購(gòu)物中心的前期籌備(48頁)

1、 1 購(gòu)購(gòu) 物物 中中 心心 的的 前前 期期 籌籌 備備商管事業(yè)部商管事業(yè)部 2購(gòu)物中心的知識(shí)概覽購(gòu)物中心的前期籌備哈爾濱永泰城的籌備目 錄 32022年6月30日星期四購(gòu)物中心的知識(shí)概覽 國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀 何為購(gòu)物中心 購(gòu)物中心的發(fā)展歷程 世界知名購(gòu)物中心 4 國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀一、購(gòu)物中心的知識(shí)概覽2003-2013年我國(guó)七大城市購(gòu)物中心新增體量（單位：萬平方米）2.92.90500100015002000250020032004200520062007200820092010201120122013 數(shù)據(jù)來自前瞻產(chǎn)業(yè)研究院 5 疑問一、購(gòu)物中心的知識(shí)概覽購(gòu)物中心到底是什么？購(gòu)物中

2、心的發(fā)展歷程？ 6 何為購(gòu)物中心一、購(gòu)物中心的知識(shí)概覽購(gòu)物中心多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂、健身、休閑等。百貨超市KTV停車場(chǎng)步行街影院電玩主題樂園購(gòu)物中心 7 何為購(gòu)物中心一、購(gòu)物中心的知識(shí)概覽購(gòu)物中心購(gòu)物中心分類分類市區(qū)購(gòu)物中心社區(qū)購(gòu)物中心城郊購(gòu)物中心是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的,面積在5萬平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。是在城市的商業(yè)中心建立的,面積在10萬平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。是在城市的郊區(qū)建立的,面積在10萬平方米以上的購(gòu)物

3、中心。 8 購(gòu)物中心發(fā)展歷程一、購(gòu)物中心的知識(shí)概覽未來十年2000至今20世紀(jì)90年代20世紀(jì)80年代成熟階段發(fā)展階段形成階段起步階段自發(fā)探索傳統(tǒng)百貨升級(jí)，增加餐飲和娛樂比例主動(dòng)嘗試持有物業(yè)為主，用租金和物業(yè)增值盈利全國(guó)狂潮產(chǎn)權(quán)式購(gòu)物中心盛行理性回歸開發(fā)運(yùn)營(yíng)體系逐漸成型 9 世界知名購(gòu)物中心一、購(gòu)物中心的知識(shí)概覽伊斯坦布爾塞維黑爾美國(guó)美利堅(jiān)購(gòu)物中心北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心迪拜購(gòu)物中心 10 世界知名購(gòu)物中心一、購(gòu)物中心的知識(shí)概覽總建筑面積達(dá)83.6萬平方米，由10到15個(gè)Mall組成，有1,200多位零售商店，150多家餐飲設(shè)施、一座五星級(jí)酒店和數(shù)不勝數(shù)的休閑店鋪。店內(nèi)除購(gòu)物空間外還設(shè)有世界級(jí)水族

4、館、獨(dú)特的全球最高塔觀光和奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)溜冰場(chǎng)。北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心占建筑面積為68萬平方米。包含主力百貨店、高檔專賣店、超級(jí)市場(chǎng)、中西餐廳、特色餐廳、酒吧、溜冰場(chǎng)、健身、SPA、電影院、KTV等各類娛樂設(shè)施及北京最大停車場(chǎng)的綜合交通體系，大型組合燈光音樂噴泉，帶給市民更悠閑的時(shí)光。建筑面積40萬平方米，主要由4間百貨公司梅西百貨、春天百貨、北風(fēng)百貨和西爾斯百貨組成。餐飲主力店有3家。此外，還有520多間零售專賣店、96家美食店、9家夜總會(huì)等其他相關(guān)配套設(shè)施。值得一提的還有國(guó)立美利堅(jiān)大學(xué)，它是第一個(gè)在MALL內(nèi)設(shè)校園的大學(xué)。土耳其伊斯坦布爾的塞維黑爾購(gòu)物和娛樂中心總建筑面積32萬平方米，是歐洲

