土地分析報(bào)告報(bào)告材料

1、山東能源置業(yè)有限公司XX公司土地分析報(bào)告XXXX年 XX 月第一章項(xiàng)目建設(shè)背景第一節(jié)土地所在地（市/縣）基本情況1. 人口（轄區(qū)人口數(shù)量及年齡構(gòu)成，另在校大學(xué)生及外籍人士） 2經(jīng)濟(jì) （當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平，經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，大型工礦企業(yè)、重工業(yè)、輕工業(yè)）3.行政（城市發(fā)展方向，附圖區(qū)域位置，并依此列表說(shuō)明）區(qū)位及交通條件地塊區(qū)薛I鉅島誓要城市4.區(qū)域環(huán)境（轄區(qū)內(nèi)地形、地貌、水文、氣候等）71.4葉BaTas.甘缽軍*feW中心 AU4AS路況5.區(qū)域劃分（管轄縣、市、區(qū)、辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村）6.區(qū)域優(yōu)勢(shì)（城市發(fā)展?jié)摿鞍l(fā)展方向）第二節(jié)XX市房地產(chǎn)（土地）需求分析1、城市發(fā)展情況（簡(jiǎn)要解析城市規(guī)劃、城市發(fā)展方

2、向）2、城市居民居住需求（從城市居民收入消費(fèi)水平、年齡結(jié)構(gòu)等方面簡(jiǎn)要解析 城市居民對(duì)房產(chǎn)的需求，如改善型需求、剛需型住房等）3、投資投機(jī)需求（通過(guò)考察周邊市場(chǎng)的入住率、家庭擁房量等方面，綜合評(píng) 價(jià)該區(qū)域投資投機(jī)引發(fā)的需求）小結(jié)第二章 建設(shè)項(xiàng)目概況第一節(jié) 土地基本概況根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓有關(guān)規(guī)定，經(jīng)XXXX人民政府批準(zhǔn)， 我單位決定于XXXX年XX月XX日以XXXX方式獲取XX宗地（地塊號(hào)） 國(guó)有土地使用權(quán)。宗地規(guī)劃指標(biāo)：1、地塊位置：土地四至。2、土地面積：XXXX平方米。3、 土地用途：（住宅、商業(yè)、商住、商服、醫(yī)衛(wèi)、工業(yè)、行政、教育等）。4、土地使用年限：居住用地XX年，商業(yè)用地XX

3、年。5、獲得方式：直接招拍掛、股權(quán)收購(gòu)、土地轉(zhuǎn)讓、一級(jí)開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)等。6、規(guī)劃指標(biāo)：（1）容積率：（地上容積率、地下容積率），其中商業(yè)建筑面積占計(jì)算容積率的總建筑面積XX% ；(2)建筑密度:XX;(3)綠地率：XX;(4)建筑層數(shù):以XX層為主；(5)建筑高度:XX 米；(6)車(chē)位比例:xx：xx。7、停車(chē)泊位配置標(biāo)準(zhǔn)、建筑間距和退距等須按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。8、地塊范圍內(nèi)若需配建幼兒園、小學(xué)（根據(jù)規(guī)劃要求明確班級(jí)數(shù)量及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，公/私）等配套設(shè)施，需用地面積XXX平方米，建筑面積平方米。9、地塊 內(nèi)配 套設(shè)施（如開(kāi)閉所、社區(qū)居委會(huì)、警務(wù)室、公廁、水泵房、換熱 站、菜市場(chǎng)、文體活動(dòng)中心、社區(qū)活動(dòng)

