中澳房產(chǎn)對比-

1、中澳房產(chǎn)市場對比買房政策中國澳大利亞產(chǎn)權(quán)期限70年永久購房首付第二套投資房60% 第三套100%海外投資者可僅付20%房屋貸款手續(xù)復(fù)雜 簽合同后開始還款手續(xù)簡單 交房后開始還款還款方式連本帶息一定期限內(nèi)可只還息不還本銷售面積合同標(biāo)注為建筑面積 含公攤部分合同標(biāo)注為使用面積 5%范圍內(nèi)浮動投資風(fēng)險資金無監(jiān)管 有爛尾樓首付至信托賬戶 監(jiān)管力度大投資收益難以預(yù)測 政策風(fēng)險大長期穩(wěn)定 政策風(fēng)險小市場狀況不夠透明 法律體系需完善市場透明 法律體系成熟規(guī)范出租管理空置率高 體系不健全控制率低 中介負(fù)責(zé)管理買賣自由產(chǎn)權(quán)交換期長 受限制私有制產(chǎn)權(quán) 交易自由行業(yè)規(guī)范開發(fā)商一家獨大 獨立定價開發(fā)商 建筑商 銷售商

2、相互制衡購房流程投資咨詢項目遴選委托律師支付定金簽署合同10%首付繳納余款辦理貸款房屋驗收房屋成交1 1銀行機構(gòu) 每張身份證每年的外匯上限是5萬美元2 2金融貨幣交易公司 可進行一次性資金周轉(zhuǎn)和外幣轉(zhuǎn)換3 3香港中轉(zhuǎn) 錢先由中國大陸到香港再從香港匯出 可由家人或親戚朋友在香港的個人或者公司賬戶匯出換換匯匯途途徑徑和和資資金金安安全全50101匯款人的銀行對賬單能夠清楚的顯示款項是由您的親屬賬號匯出，且時間，金額與您接收匯款的時間和金額相符0202親屬關(guān)系證明和親屬個人聲明證明親屬關(guān)系并聲明匯款的性質(zhì)是對您的贈與或無息借款應(yīng)應(yīng)對對稅稅務(wù)務(wù)局局對對海海外外匯匯款款檢檢查查如果納稅人收到海外匯款但是

3、并未申報納稅的，有可能會收到澳洲稅務(wù)局的通知，要求納稅人在28天內(nèi)給出合理解釋6澳大利亞擁有成熟而嚴(yán)格的貸款政策，保證了地產(chǎn)市場不受全球經(jīng)濟環(huán)境的過多影響。由于有限的風(fēng)險，銀行愿意最大限度的提供貸款幫助，購買住宅物業(yè)，澳洲居民最多可以貸款80%，海外居民最多可以貸款70%-80%貸款可以只還利息不還本金，隨時任意多還或提取。所以澳洲的基本政策是鼓勵投資，買的越多，貸款越多，越優(yōu)惠貸款政策01020304第二就是其實固定利率并不是一定“固定”的，在貸款批出之前，固定利率是可以變動的，這個變動由貸款人來定,貸款人往往是根據(jù)不斷更新的金融信息來調(diào)整固定利率。一般固定利率要比浮動利率更高一些，如浮動利

4、率為4.19%，那么固定利率就可能為4.54%。關(guān)于固定利率需要注意兩點，一就是固定利率并不是在貸款年限內(nèi)一直就這么固定下去，一般現(xiàn)在給出的固定利率只能最多維持 5 年。貸款種類購房者選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個保險，放貸人可能會多收取購房者一點錢來作為資金自由度損失的回報?？勺兝?(variable rate) 固定利率 (fixed rate)對沖賬戶基本知識對沖賬戶OFFSET ACCOUNT的作用貸款下來后銀行會給你一個貸款賬戶，如果你貸款35萬，貸款賬戶的BALANCE就是 -35萬。 如果你開一個對沖賬戶（性質(zhì)和存款賬戶一樣，沒有管理費） 然后你在對沖賬戶里放10萬，

5、那你要付的利息其實就是35-10萬=25萬的利息，比如第二天你又放里25萬進對沖賬戶，那你需要付的就是35萬-35萬=0的利息也就是沒有利息了。所以其實對沖賬戶和存款賬戶的性質(zhì)一樣，可以隨時存進錢也可以隨時拿出錢。但是區(qū)別就是它里面的錢可以抵消貸款賬戶里所欠的錢從而起到抵消貸款利息的作用。OFFSET ACCOUNT的優(yōu)點最大程度上來節(jié)省利息 你可以把工資等收入設(shè)DIRECT DEBIT到這個對沖賬戶，這樣打進去的當(dāng)天就開始抵消貸款利息，從而最大化的抵消利息資金的最大自由化 因為OFFSET ACCOUNT 能隨時自由的存取，要用的時候就拿出來（拿出來的部分會從拿出來的當(dāng)天開始算利息,利息就是