5、最大的購(gòu)物中心。該購(gòu)物中心有343家商店和大約50家餐館，除了包括一家私人劇院在內(nèi)的12家電影院外，還有一家保齡球大廳，一個(gè)小的過山車；玻璃天花頂裝有世界上第二大的鐘。 11 背景面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的市場(chǎng)環(huán)境購(gòu)物中心要想脫穎而出，前期籌備至關(guān)重要！那么購(gòu)物中心的前期籌備應(yīng)該關(guān)注哪些內(nèi)容？ 122022年6月30日星期四購(gòu)物中心的前期籌備 前期籌備的工程管理 前期籌備的物業(yè)管理 前期籌備的招商管理 前期籌備的企劃推廣 132022年6月30日星期四購(gòu)物中心的前期籌備 前期籌備的工程管理 前期籌備的物業(yè)管理 前期籌備的招商管理 前期籌備的企劃推廣 14 前期籌備的工程管理二、購(gòu)物中心的前期籌備.9

6、.9體態(tài)大業(yè)態(tài)多形態(tài)全設(shè)備、系統(tǒng)復(fù)雜項(xiàng)目施工周期短，工期緊張商戶交房條件苛刻商戶進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)間滯后招商業(yè)態(tài)及商戶品牌落位變更頻繁前期工程管理的 特點(diǎn)前期工程管理特點(diǎn)和難點(diǎn) 15 前期籌備的工程管理二、購(gòu)物中心的前期籌備前期工程管理特點(diǎn)和難點(diǎn)難點(diǎn)存在大量交叉施工，工序間成品保護(hù)不易落實(shí)后期管理界面復(fù)雜施工組織難度大，開業(yè)保障工作量大存在工程質(zhì)量缺陷如何做好前期籌備的工程管理 16 前期籌備的工程管理二、購(gòu)物中心的前期籌備.9 .9工程管理的四個(gè)階段規(guī)劃設(shè)計(jì) 階段機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試階段建筑施工階段竣工驗(yàn)收階段 17 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（開業(yè)前14個(gè)月至開業(yè)前12個(gè)月）前期籌備的工程管理.9 .9參與各系統(tǒng)的

7、設(shè)備選型設(shè)備/計(jì)量/材料地面立面等優(yōu)化設(shè)計(jì)建筑工程材料材質(zhì)的選用能源管理與計(jì)量回路主要設(shè)備選型及配置餐飲業(yè)態(tài)相關(guān)房產(chǎn)技術(shù)條件各業(yè)態(tài)共用設(shè)備系統(tǒng)的關(guān)系及管理方案節(jié)能設(shè)備設(shè)施的應(yīng)用標(biāo)識(shí)標(biāo)牌系統(tǒng)與專業(yè)人員圖紙會(huì)審日常經(jīng)營(yíng)的合理建議收集資料 18 建筑施工階段（開業(yè)前12個(gè)月至開業(yè)前4個(gè)月）前期籌備的工程管理.9 .9檢查監(jiān)督施工過程中設(shè)備設(shè)施是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合檢查監(jiān)督施工安裝的質(zhì)量熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程管線的鋪設(shè)情況所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收 19 機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試階段（開業(yè)前4個(gè)月至開業(yè)前1個(gè)月）前期籌備的工程管理.9 .9參與大型配套設(shè)備的安裝調(diào)試工作了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)安裝基礎(chǔ)

8、等技術(shù)要求調(diào)節(jié)優(yōu)化設(shè)備及系統(tǒng)的布置及匹配收集原始資料、專用工具、備品備件 20 竣工驗(yàn)收階段（開業(yè)前1個(gè)月至開業(yè)）前期籌備的工程管理.9 .9收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為商業(yè)工程管理的接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。對(duì)遺留問題及缺陷提交業(yè)主方或施工方整改。參加設(shè)備安裝工程分步、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，從設(shè)備運(yùn)行管理方面提出整改意見和建議竣工驗(yàn)收階段 212022年6月30日星期四購(gòu)物中心的前期籌備 前期籌備的工程管理 前期籌備的物業(yè)管理 前期籌備的招商管理 前期籌備的企劃推廣 22 前期籌備的物業(yè)管理二、購(gòu)物中心的前期籌備物業(yè)管理車場(chǎng)管理開荒保潔安全管理裝

