成本控制與管理

1、成 本 管 理人力績(jī)效部 劉麗萍 2利潤(rùn)利潤(rùn)是是企業(yè)永恒企業(yè)永恒的的目標(biāo)目標(biāo)地產(chǎn)公司是干什么的地產(chǎn)公司是干什么的? ?3利潤(rùn)如何獲得利潤(rùn)如何獲得? ?賣樓啦。 現(xiàn)場(chǎng)收款 預(yù)收帳款 財(cái)務(wù)結(jié)算-銷售收入 4利潤(rùn)如何獲得利潤(rùn)如何獲得? ?開發(fā)成本開發(fā)成本土地成本土地成本 管理成本管理成本資金成本資金成本錢賺到手了嗎？5利潤(rùn)如何獲得利潤(rùn)如何獲得? ?利潤(rùn)利潤(rùn)= =收入收入- -成本成本6成本是個(gè)無底洞嗎？成本是個(gè)無底洞嗎？你是你是“知本家知本家”嗎？嗎？8項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全成本利潤(rùn)表利潤(rùn)表一、營業(yè)總收入一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355 利息收入。二、營業(yè)總成本二、營業(yè)總成本62.7281其

2、中：營業(yè)支出 49.9206利息支出。營業(yè)稅金及附加8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用 2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失投資損益2.072.1。三、營業(yè)利潤(rùn)三、營業(yè)利潤(rùn)20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出 0.060.43四、利潤(rùn)總額四、利潤(rùn)總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤(rùn)五、凈利潤(rùn)16.353.2。六、每股收益六、每股收益。成本什么是成本？什么是成本？你每一天你每一天 每一筆花費(fèi)！每一筆花費(fèi)！什么是成本管理？什么是成本管理？招標(biāo)時(shí)砍砍價(jià)！簽約時(shí)簽低點(diǎn)！付款時(shí)少付點(diǎn)！ 結(jié)算時(shí)慢慢扯越低越好越低越好？11成本管理的目標(biāo)是保證成

3、本的支出獲得最有效的收益-提升提升價(jià)值價(jià)值。 成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵。價(jià)值工程的基本價(jià)值工程的基本公式公式V-value ,性價(jià)比F-function ,產(chǎn)品、功能/性能、服務(wù)、收益C-cost, 費(fèi)用/成本V=F/CV=F/C提升價(jià)值的五種途徑提升價(jià)值的五種途徑 lC下降，F(xiàn)上升lC不變，F(xiàn)上升lC下降，F(xiàn)不變lC小幅上升，F(xiàn)大幅上升lC大幅下降，F(xiàn)小幅下降-具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關(guān)-價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策成本成本經(jīng)營目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)/ /盈利指標(biāo)盈利指標(biāo)

4、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃銷售定位銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)/ /產(chǎn)產(chǎn)品品定位定位合作合作資源資源資金資金來源來源政策與市場(chǎng)環(huán)境政策與市場(chǎng)環(huán)境影響成本的因素自身管理能力自身管理能力項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏/ /現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本管理內(nèi)容有： 人力的成本人力的成本時(shí)間的成本 生產(chǎn)的速度、進(jìn)度人力的成本 管理人員多少和水平資金的成本 資金的利息管理的成本 管理的程度、精細(xì)度售后的成本l售后成本有：售后成本有：產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題客戶關(guān)懷成本；活動(dòng)、及對(duì)個(gè)別使用功能的改變銷售承諾成本；向購房客戶不當(dāng)承諾開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購管理工程管理銷售管理客服管理

5、物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高！越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響。價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小！房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型l投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果75%75%80%80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 。l深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果15%15%2020% % 。l施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過對(duì)施工方案的比較，本階段投資控制效果5%5%以內(nèi)以內(nèi)，控制投

6、資阻力較大，控制成本較高。19各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段立項(xiàng)階段成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)策劃階段策劃階段選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位-初步：材料設(shè)備的合理選型- 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段發(fā)包階段通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段施工階段變更和簽證的管理，付款審核竣工階段竣工階段結(jié)算、索賠辦理輕松一刻輕松一刻今天去買車了覺得上班走路有點(diǎn)累想去買輛好點(diǎn)的自行車結(jié)果去了一看要2000塊旁邊的人說2000都掏了不如加點(diǎn)