4、中心、消防控制室、衛(wèi)生站、垃圾集散站、門(mén)衛(wèi)等）；需占地面積約XXX平方米，建筑面積約XXX平方米。10、兩側(cè)應(yīng)退線XX米（如溝渠、規(guī)劃河道、城市規(guī)劃道路、高壓線、綠化 帶等）。11、本項(xiàng)目建設(shè)在滿足上述規(guī)劃要求外還須滿足國(guó)家、省、市有 關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求。第二節(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀及配套1 現(xiàn)狀分析地 塊現(xiàn)狀：（市政是否清遷完成、地塊內(nèi)未拆遷XX戶及分布位置，總面積XXX平方米占本地塊 XXX%）周邊影 響開(kāi)發(fā)的企業(yè)（如化工廠、電廠、醫(yī)療處理、污水 處理廠等；）距本地塊距離及位置（附圖注明位置距離）。行政機(jī)構(gòu)及 服務(wù)便 民設(shè)施（如人民政府、各級(jí)政府、大學(xué)、各級(jí)中小學(xué)、 幼兒園、大型商業(yè)、街道辦

5、事處、銀行、公交或城際軌道站點(diǎn)數(shù)量及位置）據(jù)地塊XX公里，需 XX分鐘車(chē)程，路 況情況（擁堵/暢通）。（將各行政機(jī)關(guān)及配套距 離分別列表填寫(xiě)并附圖表明各自方位等信息）2、建設(shè)條件（1）自然條件a、地形地貌b、氣象（氣溫、降水、季風(fēng)）c、地質(zhì)（本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況是否滿足建設(shè)要求）d、 地震（本區(qū)地震烈度為 XX度區(qū)，因xxxx ,（不）存在強(qiáng)震的環(huán)境地質(zhì)條件。）（2）市政配套條件，周邊市政配套設(shè)施（水、電、氣、暖、路）是否齊全a、 給 排水（自來(lái)水由XXX公司提供，給水管道可從xxxx干管引入項(xiàng)目區(qū)。有 / 無(wú)市政雨、污干管。生活污水經(jīng)化糞池處理后可就近排放渠道，是否對(duì)環(huán)境造成污染）b、 供電

6、（電能供應(yīng)是否充足，項(xiàng)目用電可從xxxxx供電線路引入）C、通訊（可引入項(xiàng)目的公司聯(lián)通、移動(dòng)、電信等）d、燃?xì)?和供熱（項(xiàng)目用氣和供熱單位，現(xiàn)階段輻射位置是否可就近引入）e、交通（周邊是否靠近主要城市道路及鐵路，交通條件現(xiàn)狀并附圖）第三節(jié)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間最遲完成時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確疋XX年X月X日摘牌前XX天土地獲取XX年X月X日基礎(chǔ)施工單位確定XX年X月X日摘牌后XX日總包單位確定XX年X月X日摘牌后XX日展示區(qū)開(kāi)工XX年X月X日摘牌后XX日啟動(dòng)會(huì)XX年X月X日摘牌后XX天展示區(qū)開(kāi)放XX年X月X日摘牌后XX天基礎(chǔ)開(kāi)工達(dá)到預(yù)售階段主體封頂市政配套施工交房備注：預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)工期XX

7、天章小結(jié)第三章項(xiàng)目分析第一節(jié)土地市場(chǎng)分析1、本宗土地評(píng)估（1）評(píng)估主體：（企業(yè)內(nèi)/評(píng)估公司）（2） 評(píng)估方法：（A市場(chǎng)比較法、B假設(shè)開(kāi)發(fā)法、C收益法、D成本法、E基準(zhǔn) 地價(jià)法等）（3）預(yù)估本宗土地價(jià)格2、土地市場(chǎng)分析可從以下幾方面進(jìn)行分析，并結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律政策及市場(chǎng)現(xiàn)狀 土地市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)估。（并附表說(shuō)明）A近幾年周邊土地增值情況B匯總市/縣各個(gè)地段土地近期內(nèi)土地成交情況C近幾年內(nèi)市/縣重點(diǎn)工程與本宗地之間的聯(lián)系及距離第二節(jié)經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目建成后的預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入為XXXX萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加X(jué)XX 萬(wàn)元，土地增值稅XXX萬(wàn)元。項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)XXX萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率 XX%，投資回收期XX年（含建設(shè)期），

