，特許期限較長，因此對投資者來說，投資回收期也相對較長，投資回報率也較低。 BOT項目的形成過程較復雜，融資成本較高，實際運作中難度很大。195.2.7 房地產(chǎn)投資信托1房地產(chǎn)投資信托的概念房地產(chǎn)投資信托的概念2房地產(chǎn)投資信托的類型房地產(chǎn)投資信托的類型1) 公司型REITs2) 契

14、約型REITs205.2.8 影響房地產(chǎn)融資方式選擇的因素1融資成本融資成本2房地產(chǎn)開發(fā)項目自身因素房地產(chǎn)開發(fā)項目自身因素1) 行業(yè)的因素2) 經(jīng)營風險3) 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模4) 房地產(chǎn)開發(fā)項目獲利能力5) 房地產(chǎn)開發(fā)項目成長性3制度環(huán)境因素制度環(huán)境因素1) 稅收及利潤分配政策2) 金融市場的成長情況215.3 房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)開發(fā)項目融資是一種有目的的房地產(chǎn)開發(fā)項目融資是一種有目的的行為，是房地產(chǎn)開發(fā)項目為實現(xiàn)其目行為，是房地產(chǎn)開發(fā)項目為實現(xiàn)其目標而進行的資金的籌集和運用活動。標而進行的資金的籌集和運用活動。項目的目標在于實現(xiàn)項目市場價值的項目的目標在于實現(xiàn)項目市場價值的最大化，

15、實現(xiàn)項目目標的一個重要方最大化，實現(xiàn)項目目標的一個重要方面是在一定的風險約束條件下，進行面是在一定的風險約束條件下，進行融資成本管理，建立起融資成本最小融資成本管理，建立起融資成本最小化的融資結(jié)構(gòu)?；娜谫Y結(jié)構(gòu)。225.3.1 房地產(chǎn)融資的融資結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資活動以一定的融資結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出來，項目房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資活動以一定的融資結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出來，項目的融資行為合理，可以形成合理的融資結(jié)構(gòu)，而合理的融資結(jié)的融資行為合理，可以形成合理的融資結(jié)構(gòu)，而合理的融資結(jié)構(gòu)又在很大程度上影響和制約著項目的融資決策。構(gòu)又在很大程度上影響和制約著項目的融資決策。就房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的渠道而言，不同的資金在成本

16、和效益就房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的渠道而言，不同的資金在成本和效益方面有很大差異。項目要保證資金使用效率，就必須對資金的方面有很大差異。項目要保證資金使用效率，就必須對資金的來源、成本、風險與效益進行核算和比較，選擇最佳的融資方來源、成本、風險與效益進行核算和比較，選擇最佳的融資方式和進行理想的融資方式組合，這就是項目的投資結(jié)構(gòu)問題。式和進行理想的融資方式組合，這就是項目的投資結(jié)構(gòu)問題。衡量項目融資行為是否合理的重要標志，便是分析和觀察當項衡量項目融資行為是否合理的重要標志，便是分析和觀察當項目面對投資機會時，能否選擇最佳的融資結(jié)構(gòu)。目面對投資機會時，能否選擇最佳的融資結(jié)構(gòu)。融資結(jié)構(gòu)是指項目作為經(jīng)濟

17、主體融通各種資本的構(gòu)成和比例關(guān)融資結(jié)構(gòu)是指項目作為經(jīng)濟主體融通各種資本的構(gòu)成和比例關(guān)系，即通過各種方式所籌措的資金，其不同來源渠道的有機配系，即通過各種方式所籌措的資金，其不同來源渠道的有機配置以及這些資金在資金總量中所占的比例。具體地說，是指項置以及這些資金在資金總量中所占的比例。具體地說，是指項目所有的資金來源在項目之間的比例關(guān)系，即自有資金與借入目所有的資金來源在項目之間的比例關(guān)系，即自有資金與借入資金的構(gòu)成狀況。項目的融資結(jié)構(gòu)不僅表現(xiàn)出項目資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資金的構(gòu)成狀況。項目的融資結(jié)構(gòu)不僅表現(xiàn)出項目資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬和債務(wù)保證程度，而且反映出了項目融資風險的大小。合歸屬和債務(wù)保證程度，而且反映出

18、了項目融資風險的大小。合理的融資行為必然形成優(yōu)化的融資結(jié)構(gòu)，有利于融資成本管理。理的融資行為必然形成優(yōu)化的融資結(jié)構(gòu)，有利于融資成本管理。235.3.2 房地產(chǎn)融資的成本1融資成本的概念融資成本的概念2融資成本的確定融資成本的確定1) 個別資金成本(1) 企業(yè)債券成本。(2) 長期借款成本。(3) 普通股的成本。(4) 留存利潤的成本。2) 加權(quán)平均資金成本3) 邊際資金成本邊際資金成本(1) 確定公司最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。(2) 確定各種籌資方式的資金成本。(3) 計算籌資總額分界點。(4) 計算邊際資金成本。245.3.3 房地產(chǎn)融資的成本管理1考慮債務(wù)資金和股本資金的比例考慮債務(wù)資金和股本資金的比

19、例關(guān)系關(guān)系2考慮項目資金的合理使用結(jié)構(gòu)考慮項目資金的合理使用結(jié)構(gòu)1) 資金需求準確的總量2) 資金使用期限3) 資金成本及其構(gòu)成4) 融資結(jié)構(gòu)的合理確定3考慮稅務(wù)安排對融資成本的影響考慮稅務(wù)安排對融資成本的影響255.4 房地產(chǎn)融資的風險管理5.4.1 房地產(chǎn)融資風房地產(chǎn)融資風險的識別險的識別1風險模擬法2風險調(diào)查法3風險情報法265.4.2 房地產(chǎn)融資風險的種類1按照項目建設(shè)的進展階段劃分按照項目建設(shè)的進展階段劃分(1) 項目建設(shè)開發(fā)階段風險，是指從項目正式開始動工建設(shè)到項目竣工時所發(fā)生的風險。(2) 項目試生產(chǎn)階段風險。(3) 項目生產(chǎn)經(jīng)營階段風險。2按照項目風險的可控性劃分按照項目風險的可控性劃分1) 項目的核心風險(1) 生產(chǎn)風險。(2) 信用風險。(3) 市場風險。(4) 完工風險。(5) 環(huán)境保護風險。2) 項目的環(huán)境風險(1) 金融風險。(2) 政治風險。(3) 法律風險。275.4.3 房地產(chǎn)融資風險控制與規(guī)避在項目融資中，風險的合理分配與嚴格管理是在項目融資中，風險的合理分配與嚴格管理是項目成功的關(guān)鍵。目前，國際上已經(jīng)逐漸形成項目成功的關(guān)鍵。目前，國際上已經(jīng)逐漸形成了一些行之有效的降低和減少項目融資風險的了一些行之有效的降低和減少項目融資風險的做法。做法。(