7、錢買輛電動(dòng)遂問電動(dòng)車價(jià)格3000，決定買卻被告知不如加點(diǎn)錢買小踏板摩托車劃算于是看摩托，5000，決定買 又被告知說小踏板不安全不如買大摩托于是再看大摩托要8000，決定買挑來挑去發(fā)現(xiàn)看上眼的居然靠近1w不料聽說1w可以買個(gè)二手車于是改作買小車挑來挑去，二手捷達(dá)要將近3w，決定買可是隔壁奇瑞的說3w可以買他們的新車了。遂改買奇瑞上去一坐，有點(diǎn)擠，不要緊。加錢換A3，覺得車子矮又去看瑞虎下來一算10w多，不如買合資的?？瓷蟨olo。被告知是簡(jiǎn)配。去訂高爾夫。人說要加價(jià)一咬牙，決定買CRV。反正和高爾夫價(jià)格差不多。結(jié)果聽說途觀好像也是那個(gè)價(jià)格左右。去看途觀。不料看中了新passat。決定買。一算價(jià)

8、格，似乎可以買奧迪于是又反悔去看奧迪a4準(zhǔn)備付款，門口開過一輛jeep自由光挺好看，一問價(jià)格沒差多少。改！去jeep店?？煊嗆嚂r(shí)碰到熟人他說你都花50w買車了不如一步到位買路虎有道理??！于是去看極光對(duì)外形滿意，決定買咨詢單位司機(jī)被告知越野性能不如普拉多，價(jià)格只差9w好！買普拉多！去豐田看了普拉多覺得丑咬牙買蘭德酷路澤100多w了，不買suv了買寶馬7系！一番折騰最終看中了輛勞斯萊斯。訂車的時(shí)候，開心的不得了上去一坐才想起來身上只有兩千塊駕照還沒考 采購招投標(biāo)合同管理變更管理付款管理進(jìn)度款及結(jié)算成本分析目標(biāo)成本實(shí)際成本動(dòng)態(tài)成本實(shí)付成本結(jié)算成本投資分析策劃論證設(shè)計(jì)報(bào)建施工營銷結(jié)束結(jié)算成本實(shí)現(xiàn)成本控

9、制倒逼成本目標(biāo)1、投資決策項(xiàng)目投資可行性報(bào)告投資估算書投資估算書2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算1 13、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算2 24、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算3 34、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單目標(biāo)成本的形成目標(biāo)成本的形成橫向制約成本管理的方向成本管理的方向成本管理模式成本管理模式萬科的成本管理萬科的成本管理責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理作業(yè)過程管理作業(yè)過程管理成本管理軟件成本管理軟件公司總經(jīng)理層公司總經(jīng)理層控制

10、系統(tǒng)控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)組織系統(tǒng)萬科成本管理模式基本構(gòu)架萬科成本管理模式基本構(gòu)架：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素： （1）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的： 令全員實(shí)施自覺的成本管理行為1)1) 責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理項(xiàng)目經(jīng)理部：項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；工程管理部：工程管理部： 供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計(jì)部：規(guī)劃設(shè)計(jì)部： 設(shè)計(jì)圖紙 合理的架構(gòu)分工合理的

11、架構(gòu)分工責(zé)任成本前提責(zé)任成本前提成本管理部：成本管理部：工作性質(zhì)：財(cái)權(quán)的控制活動(dòng)多過業(yè)務(wù)活動(dòng)；工作性質(zhì)：財(cái)權(quán)的控制活動(dòng)多過業(yè)務(wù)活動(dòng)； 制造成本范疇而非建安成本； 組織型成本管理而非審價(jià)算帳型主要內(nèi)容（主要內(nèi)容（1 1）要素概括要素概括責(zé)任主體責(zé)任主體配合部門配合部門評(píng)價(jià)部門評(píng)價(jià)部門項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部1、建建造造內(nèi)內(nèi)容容、建建筑筑形式合理化形式合理化設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部銷售部銷售部成本部成本部2、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)指指標(biāo)標(biāo)合合理理化化及施工圖質(zhì)量及施工圖質(zhì)量設(shè)計(jì)部工程部設(shè)計(jì)部工程部成本部成本部3、獲獲取取競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性的的合合理低價(jià)理低價(jià)工程部成本部工程部成本部項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)

