2019年酒店的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、酒店的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告酒店是一種商業(yè)性物業(yè)。 長(zhǎng)期以來(lái) , 有關(guān)商業(yè)性物業(yè)估價(jià)的實(shí)踐和研究主要集中在零售業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)廠(chǎng)房和商用辦公樓等領(lǐng)域 , 有關(guān)酒店估價(jià)方法的研究并不多見(jiàn)。 那關(guān)于酒店的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是怎么樣的呢 ?酒店的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【 1】×××酒店連鎖：根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀(guān)的原則，按照國(guó)際公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法， 為實(shí)施商標(biāo)價(jià)值評(píng)估之目的，對(duì)“××”商標(biāo)進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證，對(duì)整體資產(chǎn)價(jià)值在 20xx 年 05 月 10 日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)

2、值作出了公允反映。目前我們的資產(chǎn)評(píng)估工作業(yè)已結(jié)束，現(xiàn)謹(jǐn)將資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：根據(jù)對(duì)×××的發(fā)展現(xiàn)狀以及年?duì)I業(yè)額， 使用年限等因素的考慮，使用收益法進(jìn)行評(píng)估， 最終得出×××酒店連鎖的企業(yè)價(jià)值結(jié)果為 146.533 億元。本報(bào)告僅供委托方為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的以及報(bào)送有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查而作。評(píng)估報(bào)告使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方同意，不得向他人提供或公開(kāi)。除依據(jù)法律需公開(kāi)的情形外，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)的媒體上。重要提示 :以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)， 欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告全文。本摘要與資

3、產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文具有同等法律效力。評(píng)估機(jī)構(gòu)及法人代表： XXX評(píng)估師： XXX20xx年 05 月 10 日×××酒店連鎖資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)受×××酒店連鎖有限公司的委托，對(duì)其所擁有的“×××”注冊(cè)商標(biāo)進(jìn)行了評(píng)估，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀(guān)、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，本公司的評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地核實(shí)、 市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證，對(duì)委估資產(chǎn)在 20xx 月 30 日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、委托方與資產(chǎn)持有方簡(jiǎn)介

4、 ( 一) 委托方名稱(chēng)：×××酒店連鎖公司地址： XX市 XX區(qū) XX路 421 號(hào)法定代表人： XX企業(yè)類(lèi)型：連鎖酒店公司簡(jiǎn)介：×××酒店連鎖創(chuàng)立于20xx20xx0 月在美國(guó)納斯達(dá)克上市，作為中國(guó)酒店業(yè)海外上市第一股，×××始終以顧客滿(mǎn)意為基礎(chǔ)，以成為“大眾住宿業(yè)的卓越領(lǐng)導(dǎo)者”為愿景，向全世界展示著中華民族賓至如歸的“家”文化服務(wù)理念和民族品牌形象。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)的領(lǐng)袖品牌，×××現(xiàn)已覆蓋全國(guó) 90 多座主要城市、 擁有連鎖酒店 400 多家，形成了遙遙領(lǐng)先業(yè)內(nèi)的

5、最大的連鎖酒店網(wǎng)絡(luò)體系。憑借標(biāo)準(zhǔn)化、干凈、溫馨、舒適、貼心的酒店住宿產(chǎn)品，×× ×為海內(nèi)外八方來(lái)客提供安心、便捷的旅行住宿服務(wù)，傳遞著“適度生活，自然自在”的簡(jiǎn)約生活理念。成立至今，×××更以敏銳的市場(chǎng)洞察力、完善的人力資源體系、有力的管理執(zhí)行力和強(qiáng)大的資金優(yōu)勢(shì)迅速建立起了品牌、系統(tǒng)、技術(shù)、客源等多個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。作為行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，×××正用實(shí)際行動(dòng)帶動(dòng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)走向成熟和完善。二、評(píng)估目的本次評(píng)估是根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)，對(duì)委估的×××酒店

6、商標(biāo)進(jìn)行評(píng)估， 確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值，為公司的商標(biāo)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)。三、評(píng)估對(duì)象和范圍評(píng)估對(duì)象主要是×××酒店商標(biāo)價(jià)值，評(píng)估范圍主要是考慮× ××在過(guò)去幾年的發(fā)展的年?duì)I業(yè)收入， 營(yíng)運(yùn)成本等因素， 評(píng)估其所創(chuàng)造的價(jià)值，為其股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)。四、評(píng)估基準(zhǔn)日本次資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日期為20xx 年 01 月 30 日。這一基準(zhǔn)日的確定是為了在評(píng)估參數(shù)選取中與企業(yè)和行業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相銜接，便于測(cè)算。評(píng)估基準(zhǔn)日的確定對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響符合常規(guī)情況，無(wú)特別影響因素。本次評(píng)估的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。五、評(píng)估原則(一) 遵循獨(dú)立性原

