項目投資回收期PPT課件

1、靜態(tài)投資回收期 項目投資回收期一般從項目開始建設(shè)開始年算起,若從項目投產(chǎn)開始年計算,應(yīng)予以特別說明. 從建設(shè)開始年算起,項目投資回收期計算為:流量年第靜凈現(xiàn)金tCO)(CI現(xiàn)金流出量CO現(xiàn)金流入量CI態(tài)投資回收期P0CO)(CIttP0ttt第1頁/共171頁靜態(tài)投資回收期 當(dāng)項目建成投產(chǎn)后各年的凈收益(即年凈現(xiàn)金流量)相等,其計算為:AIPt每年凈收益總投資對于等額系列凈現(xiàn)金流量的情況 PA A A A A0 1 2 3 4 第2頁/共171頁例:某建設(shè)項目估計總投資2800萬元,項目建設(shè)后各年凈收益為320萬元,則該項目的靜態(tài)投資回收期為:年75. 83202800AIPt第3頁/共171

2、頁靜態(tài)投資回收期 當(dāng)項目建成投產(chǎn)后各年的凈收益(即年凈現(xiàn)金流量)不相等時,靜態(tài)投資回收期可根據(jù)累計凈現(xiàn)金流量計算為:凈現(xiàn)金流量TCO)(CI計凈現(xiàn)金流量的絕對值1TCO)(CITCO)(CICO)(CI1TPT1T0ttT1T0ttt年第年累第各年累計凈現(xiàn)金流量首次為正或零的年數(shù)；+第4頁/共171頁例:某項目財務(wù)現(xiàn)金流量如下,計算其靜態(tài)投資回收期單位單位: :萬元萬元計算期計算期0 01 12 23 34 45 56 67 78 81.1.現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入- - - -80080012001200120012001200120012001200120012002.2.現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出- -6

3、006009009005005007007007007007007007007007007003.3.凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流量量- -600-600-900-9003003005005005005005005005005005005004.4.累計凈現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量金流量- -600-600-1500-1500-1200-1200-700-700-200-20030030080080013001300第5頁/共171頁靜態(tài)投資回收期計算年16PCO)(CICO)(CI1TPtT1T0ttt4.5500200+第6頁/共171頁靜態(tài)投資回收期決策cP基準(zhǔn)投資回收期tP靜態(tài)投資回收期tcPP方案可行tc

4、PP方案不可行第7頁/共171頁基準(zhǔn)投資回收期受下列因素影響： 1）投資結(jié)構(gòu)2）成本結(jié)構(gòu)3）技術(shù)進(jìn)步用投資回收期的長短來評價技術(shù)方案，它反映了初始投資得到補(bǔ)償?shù)乃俣?。?頁/共171頁我國行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期（年）大型鋼鐵14.3 自動化儀表8.0 日用化工8.7中型鋼鐵13.3 工業(yè)鍋爐7.0 制鹽10.5特殊鋼鐵12.0 汽車9.0 食品8.3礦井開采8.0 農(nóng)藥9.0 塑料制品7.8郵政業(yè)19.0 原油加工10.0 家用電器6.8市內(nèi)電話13.0 棉毛紡織10.1 煙草9.7大型拖拉機(jī)13.0 合成纖維10.6 水泥13.0小型拖拉機(jī)10.0 日用機(jī)械7.1 平板玻璃11.0第9頁/共17

5、1頁時 期生 產(chǎn) 期建 設(shè) 期109876543210年 份330240180投 資150150150150150150 10050年 凈 收 益0-150-300-450-600-700-750-420-180累計凈收益設(shè)：基準(zhǔn)投資回收期為n0 = 7年，試判斷其在經(jīng)濟(jì)上是否合理？（單位：萬元）n= 8 -1 + 150/150 = 8年n0 n所以在經(jīng)濟(jì)上是不合理的解：第10頁/共171頁動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期是把項目各年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)后,再用來計算累計現(xiàn)值等于0時的年數(shù).基準(zhǔn)收益率動態(tài)投資回收期0)1 ()(0ctPttctiPiCOCIt+第11頁/共171頁動態(tài)

6、投資回收期基準(zhǔn)收益率的年數(shù)值或為累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正),/()(),/()(110i0 cTTiFPCOCItiFPCOCITPcTTtctt+第12頁/共171頁例:某項目財務(wù)現(xiàn)金流量如下,基準(zhǔn)收益率8%,計算其動態(tài)投資回收期單位單位: :萬元萬元計算期計算期0 01 12 23 34 45 56 67 78 81.1.現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入- - - -80080012001200120012001200120012001200120012002.2.現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出- -6006009009005005007007007007007007007007007007003.3.凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)

7、金流量量- -600-600-900-9003003005005005005005005005005005005004.4.凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值量現(xiàn)值-555.54-555.54-771.57-771.57238.14238.14367.5367.5340.3340.3315.1315.1291.75291.75270.15270.155.5.累計凈現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量金流量現(xiàn)值現(xiàn)值- -555.54-555.54-1327.11-1327.11-1088.97-1088.97-721.47-721.47-381.17-381.17-66.07-66.07225.68225.68495.8349

8、5.83第13頁/共171頁動態(tài)投資回收期計算年23. 675.29107.6617),/()(),/()(110+tcTTtcttPTiFPCOCItiFPCOCITP第14頁/共171頁動態(tài)投資回收期決策tP，方案不可行，方案可行基準(zhǔn)投資回收期動態(tài)投資回收期tCPPtCPPCP第15頁/共171頁年份凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)值累計折現(xiàn)值12345678910111220-180-250-15084112150150150150150150150-180-430-580-496-384-234-846621636651618660.90910.82640.75130.68300.

