地產(chǎn)公司操盤全過程參考模板

1、地產(chǎn)公司操盤全過程第 一 篇 前 言地產(chǎn)公司操盤全過程比較復(fù)雜，運(yùn)行時間長，操作過程多，要求從業(yè)人員業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。介紹地產(chǎn)操盤比較麻煩，我想還是分專業(yè)來介紹比較方便。操盤時需要各專業(yè)共同操作的內(nèi)容我特別介紹。介紹的內(nèi)容主要來源于自己對工作內(nèi)容的理解，供你們今后的工作中借鑒。這個題目出的太大了。我在大學(xué)學(xué)的是工業(yè)與民用建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)，畢業(yè)后從事建筑行業(yè)二十五年。畢業(yè)初期在施工企業(yè)工作過四年半，擔(dān)任過放線員、工長和工程科科長，后在設(shè)計(jì)單位工作四年零九個月，從事建筑和結(jié)構(gòu)兩個專業(yè)的設(shè)計(jì)和概算編制工作。以后的十四年都從事甲方的工程管理工作，做過前后期手續(xù)、工程技術(shù)和施工生產(chǎn)管理工作，一直擔(dān)任現(xiàn)場總指揮、總

2、工程師、生產(chǎn)副經(jīng)理和開發(fā)公司總經(jīng)理職務(wù)。對地產(chǎn)行業(yè)有了一定了解。我從三十歲開始帶團(tuán)隊(duì)，看到一些與我一起工作的年輕管理人員很有抱負(fù)、工作用心，責(zé)任心強(qiáng)，很有管理天賦。我也喜歡講我的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)與他們，希望在個自的成長過程中少走彎路，快速的成才，這也是我給大家講地產(chǎn)公司操盤全過程的初衷。希望能在今后的工作中對你們有所幫助，更希望你們今后在地產(chǎn)界能成為叱咤風(fēng)云的人物。房地產(chǎn)行業(yè)是通過投資房屋建設(shè)，再通過銷售或出租來獲取利潤的行業(yè)。行業(yè)的特點(diǎn)是：專業(yè)性強(qiáng)，涉及專業(yè)多，投資額大，周期長、風(fēng)險(xiǎn)大、生產(chǎn)過程復(fù)雜，需要各專業(yè)大協(xié)作，并且受國家政策影響性強(qiáng)。地產(chǎn)行業(yè)涉及專業(yè)類別多，專業(yè)性強(qiáng)，一般情況從事人員就業(yè)地

3、產(chǎn)多年都沒有機(jī)會跨崗位工作。對地產(chǎn)公司的其他崗位工作內(nèi)容不了解，更不容易知道地產(chǎn)是如何操盤的。1 / 66地產(chǎn)行業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我們所學(xué)的專業(yè)，更是各行業(yè)中個人收入高的行業(yè)，我想我們中的大多數(shù)同事今后都不會改行。大家要想不被淘汰，最好的方法就是通過再學(xué)習(xí)把自己培養(yǎng)成為具有很強(qiáng)的綜合能力的人才，成為公司離不開的員工。正規(guī)地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)科室組成，一般的地產(chǎn)公司會根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，成立工程部、預(yù)算部、開發(fā)部、銷售部和財(cái)務(wù)部這五大業(yè)務(wù)科室。成名的地產(chǎn)公司一般在幾個方向的能力都很強(qiáng)，即融資能力、社會網(wǎng)絡(luò)、工程管理、策劃銷售和成本控制五個方面。另外品牌和社會信譽(yù)度也要好。華銳地產(chǎn)在以上幾個方面還

4、是比較強(qiáng)的，我認(rèn)為華銳地產(chǎn)還是比較好的地產(chǎn)公司。第二篇 買 地 的 過 程開發(fā)公司獲取利益的第一步就是得到土地的開發(fā)權(quán)，一塊待開發(fā)的土地不能再生，不能復(fù)制。土地的好壞將基本決定開發(fā)項(xiàng)目的成敗，成本和利益的大小。所以確定購買土地是非常重要的事情。李嘉誠先生說過“地段、地段、還是地段。”地段是決定地產(chǎn)價值的第一要素，地段的好壞意味著生活的便利和房產(chǎn)的價值。一、評價一塊地好壞的方法如果員工有機(jī)會參與選地的工作，我們要從投資成本大小，方便銷售和易于建設(shè)等幾個方面分析土地的好與壞?？梢詮南逻厧讉€方面分析：1、道路、交通是否成熟和便捷，以方便出行為原則。2、周邊1公里范圍內(nèi)是否有好的中小學(xué)校，較大的商場和

