五星級(jí)大酒店建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱及承辦單位1、項(xiàng)目名稱：XXX凌鳳大酒店（五星級(jí)）建設(shè)工程項(xiàng)目2、項(xiàng)目承辦單位：XXX市外經(jīng)委項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委委托編寫(xiě)出版的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；XXX市2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展規(guī)劃；旅游賓館星級(jí)劃分及評(píng)定國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。三、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)XXXXXX市雙塔區(qū)鳳凰組團(tuán)（凌河公園沿岸）。2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模（1）占地面積該項(xiàng)目以五星級(jí)酒店建設(shè)為主，以會(huì)展中心建設(shè)為輔，總占地面積56667（合85畝）。其中：酒店用地面積12467，會(huì)展中心用地面積13333（含室外展場(chǎng)5000，周邊停車場(chǎng)2083），配套工程用地面積25

2、00，其它用地28367（包括綠地及道路等）（2）建筑面積項(xiàng)目總建筑面積48588，其中：酒店：按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，總建筑面積為33588（其中：地上建筑面積30390，建筑高度6278米，16層。地下建筑3198），總體布局情況如下：酒店建筑面積分區(qū)指標(biāo)表區(qū) 域功 能建筑面積客 房 區(qū)客房及客房走廊,客房電梯廳（）21833占總面積（%）65公共功能區(qū)大堂/餐飲娛樂(lè)/會(huì)議內(nèi)部交通 （）6718占總面積（%）20內(nèi)部管理區(qū)設(shè)備用房?jī)?nèi)部人員用房/廚房后場(chǎng)用房 （）3358占總面積（%）10(包括地下車庫(kù))其 它出租寫(xiě)字樓（）1679 占總面積（%）5會(huì)展中心：總建筑面積為12500，高2

3、5米，二層鋼架結(jié)構(gòu)，總體布局如下：中心大堂1500平方米；占總面積的12%。大小展廳4500平方米；占總面積的36%。會(huì)議區(qū)2000平方米。占總面積的16%。其它（服務(wù)中心、商務(wù)中心、貴賓室等）4500平方米。占總面積的36%。其它配套工程：總建筑面積為2500。（3）主要建設(shè)內(nèi)容酒店客房區(qū)：客房345間，其中套間標(biāo)準(zhǔn)客房235間，雙套間標(biāo)準(zhǔn)客房100間，三套間客房10間；酒店公共功能區(qū)： A-設(shè)500大堂一個(gè)，B-設(shè)大型宴會(huì)廳1個(gè)，就餐人數(shù)600人，并設(shè)小型宴會(huì)廳和西餐廳、酒吧、咖啡廳等；C-設(shè)大型多功能會(huì)議中心1個(gè)，可容納800人，并設(shè)100座小型會(huì)議室5個(gè)；D-設(shè)游泳池、保齡球館、健身房

4、、洗浴中心等康樂(lè)娛樂(lè)設(shè)施。E-設(shè)多功能廳一個(gè)酒店內(nèi)部管理區(qū)：設(shè)備用房、內(nèi)部管理人員用房、廚房后場(chǎng)用房、地下車庫(kù)等。會(huì)展中心：中心大堂、大小展廳、會(huì)議區(qū)。其它（服務(wù)中心、商務(wù)中心、貴賓室等）。室外展場(chǎng)5000平方米（瀝青混凝土地面），周邊設(shè)停車場(chǎng)2083平方米（瀝青混凝土地面）。其他配套工程：鍋爐房、配電室、加壓泵房等。設(shè)備配置384臺(tái)（套）。4、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（1）會(huì)議服務(wù)。為國(guó)際、國(guó)內(nèi)不同規(guī)模的會(huì)議提供全方位、全過(guò)程服務(wù)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上考慮大、中、小會(huì)議中心。會(huì)議類型具體包括：商務(wù)會(huì)議技術(shù)交流與推廣會(huì)議學(xué)術(shù)會(huì)議政務(wù)會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)（2）客房服務(wù)為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)客人

5、服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房）（3）餐飲服務(wù)為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)為過(guò)往客戶提供特色性餐飲服務(wù)經(jīng)營(yíng)主業(yè)：中餐、西餐、咖啡廳、大堂吧特色經(jīng)營(yíng)：風(fēng)味廳、食街等；（4）康體娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)為住店客戶提供一體化娛樂(lè)服務(wù)為過(guò)往客戶提供大眾化娛樂(lè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)主業(yè)：游泳、垂釣、網(wǎng)球、壁球、臺(tái)球、健身、棋牌、卡拉0K、電子游戲等根據(jù)市場(chǎng)變化開(kāi)展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娛樂(lè)與健身服務(wù)。如：近期流行的沙壺球；（5）其他服務(wù)美容、美法服務(wù)保健服務(wù)（桑那、按摩等）商務(wù)中心金融服務(wù)交通服務(wù)旅游代理（6）會(huì)展服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)服

6、務(wù)展覽工程服務(wù)會(huì)議服務(wù)廣告服務(wù)展商及其他服務(wù)5、經(jīng)濟(jì)效益（1）年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6691.6萬(wàn)元；（2）年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3530.4萬(wàn)元（稅前）；（3）年上繳稅金372萬(wàn)元。六、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資20157.4萬(wàn)元。其中:工程費(fèi)用16519.4萬(wàn)元(含設(shè)備投資8231.5萬(wàn)元,土建工程投資7673.9萬(wàn)元,安裝工程費(fèi)用614萬(wàn)元),工程建設(shè)其它費(fèi)用2678萬(wàn)元,預(yù)備費(fèi)960萬(wàn)元。七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)名 稱單位數(shù)量備 注1總占地面積56667合85畝2建筑面積485883購(gòu)置設(shè)備臺(tái)套3844勞動(dòng)定員人5005建設(shè)年限年16總投資萬(wàn)元20157.47營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元6691.68利潤(rùn)

7、萬(wàn)元3530.49稅金萬(wàn)元37210財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元6737.3711財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%18.412投資利潤(rùn)率%17.513投資利稅率%19.914投資回收期年6包括建設(shè)期1年第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近幾年來(lái)，XXX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)得以迅速發(fā)展。2005年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值215.5億元，同比增長(zhǎng)17.5%，冶金、化工、建材、機(jī)械、電子、醫(yī)藥、紡織、輕工等行業(yè)形成了XXX市的工業(yè)體系，汽車、鋼材、輪胎、柴油機(jī)、陶瓷、農(nóng)用車、裝載機(jī)、建材機(jī)械等，遠(yuǎn)銷歐亞美等60多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。對(duì)外開(kāi)放水平進(jìn)一步提高，浪馬輪胎、金達(dá)鉬業(yè)、飛馬鑄造、喀左利洲鵝業(yè)、凌鋼等產(chǎn)品出口勢(shì)頭強(qiáng)勁，出