8、項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。1、市場(chǎng)定位分析（1）客戶定位剛需型住房/改善型住房/投資型住房（具體簡(jiǎn)述）（2）產(chǎn)品定位別墅、洋房、多層、小高層、高層（3）小區(qū)品質(zhì)定位總體定位為低、中、高檔居住社區(qū)。具體有以下幾個(gè)方面分析：（A、環(huán)境品質(zhì)定位。 B、住房設(shè)置定位。 C、商業(yè)房市場(chǎng)定位）(4) 銷(xiāo)售價(jià)格定位綜合該地段城市規(guī)劃的情況分析，住宅價(jià)格擬定平均銷(xiāo)售價(jià)格 XXXX元/ m2，計(jì)劃銷(xiāo)售期為XX年。該價(jià)位在XXXX市屬低/中/高檔水平, 考慮到小區(qū)配置的檔次和水平，該價(jià)位應(yīng)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。2、財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)(1) 銷(xiāo)售收入估算項(xiàng)目總建筑面積xxxx m。可售建筑面積為x

9、xxx m。計(jì)劃xx年 全部銷(xiāo)售，計(jì)劃銷(xiāo)售量分別占總量的xx%、XX%和xx%。銷(xiāo)售價(jià)格根 據(jù)成本及周邊商品房市場(chǎng)價(jià)格估算。銷(xiāo)售總收入xxxx萬(wàn)元。(2) 總成本估算本項(xiàng)目總投資為XXXX萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本xxxx萬(wàn)元，其中商品房銷(xiāo) 售費(fèi)用xxxx萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用xxxx萬(wàn)元，總成本費(fèi)用xxxx萬(wàn)元。項(xiàng) 目貸款xxxx萬(wàn)元，貸款利息xxxx萬(wàn)元。(3) 銷(xiāo)售稅金及附加根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅法規(guī)定，出售不動(dòng)產(chǎn)按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅， 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅的7%、 3%和2%繳納，土地增值稅按土地增值額30%計(jì)算。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目稅金及附加為XXXX萬(wàn)元，其中：銷(xiāo)售稅金及附加 XX

10、XX萬(wàn)元，土地增值稅XXXX萬(wàn) 元。(可附表說(shuō)明)(4 )、利潤(rùn)分析第三節(jié)社會(huì)分析1、社會(huì)效益分析項(xiàng)目的建設(shè)符合 XXX市土地利用總體規(guī)劃，所在區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便利。項(xiàng)目 建成后，將會(huì)促進(jìn)城市的現(xiàn)代化發(fā)展，推動(dòng)XXX市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益良好。2、社會(huì)影響分析社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍及程度可能出現(xiàn)的不利后果措施建議1對(duì)當(dāng)?shù)鼐用穹峙浜褪杖氲挠绊憣?duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有帶動(dòng)影響，可部分增加 居民收入，不存在擴(kuò)大貧富差距的問(wèn)題。2對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響將帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和服務(wù) 業(yè)的發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。3對(duì)利益相關(guān)群體影響項(xiàng)目用地現(xiàn)無(wú)住戶，不需進(jìn)行拆遷安置。4對(duì)婦女、老人和兒童等弱勢(shì)群體的影響可帶動(dòng)醫(yī)療、教育、文化以及娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)， 對(duì)婦女、老人和兒童均帶來(lái)積極的影響。5對(duì)所在地區(qū)文化、 教育、衛(wèi)生和其他社會(huì) 發(fā)展目標(biāo)的影響可帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚幕?、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和其他相關(guān)社 會(huì)公共福利設(shè)施的快速發(fā)展，有利于在一定程度上提 咼當(dāng)?shù)厝嗣竦奈幕剑纳飘?dāng)?shù)氐尼t(yī)療衛(wèi)生條件。6對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)容量