從化市房地產(chǎn)市場研究報告

1、地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！從化市房地產(chǎn)市場研究報告1、從化市簡介21.1 基本概況21.2 城市特色21.3 城市服務(wù)功能31.4 區(qū)位、交通現(xiàn)狀32、從化城市經(jīng)濟發(fā)展分析52.1 從化市宏觀經(jīng)濟分析52.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局73、從化市及本項目片區(qū)相關(guān)的城建規(guī)劃狀況93.1 從化市的未來發(fā)展方向93.2 從化鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展方向104、從化市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析114.1 房地產(chǎn)市場投資情況分析114.2 土地交易情況134.3 從化市土地等級劃分144.4 從化主要樓盤介紹145、研究結(jié)論和建議165.1 市場風險與潛力165.2 投資建議171、從化市簡介1.1

2、 基本概況從化市地處廣東省中部，廣州市東北面，珠江三角洲到粵北山區(qū)的過渡帶，屬廣州市縣級市。市境東面與龍門縣、增城市接壤，南面跟廣州郊區(qū)毗鄰，西面和清遠市、花都市交界，北面同佛崗、新豐縣相連。全市總面積2009平方公里。境內(nèi)西北到東南最長直線距離約45公里，東北到正南邊最大距離80公里。從化市轄3個街道（街口、城郊、江埔）、5個鎮(zhèn)（溫泉、良口、呂田、太平、鰲頭）。全市人口54.3萬人。1.2 城市特色生態(tài)資源：從化境內(nèi)青山綠水,風景秀麗,以溫泉著稱于世。全市100多個湖泊水庫。180多萬畝青山，森林覆蓋率達68%; 流溪河是最大的一條河流，總長157公里，從北到南流貫全市，注人珠江，是廣州市的

3、“母親河”。從化素有 “北回歸線上的明珠”和“都市桃園”之譽，擁有溫帶的雨水與熱帶的陽光，是廣州的“后花園”。旅游資源：從化風光旖旎，山、水、林、果、泉湖為特色的旅游資源豐富，文化旅游景點達10多處。廣裕詞、五岳殿等7個景點列為省或廣州市重點文物保護單位。被譽為“嶺南第一泉”的從化溫泉是世界著名的稀有小蘇打、氡元素名泉；流溪河國家森林公園有“第二廬山”之稱；廣州抽水蓄能電站旅游度假區(qū)被評為“三A”級國家重點風景名勝區(qū)。石門國家森林公園、流溪溫泉度假區(qū)、天湖瀑布流溪香雪、仙沐園、三椏塘幽谷探險、錢崗古村落等景點吸引越來越多的國內(nèi)外游客。擁有從化溫泉賓館、凱旋宮、碧水灣、文軒苑、逸泉山莊、溫泉高爾

4、夫球場等一批較高檔次的休閑度假酒店。1.3 城市服務(wù)功能教育資源豐富：已實現(xiàn)普九教育，全市有中小學校230所，其中有省一級中學1所，廣州市一級中學2所。民辦教育是從化的發(fā)展亮點：中華英豪學校和南洋英文學校早已聞名全國。近年來，民辦高等院校如雨后春筍，現(xiàn)已有廣州工程技術(shù)職業(yè)學院、南洋理工職業(yè)學院、廣州大學華軟軟件學院，廣州大學紡織服裝學院、廣州城建技術(shù)學院、廣醫(yī)從化分院、廣東水利?？茖W院、廣師翻譯學院、中山大學南方學院等陸續(xù)建成招生，在校大學生超過二萬人。 市政文化：建有博物館、圖書館、兒童活動中心、電影院等文化設(shè)施以及青云公園、河濱公園、河島公園等一批綠化、美化景區(qū)，街口“一河兩岸”整治和亮化

5、工程初見成效，已開通廣播電視光纖網(wǎng)和IP網(wǎng)，現(xiàn)代文明氣息濃厚。1.4 區(qū)位、交通現(xiàn)狀區(qū)位優(yōu)勢：從化位于廣東省中部, 廣州市東北面, 東鄰龍門縣、增城市, 南與白云區(qū)接壤, 西與花都區(qū)、清遠市相連, 北界佛岡縣、新豐縣, 地處大珠三角經(jīng)濟圈, 屬于廣州"北優(yōu)"發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分, 是珠江三角洲通往粵北、華東中原地區(qū)的交通咽喉. 南部太平鎮(zhèn)被列入國家小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)以及省、廣州重點發(fā)展的中心鎮(zhèn)。下圖為從化市的區(qū)位圖，從圖中可以看到從化在珠三角延伸半徑范圍以及與其他周邊城市的連接線路。交通優(yōu)勢：公路  全市公路總里程1000多公里, 國道105、106