9、62090.56450.51320.46650.42410.38550.35052.018-163.64-206.60-112.7057.3769.5484.6876.9869.9863.6257.8352.57302.78-163.64-370.24-482.94-425.57-356.03-271.35-194.37-124.39-60.77-2.94+49.63352.41【例】：對上表中的凈現(xiàn)金流量系列求靜態(tài)、動態(tài)投資回收期，財務(wù)凈現(xiàn)值，財務(wù)凈現(xiàn)值率，設(shè)ic=10%。（單位：萬元）解： FNPV352.41萬元 FNPVR352.41(163.64+206.6+112.7)=352.4

10、1/482.940.73 1084P1817.56150TtttTCICOTCICO+年1,0/,2.94P111 11052.57/, ,TctttcTCICOP F i tTCICOP F i T + +年第16頁/共171頁 例：項目現(xiàn)金流量及相關(guān)計算如下表（i = 10%） 年年 份份 項項 目目0 01 12 23 34 45 56 61 1總投資總投資2 2收收 入入3 3支支 出出 6000 6000 4000 4000 5000 5000 2000 2000 6000 6000 2500 2500 8000 8000 3000 3000 8000800035003500 750

11、0 7500 3500 35004 4凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量5 5累計凈流量累計凈流量-6000-6000 -4000 -4000-10000-10000 3000 3000-7000-7000 3500 3500-3500-3500 5000 5000 1500 15004500450060006000 4000 400010000100006 6凈流量現(xiàn)值凈流量現(xiàn)值7 7累計凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值-6000-6000-6000-6000 -3636 -3636 -9636 -9636 2479 2479-7157-7157 2630 2630-4527-4527 3415 3415-1112-11

12、122794279416821682 2258 2258 3940 3940tP凈態(tài)：凈態(tài)： = 3 + 3500 / 5000 = 3.7= 3 + 3500 / 5000 = 3.7年年動態(tài)：動態(tài)： = 4 + 1112 / 2794 = 4.4= 4 + 1112 / 2794 = 4.4年年tP第17頁/共171頁總結(jié)：1、終值和現(xiàn)值第18頁/共171頁項目計算期n基準(zhǔn)收益率i）注意金流量年的t第CO)(CI)i(1CO)(CIFNPVcttcn0tt+(凈現(xiàn)FNPV(ic)ici*1.財務(wù)凈現(xiàn)值分別把整個計算期內(nèi)各年所發(fā)生的凈現(xiàn)財務(wù)凈現(xiàn)值分別把整個計算期內(nèi)各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)

13、到投資方案開始實(shí)施時的現(xiàn)值之和金流量都折現(xiàn)到投資方案開始實(shí)施時的現(xiàn)值之和.2.財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值第19頁/共171頁3.財務(wù)內(nèi)部收益率 010ntttFNPV FIRRCICOFIRR+求財務(wù)內(nèi)部收益率方法：求財務(wù)內(nèi)部收益率方法： 1121120FNPV iFNPV iFNPV iiFIRRiiFNPV(i1)i1FIRRi2FNPV(i2)iFIRR財務(wù)內(nèi)部收益率:投資方案在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率.第20頁/共171頁 式中 Ip投資現(xiàn)值； It第t年投資額； k建設(shè)期年數(shù)； 現(xiàn)值系數(shù) 應(yīng)用FNPVR評價方案時，對于獨(dú)立方案，應(yīng)使FNPVR0，方案才能接受；對于多

14、方案評價，凡FNPVR0,表示評價指標(biāo)與不確定性因素同表示評價指標(biāo)與不確定性因素同方向變化；方向變化；AFS0,初步評價項目在經(jīng)濟(jì)效果上可以初步評價項目在經(jīng)濟(jì)效果上可以接受接受.第75頁/共171頁3.敏感性分析 取定三個因素,投資額、產(chǎn)品價格和經(jīng)營成本，使其在初始值基礎(chǔ)逐一按10%、 20%的變化幅度變動。分別計算相對應(yīng)的財務(wù)凈現(xiàn)值的變化情況。單位單位: :萬元萬元項目項目 變化幅度變化幅度-20%-20%-10%-10%0%0%10%10%20%20%投資額投資額355.79355.79235.79235.79115.79115.79-4.21-4.21-124.21-124.21產(chǎn)品價格

15、產(chǎn)品價格-315.57-315.57-99.89-99.89115.79115.79331.46331.46547.14547.14經(jīng)營成本經(jīng)營成本287.83287.83201.81201.81115.79115.7929.7629.76-56.26-56.26單因素變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響單因素變化對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響第76頁/共171頁由圖可以看出，當(dāng)產(chǎn)品價格下降幅度超過5.37%時，F(xiàn)NPV將由正變負(fù)，即項目由可行變?yōu)椴豢尚?；?dāng)投資額增加的幅度超過9.65%時，F(xiàn)NPV由正變負(fù)，項目變?yōu)椴豢尚?；?dāng)經(jīng)營成本上升幅度超過13.46%時，F(xiàn)NPV由正變負(fù)，項目變?yōu)椴豢尚?。FNPV（萬元）產(chǎn)品價格

16、基本方案FNPV=115.79投資額經(jīng)營成本-5.37%09.65%13.4%圖 單因素敏感性分析圖 第77頁/共171頁 由上分析得出,按敏感性程度排序分析,依次為產(chǎn)品價格、投資額和經(jīng)營成本，產(chǎn)品價格為最敏感因素。 從方案決策的角度分析，應(yīng)該對產(chǎn)品價格進(jìn)行進(jìn)一步更準(zhǔn)確的測算，因為從項目風(fēng)險的角度考慮，如未來產(chǎn)品的價格發(fā)生變化的可能性較大，則該項目的風(fēng)險也越大。第78頁/共171頁不確定因素對投資回收期的影響 （單位:萬元） 變動量 變動因素 +20% +10% 0 -10% -20% 1.產(chǎn)品售價 6.48 7.09 8.45 11.25 21.31 2.產(chǎn)品產(chǎn)量 7.13 7.68 8.4

17、5 9.53 10.95 3.投資額 9.3 8.88 8.45 8.02 7.6 第79頁/共171頁不確定因素對投資回收期的影響結(jié)論：從圖表可以看出，投資回收期指標(biāo)對1.產(chǎn)品售價因素變動的反映最敏感；2.產(chǎn)品產(chǎn)量為次敏感因素；而3.投資額的變動影響最低。第80頁/共171頁財務(wù)現(xiàn)金流量表的分類 財務(wù)現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流量 按評價角度的不同，財務(wù)現(xiàn)金流量表分為： 項目投資現(xiàn)金流量表 項目資本金現(xiàn)金流量表 投資各方現(xiàn)金流量表 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表第81頁/共171頁項目投資現(xiàn)金流量表 項目投資現(xiàn)金流量表：是以一項目為獨(dú)立系統(tǒng)設(shè)置的，是以項目建設(shè)的總投資作為計算基礎(chǔ)，反映項目在整

