綜合體精裝修管理重點難點分析（課堂PPT）

1、1 1 1、商場地面高差控制協(xié)調(diào)、商場地面高差控制協(xié)調(diào)案例：地面高差：商場精裝修部位地面高差較大，達(dá)不到裝修施工要求。問題分析：（1）未意識到多跨梁交叉部位的標(biāo)高控制問題。（2）對精裝修部位地面平整度的要求估計不足。參考意義：（1）重視商場標(biāo)高的控制問題，編制專項標(biāo)高控制及檢查方案。（2）結(jié)構(gòu)標(biāo)高的驗收，業(yè)主全程參與。2 2、精裝修標(biāo)高控制協(xié)調(diào)：、精裝修標(biāo)高控制協(xié)調(diào)：案例：精裝修標(biāo)高控制問題：機電管線、卷簾、裝修標(biāo)高沖突參考意義：（1）裝修設(shè)計應(yīng)先行，盡量與機電設(shè)計同步。盡早劃定裝修范圍及確定裝修標(biāo)高要求。（2）將防火卷簾納入機電管線綜合范疇。（3）防火卷簾單位應(yīng)結(jié)合裝修標(biāo)高盡早完成卷簾鋼架的

2、安裝工作。案例：精裝修標(biāo)高控制先安裝風(fēng)管,卷簾鋼架安裝困難先安裝卷簾鋼架，再安裝機電管道5 3 3、精裝修與其他專業(yè)配合施工協(xié)調(diào)管理、精裝修與其他專業(yè)配合施工協(xié)調(diào)管理： 精裝修需根據(jù)機電安裝（風(fēng)、水、電）、消防、防火卷簾、鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、智能化、租戶、標(biāo)識、LED等分包安裝要求配合完成孔、槽（洞）位置的預(yù)留埋件、塞縫封邊、修補面層等有關(guān)配合工作。但不限于孔、槽（洞）位置的預(yù)留埋件、塞縫封邊、修補面層等。6u精裝修定位：現(xiàn)場放線定位；精裝修定位：現(xiàn)場放線定位；u精裝修確定排水管出結(jié)構(gòu)面高度；精裝修確定排水管出結(jié)構(gòu)面高度；u精裝修安裝潔具、龍頭等；精裝修安裝潔具、龍頭等；7u精裝修接受工作面移交時，

3、需要對機電提出要求。影響精精裝修接受工作面移交時，需要對機電提出要求。影響精裝修安裝的地方，需要及時提出。裝修安裝的地方，需要及時提出。8u 與各機電單位點位配合，點位定位后，拉通線準(zhǔn)確定位。9u 與各機電單位點位配合，下圖為LED、噴淋10u與各機電單位配合精確確定點位，下圖為LED、煙感、衛(wèi)生間上水和下水11u 與機電配合，精裝單位進行防火卷簾放線定位，由機電完成安裝1213u工作界面的協(xié)調(diào)配合：機電安裝無邊風(fēng)口之后，精裝修工作界面的協(xié)調(diào)配合：機電安裝無邊風(fēng)口之后，精裝修完成飾面工作完成飾面工作14 4 4、控制性節(jié)點計劃、控制性節(jié)點計劃 根據(jù)項目實際進展，制定控制性節(jié)點計劃，如： 地下室

4、區(qū)域，要求各分包 1、精裝修進場前完成所有機電管線（除塔樓）安裝工作； 2、精裝修進場后，全面配合精裝修進行機電安裝工作。 3、 在春節(jié)前完成負(fù)二、負(fù)三大面天花封板及負(fù)一層50%大面天花封板； 4、4月15日前完成裙樓一、二、三大面天花封板； 5、6月15日前完成裙樓4、5、6層大面天花封板。14155 5、工作面移交、工作面移交工作面移交是項目后期的管控重點！通過制定詳細(xì)的移交節(jié)點，監(jiān)控移交前工作進展，確保節(jié)點移交，掃描移交記錄單實現(xiàn)對各工種，多專業(yè)的協(xié)同。166、主體結(jié)構(gòu)完工后土建的后期配合和現(xiàn)場協(xié)調(diào) 主體結(jié)構(gòu)完工后，土建的主要工作轉(zhuǎn)變?yōu)閴w砌筑、機電基礎(chǔ)施工、變更的處理，并配合好機電、精