6、線貫穿全境, 京珠高速公路穿越西南部, 在棋桿鎮(zhèn)沒有出入口. 街北高速公路(街口-北興廣州新國機場)、廣州北三壞正在規(guī)劃興建.全市570多公里村道進行了硬底化改造, 形成以國道、省道以及高速公路、村道為骨架的車通八達公路網(wǎng). 與廣州大都市"半小時經(jīng)濟圈"的優(yōu)勢逐漸凸現(xiàn)。港口  到廣州黃埔港、花都港60分鐘航空  到廣州新國機場30分鐘車程鐵路  到廣州火車站、廣州火車北站(花都)和清遠源潭火車站40分鐘其中街北高速緊貼本項目，位于本項目的北面，為街北高速所包圍。從2月1日起，連接從化到花都北興的街北高速公路正式開通，這也標志著全長50.47公里

7、的機場高速全線貫通。街北高速是從化市中心城區(qū)街口鎮(zhèn)至廣州市花都區(qū)北興鎮(zhèn)的高速公路，起點接國道105線，距市區(qū)約1公里，終點在北興接京珠高速公路，與廣州國際機場北延線高速公路、北三環(huán)高速公路互通。路線全長20.697公里（含聯(lián)絡(luò)線）。設(shè)計技術(shù)標準采用高速公路雙向四車道，計算行車速度為100公里小時，全線設(shè)有街口、蓮塘、北興三處立交。屆時廣州市民從廣州市區(qū)驅(qū)車經(jīng)機場高速路到從化僅需50分鐘左右，比原來節(jié)省近半個小時。 2、從化城市經(jīng)濟發(fā)展分析2.1 從化市宏觀經(jīng)濟分析年份200420052006戶籍人口（萬人）53.5853.8254.30生產(chǎn)總值（億元）84.292.1108固定資產(chǎn)投資（億元）

8、32.9732.6539.8居民人均可支配收入（元）107601139712618城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）52.3161.3969.03消費品零售總額（億元）43.5431.6935.2房地產(chǎn)投資額（億元）5.511.0713.52工業(yè)總產(chǎn)值（億元）153.64177.82出口總額（億美元）及同比增長（%）6.38，32.42%7.69，17.%第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）及同比增長（%）23.43，12.01%34.1，12%三產(chǎn)業(yè)比例9.98：67.42：22.610.97：57.88：31.15注：統(tǒng)計表經(jīng)過整理，數(shù)據(jù)主要由從化市統(tǒng)計局負責人歐小姐提供，上表部分數(shù)據(jù)與統(tǒng)計公報公布的數(shù)據(jù)之間

9、有比較大的差距，其主要原因是統(tǒng)計精度問題與統(tǒng)計口徑的變化等。分析結(jié)論：1、從化市總面積為東莞市面積的81.51%，但從化市的戶籍人口僅為東莞市的1/3，外來人口更遠少于東莞市，而且分布不均，主要在從化市的幾大工業(yè)園區(qū)，在旅游區(qū)和在城區(qū)范圍從事第三產(chǎn)業(yè)?？v向?qū)Ρ葋碇v，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也在逐年提高，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額也在穩(wěn)步上升，但是總體的量的變化不是很大；與東莞市的橫向比較來看，2006年東莞的城市居民人均可支配收入達到25320元，是從化市的2倍多，未來從化的發(fā)展主要取決與工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，尤其以工業(yè)發(fā)展的帶動性為重。從人口結(jié)構(gòu)（人口分布、教育水平、職業(yè)構(gòu)成等方面）、居民消費能