9、修管控 23 安全管理前期籌備的物業(yè)管理介入交通組織及行車動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)參與導(dǎo)示系統(tǒng)優(yōu)化前期準(zhǔn)備開業(yè)準(zhǔn)備物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)用測(cè)算（開辦費(fèi)、商業(yè)物管費(fèi)）確定物業(yè)管理用房布局參與步行街內(nèi)裝/立面/景觀評(píng)審物業(yè)管理招投標(biāo)編制物業(yè)管理方案、物業(yè)管理合同建章立制（開業(yè)前4個(gè)月至開業(yè)）（開業(yè)前14個(gè)月至開業(yè)前12個(gè)月）物業(yè)用品的物料采購(gòu)組織義務(wù)消防隊(duì)并進(jìn)行演練員工培訓(xùn)（消防、安全制度）制定開業(yè)運(yùn)營(yíng)安全管理方案制定開業(yè)交通組織方案和突發(fā)事件預(yù)案并組織演練 24 裝修管控前期籌備的物業(yè)管理公區(qū)和商戶交叉施工階段公區(qū)和商戶交叉施工階段步行街商鋪裝修階段裝修前準(zhǔn)備階段1.裝修管理文件資料準(zhǔn)備；2.房產(chǎn)技術(shù)條件的有效

10、對(duì)接；3.確定消防報(bào)審、報(bào)驗(yàn)流程；4.商戶裝修消防報(bào)驗(yàn)；5.裝修管理方案的編制報(bào)批；6.臨時(shí)水電接駁點(diǎn)位的確定；7.對(duì)接已簽約的商鋪設(shè)計(jì)圖紙8.裝修動(dòng)員大會(huì)。1.參與技術(shù)交底；2.協(xié)調(diào)裝修人員和工具進(jìn)場(chǎng)；3.過程中協(xié)調(diào)與突發(fā)事情處理4.建筑垃圾臨時(shí)堆放處的設(shè)置5.商鋪裝修前的場(chǎng)地移交；6.商戶進(jìn)場(chǎng)前的裝修手續(xù)辦理7.商戶裝修前的培訓(xùn)工作；8.交叉作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)；9.現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)；10.商戶重點(diǎn)部位裝修的管控；11.公區(qū)裝修及機(jī)電安裝的監(jiān)控12.商戶裝修防水處理的跟進(jìn)。裝1.裝修手續(xù)辦理；2.車輛及人員進(jìn)出監(jiān)控管理；3.按要求對(duì)進(jìn)度/質(zhì)量進(jìn)行管控4.過程中協(xié)調(diào)及突發(fā)事情處理5.商戶重點(diǎn)部位裝修的管

11、控；6.商鋪店招及臨時(shí)圍擋的把控；7.商鋪的驗(yàn)收管理；8.大商業(yè)所有設(shè)備設(shè)施啟用；9.確保商家具備開業(yè)條件。 25 開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理裝一、開荒保潔工作的重要性二、開荒保潔前期準(zhǔn)備三、開荒保潔程序及關(guān)注點(diǎn)四、開荒保潔管控原則 26 開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理裝開荒保潔工作的重要性開荒保潔含義：是指竣工接管并驗(yàn)收后的物業(yè)或久未清潔的物業(yè)從室內(nèi)到室外進(jìn)行一次全面、徹底的清潔。開荒保潔的質(zhì)量直接影響到廣場(chǎng)開業(yè)、企業(yè)形象、后期維護(hù)、環(huán)境質(zhì)量及服務(wù)品質(zhì)。開荒保潔的主要內(nèi)容：清理建筑物內(nèi)外的建筑垃圾、清除粘附在地面、墻身、玻璃等建筑材料面上的水泥漬、膠漬、油漆以及其他灰塵污垢；對(duì)公用部分（如樓梯、

12、電梯、洗手間、茶水間、設(shè)備房、辦公室等）建筑物內(nèi)的其他設(shè)施進(jìn)行清掃等等。 27 開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理裝工作特點(diǎn)作業(yè)面積寬時(shí)間緊，任務(wù)重作業(yè)難度大工作安排機(jī)動(dòng)性強(qiáng)重復(fù)作業(yè)量大作業(yè)界面交叉情況嚴(yán)重開荒保潔工作的重要性 28 開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理裝市場(chǎng)調(diào)研標(biāo)段劃分招投標(biāo)作業(yè)計(jì)劃關(guān)注要點(diǎn)劃分類型操作要點(diǎn)編制要點(diǎn)當(dāng)?shù)乇嵤袌?chǎng)情況保潔公司的實(shí)力管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)品質(zhì)人員配置及機(jī)器數(shù)量特殊作業(yè)工具的數(shù)量后備人員的儲(chǔ)備公司現(xiàn)場(chǎng)組織能力按區(qū)域劃分：內(nèi)場(chǎng)室外廣場(chǎng)及地下停 車場(chǎng)穹頂和外立面作業(yè)內(nèi)容及工作量 一定要詳細(xì)與投標(biāo)方的充分有 效溝通開荒保潔的合同要 清楚明確計(jì)劃編制越早越好按照粗開荒、精開 荒、標(biāo)準(zhǔn)