8、口額完成1.9億美元，增長(zhǎng)43.9%，新批外資企業(yè)15戶，增資企業(yè)2戶，實(shí)際利用外資3400萬(wàn)美元，增長(zhǎng)39.7%。招商引資工作成效顯著，全市招商引資額十幾億元以上，新建了一批大中小型企業(yè)，使XXX市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放，使得與XXX經(jīng)貿(mào)往來(lái)人員迅速增加，我市現(xiàn)有賓館接待能力，特別是高水平接待能力已明顯不足，接待與服務(wù)功能有待增強(qiáng)，特別是入住賓館（酒店）的檔次、標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)境要求需進(jìn)一步改善，迫切需要建立1處高等級(jí)賓館。二、是旅游事業(yè)迅速發(fā)展的需要XXX市具有比較豐富的旅游資源，主要旅游景點(diǎn)有鳳凰山、桃花山莊、清風(fēng)嶺、大黑山、佑順?biāo)?、北塔、喀左蒙古王陵、古生物化石博物館、槐樹(shù)洞

9、、牛河梁文化遺址、關(guān)帝廟、努魯兒虎山自然保護(hù)區(qū)、鴿子洞、紅石谷、天成觀、萬(wàn)祥寺、白石水庫(kù)、大凌河人工湖、燕山湖、凌源熱水湯溫泉等；主要民間藝術(shù)有皮影戲、XXX秧歌、XXX剪紙、XXX古箏、XXX絨繡等。近幾年來(lái)，隨著旅游事業(yè)的發(fā)展，相繼成立了XXX五洲旅行社、金龍旅行社、新時(shí)代旅行社、大地旅行社等十幾個(gè)旅行社，為旅游者提供方便、快捷的服務(wù)。XXX市委、市政府把旅游業(yè)作為一個(gè)重要的新興產(chǎn)業(yè)，2006年，XXX市政府開(kāi)始提出創(chuàng)建國(guó)家優(yōu)秀旅游城市，決心花大力氣建設(shè)國(guó)家級(jí)優(yōu)秀旅游城市。為此必須大力發(fā)展酒店業(yè)、旅游業(yè)，完善服務(wù)設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，吸引外地客人前來(lái)休閑、娛樂(lè)、觀光、購(gòu)物。擬建項(xiàng)目地處

10、凌河公園沿岸，是XXX市旅游度假區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)地段，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，能很好地帶動(dòng)度假區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。因此，項(xiàng)目建設(shè)是開(kāi)發(fā)XXX市旅游資源，滿足旅客餐飲、住宿、娛樂(lè)、購(gòu)物的需要。 必將推動(dòng)旅游事業(yè)的迅速發(fā)展，隨著來(lái)XXX旅游人數(shù)的增多，迫切需要建設(shè)高等級(jí)的賓館。三、是中心城市擴(kuò)容提質(zhì)的需求“十一五”期間，XXX市區(qū)按照“沿河發(fā)展、組團(tuán)開(kāi)發(fā)、擴(kuò)容提質(zhì)、完善功能”的思路，啟動(dòng)建設(shè)鳳凰組團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)完成凌鳳大街改造；按照“擴(kuò)容路先行”的要求，啟動(dòng)“內(nèi)環(huán)”公路建設(shè)；推進(jìn)供排水、供電設(shè)施配套建設(shè)，為凌鋼新區(qū)、燕山湖發(fā)電廠、中建無(wú)繩電話、豪德物流中心建設(shè)提供強(qiáng)有力的支持保障。建設(shè)體育館、文化大廈和古生

11、物化石地質(zhì)公園標(biāo)志性建筑，完成大凌河城區(qū)段三段改造和黃河路大橋等重點(diǎn)工程，XXX市區(qū)要按照“東進(jìn)、西拓、南移、適時(shí)北上”的發(fā)展方針，以擴(kuò)容為中心，以提質(zhì)為重點(diǎn)，2010年中心城市總面積達(dá)到50平方公里，人口達(dá)到50萬(wàn)人，中心城市提質(zhì)擴(kuò)容對(duì)高等級(jí)賓館建設(shè)提出了更迫切的要求。從目前市區(qū)較高檔次賓館現(xiàn)狀看，還不適應(yīng)市區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展要求。XXX市現(xiàn)有接待能力的賓館（酒店）近200多家，其中星級(jí)賓館只有九家，即四星級(jí)一家（燕都國(guó)際）、三星級(jí)一家（圣都賓館）、二星級(jí)六家（陽(yáng)光、千禧、大廈、電業(yè)、航空、鳳凰）， 一星級(jí)一家（交通），其中部分賓館硬件（設(shè)施、設(shè)備）已老化，鳳凰賓館已停業(yè)，航空賓館也將轉(zhuǎn)型，接待能力

12、及競(jìng)爭(zhēng)力已不強(qiáng)，非星級(jí)賓館更是先天不足，只能接待部分特殊人群。第三章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址在XXX市雙塔區(qū)鳳凰組團(tuán)，根據(jù)鳳凰組團(tuán)總體規(guī)劃，XXX市規(guī)劃部門提出3個(gè)場(chǎng)址選擇方案，各方案位置如下：方案I：位于鳳凰組團(tuán)南端，凌鳳大街以西，緊鄰大凌河水上公園，第一道橡膠壩以南1000米；方案II：位于鳳凰組團(tuán)中部，凌鳳廣場(chǎng)和新華路以南，凌鳳街以東；方案III：位于鳳凰組團(tuán)南部，凌鳳大街以東。以上三個(gè)方案經(jīng)比較論證后，推薦方案I，該方案的優(yōu)點(diǎn)如下：1、交通方便。東有凌鳳大街相通，北有水上公園壩上路相連，向東可直達(dá)鳳凰山南出入口；2、可利用面積較大。該區(qū)域有100多畝土面積可供利用；3、

13、緊鄰大凌河水上公園和鳳凰山風(fēng)景區(qū)，可以形成生態(tài)賓館的氛圍；4、XXX市政府規(guī)劃的商業(yè)、文化、辦公用地。二、項(xiàng)目區(qū)自然條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、自然條件（1）XXX概況XXX市位于XXX西部，區(qū)域范圍為東經(jīng)118°55-121°16，北緯40°23度-42°28，地理概貌為“七山一水二分田”，屬低山丘陵區(qū)，東西跨度約165公里，南北跨度約216公里，邊界周長(zhǎng)約980公里，北與內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市及哲里盟接壤，南與XXX葫蘆島市及河北省秦皇島市毗鄰，東與XXX阜新市、錦州市為鄰，西與河北省承德市、秦皇島市交界。轄XXX、建平、喀左三縣，北票、凌源二市，雙塔、龍城二

14、區(qū)。全市總面積1.97萬(wàn)平方公里，其中耕地面積600萬(wàn)畝；總?cè)丝?34.3萬(wàn)，其中農(nóng)村人口249萬(wàn)；市中心城區(qū)面積36萬(wàn)平方公里，人口35萬(wàn)。境內(nèi)有漢、蒙、滿、回、朝鮮、錫伯族等27個(gè)民族。XXX市是居于北溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，盡管東南部受海洋暖濕氣候影響，但由于北部蒙古高原的干燥冷空氣經(jīng)常侵入，形成了半干燥半濕潤(rùn)易干燥地區(qū)，主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)為四季分明，雨熱同季，日照充足，日溫差較大，降水偏少，全年平均氣溫約在5.4度至8.7度之間，年均日照時(shí)數(shù)為28502950小時(shí)，年降水量450580mm，無(wú)霜期122-155天，春秋兩季多風(fēng)、易旱，風(fēng)力一般為23級(jí)，冬季盛行西北風(fēng)，風(fēng)力較強(qiáng)。XXX市境內(nèi)有大