18、個計算期（包括建設(shè)期和經(jīng)營期）內(nèi)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出。 作用：可計算項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈現(xiàn)值率、投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力。第82頁/共171頁項目投資現(xiàn)金流量表序號序號項目項目合計合計計算期計算期1 12 23 3n n1 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.11.1營業(yè)收入營業(yè)收入1.21.2補(bǔ)貼收入補(bǔ)貼收入1.31.3回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值1.41.4回收流動資金回收流動資金2 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.12.1建設(shè)投資建設(shè)投資2.22.2流動資金流動資金2.32.3經(jīng)營成本經(jīng)營成本2.42.4營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加2.52.5維持運(yùn)營投資維持運(yùn)營投資3

19、 3所得稅前凈現(xiàn)金流量所得稅前凈現(xiàn)金流量(1-2)(1-2)4 4累計稅前凈現(xiàn)金流量累計稅前凈現(xiàn)金流量5 5調(diào)整所得稅調(diào)整所得稅6 6所得稅后凈現(xiàn)金流量所得稅后凈現(xiàn)金流量(3-5)(3-5)7 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量累計所得稅后凈現(xiàn)金流量第83頁/共171頁項目資本金現(xiàn)金流量表 項目資本金現(xiàn)金流量表：是從項目法人（或從投資者角度）出發(fā)，以項目資本金作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金內(nèi)部收益率，反映投資者權(quán)益投資的獲利能力。第84頁/共171頁項目資本金現(xiàn)金流量表序號序號項目項目合計合計計算期計算期1 12 23 3n n1 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.11.1營業(yè)收

20、入營業(yè)收入1.21.2補(bǔ)貼收入補(bǔ)貼收入1.31.3回收固定資產(chǎn)余值回收固定資產(chǎn)余值1.41.4回收流動資金回收流動資金2 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.12.1項目資本金項目資本金2.22.2借款本金償還借款本金償還2.32.3借款利息支付借款利息支付2.42.4經(jīng)營成本經(jīng)營成本2.52.5營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加2.62.6所得稅所得稅2.72.7維持運(yùn)營投資維持運(yùn)營投資3 3凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量(1-2)(1-2)第85頁/共171頁投資各方現(xiàn)金流量表 投資各方現(xiàn)金流量表：是從各個投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資各方投資收益率。第86頁/共171頁投資各方現(xiàn)金流量表

21、序號序號項目項目合計合計計算期計算期1 12 23 3n n1 1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.11.1實(shí)分利潤實(shí)分利潤1.21.2資產(chǎn)處置收益分配資產(chǎn)處置收益分配1.31.3租賃收入租賃收入1.41.4技術(shù)轉(zhuǎn)讓或使用收入技術(shù)轉(zhuǎn)讓或使用收入1.51.5其他現(xiàn)金流入其他現(xiàn)金流入2 2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.12.1實(shí)繳資本實(shí)繳資本2.22.2租賃資產(chǎn)支出租賃資產(chǎn)支出2.32.3其他現(xiàn)金流出其他現(xiàn)金流出3 3凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量(1-2)(1-2)第87頁/共171頁財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表：反映項目計算期各年的投資、融資及經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入和流出，用于計算累計盈余現(xiàn)金，分析項目的財務(wù)生存能力。第

22、88頁/共171頁財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表序號項目計算期合計123456n1 1.1 1.2 1.32 2.1 2.2 2.3 2.4 2.53456有項目現(xiàn)金流入（CI）銷售（營業(yè)）收入回收固定資產(chǎn)余值 回收流動資金 有項目現(xiàn)金流出（CO）建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）流動資金經(jīng)營成本銷售稅金及附加增值稅有項目凈現(xiàn)金流量（CI-CO）無項目凈現(xiàn)金流量增量凈資金流量（3-4）累計增量凈資金流量計算指標(biāo)： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ = %）： 財務(wù)內(nèi)部收益率： 投資回收期: 第89頁/共171頁建設(shè)期利息 債務(wù)利息包括建設(shè)期利息和財務(wù)費(fèi)用 建設(shè)期利息：指籌措債務(wù)資金時在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生并按規(guī)定允許在投產(chǎn)后計入固定資產(chǎn)原值

23、的利息，即資本化利息。 建設(shè)期利息=銀行借款利息+其他債務(wù)資金利息+其他融資費(fèi)用 其他融資費(fèi)用：是指某些債務(wù)融資中發(fā)生的手續(xù)費(fèi)、承諾費(fèi)、管理費(fèi)、信貸保險費(fèi)等融資費(fèi)用，一般情況下應(yīng)將其單獨(dú)計算并計入建設(shè)期利息。第90頁/共171頁項目資本金 項目資本金：即項目權(quán)益資金，是指建設(shè)項目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對建設(shè)項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但一般不以任何方式抽回。 項目資本金不是注冊資金。第91頁/共171頁注冊資金 注冊資金：是指企業(yè)實(shí)體在工商行政管理部門登記的注冊資金，通常是營業(yè)執(zhí)照登記的資金

24、，即會計上的實(shí)收資本或股本，是企業(yè)投資者按比例投入的資金。 項目資本金的出資方式 現(xiàn)金 實(shí)物 工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、資源開采權(quán)第92頁/共171頁項目資本金的來源渠道和籌措方式 既有法人融資項目的新增資本金：原有股東增資擴(kuò)股、吸收新股東投資、發(fā)行股票、政府投資等 新設(shè)法人融資項目的資本金：股東直接投資、股票融資、政府投資第93頁/共171頁總成本和經(jīng)營成本 總成本費(fèi)用=外購原材料、燃料及動力費(fèi)+工資及福利費(fèi)+修理費(fèi)+折舊費(fèi)+攤銷費(fèi)+財務(wù)費(fèi)用（利息支出）+其他費(fèi)用 經(jīng)營成本=總成本-（折舊費(fèi)+攤銷費(fèi)+利息支出） 經(jīng)營成本=外購原材料、燃料及動力費(fèi)+工資及福利費(fèi)+修理費(fèi)+其他費(fèi)用第94

