精品專題資料（2022-2023年收藏）廣州市房地產(chǎn)市場分析報告

1、2009年廣州市房地產(chǎn)市場分析報告2009年市場分析課題組二一年一月以下單位參與撰寫課題中山大學嶺南（大學）學院房地產(chǎn)研究中心合富輝煌（中國）房地產(chǎn)顧問有限公司廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司廣東中原地產(chǎn)代理有限公司滿堂紅（中國）置業(yè)有限公司世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司廣州分公司目錄前言5一、房地產(chǎn)市場總體運行情況6（一）土地出讓顯著增加，住宅用地出讓居首6（二）房屋交易大幅回升，成交金額增長超過七成6（三）各類新建商品房成交量回升，住宅增長最明顯7（四）二手住宅均價快速上漲8（五）租賃市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)8二、住宅市場運行狀況10（一）住宅用地供應分析10（二）2010年廣州住宅土地市場展望 10（三）

2、新建商品住宅市場分析 13（四）二手商品住宅市場分析 26（五）商品住宅租賃市場分析 33（六）保障性住房建設情況 44三、商服物業(yè)市場運行狀況 46（一）寫字樓市場運行狀況 461、新建寫字樓市場分析462、二手寫字樓市場分析493、寫字樓租賃市場分析51（二）商業(yè)物業(yè)市場分析 541、新建商業(yè)物業(yè)市場分析542、二手商業(yè)物業(yè)市場分析553、商業(yè)物業(yè)租賃市場分析55四、2009年房地產(chǎn)政策概況與解讀 57（一）綜合政策57（二）房地產(chǎn)行業(yè)管理政策60（三）住房保障政策 .67（四）信貸政策69（五）稅費政策72五、樓市運行影響因素分析 79（一）多項支持政策激活購房需求 79（二）流動性充裕

3、79（三）市場信心增強，預期改變 80（四）通脹預期因素 80六、2010年廣州樓市展望 81七、政策建議 84前言與2009年全國房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展相一致，廣州的房地產(chǎn)市場在過去的一年中經(jīng)歷了戲劇性的變化。2008年的持續(xù)低迷，使得房地產(chǎn)業(yè)傳言將被列入十大產(chǎn)業(yè)振興的規(guī)劃。但恰恰是在這種“哀鴻遍野”的局面下，作為“哀兵”的房地產(chǎn)業(yè)迅速休整翻身，2009年5月市場交易氛圍重新活躍，至年底，市場狂熱的情景又開始呈現(xiàn)。2009年，廣州市住宅用地成交活躍，開發(fā)商對后市持樂觀態(tài)度，國企和上市房企積極拿地；大學城、亞運城片區(qū)住宅地塊受追捧。2009年12月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，

4、研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。會議決定按照完善政策、增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭?？傮w而言，2009年廣州市土地及商品房市場出現(xiàn)一定幅度的升溫，受適當寬松的貨幣政策和較為溫和的宏觀政策面的支撐，廣州市商品房市場交易、投資活躍，成交量同比大幅度增長，均價逐步回升，市場信心增強，市場觀望氣氛消退。一、房地產(chǎn)市場總體運行情況（一）土地出讓顯著增加，外圍區(qū)域出讓面積領先，住宅用地出讓居首20

5、09年廣州市共出讓用地1265.53萬平方米，同比增長45.1%。其中出讓住宅用地447.76 萬平方米；商服用地201.25 萬平方米；工業(yè)用地250.45萬平方米。由于2009年大學城、亞運城、科學城、琶洲、花都等地大宗住宅用地出讓明顯增多，2009年廣州市住宅用地出讓面積與2008年同期相比大幅增加（158.9%）。2009年廣州市出讓的用地集中在外圍區(qū)域，番禺、花都、南沙、蘿崗四大外圍區(qū)域出讓面積比例超過全市出讓土地面積的70%。（二）房屋交易大幅回升，成交金額增長超過7成2009年廣州市房屋成交面積2300.44萬平方米，比上年同期增長67.0%，成交金額1667.70 億元，增長7

6、3.2。一手房成交面積同比增長58.8%，成交金額同比增加62.1%，；二手房成交面積同比增長75.6，成交金額同比增加98.8，顯示2009年廣州市房屋交易呈現(xiàn)大幅回升，具體如下表。2009年廣州市一、二手房屋成交情況面積單位：萬平方米 金額單位：億元（三）各類新建商品房成交量回升，住宅增長最明顯2009年，廣州市各類新建商品房成交面積互有增減，其中住宅一支獨秀，增長76.9%。成交價格方面，寫字樓和商鋪的成交價格同比增長較大，住宅的成交價格與2008年相比只有0.1的升幅，較為穩(wěn)定，主要是上半年價格較低所致，具體如下表。2009年廣州市新建商品房成交情況（四）二手住宅均價快速上漲在積極的宏

7、觀經(jīng)濟政策和優(yōu)惠的樓市扶持政策的刺激下，2009年，廣州市二手住宅市場取得了“量翻番、價新高”的歷史佳績。全年二手住宅交易登記宗數(shù)達111451宗，同比大增107.0%，交易登記面積達958.74萬平方米，同比大增111.6%，均較2008年翻了一番，同時也超越了2007年的成交水平，創(chuàng)造了新的歷史紀錄；價格方面，根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2009年，廣州二手住宅成交均價為8428元/平方米，同比上漲19.9%，上漲速度較快，具體如下圖。（五）租賃市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)2009年，外圍經(jīng)濟在金融風暴肆虐全球的背景下舉步維艱，中國經(jīng)濟依然成功保持增長，只是步伐稍微放緩，而國內(nèi)的房地產(chǎn)市場更是絕處逢生。國家

8、應對金融危機推出的一攬子經(jīng)濟刺激政策，房地產(chǎn)成為率先受惠的行業(yè)之一。由于流動性充裕及短期性救市措施的實施刺激物業(yè)購置需求，廣州的房地產(chǎn)銷售市場迅速回升，銷售量及價格明顯上漲，重現(xiàn)一片繁榮景象。相對而言，與實體經(jīng)濟聯(lián)系較為緊密的租賃市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)：住宅租賃市場繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，住宅租賃成交量與2008年大致持平，平均租金在春節(jié)后出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月的下跌，5月之后在住宅市場買賣價格不斷上漲的拉動下，總體住宅租金也止跌回升，全年平均租金比2008年略升2.5%；寫字樓租金下滑逐季放緩，底部漸現(xiàn)；主要購物中心的空置率保持低位，租金穩(wěn)中有升；工業(yè)廠房和物流設施租金受出口拖累略有回調(diào)。二、住宅市場運行狀況（一）住