6、貸款利息）有多余或者賺了就可以放進去抵消利息，可以使你的資金分配更加自由。而且因為房屋貸款的利息相對于車貸和生意貸款便宜不少，所以你可以盡量多從房子里貸出錢來用于買車或者買生意。也會讓你更容易管理的你投資和生意，因為他能增加您的CASH FLOW潛在的稅務(wù)利益 澳大利亞稅法規(guī)定如果你買自住房當(dāng)自住房轉(zhuǎn)投資房的時候，你貸款賬戶里的BALANCE所產(chǎn)生的利息都可以用來抵扣稅。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的話，你多余的錢只能放在貸款賬戶里而減少貸款賬戶里的BALANCE，導(dǎo)致抵扣稅的數(shù)額變少。但是如果你把多余的錢放在OFFSET ACCOUNT就不會有這些麻煩。而且照樣能起到抵消利息的作

7、用Offset Account會收取年費 每家銀行不一樣 從$180-$395不等OFFSET ACCOUNT但是在同一個PACKAGE里面不管有多少個貸款，年費只要交一次，簡單點就是說不管你買1套房子還是4,5套，只要貸款都放在同一個產(chǎn)品下都只要付一個年費而且付了年費就不用付貸款申請費，一般貸款申請費為500-600不等01很多開發(fā)商為了促進銷售業(yè)績，會在海外銷售時加入一些銷售獎勵，開發(fā)商會承諾包租服務(wù)，一般在每年房價的 5%左右的租金回報，承諾 1-3年或更長的不等時包租，并且在簽訂買賣合同時就可以要求簽訂租賃合同。租金交易方式為月結(jié)，每個月匯入購買者在澳洲的帳戶，此類方式比較方便不在澳洲

8、居住的投資者。03如果購買者本人或有親戚在澳洲，有些投資者想親自打理，市面上有些會將 2房或 3房的房屋進行分隔，分割成3-5房來進行群租，租金回報可能會到6%，相比之前 2種收入會有所提高，但必須人在澳洲親自打理?？此谱饨鹗找嫣岣吡瞬簧?，但是這種打理方式是不受法律保護的，很容易引起糾紛，同時如果您不在澳洲，這種方式容易產(chǎn)生不必要的麻煩。02如果開發(fā)商不承諾包租，作為澳洲專業(yè)的租賃公司，一般澳洲物業(yè)的租金回報分別為別墅在房價的3%左右，公寓一般為（一房、二房最佳）租金在房價的4-6%左右，而且租金的高低一般是由租賃市場決定的，重要的因素包括了出租房的地理位置，購置物業(yè)的戶型，購買物業(yè)時的價格。

9、但是如果房價過高，物業(yè)位置不合理的話，那租金就會有所調(diào)整。因此尋找一家專業(yè)的、服務(wù)優(yōu)良的澳洲房產(chǎn)租賃機構(gòu)，會為買家省心不少，其中的服務(wù)包括了物業(yè)管理、尋找租客、物業(yè)維護和相關(guān)稅務(wù)問題咨詢等。澳洲常見的物業(yè)租賃方式12澳大利亞穩(wěn)定的4%-6%的租金回報，可以用來對沖銀行利息，使同時持有多套投資物業(yè)成為可能?？罩寐嗜珖骄鶠?.5%以下，即每套房子在2周內(nèi)就可租出去，空置風(fēng)險很低。中國租金收入僅為1%-3%，很多投資人不將租金收入計算在投資房的回報之內(nèi)，不出租，完全依靠物業(yè)升值，增加了投資風(fēng)險。租金回報空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否健康的標(biāo)準(zhǔn)之一。

10、空置率(Vacancy Rate)按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%-10% 之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)?？罩寐?Vacancy Rate)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢調(diào)研報告表明，2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達22.4%。全國空置房需要42年才能消化。也就是說按照正常的經(jīng)濟體制，在42年內(nèi)，房價就算不跌，也沒有理由繼續(xù)上漲了。以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少

11、呢？ 1.6%1.8%浮動投資資本回報自九十年代開始，在全球經(jīng)濟寬松的大背景下，增長尤為迅猛，年增長7%10%，大約710年翻一番。Source: Australian Bureau of Statistics投資資本回報AB由于貸款體系和政策發(fā)揮了最大的杠桿效應(yīng)，使得澳洲住宅物業(yè)投資的長期(以10年為例)平均回報為100%以上在風(fēng)險可控制的前提下，這種回報超過了其他任何投資工具的回報率，成為澳洲以及所有最成功的專業(yè)投資家的首選房產(chǎn)投資的杠桿原理如果是更換銀行，就會發(fā)生一些額外的費用，比如說Discharge Fee、Early Repayment fees（提前還款罰金）以及政府房契和貸款的

