營利事業(yè)所得稅核實務(wù)建筑業(yè)[整理后]說課講解

1、營利事業(yè)所得稅核實務(wù)建筑業(yè)整理后行業(yè)概述行業(yè)概況 建築業(yè)係以投資委託營造廠興建房屋出售、出租為業(yè)者屬之，如建設(shè)公司、投資公司。行業(yè)概述經(jīng)營方式：大約分為6種：自地自建合建分屋合建分售共同投資興建買賣成屋或土地合建分成行業(yè)概述行業(yè)特性工程施工期間長壓低房屋售價工程成本需按各工地分別計算：屬分批成本制故涉及共同費(fèi)用分?jǐn)倖栴}行業(yè)概述建造程序工程招標(biāo)訂定工程合約 大致有四種：總價合約、單價合約、綜合合約、成本加價費(fèi)用合約施工完工相關(guān)法規(guī)所得稅法第4條第16款 個人及營利事業(yè)出售土地，其交易之所得，免納所得稅。所得稅法第24條第1項營利事業(yè)所得之計算，以其本年度收入總額減除各項成本費(fèi)用、損失及稅捐後之純

2、益額為所得額。(收支配合原則)相關(guān)法規(guī)所得稅法第28條製造業(yè)耗用之原料，超過各該業(yè)通常水準(zhǔn)者，其超過部分，非經(jīng)提出正當(dāng)理由，經(jīng)稽徵機(jī)關(guān)查明屬實者不予減除。所得稅法第30條借貸款項之利息，其應(yīng)在本營業(yè)年度內(nèi)負(fù)擔(dān)者，準(zhǔn)予減除。相關(guān)法規(guī)所得稅法第45條 凡資產(chǎn)之出價取得，指取得價格，包括取得之代價，及因取得並為適於營業(yè)上使用而支付之一切必需費(fèi)用。營業(yè)稅法第17條營業(yè)人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務(wù)而無正當(dāng)理由者，主管稽徵機(jī)關(guān)得依時價認(rèn)定其銷售額。相關(guān)法規(guī)營業(yè)稅法施行細(xì)則第21條 營業(yè)人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標(biāo)準(zhǔn)價格占土地公告現(xiàn)值及房屋評定標(biāo)

3、準(zhǔn)價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。相關(guān)法規(guī)營利事業(yè)所得稅查核準(zhǔn)則第24條之1第24條之2第32條第3款第51條之1第78條第1款第10目及11目第97 條第9款第111條之1查核重點及逃漏方式如何選定查核重點自地自建者有關(guān)土地成本之取得偏高者合建分屋或分售，根據(jù)合約規(guī)定，地主分配之房屋或土地較一般常情為高，地主是否為股東或合建分屋公司未列土地成本者已售房地之售價較實際售價(或預(yù)售價格)為低者公共設(shè)施用地，如公園，其土地及改良費(fèi)用，已列入本期成本，但其所有權(quán)則過予公司股東或未過戶土地交易免稅所得分?jǐn)偁I業(yè)費(fèi)用、利息支出等相關(guān)費(fèi)用不合規(guī)定比例者查核重點及逃漏方式如何選定查核重點應(yīng)直接歸屬免稅

4、土地負(fù)擔(dān)之費(fèi)用，而未調(diào)整自土地收益項下減除者屬銷管費(fèi)用帳列成本科目者合建分屋房地售價是否正常，地主是否為股東，土地售價是否偏高，房屋售價是否偏低合建分成的約定比例是否合理？土地是否為關(guān)係人所有列報企劃收入、代銷傭金收入是否合理？委託人是否為關(guān)係人？有無利用個人名義建屋出售逃漏營業(yè)收入查核重點及逃漏方式常見逃漏取巧方式及破解之道建設(shè)公司利用個人低買高賣虛列土地成本時應(yīng)如何查核 可調(diào)閱土地登記簿謄本、藉以瞭解產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)流程、交易日期、交易對象 可調(diào)閱土地出售人歷年綜合所得稅申報書、財產(chǎn)資料，以瞭解其財務(wù)狀況查核重點及逃漏方式常見逃漏取巧方式及破解之道資產(chǎn)負(fù)債表列有長、短期借款，卻未於非營業(yè)損失項下列