12、小組4、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)成成本本管管理理、施工質(zhì)量與效率施工質(zhì)量與效率項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部工程部工程部工程部工程部銷售部 銷售部 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部各職能部門各職能部門財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 責(zé)責(zé)任任目目標(biāo)標(biāo)責(zé)任范圍 責(zé)任范圍 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 建造成本建造成本銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用 主要內(nèi)容（主要內(nèi)容（2 2）反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)每平米地價(jià)報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率土地獲得時(shí)間每平米設(shè)計(jì)費(fèi)每平米三通費(fèi)用每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)周期每平米管理費(fèi)每平米鋼筋含量每平米營銷費(fèi)每平米含砼量人均行政費(fèi)用招標(biāo)比率每平米管理費(fèi)用最低價(jià)定標(biāo)比率人均銷售收入甲定

13、材料占造價(jià)比率每平米銷售費(fèi)用統(tǒng)購材料購買率每平米廣告費(fèi)用 設(shè)計(jì)變更變更比率人均銷售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實(shí)際交納稅率 工程結(jié)算結(jié)算錯(cuò)漏率物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)實(shí)際盈虧額主體建造成本主體建造成本社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本 招標(biāo)及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)土地獲得成本土地獲得成本 材料采購開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用實(shí)施要點(diǎn)實(shí)施要點(diǎn)責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本管理辦法牽頭牽頭組織組織討論討論形成形成普及普及執(zhí)行執(zhí)行實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)制定制定定期考核定期考核公布公布管理原則管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性

14、(納入績(jī)效考核) 目標(biāo)成本：目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果。結(jié)果?；靖拍罨靖拍睿汗芾砉ぞ吖芾砉ぞ撸簞?dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái) 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫2)2) 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理 實(shí)施過程實(shí)施過程 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 動(dòng)態(tài)成本控制動(dòng)態(tài)成本控制3)3) 作業(yè)過程管理作業(yè)過程管理項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展施工施工規(guī)劃

15、設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理總目標(biāo)總目標(biāo) 是通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。是通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。房地產(chǎn)成本作業(yè)過程房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：3.1 3.1 新項(xiàng)目發(fā)展成本控制新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)?？刂圃瓌t：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。需求文件：新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系 3.2 3.2 設(shè)計(jì)成本控制設(shè)計(jì)成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。控制原

16、則：控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。經(jīng)濟(jì)合理性最大。需求文件：需求文件： 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度 3.2 3.2 設(shè)計(jì)成本控制設(shè)計(jì)成本控制70%70%的成本由設(shè)計(jì)階段確定的成本由設(shè)計(jì)階段確定建筑專業(yè)：準(zhǔn)確的定位、合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價(jià)比、兼顧長(zhǎng)期使用成本3.2 3.2 設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量單方鋼筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長(zhǎng)面積比建筑周長(zhǎng)面積比3.3 3.3 招標(biāo)成本控制招標(biāo)成本控制控制要點(diǎn)：獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本 盡量采用

17、工程量清單方式 集中采購控制原則：全面招標(biāo)原則 合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則 需求文件：工程及材料招標(biāo)管理辦法 3.3.1 3.3.1 費(fèi)率招標(biāo)的弊端費(fèi)率招標(biāo)的弊端總價(jià)不確定，對(duì)于項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)算核對(duì)工程量時(shí)易發(fā)生糾紛，核對(duì)時(shí)間冗長(zhǎng)；變更簽證的單價(jià)未確定，施工方以難度高、時(shí)間緊為由要求提高單價(jià)；匆忙開工、審圖不細(xì)導(dǎo)致施工過程變更多，增加成本；對(duì)于不合理的技術(shù)指標(biāo)（如鋼筯含量、砼含量）不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；對(duì)成本人員的個(gè)人水平依賴性較大。3.3.2 3.3.2 工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)總價(jià)和單價(jià)兩方面的充分競(jìng)爭(zhēng) ； 降低職業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)成本人員的個(gè)

