房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)—房地產(chǎn)術(shù)語篇

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)萬杰 2014.7.28房地產(chǎn)術(shù)語篇綜合類術(shù)語綜合類術(shù)語房地產(chǎn)的概念 一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物，以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分（如樹、電力設(shè)備、電梯、水暖、空調(diào)設(shè)備等）； 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)； 房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一。房地產(chǎn)行業(yè)的概念 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的行業(yè)； 它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等 。綜合類術(shù)語房地產(chǎn)市場的概念廣義：廣義： 包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)

2、活動(dòng)。三級市場：三級市場：是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。狹義：狹義： 房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場所；也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。 一級市場：一級市場：是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場；二級市場：二級市場：是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場；綜合類術(shù)語商業(yè)地產(chǎn) 代表國家行使土地所有者職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。國土局 所謂商業(yè)地產(chǎn)，是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地

3、產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓、酒店等。 工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。綜合類術(shù)語 是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)。它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可買賣、轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 從銷售看，商品房又分為現(xiàn)房和期房； 從用途看，分住宅、別墅

4、、寫字樓、酒店、商鋪等 。商品房發(fā)展商專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。代理商 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。綜合類術(shù)語 按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。土地類型 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無償收回?，F(xiàn)政府對土地使用權(quán)年限

5、規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。土地使用權(quán)年限土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。土地使用費(fèi)綜合類術(shù)語 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買

6、賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。如何辦理產(chǎn)權(quán)綜合類術(shù)語 凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)

7、登記事項(xiàng)作全面記載。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、它項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。產(chǎn)權(quán)證書綜合類術(shù)語 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。商品房預(yù)售許可證 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。房地產(chǎn)買賣合同 房屋的所有權(quán)為房屋的占有

8、權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。房屋所有權(quán)綜合類術(shù)語是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利；是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利；是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。不包括宅基地和院地； 指房屋所有權(quán)人在法律許可范圍內(nèi)對其房屋擁有的處置權(quán)利。處分有兩種情況事實(shí)處分和法律處分；是指對房屋 擁有的享用權(quán)。房屋租賃 活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)；房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包 含在房屋

9、的所有權(quán)之中。指房屋所有人對房屋實(shí)際控制的權(quán)利。它可以與所有權(quán)分離，故非所有權(quán)人也可能享有房屋占有權(quán)；為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。綜合類術(shù)語 租賃權(quán)：是指房屋所有權(quán)人有將其房屋租賃給他人的權(quán)利。房屋租賃，是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。承租人取得房屋使用權(quán)后，未經(jīng)出租人同意不得隨便處置所承租的房屋，除非租賃合同另有規(guī)定，否則就是違法行為。 確權(quán)：是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊、發(fā)放證

10、書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利。 典契：即房地產(chǎn)典當(dāng)契約，是指由出典人與 承典人共同簽訂的契約，載明雙方的權(quán)利和義務(wù)。 典權(quán)：是指房屋所有權(quán)擁有者有將其房屋典當(dāng)給他人以獲得利益的權(quán)利。房屋典當(dāng)是指承典人用價(jià)款從房屋所有人手中取得使用房屋的權(quán)利的行為。承典人與出典人（房屋所有人）要訂典契，約定回贖期限（即存續(xù)期），到期由出典人還清典價(jià)，贖回房屋。綜合類術(shù)語產(chǎn)權(quán)面積預(yù)測面積實(shí)測面積 指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)

11、主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)； 指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)；綜合類術(shù)語五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。五證、兩書、三表兩書：住宅使用說明書 和住宅質(zhì)量保證書其中：國有

12、土地使用證商品房預(yù)售許可證由房管部門核發(fā)；用地規(guī)劃證工程規(guī)劃證由規(guī)劃部門核發(fā)；施工許可證證由建設(shè)部門核發(fā)。三表：住宅面積實(shí)測表、竣工驗(yàn)收備案表、分戶驗(yàn)收記錄表以上文件齊全才能具備辦理房產(chǎn)證的條件綜合類術(shù)語建設(shè)用地規(guī)劃許可證綜合類術(shù)語國有土地使用證綜合類術(shù)語建設(shè)工程規(guī)劃許可證綜合類術(shù)語建筑工程施工許可證綜合類術(shù)語商品房預(yù)售許可證綜合類術(shù)語商業(yè)物業(yè)分類按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè)按市場形式分類：大型商廈、專業(yè)市場、小區(qū)商鋪按物業(yè)用途分類：購物中心、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)與商貿(mào)中心、 餐館及美食廣場等五類按建筑特征分類：商業(yè)大廈、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪、鄰街商鋪、步行街 露天商鋪等