25、頁/共171頁稅金（財務(wù)現(xiàn)金流出） 從銷售收入中扣除的營業(yè)稅金及附加（營業(yè)稅、資源稅、消費(fèi)稅城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加）和增值稅。 計入總成本費(fèi)用的進(jìn)口材料的關(guān)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅等。 計入建設(shè)投資的引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備材料的關(guān)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前國家暫停征收） 從利潤中扣除的所得稅等。第95頁/共171頁建設(shè)項目周期 建設(shè)項目周期： 是指建設(shè)項目從投資意向開始到投資終結(jié)的全過程，一般包括三個方面的內(nèi)容： 投資全過程客觀上包括的工作內(nèi)容、工作次序和工作類型； 投資全過程中性質(zhì)不同的階段劃分 各階段、各項工作間的聯(lián)系第96頁/共171頁建設(shè)項目周期的階段劃分及其工作內(nèi)

26、容 建設(shè)項目周期的階段劃分 建設(shè)項目決策階段（項目建設(shè)前期工作階段） 建設(shè)項目設(shè)計階段 建設(shè)項目施工階段 建設(shè)項目總結(jié)評價階段第97頁/共171頁建設(shè)項目決策階段（項目建設(shè)前期工作階段） 主要解決項目選擇問題 投資意向 市場研究與投資機(jī)會分析 項目建議書 初步可行性研究 可行性研究（詳細(xì)可行性研究）：必要性和可能性 建設(shè)項目決策第98頁/共171頁初步可行性研究 市場研究與產(chǎn)品的需求分析 原材料及所需資源的供應(yīng)及價格變動趨勢的研究 工藝技術(shù)分析 廠址方案選擇 企業(yè)規(guī)模的確定 生產(chǎn)設(shè)備的選型第99頁/共171頁建設(shè)項目的設(shè)計階段 初步設(shè)計 投資準(zhǔn)備 技術(shù)設(shè)計：修正總概算 施工圖設(shè)計：編制工程預(yù)算

27、 上述4項工作主要是確定擬定項目具體方案， 實(shí)際上是選擇和設(shè)計實(shí)現(xiàn)項目投資構(gòu)想的優(yōu)化實(shí)施方案的過程。第100頁/共171頁初步設(shè)計 設(shè)計依據(jù)和指導(dǎo)思想 建設(shè)規(guī)模，產(chǎn)品方案，原材料，能源的用量及來源 建筑物、構(gòu)筑物、公用輔助設(shè)施和生活區(qū)的建設(shè) 占地面積和土地使用情況 總圖運(yùn)輸 外部協(xié)作、配合條件 綜合利用、環(huán)境保護(hù)和抗震及人防設(shè)施 生產(chǎn)組織、勞動定員和各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總概算第101頁/共171頁建設(shè)項目施工階段 建設(shè)項目施工階段：主要指按合同要求完成項目的施工、竣工和投產(chǎn)，達(dá)到項目預(yù)期目標(biāo)和投資效益。包括： 施工組織設(shè)計 施工準(zhǔn)備 組織施工 生產(chǎn)準(zhǔn)備：組織準(zhǔn)備、技術(shù)準(zhǔn)備、物資準(zhǔn)備 竣工驗收第1

28、02頁/共171頁投資項目總結(jié)評價階段 投產(chǎn)運(yùn)營和投資回收 投資項目后評價第103頁/共171頁建設(shè)項目周期各階段對投資的影響 建設(shè)項目決策階段對投資的影響 基本特征：智力化或知識密集化 主要投入：投資機(jī)會分析費(fèi)、市場調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)等，一般占投資的1%左右 產(chǎn)出：決策結(jié)果，其產(chǎn)出對總投資的影響，一般工業(yè)建設(shè)項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為60 % 70%；估計產(chǎn)出對使用功能影響在70 % 80% 結(jié)論：表明該階段對項目投資和使用功能具有決定性影響。第104頁/共171頁建設(shè)項目設(shè)計階段對投資的影響 基本特征：智力和技術(shù)的雙重性 主要投入：設(shè)計人員的工作報酬，一般工業(yè)建設(shè)項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為2 % 10%

29、等；某些重要建設(shè)要素的預(yù)訂和數(shù)量，主要是土地和特殊材料設(shè)備，一般工業(yè)建設(shè)項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為10 % 20% 產(chǎn)出：圖紙表示的具體設(shè)計方案，其產(chǎn)出對總投資的影響，一般工業(yè)建設(shè)項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為20 % 30%；對使用功能影響在10 % 20% 結(jié)論：表明該階段對項目投資和使用功能具有重要影響。第105頁/共171頁建設(shè)項目施工階段對投資的影響 基本特征：資金和勞動的雙重性 主要投入：建筑施工人員的工作報酬，一般工業(yè)建設(shè)項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為10% 20%等；建筑施工要素的投入，一般工業(yè)建設(shè)項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為50 % 60% 產(chǎn)出：投資產(chǎn)品，其產(chǎn)出對總投資的影響，一般工業(yè)建設(shè)項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為10 % 15%；

30、對使用功能影響在5% 10% 結(jié)論：表明該階段成本已經(jīng)成為項目投資的重要影響因素。第106頁/共171頁建設(shè)項目總結(jié)評價階段對投資的影響 從以上分析不難看出，隨著項目周期的階段性變化，影響項目投資的前三種因素有一定的變化規(guī)律： 工作費(fèi)用是從小到大的變化趨勢，變化程度很大； 項目要素費(fèi)用也是從小到大的變化趨勢，變化程度居中； 產(chǎn)出對總投資和使用功能的影響是從大到小的變化趨勢，變化程度很大。第107頁/共171頁項目建議書的基本內(nèi)容 建設(shè)項目提出的依據(jù) 概述項目所在地區(qū)的行政區(qū)劃和自然、 地理、資源情況，社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以及地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃的要求。 概述項目所在地區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀及其近、遠(yuǎn)期規(guī)劃對

31、項目建設(shè)的要求。 說明項目所依據(jù)的綜合利用規(guī)劃和各項專業(yè)規(guī)劃。 項目投資者的經(jīng)營目標(biāo)和戰(zhàn)略 概述規(guī)劃階段方案、比較結(jié)果和規(guī)劃成果審批意見第108頁/共171頁項目建設(shè)書的必要性 項目建設(shè)書的必要性 闡述項目在地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃中的地位和作用，論證項目建設(shè)的必要性。 根據(jù)地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)項目任務(wù)要達(dá)到的目標(biāo)，在綜合利用規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)行必要的補(bǔ)充調(diào)查研究工作，對所在地區(qū)功能基本相同的項目方案進(jìn)行綜合分析比較，闡明各項目方案的優(yōu)缺點(diǎn)，論述推薦本項目的理由第109頁/共171頁產(chǎn)品方案、市場前景、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想 產(chǎn)品方案：項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、中間產(chǎn)品銜