10、力分析，近年來從化市旺盛的房地產(chǎn)市場所提供的大量的產(chǎn)品（主要是別墅類產(chǎn)品），其主要的吸納人口來自于近鄰的廣州客戶以及珠三角地區(qū)的富有人士，從化市人口本身的消化能力有限，但由于工業(yè)的逐步發(fā)展以及旅游業(yè)的帶旺，直接刺激了從化市的消費市場，尤其是房地產(chǎn)市場。2、從化市2006年GDP總量僅為100多億，與東莞市的一個鎮(zhèn)區(qū)（2005年32鎮(zhèn)區(qū)中GDP排名前5名的鎮(zhèn)區(qū)）的GDP相當，而且增長的速度比較不算是很突出，顯示從化市的工業(yè)發(fā)展水平還有待提升，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造價值的能力有待提高。3、04、05年從化市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯示其三產(chǎn)業(yè)的比例并沒有向優(yōu)化的方向發(fā)展，農(nóng)業(yè)所占比例過重，第三產(chǎn)業(yè)的比例偏低，而且第三產(chǎn)業(yè)的素

11、質(zhì)不高，增加值較低，主要為旅游業(yè)，而在金融服務(wù)業(yè)上非常薄弱。農(nóng)業(yè)的比例上升一方面是因為城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另一方面是依靠從化良好的種植環(huán)境、以及作為廣州直接、重要的后勤基地，農(nóng)產(chǎn)品需求在未來的需求程度上只會逐年增加，而不是會減少。4、由04、05年從化工業(yè)總產(chǎn)值變化來看，其產(chǎn)值的年增幅不是很高，而且其工業(yè)總產(chǎn)值的基數(shù)較低，不足東莞市的1/20，主要原因是工業(yè)企業(yè)數(shù)量不多、產(chǎn)業(yè)規(guī)模不大、高創(chuàng)值企業(yè)少。2.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局2.2.1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展從化市經(jīng)濟實力進入全國百強縣（市），國民經(jīng)濟主要指標在全省57山區(qū)縣（市）中位居前列，但在廣州市行政轄區(qū)范圍內(nèi)屬后進區(qū)域，且地域?qū)拸V，各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚有很大空間

12、。第二產(chǎn)業(yè)中，摩托車制造業(yè)已具備年產(chǎn)100萬臺的生產(chǎn)能力，有精通天馬等目錄內(nèi)企業(yè)九家及一批零配件廠，已形成較好的市場及配套環(huán)境；以化妝品為主的精細化工行業(yè)初具規(guī)模；醫(yī)藥保健行業(yè)近年發(fā)展勢頭迅猛，有包括國家級中藥現(xiàn)代化工程研究中心在內(nèi)的從研發(fā)、前處理到生產(chǎn)銷售的完整產(chǎn)業(yè)鏈條；其他如鉆石加工、食品、紡織服裝、玩具工藝品等行業(yè)亦有一定規(guī)模，結(jié)合本地資源的農(nóng)產(chǎn)品保鮮、深加工類食品行業(yè)開始成型。    第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,三年累計完成投資總額32.6億元,年均增長42.7%。逸泉山莊、東方夏灣拿花園，紫泉翠軒、雅居樂濱江花園等大型高檔商住區(qū)相繼落戶，進一步提升從化市房地產(chǎn)業(yè)

13、發(fā)展水平；近年來從化市旅游業(yè)持續(xù)興旺，預(yù)計2006年可實現(xiàn)旅游總收入13.1億元,比2002年增長42.7%。民營經(jīng)濟已成為國民經(jīng)濟的重要增長點，2005年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值63.1億元，占全市35.6%。主導產(chǎn)業(yè)：旅游、房地產(chǎn)、摩托車制造業(yè)、工藝美術(shù)品、化裝品制造業(yè)。重點企業(yè)（總共65家）：重點工業(yè)企業(yè)（36家）：如廣州天馬集團天馬摩托車有限公司、廣州雅芳制造有限公司、廣州從化晶彩化妝品有限公司、廣州日立冷機有限公司等；重點旅游、服務(wù)業(yè)企業(yè)（7家）：如廣東移動通信有限責任公司從化分公司、廣州從化碧水灣溫泉度假村有限公司；重點建安企業(yè)（3家）：如從化市安盛電氣工程有限公司、從化市第三建筑集團有限公

