中國房地產市場分析

1、內容內容一、調控進入第二階段，市場呈現六大特征一、調控進入第二階段，市場呈現六大特征二、企業(yè)集中度提升，利潤率下降二、企業(yè)集中度提升，利潤率下降三、當前行業(yè)發(fā)展面臨三大問題三、當前行業(yè)發(fā)展面臨三大問題目錄目錄Contents一、調控進入第二階段，市場呈現六大特征一、調控進入第二階段，市場呈現六大特征7月7日8月29日7月25日3月14日必須堅決不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。要毫不動搖地繼續(xù)推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸。溫家寶江蘇常州調研要嚴格實施差異化住房稅收政策，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。財政部長謝旭人答記者問

2、堅決不移地抓好房地產市場調控。特別是嚴格執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施。財政部長謝旭人答記者問溫家寶兩會答記者問不能放松2021年要穩(wěn)固房地產市場調控結果，促進房價合理回歸。溫家寶國務院第六次全體會議2021年 1月31日調控調控中央層面以穩(wěn)固代替重壓，通中央層面以穩(wěn)固代替重壓，通過反復過反復“喊話喊話 維持調控主基調維持調控主基調4調控調控地方政府陸續(xù)對政策進行地方政府陸續(xù)對政策進行“微微調調，行業(yè)政策環(huán)境明顯好轉，行業(yè)政策環(huán)境明顯好轉沈陽武漢調整普通住房標準稅收1月2月3月4月5月6月7月公積金戶籍廈門調整普通住房標準天津上海調整普通住房標準蕪湖契稅補助叫停從化入戶延期政策上

3、海外地戶籍三年可購第二套叫停沈陽河南克拉瑪依上調公積金貸款額度南昌蚌埠呼和浩特鄭州上調公積金貸款額度蕪湖臨沂湖南重慶上調公積金貸款額度沈陽重慶公積金貸款首套首付下降至20%東莞公積金貸款二套房首付降至50%深圳南京清遠中山公積金貸款首套首付下降至20%信貸湖南省首套利率優(yōu)惠無后續(xù)河南省首套利率優(yōu)惠無后續(xù)8月寧波上調公積金貸款額度n 今年以來，地方政府在政策執(zhí)行環(huán)節(jié)反復持續(xù)試探中央的底限，雖然有個別地方由于反響過大遭到中央叫停，但大多數城市的微調最終成行。n 在眾多調整渠道中，公積金貸款政策已成為成功率最高的調整渠道，眾多城市在公積金上已經打破了首套房、二套房首付的門檻。10月9月成都擴大公積金

4、貸款范圍深圳上調公積金貸款額度大連上調公積金貸款額度32.0031.1029.9027.9027.8023.5018.70 18.5016.6015.40 15.60 15.4021.3019.1017.6012.900.00-5.20-7.90 -8.20-10.70-13.44-11.10-12.90-20-100102030402015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月房地產開發(fā)投資累計增速商品住宅新開工面積累計增速5特特征征 1 1開發(fā)投資與

5、新開工規(guī)模等行業(yè)景氣指標下半年后陸續(xù)筑底開發(fā)投資與新開工規(guī)模等行業(yè)景氣指標下半年后陸續(xù)筑底n 房地產開發(fā)投資累計增速在8月份出現反彈跡象，三季度開始趨于平穩(wěn)。n 新開工面積累計增速也在8月份觸底上升，到9月份增速下降的勢頭得到緩減。從新開工面積單月增速來看，8月份也是今年唯一一個好于去年的月份，帶動了累計增速的觸底反彈。2021年9月以來房地產開發(fā)投資與新開工面積單月增速2021年9月以來房地產開發(fā)投資與新開工面積累計增速24.98 25.0020.1512.4927.8019.589.2218.1711.769.6317.0314.1810.99-1.322.61-24.760.00-9.8

6、4-14.42-9.13-18.89-30.444.96-28.07-40-30-20-100102030402015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月房地產開發(fā)投資單月增速商品住宅新開工面積單月增速特征特征22全國銷售指標全國銷售指標3 3月企穩(wěn)后持續(xù)月企穩(wěn)后持續(xù)上升，下半年以來房價企穩(wěn)回漲趨勢明上升，下半年以來房價企穩(wěn)回漲趨勢明顯顯n 全國商品住宅銷售面積累計增速在2月份跌至-16%的底部之后觸底反彈，自二季度起同比跌幅不斷收窄，收窄幅度在三季度

7、起逐漸減小，整體形勢趨于平穩(wěn)。n 本輪調控房價指數自2021年下半年起開始回調，直到今年二季度后逐漸企穩(wěn)，而進入今年下半年以來，隨著市場環(huán)境的好轉，房價正明顯上升，截止9月房價指數已連續(xù)4個月呈現回漲。2021年以來全國商品住宅銷售面積累計增速趨勢6118 13387 19012 25558 35347 43078 50985 60885 -16.00-15.50-14.90-13.50-11.20-7.50-4.80-4.30-20-15-10-500 20000 40000 60000 80000 2012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月20

