廣西分行零售貸款從業(yè)人員資格考試輔導(dǎo)

1、廣西分行零售貸款從業(yè)人員從業(yè)資格考試考前輔導(dǎo)資料（一）“理想之家”綜合貸款服務(wù)1、按照“直客式”營(yíng)銷服務(wù)模式，我行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)將改變以往銷售和服務(wù)過程中銀行過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)商、汽車經(jīng)銷商和各類中介公司的做法，而由銀行承擔(dān)主動(dòng)發(fā)起人的責(zé)任。 2、“理想之家”是我行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)“直客式”營(yíng)銷服務(wù)模式的統(tǒng)一品牌和對(duì)外名稱。 3、“理想之家”品牌服務(wù)模式將重點(diǎn)發(fā)展以網(wǎng)點(diǎn)、理財(cái)中心、定向直銷、網(wǎng)上申請(qǐng)為主四種渠道。4、“理想之家”綜合貸款服務(wù)是中國(guó)銀行提供的、用于滿足客戶消費(fèi)支出和投資經(jīng)營(yíng)資金需求的貸款。包括住房貸款、汽車貸款、助學(xué)貸款、出國(guó)留學(xué)外匯貸款、質(zhì)押貸款、個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款、個(gè)人信用循環(huán)貸款、

2、個(gè)人抵(質(zhì))押額度貸款、個(gè)人委托貸款等多項(xiàng)貸款產(chǎn)品。5、在“直客式”營(yíng)銷的眾多渠道中，“理想之家”品牌服務(wù)模式將重點(diǎn)發(fā)展以網(wǎng)點(diǎn)、理財(cái)中心、定向直銷、網(wǎng)上申請(qǐng)為主的四種渠道，尤其把網(wǎng)點(diǎn)、理財(cái)中心和定向直銷作為近一時(shí)期營(yíng)銷的主渠道，充分利用中國(guó)銀行現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)及客戶資源，積極倡導(dǎo)網(wǎng)點(diǎn)“直客式”營(yíng)銷服務(wù)模式。（二）住房貸款1、人民幣個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限為30年 。2、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)涉及的房產(chǎn)主要指?jìng)€(gè)人自用房產(chǎn)。目前我行各分支行均可開辦的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)、公積金組合貸款業(yè)務(wù)、個(gè)人二手住房貸款業(yè)務(wù)和加按貸款業(yè)務(wù)。3、人民幣個(gè)人住房貸款執(zhí)行中國(guó)人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)貸款利率，可在人民

3、銀行規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行浮動(dòng),下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.70倍。 4、中國(guó)銀行個(gè)人房屋二次抵押貸款的借款人必須是我行一手房抵押貸款的客戶，無欠息行為，收入穩(wěn)定，信用良好，有按期償還借款本息的能力，并已按期償還本息2年以上。 5、某男性借款人年齡36歲，向我行申請(qǐng)個(gè)人一手住房貸款，則貸款的最長(zhǎng)年限原則上應(yīng)不超過 29 年。6、凡竣工，并驗(yàn)收合格，取得房屋產(chǎn)權(quán)證的住房貸款稱為現(xiàn)房貸款。除此之外的在建工程或已交付使用但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的住房貸款稱為期房貸款。7、借款人在個(gè)人一手住房貸款的借款合同生效后，若有足夠的資金來源，可提前15個(gè)工作日向貸款人提出部分或全部提前還款申請(qǐng)，貸款人可視

4、情況按提前還款金額收取一定比例的違約金。8、某借款人為女性，現(xiàn)年42歲，為購(gòu)買一套10年房齡的二手房向我行申請(qǐng)個(gè)人二手住房貸款，其貸款最長(zhǎng)年限原則上應(yīng)不超過18 年。9、個(gè)人二手住房系指由房屋產(chǎn)權(quán)人出售，房屋土地管理部門已頒發(fā)房屋所有權(quán)有效證件，或房產(chǎn)已確權(quán)，房地產(chǎn)商可提供該房產(chǎn)商品房權(quán)屬證明書和樓宇名冊(cè)，可在房屋交易二級(jí)市場(chǎng)流通，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。10、個(gè)人二手住房貸款的最高限額不得超過所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)值或二手房交易價(jià)格的70%(兩項(xiàng)選其中較低一項(xiàng))。11、個(gè)人二手住房貸款的期限最長(zhǎng)不超過30年，且房齡與貸款期限之和最長(zhǎng)不超過30年。 12、個(gè)人住房貸款的對(duì)象為具有完全民事行為能力

5、的自然人。13、個(gè)人住房貸款幣種為人民幣和外幣。14、個(gè)人住房貸款的最高限額不得超過所購(gòu)住房?jī)r(jià)值或評(píng)估價(jià)值的80%。15、個(gè)人辦理個(gè)人住房按揭貸款，最低首付比率為 30% 。16、人民幣個(gè)人住房按揭貸款可以申請(qǐng)的貸款期限最長(zhǎng)為 30年。17、貸款期限在1年以上的個(gè)人住房按揭貸款必須采用按月 還款方式還款。18、個(gè)人二手房貸款業(yè)務(wù)包括個(gè)人二手住房貸款和個(gè)人二手商鋪貸款。19、個(gè)人住房按揭貸款不可以接受車輛擔(dān)保方式。20、個(gè)人住房貸款借款人的年齡要求男性不得超過 65 歲，女性不得超過 60 歲21、個(gè)人住房按揭貸款的還款方式有一次性到期還本付息、等額本息還款法 、等額本金還款法。22、二手房貸款

6、實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?、按期償還”的原則，借貸雙方應(yīng)根據(jù)此原則依法簽訂借款合同。23、個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式包括抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、保證擔(dān)保、履約保證保險(xiǎn)(亦稱還款責(zé)任險(xiǎn))、其它貸款人認(rèn)可的擔(dān)保方式。24、二手住房貸款,買賣的房屋包括商品房、房改房 、經(jīng)濟(jì)適用房等。25、個(gè)人住房按揭貸款采取質(zhì)押貸款的，質(zhì)物一般為銀行存單、金融債券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、國(guó)債、AAA級(jí)企業(yè)債券等，股票暫不接受質(zhì)押。26、個(gè)人住房按揭貸款可以在貸款期限內(nèi)申請(qǐng)部分或全部提前還款。27、借款人住房貸款的每月還款額與收入比應(yīng)控制在 55% 以下。 28、對(duì)于申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房的個(gè)人客戶，貸款利率由各行在人民銀行

7、同檔次貸款利率允許浮動(dòng)范圍內(nèi)自行確定，但對(duì)于在人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)中曾有逾期 30 天以上的記錄的借款人，貸款利率不得低于同檔次貸款基準(zhǔn)利率。29、個(gè)人二手住房系指由房屋產(chǎn)權(quán)人出售，房屋土地管理部門已頒發(fā)房屋所有權(quán)有效證件，或房產(chǎn)已確權(quán)，房地產(chǎn)商可提供該房產(chǎn)商品房權(quán)屬證明書和樓宇名冊(cè)，可在房屋交易二級(jí)市場(chǎng)流通，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。30、中國(guó)銀行法人購(gòu)房貸款最高限額為 1000萬元。31、中國(guó)銀行法人購(gòu)房貸款最長(zhǎng)期限為 10年。（二）商業(yè)用房貸款1、辦理個(gè)人商業(yè)用房按揭貸款，最低首付比例為50% 。2、年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人，均可向中國(guó)銀行申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款。3、