7、則。作為獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托者意圖的影響 ;(二) 遵循客觀(guān)性原則。評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀(guān)公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評(píng)估結(jié)果具備充分的事實(shí)依據(jù) ;(三) 遵循科學(xué)性原則。(四) 遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則。即以委評(píng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提，確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx 年 01 月 30 日的現(xiàn)行公允價(jià)值 ;(五) 遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的原則。根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，確定相應(yīng)的評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù);(六) 遵循替代性原則。評(píng)估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)

8、或同種資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價(jià)格為基準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)在本次資產(chǎn)評(píng)估工作中 , 評(píng)估人員遵循的具體行為依據(jù)、 法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價(jià)依據(jù)和參考資料有：( 一) 法規(guī)依據(jù)1 、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 ( 國(guó)務(wù)院 1991 年第 91 號(hào)令 );2 、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則 ( 國(guó)資辦發(fā) 1992 第 36 號(hào));3 、資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn) ( 試行 )( 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) 199603 號(hào));4 、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 ( 財(cái)政部 199991 號(hào));5 、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管

9、理工作意見(jiàn)的通知 ( 國(guó)務(wù)院 2001102 號(hào));6 、中華人民共和國(guó)公司法 ;( 二) 行為依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。(三) 評(píng)估工作重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件×××酒店連鎖公司章程委托方提供的其他資料( 四) 評(píng)估取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)1. 經(jīng)審計(jì)后企業(yè) 20xx 年會(huì)計(jì)報(bào)表和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) ;2. 企業(yè) 20xxx 數(shù)據(jù)和指標(biāo) ;3. 證券市場(chǎng)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)和參數(shù) ;4. 其他相關(guān)資料。七、評(píng)估方法根據(jù)委托方本次評(píng)估目的、范圍以及委托評(píng)估價(jià)值的現(xiàn)狀，我們采取收益法進(jìn)行評(píng)估。具體評(píng)估該企業(yè)資產(chǎn)的步驟如下：(1) 根據(jù)近幾年數(shù)據(jù)對(duì)公司未來(lái)的收益進(jìn)行預(yù)測(cè) ;(2) 折現(xiàn)率的分析及

10、計(jì)算 ;(3) 按求得的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn) , 確定×××的現(xiàn)金流評(píng)估現(xiàn)值。無(wú)限年期收益法計(jì)算公式RiAP?in1?rr1?ri?1n式中：被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值;P ：未來(lái)第 i 年資產(chǎn)的預(yù)期收益 ;i ：年序號(hào)r ：折現(xiàn)率 ;n ：預(yù)期收益年限 ;A ：年金成立條件：純收益在 n 年( 含第 n 年) 以前有變化，純收益在n 年( 不含第 n 年) 以后保持不變，收益年期無(wú)限 ;r 大于零。(4) 根據(jù)企業(yè)價(jià)值評(píng)估公式評(píng)估其凈資產(chǎn)價(jià)值。八、評(píng)估過(guò)程 ( 一) 收益分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店最早始于 1996 年，當(dāng)時(shí)上海錦江集團(tuán)下屬的錦江之星作為我國(guó)第一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌問(wèn)世。

11、自那以后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)、對(duì)外開(kāi)放程度的不斷提高以及國(guó)內(nèi)外旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展， 經(jīng)濟(jì)型酒店的服務(wù)為大多數(shù)人帶來(lái)了便利， 這就為經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展帶來(lái)了良好的契機(jī)， ××× 也因此迅速成長(zhǎng)起來(lái)。但是近兩年來(lái)，經(jīng)濟(jì)型酒店的過(guò)快擴(kuò)張，利潤(rùn)的增長(zhǎng)不足以彌補(bǔ)其物業(yè)等各方面費(fèi)用的提高及競(jìng)爭(zhēng)的加劇帶來(lái)的成本上升， 酒店的盈利空間在慢慢地被擠壓。綜上所述，根據(jù)目前的行業(yè)狀況，行業(yè)的需求仍然處于一個(gè)增長(zhǎng)的時(shí)期，但是由于經(jīng)濟(jì)型酒店的擴(kuò)張過(guò)于快速，酒店的盈利空間會(huì)因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)有所下降。表 1×××近四年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)同時(shí)分析國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)型酒店，×