9、宅用地供應分析1、供地規(guī)模創(chuàng)新高住宅用地出讓447.76萬平方米，為2004年以來住宅用地年度供應規(guī)模最多的一年，下半年出讓用地猛增，主要是由于亞運城12月22日出讓面積達到2.63平方公里。2、全市住宅用地樓面地價有所上升。全市住宅用地樓面地價5370元/平方米，同比大幅增加140.4%。房價的高位回歸和市場預期帶動了地價的大幅上升，土地市場快速升溫。3、住宅用地成交主要集中在番禺區(qū)。2009年住宅成交區(qū)域分布，按占地面積和總建面積算，番禺區(qū)均遙遙領先，其中亞運城、大學城2009年均有多宗住宅用地成交，成為全市最受關注的兩大板塊，具體如下圖。4、外圍區(qū)域住宅樓面地價大幅度拉升。2009年，住

10、宅成交以外圍區(qū)域為主導，其中番禺、花都、蘿崗等區(qū)域地價均出現(xiàn)大幅拉升。外圍區(qū)域價格的整體拉升，帶動了全市整體地價的大幅上揚。番禺（大學城）地價8432元，同比拉升178%；花都區(qū)地價2701元，同比大幅拉升146%。5、本土品牌開發(fā)商踴躍拿地本土品牌開發(fā)商奪得住宅用地總建面積達646萬平方米，占比86%，總金額達379億元，占比92%，具體如下圖。（二）2010年廣州住宅土地市場展望1、政府：近期政府公布大宗儲備用地407萬平方米據(jù)不完全統(tǒng)計，近期政府在廣州的大宗商住儲備用地量達407萬平方米。主要分布在外圍花都、番禺區(qū)，具體如下表。2、政府：未來35年城中村改造將提供大量儲備土地廣州計劃用1

11、0年左右的時間基本完成138條城中村的整治改造任務。其中，位于重點功能區(qū)的52條城中村，將以整體拆除重建為主，計劃用35年時間完成。天河區(qū)將在總結(jié)獵德村改造成功經(jīng)驗的基礎上，按照“成熟一個、改造一個”的原則，積極穩(wěn)妥地整體推進“城中村”改造工作，力爭在亞運會之前完成林和村、新塘村、冼村的整體拆遷，五年內(nèi)全面完成獵德村、冼村、新塘村、林和村、石牌村、石東村、棠東村和棠下村8條城中村的整體改造。 3、開發(fā)商：存量待開發(fā)商服用地2800萬平方米據(jù)不完全統(tǒng)計，開發(fā)商在廣州十區(qū)現(xiàn)有商服儲備用地量2800萬平方米。外圍區(qū)域供應量：花都、番禺、蘿崗、南沙供應2300多萬平方米，合計超80%；中心城區(qū)供應量：

12、白云、天河、海珠、荔灣、越秀、黃埔供應不足500萬平方米,合計不超過20%；十大板塊供應量：南沙、華南板塊合計用地近1200萬平方米，具體如下圖。（三）新建商品住宅市場分析1、新建商品住宅月度成交量持續(xù)回升，成交量創(chuàng)歷史新高根據(jù)廣州市新建商品住宅成交月度走勢顯示，2009年商品住宅市場成交量持續(xù)回升，“五一”前后成交量達高峰。2009年全年廣州市新建商品住宅成交量978.32萬平方米，同比增長76.9%，創(chuàng)歷史新高。2、成交價格觸底回升若以年度均價計算，2009年，全市新建商品住宅成交均價9346元/平方米，同比上升0.1%。從月度走勢看，成交價格呈現(xiàn)觸底回升態(tài)勢。年初價格處于低位運行的態(tài)勢，

13、1-5月成交均價在80008500元/平方米，“五一”黃金周后樓價開始快速上升，并在12月創(chuàng)出全年最高價11263元/平方米，具體如下圖?？v觀2008年至2009年新建商品住宅成交月度均價走勢，其大致呈現(xiàn)一個U型的軌跡，即從2008年初的11000元/平方米左右逐步回落到2008年底、2009年初的8000元/平方米附近，之后又逐步回升到2009年底的11000元/平方米左右。由于全年均價是月度均價的年平均水平，而2008年和2009年兩個年度中，月度均價變化幅度相當，都為3000元/平方米左右，運行區(qū)間也相同，都為8000元/平方米至11000元/平方米之間，因此，不管月度均價是從11000

14、元/平方米回落到8000元/平方米，還是從8000元/平方米回升到11000元/平方米，其年度均價是基本相當?shù)摹．a(chǎn)生這一奇特現(xiàn)象是由統(tǒng)計原理決定的，而并非與客觀事實存在偏差。3、商品住宅區(qū)域市場分析1）外圍的番禺、花都成交大幅回升2009年成交面積前三位的是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)，與2008年（分別是白云區(qū)、天河區(qū)及海珠區(qū)）相比，市場格局發(fā)生明顯變化；各區(qū)的成交量同比均有所增長，特別是花都、番禺成交面積大幅回升，是全市成交上升的主要動力，其中花都增長253.2%，番禺增長145.9%，具體如圖。2）中心城區(qū)價值凸顯，價格遠超外圍水平中心六區(qū)中的天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)及海珠區(qū)，2009年新建商品

15、住宅成交均價分別為15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米，遠遠超過全市9346元/平方米的均價水平，具體如圖。4、2009年廣州市新建商品住宅購房者情況抽樣分析2009年，隨著廣州市房地產(chǎn)市場的深入發(fā)展，以及成交量和房價的穩(wěn)步回升，樓市置業(yè)者構(gòu)成出現(xiàn)一定的變化。經(jīng)過對全市18個抽樣新建商品房項目進行調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，廣州市住房消費已進入一個理性穩(wěn)定的階段。同時，城市化進程加快，城市人口的增長對住宅的巨大需求，為廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了更加廣闊的空間。隨著生活水平的提高、收入的增加，高素質(zhì)的置業(yè)者在購房群體中占據(jù)中堅地位。1）購房者年齡構(gòu)成分析對于購