8、12年8月2012年9月商品住宅銷售面積累計值累計增速1150120012501300135014002010年9月2010年11月2011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2021年至今中房網全國一手房交易價格指數走勢級別城市2012年Q12012年Q22012年Q32012年10月2012年1-10月累計成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比一線北京149-33%34358%42389%9945%101339%上海141-13%2439%24729%654

9、1%69612%廣州180-17%29118%31144%11259%89419%深圳61-16%10046%9638%3160%28825%杭州99-17%253158%257223%57105%666105%南京118-21%199126%224108%6665%60858%蘇州98-8%17557%18075%5393%50645%天津126-51%23315%259-1%773%695-13%武漢161-17%26932%30949%12485%86228%成都411-32%56259%63677%53-60%166314%小計1543-23%267058%294073%73850%7

10、89133%二線東莞80-35%1477%17123%5913%4561%福州39-33%56-3%8295%25139%20120%南寧46-72%104122%12774%4096%3174%大連46-67%1084%16116%30-30%344-19%青島96-44%178-4%28853%8451%6458%長春79-6%140-4%20321%6017%4827%石家莊37-67%57-28%9149%33121%217-19%長沙120-47%212-16%34681%110102%7889%南昌6835%11283%139118%38156%35787%小計610-37%111

11、218%160659%47874%380611%特特征征 3 3一二線城市一二線城市表現明顯強表現明顯強于去年于去年，三季度交易量同比顯著提升，三季度交易量同比顯著提升2021年一二線城市商品住宅成交走勢表單位：萬平方米，%n 分階段來看，今年一季度一二線城市市場普遍仍處于低迷狀態(tài)中，而隨著政策面的逐步好轉，市場交易量自二季度開始明顯反彈，其中一線城市二、三季度交易量同比增幅分別高達58%和73%，二線城市那么根本呈現相同走勢。n 雖然9、10月未出現傳統(tǒng)旺季成交熾熱的場面，但成交量同比仍高于去年同期水平50%以上。級別城市2012年Q12012年Q22012年Q32012年10月2012年1

12、-10月累計成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比三四線包頭31 -44%89 -2%117 35%74 124%311 17%常州96 -34%137 42%151 32%44 22%428 9%貴陽118 -12%141 60%221 99%76 158%556 53%惠州59 -8%96 18%94 22%26 -4%275 10%蘭州6 -75%19 412%27 -5%8 -25%60 -8%汕頭18 -48%16 -35%17 -30%6 51%58 -34%泰州12 -68%33 18%26 -3%14 77%85 -15%揚州25 -35%32 -19%2

13、9 15%16 68%101 -10%黃石22 7%31 135%28 151%7 33%89 76%建陽4 -69%6 3%9 137%4 332%22 2%晉江10 -2%19 11%31 22%19 294%79 37%三明9 -10%11 27%17 12%6 72%43 16%小計407 -33%631 56%767 41%301 100%2107 13%8特征特征 4 4三四線城市增長趨勢放緩，三四線城市增長趨勢放緩，局部熱點城市風險凸顯局部熱點城市風險凸顯2021年三四線城市商品住宅成交走勢表單位：萬平方米，%n 近幾年來相當一局部三四線城市市場快速擴張，需求有過度釋放跡象，今年

14、以來開展延續(xù)性明顯減弱，交易量增長趨勢放緩，相比一二線城市明顯不如。截止目前，1-10月累計成交同比僅為13%。n 局部熱點三四線城市風險較高，如鄂爾多斯近年來房地產市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，土地消化周期長達9.71年，市場嚴重供過于求。 鄂爾多斯房地產市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，土地消化周期長達9.71年，市場嚴重供過于求?？蛋褪泊竺娣e降價，從去年的每平米均價10000元暴跌到了現在的3000多元。鄂爾多斯空無一人的高檔別墅區(qū) 今年上半年，溫州全市商品房銷售面積同比下降47.4%；市區(qū)二手住房 總 成 交 量 同 比 下 降58.6%，而在7月份上旬，甚至出現零交易量的

15、情況。溫州市二手房均價比去年同期下跌25.1%。溫 州樓盤打對折也無人問津2月14日 上海保利葉語當月成交4.17億3月 北京龍湖時代天街218套房源當天售罄4月 南京金地自在城當月銷售4.29萬方9月8日 南京世茂外灘新城勁銷8成10月14日 合肥綠地濱湖國際開盤熱銷500套9月29日 長沙佳兆業(yè)君匯上品開盤一小時銷售278套10月7日 深圳萬科璞悅山開盤奪金4億元7月8日 啟東恒大海上威尼斯開盤銷售2509套房源10月17日 大連世茂御龍海灣開盤當天銷售突破2億特征特征 5 5今年以來市場需求由低到高今年以來市場需求由低到高依次恢復，工程熱銷路徑明朗依次恢復，工程熱銷路徑明朗剛需改善豪宅+