18、人水平的依賴性降低；提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對(duì)時(shí)間；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： 工程總價(jià)準(zhǔn)確，可提高進(jìn)度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢(shì)有更合理的時(shí)間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤，減少變更 及時(shí)評(píng)估出造價(jià)咨詢公司的工作質(zhì)量 3.4 3.4 簽約成本控制簽約成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：合同談判合同談判 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 3.4 .1 3.4 .1 合同的主要經(jīng)濟(jì)條款合同的主要經(jīng)濟(jì)條款合同造價(jià)

19、：合同造價(jià)：總價(jià)合同、單價(jià)合同、費(fèi)率合同總價(jià)合同、單價(jià)合同、費(fèi)率合同付款進(jìn)度：付款進(jìn)度：按月付款、按形象進(jìn)度付款按月付款、按形象進(jìn)度付款總包管理配合費(fèi)：總包管理配合費(fèi)：2%2%采購保管費(fèi)：采購保管費(fèi)：1.51.53%(3%(其中采購其中采購70%70%、保管、保管30%30%）保修金：保修金：3 35%5%材料供應(yīng)方式：材料供應(yīng)方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：變更與簽證：按合同單價(jià)、按定額下浮按合同單價(jià)、按定額下浮竣工驗(yàn)收與結(jié)算：竣工驗(yàn)收與結(jié)算：結(jié)算方法、核對(duì)時(shí)間要求等結(jié)算方法、核對(duì)時(shí)間要求等 3.5 3.5 施工成本控制施工成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：變更與簽證的控

20、制變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制工程質(zhì)量的控制 工期控制工期控制控制原則：控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則 多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則需求文件：需求文件：設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法3.6 3.6 結(jié)算成本控制結(jié)算成本控制控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價(jià)控制原則：廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：工程預(yù)結(jié)算管理辦法 3.7 3.7 銷售承諾及物業(yè)管理成本控制銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損控制原則：獨(dú)立、健康運(yùn)營，不產(chǎn)

21、生經(jīng)營負(fù)擔(dān)。需求文件：銷售管理制度 物業(yè)管理制度龍湖的龍湖的成本管理成本管理數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存新項(xiàng)目可研新項(xiàng)目可研規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)合約規(guī)劃合約規(guī)劃與招標(biāo)與招標(biāo)施工管理施工管理合同結(jié)算合同結(jié)算動(dòng)態(tài)反饋動(dòng)態(tài)反饋及時(shí)結(jié)算及時(shí)結(jié)算事前定價(jià)事前定價(jià)步步跟蹤步步跟蹤準(zhǔn)確測(cè)算準(zhǔn)確測(cè)算 工作的重心工作的重心準(zhǔn)確測(cè)算準(zhǔn)確測(cè)算、步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算龍湖成本管理體系思路龍湖成本管理體系思路營銷部營銷部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部設(shè)計(jì)研發(fā)部設(shè)計(jì)研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部公司總經(jīng)理公司總經(jīng)理研發(fā)專員研發(fā)專員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目

22、研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營銷經(jīng)理項(xiàng)目營銷經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師專業(yè)工程師成本專員成本專員營銷顧問營銷顧問財(cái)務(wù)專員財(cái)務(wù)專員公司運(yùn)營總監(jiān)公司運(yùn)營總監(jiān)龍湖項(xiàng)目部主要職能龍湖項(xiàng)目部主要職能l產(chǎn)品研發(fā)定位產(chǎn)品研發(fā)定位l施工組織和管控施工組織和管控l成本測(cè)算和控制成本測(cè)算和控制l營銷策劃和銷售營銷策劃和銷售l客戶管理品質(zhì)保證客戶管理品質(zhì)保證職能崗位職能崗位成本管理職能成本管理職能設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)研發(fā)1 1、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品定位 2 2、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 3 3、設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)任務(wù)書 4 4、 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 5 5、設(shè)計(jì)費(fèi)