13、維護(hù)編制計(jì)劃與動(dòng)態(tài)管理有 機(jī)結(jié)合開荒保潔的前期準(zhǔn)備 29 開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理裝進(jìn)場(chǎng)初期進(jìn)行，時(shí)間短，人員數(shù)量少初期進(jìn)場(chǎng)，持續(xù)性長(zhǎng)，人員先多后少時(shí)間較長(zhǎng)，人員數(shù)量多，交叉面廣時(shí)間長(zhǎng)，人員數(shù)量多，交叉面廣，標(biāo)準(zhǔn)高開荒保潔程序及關(guān)注點(diǎn) 30 開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理開荒保潔管控原則進(jìn)場(chǎng)時(shí)間：宜早不宜遲作業(yè)進(jìn)度：宜前不宜后作業(yè)界面：宜搶不宜等成品保護(hù)：步步緊跟，措施得當(dāng)管控指揮：權(quán)力交接、集中體現(xiàn)組織協(xié)調(diào)：積極配合、無縫銜接 31 車場(chǎng)管理前期籌備的物業(yè)管理證件辦理編制停車場(chǎng)管理方案車場(chǎng)系統(tǒng)安裝調(diào)試相關(guān)物料采購(gòu)車場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的配置及安裝導(dǎo)視系統(tǒng)研討交通動(dòng)線規(guī)劃text經(jīng)營(yíng)許可證、稅務(wù)登記證收費(fèi)

14、許可證收費(fèi)方案管理方案收費(fèi)系統(tǒng)輔助系統(tǒng)車管員器材及物資、貨架及柜子車場(chǎng)管理崗?fù)づ渲谩④囄粍澐?、擋車器安裝 32 車場(chǎng)管理前期籌備的物業(yè)管理交通動(dòng)線規(guī)劃及導(dǎo)視系統(tǒng)1.購(gòu)物中心周邊市政道路交通引導(dǎo)標(biāo)志設(shè)計(jì)（設(shè)置位置、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的確定與市政指路 標(biāo)志信息的銜接及有效結(jié)合）；2.購(gòu)物中心周邊公交站點(diǎn)、出租車設(shè)置位置方案設(shè)計(jì)；3.購(gòu)物中心在市政道路上的開口位置、形式設(shè)計(jì)；4.購(gòu)物中心內(nèi)部地面停車泊位及交通引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案；5.地下停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車交通動(dòng)線設(shè)計(jì)（客用交通動(dòng)線、貨運(yùn)路線）；6.地下停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車標(biāo)志引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)與導(dǎo)向標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的銜接（懸掛式、立柱標(biāo)、墻 面標(biāo)及坡道標(biāo)）；7.地下停車場(chǎng)進(jìn)出坡道的交通、安

15、全設(shè)計(jì)（寬度、弧度及停車管理系統(tǒng)設(shè)置）；8.地下停車場(chǎng)行人交通組織規(guī)劃與設(shè)計(jì)；9.交通安全設(shè)計(jì)（如區(qū)域分區(qū)、行人導(dǎo)向線、減速、防撞、反射鏡、防火門檻坡道設(shè) 計(jì)）等。 33 車場(chǎng)管理前期籌備的物業(yè)管理交通動(dòng)線規(guī)劃及導(dǎo)視系統(tǒng)哈爾濱永泰城地下2層車流動(dòng)線參考圖 34 車場(chǎng)管理前期籌備的物業(yè)管理交通動(dòng)線規(guī)劃及導(dǎo)視系統(tǒng)哈爾濱永泰城地下車場(chǎng)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)參考圖 352022年6月30日星期四購(gòu)物中心的前期籌備 前期籌備的工程管理 前期籌備的物業(yè)管理 前期籌備的招商管理 前期籌備的企劃推廣 36 前期籌備的招商管理二、購(gòu)物中心的前期籌備預(yù)備期籌備期開業(yè)準(zhǔn)備期1.參與項(xiàng)目解讀與論證2.商圈調(diào)查，形成報(bào)告3.完成項(xiàng)目