15、凌河、小凌河、青龍河、六股河、老哈河5大水系，主要的大、小河流48條以及宮山嘴水庫(kù)、馬道子水庫(kù)大中型水庫(kù)7座，5大水系流經(jīng)XXX市總長(zhǎng)度2278公里。XXX市公路里程長(zhǎng)達(dá)4000多公里，接京沈公路的朝錦高速公路于2002年開(kāi)通，使XXX市融入全國(guó)高速公路網(wǎng)，大大縮短了與中心城市的時(shí)空距離。京四高速公路、阜朝高速公路目前正在建設(shè)中，計(jì)劃2008年開(kāi)通，使XXX市成為高速公路密度最大的地級(jí)市之一。乘車4小時(shí)即可抵達(dá)北京、2小時(shí)到沈陽(yáng)、3小時(shí)到大連、40分鐘到錦州筆架山港；境內(nèi)有六條鐵路通過(guò)，鐵路客貨運(yùn)輸十分方便；XXX市機(jī)場(chǎng)可以起降中型客機(jī)，并開(kāi)辟有直達(dá)北京、沈陽(yáng)、大連、青島、哈爾濱等城市的航線。

16、四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)，大大縮小了XXX市與海內(nèi)外交往的時(shí)空差。（2）XXX市旅游資源旅游人文資源“XXX市中華遠(yuǎn)古文明的搖籃”，在這片神奇的土地上打印著古代歷史文化的痕跡：牛河梁紅山文化遺址揭開(kāi)了中華民族5500年文明史的面紗；鴿子洞古人類遺址，留有人類祖先15萬(wàn)年前繁衍生息的足跡；早在2000多年以前的西漢時(shí)期，這里就設(shè)置了郡縣，前燕、后燕和北燕三朝曾在此設(shè)都近百年，是當(dāng)時(shí)東北亞地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心XXX市的歷史發(fā)展過(guò)程，就是中華文明發(fā)展的縮影，不僅如此，這里還有遼西名山鳳凰山，眾多的遺址、寺廟、佛塔、古道，以及獨(dú)特的凌源皮影、XXX秧歌等。其中國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位4處，省級(jí)文物保護(hù)單位3

17、3處，41處高級(jí)文物保護(hù)單位，所以，XXX市的人文資源豐富深厚，品位高雅，這是祖先賦予XXX人的寶貴資源。旅游自然資源XXX市素有“世界古生物化石寶庫(kù)”之稱，是世界上第一只鳥(niǎo)起飛、第一朵花綻開(kāi)的地方，鳥(niǎo)、魚(yú)、植物化石等自然遺跡數(shù)量種屬之多、年代之久為國(guó)內(nèi)外所罕見(jiàn)，其中孔子鳥(niǎo)和中華龍鳥(niǎo)化石的出土，改寫(xiě)了鳥(niǎo)類進(jìn)化史，引起世界矚目。同時(shí)，境內(nèi)還有鳳凰山和大黑山兩處國(guó)家森林公園，已通過(guò)國(guó)家林業(yè)局評(píng)審晉升為國(guó)家自然保護(hù)區(qū)的劈山溝自然保護(hù)區(qū)，四處省級(jí)森林公園和兩處省級(jí)動(dòng)物保護(hù)區(qū)。古生物文化特點(diǎn)突出，自然環(huán)境較好，是開(kāi)展生態(tài)旅游的基礎(chǔ)。（3）XXX市自然資源XXX市自然資源比較豐富，一是地域廣闊，全市土地總

18、面積2955萬(wàn)畝，為全省第一位，人均占有土地9.8畝；耕地面積715萬(wàn)畝，農(nóng)村人均耕地2.4畝，為全省第二位。二是礦藏品種多，儲(chǔ)量豐富，分布面廣?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)各種有益礦藏近80種，產(chǎn)地820余處，有40多種正在開(kāi)發(fā)利用，優(yōu)勢(shì)礦種17種。其中，黃金產(chǎn)量居全省之首，是全國(guó)十個(gè)黃金主要產(chǎn)地之一；鐵礦探明儲(chǔ)量為遼西之最；鉬礦產(chǎn)量居全省第二位；錳礦擁有儲(chǔ)量占全省的99%，居?xùn)|北第一位；膨潤(rùn)土、珍珠巖、砩石、硅灰石、紫砂、玄武石規(guī)模及遠(yuǎn)景儲(chǔ)量均占全省首位，在全國(guó)也占有一定位置。三是光熱資源豐富。平均年太陽(yáng)總輻射量為141.04千卡/ 每平方厘米，居全省首位。四是生物資源品種繁多。XXX自然條件獨(dú)特，適合多種農(nóng)

19、林作物和野生植物生長(zhǎng)。全市各種農(nóng)副產(chǎn)品資源達(dá)200多種，中成藥材600多種。盛產(chǎn)小麥、棉花、玉米、油料、棉花產(chǎn)量占全省第一位，素有“銀色XXX”之稱；小麥播種面積超過(guò)100萬(wàn)畝，總產(chǎn)和單產(chǎn)在全省名列前茅。XXX還是省內(nèi)著名的水果之鄉(xiāng)，除盛產(chǎn)蘋(píng)果、梨、山楂、葡萄、大棗、等水果外，還是全國(guó)四大苦杏仁和為數(shù)不多的沙棘重點(diǎn)產(chǎn)區(qū)之一。XXX是全省重要畜產(chǎn)品基地，牛、羊、兔、蜂蜜等貿(mào)易額在省內(nèi)均占有較大比重，其中家兔生產(chǎn)被列為全國(guó)12大基地之一，凍兔肉的出口占全省40%。全市有林面積1075萬(wàn)畝，森林覆蓋率32.6%。（4）XXX市內(nèi)道路網(wǎng)XXX市區(qū)呈不規(guī)則長(zhǎng)方形，南北長(zhǎng)，東西短。南北約7.5公里，東西長(zhǎng)

20、約4公里。大凌河在西南通過(guò)，形成護(hù)城河。錦承鐵路從市區(qū)穿過(guò)，將市區(qū)分為東西兩部分。市區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，主次分明，呈方格式布局，東西方向主干道有珠江路、文化路、新華路、長(zhǎng)江路、黃河路，南北方向主干道在鐵路西是中山大街，鐵路東有友誼大街、XXX大街。主干道間距為1.01.5公里。主干道之間輔以次干道和支路。2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r近幾年來(lái)，XXX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，每年以超過(guò)15%的速度增長(zhǎng)。2005年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值215.5億元，同比增長(zhǎng)17.5%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完成53.5億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值完成87億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成75億元。全市固定資產(chǎn)投資完成84億元，增長(zhǎng)30%。全市社會(huì)消

