律師為買受人提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引(下)

1、律師為買受人提供商品房買賣 合同法律服務(wù)操作指引（下）中華律師協(xié)會(huì)律師為買受人提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引(下)第五節(jié)商品房交付與買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)取得的糾紛及其處理第172條逾期交付房屋的糾紛及其處理172. 1律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容在商品房交付糾紛中，開(kāi)發(fā)商一般作為被告出現(xiàn)，律師根據(jù)不同的階段可 提供如下內(nèi)容：一般律師應(yīng)就商品房逾期交付收集如下證據(jù)材料：(1) 商品房買賣合同；(2) 開(kāi)發(fā)商通知買受人收房的通知：(3)買受人實(shí)際收房的記錄；(4) 根據(jù)合同約定開(kāi)發(fā)商可順延交房的證據(jù)材料；(5) 非因開(kāi)發(fā)商原因造成交房遲延的證據(jù)材料。172. 2律師為買受人提供法律

2、服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容(1) 律師應(yīng)按商品房買賣合同約定確定房屋是否逾期交付。若確實(shí)存 在逾期交付的，應(yīng)按合同約定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。(2) 買受人因房屋質(zhì)量問(wèn)題或配套設(shè)施不符合合同約定而拒絕收房，認(rèn)為 開(kāi)發(fā)商逾期交房的，律師應(yīng)根據(jù)具體情況判斷買受人是否可以拒絕收房，從而 確定是否可以追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。172. 3律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示(1) 律師應(yīng)提示買受人，開(kāi)發(fā)商交付的房屋不符合合同約定條件或法律規(guī)定的，買受人有權(quán)拒絕收房，由此造成逾期交付的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 因不可抗力或者因當(dāng)事人在合同中約定其他原因而延期交付的，應(yīng)按合同約定 扣除相應(yīng)的時(shí)間。(2) 開(kāi)發(fā)商

3、逾期交房，買受人需要解除合同的，律師應(yīng)當(dāng)提示買受人在一 定的條件下(合同約定的期限內(nèi)、合理催告后 3個(gè)月內(nèi)或者解除權(quán)事由發(fā)生之日 起1年內(nèi))行使合同解除權(quán)，未按期行使解除權(quán)的，解除權(quán)消滅。(3) 律師應(yīng)告知買受人，雙方對(duì)逾期交房的違約責(zé)任有約定的，一般按約 定處理；沒(méi)有約定的，按有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)承 擔(dān)違約責(zé)任。若約定的違約金低于買受人的實(shí)際損失的，買受人可按實(shí)際損失 要求賠償。第173條 逾期辦理買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的糾紛及其處理173. 1律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容產(chǎn)生逾期辦理權(quán)屬證書的糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商一般作為被告出現(xiàn)。律師代理買受人進(jìn)行訴訟時(shí)，根據(jù)訴

4、訟的各個(gè)階段，可提供如下內(nèi)容：律師代理買受人處理逾期辦理權(quán)屬證書糾紛時(shí)，一般應(yīng)收集如下證據(jù)：(1) 商品房買賣合同；(2) 買受人收房的記錄；(3)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交辦理權(quán)屬證書備案資料的證據(jù)；(4)雙方有關(guān)辦理權(quán)屬證書的往來(lái)函件或補(bǔ)充協(xié)議等。173. 2律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容(1) 律師應(yīng)根據(jù)商品房買賣合同約定和買受人提供的其他資料，判斷 開(kāi)發(fā)商是否存在逾期辦證的違約行為。(2) 對(duì)開(kāi)發(fā)商存在逾期提供辦理權(quán)屬證書備案資料行為的，律師應(yīng)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)了解開(kāi)發(fā)商逾期辦證的原因，及可能解決的時(shí)間。173. 3律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示(1) 律師應(yīng)提示買

5、受人，開(kāi)發(fā)商逾期辦證的，應(yīng)按合同約定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。對(duì)違約金沒(méi)有約定的，可按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī) 定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。(2) 律師應(yīng)提示買受人，商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)要求解除登記 合同并要求賠償損失。(3) 律師應(yīng)提示買受人，對(duì)預(yù)售商品房，合同約定在房屋交付之日起一定 期限內(nèi)開(kāi)發(fā)商提供辦理權(quán)屬證書的資料的，逾期辦證期限應(yīng)從房屋實(shí)際交付之 日起算。(4) 律師應(yīng)提示買受人，買受人要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登