16、定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃；4.制定招商工作計(jì)劃；5.招商費(fèi)預(yù)算審批；6.確定房產(chǎn)技術(shù)條件；7.參與步行街優(yōu)化設(shè)計(jì)1.制定步行街招商政策和租金方案；2.制定招商工作計(jì)劃書并完成審批；3.完成招商資料準(zhǔn)備；4.招商正式啟動(dòng)；5.完成業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)案；6.完成簽約儀式和招商發(fā)布會(huì)；7.異地招商啟動(dòng)；8.辦理廣告位相關(guān)手續(xù)9.招商簽約完成；10.裝修準(zhǔn)備；11.餐飲類進(jìn)場(chǎng)裝修。1.非餐飲類毛坯商鋪進(jìn)場(chǎng)裝修；2.非餐飲類精裝鋪進(jìn)場(chǎng)裝修；3.完成二次招商；4.完成裝修/廣告招商與上刊；5.開業(yè)準(zhǔn)備；6.外場(chǎng)美陳布置 372022年6月30日星期四購(gòu)物中心的前期籌備 前期籌備的工程管理 前期籌備的物業(yè)管理 前期籌備的招商

17、管理 前期籌備的企劃推廣 38 前期籌備的企劃推廣二、購(gòu)物中心的前期籌備1.媒體/廣告市場(chǎng) 調(diào)查；2.制定營(yíng)銷策劃推 廣方案；3.營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算；4.媒體招標(biāo)簽約；5.啟動(dòng)媒體宣傳；6.招商預(yù)熱期、強(qiáng)勢(shì)推廣期及收尾期的推廣方案實(shí)施；7. 完成導(dǎo)示設(shè)計(jì) 并優(yōu)化。1.參與導(dǎo)示系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)2.參與墻體廣告位規(guī)劃設(shè)計(jì)1.制定開業(yè)慶典 方案；2.制定開業(yè)營(yíng)銷 推廣方案；3.開業(yè)慶典籌備 啟動(dòng)；4.媒體檔期預(yù) 定；5.VI指示系統(tǒng)確 定；6.落實(shí)開業(yè)前內(nèi) 外場(chǎng)環(huán)境美陳 布置。預(yù)備期籌備期開業(yè)準(zhǔn)備期 392022年6月30日星期四哈爾濱永泰城的籌備 哈爾濱永泰城的宣傳視頻 哈爾濱永泰城的項(xiàng)目進(jìn)度 哈爾濱永泰城

18、的籌備情況 40 哈爾濱永泰城的宣傳視頻三、哈爾濱永泰城的籌備哈爾濱永泰城宣傳視頻 41 哈爾濱永泰城的項(xiàng)目進(jìn)度三、哈爾濱永泰城的籌備主題樂園步行街百貨主力店 42 哈爾濱永泰城的項(xiàng)目進(jìn)度三、哈爾濱永泰城的籌備公寓現(xiàn)在施工到13層合眾寫字樓現(xiàn)在施工到13層人壽寫字樓現(xiàn)在施工到8層此區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)域，未開始施工LOFT現(xiàn)在施工到11層拍攝時(shí)間：2013年9月4日東立面 43 哈爾濱永泰城的項(xiàng)目進(jìn)度三、哈爾濱永泰城的籌備百貨4層頂板支模步行街三層綁扎梁筋電玩城4層頂板支模影院5層綁扎板筋主題樂園未開始酒店八層豎向綁筋拍攝時(shí)間：2013年9月4日西立面 44 哈爾濱永泰城的籌備情況三、哈爾濱永泰城的籌

19、備1確定空調(diào)系統(tǒng)方案，并參與空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)圖紙審核。2步行街商戶施工圖紙技術(shù)條件的移交及商鋪房產(chǎn)技術(shù)配置標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)工作，對(duì)商鋪及各主力店位置面積圖進(jìn)行核定并參與簽確。3與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司項(xiàng)目管理部進(jìn)行初步工作對(duì)接。對(duì)當(dāng)?shù)匚锪鲜袌?chǎng)及物業(yè)設(shè)施進(jìn)行調(diào)研，并形成PPT文件記錄。4對(duì)哈市一次施工圖、各專業(yè)圖紙進(jìn)行審核并提出業(yè)態(tài)功能性要求，形成文字記錄，提交北京公司商研部。5編制工程物管部工程維修維保手冊(cè)模版初稿。6參與大商業(yè)柴油發(fā)電機(jī)集采、冷卻塔集采的招標(biāo)配合工作。工程物管注：截止至2013年10月底 45 哈爾濱永泰城的籌備情況三、哈爾濱永泰城的籌備招商管理2013年11月18日 2013年步行街簽約面積任務(wù)