21、費(fèi)品零售額完成64.1億元，增長(zhǎng)14.1%。全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成10.9億元，增長(zhǎng)37.5%。城鎮(zhèn)居民可支配收入完成6600元，增長(zhǎng)16.1%，農(nóng)民人均純收入完成3002元，增長(zhǎng)24.3%。三、優(yōu)惠政策“五星級(jí)酒店”項(xiàng)目對(duì)于加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進(jìn)我市旅游業(yè)的對(duì)外開(kāi)放、加快XXX旅游業(yè)發(fā)展步伐、提升XXX城市形象具有重要的拉動(dòng)作用，因此，該項(xiàng)目屬于“對(duì)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大牽動(dòng)作用”的重點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照XXX市人民政府關(guān)于招商引資工作的若干規(guī)定第一條第二款，被列為市政府重點(diǎn)支持的項(xiàng)目。該項(xiàng)目可在下列幾個(gè)方面享受優(yōu)惠政策：1、土地優(yōu)惠政策根據(jù)XXX市人民政府關(guān)于招商引資工作的若干規(guī)定第二條

22、第三款“為域外投資者提供優(yōu)惠的用地條件”的相關(guān)規(guī)定，對(duì)該項(xiàng)目應(yīng)按最低限額收取土地出讓金；或采取一事一議方式，給予域外投資者更優(yōu)惠的待遇。也可以考慮通過(guò)土地使用權(quán)持有者對(duì)土地作價(jià)出租或者入股的方式，使投資者取得土地使用權(quán)。2、行政事業(yè)性收費(fèi)優(yōu)惠政策“五星級(jí)酒店”項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)比照XXX市鼓勵(lì)域外投資若干規(guī)定第二章第六條所規(guī)定的“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目”享受收費(fèi)優(yōu)惠政策：在注冊(cè)登記和建設(shè)過(guò)程中，按下限收取有關(guān)工本費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)，除上繳國(guó)家和省的部分外，市本級(jí)留成部分和市以下行政事業(yè)性收費(fèi)免收。3、財(cái)稅優(yōu)惠政策（1）雖然該項(xiàng)目不屬于生產(chǎn)加工類的新上項(xiàng)目，但考慮到該項(xiàng)目對(duì)于拉動(dòng)我市旅游業(yè)發(fā)展、增加就業(yè)

23、等重要意義，建議比照生產(chǎn)加工新上項(xiàng)目，享受XXX市鼓勵(lì)域外投資若干規(guī)定第二章第五條的資金扶持政策“自投產(chǎn)之日起三年內(nèi)，由受益財(cái)政按其新增財(cái)政收入地方所得的50%給予科技開(kāi)發(fā)基金扶持?！保?）根據(jù)東北老工業(yè)基地資產(chǎn)折舊及攤銷政策，可允許其按照財(cái)稅2004153號(hào)文件規(guī)定按不高于40%比例縮短固定資產(chǎn)折舊年限和攤銷企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。除上述優(yōu)惠政策外，我市也可以在本級(jí)政府的權(quán)限內(nèi)給予該項(xiàng)目相應(yīng)的扶持和政策傾斜，如保障部分客源。目前來(lái)朝游客數(shù)量達(dá)到240萬(wàn)人次/年，旅游總收入超過(guò)15億元，其中，外籍游客（含：港、澳、臺(tái)）數(shù)量超過(guò)1500人次，旅游外匯收入近80萬(wàn)美元?？捎墒新糜沃鞴懿块T協(xié)調(diào)安排部分旅游客

24、源。另外，由政府采購(gòu)負(fù)擔(dān)的接待、會(huì)議、活動(dòng)等支出超過(guò)500萬(wàn)元/年，可由市政府接待辦協(xié)調(diào)安排一部分給新上賓館。第四章 項(xiàng)目總體建設(shè)方案一、建設(shè)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目設(shè)計(jì)主旨是為國(guó)內(nèi)外度假旅游的具有高消費(fèi)能力的高檔游客、國(guó)內(nèi)外考古專家、會(huì)議團(tuán)隊(duì)及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士提供一個(gè)高檔園林式的休閑度假酒店及商務(wù)住宿環(huán)境。同時(shí)建設(shè)會(huì)展中心，為國(guó)內(nèi)外客商、XXX市企事業(yè)單位提供一個(gè)中等檔次的會(huì)展場(chǎng)所。本項(xiàng)目賓館設(shè)計(jì)方案為一“凸”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，主樓高16層，裙樓用于酒店公共配套。整個(gè)建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了國(guó)家級(jí)森林公園的風(fēng)格，以當(dāng)今最流行的設(shè)計(jì)理念，融合XXX本土所具有歷史悠久

25、、人文薈萃、自然風(fēng)光秀麗的文化特色。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，高檔的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，精巧別致的燈飾，加上數(shù)十種的奇花異草、植物、果樹(shù)，使得整個(gè)園林式的酒店風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。別具一格的開(kāi)敞式酒店大堂，夏季風(fēng)情的豪華觀景（人工湖）客房，融合出優(yōu)美的具有南北風(fēng)格的園林式高級(jí)賓館。本項(xiàng)目建設(shè)順應(yīng)現(xiàn)代化的建筑風(fēng)格，采用具有完整的智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，以提高酒店的品位和檔次，提供賓客一個(gè)舒適、安全、便利、休閑的生活和商務(wù)環(huán)境。會(huì)展中心以展覽會(huì)議為主，兼顧與會(huì)議展覽有關(guān)的展示、演示、表演、集會(huì)等功能，是一座具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的中型展覽建筑。二、建設(shè)原則本項(xiàng)目以五星級(jí)酒店建設(shè)為主，以會(huì)

26、展中心建設(shè)為輔，充分考慮其建設(shè)方案的整體性和互補(bǔ)性。1、五星級(jí)酒店的建設(shè)原則（1）建設(shè)位置的周圍環(huán)境和交通條件適宜。（2）地質(zhì)條件應(yīng)符合建設(shè)要求，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全。（3）新建賓館為現(xiàn)代化園林式高級(jí)賓館，應(yīng)符合五星級(jí)酒店等級(jí)要求。（4）應(yīng)具備現(xiàn)代化配套設(shè)施，同時(shí)應(yīng)合理利用能源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。2、會(huì)展中心建設(shè)原則（1）會(huì)展中心應(yīng)和五星級(jí)酒店作為一個(gè)整體的空間來(lái)考慮，在功能、景觀等方面均應(yīng)保持整體性，繼承中國(guó)傳統(tǒng)文化和反映XXX城市特色，貫徹生態(tài)信息的主題。（2）會(huì)展中心應(yīng)是集展覽、商貿(mào)、會(huì)議、科技、信息、旅游為一體的多功能活動(dòng)中心；要求會(huì)展中心功能齊全、設(shè)施完備、結(jié)構(gòu)合理，具有承辦中型博覽會(huì)、全國(guó)

