湖南耒陽市武廣新城項目分析報告

1、浙江相對投資有限公司杭州飛瑞房地產代理有限公司聯(lián)系人：周劍鋒，電話：2013-11-23一、衡陽市城市概況及經濟發(fā)展狀況(一)、城市概況1、地理位置衡陽市位于湖南省中南部，湘江中游?？偯娣e15,310平方公里，合153.10萬公頃，占全省土地面積7.23%，在全省各市、州中，幅員位居第2位。西南接永州市，西北挨邵陽市，北達婁底市、湘潭市，東鄰株洲市，南抵郴州市。衡陽市為典型的盆地形勢，盆地南高北低。山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%，平原占21%，水面占4%。(一)、城市概況1、地理位置2、行政區(qū)劃及人口2、行政區(qū)劃及人口2012年衡陽市區(qū)建成區(qū)120.5平方公里，建成區(qū)常住戶籍

2、人口120.8萬。轄區(qū)共轄12個縣（區(qū)、市），其中5個市轄區(qū)：雁峰區(qū)、石鼓區(qū)、珠暉區(qū)、蒸湘區(qū)、南岳區(qū)；2個縣級市：耒陽市、常寧市；5個縣：衡南縣、衡陽縣、衡山縣、衡東縣、祁東縣。各區(qū)縣人口共計790萬。3、交通條件 陸路：衡陽是全國45個公路交通主樞紐城市之一，京珠高速與泉南高速公路在衡陽市區(qū)交匯；衡炎高速于2009年12月通車、衡邵高速于2011年3月通車、潭衡西（京珠高速西線）于2011年9月底開通，107國道、322國道、“三南公路”貫穿全境。衡陽市區(qū)現(xiàn)有一環(huán)繞城高速公路，預計到2014年衡陽又將形成由二環(huán)繞城高速公路。 水路：衡陽水運資源十分豐富，境內有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。湘

3、江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。 航空：根據(jù)國家十一五規(guī)劃，衡陽被納入中國民航規(guī)劃之中，新衡陽機場將在衡南縣云集與車江之間，已于2010年底動工興建，預計2014完工。本期機場飛行區(qū)等級為4C，建設一條長為2400米的跑道，遠期發(fā)展為4D，跑道延長到3200米。 預計2020年起降客機可達4300架次，發(fā)送旅客36萬人次。高鐵：京廣高鐵在區(qū)內設有衡山西、衡陽東、耒陽西3個高鐵站，2013年底至桂林、南寧的高鐵即將開通，與京廣高鐵在衡陽交匯。4、文化背景衡陽，古為三苗故地，稱衡州，有“寰中佳麗”之譽。相傳“雁不過衡陽”，故衡陽城亦被稱之為“雁城”。自古以來，衡陽文氣郁郁，才俊

4、輩出。古有輔佐蜀國的大臣蔣婉、創(chuàng)造造紙術的蔡倫、著名思想家王夫之(王船山)、湘軍水師統(tǒng)帥彭玉麟等等。衡陽的歷史文化源遠流長，南岳衡山具有佛、道合一的寶氣，悠遠濃郁的文氣。縱觀南岳衡山七十二峰，綿延數(shù)百里，首峰回雁峰，尾峰岳麓山。向北，長沙有岳麓書院；往南，衡陽有石鼓書院。除石鼓書院外，衡陽還有以王夫之命名船山書院，和有天下四大書院之稱的石鼓書院一起，同屬衡陽三大文脈中重要的一脈。衡陽自古即是“南北要沖、湖廣咽喉”的中南軍事重鎮(zhèn)，一直是湘南政治、經濟、文化、交通、物流中心。5、2012年經濟發(fā)展狀況綜合實力躍上新臺階。2012年實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP）1957.70億元，按可比價格計算，增長1

5、1.8%。其中，一產業(yè)實現(xiàn)增加值322.89億元，增長4.3；二產業(yè)實現(xiàn)增加值949.51億元，增長13.2；三產業(yè)實現(xiàn)增加值685.30億元，增長13.5。一、二、三產業(yè)對全市經濟增長貢獻率分別為6.2%、53.1%、40.7%，分別拉動全市GDP增長0.7、6.3、4.8個百分點。按常住人口計算，人均地區(qū)生產總值27258元，增長11.4%。產業(yè)結構得到優(yōu)化。全市三次產業(yè)比為16.5：48.5：35.0。與上年相比，一、二產業(yè)占比分別下降0.3、0.1個百分點，三產業(yè)占比提高0.4個百分點。其中，工業(yè)增加值占GDP比重為42.6%，對經濟增長貢獻率達48.0%，拉動GDP增長5.7個百分點