23、管理、設(shè)計(jì)費(fèi)管理成本管理成本管理1 1、目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)偂?dòng)態(tài)成本跟蹤控制、目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)偂?dòng)態(tài)成本跟蹤控制 2 2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3 3、材料設(shè)備采購及認(rèn)價(jià)、材料設(shè)備采購及認(rèn)價(jià) 4 4、工程招標(biāo)、合同、造、工程招標(biāo)、合同、造價(jià)管理價(jià)管理 5 5、資金計(jì)劃匯總、資金計(jì)劃匯總工程管理工程管理1 1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理 2 2、施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控、施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控營銷營銷1 1、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)定位 2 2、體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn)、體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 3 3

24、、銷售費(fèi)用、銷售費(fèi)用（包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控（包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)1 1、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 2 2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、分?jǐn)偝杀镜墓芸?3 3、總體資金計(jì)劃的管控、總體資金計(jì)劃的管控 龍湖目標(biāo)成本管理三大工具龍湖目標(biāo)成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測(cè)算與分解目標(biāo)成本測(cè)算與分解2、投資分析模型、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫、歷史成本數(shù)據(jù)庫目標(biāo)成本測(cè)算的條件目標(biāo)成本測(cè)算的條件經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價(jià)的匹配關(guān)系整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價(jià)的匹配關(guān)系相應(yīng)項(xiàng)目工程

25、造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù)庫相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù)庫正向測(cè)算：正向測(cè)算：測(cè)算依據(jù)測(cè)算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場(chǎng)情況歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場(chǎng)情況）測(cè)算方式測(cè)算方式 （估算、概算、預(yù)算）（估算、概算、預(yù)算）團(tuán)隊(duì)工作團(tuán)隊(duì)工作反向倒逼：反向倒逼：確定銷售價(jià)格水平；確定銷售價(jià)格水平；確定利潤(rùn)要求；確定利潤(rùn)要求；反推計(jì)算成本水平反推計(jì)算成本水平目標(biāo)成本測(cè)算的方法目標(biāo)成本測(cè)算的方法62u目標(biāo)成本目標(biāo)成本是參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格情況，是參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格情況，并預(yù)測(cè)未來價(jià)格走向，同時(shí)根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期并預(yù)測(cè)未來價(jià)格走向，同時(shí)根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期

26、售價(jià)和期望利潤(rùn)，望利潤(rùn)，預(yù)先制定并力爭(zhēng)控制的產(chǎn)品預(yù)先制定并力爭(zhēng)控制的產(chǎn)品成本成本。u目標(biāo)成本作為目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購、，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購、施工等整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)施工等整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制控制線。線。目標(biāo)成本管理的階段目標(biāo)成本管理的階段土土地地投投資資論論證證階階段段目標(biāo)成本目標(biāo)成本( (土地版土地版) )項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)階階段段目標(biāo)成本目標(biāo)成本( (啟動(dòng)版啟動(dòng)版) )方方

27、案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段目標(biāo)成本目標(biāo)成本( (方案版方案版) )初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段目標(biāo)成本目標(biāo)成本( (執(zhí)行版執(zhí)行版) )工工程程實(shí)實(shí)施施階階段段目標(biāo)成本目標(biāo)成本( (調(diào)整版調(diào)整版) )竣竣工工階階段段項(xiàng)目竣工成本項(xiàng)目竣工成本目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行l(wèi)設(shè)計(jì)部制定項(xiàng)目預(yù)案提出項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。設(shè)計(jì)部制定項(xiàng)目預(yù)案提出項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。l營銷部制定產(chǎn)品定位及相對(duì)應(yīng)的價(jià)格定位；營銷部制定產(chǎn)品定位及相對(duì)應(yīng)的價(jià)格定位；l成本部編制成本部編制項(xiàng)目項(xiàng)目*階段目標(biāo)成本階段目標(biāo)成本。目標(biāo)成本建立在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上，力求合理。目標(biāo)成本建立在長(zhǎng)期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上，力求合理