16、房者年齡構(gòu)成，抽樣新建商品房項目有以下十個：珠江國際城、羅馬家園、中海金沙馨園、廣州雅居樂花園、鴻禧華庭、恒大綠洲花園、富力城花園城、富力金禧花園、富力君湖華庭、富力桃園。從十個抽樣項目情況總體情況來看，購房者最集中在30-39年齡段，購房宗數(shù)占全部抽樣樓盤置業(yè)者的43.5%；購房面積達23.13萬平方米，占十個抽樣樓盤的最高比例44.4%。該年齡段屬于人生的中年時段，多以家庭為單位的住房需求，經(jīng)營家庭為這一人生時段的主要內(nèi)容，最為體現(xiàn)廣州市房地產(chǎn)市場的自住需求，顯示出廣州市自住型需求占主導地位；該年齡段購房的套均面積為101.98平方米，該面積戶型最適合家庭單元居住。19-29歲年齡段購房宗

17、數(shù)與面積位于總體抽樣情況的第二位，宗數(shù)為1255宗，面積達12.09萬平方米，分別占總宗數(shù)與總面積的24.1%與23.2%。該年齡段屬于人生的事業(yè)起步階段，主要是以資產(chǎn)、智慧、人脈等社會資源的積累為主的階段，而且是適婚年齡段，故此年齡段以首次置業(yè)的購房者居多。且套均面積為96.28平方米，明顯小于30-39年齡段的101.98平方米的套均面積，顯示廣州市首次置業(yè)者較為理性，對于房屋居住需求多以自身置業(yè)條件出發(fā)，并對房地產(chǎn)市場成交量與成交價實現(xiàn)一定的支撐。40-49歲年齡段的購房宗數(shù)與購房面積位于總體抽樣情況的第三位，購房宗數(shù)為1164宗，面積為11.85萬平方米，分別占總宗數(shù)與總面積的22.3

18、%和22.8%。該年齡段人群隨著孩子的成長與家庭資產(chǎn)的增長，對住房的要求不僅僅滿足于“有瓦遮頭”的情況，對優(yōu)良的居住環(huán)境，便捷的交通，全面的配套均有較高的要求，該群體最體現(xiàn)廣州市房地產(chǎn)市場的改善型需求。0-18歲年齡段購房的，該年齡段由于多未參與就業(yè)，購房資金來源多為父母，購房套數(shù)僅有52套，占總套數(shù)的1.0%，面積0.57萬平方米，占總面積的1.1%。值得注意的是該年齡段購房套均面積為108.59平方米，為全市購房套均面積之最，主要是由于該年齡段多為于父母同住，或是父母為孩子做投資與居住保障的購房需求，故套均面積較各年齡段大。在50-59以及60歲以上年齡段，購房套數(shù)分別為370與104，分

19、別占總套數(shù)的7.1%和2.0%。購房面積分別為3.55萬平方米和0.88萬平方米，分別占總面積的6.8%和1.7%。隨著年齡的增長，家庭人口的減少以及孩子的獨立，此兩個年齡段的購房者隨著年齡的增長，套均面積呈現(xiàn)下降趨勢，從每套的96.03平方米下降到每套84.89平方米。購房套數(shù)與面積也逐漸減少，住房需求呈現(xiàn)下降態(tài)勢?？傮w來說，從十個新建商品房項目抽樣情況來看，首次置業(yè)、自住與改善型住房的19歲到49歲這一年齡段合計占抽樣樓盤的購房套數(shù)的89.9%，購房面積占總面積的90.4%。推斷2009年廣州市的新建商品房市場仍以首次置業(yè)、自住與改善型住房需求為主，比例或達九成左右，具體如下表。2）購房者

20、職業(yè)構(gòu)成分析對于購房者職業(yè)構(gòu)成，抽樣新建商品房項目有以下六個：珠江國際城、羅馬家園、中海金沙馨園、廣州雅居樂花園、鴻禧華庭、恒大綠洲花園。從六個抽樣項目情況總體情況來看，企業(yè)員工購房比例最大，購房宗數(shù)達1807宗，占總宗數(shù)的36.2%，購房面積達18.95萬平方米，占總面積的36.5%。顯示廣州市購房人群主要集中在眾多的企業(yè)當中，該人群成為支撐廣州市房地產(chǎn)成交量的中堅力量。職業(yè)為公務員的人群購房比例不高，宗數(shù)為484宗，占總套數(shù)的9.7%；面積為5.10萬平方米，占總面積的9.8%。顯示廣州市公務員群體購房傾向理性審慎，另外公務員占社會總體人群比重不高也是購房比重不高的原因之一。值得注意的是公

21、務員群體購房均價為全部群體最低，套總價也偏低，顯示公務員人群在購房時多以自身收入與資產(chǎn)條件出發(fā)，以滿足自住需求為主要目標。職業(yè)為教師和醫(yī)生的人群購房宗數(shù)分別為175和87，占總套數(shù)的3.5%和1.7%；購房面積分別為2.32和0.96萬平方米，分別占總面積的4.5%和1.9%。這兩類社會公共事業(yè)從業(yè)人員購房比例最低，顯示教師和醫(yī)生的職業(yè)人群較為穩(wěn)定，套均面積分別為132.30和111.13平方米均超出平均104.15的水平，也體現(xiàn)出該類人群對房屋居住寬敞度的要求較高。職業(yè)為商人的購房人群為抽樣項目的購房群體的另一主力，購房宗數(shù)達1078宗，占總宗數(shù)21.6%，購房面積達14.09萬平方米，占總

22、面積的27.1%。值得注意的是，該人群購房均價達7901元/平方米，套總價達103.27萬/套，均列各類職業(yè)之首，顯示該職業(yè)購房資金實力雄厚，自住需求與投資需求相結(jié)合是此類人群購房的主要特點，是廣州市房地產(chǎn)市場投資性需求的主要組成部分?？傮w來說，從六個新建商品房項目抽樣情況來看，2009年，廣州市各類職業(yè)人群在新建商品房市場的構(gòu)成比例較為穩(wěn)定，按照各自收入水平進行購房成為我市居民購房的顯著特點，置業(yè)者素質(zhì)普遍提高，購房心理趨于理性，各類戶型、套型的新建商品房適應各層次人群需求，從而實現(xiàn)廣州市新建商品房市場的穩(wěn)定發(fā)展，具體如下表。3）購房者戶籍構(gòu)成分析購房者戶籍構(gòu)成，抽樣新建商品房項目有以下18