5、報利息，可能隱藏列報於營業(yè)成本建設(shè)公司以土地及房屋合併銷售，常壓低房屋售價，相對提高土地售價，造成銷售房屋虧損，土地增益提高帳簿文據(jù)帳簿文據(jù)之種類以包工不包料方式委託營造廠興建者，除營造廠部分工資之紀(jì)錄外，餘與營造廠同。並應(yīng)提示工程合約、房屋買賣合約、房地價目表等以包工包料方式委託營造廠興建者，可免再設(shè)材料明細(xì)帳與有關(guān)材料之生產(chǎn)紀(jì)錄以自地自建方式建屋出售時，並應(yīng)具備建築師簽名蓋章之設(shè)計圖，及依圖樣核計之應(yīng)耗材料數(shù)量明細(xì)表及預(yù)售合約、房地價目表等收入類收入實現(xiàn)之認(rèn)定以所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記日期為準(zhǔn)所有權(quán)未移轉(zhuǎn)登記前，已實際交付者，以實際交付日期為準(zhǔn)兩者無從查考時，依其買賣契約或查得資料認(rèn)定之銷貨成本營造

6、業(yè)成本主要查核程序各工程成本分析房、地成本歸屬之調(diào)整已售、待售成本之調(diào)整建物利息資本化之調(diào)整合建分屋成本之調(diào)整材料耗量之調(diào)整各項費(fèi)用工程費(fèi)用與銷售費(fèi)用之劃分營業(yè)費(fèi)用之遞延出售土地之營業(yè)費(fèi)用的攤計查核實例建設(shè)股份有限公司經(jīng)營興建房屋出售業(yè)務(wù)其經(jīng)營型態(tài)係採合建分售方式96年度營業(yè)收入總額申報80,425,735元，營業(yè)成本為86,951,894元，營業(yè)費(fèi)用6,607,602元，非營業(yè)收入32,786元，非營業(yè)支出400,551元，全年所得額虧損13,501,526。免徵所得稅之出售土地?fù)p失12,999,555元，課稅所得額虧損501,971。查核實例1.依據(jù)該公司提供之房地買賣契約書，已將房屋及土

7、地款分別由建設(shè)公司及地主訂定，然按其房屋每坪平均售價僅29,908元，低於發(fā)包之營建成本每坪單價為32,335元。2.該地段附近另一建設(shè)公司同為三樓透天厝房屋每坪平均售價為36,215元，該公司無法就上述售價偏低之情形，提出正當(dāng)理由，乃依每坪售價36,215元調(diào)增營業(yè)收入16,960,280元。查核實例建設(shè)公司係經(jīng)營興建房屋出售業(yè)務(wù)，97年度涉嫌假借股東親屬名義購入土地與公司簽訂合建契約，透過個人墊高土地成本，除房地比偏低外，亦造成房屋售價較市價為低，且將應(yīng)歸屬公司之土地交易所得，藉由個人免納所得稅而規(guī)避稅負(fù)查核實例1.經(jīng)查土地所有權(quán)人係股東甲之妻，依據(jù)土地座落地號向地政事務(wù)所調(diào)閱土地登記謄本發(fā)現(xiàn)，該股東甲之妻土地取得日期為96年5月21日，與合建分售契約訂立日期96年5月25日相當(dāng)接近，顯不合常理。2.經(jīng)請甲妻提供土地交易之資金流程，其無法提示，並經(jīng)該公司承認(rèn)所有土地購入之成本。3.經(jīng)依同地段同業(yè)相當(dāng)樓層之房