16、投資截止6月24日 廣州碧桂園鳳凰城累積銷售1283套6月 重慶保利花半里全月銷售2.9億8月12日 威海碧桂園銀河城當天去化80%n 從工程層面來看，今年以來各線城市工程銷售狀況普遍好轉，從工程類型來看，今年上半年市場根本以剛需為主打，自下半年起，那么相當一局部改善性工程強勢入市，甚至不乏有中高檔、豪宅工程出現熱銷，而投資工程中世茂御龍海灣“起死回生給市場注入更多信心。特征特征 6 6今年以來底價成交已成主流，今年以來底價成交已成主流，市場交易量穩(wěn)步上升市場交易量穩(wěn)步上升n 今年以來土地購置費和面積從二季度末開始上升，在8月份到達了今年最高水平。3月份以來，企業(yè)信心逐步恢復，流標率整體小于去

17、年，8、9月以來地方政府開始集中推地，導致土地市場總體流標率有所上行。n 房企的拿地本錢也始終低于去年同期，底價成交貫穿1-9月，占比保持在八成左右。全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置情況全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置情況0%5%10%15%20%25%2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月全國重點城市經營性用地流標率走勢圖全國重點城市經營性用地流標率走勢圖全國重點城市經營性用地溢價率分布情況全國重點城市經營性用地溢價率分布情況010002000300040

18、0050002011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月房地產土地購置費（億元）房地產購置土地面積（萬平方米）數據來源：國家統(tǒng)計局數據來源：國家統(tǒng)計局70%72%79%85%88%78%81%12%14%13%11%8%16%14%18%15%8%4%4%6%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度2012年一季度2012年二季度2012年三季度5%以下5-50%50%

19、以上二、企業(yè)集中度提升，利潤率下降二、企業(yè)集中度提升，利潤率下降2021年前三季度中國房地產企業(yè)銷售金額TOP50單位：億元數據說明：1、企業(yè)范疇：主營業(yè)務在中國內地的房地產開發(fā)企業(yè)。2、工程屬性：本榜單成交數據為商品房數據。同時，不考慮工程權益劃分問題。3、數據來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數據。4、時間跨度：此次榜單各項數據假設不作特殊說明，其統(tǒng)計時間段均為2021年1月至2021年9月。排行 企業(yè)名稱 成交金額 排行企業(yè)名稱成交金額1萬科地產959.026中國中鐵120.72保利地產764.027九龍倉117.73中海地產757.028新城控股115.04綠地集團725.

20、029越秀地產110.05恒大地產615.030佳兆業(yè)107.06萬達集團470.031北京城建106.67華潤置地382.032合景泰富106.08世茂房地產355.033金科集團105.09綠城中國328.034新世界中國101.410碧桂園300.035首創(chuàng)置業(yè)86.111龍湖地產279.036中南建設83.012遠洋地產240.037恒盛地產82.013富力地產221.038大華集團81.014金地集團218.039中糧集團80.515融創(chuàng)中國212.040卓越置業(yè)80.016招商地產210.041建業(yè)地產79.017雅居樂207.042仁恒置地78.018保利香港172.043復地集

21、團77.019首開股份169.344路勁基建75.020中信地產158.045廈門建發(fā)72.821中國鐵建140.046soho中國70.722和記黃埔129.147金隅股份70.623金融街127.048旭輝集團70.024長江實業(yè)121.349金輝集團68.025榮盛發(fā)展121.050濱江集團65.02021年前三季度中國房地產企業(yè)銷售面積TOP50數據說明：1、企業(yè)范疇：主營業(yè)務在中國內地的房地產開發(fā)企業(yè)。2、工程屬性：本榜單成交數據為商品房數據。同時，不考慮工程權益劃分問題。3、數據來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數據。4、時間跨度：此次榜單各項數據假設不作特殊說明，其統(tǒng)

22、計時間段均為2021年1月至2021年9月。單位：萬平方米排行 企業(yè)名稱 成交面積 排行企業(yè)名稱成交面積 1恒大地產996.026首創(chuàng)置業(yè)117.42萬科地產917.027首開股份114.73綠地集團778.028中南建設106.04保利地產666.029九龍倉103.05中海地產585.030恒盛地產97.06碧桂園493.031中天城投92.27萬達集團390.032越秀地產90.08華潤置地344.033和記黃埔86.09世茂房地產296.034路勁基建85.010龍湖地產276.035長江實業(yè)82.311遠洋地產251.036金融街80.012雅居樂231.037金科集團79.013榮