23、個：珠江國際城、羅馬家園、中海金沙馨園、廣州雅居樂花園、鴻禧華庭、恒大綠洲花園、富力城花園城、富力金禧花園、富力君湖華庭、富力桃園、廣州金色城品、萬科金色康苑、萬科金色荔苑、廣州萬科城、萬科云山花園、廣州金域華府、萬科金域藍灣。從18個抽樣項目情況總體情況來看，我國居民在廣州市購房占絕對主導地位，購房套數(shù)達8877套，占總套數(shù)的99.1%；購房總面積達88.02萬平方米，占總套數(shù)的99.0%。其中，在我國的購房者中，廣東省內(nèi)市民在廣州市購房達6852套，購買房屋面積達66.70萬平方米，分別占總套數(shù)和總面積的76.5%和75.0%。廣州市內(nèi)戶籍人口在抽樣項目購房則占總成交宗數(shù)和面積的六成左右，

24、分別為62.0%和59.4%。數(shù)據(jù)顯示，廣州市抽樣樓盤2009年的住房消費仍以國內(nèi)居民購買為主，其中市內(nèi)居民仍為本市購房主力。預計在較長的一段時間內(nèi)，隨著廣州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市內(nèi)居民購房比例將較為穩(wěn)定，省外、港澳臺、外國人員購買廣州市商品房比例或?qū)⒂兴岣撸唧w情況見下表。5、國內(nèi)四大一線城市房價對比國內(nèi)四大一線城市京、滬、穗、深經(jīng)濟實力相當，但從房價水平來看，廣州明顯比其他三大城市要理性。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，2009年廣州市新建商品住宅年度均價比其他三大城市低30005000元/平方米不等，年末（12月）均價低300010000元/平方米不等，具體情況見下表。四大一線城市房價對比表單位：元

25、/平方米數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)6、對不同投資、置業(yè)對象的政策建議和置業(yè)建議1）住房市場需求的構(gòu)成與特點一般情況下，住房市場的需求可以分成兩大類，包括有自住型需求和投資型需求。其中，自住型需求則可以分成首次置業(yè)需求和改善型需求，投資型需求又可以分成短線投機需求和長線投資需求。首次置業(yè)需求：即第一次購房的需求。這類需求一般是指年輕人工作一段時間之后有了一定積蓄，為滿足獨立生活、結(jié)婚生子等需要而出現(xiàn)的自住性質(zhì)的購房行為，通?？們r預算不高，購買的戶型也大多以90平方米以下的普通商品住房為主。目前二手樓市大約67成的買家都屬于該類型的需求。改善型需求：改善型需求同樣屬于自住性質(zhì)的購房行為，與首次置業(yè)需求的區(qū)

26、別在于之前已經(jīng)擁有一套居所，再次購房的目的是為了改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量，包括小房換大房、舊房換新房等。改善型需求是現(xiàn)階段支撐一手樓市的主力買家。短線投機需求：所謂短線投機需求，就是指在市場上快速買進賣出、以賺取差額回報為目的、帶有明顯投機性質(zhì)的需求，人們通常所說的“炒樓客”、“炒房團”就是這類型的需求。該類需求對于政策和市場的變化非常敏感，通常出現(xiàn)在市場的上升階段，是市場過熱時期房價上漲的主力推手之一，但在市場調(diào)整時期又會迅速銷聲匿跡，是造成市場波動的不穩(wěn)定因素之一。長線投資需求：長線投資需求是指在市場上以獲取住房租金回報為主要目的的投資型需求。與短線投機需求一樣，長線投資需求同樣是以獲利

27、增加財產(chǎn)性收入為目的，但其行為比較理性，崇尚穩(wěn)健的投資理念，類似于股市的價值投資者。2）政策建議合理引導住房消費，鼓勵居民正常的住房消費需求，對于維持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進國民經(jīng)濟發(fā)展有著重要的意義。過去一段時間，房地產(chǎn)市場在蓬勃發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象。在此過程中，部分購房者也衍生了包括“追漲”、“過度消費”等非理性的購房行為，助長了樓市的過熱成分。因此，要達到穩(wěn)定購房者心理預期、維護市場穩(wěn)定的目的，就有必要區(qū)分市場內(nèi)不同類型需求的不同特點，在政策上給予適當?shù)闹笇越ㄗh。住房問題既是市場問題，也是民生問題。在國民經(jīng)濟不斷向上發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展一方面應當允許投資

28、型和自住型的需求同時存在，另一方面又必須確保自住型需求的市場主體地位，對投資型需求特別是其中的短線投機需求給予適當限制，使其成為促進市場健康發(fā)展的有益補充而不是不穩(wěn)定因素。因此，政府在出臺管理措施和政策文件的時候，應當有的放矢，防止出現(xiàn)“一刀切”的誤傷。a、對自住型需求的政策建議：首次置業(yè)需求，一般以解決自住需要為主，是維持市場穩(wěn)定發(fā)展的主要力量，同時亦符合政府鼓勵居民擁有合法的財產(chǎn)性收入的政策精神，對擴大住房消費、拉動內(nèi)需有重要作用，因此應予支持鼓勵。首先，政府可以繼續(xù)執(zhí)行對首次置業(yè)需求的購房優(yōu)惠政策，如房貸利率7折、首付兩成、契稅優(yōu)惠至1%等，通過降低購房門檻、減免交易稅費的方式鼓勵該類需