13、五類綜合類術(shù)語商圈分析基本概念商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍輻射范圍簡單來說，就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍主圈：65%65%顧客來自主要商圈。顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘次圈：25%25%顧客來自次要商圈。顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過

14、40分鐘邊圈： 10%10%顧客來自邊緣商圈。顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套人文、公共配套商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模影響商圈的五大因素主圈次圈邊圈銷售類術(shù)語銷售類術(shù)語 均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià) 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，

15、一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。專業(yè)市場一般已第一次開盤的開盤價(jià)為起價(jià)。起價(jià) 預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語，是經(jīng)批準(zhǔn)權(quán)限部門核定后用于銷售期房商品房的價(jià)格。預(yù)售價(jià) 基價(jià) 也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。銷售類術(shù)語 一次性付款是指買方一次性向開發(fā)商支付所有放款的付款方式。一般開發(fā)商會(huì)給予一次性付款的買方一定的價(jià)格優(yōu)惠。一次性付款 “按揭”的通俗意義是指用預(yù)購的商品房進(jìn)行貸款抵押。它是指按揭人將預(yù)購的物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)

16、的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預(yù)購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。按揭貸款銷售類術(shù)語營業(yè)稅對銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。契 稅 指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種，主要對個(gè)人和私營單位購買、承受贈(zèng)與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%-5% 。印花稅 客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)

17、所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。個(gè)人所得稅 客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。房產(chǎn)稅 是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 銷售類術(shù)語 指按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。 納稅保證金 是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) 即房屋所有權(quán)登記費(fèi)，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權(quán)

18、進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費(fèi)用。房屋權(quán)屬登記費(fèi) 是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 土地增值稅銷售類術(shù)語定金的概念 指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限

19、。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。訂金的概念 根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。例如：北京市房屋土地資源管理局發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房價(jià)。綜合類術(shù)語 外銷商品

20、房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共同共有房產(chǎn)指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。外銷房銷售類術(shù)語 即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一

21、次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。二手房 又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷售量達(dá)到80以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。尾房建筑類術(shù)語 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公

22、寓式的管理”，市場定位很高。 它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。 是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。 酒店式服務(wù)公寓商住住宅銷售類術(shù)語CBD的全稱是Central Business District，譯為：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)，其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當(dāng)時(shí)定義為商業(yè)會(huì)聚之處。CBDCBD1.它局限于一個(gè)大城市，

23、是一個(gè)世界性的城市2.黃金地段3.四周高樓林立，外立面獨(dú)具個(gè)性，建筑密度非常高4.以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，比如金融、保險(xiǎn)、證券等等5.有50主要用于寫字樓等商務(wù)規(guī)劃銷售類術(shù)語全稱：全稱：Central Living District Central Living District 譯為：中央生活區(qū)中央生活區(qū) CLDCLD1.有城市一流的生活資源和人文、生態(tài)環(huán)境2.地段位于城市居住中心3.消費(fèi)群定位：成功人士、精英人士4.其中60以上的區(qū)域?yàn)榫幼^(qū)銷售類術(shù)語LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”，其概念最早產(chǎn)生于1940年的美國紐約，在二十世紀(jì)九十年代以后，LOFT成為一種席卷全球

24、的藝術(shù)時(shí)尚。LOFTLOFTLOFT最顯著的特征最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層復(fù)式結(jié)構(gòu)上下雙層復(fù)式結(jié)構(gòu)。銷售類術(shù)語SOLO戶型就是個(gè)性化的尊重客戶生活方式的的精準(zhǔn)居住空間，有別于目前市場上通常意義上的戶型 。SOLOSOLO1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人；2.戶型尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化界面；3.每套建筑面積在35平方米左右；4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身；5.全裝修現(xiàn)房交房，無期房銷售狀態(tài)。銷售類術(shù)語譯為：在家里辦公，SOHO是人對自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時(shí)亦代表一種自

