合冠機(jī)構(gòu)培訓(xùn)資料(1)

1、 概念篇概念篇 建筑規(guī)劃篇建筑規(guī)劃篇 工程篇工程篇 產(chǎn)權(quán)篇產(chǎn)權(quán)篇 銷售術(shù)語(yǔ)篇銷售術(shù)語(yǔ)篇 開發(fā)篇開發(fā)篇 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念 一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物 ，以及固定在土地和，以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分（如樹、電力設(shè)備、電梯、水暖、空調(diào)設(shè)備等）；建筑物上不可分離的部分（如樹、電力設(shè)備、電梯、水暖、空調(diào)設(shè)備等）； 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)；房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)； 房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一；房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一； 房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)的概念 是是指從事

2、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的行業(yè)；指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的行業(yè)； 根據(jù)根據(jù)19851985年年5 5月月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告報(bào)告，房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、，房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等管理、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)分狹義和廣義的兩類；房地產(chǎn)市場(chǎng)分狹義和廣義的兩類； 狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所；也就是房地產(chǎn)狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是

3、房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所；也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過(guò)流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值；商品在供給與需求的相互作用中，通過(guò)流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值； 廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)；裝飾等勞務(wù)活動(dòng)； 房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易的概念 城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房

4、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋租賃；其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式租賃；其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 ； 商品房的概念商品房的概念 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以贏利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以贏利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋；經(jīng)營(yíng)的房屋； 它有別于各地方政府為解決住房困難，實(shí)施它有別于各地方政府為解決住房困難，實(shí)施“安居工程安居工程”而建造的而建造的“安居安居房房”、“解困房解困房”、“借危房借危房”； 19881988年底開始興建的經(jīng)

5、濟(jì)適用房也是特殊的商品房；年底開始興建的經(jīng)濟(jì)適用房也是特殊的商品房； 從銷售看，商品房又分為現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售看，商品房又分為現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售； 從銷售對(duì)象看，分為內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從銷售對(duì)象看，分為內(nèi)銷商品房、外銷商品房； 從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等 ； 住宅住宅的概念的概念 是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住

6、人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋 ； 成套住宅的概念成套住宅的概念 是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋；使用的房屋； 住宅按套統(tǒng)計(jì)：兩戶合用一套的住宅，按一套統(tǒng)計(jì)；一戶用兩套或兩套以上住宅按套統(tǒng)計(jì)：兩戶合用一套的住宅，按一套統(tǒng)計(jì)；一戶用兩套或兩套以上的應(yīng)按實(shí)際套數(shù)統(tǒng)計(jì)；的應(yīng)按實(shí)際套數(shù)統(tǒng)計(jì)； 公寓式公寓式住宅的概念住宅的概念 公寓式住宅式區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的；公寓式住宅式區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的

7、西式別墅住宅而言的； 公寓是住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)由公寓是住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)由若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家屬中等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家屬中短期短期租用。租用。 花園花園式住宅的概念式住宅的概念 花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶

8、有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買；訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買； 躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公用樓梯而采用房及其它輔助用房可以分層布

9、置，上下層之間的交通不通過(guò)公用樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接；戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接； 優(yōu)點(diǎn)是：優(yōu)點(diǎn)是： 每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好； 戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大； 布局緊湊，功能明確，相互干擾較?。?躍層式住宅的概念躍層式住宅的概念 復(fù)式住宅的概念復(fù)式住宅的概念 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個(gè)復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個(gè)1.21.2米的夾層，兩層米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.33.3米，而一般躍層式為米，而一般躍層式為5.65.6米），米），其下層供起居用，如進(jìn)餐，洗浴等，上層供休息睡眠和

10、貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層其下層供起居用，如進(jìn)餐，洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高的起居室高2 2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無(wú)法直立；米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無(wú)法直立； 錯(cuò)層錯(cuò)層住宅的概念住宅的概念 指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用30-60cm30-60cm的高度差進(jìn)行空間的高度差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合100100平米以上大面積住宅裝平米以上大面積住宅裝修。修。 結(jié)構(gòu)上指的是同一層的樓板不在同一平面上，有一定的高差。結(jié)構(gòu)上