6、；高新技術產業(yè)增加值占地區(qū)生產總值的比重為14.6%；非公有制經濟增加值占地區(qū)生產總值的比重為60.8%。社會消費保持活躍。全市社會消費品零售總額642.62億元，增長15.5%。限額以上批發(fā)零售企業(yè)商品銷售額234.99億元，增長23.5%。在限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額中，家用電器和音響類增長33.9%，家具類增長31.9%，文化辦公類增長37.2%，通訊器材類增長26.9%，汽車類增長33.1%。物價水平總體回落。全年物價漲幅呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢，通漲勢頭得到有效遏制。居民消費價格總水平上漲1.5%，商品零售價格指數(shù)上漲1.9%。分類別看，全年食品價格上漲3.3%；煙酒及用品上漲3.1%；衣著

7、上漲1.1%；家庭設備用品及維修服務上漲1.0%；醫(yī)療保健和個人用品上漲2.0%；交通和通信下降0.4%；娛樂教育文化用品及服務上漲0.2%；居住上漲0.5%。對外貿易規(guī)模擴大。全市進出口總額20.24億美元，增長61.2%。其中，出口13.08億美元，增長28.1%；進口7.16億美元，增長205.6%。一般貿易出口額8.68億美元，增長1.1%；加工貿易出口額4.25億美元，增長182.4%；一般貿易進口額1.82億美元，增長65.0%；加工貿易進口額5.27億美元，增長317.5%。招商引資成效顯著。全市引進內資項目558個，增長-0.2%，實際到位內資195.37億元，增長19.4%；

8、新批外資項目111個，增長1.8%，其中：1000萬美元以上的項目2個；實際利用外資6.04億美元,增長21.5%，其中：工業(yè)實際利用外資6.03億美元，增長27.0%。旅游市場繁榮興旺。全市實現(xiàn)國內旅游總收入172.38億元，增長31.5%，旅游外匯收入0.71億美元，增長30.5%；接待國內外游客3171.84萬人次，增長28.6%，其中：國內游客3155.83萬人次，增長28.7%；國外游客16.01萬人次，增長24.0%；年末全市共有等級旅游區(qū)（點）16個。財政收入再創(chuàng)新高。全市財政收入突破180億元大關，達到185.36億元，增長20.4%；其中，一般預算收入133.38億元，增長2

9、8.2%。一般預算支出305.69億元，增長17.6%；其中農業(yè)和教育兩大類支出大幅增長，農林水事務支出和教育支出分別增長40.2%和46.8%。2006年-2012年財政收入占GDP的比重穩(wěn)步提高，分別為5.7%、5.9%、5.7%、6.0%、8.0%、8.8%、9.5%，2012年財政收入占GDP的比重比“十一五”初期提高了3.8個百分點。信貸投入較快增長。年末全市金融機構本外幣各項存款余額1793.89億元，增長17.5%。其中，單位存款459.26億元，增長16.4%；居民儲蓄存款1311.98億元，增長17.8%。年末金融機構本外幣各項貸款余額697.75億元，增長14.1%。其中，

10、短期貸款為275.27億元，增長5.7%；中長期貸款381.7億元，增長19.3%；中小企業(yè)貸款226億元，增長2.1%。 (二)、衡陽市城市規(guī)劃1、整體規(guī)劃方案（2002-2020）2、城市發(fā)展目標湘南商貿、物流業(yè)發(fā)達，工業(yè)先進，宜居宜游的現(xiàn)代化中心城市將衡陽建設成為湘南商貿、物流業(yè)發(fā)達，工業(yè)先進，宜居宜游的現(xiàn)代化中心城市。促進由傳統(tǒng)加工工業(yè)城市向現(xiàn)代加工工業(yè)與物流中心的方向發(fā)展，培植具有省際或全國意義的主導產業(yè)，重塑湘南經濟中心地位；發(fā)揮南岳風景名勝區(qū)等國家級旅游資源優(yōu)勢，通過城市綜合環(huán)境治理，增強中心城區(qū)旅游服務職能，重新展現(xiàn)省級歷史文化名城的風貌。 (三)、衡陽市主城房地產市場狀況：1