12、;××的各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力在這個(gè)行業(yè)是處于一個(gè)較為優(yōu)勢(shì)的地位， 考慮到整個(gè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r， 根據(jù)×××近四年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)， 我們考慮在永續(xù)收益假設(shè)前提下， 從評(píng)估基準(zhǔn)日后第 5 年保持第四年的利潤(rùn)不變。以下對(duì)×××未來(lái)現(xiàn)金的預(yù)測(cè)表 2上述收入成本變動(dòng)運(yùn)用的比例是根據(jù)以往數(shù)據(jù)按其綜合變動(dòng)的平均比例為預(yù)測(cè)期固定的變動(dòng)比例或是按其與收入之間的比例進(jìn)行的估值。根據(jù)上述數(shù)據(jù)及公式，假設(shè)以后年度資本性支出均為基準(zhǔn)日數(shù)額，即 457.13 百萬(wàn)元：公司現(xiàn)金流 =息稅前利潤(rùn) X(1- 稅率 )+ 折舊費(fèi)用 +攤銷(xiāo)費(fèi)用及其他不需付現(xiàn)成本 -

13、資本性支出 - 營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)得出公司現(xiàn)金流量表如下(二) 折現(xiàn)率計(jì)算折現(xiàn)率是以資金的百分?jǐn)?shù)計(jì)算的資金每年的盈利能力，也只一年后到期的資金折算為現(xiàn)值時(shí)所損失的數(shù)值。1 、股本資本成本 =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +( 社會(huì)平均收益率 - 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率)x 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) +企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率根據(jù) 20xx 年的國(guó)庫(kù)債利率大概為3.02%，則無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 4%。市場(chǎng)預(yù)期收益率取值5.3%。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，從證券交易市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)可取1.77 。企業(yè)特有的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：在本次評(píng)估中從以下幾個(gè)方面考慮企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中存在的不確定性或劣勢(shì)來(lái)確定企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)收益率：(1) 由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇， 行業(yè)擴(kuò)張加快， 經(jīng)

14、濟(jì)型酒店逐漸成為供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的行業(yè)， 如果公司部采取其他措施積極應(yīng)對(duì)， 企業(yè)的利潤(rùn)上升空間有限 ;(2) ×××今年來(lái)由于加盟店規(guī)模增加， 在管理等方面加大了難度，提供的服務(wù)質(zhì)量也難以得到保障，給消費(fèi)者帶來(lái)一定的損失;(3) ×××雖然連鎖的規(guī)模與大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比處于優(yōu)勢(shì)地位，但是除了在實(shí)行低價(jià)的策略之外， 沒(méi)有其他突出的特點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)別，即其核心競(jìng)爭(zhēng)力仍較低?；谝陨显?，企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)收益率取3%。則 Kr=3.02%+(5.3%-3.02%)x1.77+3%=10.06%。2 、債權(quán)資本成本根據(jù)企業(yè)基準(zhǔn)日負(fù)息債務(wù)具體情況(

15、 每筆借款利率 ) 計(jì)算出稅前債務(wù)成本為 4.76%Kd=稅前債務(wù)成本 x(1- 稅率 )=4.76%x(1-33%)=3.18%以漢庭連鎖酒店為比較對(duì)象，根據(jù)基準(zhǔn)日企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，可知凈資產(chǎn)價(jià)值 ( 目前總資產(chǎn) - 負(fù)債 ) ，得 E=380.58 百萬(wàn)元基準(zhǔn)日經(jīng)確定的付息債務(wù)D=164.7 百萬(wàn)元?jiǎng)t折現(xiàn)率r=10.06%X(380.58/(380.58+164.7)+3.18%(164.7/(380.58+164.7)=7.98%(三) 現(xiàn)金流現(xiàn)值計(jì)算根據(jù)現(xiàn)金流的計(jì)算公式可得P?t?1nRtAt?(1?r)r(1?r)t79841.07984?0.0798?14818.68(百萬(wàn)元 )?九、評(píng)估結(jié)論企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值