32、接和工藝流程。 市場前景：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對項目產(chǎn)出品的市場容量、價格、競爭力，營銷策略以及市場風(fēng)險進(jìn)行分析預(yù)測和研究 擬建規(guī)模：項目的全部生產(chǎn)能力或工程效益 建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)項目的大體地理位置第110頁/共171頁資源狀況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系及引進(jìn)國別和廠商的初步分析 資源狀況：擬利用資源的供應(yīng)可能性和可靠性 建設(shè)條件：分析項目建設(shè)的市場條件、資源條件、技術(shù)條件、資金條件、環(huán)境條件、社會條件、施工條件、法律條件、外部協(xié)作配套以及項目擬建地點(diǎn)地形、地貌、水質(zhì)、水量和排泄條件等。 協(xié)作關(guān)系：項目建成投產(chǎn)后所需原材料、燃料、供水、供電、供氣、交通運(yùn)輸、協(xié)作產(chǎn)品等外部協(xié)作配套要求和解決的可能性及初

33、步分析。 引進(jìn)國別和廠商的初步分析：指對生產(chǎn)技術(shù)與工藝、主要專用設(shè)備來源的分析，如擬引進(jìn)外國技術(shù)，應(yīng)分析引進(jìn)的理由、引進(jìn)的國別和廠商、與國內(nèi)技術(shù)的差距、技術(shù)來源、技術(shù)鑒定與轉(zhuǎn)讓等。第111頁/共171頁投資估算和資金籌措 根據(jù)所掌握數(shù)據(jù)的情況，估算主要單項工程投資、工程靜態(tài)總投資和動態(tài)總投資以及分年度投資。 說明資金來源，利用貸款時需附貸款條件及利率，說明償還方式，測算償還能力。 利用外資投資的項目，要說明利用外資的可能性，以及償還貸款能力的初步測算。第112頁/共171頁項目建設(shè)進(jìn)度的設(shè)想 說明項目的建安工程總量及總進(jìn)度安排的設(shè)想，分期實(shí)施意見及控制性工程工期。 建設(shè)前期工作的安排，如項目的

34、詢價、考察、談判和設(shè)計等。 估算項目建設(shè)需要的主要建筑材料的數(shù)量和勞動力等。第113頁/共171頁項目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的初步測算 工業(yè)項目要說明產(chǎn)品的價格，估算成本，計算項目利潤、投資利潤率、投資回收期、內(nèi)部收益率及其他必要的指標(biāo)，進(jìn)行盈利能力、償債能力以及對社會貢獻(xiàn)的初步分析； 工業(yè)項目要說明項目建成后對于提高人民物質(zhì)、文化生活水平所做貢獻(xiàn)的初步估計。第114頁/共171頁結(jié)論與建議 綜述項目隸屬關(guān)系，建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境影響、建設(shè)工期、投資估算和經(jīng)濟(jì)評價等主要成果。 簡述項目建設(shè)的主要問題。 簡述地方政府以及各部門、有關(guān)方面的意見和要求。 提出綜合評價結(jié)論。

35、提出今后工作的建議。第115頁/共171頁項目建議書的編制和審批 項目建議書的編制單位：一般是投資人 項目建議書的審批：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)總規(guī)模和限額劃分審批權(quán)限進(jìn)行報批。 政府對于投資項目的管理分為審批、核準(zhǔn)和備案三種方式。 對于政府投資項目、國際金融組織和外國政府貸款投資建設(shè)的項目，繼續(xù)實(shí)行審批制。 對于企業(yè)不使用政府性資金投資建設(shè)的項目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。第116頁/共171頁繼續(xù)審批項目建設(shè)書的項目 采用政府直接投資和政府注入資金的項目，由國家發(fā)改委審批或由國家發(fā)改委審核報國務(wù)院審批；地方政府投資項目由國家發(fā)改委審批。 使用中央預(yù)算內(nèi)資金、中央專項

36、建設(shè)資金、中央統(tǒng)還國外貸款5億元及以上的項目，由國家發(fā)改委審核報國務(wù)院審批。 使用中央預(yù)算內(nèi)資金、中央專項建設(shè)資金、統(tǒng)借自還國外貸款的總投資50億元及以上的項目，由國家發(fā)改委審核報國務(wù)院審批。第117頁/共171頁繼續(xù)審批項目建設(shè)書的項目 對于借用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行、國際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金會等國際金融組織貸款和外國政府貸款及與貸款混合使用的捐贈、聯(lián)合融資等國際金融組織和外國政府貸款投資項目，根據(jù)有關(guān)規(guī)定： 由中央統(tǒng)借統(tǒng)還項目，按照中央政府直接投資項目進(jìn)行管理，由國家發(fā)改委審批或由國家發(fā)改委審核報國務(wù)院審批。 由省級政府負(fù)責(zé)償還或提供還款擔(dān)保的項目，按照省級政府直接投資項目進(jìn)行管理，其項目審批權(quán)限

37、，按照國家發(fā)改委、國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。除應(yīng)當(dāng)報國家發(fā)改委、國務(wù)院審批的項目外，其他項目的建議書由省級發(fā)改委審批，審批權(quán)限不得下放。第118頁/共171頁繼續(xù)審批項目建設(shè)書的項目 項目獲得審批，并不表明項目可以投資，項目建設(shè)書不是項目的最終決策，只是國家選擇建設(shè)項目和有根據(jù)地進(jìn)行可行性研究的依據(jù)。第119頁/共171頁項目建設(shè)的可行性研究 項目建設(shè)的可行性研究：是在投資決策前，對項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究；對各種可能擬認(rèn)的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較論證；對項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價，并在此基礎(chǔ)上，綜合研究、論證建設(shè)項目的技術(shù)先