23、盛發(fā)展218.038合景泰富77.014富力地產188.038金輝集團77.015招商地產187.040旭輝集團76.516金地集團186.041新世界中國75.716保利香港186.042蘇寧環(huán)球73.618佳兆業(yè)178.043復地集團67.019綠城中國174.044金隅股份63.320中信地產156.045卓越置業(yè)63.021中國中鐵141.146花樣年61.022中國鐵建139.047廣匯股份60.323新城控股128.048廈門建發(fā)54.724融創(chuàng)中國127.049大華集團54.025建業(yè)地產121.750北京城建52.2行行業(yè)格局業(yè)格局企業(yè)緊抓窗口期，金額面積入榜門檻雙雙上升企業(yè)緊

24、抓窗口期，金額面積入榜門檻雙雙上升2021年前三季度房地產企業(yè)銷售排行榜門檻比照圖n今年以來，政策調控預期多空交替上演，市場房價博弈轉向地價博弈，給6、7、8三月帶來一波向好行情，標桿房企那么緊緊抓這個有利的“窗口期去存化，從而使得今年前三季度標桿房企整體銷售表現優(yōu)于去年同期，金額面積入榜門檻雙雙上升。資料來源：CRIC，中國房地產測評中心行行業(yè)格局業(yè)格局強者強者恒強局面凸顯，企業(yè)集中度繼續(xù)上升恒強局面凸顯，企業(yè)集中度繼續(xù)上升2012年前三季度2011年前三季度2010年前三季度TOP10企業(yè)14.06%12.58%10.48%TOP20企業(yè)19.25%17.11%14.46%2012年前三季

25、度2011年前三季度2010年前三季度TOP10企業(yè)8.39%6.90%5.74%TOP20企業(yè)11.25%8.95%7.65%TOP10、20企業(yè)銷售金額占全國比例TOP10、20企業(yè)銷售面積占全國比例n 在調控常態(tài)化的背景下，房地產行業(yè)加速洗牌，企業(yè)集中度持續(xù)上升。 2021年，千億俱樂部有望到達4-5家，萬科將繼續(xù)維持業(yè)績增長，恒大、中海、保利均有望沖擊千億目標。n 房地產企業(yè)集中度逐年上升。由于資金、品牌等各方面的差距，小型企業(yè)開展步伐減緩，行業(yè)占有率逐漸降低，未來強者恒強局面仍將延續(xù)。備注：集中度=入榜企業(yè)銷售金額或面積/統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售金額或面積數據來源：國家統(tǒng)計局、CR

26、IC行行業(yè)格局業(yè)格局各梯隊差距拉大，央企表現搶眼各梯隊差距拉大，央企表現搶眼2021年前三季度房地產企業(yè)銷售業(yè)績梯隊格局表資料來源：CRIC，中國房地產測評中心n從梯隊分布來看，第一梯隊的房企數量大幅增加，總數到達10個，比去年三季度多3個，第二梯隊數量保持不變，大型房企的競爭優(yōu)勢逐漸顯現，市場把控力較強；從銷售均值來看，第一梯隊500億以上房企金額均值突破700億元，與2021年同期相比，增長了14%。n在銷售面積上，梯隊分布出現明顯變化，第一梯隊500億以上房企金額均值突破700億元，與2021年同期相比，增長了14%；從銷售均值來看，前兩個梯隊同比分別增長了14%與13%，第三梯隊與去年

27、同期幾乎持平。級別2012年前三季度銷售金額TOP50榜單（億元）2011年前三季度銷售金額TOP30榜單（億元）范圍企業(yè)個數均值范圍企業(yè)個數均值第一梯隊500億以上5764565500億以上5673592300-500億5367300-500億2390第二梯隊150-300億10208150-300億10220第三梯隊50-150億309550-150億13109級別2012年前三季度銷售面積TOP50榜單（萬平方米）2011年前三季度銷售面積TOP30榜單（萬平方米）范圍企業(yè)個數均值范圍企業(yè)個數均值第一梯隊400萬以上6739400萬以上6650第二梯隊150-400萬14232150-4

28、00萬8206第三梯隊50-150萬308850-150萬16118利利潤潤房地產行業(yè)利潤水平逐步回歸房地產行業(yè)利潤水平逐步回歸n 根據我們對139家A股上市房企盈利能力指標的跟蹤數據顯示，進入2021年以來，隨著政府對房地產行業(yè)的調控持續(xù)加壓，整個行業(yè)的利潤水平已經觸頂回落，繼續(xù)回調的趨勢已經確立。n 考慮到日益上升的人力本錢和原材料本錢等支出，房企的盈利能力將面臨更大的壓力，預計2021年將會出現更明顯的下降，凈利率最低或將下降至10%左右。139家A股上市房企盈利能力指標變動圖139家A股上市房企三費費用率指標變動圖10.7%11.5%9.2%9.0%10.1%12.1%8%9%9%10