5、裝修、幕墻的移交工作。 1、機電方面；由機電分包單位、土建分包單位、總包計劃、工程、機電部共同制定土建移交機電相關(guān)工作面的節(jié)點時間，并形成紀(jì)要，與做主體結(jié)構(gòu)一樣，工程部從嚴(yán)要求、嚴(yán)格追蹤完成時間、獎罰分明，按時將機電所要的工作面移交。 2、與精裝修的工作面移交；由裝修、土建單位、工程部、計劃部、或者請業(yè)主一起確定各層工作面的移交時間，與做主體結(jié)構(gòu)一樣嚴(yán)要求，工程部嚴(yán)格追蹤完成時間、獎罰分明，按時將精裝修所要的工作面移交。 3、對幕墻的配合工作主要體現(xiàn)在反坎施工、變更的處理，土建的配合工作主要反應(yīng)要快，不要讓幕墻單位因一個小事未完成而找接藉口，充分體現(xiàn)管理的必要。7 7、 租戶協(xié)調(diào)：租戶協(xié)調(diào)：指

6、導(dǎo)工程、發(fā)展、租務(wù)協(xié)調(diào)工作：租戶分類與兩個流程租戶分類：結(jié)合工程技術(shù)條件，將租戶分為A、B、C三類兩個流程：（1）店鋪技術(shù)條件審批流程（2）商鋪設(shè)計、工程變更審批流程7.1 7.1 結(jié)合工程技術(shù)條件的租戶分類：結(jié)合工程技術(shù)條件的租戶分類：A類租戶：零售店鋪。合同工程技術(shù)條件為范本，嚴(yán)格按照原設(shè)計。如：SKAP、歐時力、百麗等。B類租戶：半主力店和餐飲。確認(rèn)書或者合同簽署之前初步完成技術(shù)條件協(xié)調(diào)。簽約后如需更改，執(zhí)行租戶設(shè)計及工程變更審批流程。如：百思買、NOVO、蘇浙會、大食代美食廣場等。C類租戶：主力店和大牌租戶。無論合同是否簽署，租賃技術(shù)條件均可協(xié)商與調(diào)整，業(yè)主全程配合租戶設(shè)計。如：CEN

7、TRAL百貨、影院、OLE超市、冰場 、LV等。197.2 7.2 租戶信息的溝通與了解租戶信息的溝通與了解 當(dāng)前，定期與項目部相關(guān)人員舉行一次例會，及時了解租戶進場信息變化與調(diào)整，其中主要涉及租戶條件圖的變化、租戶進場時間的變更、租戶規(guī)劃信息的變更等。 例：下圖為部分租戶規(guī)劃信息圖及百貨條件圖192020部分租戶信息規(guī)劃圖（1F）百貨局部條件圖（B1F）217.3 租戶預(yù)留條件整理、統(tǒng)計商鋪編號商業(yè)性質(zhì)商鋪面積招租進度情況租戶變更情況設(shè)計變更情況工程變更情況B101百貨3111完成租賃條件圖編號：MD-SJBG-09005 內(nèi)容：增加衛(wèi)生間預(yù)留條件相關(guān)變更已出B105餐飲410已完成租賃條件

8、圖（等待租戶確認(rèn)）編號：MD-SJBG-10005 內(nèi)容:增加衛(wèi)生間、下沉廣場幕墻門的位置調(diào)整設(shè)計變更已出B108零售110B111餐飲294用電量增加至250kw設(shè)計變更已出B115零售51B116零售40B118零售40B123零售 完成租賃條件圖（等待租戶確認(rèn)）227.4 租戶整體移交計劃 將市場部反饋的所有租戶信息加以整理統(tǒng)計（主力店與非主力店分開統(tǒng)計），就租戶編號、接場時間、專業(yè)分項、整改內(nèi)容、限定完成時間等做出詳細(xì)移交規(guī)劃。22237.5 租戶整體移交計劃 在具體的某租戶移交實施過程中，確定最終的移交時間及移交條件后，移交小組需根據(jù)現(xiàn)場的實際情況反饋給計劃部，然后召開責(zé)任單位會議，

9、就未完成工作列出詳細(xì)的移交計劃，同時做好有效監(jiān)督。 以百貨區(qū)接場條件為例，移交計劃如右圖所示。23247.6 協(xié)助做好裝修圖的審核租戶的裝修都由租戶方自行進行設(shè)計，待設(shè)計院和甲方設(shè)計部審核完畢反饋到項目部后，需就涉及到的具體專業(yè)提出整改意見。257.7 餐飲租戶預(yù)留條件的核對25p電量p燃?xì)庥昧縫排油煙量p隔油池p結(jié)構(gòu)荷載267.8 問題整改與場地移交 租戶接場前，需根據(jù)租戶要求，及時有效的對場地進行整改，其中涉及的主要方面包括：防火門、土建、給排水、暖通空調(diào)、消防、強弱電、幕墻、燃?xì)獾取ｍ椖坎縿?wù)必按照租戶提出的問題在規(guī)定的時間內(nèi)完成整改。277.9 租戶裝修期間的照管p 租戶裝修管理指引（業(yè)