38、進(jìn)性、適用性、可靠性，經(jīng)濟(jì)合理性和有利性，以及建設(shè)可能性和可行性，由此確定該項目是否投資和如何投資，使之進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)的下一階段等結(jié)論性意見。它為項目決策部門對項目投資的最終決策提供科學(xué)依據(jù)，是開展下一步工作的基礎(chǔ)。第120頁/共171頁可行性研究的依據(jù) 國家有關(guān)法律、法規(guī) 國家和地方經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針和政策，行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項目建議書及其批復(fù)文件 委托單位的委托合同和設(shè)想要求 對于大中型骨干建設(shè)項目，必須具有國家批準(zhǔn)的資源報告、國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、工業(yè)基地規(guī)劃等有關(guān)文件，因工程不同各有側(cè)重第121頁/共171頁可行性研究的依據(jù) 可靠的自然、經(jīng)濟(jì)、社

39、會等基礎(chǔ)原始資料，這些都是廠址選擇、工程設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析不可缺少的基本數(shù)據(jù)。 有關(guān)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額，以及國家正式頒布的技術(shù)法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)國家統(tǒng)一頒發(fā)的有關(guān)項目評價的基本參數(shù)和指標(biāo)，如基準(zhǔn)收益率、社會折現(xiàn)率、調(diào)整外匯率、工資和價格等，它們可作為項目可行性研究中財務(wù)評價和國家經(jīng)濟(jì)評價的基準(zhǔn)依據(jù)和判別標(biāo)準(zhǔn)； 合資合作項目各方簽訂的協(xié)議書或意向書； 有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。第122頁/共171頁可行性研究的工作程序簽訂委托協(xié)議明確問題籌劃準(zhǔn)備調(diào)查研究方案擬訂與優(yōu)化項目評價是否可行編寫并提交報告是是重新構(gòu)想或擬訂方案第123頁/共171頁可行性研究的基本內(nèi)容 項目興建的理由與目標(biāo) 市場

40、分析與預(yù)測 資源條件評價 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 廠址選擇 技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案 原材料與燃料供應(yīng) 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 環(huán)境影響評價第124頁/共171頁可行性研究的基本內(nèi)容 勞動安全衛(wèi)生與消防 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 項目實(shí)施進(jìn)度 投資估算 融資方案 財務(wù)評價 國民經(jīng)濟(jì)評價 社會評價 風(fēng)險分析 研究結(jié)論與建設(shè)第125頁/共171頁可行性研究的基本內(nèi)容 技術(shù)上的可行性 經(jīng)濟(jì)上的合理性 社會的可接受性第126頁/共171頁可行性研究的作用 作為投資主體投資決策的依據(jù) 作為向當(dāng)?shù)卣块T或城市規(guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù) 作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù) 作為安排項目計劃和實(shí)施方案的依據(jù)

41、 作為籌集資金和向銀行申請貸款的依據(jù)第127頁/共171頁可行性研究的作用 是編制科研試驗計劃和新技術(shù)、新設(shè)備需用計劃以及大型專用設(shè)備生產(chǎn)預(yù)安排的依據(jù) 作為從國外引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備以及與國外廠商談判簽約的依據(jù) 與項目協(xié)作單位簽訂經(jīng)濟(jì)合同的依據(jù) 作為項目后評價的依據(jù)第128頁/共171頁可行性研究的深度要求 應(yīng)能充分反映項目可行性研究工作的成果，內(nèi)容齊全、結(jié)論明確、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、論據(jù)充分，滿足投資人或決策人的要求。 選用的主要設(shè)備，參數(shù)應(yīng)能滿足預(yù)訂貨的要求，引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的資料應(yīng)滿足合同談判的要求 重大技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案，應(yīng)對兩個以上方案進(jìn)行比選第129頁/共171頁可行性研究的深度要求 確定的主要工程技術(shù)數(shù)據(jù)

42、，應(yīng)滿足初步設(shè)計依據(jù)的要求 投資估算深度應(yīng)滿足投資控制準(zhǔn)確度要求 構(gòu)造的融資方案應(yīng)能滿足銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸決策的需要 應(yīng)反映在可行性研究中出現(xiàn)的某些方案的重大分歧及未被采納的理由，以供委托單位或投資人權(quán)衡利弊進(jìn)行決策 應(yīng)附有評估、決策審批所必需的合同、協(xié)議、意向書、政府批件等第130頁/共171頁可行性研究的審批 對于政府投資項目和使用政府性資金、國際金融組織和外國政府貸款投資建設(shè)的項目，繼續(xù)實(shí)行審批制，需報批可行性研究報告。 凡不使用政府投資資金（國際金融組織和外國政府貸款屬于國家主權(quán)外債，按照政府投資資金管理）的項目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制，無需報批可行性研究報

43、告。第131頁/共171頁可行性研究報告例題 一、項目名稱 成都空壓機(jī)廠地塊建設(shè)項目 二、項目地址 成都空壓機(jī)廠地塊位于成都市海椒市街13號，即二環(huán)路東四段以西，得勝上街以南，海椒市街以東，蓮桂東路以北，臨二環(huán)路東四段，地處東大街東延線牛市口黃金位置。 三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 成都空壓機(jī)廠地塊現(xiàn)系成都牛市口商貿(mào)大市場所在地。該市場占地50余畝。其中工業(yè)劃撥用地23,673.08平方米（約35.51畝），商業(yè)租賃用地10,145.98平方米（約15.22畝），租賃時間為2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因成都空壓機(jī)廠和成都華興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)住宅，占用了市場16畝左右，現(xiàn)余33畝左

44、右。 四、地上建筑物狀況 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿(mào)大市場，少部分為廠區(qū)。第132頁/共171頁 五、項目由來 成都空壓機(jī)廠原系中國汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。由于經(jīng)國務(wù)院總理辦公會議決定，需對中國汽車工業(yè)總公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行重組，中國汽車工業(yè)銷售總公司和中國汽車工業(yè)物資總公司由上汽集團(tuán)接收，并提出破產(chǎn)申請，在按規(guī)定程序報批后，按照研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問題的會議紀(jì)要的規(guī)定組織實(shí)施破產(chǎn)。破產(chǎn)費(fèi)用缺口，經(jīng)財政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。中國汽車工業(yè)總公司所屬破產(chǎn)企業(yè)（含成都空壓機(jī)廠）實(shí)施破產(chǎn)所適用的政策和費(fèi)用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時，國家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國務(wù)院總理辦公會議紀(jì)要精