29、求入市；其次，針對目前中心城區(qū)一手樓價較高，首次置業(yè)需求購買有一定難度的現(xiàn)實，應積極倡導住房梯度消費的觀念，引導資金實力不是很充裕的首次置業(yè)需求養(yǎng)成“先二手后一手”、“先小房后大房”、 “先郊區(qū)后市區(qū)”等科學的購房觀念，分階段實現(xiàn)置業(yè)夢想。同時，政府應當繼續(xù)執(zhí)行“90/70”政策，增加90平方米以下普通商品住房的供應，滿足這類型需求的置業(yè)需要。改善型需求，主要是以改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量為目的的需求，是未能實現(xiàn)“一步到位”的首次置業(yè)需求的進階階段，因此同樣應當給予鼓勵。與首次置業(yè)需求相比，這類需求經(jīng)過前期財富的積累，已經(jīng)具有比較強的購買力，因此購房優(yōu)惠政策較首次置業(yè)需求可適當減少，但較投資型

30、需求仍應給予一定優(yōu)惠，如可執(zhí)行貸款利率85折，首付三成等，區(qū)別對待。b、對投資型需求的政策建議：以“炒樓獲利”為目的的短線投機需求，由于過高比例的短線投機需求容易致使市場產(chǎn)生價格泡沫，危害市場健康發(fā)展，是造成市場波動的不穩(wěn)定因素之一，因此應當加以抑制。抑制該類需求，關鍵在于穩(wěn)定市場的供求關系，使其喪失惡意炒作的生存土壤。同時，對于投資型的二套及多套購房需求，應當嚴格執(zhí)行首付四成、利率在基準利率的基礎上上浮的二套房貸政策，提高炒房者的投機門檻、增加投機成本，壓縮其炒作獲利的空間，以達到抑制其投機沖動的空間。以獲取出租回報為主要目的的長線投資者，這類需求是住房市場發(fā)展的有益補充，是繁榮的市場對資本

31、的吸引力正常體現(xiàn)之一，因此不宜多加干涉，只給予適當?shù)恼咭龑Ъ纯?。國務院總理溫家寶在十一屆全國人民代表大會第三次會議的政府工作報告中指出，要“規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場?！逼渲?，“倡導住房租賃消費”和“盤活住房租賃市場”都對地方政府管理住房租賃市場的能力提出了更高的要求。當前，政府一方面可以通過出租屋登記備案、推行租賃合同公共樣板等方式加強對住房租賃市場的監(jiān)管，另一方面也應為盤活住房租賃市場創(chuàng)造積極的條件，包括簡化行政管理手續(xù)、在適當?shù)姆秶鷥?nèi)降低稅收等，為長線投資者的合理投資行為提供便利。3）置業(yè)建議總體來說，2010年廣州房地產(chǎn)市場將維持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，房價呈現(xiàn)震

32、蕩走勢。同時，房貸首付和利率水平雖然有所收緊，但仍處于歷史低位，對于置業(yè)投資仍然有利。近期廣州市提出要“保障中低收入家庭、支持中收入人群購房、放開高端市場”，相信能有效保持今年房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！霸趧e人貪婪的時候恐懼,在別人恐懼的時候貪婪?！庇捎诮衲晔袌霾淮_定性增加，房價可能會有所震蕩，預計樓盤優(yōu)惠會增大，有置業(yè)投資需求的人士多加留意對比，將能找到更高性價比、更適合自身需求的物業(yè)。a、對自住型需求的置業(yè)建議：對于中低收入者，2010年廣州市可提供保障性住房約4萬套，包括2.3萬套廉租房及1.7萬套經(jīng)適房。因此，符合條件的中低收入者今年多關注政府保障性住房的建設、銷售情況，積極加入申請，借此

33、改善自身的居住問題。對于首次置業(yè)者，剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財務狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲蓄也將隨之而下降。因此，首次置業(yè)者置業(yè)投資首先需要考慮在經(jīng)濟能力上的承受能力，然后需要考慮區(qū)位與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問題。若因價格因素選不到合適的市區(qū)一手物業(yè)，可以在郊區(qū)一手市場或二手市場找。隨著廣州城市發(fā)展空間的不斷擴張，地鐵、快速路等不斷完善，郊區(qū)的發(fā)展迅速。因此，未來交通規(guī)劃利好、軌道交通附近的郊區(qū)新盤是選擇之一，如番禺區(qū)、花都區(qū)、蘿崗區(qū)等。同時保持良好心態(tài)，莫有“抄底”幻想，適合自己的、性價比高的才是理想的選擇。市區(qū)則可以考慮中小戶

34、型以及二手物業(yè)，切莫選擇超出自己承受能力的物業(yè)。改善型購房者一般資金實力較強，注重生活環(huán)境的舒適度及住宅品質(zhì)、套型，遇到合適的產(chǎn)品該出手時就出手，提前享受居住品質(zhì)的提升。改善型購房者，一是考察房間結(jié)構(gòu)、功能布置、周邊環(huán)境、配套等能否滿足自己的生活要求；另外就要著重考慮房子的保值和升值潛力，而項目的品質(zhì)及環(huán)境也是一個重要保障，所以購房時一定要長遠地看待一個區(qū)域。另外，大的品牌開發(fā)商也是品質(zhì)的保證。b、對投資型需求的置業(yè)建議：從長遠看，中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，居民收入不斷增加，房地產(chǎn)有其強大而可持續(xù)性的剛性和投資需求，使得政策難以改變樓市的長期趨勢，房地產(chǎn)仍然是非常好的長期投資品。長期投資置業(yè)者應重點關

35、注不同物業(yè)類型和區(qū)域的差異。從物業(yè)類型看，高端住宅物業(yè)是較好的選擇。政府未來將逐步放開高端市場，重點管理中低端市場。從歷史經(jīng)驗看，高端物業(yè)是抗通脹的較好投資品，價格升幅比普通物業(yè)更大更快，亦更受投資者追捧，隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，高端物業(yè)的需求亦會持續(xù)增強。區(qū)域的選擇則可參考租金水平和未來規(guī)劃情況。租金水平高，說明區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展好，實際居住需求大，投資回報有保障，如天河北-體育中心板塊、環(huán)市東淘金板塊等是投資熱點區(qū)域。另外，一些未來重點發(fā)展區(qū)域亦是投資熱點，如珠江新城-員村、白云新城、新機場周邊、亞運新城等，未來重大規(guī)劃的建設和落成，城市價值大大提升，將對周邊房地產(chǎn)帶來巨大的促進作用。（四）二手