14、司；重點商業(yè)流通企業(yè)（4家）；重點房地產(chǎn)企業(yè)（4家）：如廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司、廣州市從化珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州駿嘉房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、廣州城建開發(fā)景誠房地產(chǎn)有限公司；重點農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)（11家）：典型如廣州從玉菜業(yè)發(fā)展有限公司。行業(yè)重點： 充分利用現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)平臺，如摩托車及其零配件、化妝品等，通過企業(yè)技術(shù)改造擴張或同行業(yè)強勢企業(yè)的引進繼續(xù)做大做強。 潔凈的環(huán)境為GMP廠房的低成本運行創(chuàng)造了條件，鼓勵醫(yī)藥保健品行業(yè)科研、開發(fā)、生產(chǎn)企事業(yè)單位落戶。 汽車制造業(yè)已成為廣州市的支柱產(chǎn)業(yè)，為積極參與廣州汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分工，建立汽車零部件制造專業(yè)園區(qū)，促進行業(yè)集聚。 以高校為依托，支持

15、民辦高科技園區(qū)或孵化器，發(fā)展包括軟件等在內(nèi)的高科技產(chǎn)業(yè)。 大型旅游項目開發(fā)。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)標準化生產(chǎn)、有機農(nóng)業(yè)示范基地；綠色食品工業(yè)。 2.2.2 產(chǎn)業(yè)分布總體產(chǎn)業(yè)布局：根據(jù)從化經(jīng)濟地理特點，以街口為中心，大致可分為三個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域： 東北部山區(qū)，包括溫泉鎮(zhèn)一部分和良口、呂田鎮(zhèn)，約1000平方公里，崇山峻嶺，又是流溪河水源區(qū)和溫泉區(qū)，重點發(fā)展旅游業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)和結(jié)合本地資源優(yōu)勢，如小水電等，的工業(yè)項目。 西北部沿省道355線和國道106線，包括城郊街一部分及鰲頭鎮(zhèn)約600平方公里，地勢平緩，交通便利。適于創(chuàng)辦工業(yè)企業(yè)。已有市明珠工業(yè)園區(qū)及多個有一定規(guī)模的工業(yè)集聚區(qū)。是謂從化的“西部工業(yè)走廊”。 中、

16、南部包括街口、江埔、城郊街和太平鎮(zhèn)約400余平方公里，地勢平緩，毗鄰廣州，配套條件較好，土地成本也相對偏高。適于發(fā)展“三高”，即高教、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，和高尚住宅樓盤。相應(yīng)的商業(yè)、物流及其他配套服務(wù)業(yè)也有較大發(fā)展空間。 圖中顯示的是從化市產(chǎn)業(yè)布局的總體情況，主要分為三個區(qū)：東北區(qū)、西北區(qū)以及中南區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)：從化市連片開發(fā)、集聚發(fā)展的工業(yè)園區(qū)已初步形成。中部高教園、流溪溫泉旅游度假區(qū)和西部物流區(qū)的總體規(guī)劃已經(jīng)完成。全市現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)9個。其分布圖如上。3、從化市及本項目片區(qū)相關(guān)的城建規(guī)劃狀況3.1 從化市的未來發(fā)展方向根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃文本，廣州市規(guī)劃確定東、南部為都會區(qū)發(fā)展的主要方向，調(diào)整城市空

17、間結(jié)構(gòu)，完善城市功能，促使城市由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，確定都會區(qū)空間布局的基本取向為：南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)。 南拓：南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來大量基于知識經(jīng)濟和信息社會發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會議展覽中心、生物島、大學園區(qū)、廣州新城等將布置在都會區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。 北優(yōu)：北部是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，應(yīng)優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新白云國際機場在花都，在保證貫徹“機場控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，可以適當發(fā)展臨港的“機場帶動區(qū)”，建設(shè)客流中心、物流中心。東進：以廣州21世紀中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動城市發(fā)展重心向東拓展，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔新塘一線集中

18、遷移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團，利用港口條件，在東翼大組團形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 西聯(lián)：西部直接毗鄰廣州市直接吸引區(qū)佛山、南海等城市，應(yīng)加強廣州同這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，加強廣佛都市圈的建設(shè)， 同時對西部舊城區(qū)進行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，保護名城，促進人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。從化市位于廣州市的東北面，為“北優(yōu)”的主要區(qū)域，在城市土地利用上，由于從化片區(qū)具有良好的農(nóng)業(yè)發(fā)展條件和優(yōu)越的旅游資源，規(guī)劃建議是可利用其獨有的環(huán)境及旅游資源優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)和三高農(nóng)業(yè)。總體來講，從化市的發(fā)展受到廣州市總體規(guī)劃一定的限制，尤其在工業(yè)發(fā)展上，要嚴格控制污染。未來廣州的重點發(fā)展方向和大型市政項目也不會傾向于從化片區(qū)，但從化作為廣