29、%10%11%11%12%12%13%2007年2008年2009年2010年2011年2012年Q328.1%31.5%34.5%34.4%35.3%37.0%39.1%38.0%35.0%10.0%13.0%14.1%13.1%15.7%15.6%15.4%13.5%10.0%0%10%20%30%40%50%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年Q32013年毛利率凈利率利利潤潤房企靠土地升值推動的高利潤的模式已經終結房企靠土地升值推動的高利潤的模式已經終結n 隨著土地價格的高速上漲的時代終結，調控常態(tài)化格局已根本定型，房地產企業(yè)在單個工程上的利

30、潤水平持續(xù)回落，今年以來企業(yè)去利潤化已成為行業(yè)的主基調。n 自2021年以來，地價進入平穩(wěn)期，土地升值速度降低，企業(yè)依靠土地升值的溢價來攫取利潤的時期已經過去。30個重點城市土地平均成交樓板價季度走勢單位：元/平方米數據來源：CRIC土地運營中心15701240138814101303162423432520222620102597238022591876257323721599176020030500100015002000250030001Q20082Q20083Q20084Q20081Q20092Q20093Q20094Q20091Q20102Q20103Q20104Q20101Q201

31、12Q20113Q20114Q20111Q20122Q20123Q2012地價平穩(wěn)期地價上升期地價平穩(wěn)期拿拿地地今年業(yè)績持續(xù)增長，企業(yè)拿地熱情重新激發(fā)今年業(yè)績持續(xù)增長，企業(yè)拿地熱情重新激發(fā)n 2021年前三季度，典型企業(yè)銷售業(yè)績普遍高于去年同期，保持了強勁的增長勢頭。其中，央企增長幅度更加明顯。n 典型企業(yè)前三季度拿地力度并未明顯減弱，特別第三季度，典型企業(yè)銷售回暖，資金充裕，拿地熱情顯著上升。充足的土地儲藏為這些企業(yè)提供了持續(xù)的增長驅動力。19企業(yè)名稱2012年前三季度銷售金額2012年前三季度銷售面積2012年第三季度新增土地儲備銷售金額（億元）同比銷售面積（萬方）同比新增土地款（億元）同

32、比萬科集團963.2 0%907.9 8%239.57 36%保利地產756.3 32%666.0 29%45.28 -50%中海地產757.0 29%585.0 37%36.06 -38%綠地集團725.0 34%778.0 39%36.22 18%恒大地產585.8 -11%996.0 -7%20.96 199%華潤置地382.0 61%344.0 69%57.12 648%龍湖地產281.2 0%276.0 16%136.69 177%金地集團223.2 12%186.0 39%9.35 77%數據來源：CRIC ，中國房地產測評中心2021年三季度典型房企銷售與拿地情況表領領軍軍萬科業(yè)

33、績仍有增長空間、恒大適當降速兼顧利潤萬科業(yè)績仍有增長空間、恒大適當降速兼顧利潤n 萬科仍然穩(wěn)穩(wěn)占據老大地位，5月以來連續(xù)四個月銷售破百億；拿地策略積極，三季度拿地速度明顯加快，新增土地儲藏823萬方，土地款221億元，明年可售貨量充足；在企業(yè)銷售規(guī)模邁過千億大關后，未來銷售業(yè)績仍有繼續(xù)增長的空間，甚至有翻番的可能。n 恒大仍穩(wěn)居面積榜榜首，今年先采取緩拿地策略、控規(guī)模的戰(zhàn)略收縮舉措；二季度后快速果斷出擊，5月份104億元的銷售額創(chuàng)歷史單月最高紀錄；今年開始明確產品定位，適當降速兼顧利潤，海上威尼斯等工程銷售情況優(yōu)異。82.6267.8264.6310.6314.8333.62012一季度201

34、2二季度2012三季度恒大地產萬科地產2021年前三季度萬科，恒大銷售金額單位：億元資料來源：CRIC，中國房地產測評中心領領軍軍中海提升全年目標、保利加強一二線城市投資力度中海提升全年目標、保利加強一二線城市投資力度n 中海在8月份將企業(yè)全年銷售目標由800億港元提升至1000億港元，而前三季度中海已經完成新的銷售目標的九成。三季度以來，中高端高品質的產品定位結合平價、低價的價格策略，成為業(yè)績增長主要助力，超額完成新定的全年目標已板上釘釘，極有可能成為“千億俱樂部的又一成員。n 保利今年前三季度的銷售額已經與去年全年銷售額根本持平，局部地方公司已提前完成全年目標。n下半年開始拿地勢頭迅猛，加

35、強了一二線城市核心區(qū)域投資力度，合作方式拿地居多，增強開發(fā)能力，在低融資本錢和高財務平安性前提下， 高財務杠桿使公司具備超越同業(yè)的成長空間。資料來源：CRIC，中國房地產測評中心企業(yè)名稱2012年前三季度銷售金額（億元）2011年前三季度銷售金額（億元）同比增幅2012年銷售目標（億元）完成情況中海地產757 580 31%813 93%保利地產764573 33%800 96%注：人民幣兌港元匯率8.132021年前三季度中海、保利銷售及業(yè)績目標完成情況領領軍軍綠地提升商業(yè)地產比重綠地提升商業(yè)地產比重、萬達租售并舉緊隨其后、萬達租售并舉緊隨其后540725 2011年前三季度2012年前三季