11、、市場銷售狀況：2011-2013年衡陽市主城每年的商品房銷售大約為300萬平米。2、商品房銷售均價：截止2013年10月市場均價約4300元/平米。二、耒陽市城市概況及經濟發(fā)展狀況（一）、耒陽市城市概況：1、耒陽是歷史悠久的人文勝地耒陽位于衡陽市東南部，距離南中國交通中心、湖南省第二大城市衡陽市中心城區(qū)60公里。2011年，耒陽市區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，市區(qū)常住人口50萬。耒陽是中華始祖神農氏發(fā)明耒耜之地，中國農耕文化發(fā)祥地，素有“荊楚名區(qū)”、“三湘古邑”的美稱。四大發(fā)明創(chuàng)造之首造紙術發(fā)明家蔡倫的故鄉(xiāng)、“詩圣”杜甫卒于耒陽，“游圣”徐霞客游耒之地，朱德曾在此坐鎮(zhèn)指揮湘南起義40余天，抗戰(zhàn)時

12、期耒陽作為臨時省政府辦公地點長達5年。2、耒陽是資源富集的黃金寶地湖南省旅游強縣、湖南省最大的縣級城市、最大的縣級能源基地、國家級雜交水稻制種基地、中國油茶之鄉(xiāng)、中國楠竹之鄉(xiāng)、中國特色竹鄉(xiāng)、中國唯一一個漢白玉之鄉(xiāng)，全國投資百強縣市之一，中國最具投資潛力中小城市，連續(xù)三屆全國雙擁模范城，全國科技進步先進市，全國糧油生產獎勵大縣，全國油料生產基地縣，全國蔬菜基地獎勵大縣，全省發(fā)展開放性經濟先進單位，首批湖南省可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)，省級金融安全區(qū)，全省文化工作先進縣，全省甲類衛(wèi)生城市，湖南省商標戰(zhàn)略實施示范縣(市），湖南省承接產業(yè)轉移示范園區(qū)，中國特色竹鄉(xiāng)（全國1個），湖南首批擴權縣市之一。是湖南省城區(qū)

13、面積最大、城市人口最多的縣級城市。耒陽自然資源豐富，已探明的礦產品有45種，其中煤炭可采儲量5.1億噸，是全國產煤百強重點縣（市）之一，大理石可采儲量9億立方米，人民大會堂、人民英雄紀念碑、南岳大廟都曾取材于此，被譽為“漢白玉之鄉(xiāng)”；高嶺土儲量、品位均居全國前茅，是一級造紙涂豐原料。能源供應豐足，有裝機容量共11萬千瓦的三個水電站和裝機容量120萬千瓦的耒陽韶能火電廠，韶能火電廠年發(fā)民量達86億度，是湖南省最大的能源基地。3、行政區(qū)劃與人口：耒陽市轄5個街道辦事處、13個鎮(zhèn)、18個鄉(xiāng)全市戶籍人口142萬人，其中主城區(qū)人口為43萬人4、耒陽區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。耒陽是內陸地區(qū)承接廣東沿海城市產業(yè)梯

14、度轉移的前沿地，京廣鐵路、107國道、京珠高速縱貫南北，武廣高速鐵路在耒陽設站，連通閩南、贛南、湘南的320省道橫跨東西，客貨運輸十分便捷。（二）、耒陽市經濟發(fā)展狀況：1、2011年國民經濟發(fā)展狀況;綜合實力不斷增強。2011年實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP）2928814萬元，同比增長14.3%。第一產業(yè)增加值458753萬元，增長4.4%；第二產業(yè)增加值1387668萬元，增長19.8%；第三產業(yè)增加值1082394萬元，增長13.1%。一、二、三產業(yè)對全市GDP增長的貢獻率分別為3.4%、61.72%、34.88%。產業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化。全市三次產業(yè)結構分別為15.66：47.38：36.96，與