6、記的， 一般不受訴訟時(shí)效限制。(5) 律師應(yīng)告知買受人，若商品房買賣合同無(wú)特別約定，則非因開(kāi)發(fā)商原 因造成逾期辦理買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)逾期辦證的 責(zé)任。第174條 商品房買賣合同與抵押、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償沖突的糾紛及其解決174. 1律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容律師處理買賣合同與抵押、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)沖突的糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā) 商一般作為被告。律師應(yīng)根據(jù)訴訟的各個(gè)階段，提供相應(yīng)的服務(wù)。律師處理買賣合同與抵押、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)沖突的糾紛時(shí)，一 股應(yīng)收集如下證據(jù)：(1)商品房買賣合同；(2)買受人付款憑證；(3)建設(shè)工程抵押登記他項(xiàng)權(quán)證：(4)房屋竣工時(shí)間；(5)

7、對(duì)買受人告知存在建設(shè)工程抵押的證據(jù)；(6)施工單位同意在建工程抵押的證據(jù)等。174. 2律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容律師應(yīng)重點(diǎn)審查抵押權(quán)存在的時(shí)間和商品房買賣合同簽訂的時(shí)間，判斷 買受人是否可以實(shí)際取得房屋。根據(jù)買受人是否可以實(shí)際取得房屋，追究開(kāi)發(fā) 商的相應(yīng)責(zé)任。174. 3律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示(1)律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán) 和其他1責(zé)權(quán)，但消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的，承包人就 該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。建設(shè)工程承包人行使優(yōu) 先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日 起

8、計(jì)算。(2) 抵押權(quán)無(wú)論設(shè)定在買賣合同之前還是之后，原則上抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先 于買受人受償。若商品房買賣合同訂立后，開(kāi)發(fā)商未告知買受人又將該房屋抵 押給第三人的，無(wú)法取得房屋的買受人可按司法解釋第8條的規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。若開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)而與買受人簽訂商 品房買賣合同的，買受人可按司法解釋第 9條的規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。第六節(jié)不同類型商品房的糾紛及處理第175條商鋪“投資回報(bào)承諾”的糾紛及其處理作為一種營(yíng)銷手段，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)在廣告以及買賣合同中對(duì)出售商鋪承 諾一定的投資回報(bào)率，以此快速回籠大量資金。開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)一 般通過(guò)售后包租等形式。根據(jù)商品房銷售管理辦

9、法第45條的規(guī)定：“本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售 商品房的行為。本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承 租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。”第11條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品 房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商 品房?！鄙鲜鲆?guī)定對(duì)現(xiàn)房和預(yù)售房進(jìn)行了區(qū)別對(duì)待，即現(xiàn)房并沒(méi)有禁止售后包 租，僅僅規(guī)定不得返還本金，而預(yù)售房則一律禁止。但各地政府部門對(duì)此往往 有相應(yīng)限制，北京市工商局就明文規(guī)定商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資 內(nèi)容，也不得含有

10、升值或投資回報(bào)的內(nèi)容。此類案件糾紛往往是合同簽訂后開(kāi)發(fā)商無(wú)法兌現(xiàn)承諾，故一般開(kāi)發(fā)商為 被告，而糾紛類型一般有以下兩種：買受人要求兌現(xiàn)投資回報(bào)承諾；買受 人要求解除合同。175. 1律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容根據(jù)買受人提出的不同訴訟或仲裁請(qǐng)求，律師為買受人提供法律服務(wù)：(1) 買受人要求兌現(xiàn)投資回報(bào)承諾糾紛，律師一般應(yīng)當(dāng)提供以下證據(jù)：簽訂的合同；預(yù)售許可證；已支付給買受人的投資回報(bào)款付款證明；國(guó)家或當(dāng)?shù)卣畬?duì)“投資回報(bào)”的禁止性規(guī)定。(2) 買受人要求解除合同，律師應(yīng)當(dāng)首先按原告的起訴狀所確定的訴訟請(qǐng) 求和事實(shí)理由，撰寫答辯狀，判斷案件是否超過(guò)訴訟時(shí)效、管轄法院是否正確 等，提供的證據(jù)一般包