36、度450470 2011年前三季度2012年前三季度n 綠地前三季度銷售額725億元，同比增長34% 。三季度拿地力度加大，并在一線城市拿下多個核心地塊，填補土地儲藏的缺乏。產品類型上，豪宅銷售火爆，在銷售業(yè)績中占比較高。商業(yè)地產售出有力支撐了綠地集團整體業(yè)務的穩(wěn)定增長，開發(fā)總量到達40%，明年將擴大到60%。n 萬達住宅去化采取“兩極路線，快速去化加快資金回籠進行商業(yè)運作。商業(yè)地產采取“租售并舉模式，保證資金流的穩(wěn)定。在產品線方面采取訂單模式，與知名品牌聯合開展個性化定制，企業(yè)下一階段目標將進軍文化旅游產業(yè)。+34%+4%綠地2021年前三季度銷售情況億元萬達2021年前三季度銷售情況億元資

37、料來源：CRIC，中國房地產測評中心23焦焦點點世茂、龍湖逆市攀升，融創(chuàng)借勢發(fā)力世茂、龍湖逆市攀升，融創(chuàng)借勢發(fā)力n 世茂從城市能級布局深化、產品結構調整、營銷體系提升等方面強化企業(yè)核心實力，同時加大推案量、適當調整產品價格以觸動市場需求。n 龍湖今年快速集結推貨、快速成交、快速去化，92%的回款率高于行業(yè)80%的一般水平；同時，單城市產能到達23億，上半年總資產周轉率為0.14次，表現均相當優(yōu)異。n 融創(chuàng)憑借著出色的城市深耕能力和對高端精品戰(zhàn)略的堅守，實現了逆勢環(huán)境下業(yè)績的快速增長。與綠城工程合營打入上海市場，進一步提升全年銷售目標至300億元。2021年前三季度龍湖、世茂、融創(chuàng)銷售業(yè)績情況資

38、料來源：CRIC，中國房地產測評中心2012年前三季度 企業(yè)名稱 銷售金額（億元） 同比增幅 銷售面積（萬平方米） 同比增幅 世茂房地產35565%29682%龍湖地產2810%27616%融創(chuàng)中國21257%12745%24潛潛力力佳兆業(yè)、新城穩(wěn)步上升，路勁、旭輝成長翻倍佳兆業(yè)、新城穩(wěn)步上升，路勁、旭輝成長翻倍新城控股前三季度銷售額到達115億元，同比增長53%企業(yè)在深耕長三角的同時，積極拓展了幅員，為進一步做大做強打下了根底路勁基建佳兆業(yè)新城控股旭輝集團前三季度銷售額達107億元，較去年同期繼續(xù)增長四季度，佳兆業(yè)將繼續(xù)保持三四線城市工程快速周轉的同時，兼顧了企業(yè)對利潤的訴求前三季度銷售業(yè)績

39、漲勢驚人，銷售金額同比增長117%，路勁嶼東城和雋御鳳凰城二期等工程受到購房者的青睞公司采用“分散地域及業(yè)務模式已完成在華東、華北、華南、華中的布局在今年調控持續(xù)下，加大剛需產品的比重來滿足當前的市場需求。前三季度銷售額同比上升102%堅守為客戶創(chuàng)造價值的經營理念，堅持走高品質產品路線，今年旭輝御府工程銷售異常火爆三、當前行業(yè)開展面臨三大問題三、當前行業(yè)開展面臨三大問題26城市分化城市分化局部三、四線城市市場開局部三、四線城市市場開展過于超前，未來風險凸顯展過于超前，未來風險凸顯n 一、二線城市房地產市場需求巨大，供不應求明顯，市場風險較?。蝗€城市中實力較弱、供給明顯過于需求的城市開展風險較

40、大；n 四線城市這些城市市場容量有限，過強的開發(fā)導致供過于求的市場風險。其中資源型城市鄂爾多斯等的房地產崩盤風險業(yè)已引發(fā)業(yè)界高度關注。全國城市開展風險排名前50位城市風險排名城市分類風險排名城市分類1酒泉四線城市26營口資源型城市2呼倫貝爾四線城市27麗江資源型城市3黑河四線城市28白山四線城市4武威四線城市29保山四線城市5張掖四線城市30商洛四線城市6鄂爾多斯資源型城市31赤峰四線城市7烏蘭察布四線城市32萊蕪四線城市8普洱四線城市33泰安三線城市9白城四線城市34忻州四線城市10大同資源型城市35固原四線城市11隴南四線城市36百色四線城市12巴彥淖爾四線城市37白銀四線城市13榆林資源