36、商品住宅市場分析1、全年“量增價升”綜觀2009年，廣州二手住宅市場“量增價升”，可以按季度分成四個不同的發(fā)展階段：第一季度，為剛性需求釋放階段。表現(xiàn)為2008年被市場調(diào)整壓抑的剛性需求隨著樓市系列優(yōu)惠政策的執(zhí)行集中入市，成交量開始從2008年的低谷走出，價格止跌回穩(wěn)。與此同時，部分先知先覺的投資者也在這一階段開始入市。第一季度的市場特點可以概括為“量增價穩(wěn)”。第二季度，為市場快速升溫階段。在這個階段，樓市回暖格局已經(jīng)完全形成，不僅剛性需求入市，彈性需求、投資性需求也在大量入市，市場追漲氣氛熱烈。由于市場嚴重供不應求，在此階段二手樓價快速走高。第二季度的市場特點可以概括為“量增價升”。第三季度

37、，為市場僵持博弈階段。在此階段，市場受到高樓價的壓力，由于剛性需求的觀望和投資者的卻步，市場總體的成交量有所減少，但是由于民間資金對于通貨膨脹的擔憂，市場上新出現(xiàn)了具有較強承接能力的防通脹需求，繼續(xù)推動樓價上漲，最終超過了2007年的高位。第三季度的市場特點可以概括為“量減價升”。第四季度，為“末班車效應”階段。在此階段，由于營業(yè)稅減免等優(yōu)惠政策即將在年底到期，二手樓市出現(xiàn)了搶搭“末班車”的購房潮，市場交易量增加，價格再創(chuàng)新高。第四季度的市場特點與第二季度一樣可以用“量增價升”概括，但是成因有所不同，具體如下圖。 2、成交量翻番 宗數(shù)份額高達54.9%2009年，廣州二手住宅成交宗數(shù)為1114

38、51宗，同比大增（107.0%），交易登記面積為958.74萬平方米，同比大增（111.6%）。全市十區(qū)之中，有八個區(qū)域的成交量都比2008年翻了一番有多，荔灣區(qū)、南沙區(qū)的成交量增幅也在50%以上，市場交易氣氛十分火爆。值得注意的是，2009年廣州市二手住宅的成交宗數(shù)市場份額為54.9%，已經(jīng)超越一手住宅成為置業(yè)者的重要選擇。不過，由于二手住宅的套均成交面積僅在82平方米左右，與一手住宅約105平方米的套均成交面積還有差距，因此二手住宅的面積市場份額略低于一手住宅，為49.5%?？偟膩砜?，二手住宅已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)廣州住宅交易市場的半壁江山。以區(qū)域來看，番禺區(qū)的成交量繼續(xù)排在全市十區(qū)之首，為246.

39、71萬平方米，同比增長100.4%。該區(qū)近期有新火車站、亞運城等重大利好的刺激，因此交易持續(xù)保持活躍。此外，成交量位居三甲的還有天河區(qū)和海珠區(qū)，其交易登記面積依次為163.80萬平方米、141.41萬平方米，同比增長69.38%和66.52%。值得一提的是，2009年廣州中心六區(qū)僅白云區(qū)的二手市場份額不足50%（48.1%），其他區(qū)域均已進入二手住宅成交占多數(shù)的全新市場階段。而在中心六區(qū)之外，成交大戶番禺區(qū)的二手住宅成交比例為55.5%。該區(qū)二手住宅交易市場起步較早，目前已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。此外，花都區(qū)、南沙區(qū)、蘿崗區(qū)的二手住宅成交面積市場份額則均只有兩成多，正處市場發(fā)展的初始階段，具有很大的

40、發(fā)展?jié)摿Γ唧w如下表。2009年廣州市十區(qū)二手住宅交易登記面積、市場份額：（單位：萬平方米、元/平方米）3、價格上漲較快 超越2007年高點根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2009年，廣州二手住宅成交均價為8428元/平方米，同比上漲19.9%，漲幅較去年提高10.3個百分點，上漲速度較快。成交數(shù)據(jù)顯示，在2月份觸及7151元/平方米的年內(nèi)底部之后，廣州二手樓價伴隨著成交量的放大迅速進入上升通道，在全年形成了兩個明顯的漲價高潮。第一個漲價高潮出現(xiàn)在4月份到7月份。期間，整個二手住宅市場由于成交量的急速放大，市場氣氛十分熱烈。由于剛性需求、改善型需求和投資性需求在此階段皆掀起了入市高潮，一度在2008年沉

41、寂的業(yè)主頻繁“反價”的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。在此過程中，置業(yè)者為了爭搶市場上有限的房源，不斷“追漲”，推高了二手樓價。第二個漲價高潮出現(xiàn)在下半年的9月份到12月份。在經(jīng)歷了上半年的急速上漲之后，二手樓價在8月份出現(xiàn)了短暫的盤整，在此期間市場也因為高樓價的關系出現(xiàn)了一定的觀望氣氛，但是由于此后出于防范通脹買房的買家增多，而營業(yè)稅等優(yōu)惠政策即將到期的“末班車效應”也使擔心來年購房成本增高的買家再次掀起了購房熱潮，業(yè)主則借機漲價，從而令二手樓成交均價迅速超過2007年的高點，不斷刷新歷史紀錄。數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份，廣州二手住宅成交均價為9968元/平方米。這一價格與年初最低的7151元/平方米（2月

42、份）相比，上漲幅度達39.4%。同時，該價格也比2007年最高的7536元/平方米（10月份）上漲了32.3%，具體如下圖。4、越秀全年均價過萬 黃埔漲幅全市第一成交數(shù)據(jù)顯示，以區(qū)域而論，2009年二手樓均價最高的是越秀區(qū)，為10764元/平方米，同比上漲18.6%。該區(qū)也是全市唯一一個二手樓均價過萬元的區(qū)域。作為廣州的老城區(qū)，越秀區(qū)擁有得天獨厚的成熟生活配套和優(yōu)質(zhì)的教育資源，因此對于自用型的買家極具吸引力，二手樓價因此水漲船高。此外，新CBD所在地天河區(qū)的二手樓價在2009年也是突飛猛進，達到9863元/平方米，緊追越秀區(qū)之后。在珠江新城板塊的帶動下，2009年該區(qū)的均價同比上漲了20.4%