11、指的是同一層的樓板不在同一平面上，有一定的高差。錯(cuò)層錯(cuò)層躍式躍式復(fù)式復(fù)式 已購(gòu)公房、單位產(chǎn)權(quán)房、廉租房、私房已購(gòu)公房、單位產(chǎn)權(quán)房、廉租房、私房 已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房；已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房； 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房；單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房； 廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等；租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房

12、的來(lái)源主要是騰退的舊公房等； 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅；人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅； 二手房、外銷商品房、內(nèi)銷商品房二手房、外銷商品房、內(nèi)銷商品房 二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手一手“，第二次交易則為，第二次交易則為“二手二手“。一些無(wú)房的人，可以買一套別人多余的房

13、；而另一些手里有些積蓄。一些無(wú)房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益；的多余住房換取收益； 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人；個(gè)人； 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許

14、可證的房屋，內(nèi)內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民；銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民； 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買在港澳地區(qū)稱做為買“樓花樓花“，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是

15、購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子；常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子； 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋；階段的房屋； 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階所謂現(xiàn)房是指開發(fā)

16、商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋；可以入住的房屋； 期房、準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房期房、準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房 尾房、爛尾房尾房、爛尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到8080以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般

17、稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重；位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重； 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)

18、行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾爛尾“的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)；候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)； 工業(yè)用房工業(yè)用房 指獨(dú)立設(shè)置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動(dòng)的房屋；指獨(dú)立設(shè)置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動(dòng)的房屋； 商業(yè)商業(yè)用房用房 是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋旅社、招待所等從事商

19、業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋 ； 公用設(shè)施用房公用設(shè)施用房 是指自來(lái)水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)?、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、是指自來(lái)水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)狻⒐?、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋；殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋； 生地、熟地、通平生地、熟地、通平生地：生地：通常指尚未進(jìn)行市政基礎(chǔ)的土地；熟地：熟地：已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地，即三通一平或七通一平；三通一平：三通一平：即將開發(fā)區(qū)域以外的道路，給、排水管，供電線路等引入施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的土地進(jìn)行平整；七通一平：七通一平：包括道路通，上下水通，雨污排水通，電力通，通訊通，煤氣通，熱力

20、通和平整場(chǎng)地； 土地使用年限土地使用年限土地使用年限：土地使用年限：凡與規(guī)劃國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行；即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年； 土地出讓金土地出讓金土地出讓金：土地出讓金：各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投

21、資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款； 房屋房屋施工施工面積面積指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑填各層建筑面積之和； 房屋房屋新開工新開工面積面積是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)； 房屋房屋竣工竣工面積面積是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正

22、式移交使用的房屋建筑面積總和。 基底面積基底面積指建筑物首層的面積。 日照間距日照間距日照間距：日照間距：指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離 ； 建筑間距系數(shù)：建筑間距系數(shù)：指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)； 建筑的長(zhǎng)高比：建筑的長(zhǎng)高比：指遮擋陽(yáng)光的建筑的正面長(zhǎng)度為該建筑高度的倍數(shù)，當(dāng)單棟塔樓居住建筑在兩側(cè)無(wú)其他遮擋陽(yáng)光的建筑（含規(guī)劃建筑）時(shí)，與其他居住建筑系數(shù)不得小于1.0，多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時(shí)，與被其遮擋陽(yáng)光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行：u1.相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長(zhǎng)

23、度時(shí)，塔式居住建筑長(zhǎng)高比的長(zhǎng)度，應(yīng)該按照各塔式居住建筑的長(zhǎng)度與間距之和計(jì)算，并按照其不同的長(zhǎng)高比，采用不得小于表規(guī)定的建筑間距系數(shù)；u2.相鄰塔式建筑的間距等于或者大于單棟塔式居住建筑的長(zhǎng)度時(shí)，建筑間距的系數(shù)不得下于1.2； 建筑高度建筑高度建筑高度：建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度，應(yīng)符合下列規(guī)定；指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度，應(yīng)符合下列規(guī)定； 煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度； 樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20，且高度不超過(guò)四米的，不計(jì)入建筑高度； 當(dāng)坡度大于3

24、0度的坡屋頂建筑，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度； 文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點(diǎn)(包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物)、傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計(jì)算建筑高度；層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷；房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊；房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋；與

25、房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫；據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為0.26、0.6、1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4； 建筑面積建筑面積指房屋外墻、柱、邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。按建設(shè)部按建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)定，規(guī)定，1010種情況種情況下建筑面積不計(jì)算，包括：下建筑面積不計(jì)算，包括： 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房