8、申請(qǐng)貸款購(gòu)買的商業(yè)用房，僅限位于大中城市中心區(qū)和次中心區(qū)，具有優(yōu)良的發(fā)展前景，并且屬于永久性建筑的商業(yè)用房。4、個(gè)人辦理個(gè)人商業(yè)用房按揭貸款，最低首付比率為 50% 。5、個(gè)人商業(yè)用房按揭貸款可以申請(qǐng)的貸款期限最長(zhǎng)為 10年。6、商業(yè)性住房按揭貸款實(shí)行部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ谩雌趦斶€的原則7、個(gè)人商業(yè)用房貸款期限在一年以內(nèi)的，按合同利率計(jì)息，遇法定利率調(diào)整利率不變。8、個(gè)人商業(yè)用房貸款的擔(dān)?？梢蕴峁┵J款人的財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或第三方不可撤消的連帶責(zé)任擔(dān)保。9、借款人的客戶信息發(fā)生變動(dòng)后，客戶經(jīng)理應(yīng)在CCAS系統(tǒng) 功能模塊中修改 客戶管理 （三）汽車貸款1、個(gè)人消費(fèi)類汽車貸款是指中國(guó)銀行向個(gè)人

9、借款人發(fā)放的，用于購(gòu)買消費(fèi)類自用車（不含二手車）的貸款。2、汽車消費(fèi)貸款的期限最長(zhǎng)為5年。3、以借款人自有的房產(chǎn)作抵押辦理汽車消費(fèi)貸款的，最高成數(shù)不超過7成，期限最長(zhǎng)可以達(dá)到5 年。4、借款人向我行申請(qǐng)汽車貸款，我行目前不受理 微型面包車貸款。5、優(yōu)質(zhì)客戶辦理汽車消費(fèi)貸款，貸款限額原則上不高于汽車價(jià)格的 70。 6、 目前我行汽車消費(fèi)貸款不可以采用 汽車合格證質(zhì)押 擔(dān)保方式。7、在我行辦理的個(gè)人消費(fèi)類汽車貸款，借款人必須購(gòu)買 第三者責(zé)任險(xiǎn)。8、汽車消費(fèi)貸款的男性申請(qǐng)人借款年限加年齡不得大于65 歲。9、貨車、工程機(jī)械車、出租車輛等類型的汽車貸款屬于經(jīng)營(yíng)類汽車貸款。10、汽車消費(fèi)貸款的個(gè)人必須符

10、合但不限于：1、具有完全民事行為能力，2、具有當(dāng)?shù)爻ｑv戶口或有效居留身份，有固定住所和詳細(xì)地址，3、有穩(wěn)定的職業(yè)和按期償還貸款本息能力，個(gè)人社會(huì)信用良好 ，4、持有貸款人認(rèn)可的購(gòu)車合同或協(xié)議，5、提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保等條件。11、個(gè)人消費(fèi)類汽車貸款實(shí)行因地制宜、持續(xù)創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)可控、服務(wù)卓越、品牌經(jīng)營(yíng)的管理指導(dǎo)原則。12、汽車消費(fèi)貸款不得發(fā)放異地貸款。13、個(gè)人消費(fèi)類汽車貸款對(duì)一般客戶的貸款限額原則上不高于汽車價(jià)格的 60（四）教育類貸款1、國(guó)家助學(xué)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的由中央財(cái)政或地方財(cái)政貼息，用于借款人本人 在國(guó)內(nèi)高等學(xué)校就讀全日制本、?？苹蜓芯可鑼W(xué)雜費(fèi)和生活費(fèi)用的助學(xué)貸款。150

11、、國(guó)家助學(xué)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的由中央財(cái)政或地方財(cái)政貼息，用于借款人 本人 在國(guó)內(nèi)高等學(xué)校就讀全日制本、?？苹蜓芯可鑼W(xué)雜費(fèi)和生活費(fèi)用的助學(xué)貸款。2、中國(guó)銀行出國(guó)留學(xué)外匯貸款的最長(zhǎng)期限為 6年。3、出國(guó)留學(xué)貸款可以貸款的幣種是人民幣和外幣。4、國(guó)家助學(xué)貸款的期限一般不超過8年，貸款學(xué)生本科畢業(yè)后繼續(xù)攻讀研究生或第二學(xué)士學(xué)位的，在讀期間貸款期限相應(yīng)延長(zhǎng)。5、國(guó)家助學(xué)貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同檔次貸款利率執(zhí)行，不上浮。6、國(guó)家助學(xué)貸款的最高限額借款金額為每人每學(xué)年不超過6000元。7、商業(yè)性助學(xué)貸款的期限一般為 16年 ，最長(zhǎng)不超過10年(含10年)，具體期限根據(jù)借款人就讀情況和擔(dān)保性

12、質(zhì)分別確定。8、一般情況下，出國(guó)留學(xué)外匯貸款的貸款對(duì)象為出國(guó)攻讀碩士及碩士以上學(xué)位的留學(xué)人員。9、出國(guó)留學(xué)外匯貸款堅(jiān)持“貸外匯還外匯”的原則。10、中國(guó)銀行商業(yè)性助學(xué)貸款額度原則上不得超過受教育人在校就讀期間所需學(xué)雜費(fèi)和生活費(fèi)用總額的80%。 （五）個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款1、個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款最高限額為1000萬元2、中國(guó)銀行個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款的對(duì)象不包括 依法成立的各種企業(yè)。3、我行個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款的抵押物范圍不含公司股票。4、禁止通過個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款。5、中國(guó)銀行個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款的對(duì)象包括自然人、依法核準(zhǔn)登記的個(gè)體工商戶、依法核準(zhǔn)的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)等，不

13、包括依法成立的各種企業(yè)。6、個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款目前可接受的抵/質(zhì)押物種類限定為我行定期存單、國(guó)債、經(jīng)營(yíng)（租賃）權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)（不含在建工程、簡(jiǎn)易廠房）等，暫不接受股票、企業(yè)內(nèi)部股權(quán)、機(jī)器設(shè)備作抵質(zhì)押擔(dān)保。7、中國(guó)銀行個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款包括個(gè)人項(xiàng)目投資貸款、個(gè)人短期周轉(zhuǎn)貸款 。個(gè)人項(xiàng)目投資貸款適用于自然人、個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的中短期融資需求；個(gè)人短期周轉(zhuǎn)貸款適用于自然人、個(gè)體工商戶及個(gè)人獨(dú)資企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的臨時(shí)性、季節(jié)性短期融資需求。申請(qǐng)貸款除應(yīng)當(dāng)具備產(chǎn)品有市場(chǎng)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有效益、恪守信用等基本條件,同時(shí)必須具備但不限于1、在中國(guó)銀行系統(tǒng)及其他金融機(jī)構(gòu)無不良信用記錄,信用良好,具有按期還本付息能

14、力、2、已在貸款人處開立結(jié)算帳戶或存款帳戶、3、能夠提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保、4、擁有一定比例的自籌資金等條件。（六）兩個(gè)循環(huán)額度貸款1、個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款的授信額度有效期限最長(zhǎng)為 30年，最高貸款額度為500萬元。單筆用款期限不得超過授信期限，且貸款到期日不得超過授信到期日。2、個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)額度貸款，應(yīng)以住房抵押為主，額度有效期最長(zhǎng)30年，額度有效期和樓齡之和不超過30年。額度有效期10年以下的，抵押率最高不超過 70 %；額度有效期10年以上20年以下的，抵押率最高不超過60 %；額度有效期20年以上的，抵押率最高不超過50%。3、個(gè)人信用循環(huán)貸款額度項(xiàng)下單筆貸款的期限一般不超過1年