11、括：雙方簽訂的合同；預(yù)售許可證及其他項(xiàng)目合法性手續(xù)。175. 2律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容買受人起訴開(kāi)發(fā)商，首先應(yīng)當(dāng)查明有關(guān)“投資回報(bào)”簽訂主體，在實(shí)踐中 經(jīng)常出現(xiàn)商品房買賣合同中不約定投資回報(bào)，而另行簽訂一份租賃合同，有時(shí) 甚至是以其他物業(yè)公司、管理公司名義簽訂租賃合同。因此，如果律師調(diào)查后 發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司或管理公司并無(wú)實(shí)際履約能力時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)調(diào)查公司實(shí)際控制人， 從而將開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司或管理公司作為共同被告。176. 3律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示(1)律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人，商品房買賣合同中約定的投資回報(bào)條款可能被法 院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定無(wú)效；(2)律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人，即使投資回

12、報(bào)條款被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定無(wú)效， 并不影響商品房買賣合同效力；(3)律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人，如果售后包租的租賃合同買受人是和其他物業(yè)公 司、管理公司簽訂的租賃合同，則應(yīng)當(dāng)提醒買受人可能無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商責(zé)任。 第176條開(kāi)發(fā)商變更商品房類型糾紛及其處理開(kāi)發(fā)商變更商品房類型，所產(chǎn)生的糾紛一般有以下幾種：(1)導(dǎo)致土地使用權(quán)年限不同的糾紛；(2)商品房預(yù)售許可未及時(shí)隨之變更而產(chǎn)生合同無(wú)效的糾紛；(3)劃撥土地上進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，與買受人簽訂商品房買賣合同而導(dǎo)致商品房 買賣合同無(wú)效的糾紛。177. 1律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容176 . 1. 1根據(jù)案件實(shí)際情況，訴訟請(qǐng)求可以有：要求辦理符合合同約定年 限的

13、產(chǎn)權(quán)證、賠償損失或是退房；律師應(yīng)當(dāng)提供的證據(jù)包括：(1)開(kāi)發(fā)商的銷售廣告；(2) 雙方簽訂的商品房買賣合同；(3) 開(kāi)發(fā)商是否通知買受人及買受人提出的異議；(4) 實(shí)際辦理的產(chǎn)權(quán)證；(5) 購(gòu)房款支付證明。176. 1. 2商品房預(yù)售許可證未及時(shí)隨之變更而產(chǎn)生的合同無(wú)效糾紛。律師 為買受人提供法律服務(wù)應(yīng)當(dāng)提供以下證據(jù)：(1)開(kāi)發(fā)商的銷售廣告；(2)雙方簽訂的商品房買賣合同；(3)開(kāi)發(fā)商是否通知買受人及買受人提出的異議；(4)預(yù)售許可證；(5)購(gòu)房款支付證明。176. 1. 3在工業(yè)用地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)而導(dǎo)致的商品房買賣合同無(wú)效糾紛；律 師為買受人提供法律服務(wù)應(yīng)當(dāng)提供以下證據(jù)：(1) 項(xiàng)目立項(xiàng)文

14、件；(2)規(guī)劃許可證；(3) 土地使用權(quán)證；(4)雙方商品房買賣合同；(5)購(gòu)房款支付證明。176. 2律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容買受人主張賠償損失時(shí)，合同有約定的按照約定處理，合同無(wú)約定的可以 計(jì)算產(chǎn)權(quán)證原可辦理年限與實(shí)際年限的比例，按照購(gòu)房款同比例計(jì)算損失；也 可以按照租金及年限計(jì)算。176. 3律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示(1) 律師應(yīng)當(dāng)告知買受人如果要求辦理符合合同約定年限的產(chǎn)權(quán)證可能面 臨實(shí)際履行不能的局面(2)律師應(yīng)當(dāng)告知買受人如賠償損失，則必須對(duì)損失加以舉證，否則需要承擔(dān)舉證不能的后果。(3) 律師應(yīng)當(dāng)告知買受人預(yù)售許可證未及時(shí)變更，并不必然導(dǎo)致商品房買賣 合同

15、無(wú)效。第177條產(chǎn)權(quán)證分割糾紛及其處理房產(chǎn)登記冊(cè)上記載為一個(gè)權(quán)屬單元包括但不限于商鋪、商場(chǎng)、辦公用房等 樓盤，即已經(jīng)進(jìn)行了初始登記而沒(méi)有分割的樓盤，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行實(shí)體分割的，分 割后構(gòu)成的銷售單元銷售，而此類糾紛集中于開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)辦理單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證， 而導(dǎo)致成為被告。糾紛可分為以下兩類：(1) 逾期辦理產(chǎn)權(quán)證；(2)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證而導(dǎo)致合同無(wú)效糾紛。177. 1律師為買受人提供法律服務(wù)內(nèi)容177. 1. 1逾期辦理產(chǎn)權(quán)證，律師應(yīng)當(dāng)提供以下證據(jù)：(1)雙方商品房買賣合同；(2)房屋所有權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)證。177. 1. 2無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證而導(dǎo)致合同無(wú)效糾紛，應(yīng)提供以下證據(jù)：(1)雙方商品房買賣合同；