26、屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成；1、套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面

27、積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。附：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都

28、不計(jì)入共有建筑面積； 共有建筑面積（分?jǐn)偯娣e）共有建筑面積（分?jǐn)偯娣e）商品房商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬c本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶； 可分?jǐn)偟墓膊糠譃椋嚎煞謹(jǐn)偟墓膊糠譃椋罕敬睒堑拇筇?、公用門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套內(nèi)公用建筑空間

29、之間的分隔墻及外墻（包括山墻、墻體面積水平投影面積的一半）。 不不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，售房單位自營(yíng)、自用的房屋，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理用房）； 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：包括從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)；幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層； 公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ汗媒ㄖ娣e的分?jǐn)偡椒ǎ憾鄬幼≌枰惹蟪稣狈课莺凸灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂６喙δ芫C合樓須先求出整

30、幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?； 共有建筑面積計(jì)算公式共有建筑面積計(jì)算公式 公用建筑面積 = 整棟建筑的面積 各套套內(nèi)建筑面積之和 已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室； 共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 / 各套內(nèi)建筑面積之和； 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 各套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)；因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為： 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積（1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)） 使用面積使用面積使用面積：使用面積：即地毯面積，是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和其中包

31、括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)；斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積； 使用率使用率使用率 = 套內(nèi)使用面積 / 總建筑面積； 實(shí)用面積實(shí)用面積 它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額； 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率； 即實(shí)用率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e； 實(shí)用率實(shí)用率 使用率使用率 得房率是指套（單元）套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比； 即得房率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e； 建筑覆蓋率（建筑密度）建筑覆蓋率（建筑密度） 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面

32、積之和與建設(shè)用地面積的比率（%） ； 即：基底面積 / 用地面積100% = 建筑覆蓋率（建筑密度）； 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比（%）； 即：總建筑面積 / 總用地面積= 容積率； 容積率容積率 綠地面積綠地面積指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地； 綠地率綠地率在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）； 綠化面積綠化面積在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）； 房屋房屋層層數(shù)數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其

33、室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和；假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)； 自然層自然層一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.70米以上的住宅； 技術(shù)層技術(shù)層指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次； 附屬附屬層（夾層層（夾層）指介于自然層之間的夾層； 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層平面布置相同的住宅樓層； 中間層中間層底層和最高住戶入口層之間的中間樓層； 地下室地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的

34、高度超過(guò)該房間凈高的1 / 2者； 半地下室半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者； 假層假層是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次； 閣樓閣樓（暗樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層； 層高層高住宅的層高是指下層樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米； 凈高凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層

35、樓板下表面之間的距離； 凈高凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示表示凈高=層高樓板厚度；即層高和樓板厚度的差叫“凈高” ； 進(jìn)深進(jìn)深住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度；根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI10087）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米； 開間開間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開

36、間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米； 戶型比戶型比指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重； 面積面積誤差誤差比比面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）100% / 合同約定面積； 陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系

37、分為凹陽(yáng)臺(tái)和凸陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)； 平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分； 走廊走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間； 玄關(guān)玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地“，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所； 隔斷隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妫?過(guò)道過(guò)道過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間；低層住

38、宅：低層住宅：指一層至三層的住宅；多層住宅：多層住宅：指四層至六層的住宅；小高層住宅：小高層住宅：指七層至十二層的住宅；高層住宅：高層住宅：指十二層以上的住宅； 層層數(shù)分類數(shù)分類 塔式塔式高層高層住宅住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅； 單元單元式高層式高層住宅住宅由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅； 通通廊式高層廊式高層住宅住宅由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅； TOWNHOUSE TOWNHOUSE也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來(lái)的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋； 商商住住住宅住宅是SOHO（居家

39、辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式； 會(huì)所會(huì)所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放； 酒店酒店式服務(wù)式服務(wù)公寓公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體

40、的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺； 智能化大廈智能化大廈又稱“智能型大廈”是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FAS）,保安自動(dòng)化

41、系統(tǒng)（SAS）； 鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)； 鋼鋼、鋼筋混凝土、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的； 混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造； 磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的； 框架框架結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)住宅住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好

42、；框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差； 鋼鋼混結(jié)構(gòu)混結(jié)構(gòu)住宅住宅鋼混結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。但這種結(jié)