43、，成為投資客和自住客青睞的“熱土”。不過，以全年漲幅來看，漲幅最大的是廣州東部的黃埔區(qū)。該區(qū)2009年的二手住宅成交均價為6561元/平方米 ，同比上漲23.2%。黃埔二手樓市在沉寂多年后異軍突起，主要是因為地鐵5號線大大縮短了黃埔與市中心的時間距離，交通配套的改善為處于“價值洼地”的黃埔樓價的快速上升提供了基礎，具體如下表。2008、2009年廣州市二手住宅市場核心區(qū)域成交均價同比情況（單位：元/平方米）來源：滿堂紅研究部（五）商品住宅租賃市場分析1、廣州市商品住宅租賃市場繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展2009年，廣州市二手住宅租賃市場繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，住宅租賃成交量與2008年大致持平，但由于2009年二手住宅

44、買賣市場成交量激增，租賃市場的受關注度有所下降。2009年住宅租金走勢與2008年明顯不同（見下圖），受到2008年第四季度世界性的金融危機蔓延影響，2009年的廣州春交會沒有出現(xiàn)以往的短租房熱租行情，總體平均租金甚至在春節(jié)后出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月的下跌，5月之后在住宅市場買賣價格不斷上漲的拉動下，總體住宅租金也止跌回升，并在11月創(chuàng)出歷史新高。2009年全年廣州市總體（不含蘿崗、南沙）二手住宅平均租金是28.6元/平方米，同比上升2.5%。不過相對于二手住宅買賣價格的上漲幅度，租金的漲幅并不算明顯。來源：滿堂紅研究部下圖是2008年和2009年廣州市住宅租賃成交個案按面積劃分不同區(qū)間，再對比其成交比重

45、。可以看到，2009年的住宅租賃市場仍以中等戶型作為成交主力，6080平方米區(qū)間的成交比重為27.6%，較之2008年的區(qū)間比重（28.2%）略微減少，但仍占主導。而面積在100平方米以上的物業(yè)出租成交比重從2008年的11.6%增加到2009年的12.9%，主要是最近幾年廣州一手樓市的新增大面積物業(yè)陸續(xù)進入租賃市場所致，預計該大面積區(qū)間的成交比重還會呈增加趨勢。值得一提的是，面積在40平方米以下的物業(yè)出租成交比重從2008年的21.1%減少到2009年的17.9%。該類小戶型物業(yè)多數(shù)位于寫字樓集中區(qū)周邊或地鐵沿線，一直是單身上班族追捧的租賃對象，選擇一年期“長租”的客戶居多；與此同時，受20

46、09年7月下旬廣州市統(tǒng)一整改“房中房”行動的開展，小單間已經(jīng)在租賃市場上消失，供應量的減少導致有需求的租客轉(zhuǎn)租50平方米以上的中等戶型物業(yè)，故小面積物業(yè)出租成交比重呈現(xiàn)減少現(xiàn)象。來源：滿堂紅研究部下圖是2008年和2009年廣州市住宅租賃成交個案按租金單價劃分不同區(qū)間，再對比其成交比重?？梢钥吹?，2009年的住宅租賃市場成交主力租金單價處于中等水平，2030元/平方米的成交比重為35.6%，較之2008年的區(qū)間比重（33.8%）有所增加。而租金單價在50元/平方米以上的物業(yè)成交比重則從2008年的9.2%減少到2009年的8.7%，這主要受兩方面因素影響所致。一方面在廣州市“房中房”被統(tǒng)一整改

47、后，市場上的高租金、小面積單間供應明顯減少；另一方面，2009年全球經(jīng)濟大環(huán)境尚處于緩慢復蘇階段，在廣州有駐點的外資企業(yè)高管對所租用的住宅要求較以往有所降低，對高租值的享受型物業(yè)需求驟減，大多數(shù)高端租客開始將租住對象轉(zhuǎn)向相對實惠型（3545元/平方米）的物業(yè)。來源：滿堂紅研究部2、各行政區(qū)域住宅租賃市場表現(xiàn)各異從最近兩年的行政區(qū)域住宅平均租金對比（下表1）可以看到，2009年越秀區(qū)的住宅平均租金雖然出現(xiàn)同比下跌現(xiàn)象，但租金水平仍處于各區(qū)首位。租金同比漲幅最大的是黃埔和番禺兩區(qū)，幅度分別達到5.4%和5.3%，這兩個區(qū)的住宅租金處于相對較低水平，即使絕對數(shù)值升得不多，其幅度仍比較大。以下將分別對

48、廣州市10個行政區(qū)域的住宅租賃市場特征進行簡述。2008、2009年廣州市各區(qū)住宅平均租金對比表（蘿崗、南沙暫缺）單位：元/平方米（續(xù)上表）來源：滿堂紅研究部1）越秀區(qū)2009年，越秀區(qū)的二手住宅平均租金是36.0元/平方米，同比下跌2.5%。租金單價成交比重最大的是2530元/平方米，達到19.0%；其次是3035元/平方米，達到18.2%。上述兩個主力區(qū)間成交的對象，多數(shù)是東風西路、解放路、小北路、寺右新馬路等主干道周邊的大型居住區(qū)或樓齡在15年以上的商品房，租客多數(shù)是區(qū)域內(nèi)玩具、海味、皮具等專業(yè)市場的商戶或打工一族。而越秀區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是4050平方米，達到16.2%；其次

49、是3040平方米，比重達到13.3%。這兩個主力區(qū)間的成交對象，多數(shù)是環(huán)市東路、建設新村、淘金、水蔭路、麓景路、五羊新城等地的公寓或樓齡在7年以下的次新商品房，租客多數(shù)是環(huán)市東、東風路沿線辦公區(qū)的上班族，單身人士居多。2）荔灣區(qū)2009年，荔灣區(qū)的二手住宅平均租金是29.5元/平方米，同比上升0.7%。租金單價成交比重最大的是1520元/平方米，達到16.1%；其次是2025元/平方米，達到15.1%。上述兩個主力區(qū)間成交的對象，多數(shù)是大坦沙、東漖北路、芳村大道、花地大道、浣花路、龍溪路、周門小區(qū)等地的房改房或樓齡在13年以上的商品房，租客多數(shù)是在周邊專業(yè)市場打工的外地人士。而荔灣區(qū)的住宅出租