15、，如果用于購(gòu)買汽車，單筆貸款期限最長(zhǎng)為3年。 4、以住房抵押的二次貸款抵押率最高不得超過70%；以商業(yè)用房抵押的二次貸款抵押率最高不得超過 50% 。5、給關(guān)系人發(fā)放信用貸款屬于違規(guī)行為。6、個(gè)人信用循環(huán)貸款額度有效期最長(zhǎng) 1 年，循環(huán)貸款額度最高不得超過 30萬元。如用于購(gòu)買汽車，單筆貸款期限最長(zhǎng) 3 年。7、個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度可用于一切合法個(gè)人消費(fèi)支出和正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得用于國(guó)家法律和金融法規(guī)明確禁止經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目、股票、證券投資、無指定用途的個(gè)人支出等。（六）存單、國(guó)債質(zhì)押貸款1、個(gè)人人民幣存單質(zhì)押貸款的最高質(zhì)押率為 90；對(duì)于美元以外的其他幣種的存單質(zhì)押率最高不得超過存單面額的

16、 85 %。2、對(duì)所有權(quán)有爭(zhēng)議的、已開具存款證明、已作擔(dān)保、已掛失的存單/憑證式國(guó)債不能作為質(zhì)押權(quán)利憑證3、中國(guó)銀行個(gè)人記帳式國(guó)債質(zhì)押貸款的借款人履行借款合同如發(fā)生：1、未能或拒絕按借款合同條款規(guī)定及時(shí)足額償還貸款本息和應(yīng)支付的其他費(fèi)用；2、繼承人或受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代保管人或監(jiān)護(hù)人拒絕履行借款人原合同中未履行的義務(wù)；3、借款人對(duì)其它債務(wù)有違約行為，影響貸款人收回貸款本息；4借款人在貸款期間的其他違約行為等情況之一，均構(gòu)成違約行為。（七）“理想之家”融資寶個(gè)人住房循環(huán)額度貸款1、“理想之家”融資寶個(gè)人住房循環(huán)額度貸款是指當(dāng)借款人向我行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款（包括一手房貸款、二手房貸款和跨行同名轉(zhuǎn)按揭貸款

17、)，以其所購(gòu)住房、所建住房或自有住房的購(gòu)買值或評(píng)估值為依據(jù)，為借款人設(shè)定的可循環(huán)使用的個(gè)人貸款額度（個(gè)人住房循環(huán)貸款額度）。2、“理想之家”融資寶個(gè)人住房循環(huán)額度貸款的抵押物為借款人名下?lián)碛泻戏ǖ耐耆袡?quán)，且產(chǎn)權(quán)明晰、可辦理抵押登記且具備較強(qiáng)變現(xiàn)能力的住房，包括借款人新購(gòu)住房以及借款人原個(gè)人住房貸款所抵押的住房。（建議刪除）（八）其他零售貸款1、在對(duì)原有個(gè)人消費(fèi)貸款產(chǎn)品類型整合的基礎(chǔ)上，總行決定停止辦理家居裝修貸款 、大額耐用消費(fèi)品貸款、旅游度假貸款、個(gè)人小額信用貸款，推出了個(gè)人信用循環(huán)貸款額度和個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度產(chǎn)品，它們與住房按揭貸款、商鋪按揭貸款、汽車消費(fèi)貸款、個(gè)人質(zhì)押類貸款、

18、個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款、教育貸款共同構(gòu)成我行完整的個(gè)人信貸產(chǎn)品體系，彼此聯(lián)系、并行運(yùn)作。 （九）貸款管理、五級(jí)分類1、如果個(gè)人貸款連續(xù)出現(xiàn) 3個(gè) 月逾期或累計(jì) 6個(gè)月未能如數(shù)還款，貸款人應(yīng)向保證人追償或處分抵（質(zhì)）物，直到償清全部貸款本息為止。2、個(gè)人住房貸款產(chǎn)品碼為 ；個(gè)人商業(yè)用房貸款產(chǎn)品碼為 PLCB；個(gè)人二手住房貸款產(chǎn)品碼為PLAB；個(gè)人汽車消費(fèi)貸款使用的產(chǎn)品碼為PLBA；個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款使用的產(chǎn)品碼為PLCA ；商業(yè)教育助學(xué)貸款使用的產(chǎn)品碼為PLDA；國(guó)家教育助學(xué)貸款使用的產(chǎn)品碼為 PLCA 。3、借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問題，完全依靠其正常收入無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔(dān)保，也可能會(huì)造

19、成一定損失，這筆貸款應(yīng)劃分為 次級(jí) 。4、零售貸款分為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失五類，后三類合稱為不良貸款。5、逾期1-90天的貸款整筆認(rèn)定為關(guān)注類；逾期91-180天的貸款整筆認(rèn)定為次級(jí)類；逾期181-360天的貸款整筆認(rèn)定為可疑類；逾期361天及以上的貸款整筆認(rèn)定為損失類。6、凡借款人未按借款合同規(guī)定用途使用的貸款，無論是善意還是惡意，均屬挪用貸款。凡屬挪用貸款，即使從目前看貸款的償還有充分保證，也應(yīng)認(rèn)定為關(guān)注類或關(guān)注類以下。7、對(duì)于借款人無法足額償還貸款本息，或者抵押物價(jià)值下跌，即使執(zhí)行擔(dān)?；蛱幚淼盅何铮部隙ㄒ斐奢^大損失的貸款，即使逾期時(shí)間不超過6個(gè)月，也應(yīng)認(rèn)定為可疑類。8、個(gè)人住

20、房按揭貸款的會(huì)計(jì)核算科目為 7251 。9、個(gè)人商用房按揭貸款的會(huì)計(jì)核算科目為 7250 。10、個(gè)人貸款不可以接受股票、基金作為擔(dān)保。11、個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款的借款人以資產(chǎn)作抵押的，應(yīng)根據(jù)貸款人的要求辦理抵押物保險(xiǎn),保險(xiǎn)的第一受益人應(yīng)為貸款人。12、貸款“三查”指貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查。13、長(zhǎng)期貸款展期期限不得超過3年。14、零售貸款重整后的期限不得超過對(duì)應(yīng)零售貸款品種的最長(zhǎng)貸款期限 15、個(gè)人違規(guī)貸款最高不得超過次級(jí)類或次級(jí)類以下。16、按資本和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)總額的比例計(jì)算，商業(yè)銀行的資本充足率不得低于8% 17、保證合同應(yīng)延續(xù)到借款合同規(guī)定到期之后2 年。18、在CCAS系統(tǒng)錄入時(shí)，一年

21、期以上的個(gè)人住房貸款的利率調(diào)整周期應(yīng)選擇 12 。19、零售貸款貸后管理的基本原則是頻率管理原則、差別管理原則、動(dòng)態(tài)管理原則和重點(diǎn)關(guān)注原則20、借款人工作單位開具的收入證明、借款人個(gè)人賬戶存款以及連續(xù)三個(gè)月的歷史交易記錄、借款人的房屋、汽車、股票對(duì)賬單、個(gè)人理財(cái)賬戶等資產(chǎn)證明、借款人的個(gè)人所得稅納稅證明等均可作為借款申請(qǐng)人資信證明。21、我行開辦的消費(fèi)貸款一般實(shí)行“部分自籌有效擔(dān)保專款專用按期償還”的原則，借貸雙方應(yīng)根據(jù)此原則依法簽訂借款合同。22、擬合作項(xiàng)目的五證是指國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)項(xiàng)目開工（施工）許可證商品房預(yù)（銷）售許可證。23、“安心寶”二手房交