16、(2)實(shí)際分割狀態(tài)；購(gòu)房款支付證明。177. 2律師為買受人提供法律服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容律師應(yīng)審查商品房買賣合同中對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定及違約責(zé)任。其余參照第173條。178. 3律師為買受人提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示律師應(yīng)提醒買受人，如開(kāi)發(fā)商在起訴前取得產(chǎn)權(quán)證的，則買賣合同有效。其余參照第173條。第七節(jié)商品房買賣合同中按揭糾紛及其處理第178條 因買受人未取得按揭貸款要求解除商品房買賣合同的糾紛根據(jù)司法解釋第23條，在此類糾紛中,般是由買受人提出解除合同注意以下不同情形：(1)如果買受人未能訂立按揭貸款合同，其原因與開(kāi)發(fā)商、買受人均無(wú)關(guān)， 買受人可以要求解除商品房買賣合同；(2)如果買受人未能訂立按

17、揭貸款合同，其原因是開(kāi)發(fā)商造成的，買受人也 可以要求解除商品房買賣合同；(3) 如果在商品房買賣合同中直接約定，不論何種原因，買受人未能取得 按揭貸款，商品房買賣合同可以解除的，則買受人可以在此情況下要求解除商 品房買賣合同；(4) 如果買受人未能訂立按揭貸款合同，其原因是買受人自己造成的，買受 人不可以要求解除商品房買賣合同。合同解除后，開(kāi)發(fā)商若先前收取了首付款，應(yīng)當(dāng)退還。179. 1律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容律師代理買受人訴訟時(shí)，根據(jù)訴訟各個(gè)階段，可提供如下業(yè)務(wù)：(1) 證據(jù)收集律師應(yīng)結(jié)合本方的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由，在起訴前收集如下證據(jù)：買受人的主體身份資料，如身份證、戶籍證明、戶口本等

18、；開(kāi)發(fā)商的主體身份資料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、工商登記材料等；買受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同；按揭銀行不能發(fā)放貸款的證明；開(kāi)發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料。(2) 準(zhǔn)備訴訟材料，向法院提起訴訟：準(zhǔn)確提出本方的訴訟請(qǐng)求；準(zhǔn)備訴狀；確定管轄的法院；準(zhǔn)備其他訴訟資料。(3) 參加與按揭銀行的調(diào)解、訴訟或仲裁。178. 2律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容(1) 收集證據(jù)這是律師最主要的工作，因?yàn)樽C據(jù)充分，買受人即可根據(jù)最高人民法院的 司法解釋要求解除合同。律師應(yīng)注意收集開(kāi)發(fā)商促銷時(shí)的各類銷售廣告和宣傳資料，并判斷開(kāi)發(fā)商 在這類銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容是否包含：保證無(wú)條件為買受人辦理按揭

19、 貸款，買受人未取得按揭貸款可以退房等內(nèi)容的，應(yīng)判斷是否屬于司法解釋 第3條的規(guī)定，并以此作為訴訟證據(jù)。(2) 參加買受人與開(kāi)發(fā)商的調(diào)解律師應(yīng)告知買受人，盡量與開(kāi)發(fā)商達(dá)成調(diào)解，這樣可以節(jié)省雙方的時(shí)間、 費(fèi)用和精力，買受人也可以盡早收回自己的首付款。178. 3律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示在與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)無(wú)法解決問(wèn)題時(shí)，律師應(yīng)注意及時(shí)完成證據(jù)收集工作，盡 早提起訴訟。買受人要求解除商品房買賣合同，除了要免予支付剩余房款的負(fù) 擔(dān)外，還可要求開(kāi)發(fā)商退還已收的首付款。根據(jù)合同法原理，合同解除后，在 開(kāi)發(fā)商無(wú)過(guò)錯(cuò)時(shí)，開(kāi)發(fā)商僅返還其已收的款項(xiàng)及相應(yīng)的利息，該款項(xiàng)屬于不當(dāng) 得利，開(kāi)發(fā)商并不承擔(dān)賠償責(zé)任

