營(yíng)利事業(yè)所得稅核實(shí)務(wù)建筑業(yè)[整理后]說(shuō)課講解

1、營(yíng)利事業(yè)所得稅核實(shí)務(wù)建筑業(yè)整理后行業(yè)概述行業(yè)概況 建築業(yè)係以投資委託營(yíng)造廠興建房屋出售、出租為業(yè)者屬之，如建設(shè)公司、投資公司。行業(yè)概述經(jīng)營(yíng)方式：大約分為6種：自地自建合建分屋合建分售共同投資興建買(mǎi)賣(mài)成屋或土地合建分成行業(yè)概述行業(yè)特性工程施工期間長(zhǎng)壓低房屋售價(jià)工程成本需按各工地分別計(jì)算：屬分批成本制故涉及共同費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題行業(yè)概述建造程序工程招標(biāo)訂定工程合約 大致有四種：總價(jià)合約、單價(jià)合約、綜合合約、成本加價(jià)費(fèi)用合約施工完工相關(guān)法規(guī)所得稅法第4條第16款 個(gè)人及營(yíng)利事業(yè)出售土地，其交易之所得，免納所得稅。所得稅法第24條第1項(xiàng)營(yíng)利事業(yè)所得之計(jì)算，以其本年度收入總額減除各項(xiàng)成本費(fèi)用、損失及稅捐後之純

2、益額為所得額。(收支配合原則)相關(guān)法規(guī)所得稅法第28條製造業(yè)耗用之原料，超過(guò)各該業(yè)通常水準(zhǔn)者，其超過(guò)部分，非經(jīng)提出正當(dāng)理由，經(jīng)稽徵機(jī)關(guān)查明屬實(shí)者不予減除。所得稅法第30條借貸款項(xiàng)之利息，其應(yīng)在本營(yíng)業(yè)年度內(nèi)負(fù)擔(dān)者，準(zhǔn)予減除。相關(guān)法規(guī)所得稅法第45條 凡資產(chǎn)之出價(jià)取得，指取得價(jià)格，包括取得之代價(jià)，及因取得並為適於營(yíng)業(yè)上使用而支付之一切必需費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅法第17條營(yíng)業(yè)人以較時(shí)價(jià)顯著偏低之價(jià)格銷(xiāo)售貨物或勞務(wù)而無(wú)正當(dāng)理由者，主管稽徵機(jī)關(guān)得依時(shí)價(jià)認(rèn)定其銷(xiāo)售額。相關(guān)法規(guī)營(yíng)業(yè)稅法施行細(xì)則第21條 營(yíng)業(yè)人以土地及其定著物合併銷(xiāo)售時(shí)，除銷(xiāo)售價(jià)格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格占土地公告現(xiàn)值及房屋評(píng)定標(biāo)

3、準(zhǔn)價(jià)格總額之比例，計(jì)算定著物部分之銷(xiāo)售額。相關(guān)法規(guī)營(yíng)利事業(yè)所得稅查核準(zhǔn)則第24條之1第24條之2第32條第3款第51條之1第78條第1款第10目及11目第97 條第9款第111條之1查核重點(diǎn)及逃漏方式如何選定查核重點(diǎn)自地自建者有關(guān)土地成本之取得偏高者合建分屋或分售，根據(jù)合約規(guī)定，地主分配之房屋或土地較一般常情為高，地主是否為股東或合建分屋公司未列土地成本者已售房地之售價(jià)較實(shí)際售價(jià)(或預(yù)售價(jià)格)為低者公共設(shè)施用地，如公園，其土地及改良費(fèi)用，已列入本期成本，但其所有權(quán)則過(guò)予公司股東或未過(guò)戶土地交易免稅所得分?jǐn)偁I(yíng)業(yè)費(fèi)用、利息支出等相關(guān)費(fèi)用不合規(guī)定比例者查核重點(diǎn)及逃漏方式如何選定查核重點(diǎn)應(yīng)直接歸屬免稅

4、土地負(fù)擔(dān)之費(fèi)用，而未調(diào)整自土地收益項(xiàng)下減除者屬銷(xiāo)管費(fèi)用帳列成本科目者合建分屋房地售價(jià)是否正常，地主是否為股東，土地售價(jià)是否偏高，房屋售價(jià)是否偏低合建分成的約定比例是否合理？土地是否為關(guān)係人所有列報(bào)企劃收入、代銷(xiāo)傭金收入是否合理？委託人是否為關(guān)係人？有無(wú)利用個(gè)人名義建屋出售逃漏營(yíng)業(yè)收入查核重點(diǎn)及逃漏方式常見(jiàn)逃漏取巧方式及破解之道建設(shè)公司利用個(gè)人低買(mǎi)高賣(mài)虛列土地成本時(shí)應(yīng)如何查核 可調(diào)閱土地登記簿謄本、藉以瞭解產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)流程、交易日期、交易對(duì)象 可調(diào)閱土地出售人歷年綜合所得稅申報(bào)書(shū)、財(cái)產(chǎn)資料，以瞭解其財(cái)務(wù)狀況查核重點(diǎn)及逃漏方式常見(jiàn)逃漏取巧方式及破解之道資產(chǎn)負(fù)債表列有長(zhǎng)、短期借款，卻未於非營(yíng)業(yè)損失項(xiàng)下列