5、醫(yī)院，以方便生活。塔灣地塊較好3、周圍的城市配套設(shè)施是否齊全夠用。（煤氣、給水、下水、電力、熱力、通訊等）因該項(xiàng)內(nèi)容對工程造價、工程實(shí)施難易以及無法完善的配套對銷售的影響。于洪城市配套待完善4、朝向城市中心方向是否有大型橋梁、鐵路、河流的間隔。如有影響程度多大。于洪地塊有橋梁和鐵路5、地塊的形狀是否有利與規(guī)劃。方型地比較好，南北要有深度，400米以上好，東西要有寬度，不小于260米為好。6、地塊周邊道路最好正南北方向?yàn)橐耍袏A角不易超過15度。塔灣南偏東19度，于洪南偏西38度7、地塊內(nèi)是否有回填深度深的坑。如原河道，取砂坑、磚廠取土坑或垃圾坑，該項(xiàng)要做地基土特殊處理，增加投資。購地前要看地形

6、土。于洪地塊有此問題8、小區(qū)要保證有一面鄰城市重要道路網(wǎng)，要能規(guī)劃自己小區(qū)的門面。橙色時光沒有門面9、要看該地塊規(guī)劃部門給出的控規(guī)中的容積率，計(jì)算出投資成本分析表，計(jì)算利潤額。 10、查看地塊南側(cè)是否已有高層遮擋，北側(cè)是否有可利用城市空地。桃源和塔灣北側(cè)都有空地11、地上和地下是否有城市管網(wǎng)、電網(wǎng)需要動遷增加投資。塔灣有地下給水線，于洪有大量的電網(wǎng)待動遷12、周邊是否有影響環(huán)境的工廠和大型鍋爐房等。二、開發(fā)商找地的渠道1、開發(fā)商找地的途徑：（1）通過朋友介紹信息；（2）通過土地儲備交易中心公告。2、待開發(fā)土地的特點(diǎn)有三種：（1）舊城住宅或商業(yè)區(qū)改造。這種土地一般由市、區(qū)或街道等政府行政部門組織

7、，通過土地交易中心掛牌公告。動遷工作可以由政府也可由開發(fā)公司來完成塔灣欣城屬于這種；（2）通過企業(yè)搬遷改造。這種土地需與企業(yè)談判搬遷補(bǔ)償意向后，去土地交易中心掛牌公告鐵西區(qū)的土地屬于這種；（3）城市發(fā)展需要占用農(nóng)村用地。這種土地需與村或鄉(xiāng)談判補(bǔ)償意向后，去土地交易中心掛牌公告，同時還需辦理土地使用性質(zhì)變更手續(xù)，國家對此項(xiàng)控制嚴(yán)格桃源欣城屬于這種。三、土地交易的過程1、與原土地使用者談定動遷補(bǔ)償意向書或?qū)舆w區(qū)域進(jìn)行動遷費(fèi)用調(diào)查統(tǒng)計(jì)，做好開發(fā)投資成本測算；2、在土地交易中心掛牌。開發(fā)商先簽履約保證書，并交納履約保證金，交易過程是多家開發(fā)商共同參與舉牌拍賣競價得到的，并簽定掛牌交易成交確認(rèn)書。3、

8、開發(fā)商在買土地前，要做根據(jù)該地塊的規(guī)劃條件做項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書，做好經(jīng)濟(jì)投資分析。如：一塊占地10萬m2的土地，土地出讓金為8,000萬元，動遷補(bǔ)償12,000萬元，建筑容積率為1.5，測算投資成本？表2.1 投資成本分析表序號分項(xiàng)費(fèi)用名稱分項(xiàng)費(fèi)用金額1土地出讓金8,000萬元2動遷補(bǔ)償金12,000萬元3建設(shè)大配套費(fèi)10 m2×1.5×183元/ m2=2,745萬元4單體建設(shè)投資10 m2×1.5×800元/ m2=12,000萬元5后期配套工程費(fèi)10 m2×1.5×300元/ m2=4,500萬元6景觀、道路工程費(fèi)10 m2&

9、#215;1.5×50元/ m2=750萬元36項(xiàng)小計(jì)19,995萬元7廣告銷售成本（36）×2%=400萬元8辦公、工資費(fèi)（36）×5%=1,000萬元9貸款利息和稅金（13）×10%=2,275萬元19項(xiàng)合計(jì)43,670萬元成 本 單 價43,670萬元÷150,000 m2=2,911元/ m2如果周遍地區(qū)商品房單價在3,3003,500元/ m2左右，開發(fā)商就可以操作這塊地了。在各大中型城市的土地儲備中心，對城市每個地塊都有土地出讓金費(fèi)用的價格大表，象字典一樣，可以查出任何地塊的出讓金的參考價格。一般地塊出讓時，開發(fā)商用規(guī)劃部門給出的規(guī)