22、易資金委托監(jiān)管業(yè)務(wù)是指在二手房交易中，我行受買賣雙方的委托，為買賣雙方提供監(jiān)管房產(chǎn)交易資金的服務(wù)。包括在辦理二手房按揭貸款的二手房交易及不在我行辦理二手房按揭貸款的二手房交易。24、“安心寶”的對(duì)象主要為房產(chǎn)交易的買方和賣方，“安心寶”業(yè)務(wù)收費(fèi)最高元筆，通過零售貸款費(fèi)用收入核算。25、“安易寶”的對(duì)象主要為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)“安易寶”的業(yè)務(wù)收費(fèi)最高元筆，通過零售貸款費(fèi)用收入核算。 （十）案例分析個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款額度案例分析（1） 一、基本情況陳大海為南寧市家電市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，2006年銷售收入2760萬元，凈利潤(rùn)103萬元；2007年1-6月實(shí)現(xiàn)銷售收入1600萬元，凈利潤(rùn)85萬元。

23、陳大海2004年5月以185萬元購(gòu)得本市高尚小區(qū)八桂綠城小區(qū)住宅一套，面積為512平方米，為別墅型住宅，向工行申請(qǐng)了100萬元5年期按揭貸款，現(xiàn)剩余按揭貸款余額為50萬元。近期，陳大海因公司經(jīng)營(yíng)需要向廣東購(gòu)進(jìn)家用電器一批，需資金250萬元，已自籌資金100萬元，尚有150萬元資金缺口，欲還清八桂綠城住宅按揭貸款后，向我行抵押申請(qǐng)個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款150萬元。由于近年來南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅較大，該套住宅的評(píng)估價(jià)值約為370萬元。敘做本筆個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里？應(yīng)如何把握？ 二、審查要點(diǎn)分析：（一）信用風(fēng)險(xiǎn)1、借款人收入風(fēng)險(xiǎn)借款人近兩年銷售收入及利潤(rùn)均呈上升趨勢(shì)，經(jīng)營(yíng)狀況較好，但借款人經(jīng)營(yíng)電

24、器行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，且借款人夫妻共同經(jīng)營(yíng)，收入風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中，應(yīng)關(guān)注借款人經(jīng)營(yíng)情況及收入來源穩(wěn)定性及其變化。2、借款人的家庭負(fù)債情況，已有按揭貸款50萬元，此次資金缺口150萬元，是否還有其他負(fù)債。3、借款人行為風(fēng)險(xiǎn)：（1）該筆貸款是新增貸款，借款人以往的信用記錄情況，是否有逾期，逾期的原因；（2）借款人此次進(jìn)貨的真實(shí)性，自籌資金是否落實(shí)，真實(shí)的資金需要量及此批貨物的銷售渠道有否落實(shí)，資金回籠周期，此批貨物銷售可產(chǎn)生的利潤(rùn)等；（3）借款人有無其他經(jīng)濟(jì)及債務(wù)糾紛。（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1、借款人從業(yè)時(shí)間，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的商業(yè)氛圍及交通便利等情況，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力，此次進(jìn)貨與主營(yíng)業(yè)務(wù)是否一致；2、盈利水平：借款

25、人經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品是否暢銷，盈利水平是否高于同業(yè)；3、抵押物價(jià)值：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)每年的平均漲幅和流動(dòng)性。該抵押物單價(jià)高達(dá)7200元/平方米，其房屋單價(jià)及總房?jī)r(jià)高、市場(chǎng)價(jià)格漲幅大，須核實(shí)抵押物的價(jià)值和變現(xiàn)能力，防范處置風(fēng)險(xiǎn)；（三）法律風(fēng)險(xiǎn)：了解該抵押物產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在其他產(chǎn)權(quán)共有人，是否涉及未成年人，是否存在處置風(fēng)險(xiǎn)。（四）操作風(fēng)險(xiǎn)：借款人資金周轉(zhuǎn)情況與貸款期限是否匹配，抵押物房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證能否辦理，資金使用須通過我行賬戶監(jiān)控；借款人與我行的以往合作情況及綜合收益；（五）道德風(fēng)險(xiǎn)了解借款人是否有不良記錄，評(píng)估公司對(duì)抵押物的評(píng)估報(bào)告是否偏高。三、防范措施1、確認(rèn)借款人收入的真實(shí)性，家庭財(cái)產(chǎn)情況等，收入償

26、債比必須控制在合理范圍內(nèi)。2、了解真實(shí)用途及購(gòu)銷渠道落實(shí)情況，根據(jù)實(shí)際需要核定貸款額。3、分析借款人的還款能力，包括第一、第二還款來源的分析；該行業(yè)的平均利潤(rùn)率及借款人所經(jīng)營(yíng)的企業(yè)利潤(rùn)率須高于同行業(yè)水平。借款人正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)及此次貿(mào)易產(chǎn)生的利潤(rùn)必須覆蓋借款人所有債務(wù)，借款人提供的抵押物必須產(chǎn)權(quán)清晰，抵押足值有效，易于變現(xiàn)。4、查詢征信記錄，確認(rèn)信用記錄良好方可建立信貸關(guān)系。5、關(guān)注當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)流通情況，抵押房產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清晰，可以辦理他項(xiàng)權(quán)證，關(guān)注抵押物價(jià)值變化、使用情況，必須辦妥以我行為抵押權(quán)人的抵押登記和他項(xiàng)權(quán)證后放款。6、監(jiān)督資金使用，確保用于借款人正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，防止挪用。7、加強(qiáng)貸后

27、管理，將借款人列入重點(diǎn)客戶進(jìn)行管理，定期撰寫貸后檢查報(bào)告，并根據(jù)借款人經(jīng)營(yíng)及抵押物價(jià)值及使用情況變化及時(shí)調(diào)整授信。個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款額度案例分析（2）一、基本情況：自然人王海向邕州支行申請(qǐng)個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)短期周轉(zhuǎn)貸款人民幣33萬元，用于其投資經(jīng)營(yíng)的南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責(zé)任公司購(gòu)買醫(yī)療器材，期限一年，利率按人行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率上浮30%執(zhí)行，用權(quán)屬陳大勇名下的房產(chǎn)作抵押, 王海為南寧市個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，其投資的南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責(zé)任公司注冊(cè)資本人民幣50萬元，其中王海出資30萬元，占股60%，李艷出資20萬元，占股40%，法定代表人為陳大勇，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為、類醫(yī)療器械。截止2006年12月末，

28、該公司資產(chǎn)總額為460萬元，負(fù)債320萬元，所有者權(quán)益140萬元，資產(chǎn)負(fù)債率70%；2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入818萬元，凈利潤(rùn)68萬元，凈利潤(rùn)率8%。 二、審查要點(diǎn)分析：（一）借款人及家庭基本情況分析王海，男，南寧市人，1960年10月出生，現(xiàn)年47歲，居住在南寧市白沙路1號(hào)榮和新城望江園10棟2單元301號(hào)房，目前擔(dān)任南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責(zé)任公司法定代表人；其妻李艷， 1962年3月出生，現(xiàn)年45歲，擔(dān)任南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責(zé)任公司總經(jīng)理；該夫妻育有一女，今年21歲，在讀大學(xué)三年級(jí)學(xué)生。經(jīng)查詢個(gè)人征信系統(tǒng)，王海無銀行貸款記錄；其配偶李艷在銀行有2筆個(gè)人住房貸款，采用月均等額的還款方式，每月