27、性貿(mào)易洽談會(huì)的能力。（3）設(shè)計(jì)應(yīng)“以人為本”，處理好人流、車流的交通組織，依據(jù)功能要求，注重在空間上的引導(dǎo)，處理好地上、地下空間及與鄰近空間的聯(lián)絡(luò)和分區(qū)。 （4）與周邊自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，具備文化內(nèi)涵； （5）確保軟硬件的一流水準(zhǔn)，具備舉辦大型會(huì)展、休閑度假的功能，要求功能齊全、便利、舒適。三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1、飯店布局和功能劃分合理，設(shè)施設(shè)備使用方便、安全。 內(nèi)外裝修采用高檔材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。 指示用標(biāo)志清晰、實(shí)用、美觀，公共信息圖形符號(hào)符合GBT 10001.1和GBT 10001.2的規(guī)定。 有中央空調(diào)，各區(qū)域通風(fēng)良好。 有與本星級(jí)相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)

28、管理系統(tǒng)。 有公共音響轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。背景音樂(lè)曲目、音量適宜，音質(zhì)良好。 設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良好，無(wú)噪音，達(dá)到完備、整潔和有效。各項(xiàng)管理制度健全，與飯店規(guī)模和星級(jí)相一致。 各種指示用和服務(wù)用文字至少用規(guī)范的中英文同時(shí)表示。 能用普通話和英語(yǔ)提供服務(wù)，必要時(shí)能夠用第二種外國(guó)語(yǔ)提供服務(wù)。2、前廳、客房、餐廳及吧室、廚房、會(huì)議康樂(lè)設(shè)施等建設(shè)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T14308-2003旅游飯店星級(jí)的劃分評(píng)定的規(guī)定。 詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附件（旅游飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定）。 3、會(huì)展中心參照以上標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。四、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容1、會(huì)議服務(wù)。為國(guó)際、國(guó)內(nèi)不同規(guī)模的會(huì)議提供全方位、全過(guò)程服務(wù)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上

29、考慮大、中、小會(huì)議中心。會(huì)議類型具體包括：（1）商務(wù)會(huì)議（2）技術(shù)交流與推廣會(huì)議（3）學(xué)術(shù)會(huì)議（4）政務(wù)會(huì)議（5）新聞發(fā)布會(huì)；2、客房服務(wù)（1）為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）（2）為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)客人服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）（3）為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）（4）為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）（5）為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房）3、餐飲服務(wù)（1）為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)（2）為過(guò)往客戶提供特色性餐飲服務(wù)（3）經(jīng)營(yíng)主業(yè)：中餐、西餐、咖啡廳、大堂吧（4）特色經(jīng)營(yíng)：風(fēng)味廳、食街等；4、康體娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)（1）為住店客戶提供一體化娛樂(lè)服務(wù)（2）為過(guò)往客戶提供大眾化娛樂(lè)服務(wù)（

30、3）經(jīng)營(yíng)主業(yè)：游泳、垂釣、網(wǎng)球、壁球、臺(tái)球、健身、棋牌、卡拉0K、電子游戲等（4）根據(jù)市場(chǎng)變化開(kāi)展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娛樂(lè)與健身服務(wù)。如：近期流行的沙壺球；5、其他服務(wù)（1）美容、美法服務(wù)（2）保健服務(wù)（桑那、按摩等）（3）商務(wù)中心（4）金融服務(wù)（5）交通服務(wù)（6）旅游代理；6、會(huì)展服務(wù)（1）現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)（2）展覽工程服務(wù)（3）會(huì)議服務(wù)（4）廣告服務(wù)（5）展商及其他服務(wù)五、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積56667（合85畝），其中酒店占地面積12467（18.7畝），建筑面積33588；會(huì)展中心占地面積13333（合20畝），建筑面積12500；其他配套工程建筑面積2500，總建筑面積485

31、88。其他用地面積28367(包括綠化及道路等)。1、酒店按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，建設(shè)規(guī)模如下。（1）客房接待規(guī)模套間標(biāo)準(zhǔn)客房235間,可接待470人；雙套間標(biāo)準(zhǔn)客房100間,可接待100200人；三套間客房10間,可接待1080人(含夫人及隨行人員)。（2）就餐接待規(guī)模大型宴會(huì)廳（中餐，含室內(nèi)美食街）1個(gè)，就餐人數(shù)1500人；小型宴會(huì)廳（中餐）5個(gè)；小型西餐廳、酒吧、咖啡廳及伊斯蘭餐廳各1個(gè)；操作間，除中餐可設(shè)備餐及加工、儲(chǔ)藏外，其余單獨(dú)設(shè)置。（3）會(huì)議接待規(guī)模大型多功能會(huì)議中心1座，可容納800人，內(nèi)含化妝室、休息室；100座小型會(huì)議室5個(gè)。設(shè)多功能廳一個(gè)（4）康體娛樂(lè)設(shè)施建室內(nèi)小型游泳池1

32、座（15×25米），泳池考慮設(shè)置淋浴、更衣、消毒、水循環(huán)及水處理等；保齡球館、小型吧臺(tái)、服務(wù)臺(tái)等公共設(shè)施；健身房、臺(tái)球、乒乓球、棋牌室等；洗浴中心、美容美發(fā)室等；小型歌舞廳1座、卡拉OK包房8間，設(shè)置音像監(jiān)控室、小型吧臺(tái)等設(shè)施；網(wǎng)球場(chǎng)1個(gè)。（5）其它配套設(shè)施商務(wù)中心及賓館管理用房；小型商場(chǎng)及醫(yī)務(wù)室；消防及警務(wù)安全監(jiān)控中心；變配電、燃油鍋爐、水泵機(jī)組、空調(diào)機(jī)房及值班室；四季花房、洗衣房及垃圾處理站各一座。2、會(huì)展中心會(huì)展中心按中型規(guī)模設(shè)計(jì)，建設(shè)規(guī)模如下?？偨ㄖ娣e12500平方米，為二層鋼架結(jié)構(gòu)一體建筑。其中：（1）中心大堂：建筑面積1500。（2）大小展廳：4個(gè)，建筑面積4500，展

33、覽廳總?cè)萘烤邆?00個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位。（3）會(huì)議區(qū)：建筑面積2000，容納人數(shù)為600個(gè)座席，主要用于慶典、學(xué)術(shù)會(huì)議、商務(wù)洽談等需要。（4）其他（服務(wù)中心、商務(wù)中心、貴賓室等）4500平方米。設(shè)室外展場(chǎng)1處，占地5000，用于展出室外重型機(jī)械設(shè)備和舉辦大型慶典活動(dòng)。中心周邊設(shè)有2083的停車場(chǎng)及集裝箱場(chǎng)地。六、總平面布置1、布置原則按照各功能區(qū)之間的相互關(guān)系進(jìn)行平面布置，根據(jù)運(yùn)營(yíng)、使用、管理等方面的要求，對(duì)建筑平面、道路、綠化和環(huán)境等進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，并應(yīng)符合下列要求。（1）功能分區(qū)合理。（2）布局緊湊、管理方便。（3）合理利用場(chǎng)地條件。（4）綜合考慮建筑物位置和朝向，使建筑物最大限度有利娛樂(lè)、生活