10、劃條件測算成本單價，開發(fā)商測算出的結(jié)果零利潤或負(fù)利潤。故導(dǎo)致大部分開發(fā)商在實(shí)際操盤時去想其它辦法或做一些違規(guī)行為。沈陽市內(nèi)一般土地出讓價格范圍在占地地價5007,000/ m2左右。決定地價的高低主要由地理位置和規(guī)劃條件中的容積率大小決定。（樓面地價=占地地價÷容積率）4、出讓國有土地使用權(quán)的公告內(nèi)容包括：土地坐落位置、宗地四至范圍、土地出讓面積、建筑退線距離、容積率、建筑密度、綠地率、限制高度、建設(shè)周期、出讓年限、履約保證金額度、建設(shè)內(nèi)容、起拍價、規(guī)劃用途、規(guī)劃面積、拆建比和土地供地狀況等有關(guān)信息和建設(shè)要求。第 三 篇 開發(fā)項(xiàng)目的審批過程開發(fā)項(xiàng)目的審批過程是指由開發(fā)部辦理從開發(fā)商取

11、得土地至施工開始所要辦理的全部手續(xù)、批文的過程。這個過程比較復(fù)雜，需要規(guī)劃、設(shè)計(jì)、動遷和資金等方面的配合。一、經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序整個開發(fā)項(xiàng)目的審批過程有一個完整的程序流程，全過程需要耗時六個月左右。流程如下：1、開發(fā)商購買地形圖，申請規(guī)劃局辦理選址意見書，內(nèi)容包括規(guī)劃條件、測繪紅線圖、控規(guī)圖，需時15天。同時做好環(huán)境影響評價報(bào)告；2、房產(chǎn)局依據(jù)選址意見書在15天內(nèi)完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算和動遷摸底工作；3、開發(fā)商通過拍賣掛牌文件規(guī)定交清首付地價款后，取得中標(biāo)通知書和履約保證書；4、開發(fā)商持中標(biāo)通知書去規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證并與政府簽定國有土地使用權(quán)出讓合同；5、開發(fā)商在領(lǐng)取中標(biāo)通知書后

12、30天內(nèi)籌集動遷資金，并提出拆遷安置方案。同時完成詳規(guī)方案的設(shè)計(jì)圖報(bào)規(guī)劃局批準(zhǔn)；大型項(xiàng)目詳規(guī)方案一般要求開發(fā)商提供三個以上的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以及單體幾個立面效果圖報(bào)規(guī)劃局審批同意后再報(bào)市長審定。一般都要進(jìn)行多次修改后才能批復(fù)。詳規(guī)批復(fù)后，辦理用地批復(fù)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6、開發(fā)商持中標(biāo)通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)出讓合同以及拆遷安置方案、拆遷資金證明到房產(chǎn)局拆遷辦辦理房屋拆遷許可證，開發(fā)商此時可以實(shí)施拆遷工作了；7、開發(fā)商組織施工圖設(shè)計(jì)，并將施工圖報(bào)建委審圖中心審查。同時報(bào)消防局、人防辦、環(huán)保局和衛(wèi)生局等部門的審批，并同時交納大配套費(fèi)；8、開發(fā)商組織施工和監(jiān)理單位，并通過建委招標(biāo)

13、辦公開招標(biāo)后，辦理中標(biāo)通知書，并與施工和監(jiān)理單位簽定合同；9、開發(fā)商去市質(zhì)監(jiān)站辦理工程質(zhì)量委托監(jiān)督手續(xù)；10、開發(fā)商持有選址意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工圖審查意見書、工程施工中標(biāo)通知書、工程質(zhì)量委托監(jiān)督手續(xù)、施工合同等資料到建委辦理建設(shè)工程施工許可證。此時工程開工合法。正常需用時25天；11、開發(fā)商持國有土地使用權(quán)出讓合同、用地批復(fù)向土地交易中心交納全部地價款后開具地價交清通知單。規(guī)劃局根據(jù)地價交清通知單5天內(nèi)核發(fā)國有土地使用證。至此工程施工用的所有手續(xù)齊全。二、商品房銷售手續(xù)房產(chǎn)局根據(jù)開發(fā)商提供的 國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證以及商品房測繪面積表