29、還款約1萬元，貸款余額54萬元，以上貸款曾有過累計(jì)2期的逾期記錄，經(jīng)邕州支行調(diào)查，為借款人因出差未能按時(shí)償還，但均能在當(dāng)月還清貸款，而非惡意拖欠行為，目前貸款還款正常。（二）借款人經(jīng)營(yíng)情況分析借款人及其配偶的主要業(yè)務(wù)為投資經(jīng)營(yíng)南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責(zé)任公司（以下稱偉業(yè)公司），公司成立于2004年2月，位于南寧市七星路168大廈1808室，注冊(cè)資本人民幣50萬元，其中王海出資30萬元，占股60%，李艷出資20萬元，占股40%，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為、類醫(yī)療器械。偉業(yè)公司與強(qiáng)生（上海）醫(yī)療器材有限公司、美國(guó)捷脈公司等多家企業(yè)簽定長(zhǎng)期合作經(jīng)銷合同，主要銷售骨科類固定裝置產(chǎn)品，銷售渠道主要為南寧市各大醫(yī)院，如

30、南寧市瑞康醫(yī)院、醫(yī)科大、中醫(yī)院等。公司經(jīng)過幾年的經(jīng)營(yíng)，不斷發(fā)展壯大，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益：截止2006年12月末，該公司資產(chǎn)總額為460萬元，負(fù)債320萬元，所有者權(quán)益140萬元，資產(chǎn)負(fù)債率70%；2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入818萬元，凈利潤(rùn)68萬元，凈利潤(rùn)率8%。通過分析該公司2006年稅收通用繳款書，公司收入與其提供報(bào)表數(shù)據(jù)相符。 公司成立以來即與我行建立了良好的合作關(guān)系，其基本帳戶開立在我行，日常的結(jié)算大多經(jīng)過該帳戶，是我行的忠誠(chéng)客戶。公司銀行交易流水頻繁，表明該公司現(xiàn)金流量充足，還款能力較強(qiáng)。（三）資金需求及第一還款來源分析1、借款人資金需求合理性分析近期內(nèi)偉業(yè)公司與強(qiáng)生（上海）醫(yī)療器材有

31、限公司簽定了醫(yī)療器材的購(gòu)銷合同，合同價(jià)款為56萬元，借款人自籌23萬元，自籌率41%,缺口資金向我行申請(qǐng)貸款33萬元。借款人自籌資金比例較高，資金需求合理。2、第一還款來源分析收入測(cè)算：根據(jù)借款人提供的個(gè)人銀行存折交易流水、偉業(yè)公司銀行對(duì)帳單、財(cái)務(wù)報(bào)表、稅收通用繳款書，其家庭年收入為68萬元，主要為偉業(yè)公司經(jīng)營(yíng)凈收益68萬元。支出測(cè)算：（1）借款人配偶李艷在銀行有2筆個(gè)人住房貸款，采用月均等額本息的還款方式，每月還款約1萬元，每年還款12萬元；（2）本筆個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款金額33萬元，期限一年，利率8.307%（基準(zhǔn)利率上浮30%）,采用按月還息、到期一次性還本的還款方式，本息合計(jì)35.7萬元；

32、（3）借款人家庭年生活費(fèi)用支出6萬元,支出合計(jì)53.7萬元。借款人家庭年結(jié)余14萬元（68萬元53.7萬元），該家庭收入完全能夠保證其足夠償還貸款，第一還款來源較有保證。（四）第二還款來源（擔(dān)保）分析1、用王海名下位于南寧市七星路168大廈18208房產(chǎn)作抵押擔(dān)保該房產(chǎn)位于南寧市七星路168大廈，用途：住宅，建筑面積242平方米，已辦好房產(chǎn)證（證號(hào)：邕房權(quán)證字第01408888號(hào)），2年房齡。經(jīng)廣西國(guó)聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估，該房產(chǎn)單價(jià)為3505元/平方米，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值85萬元。邕州支行房地產(chǎn)抵押物評(píng)估小組認(rèn)認(rèn)定評(píng)估價(jià)值為80萬元，最高抵押率70%，最高擔(dān)保金額56萬元。該抵押物位于南寧市七星

33、路，毗鄰南寧市文化綜合市場(chǎng)、華星時(shí)代廣場(chǎng)及永嘉大廈，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，交通便利，地理位置優(yōu)越，有一定的增值潛力，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。綜上,以上房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)為80萬元,最高可擔(dān)保貸款金額56萬元。本筆貸款金額33萬元，貸款抵押率41%,符合我行有關(guān)規(guī)定。2、由借款人的妻子李艷及偉業(yè)公司對(duì)33萬元個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。（五）授信貢獻(xiàn)度分析我行發(fā)放貸款33萬元，期限一年，利率8.307%（基準(zhǔn)利率上浮30%）,采用按月還息、到期一次性還本的還款方式，年利息收入合計(jì)約2.74萬元。另按貸款金額0.5%收取個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款咨詢承擔(dān)費(fèi)為1650元，我行綜合收益為2.91萬元。（六）存在的主

34、要風(fēng)險(xiǎn)分析1、道德風(fēng)險(xiǎn)和挪用風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)邕州支行調(diào)查、核實(shí)，王海夫婦多年以來誠(chéng)信、守法經(jīng)營(yíng)，其所投資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)無不良記錄；個(gè)人信用良好，無惡意違約情況發(fā)生，因此本項(xiàng)目的道德風(fēng)險(xiǎn)較小。本筆貸款用于購(gòu)進(jìn)醫(yī)療器材，與供貨方簽訂了合同并預(yù)付了定金，貸款用途明確，資金通過銀行轉(zhuǎn)賬支付，資金挪用風(fēng)險(xiǎn)較小。防范措施：（1）要求王海夫婦將其個(gè)人帳戶及博奧公司、申桂公司開立在我行，由我行監(jiān)督其資金使用；（2）要求邕州支行嚴(yán)格執(zhí)行我行有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)貸款用途的審核、發(fā)放及貸后檢查，確保貸款專項(xiàng)用于博奧公司購(gòu)買醫(yī)療器材。2、還款來源的穩(wěn)定性及抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析第一還款來源：王海及其配偶投資經(jīng)營(yíng)的公司經(jīng)營(yíng)正常，收益穩(wěn)定。借款

35、人家庭綜合收入較穩(wěn)定，償債能力較強(qiáng)。第二還款來源：抵押物所處地理位置較好，交通便利，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，有一定的增值潛力，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。三、審查結(jié)論鑒于借款人王海從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，所投資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益佳，發(fā)展前景良好，具有較強(qiáng)的償債能力；抵押物足值有效，變現(xiàn)能力較強(qiáng)，向其提供授信能給我行帶來較好的綜合收益。同意核定王海33萬元個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)短期周轉(zhuǎn)貸款，期限一年，用于南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責(zé)任公司購(gòu)買醫(yī)療器材；貸款以王海名下的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號(hào)：邕房權(quán)證字第0140888號(hào)）作為抵押擔(dān)保，并由其妻李艷及南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責(zé)任公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；利率按人行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率上浮30%執(zhí)行