10、主完成）p 裝修圖的審核原則（業(yè)主完成、總包協(xié)助） 租戶店面的裝修圖紙需經(jīng)設(shè)計部審核，審核無誤后方可進行施工。 租賃區(qū)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)拆改由項目部負(fù)責(zé)（但TC應(yīng)扣除相應(yīng)施工費用），其他部門配合施工p 現(xiàn)場安全管理、成品保護、（臨）水電、垃圾清運和運輸通道（總包完成） 項目移交前：租戶服從甲方項目部、總包、監(jiān)理的管理要求，租區(qū)內(nèi)由運營（物業(yè)）負(fù)責(zé) 項目移交后：運營（物業(yè)）負(fù)責(zé)p 租戶區(qū)的安全管理應(yīng)納入總包安全管理范圍之內(nèi) 租戶裝修垃圾的清運：總包（需與其協(xié)商費用）、物業(yè) 運輸通道：租戶與市場部溝通后，再由市場部與項目部及總包溝通，應(yīng)納入總包整體綱要內(nèi)287.10 租戶裝修期間的照管28u 各施工單位與

11、租戶的工作協(xié)調(diào)p 幕墻整改 p 機電管道變更p 防火門變更p 土建變更p 其它u 可能出現(xiàn)的典型案例：p 消防漏水易對已裝修的租戶造成的破壞，如天花吊頂、底板、貨物等。這種案例在其它萬象城都出現(xiàn)過。所以應(yīng)提高應(yīng)急情況的處理效率，避免出現(xiàn)索賠及損害項目部形象的惡劣事件出現(xiàn)。29八、成品保護八、成品保護地面飾面完成，成品保護周密、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)孛骘椕嫱瓿?，成品保護周密、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)30墻面石材完成，成品保護周密、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)墻面石材完成，成品保護周密、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)9 9、工程驗收、工程驗收u 建筑工程并聯(lián)竣工驗收建筑工程并聯(lián)竣工驗收u 建筑工程消防驗收（關(guān)鍵節(jié)點）建筑工程消防驗收（關(guān)鍵節(jié)點）u 建筑工程防

12、雷裝置并聯(lián)驗收建筑工程防雷裝置并聯(lián)驗收u 建筑項目人防工程竣工驗收建筑項目人防工程竣工驗收u 建筑工程環(huán)保驗收建筑工程環(huán)保驗收u 建設(shè)項目衛(wèi)生竣工驗收建設(shè)項目衛(wèi)生竣工驗收u 質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)質(zhì)量驗收（關(guān)鍵節(jié)點）質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)質(zhì)量驗收（關(guān)鍵節(jié)點）u 建筑工程規(guī)劃核實驗收（關(guān)鍵節(jié)點）建筑工程規(guī)劃核實驗收（關(guān)鍵節(jié)點）u 市林業(yè)園林竣工驗收市林業(yè)園林竣工驗收u 市建委公共設(shè)施配套項目驗收市建委公共設(shè)施配套項目驗收u 建筑工程竣工備案（關(guān)鍵節(jié)點）建筑工程竣工備案（關(guān)鍵節(jié)點）9.19.1、驗收及交付節(jié)點計劃驗收及交付節(jié)點計劃編制：編制： 1）驗收及交付節(jié)點計劃將公司關(guān)鍵節(jié)點分解落實到驗收及交付工作各項工程前置條件及手續(xù)辦理的的節(jié)點中，做為后續(xù)監(jiān)督的依據(jù)，保證按公司關(guān)鍵節(jié)點完成各項工作。 2）根據(jù)公司總控計劃，編制驗收及交付節(jié)點計劃。9.29.2、* * *項目驗收及交付工作檢查表項目驗收及交付工作檢查表 編制與填寫：編制與填寫： 1）根據(jù)驗收及交付節(jié)點計劃編制*項目驗收及交付工作檢查表。 2）責(zé)任部門小組成員根據(jù)工作進度及時填寫*項目驗收及交付工作檢查表，并在每一次的定期會議中提交，做為工作進度監(jiān)督的依據(jù)。3310 10 樣板管理樣板管理序號分項工程材料備注1結(jié)構(gòu)樣板鋼筋、模板、混凝土同結(jié)構(gòu)類型樓梯、電梯井、管井、衛(wèi)生間、懸挑板、女兒墻2地下防水樣板4mm厚SBS防水卷材陰