5、報(bào)利息，可能隱藏列報(bào)於營(yíng)業(yè)成本建設(shè)公司以土地及房屋合併銷(xiāo)售，常壓低房屋售價(jià)，相對(duì)提高土地售價(jià)，造成銷(xiāo)售房屋虧損，土地增益提高帳簿文據(jù)帳簿文據(jù)之種類(lèi)以包工不包料方式委託營(yíng)造廠興建者，除營(yíng)造廠部分工資之紀(jì)錄外，餘與營(yíng)造廠同。並應(yīng)提示工程合約、房屋買(mǎi)賣(mài)合約、房地價(jià)目表等以包工包料方式委託營(yíng)造廠興建者，可免再設(shè)材料明細(xì)帳與有關(guān)材料之生產(chǎn)紀(jì)錄以自地自建方式建屋出售時(shí)，並應(yīng)具備建築師簽名蓋章之設(shè)計(jì)圖，及依圖樣核計(jì)之應(yīng)耗材料數(shù)量明細(xì)表及預(yù)售合約、房地價(jià)目表等收入類(lèi)收入實(shí)現(xiàn)之認(rèn)定以所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記日期為準(zhǔn)所有權(quán)未移轉(zhuǎn)登記前，已實(shí)際交付者，以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)兩者無(wú)從查考時(shí)，依其買(mǎi)賣(mài)契約或查得資料認(rèn)定之銷(xiāo)貨成本營(yíng)造

6、業(yè)成本主要查核程序各工程成本分析房、地成本歸屬之調(diào)整已售、待售成本之調(diào)整建物利息資本化之調(diào)整合建分屋成本之調(diào)整材料耗量之調(diào)整各項(xiàng)費(fèi)用工程費(fèi)用與銷(xiāo)售費(fèi)用之劃分營(yíng)業(yè)費(fèi)用之遞延出售土地之營(yíng)業(yè)費(fèi)用的攤計(jì)查核實(shí)例建設(shè)股份有限公司經(jīng)營(yíng)興建房屋出售業(yè)務(wù)其經(jīng)營(yíng)型態(tài)係採(cǎi)合建分售方式96年度營(yíng)業(yè)收入總額申報(bào)80,425,735元，營(yíng)業(yè)成本為86,951,894元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用6,607,602元，非營(yíng)業(yè)收入32,786元，非營(yíng)業(yè)支出400,551元，全年所得額虧損13,501,526。免徵所得稅之出售土地?fù)p失12,999,555元，課稅所得額虧損501,971。查核實(shí)例1.依據(jù)該公司提供之房地買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)，已將房屋及土

7、地款分別由建設(shè)公司及地主訂定，然按其房屋每坪平均售價(jià)僅29,908元，低於發(fā)包之營(yíng)建成本每坪?jiǎn)蝺r(jià)為32,335元。2.該地段附近另一建設(shè)公司同為三樓透天厝房屋每坪平均售價(jià)為36,215元，該公司無(wú)法就上述售價(jià)偏低之情形，提出正當(dāng)理由，乃依每坪售價(jià)36,215元調(diào)增營(yíng)業(yè)收入16,960,280元。查核實(shí)例建設(shè)公司係經(jīng)營(yíng)興建房屋出售業(yè)務(wù)，97年度涉嫌假借股東親屬名義購(gòu)入土地與公司簽訂合建契約，透過(guò)個(gè)人墊高土地成本，除房地比偏低外，亦造成房屋售價(jià)較市價(jià)為低，且將應(yīng)歸屬公司之土地交易所得，藉由個(gè)人免納所得稅而規(guī)避稅負(fù)查核實(shí)例1.經(jīng)查土地所有權(quán)人係股東甲之妻，依據(jù)土地座落地號(hào)向地政事務(wù)所調(diào)閱土地登記謄本發(fā)現(xiàn)，該股東甲之妻土地取得日期為96年5月21日，與合建分售契約訂立日期96年5月25日相當(dāng)接近，顯不合常理。2.經(jīng)請(qǐng)甲妻提供土地交易之資金流程，其無(wú)法提示，並經(jīng)該公司承認(rèn)所有土地購(gòu)入之成本。3.經(jīng)依同地段同業(yè)相當(dāng)樓層之房