36、，另按貸款金額0.5%收取個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款咨詢承擔(dān)費(fèi)，采用按月還息、到期一次性還本的還款方式。要求：1、完善抵押物的抵押登記手續(xù)、借款人妻子及南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責(zé)任公司的連帶責(zé)任保證擔(dān)保手續(xù)后放款。2、借款人夫婦將其個(gè)人結(jié)算賬戶及南寧市偉業(yè)醫(yī)療器械有限責(zé)任公司基本賬戶在我行開立，由我行監(jiān)督其資金使用，并在我行辦理相關(guān)存款及結(jié)算業(yè)務(wù)，提高我行綜合收益。個(gè)人住房循環(huán)貸款額度案例（一）一、基本情況：借款申請(qǐng)人李偉，男，廣西南寧市人，1977年3月20日出生，現(xiàn)年30歲，本科學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師職稱，未婚，目前在南寧市地方稅務(wù)局工作，單位開具的收入證明其每月稅后收入為7800元。經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)

37、，李偉曾于2007年1月在我行邕州支行辦理有信用貸款一筆，貸款金額10萬元，期限1年，還款正常。李偉于2007年5月與開發(fā)商廣西保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房買賣合同，購(gòu)買了南寧市長(zhǎng)湖路38號(hào)保利花園2棟503號(hào)房，建筑面積128平方米，總房?jī)r(jià)537600元，單價(jià)4200元/平方米，借款人已自籌資金支付首期款187600元。因自有資金不足，李偉向我行申請(qǐng)個(gè)人住房循環(huán)貸款額度人民幣45萬元，額度有效期限30年，用于其合法的個(gè)人消費(fèi)支出及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其中首筆用款申請(qǐng)住房貸款35萬元，期限30年。審查要點(diǎn)分析：一、借款人資格審查借款申請(qǐng)人李偉，現(xiàn)年30歲，本科學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師職稱，未婚，目前在南寧市地

38、方稅務(wù)局工作。經(jīng)借款申請(qǐng)人授權(quán)我行查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)，李偉曾于2007年1月在我行邕州支行辦理有信用貸款一筆，貸款金額10萬元，期限1年，還款正常。借款申請(qǐng)人誠(chéng)實(shí)守信，個(gè)人信用狀況良好。借款人符合我行個(gè)人住房循環(huán)額度貸款客戶的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。二、貸款動(dòng)機(jī)及貸款用途審查為改善住房條件，借款人因購(gòu)買了南寧市長(zhǎng)湖路38號(hào)保利花園2棟503號(hào)房，建筑面積128平方米，總房?jī)r(jià)537600元，單價(jià)4200元/平方米，借款人已自籌資金支付首期款187600元。因資金不足，向我行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款35萬元，用于支付房款，申請(qǐng)借款期限30年。貸款動(dòng)機(jī)真實(shí)，貸款用途合理。三、還款能力審查1、第一還款能力分析李偉申請(qǐng)

39、個(gè)人住房循環(huán)貸款額度45萬元，額度有效期限10年，同時(shí)明確：首筆用款為35萬元的住房按揭貸款，期限30年，采用等額本金還款方式，首期還款2500元，為最高還款額。目前剩余10萬元額度，額度有效期限10年，單筆用款期限最長(zhǎng)3年?，F(xiàn)借款人明確單筆用款期限為一年，采用按月付息，一年到期一次性還本的還款方式，月還利息600元。以上兩項(xiàng)每月支出合計(jì)3100元，借款人原有的信用貸款月還利息600元，以上三項(xiàng)支出共3700元，占借款人每月收入7800元的47%。借款申請(qǐng)人沒有其他負(fù)擔(dān)，其收入能夠足額償還貸款本息，第一還款來源有保證。2、第二還款能力分析本筆45萬元個(gè)人住房循環(huán)貸款額度用權(quán)屬李偉名下位于南寧市

40、長(zhǎng)湖路38號(hào)保利花園2棟503號(hào)房產(chǎn)抵押，建筑面積128平方米，總房?jī)r(jià)537600元，用途為住宅，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為16層，經(jīng)廣西旗開房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估，該抵押物總價(jià)值65萬元。經(jīng)辦行房地產(chǎn)抵押物評(píng)估認(rèn)定小組對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)定其總價(jià)值為65萬元，根據(jù)我行個(gè)人住房循環(huán)貸款額度的相關(guān)規(guī)定，3年樓齡的住房抵押率最高為70，核定李偉個(gè)人住房循環(huán)貸款額度45萬元，抵押率為69，符合我行有關(guān)規(guī)定。四、額度首筆用款申請(qǐng)住房貸款審查為改善住房條件，借款人購(gòu)買了南寧市長(zhǎng)湖路38號(hào)保利花園2棟503號(hào)房，建筑面積128平方米，總房?jī)r(jià)537600元，單價(jià)4200元/平方米，借款人已自籌資金支付

41、首期款187600元。因資金不足，向我行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款35萬元，用于支付房款，申請(qǐng)借款期限30年。 五、貸款收益預(yù)測(cè)核定李偉個(gè)人住房循環(huán)貸款額度45萬元，額度有效期限30年，按照貸款額度最高限額45萬元計(jì)算，1年期貸款利息收入約2.8萬元（45萬元×5.2275×12），貸款效益較顯著。六、綜合意見綜上所述，借款申請(qǐng)人誠(chéng)實(shí)守信，收入穩(wěn)定、可靠，還款來源明確、充足，提供的抵押物足值、有效，變現(xiàn)能力強(qiáng)，貸款風(fēng)險(xiǎn)可控，向其提供授信能給我行帶來較好的收益。因此，同意核定李偉45萬元個(gè)人住房循環(huán)貸款額度，額度有效期限30年，用于其合法的個(gè)人消費(fèi)支出和正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，用權(quán)屬李偉名下

42、位于南寧市長(zhǎng)湖路38號(hào)保利花園2棟503號(hào)房產(chǎn)抵押。其中1、首筆用款35萬元為住房貸款，利率下浮15，期限30年，采用等額本金還款方式還款；2、額度項(xiàng)下，貸款期限內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)借款人的可用貸款額度（二次以上用款）為核定的住房貸款額度與額度項(xiàng)下未清償貸款余額之差（目前貸款額度為45-35=10萬元），額度有效期限10年，單筆貸款利率按人行同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行，單筆貸款期限最長(zhǎng)3年。 個(gè)人住房循環(huán)貸款額度案例（二）一、基本情況：借款人黃丹，女，現(xiàn)年36歲，南寧市人，目前擔(dān)任南寧市美林企業(yè)管理咨詢服務(wù)有限責(zé)任公司總經(jīng)理，年收入16萬元。經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)，借款人在工商銀行有一筆貸款，貸款金額27.