15、上年相比，第一產業(yè)下降1.9個百分點；第二產業(yè)上升了2.9個百分點，第三產業(yè)下降了1個百分點。財政占GDP比重進一步提升，達到7.72%，比上年提高0.59個百分點。物價指數(shù)沖高回落。一季度居民消費價格指數(shù)達到年內最高水平,然后逐步回落。全年居民消費價格指數(shù)為105.6，較同比上漲了5.6個百分點。商品零售價格指數(shù)為105.1，同比上升了5.1個百分點。分類別來看，食品類上漲7.5%，煙酒類上漲2%，衣著類上漲1.2 %，家庭設備用品及維修服務類上漲0.8%，醫(yī)療保健和個人用品類上漲4.2%，交通和通信類上漲1.5%，娛樂教育文化用品及服務上漲4.7%，居住類上漲10.4%。2、工業(yè)和建筑業(yè)工

16、業(yè)經濟快速發(fā)展。全年完成工業(yè)增加值136.36億元，同比增長20.1%。工業(yè)對GDP貢獻率達61.36%，全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)達155家,規(guī)模以上工業(yè)總產值550.72億元，同比增長60.33%。在規(guī)模工業(yè)企業(yè)中，輕工業(yè)完成產值80.07億元，同比增長61.52%；重工業(yè)完成產值470.65億元，同比增長60.13%。國有經濟完成產值29.36億元,同比增長10.44 %。大中型工業(yè)企業(yè)完成產值51.63億元,增長22.4%。工業(yè)企業(yè)經濟效益基本穩(wěn)定。全市規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)利稅65.21億元，吸納從業(yè)人員達5.82萬人。產銷銜接較好，產銷率達98.82%。建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全年完成建筑總產值47685萬元

17、,同比增長10.11%；實現(xiàn)增加值24102萬元，增長5.9%。全年房屋建筑施工面積113.49萬平方米，竣工產值36968萬元。3、固定資產投資固定資產投資高位增長。全社會固定資產投資1420582萬元，同比增長34.7%，其中：城鎮(zhèn)固定資產投資完成1119394萬元，房地產投資75801萬元,非農戶投資225387萬元。房地產開發(fā)穩(wěn)步增長。房地產投資7.58億元，增長63.01%。房屋施工面積達123.65萬平方米,增長15.13%；商品房竣工面積23.2萬平方米，下降20.9 %。商品房屋銷售面積81.49萬平方米，增長17.94%。保障性住房建設完成投資3.05億元。其中廉租房投資34

18、77萬元，公共租賃住房4136萬元，棚戶區(qū)改造2.28億元。4、國內貿易、旅游社會消費保持活躍。全市實現(xiàn)全社會消費品零售總額63.86億元，同比增長17.8%。其中：城市54.15億元，同比增長17.4%，鄉(xiāng)村9.71億元，同比增長19.8%。其中批發(fā)貿易總額5.24億元,同比增長16.3%;零售貿易總額40.11億元,同比增長17.5%。住宿業(yè)零售總額3.79億元,增長17.4%;餐飲業(yè)14.72萬元，增長19.2%。旅游業(yè)迅速發(fā)展。蔡倫竹海風景區(qū)正式運營，并晉升為國家級水利風景區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年全市共接待國內外游客316.96萬人次，旅游綜合收入25.38億元，較之去年分別同比增

19、長12%、14%。5、財政和金融財政收入持續(xù)攀升。2011年財政總收入達22.63億元，同比增長32.09%。其中：市本級收入12.15億元，增長28.37%。在財政總收入中,稅收收入為18.11億元,稅收占財政總收入的比重為80.04%。財政總支出34.22億元，增長22.68%。存貸款較快增長。2011年末全市金融機構各項存款余額187.88億元，比年初凈增30.48億元，同比增長19.37%，其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額145.57億元，比年初凈增22.57億元，同比增長18.34%。各項金融機構貸款余額68.63億元，比年初凈增8.94億元，同比增長13.75%，其中：中長期貸款余額41

20、.65億元，比年初凈增長5.29億元;短期貸款24.58億元，比年初凈增5.71億元。6、城市建設城市基礎設施進一步完善。2011年全市城市面積 42.68平方公里。其中,建成區(qū)面積 39.10平方公里。7、人口與收入全市年末總戶數(shù)33.10萬戶，總人口142.32萬人。其中：男性73.88萬人，女性為68.44萬人；農業(yè)人口78.06萬人，非農業(yè)人口64.26萬人；城鎮(zhèn)化率達45.15%；人口密度為535.84人/平方公里；常住人口為115.46萬人。全年出生率13.93，死亡率 6.11，人口自然增長率7.82。城鄉(xiāng)居民收入增加。2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17407元，比上年同期增長

