房地產(chǎn)銷售基礎知識培訓g

1、 房地產(chǎn)基本知識房地產(chǎn)基本知識房屋銷售術語房屋銷售術語房產(chǎn)權(quán)屬登記和交易稅費術語房產(chǎn)權(quán)屬登記和交易稅費術語城市規(guī)劃術語城市規(guī)劃術語建筑名詞建筑名詞房產(chǎn)計量術語房產(chǎn)計量術語目錄目錄什么是商品房？什么是商品房？個人住房擔保貸款個人住房擔保貸款個人住房抵押貸款個人住房抵押貸款按揭按揭銷講銷講銷控銷控生活機能生活機能違約金違約金基價基價期房期房定金定金均價均價預售面積預售面積現(xiàn)房現(xiàn)房房屋銷售術語房屋銷售術語 商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售。 商品房的含義商品房的含義 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商

2、品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 期房的含義期房的含義 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 現(xiàn)房的含義現(xiàn)房的含義 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的不計樓層、朝向，以*元平方米統(tǒng)一價銷售，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 均價的含義均價的含義 基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 基價的含義基價的含義 按揭是

3、英文“mortgage”（抵押）的粵語音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。 按揭的含義按揭的含義 是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。 個人住房抵押貸款的含義個人住房抵押貸款的含義 是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押

4、物或質(zhì)物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。 個人住房擔保貸款的含義個人住房擔保貸款的含義 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。 定金的含義定金的含義 違約金是指違約方

5、按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 違約金的含義違約金的含義 指在專案經(jīng)理擬訂的去化順序控制下，對整個樓盤的房源進行控制的一種手段。它包括軟銷控（價格銷控單價、總價）、硬銷控（房源銷控樓層、位置、面積、房型）。銷控唯一目的是為了達成銷售目標：一般來說，在代理而言是為了房源銷售均勻化,銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。 銷控的含義銷控的含義 全名是“銷售講習資料”，指在案前準備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整

6、理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機能、交通動線、掃樓標的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設備介紹、產(chǎn)品解說、SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是“答客問”，它是整篇銷講的靈魂所在。 銷講的含義銷講的含義 指在個案附近的一些與生活相關的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學校、金融證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機能的主要目的有二：作為NP稿中COPY的一部分；幫助業(yè)務員尋找與客戶聊天的話題。 生活機能的含義生活機能的含義 是指測繪報告期未仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉(zhuǎn)正

7、式或協(xié)議銷售的商品房的面積應列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。 預售面積的含義預售面積的含義房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)置換 房屋所有權(quán)登記發(fā)證房屋所有權(quán)登記發(fā)證房屋權(quán)利人房屋權(quán)利人他項權(quán)利他項權(quán)利共有權(quán)證共有權(quán)證所有權(quán)證所有權(quán)證房屋權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書注銷登記注銷登記產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書房屋權(quán)屬登記房屋權(quán)屬登記房屋的所有權(quán)房屋的所有權(quán)他項權(quán)利登記他項權(quán)利登記房屋權(quán)屬登記費房屋權(quán)屬登記費 房展會權(quán)屬登記和交易術語房展會權(quán)屬登記和交易術語房地產(chǎn)交易手續(xù)費房地產(chǎn)交易手續(xù)費房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅營業(yè)稅附加營業(yè)稅附加契稅契稅土地使用稅土地使用稅轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記土地收益金土地收益金印花稅印花稅初始登記初始登

8、記個人所得稅個人所得稅變更登記變更登記五五 證證 房展會權(quán)屬登記和交易術語房展會權(quán)屬登記和交易術語 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書 指在他項權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。 他項權(quán)利他項權(quán)利 是指設定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利所進行的房屋所有權(quán)

9、登記。 他項權(quán)利登記他項權(quán)利登記 是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項權(quán)利的法人、其他組織和自然人。 房屋權(quán)利人房屋權(quán)利人 是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關系的行為。 房屋權(quán)屬登記房屋權(quán)屬登記 是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國家法律保護。 房屋權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書 即房屋所有權(quán)登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權(quán)進行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時，向房屋所有權(quán)人收取的登記費，不

10、包括房產(chǎn)測繪機構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費用。 房屋權(quán)屬登記費房屋權(quán)屬登記費 是指對房屋全面支配的權(quán)利。民法通則規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。 房屋的所有權(quán)房屋的所有權(quán) 是指申請人按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權(quán)屬登記，領取房屋權(quán)屬證書的行為。 房屋所有權(quán)登記發(fā)證房屋所有權(quán)登記發(fā)證 指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權(quán)的證書。 房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證 是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等進行的房屋權(quán)屬登記。 注銷登記注銷登記 指對未經(jīng)登記機關確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領

11、取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、 附著物的所有權(quán)進行的登記。 初始登記初始登記 是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進行的房屋所有權(quán)登記。房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā) 生變更的；房屋面積增加或者減少的；房屋翻建的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 變更登記變更登記 是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進行的房屋所有權(quán)登記。 轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記 房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，開工證由建設部門核發(fā)，

12、國有土地使用證和商品房預售許可證由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。 五證五證 土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。 土地收益金土地收益金 是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理的制度。 住房公積金住房公積金 指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、

13、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。 個人所得稅個人所得稅 指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 印花稅印花稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%5%。 契稅契稅 是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。 土地使用稅土地使用稅 是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)