45、神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)自2002年1月1日起移交給四川省人民政府管理，中國汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán)也實(shí)行無償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān)。2002年7月25日四川省人民政府決定將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)下放至成都市人民政府實(shí)行屬地管理?，F(xiàn)成都市人民政府決定對成都空壓機(jī)廠實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)。但實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)大約需要1,200萬元啟動資金。破產(chǎn)后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產(chǎn)費(fèi)用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時返還先期墊付的1,200萬元破產(chǎn)啟動費(fèi)用。第133頁/共171頁六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計 該地塊系成都

46、牛市口商貿(mào)大市場所在地。該市場擁有一樓一底營業(yè)房485間，現(xiàn)有小食品、化工等各類商家200余戶。另有茶樓4個，面積2,787平方米，農(nóng)貿(mào)市場1個，面積800平方米，娛樂城1個，面積1,500平方米，旅館1個，面積1,500平方米，招待所1個，面積300平方米，生資市場1個，面積1200平方米，餐館3個，面積800平方米。在破產(chǎn)清理時，該市場存在一些賠償糾紛，估計并無太大的問題。 第134頁/共171頁第七部分 項目投資估算 一、土地開發(fā)模式總投資估算 （一）開發(fā)成本測算 此模式下開發(fā)成本即為土地成本2,881.20萬元。 1、基準(zhǔn)地價與出讓金 本地塊屬于工業(yè)用地級、住宅用地級、商業(yè)用地級。其基

47、準(zhǔn)地價和土地出讓金分別是：序號土地用途及級別基準(zhǔn)地價 (萬元/畝)出讓金 (萬元/畝)市場最低出讓地價(萬元/畝)1工業(yè)用地級58.73011.74670.4762住宅用地級140.87028.174169.0443商業(yè)用地級151.000 30.200181.200第135頁/共171頁2、實(shí)際出讓地價預(yù)估 本地塊為工業(yè)用地，出讓時需改變土地用途為商住用地。為了便于計算及考慮到可能的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為20%:80%。 （1）土地出讓金補(bǔ)差額估算 若將該工業(yè)用地改為商住用地，每畝土地出讓金補(bǔ)差額預(yù)計=（30.20萬元/畝-11.746萬元/畝）20%+（

48、28.174萬元/畝-11.746萬元/畝）80%=16.8332萬元/畝，則土地出讓金補(bǔ)差額總預(yù)計=16.8332萬元/畝33畝=555.4956萬元。 （2）地價估算 該地塊出讓時每畝地價預(yù)計=16.8332萬元/畝+70.476萬元/畝=87.3092萬元/畝，則出讓時地價預(yù)計=87.3092萬元/畝33畝=2,881.20萬元。 （3）土地增值額估算 該地塊實(shí)際每畝市場最低出讓地價預(yù)估=181.20萬元/畝20%+169.044萬元/畝80%=171.475萬元/畝。則該地塊實(shí)際市場最低出讓地價預(yù)估=171.47533畝=5,658.682萬元。因此，該地塊每畝增值額=171.475萬

49、元/畝-87.3092萬元/畝=84.1658萬元；整個地塊增值額=84.169萬元33畝=2,777.47萬元。 備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法來計算出讓金補(bǔ)差額的。第136頁/共171頁（二）開發(fā)費(fèi)用測算 1、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用按每月5萬元計算，從2004年8月至2005年底，共計85萬元。 2、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用為破產(chǎn)啟動費(fèi)用1,200萬元及其他可能尚需費(fèi)用100萬元，合計為1,300萬元（備注：雖然1,200萬元是先期墊付，后期土地拍賣后無償返還的啟動費(fèi)用，但由于考慮到該筆費(fèi)用具有不確定性，因此在實(shí)際測算時，將該筆費(fèi)用納入了成本）。 3、財務(wù)費(fèi)用 假定公

50、司自有資金為1,360萬元左右，則資金缺口為2,881.20萬元+85萬元+1,300萬元-1,360萬元=2,906.20萬元左右，需向銀行申請流動資金貸款2,900萬元，貸款6個月。利率假定為中國人民銀行1至6個月貸款基準(zhǔn)利率5.04%，則財務(wù)費(fèi)用為73.08萬元。 若開發(fā)方案為土地開發(fā)模式，則總投資為4,339.28萬元。第137頁/共171頁二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算 （一）開發(fā)成本測算 1、土地成本 土地成本為2,881.20萬元。 2、前期開發(fā)費(fèi) 前期開發(fā)費(fèi)預(yù)計為1,294.11萬元。 3、設(shè)計費(fèi) 設(shè)計費(fèi)預(yù)計為185.18萬元。 4、工程建安費(fèi) 工程建安費(fèi)預(yù)計為8,199.08萬元

51、。 5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)預(yù)計為103.16萬元。 6、公建配套費(fèi) 公建配套費(fèi)預(yù)計為107.32萬元。 7、運(yùn)作期間費(fèi) 運(yùn)作期間費(fèi)預(yù)計為327.87萬元。 8、不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)預(yù)計為409.49萬元。 以上8項合計為該項目開發(fā)成本13,507.41萬元。第138頁/共171頁第八部分 項目資金籌措 一、土地開發(fā)模式投資方案 本項目若只進(jìn)行土地整理，則總投資為4,339.28萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為1年半。本項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于破產(chǎn)啟動費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他可能尚需的啟動資金。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。即公司

52、先以自有資金1,360萬元啟動項目至項目轉(zhuǎn)讓，改變土地用途，然后以銀行貸款支付地價款至項目拍賣，以拍賣收入償還銀行貸款及利息。 其啟動資金使用計劃如下：序號項目2004年2005年小計1管理費(fèi)用(萬元)25.0035.0060.002破產(chǎn)啟動費(fèi)用(萬元)600.00600.001,200.003其他可能尚需的啟動費(fèi)用(萬元)50.0050.00100.00合計(萬元)675.00685.001,360.00 第139頁/共171頁二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案 （一）投資組合方式 本項目總投資為13,507.41萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為8年。為了降低融資壓力，有助資金流通，降低開發(fā)風(fēng)險，使項目順利開發(fā)