21、12.64%；農民人均純收入8862元，比上年增長19.66%。我市從業(yè)人員年平均工資為28843元，其中在崗人員年平均工資為29335元。（三）、“十二五”期間，耒陽市經濟社會發(fā)展的主要目標：1、經濟更加繁榮。GDP年均增長14%，力爭2015年達到500億元；三次產業(yè)結構比調整為12:48:40，其中工業(yè)增加值突破240億元，占GDP的48%以上；財政總收入突破40億元，年均增長20%；全社會固定資產投資五年累計達1329億元,年均增長30%；社會消費品零售總額達125億元，年均增長17.8%。2、實施“大城市”發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)“雙六十”目標耒陽市2020年城市整體規(guī)劃方案即城市建成區(qū)面積6

22、0平方公里、城市人口60萬人，城鎮(zhèn)化率達56%；城市綠地覆蓋率43%，森林覆蓋率49%以上，2011年創(chuàng)建為省級園林城市，努力打造全國優(yōu)秀旅游目的地城市。3、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達27000元，年均增長11.81%，農村居民人均純收入達13000元，年均增長11.91%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內，城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米，住宅成套率80%。4、大力優(yōu)化產業(yè)布局。按照“一片一線”的格局，大手筆規(guī)劃、高標準建設好園區(qū)，形成功能完善、優(yōu)勢互補、特色鮮明的工業(yè)產業(yè)布局，“一片”即以經濟開發(fā)區(qū)蔡倫科技工業(yè)園為龍頭，逐步連接蔡子池機械制造園、哲橋現(xiàn)代國際物流園、哲橋工業(yè)園、遙田工業(yè)小區(qū)，實現(xiàn)“

23、園區(qū)北移”；“一線”就是沿107國道布局紅太陽家俱城、小水建材產業(yè)園等專業(yè)園區(qū)、特色園區(qū)。年內要完成哲橋現(xiàn)代國際物流園、哲橋工業(yè)園的規(guī)劃，兩園規(guī)劃面積要達20平方公里。要大力引導產業(yè)入園集聚，除部分資源性項目外，新建工業(yè)項目一律入園發(fā)展，形成企業(yè)入園集聚、產業(yè)入園集群、項目入園建設的良好局面?！笆濉逼陂g，全市園區(qū)新增標準廠房100萬平方米，年內力爭完成30萬平方米；經濟開發(fā)區(qū)力爭擴區(qū)面積達到20平方公里，創(chuàng)建國家級承接產業(yè)轉移示范園區(qū)；到2015年實現(xiàn)園區(qū)規(guī)模工業(yè)企業(yè)300家、工業(yè)增加值200億元以上。5、高標準抓好城鄉(xiāng)規(guī)劃與建設。要突出規(guī)劃引領作用，抓緊啟動城市新一輪規(guī)劃編制，2011年

24、要完成城市總體規(guī)劃以及綠地規(guī)劃、綜合交通規(guī)劃、城市管網(wǎng)規(guī)劃等專項規(guī)劃。規(guī)劃目光要“遠”，要著力“雙六十”，瞄準“雙八十”，著眼“雙百”，“雙六十”規(guī)劃要實施詳規(guī)，“雙八十”規(guī)劃要完成總規(guī)，“雙百”規(guī)劃要著眼謀劃。規(guī)劃定位要“高”，要定位全國山水園林城市、全國優(yōu)秀旅游目的地城市，達到“功能齊全、分區(qū)集聚、配套完備、宜居宜游、宜工宜商”。要認真吸納現(xiàn)代都市的規(guī)劃理念，高水平編制好交通、綠化、給排水、環(huán)衛(wèi)、消防、教育等專項規(guī)劃，高標準編制好城區(qū)山體水體保護、武廣耒陽新城開發(fā)等控制性詳規(guī)，精心抓好南嶺仙等公園以及高檔小區(qū)、高層建筑的規(guī)劃設計。要統(tǒng)籌好建成區(qū)、武廣耒陽新城、經濟開發(fā)區(qū)、哲橋現(xiàn)代國際物流園