20、，買受人不能要求開(kāi)發(fā)商賠償其他損失。第179條 因商品房買賣合同無(wú)效或被撤銷、解除，當(dāng)事人要求解除按揭貸款 合同的糾紛最高人民法院司法解釋第 24條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效 或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人請(qǐng)求 解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。在此類糾紛中，一般是由買受人向按揭銀行提出解除合同。179. 1律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容律師代理買受人訴訟時(shí)，根據(jù)訴訟各個(gè)階段，可提供如下業(yè)務(wù)：(1) 證據(jù)收集律師應(yīng)結(jié)合本方的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由，在起訴前收集如下證據(jù)：買受人的主體身份資料，如身份證、戶籍證明、戶口簿等；按揭銀行的主體身份資料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)

21、印件、工商登記材料等；買受人與按揭銀行簽訂的按揭貸款合同；商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的證明文件，如生效的民 事判決書、調(diào)解書或仲裁裁決書，當(dāng)事人解除合同的協(xié)議書等；買受人已取得的貸款金額證明。(2) 準(zhǔn)備訴訟材料，向法院提起訴訟準(zhǔn)確提出本方的訴訟請(qǐng)求；準(zhǔn)備訴狀；注意按揭銀行一般是商業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)，不具備法人資格，但具備訴 訟主體資格，應(yīng)確定訴訟的被告；確定管轄的法院；準(zhǔn)備其他訴訟資料。(3) 參加與按揭銀行的調(diào)解、訴訟或仲裁。179. 2律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容(1)收集證據(jù)。這是律師最主要的工作，因?yàn)樽C據(jù)充分，買受人即可根據(jù)最高人 民法院的司法解釋要求解除合同。(

22、2)參加買受人與開(kāi)發(fā)商的調(diào)解。律師應(yīng)告知買受人，盡量與按揭銀行達(dá)成調(diào) 解，這樣可以節(jié)省時(shí)間、費(fèi)用和精力。179. 3律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示買受人與按揭銀行的按揭貸款合同被解除后，按揭銀行仍要收回其已向買受人發(fā)放的貸款余額，這里應(yīng)注意兩個(gè)問(wèn)題：(1) 由于在按揭銀行發(fā)放按揭貸款時(shí)，貸款其實(shí)并未交買受人控制，而是由按揭銀行直接支付給開(kāi)發(fā)商。根據(jù)最高人民法院司法解釋第25條第2款的規(guī)定，出賣人應(yīng)將所收受的購(gòu)房貸款退還給銀行。若銀行向出賣人收回貸款 有困難，可以主張對(duì)房屋或期房的抵押權(quán)。(2) 買受人根據(jù)按揭貸款合同定期歸還按揭銀行的還款中，包括了借款本 金和利息。買受人與按揭銀行的按揭

23、貸款合同被解除后，買受人已還款中的本 金原就不屬于買受人的財(cái)產(chǎn)，但買受人已還款中的利息，原為買受人的財(cái)產(chǎn)。 因此，若商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除是開(kāi)發(fā)商造成的，買受 人可以向開(kāi)發(fā)商要求賠償其利息損失。若商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤 銷、解除是買受人造成的，則買受人應(yīng)自行承擔(dān)損失。第180條 因買受人未及時(shí)還款，按揭銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的糾紛在此類糾紛中，律師主要為買受人提供法律服務(wù)。180. 1律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容在此類糾紛中，買受人一般作為被告。律師代理買受人訴訟時(shí)，根據(jù)訴訟各個(gè)階段，可提供如下業(yè)務(wù)：(1)證據(jù)收集律師應(yīng)針對(duì)按揭銀行的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由，收集如下證據(jù)：

24、買受人與按揭銀行簽訂的按揭貸款合同；買受人還款記錄；按揭銀行發(fā)給買受人的各種書面材料；買受人的房屋權(quán)利證書(房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證)；買受人房屋抵押登記材料等。(2) 對(duì)本案訴訟的法律分析分析按揭銀行是否有權(quán)提前收貸；分析按揭銀行的抵押權(quán)是否已真正設(shè)立；分析開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的方式；分析買受人是否應(yīng)與按揭銀行達(dá)成調(diào)解。(3) 參加與按揭銀行的調(diào)解、訴訟或仲裁。180. 2律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容180. 2. 1分析按揭銀行是否有權(quán)提前收貸通常情況下，在買受人與按揭銀行簽訂的按揭貸款合同中，在預(yù)先制訂的 格式文本中約定出現(xiàn)以下情形之一的，銀行可以提前收貸：(1) 買受人未按約定償