28、。目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動(dòng)態(tài)性。目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動(dòng)態(tài)性。目標(biāo)成本編制程序目標(biāo)成本編制程序 65目標(biāo)成本編制程序目標(biāo)成本編制程序 1 1、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位2 2、確定設(shè)計(jì)方案確定設(shè)計(jì)方案3、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)收集4、市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查5 5、成本數(shù)據(jù)收集成本數(shù)據(jù)收集6 6、編制目標(biāo)成本、編制目標(biāo)成本7 7、目標(biāo)成本論證、目標(biāo)成本論證8 8、目標(biāo)成本批準(zhǔn)、目標(biāo)成本批準(zhǔn)責(zé)任部門責(zé)任部門工作成果工作成果發(fā)展部發(fā)展部項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位提供周邊配套提供周邊配套提供土地信息提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部研發(fā)部造價(jià)采購部造價(jià)采購部主持、確定主持、確定項(xiàng)目預(yù)案項(xiàng)目預(yù)案目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算通過

29、通過滿足滿足拿地拿地成本成本要求要求未通過未通過審定審定存檔存檔土地投資論證階段成本測(cè)算土地投資論證階段成本測(cè)算項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 確定產(chǎn)品定位和銷售確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度價(jià)格、銷售進(jìn)度研發(fā)部研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件根據(jù)規(guī)劃條件 和市和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）準(zhǔn)）造價(jià)采購部造價(jià)采購部項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算計(jì)劃財(cái)務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算務(wù)指標(biāo)計(jì)算拿地以后項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)定項(xiàng)目定位

30、，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口以及施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算是對(duì)土地投資論證階段目標(biāo)成本測(cè)算的細(xì)化項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或超過土地版的收益指標(biāo)。設(shè)計(jì)階段成本分解設(shè)計(jì)階段成本分解工程部工程部提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案提供施工用水電以及甲方臨提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡初步施工方案及土石方平衡對(duì)比對(duì)比提供方案、初步設(shè)計(jì)圖提供方案、初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對(duì)比基礎(chǔ)方案對(duì)比造價(jià)采購部造價(jià)采購部目標(biāo)成本分解目標(biāo)成本

31、分解進(jìn)行成本敏感性分析進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃編制合約規(guī)劃研發(fā)部研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算l設(shè)計(jì)階段成本分解主要是方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段階段成本測(cè)算和分解l方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)l初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項(xiàng)目的執(zhí)行目標(biāo)成本項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理工程部工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)、專項(xiàng)工程的優(yōu)化化造價(jià)采購部造價(jià)采購部簽證變更的費(fèi)用審核、簽證變更的費(fèi)用審

32、核、專項(xiàng)工程的成本分析、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整、成本調(diào)整研發(fā)部研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核資金計(jì)劃審核互動(dòng)互動(dòng)工程竣工階段成本管理工程竣工階段成本管理工程部工程部審核工程竣工資料審核工程竣工資料對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評(píng)估對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評(píng)估設(shè)計(jì)總結(jié)設(shè)計(jì)總結(jié)造價(jià)采購部造價(jià)采購部與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較本（執(zhí)行版）比較研發(fā)部研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)

33、決算財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo)核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理l成本的發(fā)生和形成是一個(gè)不斷變化的過程，決定了成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程l動(dòng)態(tài)成本管理的目的意義保證成本處于可控保證目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)提供成本決策依據(jù)動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本待發(fā)生費(fèi)用待發(fā)生費(fèi)用未簽約合同估價(jià)未簽約合同估價(jià)已發(fā)生成本已發(fā)生成本非合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本已結(jié)算合同成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額合同金額結(jié)算調(diào)整結(jié)算調(diào)整( (含含簽證變更簽證變更) )合同金額合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整預(yù)估結(jié)算調(diào)整( (含預(yù)含預(yù)估簽證變更估簽證變更) )序序號(hào)號(hào) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 目標(biāo)成本目標(biāo)

34、成本 ( (萬元萬元) ) 20090630 20090630動(dòng)態(tài)監(jiān)控動(dòng)態(tài)監(jiān)控 本月預(yù)本月預(yù) 測(cè)金額測(cè)金額 與目標(biāo)與目標(biāo)成本相比成本相比 與上月與上月相比相比 已發(fā)生已發(fā)生 合同額合同額 變化變化說明說明 一一 土地成本土地成本 16,009.0016,009.0016,009.0016,009.00- - -15,200.0015,200.00二二 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) 1,541.001,541.001,542.001,542.000.590.59- -1,200.001,200.00三三建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 36,420.0036,420.0035,533.0035,533.00-887.00-887.00-2.05-2.0526,956.0