14、、地名審批手續(xù)等相關(guān)資料。在工程施工有一定的進(jìn)度形象后（兩層以上）到現(xiàn)場實(shí)測后，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。以上五證是開發(fā)商銷售和建設(shè)必備的，至此銷售手續(xù)完成。以上手續(xù)是前期手續(xù)工作的主要部分，在其間還有很多相關(guān)的次要手續(xù)需要同時辦理，這里就不一一介紹。另本人已多年沒有做這項(xiàng)工作，而且不是在沈陽作這項(xiàng)工作的。這項(xiàng)工作也會因政府的要求隨時在調(diào)整而不同。故可能與實(shí)際操作有差別。第四篇 動 遷 過 程動遷過程十分麻煩，動遷補(bǔ)償費(fèi)用數(shù)額巨大，一般能占總投資的30%左右，現(xiàn)在開發(fā)商買地多半為凈地了，但動遷工作也是開發(fā)商工作的一個重要環(huán)節(jié)，所以在這里也給大家講講。一、動遷的政策規(guī)定動遷工作國有條例規(guī)定，各地方政

15、府也有相應(yīng)的管理實(shí)施辦法。國家的有國務(wù)院2001305號令關(guān)于城市房屋拆遷管理?xiàng)l例沈陽市有沈陽市城市房屋拆遷管理辦法，其中主要規(guī)定內(nèi)容基本一致，主要內(nèi)容有：1、拆遷管理（1） 拆建房屋的單位必須取得房屋拆遷許可證方可實(shí)施拆遷工作，而且開發(fā)上必須委托有拆遷工程資格的施工企業(yè)實(shí)施拆遷。（2） 開發(fā)商申請房屋拆遷許可證時，必須向政府拆遷管理部門提交下列資料：a、 建設(shè)項(xiàng)目比準(zhǔn)文件b、 建設(shè)用地規(guī)劃 許可證c、 國有土地使用權(quán)比準(zhǔn)文件d、 拆遷計(jì)劃和拆遷方案e、 辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明，（大連市規(guī)定商業(yè)銀行專業(yè)帳戶）（3） 拆遷雙方就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額等簽定補(bǔ)償安置協(xié)議，達(dá)不

16、成協(xié)議可申請房屋拆遷管理部門裁決或依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。2、拆遷補(bǔ)償與安置（1） 拆遷補(bǔ)償可實(shí)行貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。（2） 違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨建不予補(bǔ)償。（3） 貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)可執(zhí)行政府有關(guān)知道價格。（4） 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，要依據(jù)國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。（5） 拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。3、大連市貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑ㄉ蜿柺械牟淮笄宄?） 拆遷面積以房產(chǎn)證建筑面積為準(zhǔn)。（2） 補(bǔ)償價格標(biāo)準(zhǔn)：特一類區(qū)3800元/m2，二類區(qū)3200元/m2，三類區(qū)2500元/m2，四類區(qū)1800元/m2。（3）原拆遷面積每戶不足建筑面積，應(yīng)增加面積給予貨幣補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)

17、為：一類不足30 m2按30 m2計(jì)算，二類不足35 m2按35 m2計(jì)算，三類不足40 m2按40 m2計(jì)算，四類不足45 m2按45 m2計(jì)算。增加的面積部分的單價按（2）條單價的70%的價格計(jì)算。（4）拆遷公有租賃房屋時，住宅類20%支付給被拆遷人，80%支付給承租人，非住宅類30%支付給被拆遷人，70%支付給承租人。關(guān)于動遷工作，政策性很強(qiáng)，各地政府的拆遷管理辦法細(xì)則規(guī)定很細(xì)，如有的同志今后遇到動遷工作時要認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)文件，認(rèn)真執(zhí)行。切記在執(zhí)行強(qiáng)遷時，不要觸犯法律，給公司和自己帶來麻煩。二、動遷工作的步驟流程1、建設(shè)單位申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證。2、房屋拆遷管理部分頒發(fā)房屋拆遷許可證。3

18、、房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告。4、拆遷人書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人，并介紹拆遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額。5、拆遷人與被拆遷人以及承擔(dān)人簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等事項(xiàng)。6、如達(dá)不成協(xié)議，進(jìn)行裁決或法院強(qiáng)制拆遷程序。三、動遷費(fèi)用的測算方法（按大包方式計(jì)算）實(shí)測，大連市內(nèi)一塊占地8000 m2的二類動遷地。首先統(tǒng)計(jì)和分類：住宅（公房、私房）；非住宅；臨建（住宅、公建）。1、拆遷面積總拆遷面積：18514.41 m2住宅（336戶）：16535 m2（公房13515.32 m2，275戶；私房3020 m2，61戶）非住宅：1251.98 m2臨建：727.11 m2（住宅40 m2；臨時公建687.1