43、5萬元，期限25年，月供1732元。 借款人于2003年11月購(gòu)買了南寧市東葛路135號(hào)嶺南家園2單元303號(hào)住房，建筑面積133.64平方米，購(gòu)房總價(jià)334791元，單價(jià)2500元/平方米，借款人已自籌資金支付首期款187600元。借款人向邕州支行申請(qǐng)個(gè)人住房循環(huán)額度貸款38萬元，貸款額度有限期限10年，首筆貸款為住房貸款，貸款金額26萬元，貸款期限20年。審查要點(diǎn)分析：一、借款人資格分析1、借款人基本情況借款人黃丹，女，現(xiàn)年38歲，南寧市戶口，未婚，目前擔(dān)任南寧市美林企業(yè)管理咨詢服務(wù)有限責(zé)任公司總經(jīng)理，年收入16萬元，借款人現(xiàn)居住在南寧市星湖路9號(hào)2棟3單元306號(hào)房。2、 借款人的征信記

44、錄經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)，借款人在工商銀行有一筆住房貸款，貸款金額28萬元，期限25年，月供1732元。貸款已償還5年，該筆貸款此前曾有2次逾期記錄，但逾期時(shí)間均不超過一個(gè)月，非惡意拖欠貸款行為，且最近二年以來，該筆貸款還款正常，無逾期記錄。綜上所述，借款人符合我行個(gè)人住房循環(huán)額度貸款客戶的準(zhǔn)入要求。二、貸款動(dòng)機(jī)及貸款用途分析借款人于2003年11月購(gòu)買了南寧市東葛路135號(hào)嶺南家園2單元303號(hào)住房，購(gòu)房總價(jià)334791元，向工商銀行明秀支行貸款28萬元，期限25年，目前貸款余額26萬元。現(xiàn)借款人擬歸還工行貸款后，向邕州支行申請(qǐng)個(gè)人住房循環(huán)額度貸款，總額度38萬元，額度有效期10年。借款

45、人在我行的首筆貸款為住房貸款，貸款金額26萬元，期限20年，采用等額本息還款法，利率按人行公布的同期同檔次利率的0.85倍執(zhí)行。剩余貸款額度借款人擬用于家居裝修。三、抵押物情況分析該筆貸款用借款人名下位于南寧市東葛路135號(hào)嶺南家園2單元303號(hào)住房作為抵押擔(dān)保，該套住房建筑面積133.64平方米，所有權(quán)人為黃丹，房齡3年。該房屋經(jīng)廣西范真房地產(chǎn)評(píng)估公司預(yù)評(píng)估，評(píng)估總價(jià)54萬元，單價(jià)為4041元/。經(jīng)邕州支行房地產(chǎn)評(píng)估認(rèn)定小組進(jìn)行實(shí)地調(diào)查了解，認(rèn)可該房產(chǎn)的抵押價(jià)值為人民幣54萬元。借款人申請(qǐng)的額度為38萬元，根據(jù)我行對(duì)住房抵押率的相關(guān)規(guī)定，3年房齡的貸款抵押率最高為70%，抵押物最高可擔(dān)保貸款

46、38萬元（54×70%38萬元），因此，最高核定借款人的個(gè)人住房循環(huán)貸款額度為38萬元。參照相隔不遠(yuǎn)的“中天世紀(jì)花園”、“永凱現(xiàn)代花園”項(xiàng)目，其商品房轉(zhuǎn)讓價(jià)格在3700元/4200元/之間。所抵押房產(chǎn)位于南寧市目前較繁華的商業(yè)地段，小區(qū)大門有南城百貨超市，該地段的商品房仍有升值空間，因此該套住房的評(píng)估價(jià)位基本合理。該抵押物價(jià)值54萬元，抵押率為70%，抵押擔(dān)保足值，抵押物變現(xiàn)能力較強(qiáng)，可有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。四、額度評(píng)估情況分析借款人向我行申請(qǐng)個(gè)人住房循環(huán)額度貸款人民幣38萬元用于個(gè)人消費(fèi)支出，貸款額度有效期為10年。根據(jù)我行相關(guān)要求，個(gè)人住房循環(huán)貸款額度的最高限額參照中國(guó)銀行個(gè)人抵押循

47、環(huán)貸款管理辦理執(zhí)行，額度有效期10以下的，抵押率最高不超過70。該筆貸款抵押物的評(píng)估價(jià)值為54萬元，根據(jù)我行對(duì)住房抵押貸款抵押率的要求，3年房齡的住房最高抵押率為70%。綜合上述兩點(diǎn)要求，本筆個(gè)人住房循環(huán)額度貸款最高可核定的額度為38萬元，額度有效期10年。我行發(fā)放首筆住房貸款26萬元，用于借款人償還其在工行剩余的住房按揭貸款，由廣西保捷擔(dān)保有限公司提供階段性擔(dān)保，擔(dān)保期限從發(fā)放住房貸款至重新辦妥抵押登記手續(xù)為止。五、還款能力分析借款人擔(dān)任南寧市美林企業(yè)管理咨詢服務(wù)有限責(zé)任公司經(jīng)理，每月收入1.34萬元，年收入16萬元。經(jīng)查詢借款人牡丹卡流水，借款人帳戶交易頻繁，2007年1-4月平均每月現(xiàn)金

48、流入量為1.77萬元，與其實(shí)際收入相符。本筆住房循環(huán)額度貸款為跨行同名轉(zhuǎn)按揭貸款，發(fā)放貸款用于歸還他行的貸款為額度項(xiàng)下的首筆貸款，首筆貸款為住房貸款，貸款金額26萬元，期限20年，月供1833元。除每年須償還住房貸款2.2萬元，借款人年收入剩余13.8萬元。目前，第二筆用款的貸款額度最高為12萬元（總額度38-首筆住房貸款26萬元），本息合計(jì)12.8萬元。借款人收入可覆蓋第二筆用款的額度，還款來源有保證。六、主要授信風(fēng)險(xiǎn)分析1、道德風(fēng)險(xiǎn)和挪用風(fēng)險(xiǎn)借款人目前工作穩(wěn)定，最近一年信用記錄良好，借款人還款意愿較好。貸款用途明確，用款需嚴(yán)格按照合同規(guī)定用途使用。2、借款人還款風(fēng)險(xiǎn)：借款人收入來源工資收入

49、，未來收入存在不確定性，有可能受國(guó)家政策、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及借款人的健康狀況等多種因素影響，導(dǎo)致其收入水平下降，影響其貸款償還能力。但借款人目前收入穩(wěn)定，存在的還款風(fēng)險(xiǎn)較小。3、抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)抵押物位于南寧市目前較繁華的商業(yè)區(qū)，交通便利，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，有一定的增值潛力。同時(shí)本筆貸款抵押物產(chǎn)權(quán)清晰、抵押足值，變現(xiàn)能力較強(qiáng)，如借款人未能按時(shí)償還貸款本息，我行可處置押品以收回貸款本息。七、審查結(jié)論綜上所述，借款人目前的職業(yè)和收入相對(duì)穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和還款能力，最近一年還款記錄良好，貸款符合我行個(gè)人住房循環(huán)貸款額度的有關(guān)規(guī)定。 同意給予借款人黃丹核定個(gè)人住房循環(huán)額度貸款人民幣38萬元，貸款額度有效

50、期限10年。額度項(xiàng)下首筆貸款為住房貸款，貸款金額26萬元，期限20年，采用等額本息還款法，利率按人行公布的同期同檔次利率的0.85倍執(zhí)行，用于償還借款人在工行剩余的按揭貸款。貸款期限內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)借款人的可用貸款額度（二次用款）是核定的貸款額度與額度項(xiàng)下未清償貸款余額之差（目前額度為12萬元），貸款期限最長(zhǎng)不超過3年，利率按人行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行，以借款人名下位于南寧市東葛路135號(hào)嶺南家園2單元303號(hào)住房作為抵押擔(dān)保，由廣西保捷擔(dān)保有限公司提供階段性擔(dān)保，擔(dān)保期限從發(fā)放住房貸款至重新辦妥抵押登記手續(xù)為止。個(gè)人抵押循環(huán)貸款額度案例分析一、基本情況 自然人李寧向我行申請(qǐng)個(gè)人抵押循環(huán)貸款額