43、構(gòu)工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)也較高；鋼筋混泥土鋼筋混泥土鋼混鋼混 磚磚混結(jié)構(gòu)混結(jié)構(gòu)住宅住宅磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的；在磚混結(jié)構(gòu)中的梁有門窗過(guò)梁、圈梁、雨蓬梁、陽(yáng)臺(tái)梁、樓梯梁等，這些梁的長(zhǎng)度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構(gòu)造配筋外，其它都是通過(guò)計(jì)算設(shè)計(jì)的，圈梁主要作用是提

44、高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強(qiáng)度，因此圈梁不是承重梁，當(dāng)圈梁用作過(guò)梁時(shí)，只在過(guò)梁部位按設(shè)計(jì)配筋，其它部位仍是按構(gòu)造配筋，有許多把圈梁當(dāng)作承重梁對(duì)待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的隱患； 框架框架剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)住宅住宅框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。因?yàn)椋谙虏繕?/p>

45、層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來(lái)越大，有外側(cè)的趨勢(shì)，而框架則有內(nèi)收的趨勢(shì)，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負(fù)擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外，還額外負(fù)擔(dān)了把剪力拉回來(lái)的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因?yàn)榻o框架一個(gè)附加水平力而承受負(fù)剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力； 配套設(shè)施配套設(shè)施與住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱； 騎樓騎樓指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房； 露臺(tái)露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做

46、出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)； 外外飄飄窗窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗； 建筑小品建筑小品指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱； 中水處理中水處理是個(gè)老百姓聽起來(lái)還有些陌生的詞，中水就是指循環(huán)再利用的水。其實(shí)中水處理離我們的生活并不遙遠(yuǎn)，許多家庭都習(xí)慣把洗衣服和洗菜的水收集起來(lái)，用于沖廁所和拖地板，其實(shí)這就是最原始、最簡(jiǎn)單的中水處理辦法；房屋的房屋的使用權(quán)使用權(quán)房屋的使用權(quán)是

47、指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)；房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中；房屋的房屋的所有權(quán)所有權(quán)房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利；取得房屋所有權(quán)的方式有很多，現(xiàn)歸納如下：取得房屋所有權(quán)的方式有很多，現(xiàn)歸納如下：1、依法新建的房屋；2、添附的房屋，如翻建、擴(kuò)建、加層等；3、通過(guò)買賣、贈(zèng)與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋；4、繼承或受遺的房屋； 房屋房屋他項(xiàng)他項(xiàng)權(quán)權(quán)房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來(lái)的典權(quán)、租賃權(quán)

48、、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利； 土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利； 住宅所有權(quán)住宅所有權(quán)住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。不包括宅基地和院地； 房屋處分權(quán)房屋處分權(quán)指房屋所有權(quán)人在法律許可范圍內(nèi)對(duì)其房屋擁有的處置權(quán)利。處分有兩種情況事實(shí)處分和法律處分； 房屋占有權(quán)房屋占有權(quán)指房屋所有人對(duì)房屋實(shí)際控制的權(quán)利。它可以與所有權(quán)分離，故非所有權(quán)人也可能享有房屋占有權(quán)； 雙重雙重抵押抵押權(quán)權(quán)對(duì)同一房產(chǎn)作兩次(第一次和第二次) 的抵押； 押押權(quán)約權(quán)約款款國(guó)外房屋分期付款買賣合同當(dāng)事人約定，標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于

49、買受人時(shí)，在該標(biāo)的物上設(shè)定出賣人第一順序抵押權(quán)的余款。如買受人不按約支付分期價(jià)款時(shí)，出賣人可請(qǐng)求強(qiáng)制變買標(biāo)的物，并從中優(yōu)先受償； 用用益益權(quán)權(quán)亦稱“用益物權(quán)”。指對(duì)他人的物品有 使用和收益權(quán)利。如租借他人的房屋，有使 用該房屋權(quán)利。用益權(quán)包括典權(quán)、永佃權(quán)、 地上權(quán)、地役權(quán)等； 抵押權(quán)抵押權(quán)抵押權(quán)劉指房屋所有權(quán)認(rèn)有將其房屋抵押給他人的權(quán)利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償 ； 租賃權(quán)租賃權(quán)租賃權(quán)是指房屋所有權(quán)人有將其房屋租賃給他人的權(quán)利。房屋租賃，是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租