25、還借款本息的；(2) 買受人發(fā)生影響其償還能力的事件或缺乏償債誠(chéng)意的；(3)買受人與第三人簽訂有損銀行權(quán)益的合同、協(xié)議的；(4) 買受人已涉人、即將涉入或可能涉入訴訟、仲裁糾紛的；.(5)買受人提供的資料不真實(shí)的;(6)買受人拒絕銀行對(duì)其收支情況或債務(wù)情況的調(diào)查；(7)危及銀行債權(quán)的其他情況。律師應(yīng)協(xié)助買受人分析是否確實(shí)出現(xiàn)了上述銀行得以提前收貸的情形。如 果上述情形并不存在，律師應(yīng)協(xié)助買受人收集相關(guān)證據(jù)，向銀行說(shuō)明事實(shí)真相， 或向銀行提供進(jìn)一步擔(dān)保，消除銀行對(duì)買受人信用的疑惑。180. 2. 2參加買受人與按揭銀行的調(diào)解。181. 3律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示律師除正常的訴訟風(fēng)險(xiǎn)提

26、示買受人外，應(yīng)提示注意以下風(fēng)險(xiǎn)：(1) 訴訟當(dāng)事人注意自己是否為適格的被告，尤其是在原告起訴買受人本人時(shí)，追加了 其他人為被告的情形；是否需要追加其他當(dāng)事人為被告，例如在辦理保證保險(xiǎn)時(shí)，是否追加保 險(xiǎn)人為被告。(2)對(duì)原告訴訟證據(jù)的審核提示買受人對(duì)原告證據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行判斷，尤其是買受人的簽名是否真實(shí)。買受人往往抱怨，在與銀行簽訂合同時(shí)，未對(duì)合同內(nèi)容作仔細(xì)審查，甚至 在空白合同上簽字。律師應(yīng)告知買受人，除非有充分證據(jù)證明銀行構(gòu)成欺詐， 否則，買受人的上述辯解均無(wú)法在庭審中被法官認(rèn)可。第三章 律師提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示及相關(guān)內(nèi)容 第一節(jié)訴訟委托合同的簽訂 第181條 簽訂委托

27、合同之前的審核與調(diào)查181. 1簽訂委合同之前對(duì)委托方的審核與調(diào)查參照第115條。182. 2對(duì)與委托方利害關(guān)系的審查參照第116條。第182條委托協(xié)議的簽訂參照第117條。一審、二審、再審、執(zhí)行、調(diào)查取證的收費(fèi)項(xiàng)目與金額必須明確。第183條 委托代理協(xié)議的履行、轉(zhuǎn)讓、變更、終止參照第118條。第二節(jié)律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示第184條 在訴訟、仲裁過(guò)程中的一般風(fēng)險(xiǎn)提示參照第二編第一章第一節(jié)訴訟、第二編第一章第二節(jié)仲裁的相關(guān)內(nèi)容。第185條 在訴訟、仲裁過(guò)程中特別提醒的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范185. 1起訴時(shí)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范(1) 寫起訴狀時(shí)應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)律師應(yīng)審查被告主體資格。律師在起訴時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確確定被告

28、主體，防止 因市場(chǎng)主體的多元化、產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化的復(fù)雜性和經(jīng)營(yíng)方式的不斷調(diào)整而導(dǎo)致被 告主體確定不當(dāng)。律師應(yīng)核對(duì)被告住所地。被告住所地應(yīng)以注冊(cè)登記地為準(zhǔn)，注冊(cè)登記 地與實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致的，應(yīng)在訴狀中注明，保證法律文書的有效送達(dá)。律師應(yīng)告知當(dāng)事人，未提出的訴訟請(qǐng)求，人民法院根據(jù)不告不理的原 則將不予支持。對(duì)委托人過(guò)高的或擴(kuò)大范圍的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)作必要的說(shuō)明和解釋工 作。如果委托人不肯放棄過(guò)高或擴(kuò)大范圍的訴訟請(qǐng)求，律師應(yīng)書面告知，這種 訴訟請(qǐng)求將可能導(dǎo)致委托人承擔(dān)得不到人民法院支持的法律后果，由委托人最起訴必須是原告的真實(shí)意思表示。起訴必須是原告行使訴權(quán)的真實(shí)意 思表示，必須由原告在起訴狀上親筆簽名或者