53、，擬采取組合投資方案。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金用于破產(chǎn)啟動費(fèi)用、其他土地整理可能尚需的啟動費(fèi)用、前期管理費(fèi)用，有收入的第一年按銷售收入的35%用于投資，第二年按銷售收入的54%用于投資，第三年按銷售收入的18%用于投資。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。 （二）資金運(yùn)作方式 在項目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產(chǎn)啟動費(fèi)用、管理費(fèi)用、前期工程費(fèi)，至項目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時，以銀行貸款支付地價及當(dāng)年的部分工程費(fèi)用，當(dāng)住宅樓可以預(yù)售時，以預(yù)售收入實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)，使整個項目投資完成。第140頁/共171

54、頁 1、自有資金 整個項目的自有資金為3,000萬元，占總投資的18.31%，分四年投入。其投入計劃如下： 2、銀行貸款 銀行貸款計劃共有一筆，共計貸款5,000.00萬元，占總投資的30.51%。 3、銷售收入再投入 銷售收入再投入從項目有銷售收入時開始，直到項目銷售完畢?？備N售收入再投入為8,385.43萬元，占總投資的51.18%。其投入計劃如下：項目項目2004年年2005年年2006年年2007年年合計合計自有資金自有資金(萬元萬元)995.70717.80550.63735.873,000.00 項目項目2004年年2005年年2006年年2007年年合計合計銷售收入再投入銷售收入

55、再投入(萬元萬元)694.596,491.591,199.268,385.43第141頁/共171頁第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會效益分析 一、地產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 (一)拍賣地價評估項目名稱位置拍賣成交價(萬元/畝)交易日期修正土地位置交易情況交易方式土地用途土地級別區(qū)域因數(shù)個別因數(shù)小計比準(zhǔn)地價(萬元/畝)錦江區(qū)二環(huán)路東四段工農(nóng)院街283-1000-1000100/98289武侯區(qū)桂溪鄉(xiāng)高攀村一組263-1-100-1-1-10100/95277本項目地塊的比準(zhǔn)地價=(289萬元+277萬元)2=283萬元。第142頁/共171頁(二)財務(wù)評價序號項目名稱金額1銷售收入(萬元)9,339.002總

56、成本(萬元)4,339.283土地出讓金(萬元)2,801.70土地改變用途時已補(bǔ)交部分(萬元)555.50尚需補(bǔ)交部分(萬元)2,246.204契稅(萬元)86.445利潤總額(萬元)2,667.086所得稅(萬元)880.147稅后利潤(萬元)1,786.948投資凈利潤率41.18%第143頁/共171頁(三)不確定分析 1、破產(chǎn)啟動費(fèi)用不納入成本情況 由于本項目成本測算中的破產(chǎn)啟動費(fèi)用1,200萬元具有不確定性，在上述的投資分析中納入了開發(fā)成本，實(shí)際上這筆費(fèi)用是先期墊付給破產(chǎn)企業(yè)，待破產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清理后，將其工業(yè)用地改變用途為商住用地后轉(zhuǎn)讓，然后以該土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩

57、余部分作為實(shí)際的破產(chǎn)費(fèi)用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時返還先期墊付的1,200萬元破產(chǎn)啟動費(fèi)用。 假如破產(chǎn)啟動費(fèi)用1,200萬元分批次支付給破產(chǎn)企業(yè)，破產(chǎn)企業(yè)用這筆費(fèi)用啟動企業(yè)破產(chǎn)程序，然后在一年后返還了這筆費(fèi)用。因此，這筆費(fèi)用在實(shí)際運(yùn)作中產(chǎn)生的成本是一年的利息。假定該筆費(fèi)用在年中支付，按半年計息。根據(jù)中國人民銀行2002年2月21日開始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）的貸款年利率為5.49%。其財務(wù)費(fèi)用為1,200萬元5.49%2=32.94萬元，實(shí)際減少成本為1,200萬元-32.94萬元=1,167.06萬元，亦即總成本為4,339.28萬元-1,167.06萬元=3,172

58、.22萬元，成本下降了1,167.06萬元4,339.28萬元=26.90%。經(jīng)測算，在這種情況下，本項目財務(wù)指標(biāo)如下：第144頁/共171頁序號 項目名稱金額1銷售收入(萬元)9,339.002總成本(萬元)3,172.223土地出讓金(萬元)2,801.70土地改變用途時已補(bǔ)交部分(萬元)555.50尚需補(bǔ)交部分(萬元)2,246.204契稅(萬元)86.445利潤總額(萬元)3,834.146所得稅(萬元)1,265.277稅后利潤(萬元)2,568.878投資凈利潤率80.98%第145頁/共171頁二、房產(chǎn)開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 1、住宅銷售單價的確定 （1）用市場比較法確定銷售價格的

59、上限序號項目名稱蜀都花園海棠名居陽光水岸1住宅比準(zhǔn)價格(元/平方米)3,0692,7082,9472銷售狀況權(quán)重(銷售率)80%50%10%140%3加權(quán)后的相對價格(元/平方米)245513542954,1044本項目住宅銷售平均標(biāo)準(zhǔn)基價(元/平方米)2,932經(jīng)比較計算，得到本項目住宅銷售單價為每平方米2,932元。第146頁/共171頁 （二）總銷售收入的測算 根據(jù)上述住宅銷售進(jìn)度與價格預(yù)估，測算出本項目住宅的銷售收入為16,487.77萬元，商業(yè)的銷售收入為3,810.30萬元，車位的銷售收入為730.22萬元，總銷售收入為21,028.29萬元。 （三）總租賃與轉(zhuǎn)售收入的測算 1、商

60、業(yè)租賃與轉(zhuǎn)售收入測算 假設(shè)本項目商業(yè)經(jīng)營年限為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價格（其中設(shè)定r=12%）： 2007年月租賃價格=（10,65812%）（1270%）=152元/平方米 因此，建議本項目商業(yè)的租賃價格為月租金每平方米150元，且假設(shè)其月租金每三年上漲10%，則其租賃凈收入、轉(zhuǎn)售凈收入分別為557.93萬元、11,686.55萬元，合計為12,244.48 萬元 。 第147頁/共171頁（四）稅金及附加 1、銷售稅金及附加 本項目銷售稅金及附加合計為1,183.89萬元。其中營業(yè)稅按銷售收入的5%計算，測算為1,051.41萬元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為營業(yè)稅的7%，測算為73.6