34、的需要。該項(xiàng)目以五星級(jí)賓館為主體建筑，為有利于觀景的位置，最大限度地減少對(duì)公共區(qū)域和客房視野的影響，充分利用原有的地形，通過(guò)對(duì)園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。2、布置方案（1）總平面布局本項(xiàng)目位于鳳凰組團(tuán)南端，凌鳳大街以西，緊鄰大凌河水上公園，第一道橡膠壩以南1000米。設(shè)計(jì)將其會(huì)議中心、餐飲中心、娛樂(lè)中心及大堂等內(nèi)容作為裙房，處理成“矩形”平面，與裙房互相穿插，使紅線內(nèi)的建筑外部空間分隔成兩個(gè)部分，一部分是賓館的入口廣場(chǎng)，不但解決了賓館的停車交通，而且其寬闊的界面，大片的綠化更展示了五星級(jí)賓館恢寵的氣勢(shì)，一部分是賓館的休閑場(chǎng)所，分布著運(yùn)動(dòng)區(qū)、晨練區(qū)、垂釣等多項(xiàng)內(nèi)容。賓館

35、的入口廣場(chǎng)面向凌鳳大街，東側(cè)有大堂的主入口，西側(cè)有餐飲、娛樂(lè)及會(huì)議的獨(dú)立門廳，地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)出入口設(shè)于廣場(chǎng)東側(cè)，賓館的內(nèi)部入口設(shè)于地塊西側(cè)的規(guī)劃道路。廚房主入口及雜物院均設(shè)于地塊西北側(cè)，地塊中部和東側(cè)則較清靜，成為休閑的庭園。建筑四周有道路環(huán)繞，可作消防環(huán)道，其中靠凌河公園一側(cè)可作為晨跑路段。會(huì)展中心位于場(chǎng)址東側(cè)，南北向布置。會(huì)展中心與凌鳳大街相連處設(shè)置停車場(chǎng)，除五星級(jí)酒店和會(huì)展中心主體所占面積外，設(shè)停車場(chǎng)、園林、綠地及會(huì)展中心室外展場(chǎng)，使整個(gè)區(qū)域形成為一個(gè)有機(jī)的整體。（2）豎向設(shè)計(jì)本工程場(chǎng)地地勢(shì)平坦、低洼，場(chǎng)地四周定位坐標(biāo)以及高程系統(tǒng)尚無(wú)確切資料，本次設(shè)計(jì)土方填、挖方量及室外地坪均以凌鳳大街為

36、參照點(diǎn)。主樓室內(nèi)外高差為0.8 m。場(chǎng)地地表排水采用有組織暗管。雨水口匯總排入市政雨水管網(wǎng)。（3）平面設(shè)計(jì)一層平面包括兩個(gè)部分，上空的大堂以及賓館的配套部分和娛樂(lè)部分，兩者均有獨(dú)立出入口，并以走廊相連接，可分可合。賓館大堂的兩側(cè)是通高的玻璃墻，正對(duì)著優(yōu)雅的庭園，明朗的陽(yáng)光透過(guò)精致的鋁合金百葉灑落，使大堂充滿生機(jī)，挺拔的主樓從大跨度的大堂中拔地而起，富有力度，表達(dá)了內(nèi)外一致的流動(dòng)空間。商務(wù)中心，購(gòu)物中心等內(nèi)務(wù)用房設(shè)于電梯廳附近，方便賓客使用，消防中心靠近大堂，有獨(dú)立對(duì)外出口。內(nèi)庭一側(cè)設(shè)落地玻璃，與庭園的蜿蜒水池視覺(jué)相連，并通過(guò)環(huán)境的處理，使之成為庭園的一部分。歌舞廳和酒吧強(qiáng)調(diào)多能化，既可作演藝吧

37、，也可舉辦舞會(huì)。桑拿與大堂吧位于大樓中部，與游泳池相近，既靠近大堂，又比較清靜。地下室平面：大樓東側(cè)有地下室機(jī)動(dòng)車庫(kù)出入口，地下室東側(cè)停放機(jī)動(dòng)車，西側(cè)是設(shè)備用房，主樓下部是洗衣房、庫(kù)房，以及客房服務(wù)員更衣休息部分，有單獨(dú)樓梯連接客房?jī)?nèi)部出入口。二層平面：東側(cè)是賓館大堂上空和健身房、臺(tái)球室以及網(wǎng)吧，西側(cè)是餐飲部分，三層平面：東側(cè)是賓館大堂上空和棋牌室，西側(cè)是會(huì)議中心和賓館內(nèi)部辦公部分，會(huì)議中心設(shè)800座的大會(huì)議廳一個(gè)，配有同聲翻譯功能，400m²多功能廳一個(gè)，100座小會(huì)議廳5個(gè)，會(huì)議廳之間以休息廳和休息廊相連，會(huì)議中心與主樓客房相連，并設(shè)有貴賓接待廳、領(lǐng)導(dǎo)休息室等配套用房，前者可兼陳

38、列廳。四層十四層為標(biāo)準(zhǔn)層平面，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)間、單人間以及套間，70客房的面積(不含衛(wèi)生間和門廊)不小于20，十五十六層為商務(wù)層。屋頂設(shè)空中花園，可設(shè)露天茶座，可以俯瞰凌河公園及鳳凰山美景。（4）交通停車設(shè)計(jì)本項(xiàng)目主體工程?hào)|西兩側(cè)有足夠的臨時(shí)車位停車場(chǎng)，可供客房部分與娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議部分使用。賓館客房部分的內(nèi)部入口設(shè)于主樓后部，廚房入口設(shè)于裙房西北側(cè)。大樓的地下車庫(kù)出入口設(shè)于東西側(cè)。會(huì)展中心周邊設(shè)有大型停車場(chǎng)、集裝箱場(chǎng)地各兩處，滿足展高的貨運(yùn)儲(chǔ)放需要。（5）結(jié)構(gòu)造型 主樓采用現(xiàn)澆鋼筋砼框剪結(jié)構(gòu)。地下一層至四層樓面剪力墻為350mm厚，四層以上剪力墻為300mm厚。柱斷面在高度方向作四次收縮。一層、四層

39、(設(shè)備層)屋面樓板加厚作為抗側(cè)力加強(qiáng)層。兩端外斜構(gòu)架在每層樓面處用梁拉結(jié)。大堂部分采用鋼筋砼柱，屋面采用輕鋼桁架。內(nèi)隔墻采用多孔磚或輕質(zhì)內(nèi)墻材料隔斷。裙房部分采用框架結(jié)構(gòu)。其中宴會(huì)廳、多功能廳部分堂跨度達(dá)18m左右。在層高限制下，擬考慮采用寬扁梁或勁砼梁。主樓、大堂與裙房之間設(shè)置沉降縫。七、工程設(shè)計(jì)1、工程設(shè)計(jì)概要隨著酒店業(yè)的迅猛發(fā)展，越來(lái)越多的賓館酒店正朝著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、信息化方向邁進(jìn)。這其中，視頻點(diǎn)播、高速寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入、建筑自動(dòng)化集成管理以及酒店綜合信息服務(wù)是酒店增加服務(wù)特色、提升服務(wù)水平、提高檔次和形象、吸引客源、提高入住率的最有效措施；這些增值服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展還同時(shí)能夠?yàn)榫频?/p>