19、州的后花園，有著良好的自然環(huán)境以及豐富的土地資源，所以，在未來的發(fā)展中，從化的房地產(chǎn)業(yè)會隨著廣州南托、東進的城市化進程的加深而使得從化樓市成為廣州5片區(qū)（都會區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)）中的一個價格洼地；由于南部和東部城市化進程的推進以及受廣州城市功能的轉(zhuǎn)移和延伸的作用，南部和東部土地會趨向供應(yīng)緊張，樓價增速也會加快。在此形勢影響下，廣州未來的住宅市場的供應(yīng)量預(yù)計會有較多份額轉(zhuǎn)移到從化片區(qū)內(nèi)，主要得益于從化優(yōu)越的自然環(huán)境、充足的土地儲備以及便捷的交通條件。3.2 從化鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展方向3.2.1 從化鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃調(diào)整（鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟功能分布）從化市最近在平穩(wěn)、有序、順利地進行鎮(zhèn)級行政區(qū)劃調(diào)整

20、的基礎(chǔ)上，把調(diào)整后的三街五鎮(zhèn)的區(qū)域資源有效整合，使各街、鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢更凸顯，三大產(chǎn)業(yè)布局更合理，利用各自優(yōu)勢重點發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，重新打造出一個功能互補，各展優(yōu)勢、各具特色、百舸爭流的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新格局：1.街口街重點發(fā)展商住、商貿(mào)、物流業(yè)；2.江埔、城郊兩街在鞏固現(xiàn)有工業(yè)、高教產(chǎn)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)，加快城市化進程；3.鰲頭鎮(zhèn)牢牢抓住京珠高速通車和廣州新國際機場啟用的機遇，推進人和、聚龍工業(yè)區(qū)和棋桿商務(wù)區(qū)的開發(fā)，迅速形成西部工業(yè)板塊，大步推進西部中心鎮(zhèn)建設(shè)；4.太平鎮(zhèn)抓住廣州市推進中心城鎮(zhèn)和街北高速公路動工興建的契機，壯大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，推進逸泉山莊、東方夏灣拿等大型房

21、地產(chǎn)開發(fā)，著力打造廣州乃至珠三角地區(qū)第二高品位居住地；5.溫泉鎮(zhèn)利用品牌優(yōu)勢，重振雄風，整合旅游資源和推動中心高教產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)；6.良口鎮(zhèn)重點發(fā)展流溪溫泉國際旅游度假區(qū)、森林公園，打造“旅游旺市”新亮點；7.呂田鎮(zhèn)著力發(fā)展資源產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)。3.2.2 從化市規(guī)劃發(fā)展方向從化市市區(qū)的規(guī)劃已更新，規(guī)劃年限為2004-2020年，主要規(guī)劃的城市功能為商貿(mào)金融中心，公共政治管理功能在未來將會有所轉(zhuǎn)移，以緩解市區(qū)日益緊張的交通，整合政府功能，促進城市職能的分工，且進一步優(yōu)化經(jīng)濟功能。據(jù)從化市規(guī)劃局負責人李小姐（工程師）介紹，未來從化市的發(fā)展方向?qū)⒁允袇^(qū)為起點，逐步向東北方向延伸，主要的發(fā)展鎮(zhèn)區(qū)

22、為溫泉鎮(zhèn)和良口鎮(zhèn)。太平鎮(zhèn)將不會作為重點的發(fā)展鎮(zhèn)區(qū)，但是由于緊鄰花都區(qū)，距離新國際機場也僅二三十分鐘車程，所以未來的發(fā)展前景會因為其優(yōu)越的區(qū)位而顯得樂觀。4、從化市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析4.1 房地產(chǎn)市場投資情況分析2005年，從化市的房地產(chǎn)投資額超過11億元，2006年則達到了13.52億元，2005年開始，各大重量級房地產(chǎn)企業(yè)在從化市的項目開始上馬，早期有城建集團的逸泉山莊，緊接著有雅居樂地產(chǎn)的濱江花園、珠江地產(chǎn)的東方夏灣拿花園、利海集團托斯卡納等。下圖為2004-2005年從化市房地產(chǎn)的開發(fā)情況表（以項目所在地統(tǒng)計口徑而統(tǒng)計計算）：從化市房地產(chǎn)開發(fā)情況指 標單位2005年2004年增長本年