29、捺印，否則，將會(huì)被人民法院駁 回起訴。(2) 反訴時(shí)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范反訴是針對(duì)本訴而產(chǎn)生的相對(duì)獨(dú)立的訴訟行為，同樣需要法律規(guī)定的證 據(jù)和理由的支持，沒(méi)有把握的反訴主張，除訴訟技巧所必需外，應(yīng)勸說(shuō)委托人 考慮法律風(fēng)險(xiǎn)，慎重提出。否則申請(qǐng)不當(dāng)，會(huì)承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。律師應(yīng)告知當(dāng)事人，按反訴請(qǐng)求的標(biāo)的交納訴訟費(fèi)用，如反訴得不 到人民法院的支持，反訴人將承擔(dān)該訴訟費(fèi)用。反訴的提出必須在舉證期限屆滿前提出。185. 2舉證時(shí)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范(1) 審計(jì)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告或鑒定結(jié)論是民事訴訟的證據(jù)種類。這種證據(jù)除 委托人自行委托有關(guān)部門取得外，主要是在訴訟程序中申請(qǐng)人民法院按程序取 得。律師幫助委托人向人民法

30、院在指定期限內(nèi)提出審計(jì)、評(píng)估或鑒定申請(qǐng)，是 當(dāng)事人舉證的方式之一。(2) 律師應(yīng)當(dāng)告知委托人，對(duì)需要鑒定的事項(xiàng)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在 人民法院指定的期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不提出鑒定申請(qǐng)、不預(yù)交鑒定費(fèi)用或拒不提 供相關(guān)材料，致使對(duì)案件爭(zhēng)議的事實(shí)無(wú)法通過(guò)鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān) 對(duì)事實(shí)舉證不能的法律后果。這主要包括三種情況：超過(guò)舉證期限而未申請(qǐng)鑒定的；當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)雖然提出了鑒定申請(qǐng)，但未向人民法院或鑒定機(jī) 構(gòu)預(yù)交鑒定費(fèi)用的；當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)雖然提出了鑒定申請(qǐng)，但拒不向鑒定機(jī)構(gòu)提供鑒 定所需的與本案相關(guān)的材料，致使人民法院或鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)案件爭(zhēng)議的事實(shí)無(wú)法 通過(guò)鑒定結(jié)論予以認(rèn)定。上述三種情形的出

31、現(xiàn)，將使當(dāng)事人承擔(dān)舉證不能的法律后果。(3) 當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定，應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提出。但是下列重新鑒定的除外：鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格的；鑒定程序嚴(yán)重違法的；鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足的；經(jīng)過(guò)質(zhì)證認(rèn)定不能作為證據(jù)使用的其他情形。(4) 律師應(yīng)告知當(dāng)事人，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在人民法院指定的舉證期限內(nèi)向人民法院提交證據(jù)材料，當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)不提交的，視為放棄舉證權(quán)利。(5) 律師應(yīng)告知當(dāng)事人，對(duì)于逾期提交的證據(jù)材料，人民法院審理時(shí)不組織質(zhì)證，但對(duì)方當(dāng)事人同意質(zhì)證的除外。(6) 律師對(duì)于從委托人處收取的證據(jù)材料(含原件、原物)，均應(yīng)制作筆錄,并由委托人簽名。(7) 律師代委托人向人民法院遞交的證據(jù)

32、材料(含原件、原物)，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)人民法院出具簽收憑證。(8) 律師應(yīng)當(dāng)對(duì)其提交的證據(jù)材料逐一分類編號(hào)，對(duì)證據(jù)材料的來(lái)源、證明對(duì)象和內(nèi)容作簡(jiǎn)要說(shuō)明，簽名蓋章，注明提交日期，并依照對(duì)方當(dāng)事人人數(shù) 提交副本。(9) 律師應(yīng)注意新證據(jù)的提交。新的證據(jù)包括一審程序中的新證據(jù)和二審程序中的新證據(jù)。當(dāng)事人在一審程序中提供新證據(jù)的，應(yīng)當(dāng)在一審開(kāi)庭前或者 開(kāi)庭審理時(shí)提出。當(dāng)事人在二審程序中提供新證據(jù)的應(yīng)當(dāng)在開(kāi)庭前或者開(kāi)庭審 理時(shí)提出，二審不需要開(kāi)庭的，應(yīng)當(dāng)在人民法院指定的期限內(nèi)提出。(10) 律師應(yīng)注意申請(qǐng)人民法院調(diào)查收集證據(jù)。對(duì)于律師或者當(dāng)事人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，律師應(yīng)當(dāng)幫助當(dāng)事人在舉證期限屆滿前7日內(nèi)