40、帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益。（1）總體設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目集客房、會(huì)議、多功能廳、餐飲、健身、娛樂(lè)、辦公、服務(wù)、于一體。定位為五星級(jí)酒店。按照國(guó)家智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及國(guó)內(nèi)外有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求，本項(xiàng)目建議按以下21個(gè)子系統(tǒng)來(lái)設(shè)計(jì)。網(wǎng)絡(luò)與通訊（CAS）：綜合（數(shù)據(jù)及電話）布線系統(tǒng)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（含無(wú)線局域網(wǎng)關(guān)、支持VOD點(diǎn)播）程控交換機(jī)（IP-PBX）系統(tǒng)有線電視（CATV）及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)VSAT衛(wèi)星數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)（高級(jí)商務(wù)、政務(wù)用）手機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)及內(nèi)部無(wú)盲區(qū)無(wú)線通訊系統(tǒng)酒店智能化管理：酒店管理系統(tǒng)（含管理系統(tǒng)硬件、軟件、接口）智能客房中心管理系統(tǒng)VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)信息發(fā)布系統(tǒng)（LED大屏幕顯示、液晶電視

41、廣播、多媒體查詢）多功能會(huì)議系統(tǒng)（電子會(huì)議、同聲傳譯、視頻投影、燈光音響）建筑智能設(shè)備監(jiān)控：樓宇自控系統(tǒng)（BAS）視頻監(jiān)控和防盜報(bào)警系統(tǒng)（CCTV /SAS）門禁系統(tǒng)（含消費(fèi)、巡更、考勤、停車“一卡通”）（CAS）停車場(chǎng)管理系統(tǒng)（含圖象對(duì)比、車位引導(dǎo)）（PCS）智能燈光控制系統(tǒng)消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)（FAS）背景音樂(lè)及公共（消防）廣播系統(tǒng)（PAS）中心機(jī)房工程（裝修、電源、UPS、防雷接地、防靜電、照明、恒溫恒濕）建筑自動(dòng)化集成管理系統(tǒng)（BMS） 2、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)與其它專業(yè)的配合建筑智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)與建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、給排水、暖通、電氣設(shè)備、強(qiáng)電等各專業(yè)的配合貫穿于設(shè)計(jì)的全過(guò)程，即在建筑工程項(xiàng)

42、目方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段均有專業(yè)配合的問(wèn)題。（1）與建筑專業(yè)的配合弱電機(jī)房一般工程主要弱電機(jī)房有2個(gè)，一個(gè)是消控、監(jiān)控、廣播、BAS、BMS監(jiān)控中心，面積要求大約80平方米左右，置于底層；一個(gè)是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)中心機(jī)房、電話總機(jī)房，面積要求大約100平方米左右，最好設(shè)置于二、三層。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)中心、監(jiān)控中心要考慮UPS及電池組用房和滅火鋼瓶間。衛(wèi)星電視機(jī)房（屋頂機(jī)房層）面積15平方米左右。停車場(chǎng)收費(fèi)管理間，面積6平方米左右弱電豎井及吊頂與強(qiáng)電豎井分開(kāi)設(shè)置，弱電豎井位置要能保證至平面任一計(jì)算機(jī)信息點(diǎn)線纜長(zhǎng)度不超過(guò)90m。每個(gè)樓層配線間應(yīng)靠在弱電豎井附近，要安裝網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，面積大約10平方米左右

43、。根據(jù)吊頂情況，提供弱電橋架安裝位置及標(biāo)高。主要通道需管線剖面圖。（2）與結(jié)構(gòu)專業(yè)的配合各弱電機(jī)房的荷載情況，特別是UPS及電池組用房。衛(wèi)星天線、微波天線等基礎(chǔ)要求。橋架路徑預(yù)留樓板、剪力墻孔洞。沿墻暗敷的線管直徑不超過(guò)40mm，沿樓板暗敷線管直徑不超過(guò)25mm。嵌墻安裝的弱電設(shè)備箱體預(yù)留暗裝墻洞。（3）與電氣（強(qiáng)電）專業(yè)的配合向提供電氣專業(yè)各弱電機(jī)房的用電設(shè)備計(jì)算負(fù)荷，要求電氣專業(yè)提供供電電源，重要機(jī)房要求雙回路供電。要求電氣專業(yè)設(shè)計(jì)弱電設(shè)備（如計(jì)算機(jī)信息點(diǎn)、電視終端、電視前端放大器、分配器箱等）所需的電源箱及插座。要求電氣專業(yè)對(duì)電源作防雷設(shè)計(jì)，要求電氣專業(yè)提供變配電系統(tǒng)與BA系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的通信

44、接口，通信協(xié)議開(kāi)放。要求電氣專業(yè)提供公共照明、泛光照明配電箱的受控接點(diǎn)，供BA系統(tǒng)控制。要求電氣專業(yè)提供機(jī)電設(shè)備電控箱的受控接點(diǎn)，和BA控制接口。（4）與暖通專業(yè)的配合要求暖通專業(yè)提供冷源設(shè)備、熱源設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等的配置情況及受控接點(diǎn)，。要求冷水機(jī)組、鍋爐設(shè)備等生產(chǎn)廠家提供與BA系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的通信接口，協(xié)議開(kāi)放。向暖通專業(yè)提供弱電機(jī)房對(duì)空調(diào)、通風(fēng)的要求。（5）與給排水專業(yè)的配合要求給排水專業(yè)提供生活給水設(shè)備、空調(diào)冷卻水系統(tǒng)設(shè)備、排水設(shè)備、熱水系統(tǒng)設(shè)備等的配置情況，并給排水專業(yè)提供上述有關(guān)設(shè)備的控制要求。第五章 酒店工程技術(shù)方案一、 室內(nèi)設(shè)計(jì)方案比選分析酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該做成一個(gè)什么樣的規(guī)模？世

45、界著名學(xué)者瓦爾特A·魯茨曾提出下列觀點(diǎn)：1、200間左右的客房是酒店規(guī)模的一個(gè)基點(diǎn)。2、少于200間客房的酒店，經(jīng)營(yíng)管理要個(gè)性化些，員工的工作效率相對(duì)高一些，故人數(shù)可減省些，盡管沒(méi)有大酒店在市場(chǎng)營(yíng)銷和預(yù)訂的優(yōu)勢(shì)，但這個(gè)規(guī)?？梢垣@得利潤(rùn)。3、客房為200間時(shí)，員工工作效率達(dá)到最高，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用最合理。 4、客房數(shù)為500600間，管理上效率不會(huì)很高，其特點(diǎn)是面積大、服務(wù)人員多、廚房設(shè)備多，但因此容易占據(jù)市場(chǎng)，獲得貸款。 5、中等規(guī)模的酒店，一定要努力降低成本以彌補(bǔ)較低的效率。 6、規(guī)模較大和較小的酒店在較高的收益下，可在設(shè)計(jì)裝修上多下功夫。本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)內(nèi)以完成設(shè)計(jì)的幾個(gè)五星級(jí)酒店的規(guī)模