23、完成投資萬元11741856781107其中：商品房建設(shè)投資萬元10920451680111土地開發(fā)投資萬元496105372完成投資中按工程用途分1、住宅萬元974875319183.282、辦公樓萬元3251085-70.053、商業(yè)營業(yè)用房萬元1792622057134、其他萬元1680300460房屋施工面積平方米1271249104819321.28其中：住宅平方米106278187017622.13房屋竣工面積平方米312796134683132其中：住宅平方米23778412411591.58商品房銷售面積平方米34808428487722.19其中：住宅平方米324246264

24、05722.79商品房屋銷售收入萬元878246942926.49其中：住宅萬元771616022728.12從表中分析，從2004年到2005年，土地開發(fā)投資額增長了372%，表明各大房地產(chǎn)開發(fā)商在從化積極的土地儲備開發(fā)動作，而由于從化在近年來經(jīng)濟的穩(wěn)步的上升，處于廣州“半小時生活圈”的從化市依托新白云國際機場、街北高速、環(huán)城高速等利好交通因素，房地產(chǎn)市場隨之迅猛發(fā)展起來，而且開發(fā)的量和規(guī)模都非常大。由于在建和銷售的樓盤數(shù)目不多，且多為別墅盤，盡管一般都規(guī)模龐大，但相信開發(fā)商分期開發(fā)的速度要視市場反映程度以及未來從化經(jīng)濟發(fā)展的影響而定。所以從表中看到，其實相對于整個廣州房地產(chǎn)市場而言，從化的

25、供應(yīng)量也只是很小的一部分，例如2005年上半年廣州市十區(qū)商品房的預(yù)售面積就有409.30萬平方，新增的商品房也有400余萬平方米，但是由于從化的土地儲備充足，在土地越來越稀缺的未來，從化的房地產(chǎn)發(fā)展將會有很大的發(fā)展空間。比較2004、2005年從化的房屋施工面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積、商品房屋銷售收入這四組數(shù)據(jù)，施工面積、商品房銷售收入逐步增長；經(jīng)計算得2005年的吸納率為111%，2004年為211%，這表明了從化房地產(chǎn)市場樓盤產(chǎn)品的受歡迎程度，旺盛的市場需求必然會帶動從化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，推動從化市的經(jīng)濟發(fā)展。而2006年從化市房屋報建面積超過200萬平方米；商品房共辦理登記2271

26、宗，建筑面積合計27.03萬平方米；售房總金額6.09億元；房屋二手交易辦理1950宗，建筑面積合計40.18萬平方米，交易總金額2.91億元，商品房預(yù)售鑒證辦理3062宗，建筑面積37.37萬平方米，售房總金額9.87億元，預(yù)計今年從化市的樓市供應(yīng)量會有更大的提升，增長幅度在20%左右的話，今年的商品房銷售收入會達到12以上。4.2 土地交易情況國有土地使用權(quán)出讓、劃撥情況一覽表（2005年7月1日至2006 年 5 月 31 日 ）序號用地單位合同號或劃撥文號土地用途土地來源用地面積（平方米）用地位置供地方式出讓價款（萬元）單價（元/平方米）1廣州城建開發(fā)景城房地產(chǎn)有限公司從國合字200

27、5第57號商品住宅新增建設(shè)用地44523從化市太平鎮(zhèn)菜地村掛牌6141382廣州市從化珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從國合字200 5第81號商品住宅新增建設(shè)用地585204太平鎮(zhèn)蓮塘村地段掛牌10227174.73廣州市乾基實業(yè)有限公司掛成字（2005）2號商服用地新增建設(shè)用地126652溫泉鎮(zhèn)溫泉村沙崗村掛牌1475116.464從化市興豐貿(mào)易有限公司440184-2006-000013商品住宅用地原有建設(shè)用地2495.4街口街新村路掛牌2551021.885廣州雍晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品住宅用地10496.6從化市街口街西寧西路 44號掛牌644613上表為從化市土地掛牌成交案例可見，從化市市區(qū)