25、、哲橋工業(yè)園、衛(wèi)星小城鎮(zhèn)的規(guī)劃銜接，重點抓好哲橋、遙田、新市、大市、竹市、泗門洲、小水、余慶等城區(qū)衛(wèi)星小城鎮(zhèn)規(guī)劃，形成“一核多中心”的發(fā)展格局。 高標準規(guī)劃建設武廣耒陽新城商務區(qū)。 耒陽市武廣新城規(guī)劃方案（四）、2020年國民經濟和社會發(fā)展遠景目標到2020年，全面建成小康耒陽，全市經濟總量在2010年的基礎上翻兩番，GDP達1000億元，（按2010年價格計算），人均生產總值超過7萬元。新興旅游城市和區(qū)域中心城市基本形成，“兩型社會”和城鄉(xiāng)一體化建設成效顯著，城鎮(zhèn)化率達到70%，低碳經濟、循環(huán)經濟得到快速發(fā)展。三、武廣耒陽新城項目簡介項目位于耒陽城市總體規(guī)劃“一城、六片”的灶市片區(qū)，耒陽市城

26、區(qū)西部。規(guī)劃用地總面積16平方公里，其中有268.32公頃的自然山體。規(guī)劃人口容量為10萬人。武廣新城遠期規(guī)劃為30平方公里。依據(jù)規(guī)劃目標和理念，通過對現(xiàn)狀資源的綜合分析，將整個新城區(qū)規(guī)劃的總體結構為“一軸、一帶、兩心、六區(qū)”：一軸：即耒陽大道的城市門戶景觀大道；一帶：沿保留的自然水體形成濱水風光帶；兩心：一個中心為武廣鐵路站場前的交通樞紐功能核心，另一個中心為耒陽大道中間地段的商業(yè)中心；六區(qū)：按功能大致可劃分為兩片居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)建設區(qū)和兩片自然山體區(qū)。（一） 、項目區(qū)位優(yōu)勢：耒陽市的區(qū)位優(yōu)勢：耒陽市位于湖南省東南部，衡陽盆地南端，五嶺山脈北面，東北鄰安仁縣，東南及南面連永興縣，西南角與

27、桂陽縣接壤，西臨舂陵水與常寧市隔河相望，北界衡南縣。耒陽市地處國家12個大的城市密集區(qū)之一湘東城市密集區(qū)內，是國家一級發(fā)展軸京廣線上的重要城市。耒陽市南連珠江三角洲經濟區(qū)，東接長江三角洲經濟區(qū)、具有明顯的地緣經濟，107國道、京珠高速、京廣鐵路、武廣高速鐵路把耒陽是與珠江三角洲經濟區(qū)緊密相連。同時，耒陽市又處于湖南省實施“一點一線”開發(fā)戰(zhàn)略的南北主軸上，是湖南省經濟戰(zhàn)略重點“五區(qū)一廊”的南大門。耒陽武廣新城區(qū)位優(yōu)勢：耒陽城市總體規(guī)劃確定城市空間布局結構為“一城、六片”，耒陽新城位于灶市片區(qū)，武廣耒陽新城是片區(qū)重點區(qū)，與舊城區(qū)比鄰，區(qū)位優(yōu)勢顯著。項目的環(huán)境優(yōu)勢：耒陽自然環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃區(qū)內的南亭仙

28、庵子是耒陽重要旅游景點。兩處大的山脈成為規(guī)劃片區(qū)的綠心。為提升片區(qū)內的環(huán)境質量起到很好的促進作用，在規(guī)劃區(qū)周邊有鹿歧峰、獅子山、馬阜嶺、桌子坳（樟隍嶺），優(yōu)美的山形既成為規(guī)劃區(qū)的綠色背景，又可以成為設計借景的對象。山體蔥郁，山丘、池塘遍布，景觀豐富，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，山水特色得天獨厚。項目的交通優(yōu)勢：片區(qū)主要依托武廣高速鐵路發(fā)展，全長995公里的武廣高鐵，是加快中國鐵路現(xiàn)代化的項目，2010年底已經投入使用，已經為耒陽市的經濟發(fā)展帶來了前所未有的機遇。規(guī)劃區(qū)內有107國道，京廣鐵路（耒陽站）與舊城區(qū)連接的耒陽大道。是耒陽市的交通樞紐。（二） 項目的賣點及亮點;1、 得到土地一級開發(fā)項目是比較