25、由、彈性而新型的工作方式。 SOHOSOHO SOHO是指，時(shí)尚、輕松、自由的生活方式。SOHO一族免掉了因上下班交通擁擠而浪費(fèi)時(shí)間，他們遠(yuǎn)離了辦公室的人事糾紛，他們從事著自己所喜愛的工作，他們更有人自己做了老板。他們是當(dāng)今時(shí)代的新新人類。銷售類術(shù)語譯為：健康、可持續(xù)的生活方式，樂活族又稱樂活生活、洛哈思主義、樂活，是一個(gè)西方傳來的新興生活形態(tài)族群。 樂活生活方式早已流行于歐美發(fā)達(dá)國家，但在中國才剛開始流行。LOHASLOHAS樂活族樂活族樂活族的典型標(biāo)簽樂活族的典型標(biāo)簽健康生活方式，生態(tài)生活，食用“綠色食品”； 注重環(huán)保，做環(huán)保的事情，要過健康環(huán)保的生活 另類醫(yī)療，代表個(gè)人愿意為自己的健康負(fù)

26、起責(zé)任，而不只是讓醫(yī)生決策；個(gè)人成長，倡導(dǎo)心理的健康；快樂生活與金錢無關(guān) LOHAS與房地產(chǎn)之間的結(jié)合，就是在社區(qū)的生活方式方面倡導(dǎo)“健康、生態(tài)、快樂、環(huán)保”。在社區(qū)規(guī)劃方面：1、注重人與社區(qū)園林、人與自然環(huán)境的和諧共融，親近自然的一種生活態(tài)度；2、日照間距合理；3、采用環(huán)保建材；4、會(huì)所的建設(shè)注重體現(xiàn)lohas一族對運(yùn)動(dòng)的熱衷；5、物業(yè)管理方面，將垃圾合理回收，社區(qū)內(nèi)禁止吸煙，并倡導(dǎo)節(jié)約用水銷售類術(shù)語 鮮橙文化起源于50年前的美國，在當(dāng)時(shí)的紐約，有這樣一群城市上升人群，享受生活是他們生命的全部意義，紐約人將他們稱之為“Orange”，即鮮橙族。隨后，鮮橙文化在世界各地逐漸興盛，在全球范圍內(nèi)逐

27、漸成為一種主流文化之一。鮮橙族鮮橙族 鮮橙文化與白領(lǐng)文化融合之后，凝練出“努力工作、盡情玩”的生活主張，在高效緊張工作之后，他們積極參與野外活動(dòng)、旅游、運(yùn)動(dòng)、酒吧、音樂會(huì)、經(jīng)典電影、藝術(shù)展覽等豐富的活動(dòng)，提升生活品質(zhì)享受美好人生。而這一理念目前在中國各大城市得到認(rèn)同，并迅速蔓延開來。1、Orbit 影響社會(huì)潮流的上升階層上升階層，城市未來的中堅(jiān)力量城市未來的中堅(jiān)力量；2、Ordinary 追求自我實(shí)現(xiàn)，又有一種平常的心態(tài)；3、Organized 有組織有目標(biāo)，正在開創(chuàng)屬于自己的事業(yè)；4、Original 有自己的獨(dú)到見解，具有成熟的人生觀；5、Orthhodox 尊重傳統(tǒng)，并能迅速吸納新思想銷

28、售類術(shù)語波波，譯自BoBo，指的是那些擁有較高學(xué)歷、收入豐厚、追求生活享受、崇尚自由解放、積極進(jìn)取的具有較強(qiáng)獨(dú)立意識(shí)的一類人，BoBos（波波族）一詞源于美國一名編輯。BOBOBOBO族族生活宣言：追求自由，挑戰(zhàn)自我，實(shí)現(xiàn)心靈滿足；生活心態(tài)：喜歡競爭和挑戰(zhàn)，具有專業(yè)精神的冒險(xiǎn)家，習(xí)慣制造夢想繼而把它演變成現(xiàn)實(shí)；生活方式：富有小資情調(diào)，注重生活質(zhì)量，追求有個(gè)性的極品生活，他們愛名牌；銷售類術(shù)語 豪布斯卡是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。豪布斯卡英文表述為“HOPSCA”，于1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、