50、面積成交比重最大是6070平方米，達到15.7%；其次是7080平方米，比重達到14.5%。這兩個主力區(qū)間的成交對象，多數(shù)是芳村大道、黃沙大道、荔灣路、中山八路、中山七路、西華路等地的大型小區(qū)商品房，樓齡在10年以上，租客多數(shù)是附近童裝、裝飾材料、茶葉等批發(fā)市場商戶或外籍人士，一般以兩人一起租住居多。3）海珠區(qū)2009年，海珠區(qū)的二手住宅平均租金是28.9元/平方米，同比上升3.7%。租金單價成交比重最大的是2025元/平方米，達到22.4%；其次是2530元/平方米，達到19.6%。上述兩個主力區(qū)間成交的對象，多數(shù)是寶崗大道、赤崗、工業(yè)大道、洪德路、前進路、江南大道、南洲路、新港西路等地的大

51、院式物業(yè)或樓齡在10年以上的商品房，租客多數(shù)是在天河的寫字樓上班的打工族。而海珠區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是3040平方米，達到15.6%；其次是6070平方米，比重達到14.4%。這兩個主力區(qū)間的成交對象，多數(shù)是濱江東路、廣州大道南、新港西路、江燕路、南洲路、聚德路等地的中小型商品房，樓齡在8年以上，租客多數(shù)是附近布匹、裝飾材料等批發(fā)市場商戶或高等院校的學生，外地人士單身租住居多。4）天河區(qū)2009年，天河區(qū)的二手住宅平均租金是32.6元/平方米，同比上升0.8%。租金單價成交比重最大的是2530元/平方米，達到19.0%；其次是2025元/平方米，達到15.7%。上述兩個主力區(qū)間成交的對

52、象，多數(shù)是東圃大馬路、廣州大道北、中山大道、員村、天河北路、珠江新城東片等地樓齡在7年以上的小區(qū)商品房，租客多數(shù)是在天河體育中心、珠江新城的寫字樓上班的外地人士。而天河區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是4050平方米，達到15.1%；其次是7080平方米，比重達到12.8%。這兩個主力區(qū)間的成交對象，多數(shù)是珠江新城西片、龍口西路、林和街、中山大道中、員村、天河公園西門及北門板塊等地的商品房，樓齡多在7至12年之間，租客中有小部分是外資企業(yè)的單身高管，其余多是外地來穗工作的兩口之家。5）白云區(qū)2009年，白云區(qū)的二手住宅平均租金是21.7元/平方米，同比上升3.4%。租金單價成交比重最大的是2025

53、元/平方米，達到28.0%；其次是1520元/平方米，達到26.2%。上述兩個主力區(qū)間成交的對象，多數(shù)是廣花路、廣園中路、黃石路、西槎路、增槎路等地樓齡在10年以上的小區(qū)商品房或大型居住區(qū)房改房，租客多數(shù)是在附近的皮具、燈飾、汽配等市場打工的外地人士，或在天河、越秀兩區(qū)寫字樓上班的白領。而白云區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是6070平方米，達到20.9%；其次是7080平方米，比重達到18.5%。這兩個主力區(qū)間的成交對象，多數(shù)是白云大道北、崗貝路、金鐘橫路、舊廣從路、廣州大道北、機場路、同和路、石槎路、新市等地的舊式商品房，樓齡在12年以上，租客以三口之家為主。6）黃埔區(qū)2009年，黃埔區(qū)的二手

54、住宅平均租金是17.9元/平方米，同比上升5.4%。租金單價成交比重最大的是1015元/平方米，達到29.7%；其次是1520元/平方米，達到29.1%。上述兩個主力區(qū)間成交的對象，多數(shù)是大沙地東、豐樂南路、港灣路、黃埔東路、荔香路等地樓齡在5至10年之間的小區(qū)商品房或大院式物業(yè)，租客多數(shù)是在天河或開發(fā)區(qū)上班的白領。而黃埔區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是3040平方米，達到21.5%；其次是7080平方米，比重達到18.3%。這兩個主力區(qū)間的成交對象，多數(shù)是黃埔東路、石化路、開元南路、豐樂中路、怡園等地的小公寓或大型小區(qū)商品房，樓齡在10年以下，租客以三口之家為主，還有部分是在開發(fā)區(qū)工作的單身人

55、士。7）番禺區(qū)2009年，番禺區(qū)的二手住宅平均租金是17.6元/平方米，同比上升5.3%。租金單價成交比重最大的是1520元/平方米，達到33.2%；其次是1015元/平方米，達到26.6%。上述兩個主力區(qū)間成交的對象，多數(shù)是大石鎮(zhèn)、南村鎮(zhèn)、沙灣鎮(zhèn)、石基鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)、市橋鎮(zhèn)等地多個大型套盤物業(yè)，樓齡從4至18年不等，絕大部分租客在番禺當?shù)氐呐l(fā)市場工作的人士，另外還有部分是去天河上班的外籍人士。而番禺區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是6070平方米，達到17.5%；其次是7080平方米，比重達到16.6%。這兩個主力區(qū)間的成交對象，多數(shù)是大石街、洛浦街、橋難街、市橋街、鐘村鎮(zhèn)等鎮(zhèn)街的大型套盤商品房，

56、樓齡多在8年以上，租客以兩口之家為主，還有少數(shù)外籍單身人士。8）花都區(qū)2009年，花都區(qū)的二手住宅平均租金是10.9元/平方米，同比上升0.7%。租金單價成交比重最大的是10元/平方米以下，達到44.9%；其次是1015元/平方米，達到30.8%。上述兩個主力區(qū)間成交的對象，多數(shù)是寶華路、建設北路、金華路、商業(yè)大道、云山大道等地多個大型套盤或舊式住宅樓物業(yè)，樓齡從4至12年不等，絕大部分租客在花都新華、獅嶺等地的批發(fā)市場或其他行業(yè)工作的人士。而花都區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是8090平方米，達到17.8%；其次是100120平方米，比重達到15.4%。這兩個主力區(qū)間的成交對象，多數(shù)是龍珠路、商業(yè)大道、新都大道、建設北路等地的小區(qū)物業(yè)，樓齡多在10年以