14、所有人征收的一種稅。 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設稅與教育費附加。 營業(yè)稅附加營業(yè)稅附加 是指由政府依法設立的，由房地產(chǎn)主管部門設立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。 房產(chǎn)交易手續(xù)費房產(chǎn)交易手續(xù)費道路用地住宅小區(qū)建筑密度綠化率日照間距容積率道路紅線住宅用地公共綠地居住區(qū)用地公共服務設施用地 建筑線住宅平均層數(shù)七通一平(熟地)三通一平(凈地)生地 城市規(guī)劃術語城市規(guī)劃術語 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 居住區(qū)用地居住區(qū)用地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游

15、憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 公共綠地公共綠地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 住宅用地住宅用地 公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 公共服務設施用地公共服務設施用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 道路用地道路用地 容積率是指地上有效建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的地

16、上建筑總面積，其容積率為0.4。 容積率容積率 指前后（南北）兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。建筑間隔系數(shù)（指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間隔為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)）不得小于1:1.2。 日照間距日照間距 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 綠化率綠化率 指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 建筑密度建筑密度住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層） 住宅平均層數(shù)住宅平均層數(shù) 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控

17、制線。 建筑線建筑線 道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 道路紅線道路紅線 是由城市道路以及自然界線（如河流）規(guī)劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。 住宅小區(qū)住宅小區(qū)還未開發(fā)，尚有青草，未規(guī)劃作用。 生地生地 是指土地具備水通、電通和道路通以及場地平整的條件。 三通一平（凈地）三通一平（凈地） 是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、煤氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。 七通一平（熟地）七通一平（熟地）智能化住宅如何分類？健康住宅十五標準復式住宅躍層式住宅錯層式住宅磚木結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)住宅 框架結(jié)構(gòu)住

18、宅 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)TOWNHOUSE 建筑名詞建筑名詞層高開間走廊進深騎 樓地下室隔斷平臺凈高半地下室露 臺過道玄關標準層戶型比 建筑名詞建筑名詞 是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。 錯層式住宅錯層式住宅 是一個住宅占兩個樓層，而上下層之間不需通過公共樓梯，是采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接，其建筑面積或使用面積均應是兩層建筑面積和使用面積之和。 躍層式住宅躍層式住宅 是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復式住宅的面積計算可根

19、據(jù)各地對使用房間凈面積和凈高度的標準來計算。 復式住宅復式住宅 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。 TOWNHOUSE TOWNHOUSE像所有消費品一樣，智能化住宅也會根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同，而分出不同標準。但目前有關主管部門并未制定明確的劃分標準。以下甲乙類劃分為目前智能化住宅建設從業(yè)者的觀點。 智能化住宅的分類智能化住宅的分類1、安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范；火災與煤氣報警；緊急呼救報警；電話線防被切斷與防被破壞報警。2、通訊系統(tǒng) 實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡（Internet）插

20、口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。3、信息服務系統(tǒng)實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網(wǎng)絡功能及一些物業(yè)管理功能。4、環(huán)境控制系統(tǒng)實現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。 一、乙級標準一、乙級標準 除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)：1、安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)可視對講功能；門禁系統(tǒng)功能；家庭智能化報警增加的功能有：可進行程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能、通過電話進行遠程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。 2、通訊系統(tǒng) 實現(xiàn)住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。3、信息服務系統(tǒng)增加實現(xiàn)電子購

21、物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能。4、環(huán)境控制系統(tǒng)實現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設施監(jiān)視等功能。 二、甲級標準二、甲級標準 框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 框架結(jié)構(gòu)住宅框架結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，是指一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等。 磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建筑。 混合結(jié)構(gòu)住宅混合結(jié)構(gòu)住宅 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸

22、索結(jié)構(gòu)。 鋼結(jié)構(gòu)住宅鋼結(jié)構(gòu)住宅 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。 磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。 進深進深凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 凈高凈高 在住宅設計中，住宅寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實

23、際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 開間開間 層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 層高層高 它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。 戶型比戶型比標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 標準層標準層 平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 平臺平臺 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?隔斷隔斷過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 過道過道 指建在馬路旁，底層的一

24、部分是人行道的樓房。 騎樓騎樓 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 露臺露臺 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。 半地下室半地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。 地下室地下室 玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時

25、，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。 玄關玄關走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 走廊走廊輔助面積住宅居住面積 住宅建筑面積住宅使用面積房屋預測面積公有建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤面積竣工面積商品房的銷售面積套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)墻體面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積面積誤差比套建筑面積 房產(chǎn)計量術語房產(chǎn)計量術語共有建筑面積分攤系數(shù)商品房維修基金房屋實測面積得房率 房產(chǎn)計量術語房產(chǎn)計量術語 是指住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。 住宅使用面積住宅使用面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是

26、要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。 居住面積=使用面積-陽臺使用面積/2 住宅居住面積住宅居住面積 是住宅各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。住宅建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 住宅建筑面積住宅建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平攝影全部計算建筑面積，未封閉的陽中按水平投影的一半計算建筑面積。 套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 輔助面積輔助面積 商品房

27、分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。 公攤面積公攤面積 由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 共有建筑面積共有建筑面積 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤得公用建筑面積。 套建筑面積套建筑面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之