29、購物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體。 HOPSCA正是上述六大業(yè) HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT英文單詞的第一個(gè)字母的概括縮寫。 豪布斯卡豪布斯卡(HOPSCA) (HOPSCA) 銷售類術(shù)語 MALL全稱SHOPPINGMALL(音譯“摩爾”或“銷品茂”)，意為超級購物中心，指在一個(gè)毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。Mall起源于20世紀(jì)50年代的美國，現(xiàn)已成為歐美國家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)其社會(huì)消

30、費(fèi)品總額的一半左右。 MALL不僅規(guī)模巨大，集合了百貨店、超市、大賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施。 真正的Mall有三大特征，一是大，占地面積大，建筑面積大，停車面積大。二是多，行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。SHOPPINGMALL SHOPPINGMALL 銷售類術(shù)語 BLOCK街區(qū)是20世紀(jì)中期興起的一種全新的社區(qū)規(guī)劃理論，Block街區(qū)的概念來源于美國，BLOCK是5個(gè)英文單詞的縮寫:BBusiness(商業(yè))、LLiefallow(休閑)、00pen(開放

31、)、CCrowd(人群)、KKind(親和)。 BLOCK街區(qū)是居住和商業(yè)的集中融合。將街區(qū)與國際化、居住休閑、娛樂、商務(wù)等組合在一起，規(guī)劃創(chuàng)造了一種全新的居住和生活模式。BLOCKBLOCK街區(qū)街區(qū)建筑類術(shù)語銷售類術(shù)語 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋?，F(xiàn)房 是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購

32、買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。期房 建筑類術(shù)語 生地指的是已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)（指征收），沒進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整而未形成建設(shè)用地條件的土地。生地毛地熟地 指已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地，即三通一平或七通一平。 毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地；凈地 指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和場地內(nèi)拆遷、平整，土地權(quán)利單一的土地。建筑類術(shù)語 水通、電通、路通和場地平整。三通一平 包括道路通，上下水通，雨污排水通，電力通，通訊通，煤氣通，熱力通和平整場地。七通一平建筑類術(shù)語

33、主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。 磚木結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并

34、且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。 房屋的結(jié)構(gòu)形式建筑類術(shù)語 是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。房屋的建筑面積居住面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積使用面積結(jié)構(gòu)面積。建筑面積 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積+分

35、攤的公用建筑面積。銷售面積建筑類術(shù)語商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。公攤面積 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)建筑類術(shù)語建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類1、低層：2層及2層以下2、多層：2層以上，7層以下3、中高層：8層以上，16層以下4、高層：16層以上，24

36、層以下5、超高層：24層以上建筑高度分類商鋪的大小分類商鋪可根據(jù)其面積大小分為以下幾類1、小型商鋪：不超過802、中型商鋪：802003、大型商鋪：200以上建筑類術(shù)語 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 計(jì)算公式：總建筑面積 / 總用地面積= 容積率建筑容積率1、小于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目；2、0.30.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問題了；3、0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就

37、相當(dāng)高了；4、0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了；5、1.21.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)；6、1.52.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目；7、2.02.5，正常的小高層項(xiàng)目；8、2.53.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。9、3.06.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）；10、6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目；各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值按照上次規(guī)劃 我們項(xiàng)目 1號地塊為1.34 2號地塊1.49建筑類術(shù)語在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影

38、面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。綠地面積綠地面積綠地率綠地率綠化面積綠化面積 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。計(jì)算公式：基底面積 / 用地面積100% = 建筑密度建筑密度我們項(xiàng)目 1號地塊為48% 2號地塊為48.4%按照上次規(guī)劃，我們項(xiàng)目 1、2號地塊綠地率均為10.1% 建筑類術(shù)語 一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒

39、有屋頂，所以稱作露臺(tái)。 指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱； 項(xiàng)目內(nèi)對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱；露臺(tái)外飄窗騎樓公共設(shè)施中水處理建筑小品 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。 指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。 就是指循環(huán)再利用的水。其實(shí)中水處理離我們的生活并不遙遠(yuǎn)，許多家庭都習(xí)慣把洗衣服和洗菜的水收集起來，用于沖廁所和拖地板，其實(shí)這就是最原始、最簡單的中水處理辦法；建筑類術(shù)語 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。 根據(jù)建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI10087）規(guī)定，建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。房屋的進(jìn)深 在房屋設(shè)計(jì)中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。規(guī)定較小的開間尺度，