51、度人民幣80萬元，用于其合法個(gè)人消費(fèi)支出和正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，額度有效期限三年，以其夫婦名下的房產(chǎn)作抵押,并由其妻子及廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司注冊(cè)資本100萬元，其中李寧出資90萬元，占股90%，陳麗出資10萬元，占股10%，法定代表人為李寧，公司主營(yíng)天津一汽、上汽通用五菱、哈飛、松花江、昌河鈴木等品牌汽車的銷售。平安公司2005年、2006年資產(chǎn)總額分別為280萬元、320萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入1688萬元、1980萬元，凈利潤(rùn)126萬元、168萬元；截止2007年6月末，公司資產(chǎn)總額360萬元，凈資產(chǎn)230萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入1080萬元、凈利

52、潤(rùn)58萬元。授信審查要點(diǎn)分析一、借款人及家庭基本情況分析李寧，男，廣西柳州市人，1968年3月出生，現(xiàn)年39歲，任廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司法定代表人，是我行總行級(jí)的VIP客戶，住址柳州市新興路嘉園小區(qū)1號(hào)樓208號(hào)房；其妻陳麗，柳州市人，1970年1月出生，現(xiàn)年37歲，為廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司股東；借款人夫婦育有一兒一女。 經(jīng)查詢個(gè)人征信系統(tǒng)，借款人名下有兩筆個(gè)人商業(yè)用房貸款，每月還款1.41萬元,曾有過5期的逾期記錄,經(jīng)柳州分行調(diào)查,主要是借款人漏存所致,后已在當(dāng)月還清欠款,目前貸款還款正常;其配偶名下有一筆個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款,金額48萬元,貸款到期日為2009年1月,采用按月還款、到

53、期一次性還本的還款方式，每月還息0.26萬元,還款正常。 二、借款人經(jīng)營(yíng)情況分析借款人的主要業(yè)務(wù)為投資經(jīng)營(yíng)廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司。借款人自1995年開始從事各類品牌汽車的銷售，有著多年的汽車銷售經(jīng)驗(yàn)，1998年7月與妻子共同出資組建廣西柳州平安汽車貿(mào)易有限公司（以下稱平安公司），該公司住所位于柳州市汽配市場(chǎng)，注冊(cè)資本100萬元，其中李寧出資90萬元，占股90%，陳麗出資10萬元，占股10%，法定代表人為李寧，公司主營(yíng)天津一汽、上汽通用五菱、哈飛、松花江、昌河鈴木等品牌汽車的銷售。平安公司是柳州市較早成立的汽車銷售公司，在當(dāng)?shù)赜兄^高的知名度，占有一定的市場(chǎng)份額，取得了良好的銷售業(yè)績(jī)：20

54、05年、2006年，該公司資產(chǎn)總額分別為280萬元、320萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入1688萬元、1980萬元，凈利潤(rùn)126萬元、168萬元；截止2007年6月末，公司資產(chǎn)總額360萬元，凈資產(chǎn)230萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入1080萬元、凈利潤(rùn)58萬元，預(yù)計(jì)2007年實(shí)現(xiàn)銷售收入2218萬元、凈利潤(rùn)186萬元，具有良好的發(fā)展前景。借款人及其配偶合計(jì)占股100%，預(yù)計(jì)2007年其家庭凈收入186萬元。該公司自成立以來即與我行建立了良好的合作關(guān)系，其基本帳戶開立在柳州分行，大部分結(jié)算均通過我行，并與我行合作辦理汽車消費(fèi)貸款，為柳州分行的汽車消費(fèi)貸款的發(fā)展做出了一定的貢獻(xiàn)；公司法定代表人李寧多年來一直與我行合作關(guān)

55、系良好，是我行總行級(jí)的VIP客戶，且為我行準(zhǔn)貸記卡金卡用戶，與其建立授信合作關(guān)系，能夠長(zhǎng)期保持我行與平安公司良好的合作關(guān)系。借款人從事汽車銷售行業(yè)多年,憑借著穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)作風(fēng),良好的社會(huì)關(guān)系,取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益,借款人積累了一定的資本。截止目前，借款人及其配偶名下共擁有七處房產(chǎn)，價(jià)值約為240萬元，此外，借款人還有個(gè)人財(cái)產(chǎn)約85萬元（其中存款70萬元，帕薩特轎車一輛、價(jià)值約15萬元），以上資產(chǎn)共計(jì)約325萬元。三、第一還款來源分析收入測(cè)算：根據(jù)以上分析，借款人及其配偶年收入約186萬元，均為平安公司的經(jīng)營(yíng)凈收入；同時(shí)根據(jù)平安公司出具的股東會(huì)決議，同意以公司銷售收入及經(jīng)營(yíng)收益作為貸款的還款來源，

56、還款來源較為充足。支出測(cè)算：（1）本筆個(gè)人抵押循環(huán)貸款額度金額80萬元，額度有效期限三年，如以最高貸款金額80萬元、利率7.722%（借款人為我行總行級(jí)VIP客戶，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%）計(jì)算，每年還本付息合計(jì)86.18萬元；（2）借款人在它行有兩筆貸款，每年還本付息約17萬元；（3）借款人配偶在它行有一筆個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款，2009年1月到期，每年償還利息約3.12萬元；（4）借款人家庭年生活費(fèi)用支出12萬元；以上四項(xiàng)支出總計(jì)118萬元，借款人每年收支出結(jié)余為68萬元（186-118=68萬元）。所通過以上分析，該家庭收入及所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目銷售收入能夠保證其足額償還貸款，第一還款來源較有保證。四、第二

57、還款來源（擔(dān)保）分析1、用李寧夫婦名下位于柳州市新興路嘉園小區(qū)1號(hào)樓208、209、210、211號(hào)的房產(chǎn)作抵押擔(dān)保。用于抵押的房產(chǎn)座落于柳州市新興路嘉園小內(nèi)，用途為住房，建筑面積合計(jì)480平方米，房產(chǎn)證號(hào)：柳房權(quán)證字第6008877號(hào)，4年房齡。經(jīng)調(diào)查，以上房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰。經(jīng)廣西華正房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所及柳州分行房地產(chǎn)抵押物評(píng)估認(rèn)定小組認(rèn)定：房產(chǎn)綜合單價(jià)為3200元/平方米,總價(jià)值為153萬元。抵押物坐落于柳州市新興路，北面為藍(lán)色港灣花園，南面、東面為市委、市政府、南城百貨商場(chǎng)以及稅局、勞動(dòng)局、市政局、電信、移動(dòng)等政府機(jī)關(guān)、企業(yè)所在地。區(qū)域內(nèi)商業(yè)云集，交通便利，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，有一定增值潛力，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。經(jīng)柳州分行調(diào)查,目前該區(qū)域在售的商品房單價(jià)為3000-3500元/平方米，與抵押物價(jià)格相近。借款人申請(qǐng)個(gè)人抵押循環(huán)貸款額度的抵押物性質(zhì)為住宅，4年房齡，根據(jù)我行的相關(guān)規(guī)定，4年樓齡的住宅抵押率最高為60%，最高擔(dān)保貸款金額為153萬×70%=92萬元，本筆貸款總額為80萬元，抵