41、型城市38三門峽四線城市14定西四線城市39金昌四線城市15中衛(wèi)四線城市40雙鴨山四線城市16伊春四線城市41保定三線城市17晉城四線城市42慶陽四線城市18拉薩三線城市43滄州三線城市19臨汾四線城市44臨滄四線城市20呂梁四線城市45河池四線城市21遼源四線城市46雅安四線城市22吳忠四線城市47牡丹江四線城市23石嘴山四線城市48懷化四線城市24亳州四線城市49黃山資源型城市25通遼四線城市50朝陽四線城市風險排名城市城市分類風險排名城市城市分類287深圳一線城市262南寧二線城市286北京特級城市261長沙二線城市285上海特級城市260烏魯木齊二線城市284杭州一線城市259長春二線

42、城市283三亞資源型城市258貴陽三線城市282廣州一線城市257溫州二線城市281成都一線城市256青島二線城市280南京一線城市255南昌二線城市279廈門二線城市254潮州四線城市278天津一線城市253昆明二線城市277海口三線城市252哈爾濱二線城市276西安二線城市251濟南二線城市275佛山二線城市250中山三線城市274鄭州二線城市249淮南四線城市273蘇州一線城市248汕頭三線城市272武漢一線城市247泉州二線城市271寧波二線城市246內江四線城市270重慶一線城市245汕尾四線城市269珠海三線城市244無錫二線城市268合肥二線城市243自貢四線城市267沈陽一線城

43、市242紹興三線城市266太原二線城市241湛江三線城市265東莞二線城市240達州四線城市264福州二線城市239遂寧四線城市263大連二線城市238廊坊四線城市全國城市開展風險排名后50位城市武威亳州白城營口鄂爾多斯石嘴山榆林張掖滄州舟山萊蕪晉城呂梁銅陵鷹潭蕪湖臨汾酒泉鹽城池州三門峽0.501.001.502.002.503.003.504.003.005.007.009.0011.0013.0015.0017.0019.0021.00城城市分化市分化土地規(guī)模明顯超過市場承載力，熱點三四線城市或陸續(xù)進入調整周期土地規(guī)模明顯超過市場承載力，熱點三四線城市或陸續(xù)進入調整周期n 從供求平衡的原理

44、上講，一個城市土地消化周期保持在1年左右最為合理，即每年新增土地大致可以滿足當年住宅消化規(guī)模，而像北京、上海等核心城市大多數年份里新增土地量都遠小于住宅銷售量，這也正是這些城市高房價的根本原因。n 相當一局部熱點三四線城市由于近幾年來的房地產開發(fā)投資熱潮，而其本身的需求規(guī)模又相對有限，因此未來將陸續(xù)出現供給過剩的壓力，市場或將進入調整周期。典型三四線城市供給過剩情況土地消化周期土地消化周期 = = 近三年年均商品房用地成交量近三年年均商品房用地成交量 / / 近三年年均年均商品房成交量近三年年均年均商品房成交量分級城市房地產市場開展風險因子得分城市分級均值中位數高位數低位數一線城市121418

45、0二線城市20202815三線城市25253616四線城市302710021資源型城市29285211土地消化周期年供求比全國城市平均消化周期全國城市平均供求比n 目前市場上以旅游地產作為賣點并獲得相對不錯成績的工程，多位于核心城市周邊1小時車程以內，而真正意義上的遠途第二居所的旅游地產工程，在行業(yè)中鮮有成功的案例。n 旅游地產開發(fā)領域供求風險巨大。一方面，全國4A級以上景區(qū)接近1000個，按照當前開發(fā)企業(yè)投資旅游地產的熱度來看，未來這個領域潛在供給巨大；另一方面，國內目前的休假制度和消費習慣，決定了短期內第二居所長時間居住休閑類工程需求有限。非住宅地產非住宅地產國內需求尚缺乏以支撐國內需求尚

46、缺乏以支撐旅游地產快上大漲的開展勢頭旅游地產快上大漲的開展勢頭景區(qū)等級 數量（個）典型5A137 廣州長隆旅游度假區(qū)、深圳觀瀾湖休閑旅游區(qū)、桂林漓江風景區(qū)、三亞南山文化旅游區(qū)、麗江古城景區(qū)、大理崇圣寺三塔文化旅游區(qū)等。4A861 煙臺養(yǎng)馬島景區(qū)、青島海濱風景區(qū)、黃山太平湖風景區(qū)、廈門日月谷溫泉主題公園、張家界龍王洞旅游區(qū)等。世茂已在大連、煙臺、武漢、上海、福州、海南等地提前布局“旅居地產幅員，擬投入共計千億以上。局部國家級旅游景區(qū)工程匯總雅居樂集團未來希望將旅游地產業(yè)務的收入占比，提升至20%至30%，進一步提升公司在海南省收入。宋衛(wèi)平：未來企業(yè)開展的重點布局于養(yǎng)老和旅游地產。讓這兩者有機結合