28、的地價一般為郊區(qū)的地價的5倍以上，郊區(qū)土地單價低得非?？捎^，非常適合大面積大規(guī)模取地，且升值的潛力較大。4.3 從化市土地等級劃分根據(jù)新的規(guī)定，從化市各級土地的范圍的作了重新的劃分。其中，“一級土地”包括街口街、江埔街、城郊街區(qū)從化市中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)的土地?！岸壨恋亍卑ń挚诮?、江埔街、城郊街區(qū)除從化市中心城區(qū)總體規(guī)劃范圍的其他地區(qū)；太平鎮(zhèn)、溫泉旅游區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地；市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、明珠工業(yè)園、流溪溫泉旅游度假區(qū)范圍內(nèi)的土地?！叭壨恋亍卑▍翁镦?zhèn)、良口鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)、鰲頭鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地?！八募壨恋亍卑厝糜螀^(qū)內(nèi)除城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的其他地區(qū)的土地；太平鎮(zhèn)、呂田鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)、溫

29、泉鎮(zhèn)、鰲頭鎮(zhèn)除城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的其他地區(qū)的土地。在選擇投資土地范圍和領(lǐng)域的時候，由于基準地價以及土地征稅會以土地的級別分類和參照，所以從最優(yōu)價格因素考慮土地投資的話，大規(guī)模大范圍的土地購買應(yīng)該盡量選擇從化市的三、四級土地，以作為長線投資；對于短線開發(fā)，可以考慮一、二級的土地范圍，比如是市區(qū)或者鎮(zhèn)中心區(qū)等。4.4 從化主要樓盤介紹物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價格開發(fā)商從化托斯卡納從化355省道海關(guān)旁普通住宅不詳廣東利海集團有限公司雅居樂濱江花園 從化街口河東江埔街沿江南路段普通住宅聯(lián)排別墅獨立別墅4300元/平方米7500元/平方米11000元/平方米廣州從化雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東方夏灣拿從化神

30、崗鎮(zhèn)廣從公路蓮塘橋聯(lián)排別墅獨立別墅5800元/平方米9000元/平方米廣州珠江房地產(chǎn)開發(fā)中心有限公司逸泉山莊從化神崗流溪河畔（105國道旁）聯(lián)排別墅獨立別墅6600元/平方米8500元/平方米廣州城建開發(fā)景城房地產(chǎn)有限公司東富廣場從化街口河濱南路普通住宅3300元/平方米廣州市嘉東房地產(chǎn)有限公司利海·從化托斯卡納位于從化城西板塊，355省道海關(guān)大樓旁，毗鄰風云嶺、黎塘河自然生態(tài)景觀旁。項目總占地7萬，建筑面積8萬，容積率僅為1.1，綠化率為42%。項目由39棟611層高的花園洋房組成，是從化市的大型豪宅社區(qū)之一，社區(qū)規(guī)劃設(shè)計有多種創(chuàng)新系列產(chǎn)品，區(qū)內(nèi)擁有2300意式風情會所、3000歐

31、式風情商業(yè)街、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場、兒童活動區(qū)等完善的生活配套。項目現(xiàn)正處于施工階段，預(yù)計于07年年初開售，首期推出11棟花園洋房，戶型全為一梯兩戶或三戶，并且南北對流，多層帶電梯，面積由78的兩房150的四房，其中以100130的三房為主力戶型。戶型創(chuàng)新設(shè)計，首層帶私家花園與地下室、頂層帶閣樓、入戶花園、多露臺設(shè)計、外立面層層退臺等。雅居樂濱江花園項目西臨流溪河,東臨從化規(guī)劃中的主干道從化大道,南接355省道,并且近鄰從化商業(yè)中心。項目總規(guī)劃用地面積近500畝，總規(guī)劃建筑面積超過40萬m ²，建筑密度低至25%，容積率僅為1.42，綠化覆蓋接近50%，建成后居住人口達1萬人以上，