33、以書面申請(qǐng)形式向人民法院提出。人民法院對(duì)申請(qǐng)不予準(zhǔn)許的，可以在收到通知 書的次日起3日內(nèi)向受理申請(qǐng)的人民法院書面申請(qǐng)復(fù)議二次。(11) 律師應(yīng)注意申請(qǐng)延期舉證。當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)提交證據(jù)材料確有 困難的，律師應(yīng)當(dāng)幫助當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)向人民法院申請(qǐng)延期舉證。在延期 舉證期限內(nèi)提交證據(jù)材料仍有困難的，可以再次提出延期申請(qǐng)，是否準(zhǔn)許由人 民法院決定。(12) 律師應(yīng)注意申請(qǐng)證人出庭作證。當(dāng)事人申請(qǐng)證人出庭作證的，當(dāng)事人或者律師應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿 10日前(適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖淼脑谂e證期限屆滿 前)向人民法院提出申請(qǐng)。律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人，證人因出庭作證而支出的合理費(fèi)用，由提供證人 的一方當(dāng)事人先行支付，

34、由敗訴一方當(dāng)事人承擔(dān)。185. 3財(cái)產(chǎn)保全時(shí)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范(1) 律師應(yīng)注意申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的時(shí)間。財(cái)產(chǎn)保全分為訴前財(cái)產(chǎn)保全和人民法 院受理后的訴中財(cái)產(chǎn)保全。當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全的，應(yīng)當(dāng)在人民法院采取保全措施后15天內(nèi)向人民法院提出起訴。否則，人民法院將依法解除該財(cái)產(chǎn)保全。(2) 律師應(yīng)制作財(cái)產(chǎn)保全筆錄，書面告知財(cái)產(chǎn)保全風(fēng)險(xiǎn)。委托人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的，律師應(yīng)就財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)的作用、條件、風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任向委托人說(shuō)明，并明確告知，人民法院采取財(cái)產(chǎn)保全措施，可以責(zé)令申請(qǐng)人提供擔(dān)保，申請(qǐng)人不 提供擔(dān)保的，駁回申請(qǐng)。中請(qǐng)有錯(cuò)誤的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)賠償被申請(qǐng)人因財(cái)產(chǎn)保全 所遭受的損失，同時(shí)應(yīng)當(dāng)征得申請(qǐng)人同意。(3) 律

35、師應(yīng)注意財(cái)產(chǎn)保全的標(biāo)的。財(cái)產(chǎn)保全限于請(qǐng)求的范圍，或者與本案有 關(guān)的財(cái)物。保全標(biāo)的超過(guò)請(qǐng)求范圍或者與本案無(wú)關(guān)，且造成被申請(qǐng)人財(cái)產(chǎn)因此 而受到損失的，申請(qǐng)人將承擔(dān)損害賠償責(zé)任。185. 4代理權(quán)限律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范(1)當(dāng)事人向人民法院提交的授權(quán)委托書，應(yīng)在開(kāi)庭審理前送交人民法院。 授權(quán)委托書僅寫“全權(quán)代理”而無(wú)具體授權(quán)內(nèi)容的，律師無(wú)權(quán)代為承認(rèn)、放棄、 變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。(2) 律師進(jìn)行調(diào)解、和解或撤訴，應(yīng)取得委托人就有關(guān)調(diào)解和解的內(nèi)容和撤 訴理由的授權(quán)委托書，或者制作委托人簽字確認(rèn)的筆錄，律師應(yīng)在委托人授權(quán) 范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)解、和解或撤訴的代理活動(dòng)。185. 5訴訟中各種期限的律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范律師應(yīng)書面告知當(dāng)事人包括但不限于訴訟時(shí)效、舉證期限、反訴期限、上 訴期限、訴訟費(fèi)(包括一審訴訟費(fèi)、反訴費(fèi)、二審上訴費(fèi))交納期限、各種鑒定 費(fèi)的交納期限、申請(qǐng)執(zhí)行期限和再審申請(qǐng)期限并釋明相應(yīng)的法律后果，必要時(shí) 還應(yīng)作好筆錄或書面告知函。同時(shí)，律師應(yīng)保存好筆錄或書面告知函。附貝U第186條 本操作指引分為總則、第一編(非訴訟)、第二編(訴訟)、附則共四 個(gè)部分。本操作指引原則上從商品房買賣合同中的相對(duì)性來(lái)