50、給承租人使用，由承租人支付租金的行為。承租人取得房屋使用權(quán)后，未經(jīng)出租人同意不得隨便處置所承租的房屋，除非租賃合同另有規(guī)定，否則就是違法行為； 確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利； 典權(quán)典權(quán)所謂典權(quán)是指房屋所有權(quán)擁有者有將其房屋典當(dāng)給他人以獲得利益的權(quán)利。房屋典當(dāng)是指承典人用價(jià)款從房屋所有人手中取得使用房屋的權(quán)利的行為。承典人與出典人（房屋所有人）要訂典契，約定回贖期限（即存續(xù)期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人還清典價(jià)，贖回房屋。典價(jià)無(wú)利息，房屋無(wú)租金

51、。典契中一般規(guī)定，到期不贖的，由承典人改典為買，也可經(jīng)雙方協(xié)商，續(xù)期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典權(quán)存續(xù)期內(nèi)，還可以將房屋轉(zhuǎn)典，或出租給他人，并且可以典權(quán)作為抵押權(quán)的標(biāo)的物； 典契典契即房地產(chǎn)典當(dāng)契約，是指由出典人與 承典人共同簽訂的契約，載明雙方的權(quán)利和義務(wù)； 房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利； 產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)； 共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有

52、所有權(quán)； 共同共同共有共有房產(chǎn)房產(chǎn)指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)； 房屋房屋的產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)面積面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定； 房屋房屋預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)面積面積預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)； 房屋房屋實(shí)測(cè)實(shí)測(cè)面積面積實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合

53、格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)； 商品房商品房的銷售的銷售面積面積商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e； 實(shí)際實(shí)際銷售銷售面積面積是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期

54、或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積； 預(yù)售面積預(yù)售面積是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積； 基價(jià)基價(jià)基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出； 起價(jià)起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為

55、銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)； 預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)； 均價(jià)均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)； 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)近年來(lái)，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得商品房預(yù)售許可證等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的最重要前提是具有一定幅度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照“開盤價(jià)”而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的“低開高走”的營(yíng)銷原則，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)應(yīng)該是該商品房銷售過(guò)程中的

56、“最低時(shí)段價(jià)”，購(gòu)房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷商為了保證盡可能多的贏利，會(huì)嚴(yán)格地限制和控制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷售量和時(shí)間。聰明的購(gòu)房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，往往能得到實(shí)在的優(yōu)惠，這樣一套房計(jì)算下來(lái)可能會(huì)有數(shù)以幾萬(wàn)計(jì)的“便宜”。當(dāng)然，這種便宜與風(fēng)險(xiǎn)共存，購(gòu)房者要十分慎重地考察該項(xiàng)目發(fā)展商的資質(zhì)是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害 ； 定金定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合

57、同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金； 訂金訂金根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。例如：北京市房屋土地資源管理局發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)

58、。購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；(2)簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3)雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；(4)廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的； 誠(chéng)意金誠(chéng)意金目前在買方市場(chǎng)中，已有了一種新的發(fā)展趨勢(shì)，即交“誠(chéng)意金”。所謂“誠(chéng)意金”，是指買方在購(gòu)房目標(biāo)明確后，以看中某個(gè)區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過(guò)的中介公司交上一定數(shù)額的“誠(chéng)意金”，并簽訂一定期

59、限。代理方收取“誠(chéng)意金”后，會(huì)非常努力地發(fā)揮其“團(tuán)體力量”，有針對(duì)性的盡快為買家尋找理想的房子； 違約金違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金； 按揭按揭按揭是英文mortgage（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為； 住房公積金住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理的制度；具體內(nèi)容主要有三個(gè)方面：（1）個(gè)人存儲(chǔ)，單位資助住房公積金，專項(xiàng)用于住房支出，其公積金本息免征個(gè)人所得稅。（2）按統(tǒng)一管理的原則管理住房公積金。（3）按專項(xiàng)使用的原則運(yùn)用住房公積金； 個(gè)人個(gè)人住房抵押住房抵押貸款貸款是借款人購(gòu)、建、修住房時(shí)以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償； 個(gè)人個(gè)人住房擔(dān)保住房擔(dān)保貸款貸款是指借款人或第