12、 Discharge 和Registration費用Refinancing也可以不換銀行，要求原有銀行把貸款重做，達到一些目的，通常我們稱作Internal Refinance（房貸產(chǎn)品或結(jié)構(gòu)發(fā)生變化）或是 Top up在轉(zhuǎn)移的過程中通常會對房屋重新評估，降低貸款的 LVR（Loan to Value Ratio 貸款占房屋價值的比例）或保持不變Refinancing 通常是指終止和現(xiàn)在 Home loan 所在銀行的房屋貸款，把貸款轉(zhuǎn)移到一家新的銀行去Refinance基本知識為什么要Refinance4321n新的銀行可以提供更優(yōu)惠的利率，長期因此節(jié)省的資金大于轉(zhuǎn)貸的時候發(fā)生的費用n把房屋

13、價值的增長部分套現(xiàn)。把貸款重組的時候銀行可以對房屋價值進行重新評估，如果需要的話，可以要求銀行提高貸款的額度，就可以拿出一部分現(xiàn)金出來做其他用途（也可以作為 Equity 留在 Loan A/C 里面，以備以后隨時使用），通常存放于 offset 對沖帳戶，讓資金更加靈活n考慮購買投資房，而原有銀行的審批條件較嚴(yán)格，Refinance到新的銀行之后可以審批數(shù)額更高的貸款額度n把其他貸款（個人貸款/信用卡債務(wù)/車貸等）打包到房屋貸款中去，降低償還利息，所謂的 Debt Consolidation。包括很多人從房貸中獲取資金購買車子，這樣可以以更低的房貸利息來代替高昂的車貸高回報率原因 有多個城市

14、被評為最適合人類居住的城市，例如悉尼和墨爾本連續(xù)多年被評為世界五大最佳居住城市，間接說明了澳洲獨特而舒適的生活環(huán)境、完善的社會保障體系澳洲自然地理環(huán)境得天獨厚 澳洲經(jīng)濟得到強勁發(fā)展，移民數(shù)量不斷攀升。澳大利亞是目前為止仍然保持標(biāo)普、惠譽和穆迪AAA主權(quán)評級的發(fā)達國家 澳洲已經(jīng)成為全球首屈一指的移民、投資大國，受此影響，澳洲房產(chǎn)投資回報率自然能維系較高水準(zhǔn)澳洲經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定 投資購買澳洲房產(chǎn)享受永久擁有的所有權(quán)和繼承權(quán) 近年來澳洲政府為刺激房產(chǎn)市場，出臺了投資澳洲房產(chǎn)最高可獲得80%貸款的政策，使得投資者的資金壓力相對較少產(chǎn)權(quán)永久且資金壓力小前期一次性支出前期一次性支出交房后每年支出交房后每年支出

15、定金$5,000$5,000市政費$1,000$1,000租金收入$720 每周律師費$1,200$1,200水費$700$700日常支出$692每周程序性費用$1,000$1,000物業(yè)費$3,200$3,200凈收入$28每周印花稅$35,816$35,816貸款年息$31,115$31,115首付30% $266,700$266,700總計$36,015總計$304,716賺到啦!購房費用開支以房價為$889,000的兩房，貸款70%為例購買樓花優(yōu)勢稅務(wù)減免多房屋貶值是可以計為費用從而達到減稅的目的的。相比二手房，新建的投資房房折舊高很多。所能減的稅也多很多，而且里面的固定配套設(shè)施也都能折舊購買價格低開發(fā)商為求資金回籠，通常都會希望所開發(fā)的房屋早早的賣出去，所以價格通常比較低，但隨著開發(fā)片區(qū)新建房屋數(shù)量越來越少，后來者一般都會比第一批購房者的價格高投資回報高充分利用杠桿原理，買樓花簽合同時， 只需要交納10%的定金， 而余額要等到房子交房后才付清。交房前有半年至一年以上甚至更多的時間讓房產(chǎn)進行升值. 內(nèi)裝選擇多因為可以和開發(fā)商協(xié)商，所以期房允許購房者對房屋的設(shè)計和裝修做出選擇，使之更個性化23n 澳洲房產(chǎn)歷年來都保持著穩(wěn)定的增長幅度，房價平均每7年翻一番，且澳洲房產(chǎn)包括了土地所有