32、社區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全，并留有足夠的可待續(xù)發(fā)展空間。小區(qū)由低密度豪華別墅、聯(lián)排別墅、四聯(lián)別墅、6層至18層洋房多款產(chǎn)品組成。洋房產(chǎn)品主力戶型二房到四房，建筑面積從76至170平方米，滿足各種不同需求的客戶；別墅均依水環(huán)湖而建，建筑面積從141平方米至363平方米，營造獨具特色的水岸式生活。其中首期開發(fā)1000多戶。東方夏灣拿花園是由珠江地產(chǎn)精心打造的廣州首個拉丁風情小鎮(zhèn)，依傍流溪河畔，周邊環(huán)境優(yōu)美，一河兩岸山清水秀，自然生態(tài)保持良好，超過80%的綠色植物覆蓋率，空氣中每立方厘米的負離子含量在1000個以上，大氣污染濃度低于國家大氣環(huán)境質(zhì)量一級的5-12倍，比廣州市區(qū)低8-12倍。項目占地約350

33、0畝，北部為風云嶺生態(tài)自然保護區(qū)。首期開發(fā)1150畝，產(chǎn)品以TOWNHOUSE（聯(lián)排庭院式住宅）為主，戶型面積由140平方米-173平方米不等，而獨立庭院式住宅戶型面積由300平主米-400平方米不等，有天有地，前后獨立花園。而首期開發(fā)的哈瓦那、圣保羅兩區(qū)，占地150畝，共有聯(lián)排庭院式住宅278套和樓體公寓33套，另有商業(yè)配套面積5320平方米，最近處距離流溪河僅50米，獨擁100畝河岸竹林。逸泉山莊：綠化率為45%，建筑密度17.7%，噪聲指數(shù)僅為38.9分貝，負離子指數(shù)高達2000個/立方厘米。目前已經(jīng)建成的A區(qū)“采綠園”和D區(qū)“綠海銀舟”綠化率高達50%，近600套別墅已經(jīng)基本售磬。全新

34、推出依山伴湖、靠近天然荔枝林的小B區(qū)。小B區(qū)，每棟別墅占地1.53畝，全部環(huán)繞人工湖布局，規(guī)模與景觀優(yōu)勢成就獨有的尊貴，現(xiàn)為第6期。4.5 從化房地產(chǎn)市場承受能力分析 現(xiàn)時從化區(qū)內(nèi)房價還相對于廣州都會區(qū)和番禺區(qū)來講是偏低的，絕大多數(shù)中檔的住宅小區(qū)售價（以平方米為單位）都在2900元到3500元之間，以100平方米的戶型來算，售價大約在30萬到35萬元間。根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全世界城市平均住房消費中房價與收入的比例是7倍，而2006年，從化區(qū)城鄉(xiāng)居民可支配收入為12618元，以四口之家為例，年可支配收入為5萬元，則每戶可承受的房價多達35萬多元，這個價格基本上可以涵蓋區(qū)內(nèi)中等層次的所有樓

35、盤。而對于高尚的豪宅別墅類產(chǎn)品（聯(lián)排別墅均價一般在5800元/平方米以上，獨棟別墅單價在8500元/平方米以上），由于從化區(qū)的主體消費人群主要來自于廣州都會區(qū)或者珠三角周邊地區(qū)的富有人士。 隨著從化區(qū)知名度的提高，廣州城市規(guī)劃的目標與整合，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴大（一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素是居民對生活的要求不斷提高），正從市中心向外擴散，例如番禺以及南沙等區(qū)域的樓盤產(chǎn)品消化人群大部分是來自廣州市區(qū)的買家。據(jù)資料統(tǒng)計，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達6.5，而且呈不

36、斷上升趨勢，估計未來轎車價格進一步降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進一步導致居住的郊區(qū)化，促進周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 從化區(qū)的優(yōu)勢正逐漸顯現(xiàn)，例如較低的開發(fā)費用和售價，完善的基礎(chǔ)建設(shè)和社區(qū)環(huán)境等，由于開發(fā)較遲及規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對好的自然地貌，從廣州市中心區(qū)到本區(qū)之間有一條寬闊的綠化隔離帶，加上建設(shè)山水城市、生態(tài)圈的發(fā)展構(gòu)想，都是促使從化區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機，未來幾年將會迎來房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。5、研究結(jié)論和建議5.1 市場風險與潛力市場風險：從化市未來不作為廣州總體規(guī)劃中的重點發(fā)展方向，而作為“北優(yōu)”的重要戰(zhàn)略組成部分。未來從化的主要發(fā)展方向是向東北部發(fā)展，相對于本項目而言，項目位于的太平鎮(zhèn)將在較大程度上不能享受到從化市城市化進程所帶來的配套性優(yōu)勢。競爭對手實力較強，雅居樂在自己的地盤上