47、，并且共生共長，將是綠城未來開展的一個方向，綠城也將為此投入重兵和資金。 p 我國假期制度以短期休假為主p 我國居民、哪怕是新富階層目前也尚未形成對于旅游地產的消費習慣非住宅地產非住宅地產未來幾年商業(yè)地產將面未來幾年商業(yè)地產將面臨供給過剩，中西部風險尤其顯著臨供給過剩，中西部風險尤其顯著截止2021年全國20個重點城市綜合體工程新增量預估萬平方米n 近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體工程在各大城市開展迅速。我們針對全國綜合體工程進行的調查發(fā)現，至2021年， 20個重點城市新增入市體量將到達16437萬方。n 中西部城市城市綜合體未來供給過剩風險更為明顯。以成都為例，2021年主城區(qū)人口5

48、30萬，城市綜合體存量523萬方，2021年將到達1061萬方，幾乎翻了一倍，屆時作為二線城市的成都，其人均商業(yè)面積數值上將接近一線城市的水平。n 此外，二三線城市的寫字樓、以及全國很多城市高星級酒店等商業(yè)地產未來都存在類似綜合體的供給過剩風險。數據來源：CRIC非住宅地產非住宅地產當前的養(yǎng)老工程多名不當前的養(yǎng)老工程多名不符實，國內尚不具備養(yǎng)老地產開展的根符實，國內尚不具備養(yǎng)老地產開展的根底底n 近幾年來，相當一局部房地產企業(yè)開始將養(yǎng)老地產參加到未來戰(zhàn)略中，美其名曰是看好這一新興細分市場的開展前景，但到目前為止，大多數企業(yè)所打造的養(yǎng)老工程其實質依然是普通住宅工程，養(yǎng)老概念僅僅是其方便拿地的籌碼

49、而已。n 從整個領域的開展前景來看，國內養(yǎng)老地產需要解決的問題較多，所面臨的問題也較多。.養(yǎng)老地產困境市場風險高收入老人占比較低，消費群體支付能力缺乏我國家庭養(yǎng)老觀念、風俗習慣等影響需求政策風險政府優(yōu)惠政策多針對非營利性養(yǎng)老機構局部相應扶持養(yǎng)老地產政策未落到實處資金風險向銀行融資難于住宅地產，且劃撥類土地不具備抵押貸款融資的功能消費者年齡大，向銀行貸款較難收益風險真正的養(yǎng)老地產應以出租為主，投資回收期較長，一般5到7年才能收回本錢運營風險由于老年人群的特殊性，運營成為養(yǎng)老地產的關鍵環(huán)節(jié)，而目前國內缺乏專業(yè)的管理人才，也缺乏醫(yī)療、食堂等配套的經營經驗行業(yè)風險目前養(yǎng)老地產規(guī)劃、開發(fā)、設計等都還處于

50、起步階段，致使經驗缺乏行業(yè)標準和標準缺失非非住宅地產住宅地產產業(yè)地產產業(yè)地產有別于住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)地產領域，對企業(yè)要求更復雜有別于住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)地產領域，對企業(yè)要求更復雜n 產業(yè)地產緣起于工業(yè)地產，早期以政府開發(fā)為主導規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，示范帶動區(qū)域經濟全面開展，近幾年來，由于產業(yè)地產穩(wěn)定而持續(xù)的收益，使其逐漸成為一局部開發(fā)企業(yè)轉型之選。n 目前國內的產業(yè)地產仍處于“非主流地產行列，其操作模式與普通的住宅地產、與商業(yè)地產都有非常大的差異，對企業(yè)要求具備的素質也更多，因此短期內這一領域不確定性極大。政企關系資本根底經營能力政企關系產業(yè)地產需要比住宅規(guī)模更大的土地資源如何將產業(yè)地產嵌入到城市

51、的區(qū)域開展規(guī)劃以獲得穩(wěn)定開展空間經營能力目前的產業(yè)地產工程大多是出售模式，但隨著這一領域的成熟，未來招商出租將考驗企業(yè)運營是否具備企業(yè)資源網絡，決定工程能否真正形成產業(yè)集群123資本根底產業(yè)地產資金投入巨大，且回收周期長 國內缺乏REITS等成熟的產業(yè)基金平臺做后盾產業(yè)地產核心問題123保障房保障房大躍進背景下保障房供求大躍進背景下保障房供求失衡，多城市面臨需求缺乏的局面失衡，多城市面臨需求缺乏的局面未來5年建設3600萬套保障房VSVSVS2021年上海共推出10萬套經濟適用房2021年重慶公租房開始大量上市第一次搖號投放6.7萬套房源全國成交量最高的10大城市年成交總量約100萬套4萬人最終確認申請第一次搖號僅2萬多人申請第二搖號放寬申請條件取消收入限制后仍只有2萬多人參與謝謝 謝謝22.7.111:31:3111:3111:3122.7.122.7.111:3111:3111:31:3122.7.122.7.111:31:312022年7月1日星期五11時31分31秒9