29、難得的機遇。2、 武廣新城作為耒陽的重要對外交通樞紐，具有獨特的商貿優(yōu)勢；3、 老城區(qū)眾多握手樓，已經滿足不了耒陽經濟快速發(fā)展而相應提高的人們的生活質素需求，舊城區(qū)環(huán)境的局限及改造成本的高企，是武廣耒陽新城的重要優(yōu)勢。4、武廣新城交通樞紐，覆蓋的不僅僅是耒陽轄區(qū)范圍，還是相鄰的常寧市（86萬常住人口,距項目30公里）出 入 京 廣 線 武 廣高 鐵 京 珠 高 速 的 必 經 之 地 ，同 時 還 是 安仁縣（常住人口39萬）、茶陵縣（常住人口59.4萬）的重要出入口。5、重大市場利好：2015年耒陽市將成為湖南省直轄的副地級市，由原屬衡陽市的耒陽市、常寧市撤縣合并而成?？側丝谶_到250萬，面

30、積4703平方公里。6、在武廣新城北面已規(guī)劃一條城市快速干線直達南岳機場，兩地之間的距離約30公里，武廣新城的交通優(yōu)勢將更加明顯。（三）、市場容量預測：根據(jù)耒陽市“十二五”期間，耒陽市經濟社會發(fā)展的主要目標，實施“大城市”發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)“雙六十”目標，即城市建成區(qū)面積60平方公里、城市人口60萬人，新增加的城市人口約20萬人，按人均40平米計算，需要新增住宅面積約800萬平米。按1.8容積率計算，約需新增住宅用地6667畝（不含商業(yè)及公共性質用地）。而武廣新城是耒陽未來居住與商業(yè)發(fā)展的主要方向，舊城區(qū)基本沒有土地可供開發(fā)，其他片區(qū)，則已經規(guī)劃為工業(yè)用地或新農業(yè)項目用地。以保守估計，武廣新城一期

31、的土地，還不能滿足“十二五”期間耒陽城市發(fā)展的需求。（四）耒陽房地產市場需求及價格：近兩年來耒陽年房地產市場銷售量約為100萬平米，市場均價約為3200元/平米。保守估計，在滿足實現(xiàn)“雙六十”目標的情況下，再加上老城區(qū)改善型需求的大規(guī)模激發(fā)，耒陽未來十年每年的商品房需求量將達到120-150萬平米。加上省直轄的副地級市的發(fā)展?jié)摿?，耒陽市場均價達到4500-5000元/平米是指日可待的。四、 中國發(fā)明家之都的初步構想：1、耒陽市城市定位： 發(fā)明之都 中國耒陽 解釋：造紙、印刷、火藥、指南針是聞名世界的中國古代的四大發(fā)明，其中造紙術居四大發(fā)明之首。蔡倫的造紙文化是耒陽市的城市文化核心，但耒陽的城市

32、之魂是：發(fā)明創(chuàng)造。因而將耒陽市的城市定位為世界發(fā)明家之都將占領全球制高點，也是獨一無二的，同時亦具備很強的可操作性。2、耒陽的新型城市化的發(fā)展路徑初步構想： 耒陽市的經濟近年來一直對煤礦的依賴度很高，而且煤礦始終有挖完的那一天，現(xiàn)在國際市場煤炭價格低迷，也造成了耒陽市經濟的大起大落。由于以前耒陽工業(yè)基礎薄弱，旅游資源的優(yōu)勢也不明顯，這樣將會為今后耒陽的城市化和就業(yè)造成很大的障礙。如果象其他城市一樣去靠優(yōu)惠政策吸引沿海產業(yè)轉移，一方面會陷入惡性競爭之中，也很難保障能否得到沿海轉移產業(yè)的青睞，更無法形成自身獨特的城市競爭核心優(yōu)勢。我們認為，今后耒陽市的新型城市化的發(fā)展路徑一切均圍繞“發(fā)明家之都”展開。從而使耒陽在房地產、基礎設施、酒店、文化產業(yè)、工業(yè)、旅游、會展、就業(yè)等方面立體帶動耒陽經濟的長遠發(fā)展。 3、發(fā)明家之都的主要項目：（1）、發(fā)明家文化科技博覽園：包括中央電視臺新影集團的影視文化基地（包括地理中國、我愛發(fā)明制作演藝基地），全世界的發(fā)明創(chuàng)造都可以在這里展示和交易，對于好的發(fā)明創(chuàng)造，我愛發(fā)明欄目還會拍攝并在中央臺播出。（2）、中國發(fā)明創(chuàng)造科技交易博覽會（每年舉辦）：每年