46、進(jìn)行了對(duì)比分析，供設(shè)計(jì)時(shí)參考。下面是國(guó)內(nèi)某公司在2002年中設(shè)計(jì)的7家五星級(jí)酒店的規(guī)模分析比較，見(jiàn)表1。五星級(jí)酒店的規(guī)模分析比較 表1 名稱指標(biāo)要素張家港華芳金陵國(guó)際酒店南通有斐大酒店義烏錦都大酒店?yáng)|莞御龍山莊無(wú)錫太湖國(guó)際會(huì)議中心（一期）無(wú)錫太湖國(guó)際會(huì)議中心（二期）深圳丹楓白露公寓式酒店面積（萬(wàn)）62.72.61.50.723.8客房數(shù)（間）364套23524913828019300套類型綜合假日假日假日商務(wù)商務(wù)假日地點(diǎn)市中心市中心市中心市中心市郊市郊市區(qū)1、酒店功能區(qū)域面積指標(biāo)分析：酒店內(nèi)部空間的使用一般分成三個(gè)主要功能區(qū)域：見(jiàn)功能分區(qū)值關(guān)系示意圖及表2。 功能分區(qū)值關(guān)系示意圖各五星級(jí)酒店分

47、區(qū)指標(biāo)分析比較表2區(qū)域功能華芳金陵南通有斐義烏錦都御龍山莊太湖國(guó)際丹楓白露公共功能區(qū)大堂/餐飲娛樂(lè)/會(huì)議內(nèi)部交通 （）160005000513072418000（不含原有會(huì)議中心）1700占總面積（%）26.661819.84829.624.5客房區(qū)客房及客房走廊,客房電梯廳（）2900017400167606200（不含待建的客房樓）1500025000占總面積（%）48.336264.44155.5565.8內(nèi)部管理區(qū)設(shè)備用房?jī)?nèi)部人員用房/廚房后場(chǎng)用房 （）1005056004110165040004000占總面積（%）16.7520（含地下車庫(kù)）15.81114.8110.52其它出租寫(xiě)

48、字樓（）5000    7300占總面積（%）8.33     19.212、公共功能區(qū)域分析無(wú)論是酒店業(yè)主、酒店經(jīng)營(yíng)者，還是設(shè)計(jì)師對(duì)酒店公共功能區(qū)的重視已到了無(wú)以復(fù)加的程度。酒店公共功能區(qū)直接展現(xiàn)出酒店的級(jí)別和豪華檔次。公共功能區(qū)包括有大堂、服務(wù)、餐飲中心、娛樂(lè)中心、會(huì)議中心、交通面積等等，而大堂和共享空間則歷來(lái)被視為重中之重。歐洲酒店和美國(guó)酒店對(duì)酒店大堂常有不同的詮釋。在20世紀(jì)70年代前，歐洲的酒店大堂比較小，入口也較為封閉，其環(huán)境氣氛比較講究貴族氣，大部分酒店大堂的面積為客房數(shù)×0.60.9。但美

49、國(guó)的酒店大堂比較大，約為客房數(shù)×11.4，比較講究氣派和大眾化。特別是著名建筑師波特曼首創(chuàng)“共享空間”的概念后，美國(guó)大型酒店經(jīng)常把酒吧、咖啡廳甚至餐廳與大堂連在一起，可能使大堂看起來(lái)更大，卻又不必增加面積，目前在國(guó)內(nèi)做五星級(jí)酒店大堂設(shè)計(jì)多沿用美國(guó)酒店的設(shè)計(jì)思路，往往規(guī)劃得比較寬敞，其面積指標(biāo)一般是床位數(shù)×11.5左右。但到具體某個(gè)酒店的設(shè)計(jì)中，往往要根據(jù)建筑平面提供的條件來(lái)規(guī)劃，往往指標(biāo)都偏大。由于大堂是大人流區(qū)，所以其設(shè)計(jì)主要要解決交通問(wèn)題，使賓客去前廳、電梯、餐飲、宴會(huì)、娛樂(lè)、商務(wù)等其他空間的路線非常明確，不至于在大堂中迷失方向，找不到通道。公共功能區(qū)有眾多的功能，其面

50、積指標(biāo)的規(guī)劃要由市場(chǎng)分析、投資規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式和客房數(shù)量來(lái)綜合確定。 下面是幾個(gè)酒店的比較分析表： 見(jiàn)表3 公共區(qū)域主要功能面積比較 表3序號(hào)面積指標(biāo)功 能華芳金陵南通有斐義烏錦都太湖國(guó)際（一期）太湖國(guó)際（二期）御龍山莊丹楓白露1大堂（） 500609500700260320247.52前臺(tái)（m）1513.512124169.53首層電梯廳（）54608063-304電梯數(shù)量（臺(tái)）6463-25咖啡廳（）-260-6大堂吧（）640262200234-120-7零點(diǎn)餐廳（）248306-32472800-8中餐包房數(shù)量（間）2312449-29中餐包房面積（）9206602400375-5810

51、宴會(huì)廳（）740550594700250-11會(huì)議室數(shù)量（間）983-3-12會(huì)議面積（）1080800520-250-13商務(wù)中心（）643064180-14精品店（）380-900346-15西餐廳（）27687-170-54045316風(fēng)味餐廳（）-277-200-17康體中心（）1965-1040（含網(wǎng)球場(chǎng)）800-18美容美發(fā)廳（）40-20030-19娛樂(lè)中心（）2431-300928-5400-20多功能廳（）800-600-120-21露天茶座（）-400-22室內(nèi)茶廳（）-77-23酒吧 （）300-24游泳池（）1480-25旋轉(zhuǎn)餐廳（）550-公共功能區(qū)的功能設(shè)置一般都在

52、裙房或低層，這樣便于酒店內(nèi)外的賓客使用，亦便于大量的人流、物流的調(diào)度安排和公眾性與私密性空間的處理。當(dāng)然，也有的大酒店將頂層設(shè)置為餐廳，這主要是經(jīng)營(yíng)者想制造出一個(gè)更優(yōu)美的用餐環(huán)境來(lái)吸引客人，而且垂直交通已得到很好的解決時(shí)才可以采用這種處理方式。 張家港華芳金陵國(guó)際酒店的公共功能的設(shè)置及指標(biāo)表4 序號(hào)樓層公共功能設(shè)置及指標(biāo)1負(fù)一層（）棋牌室341迪斯科餐廳8402首層（）大堂500總服務(wù)臺(tái)15m前臺(tái)辦公室70行李房8保險(xiǎn)間8商務(wù)中心64大堂吧及VIP房640西餐廳及VIP房270西餅屋21花店20書(shū)屋50公共衛(wèi)生間120電梯間54內(nèi)線電話4精品店3803二層（）零點(diǎn)餐廳305封閉酒吧340中餐包房850宴會(huì)廳720  4三層（）桑拿1737壁球室64乒乓球室64健身房100夜總會(huì)1250游泳池1480美容美發(fā)40  5四層（）多功能廳740貴賓休息室144各種會(huì)議室（9間）1080 二十四層（）旋轉(zhuǎn)餐廳550  3、客房功能區(qū)分析 （1）客房空間的構(gòu)成酒店的主要