19、1 m2）2、住宅安置補(bǔ)償費(fèi)13515.32 m2×3200元/ m2×80%+3020 m2×3200元/ m2=4426.32萬元3、不足35 m2的補(bǔ)貼面積費(fèi)606 m2 ×3200元/m2×70%=135.74萬元4、非住宅安置補(bǔ)償費(fèi)1251.98 m2×5500元/m2=688.59萬元5、臨建安置補(bǔ)償費(fèi)40500元+687.11 m2×500元/ m2=38.41萬元6、公產(chǎn)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償費(fèi)（1）交給房產(chǎn)局：住宅：10101.84 m2×3200元/ m2×20%=646.523萬元非住宅：1251

20、.98 m2×3200元/ m2×30%=120.19萬元（2）交給中山房管處（6433.48 m2-3020 m2）×3200元/ m2×20%=218.46萬元7、搬遷進(jìn)度獎：336戶×5000元/戶=168萬元8、拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)：336戶×1800元/戶=60.48萬元9、電話、有線電視遷移費(fèi)：336戶×270元/戶=9.07萬元10、煤氣氣源費(fèi)：336戶×3000元/戶=100.8萬元11、鍋爐房動遷費(fèi)：（1）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：653 m2×5500元/ m2=359.15萬元（2）鍋爐等設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)

21、：50萬元（3）人員工資、勞保、醫(yī)保等補(bǔ)助費(fèi)：15萬元（4）拆除、運(yùn)輸各種設(shè)備費(fèi)：20萬元小計(jì)：444.15萬元12、委托拆遷費(fèi)：18514.41 m2×25元/ m2=46.29萬元13、排渣費(fèi)：18514.41 m2×45元/ m2=83.31萬元14、三斷費(fèi)：5萬元15、占道費(fèi)：7561 m2×0.8元/ m2·日×60日=36.29萬元總合計(jì)7120.1萬元四、動遷的操作內(nèi)容1、首先要組織做動遷范圍的動遷摸底統(tǒng)計(jì)工作，組織拆遷公司和街道以及開發(fā)商自己都要做動遷戶補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)工作。（1）把拆遷房屋的性質(zhì)區(qū)分好：非住宅私房房屋性質(zhì)住宅非住宅自

22、住住宅房屋（商品房、經(jīng)濟(jì)使用房、已購公房、私房）非住宅公房租賃住宅房屋（自管公房、直管公房、標(biāo)準(zhǔn)租私房、廉租房）注：臨建面積也要統(tǒng)計(jì)在案。（2）根據(jù)房屋的性質(zhì)一戶不漏地統(tǒng)計(jì)建筑面積上帳（要看房證和戶口本），并且根據(jù)地區(qū)分類統(tǒng)計(jì)，小于標(biāo)準(zhǔn)面積的補(bǔ)差；（3）計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用，為動遷和準(zhǔn)備資金做依據(jù)。2、制定詳細(xì)和有效的動遷方案計(jì)劃。3、做好動遷需要辦理的手續(xù)工作和資金準(zhǔn)備工作。4、選好拆遷施工隊(duì)伍，包括價格、資格和能力。5、做好與動遷戶的談判和簽定合同以及支付動遷費(fèi)的工作。6、組織好停水、停電、停氣工作，管理好三表的回收工作和費(fèi)用的登記工作。7、組織好拆遷公司及時拆除建筑物以及排渣場平。8、做好強(qiáng)遷的

23、準(zhǔn)備工作。第 五 篇 設(shè) 計(jì) 過 程設(shè)計(jì)過程大至分幾個階段。即規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、勘察設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、配套專業(yè)總土設(shè)計(jì)，配套各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)和景觀道路設(shè)計(jì)這幾個階段。如何安排好這幾個階段的設(shè)計(jì)工作是對開發(fā)商的各專業(yè)技術(shù)水平和綜合能力的一種考驗(yàn)。這個過程的是否順利將決定工程施工階段和以后的其他階段是否順利和成本控制的關(guān)鍵，故這個階段的工作十分重要。所以要引起大家重視。擔(dān)任開發(fā)商技術(shù)管理的負(fù)責(zé)人要有良好的與領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計(jì)院的溝通能力，良好地組織能力，良好的設(shè)計(jì)功底，并掌握施工各專業(yè)工藝的能力以及決策能力。一、規(guī)劃階段根據(jù)規(guī)劃局給出的規(guī)劃條件，先確定項(xiàng)目的定位方向，組織幾家有相應(yīng)能力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做好

24、數(shù)個規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并組織有關(guān)專家和領(lǐng)導(dǎo)對圖紙進(jìn)行充分的研討，最終確定方案，繪制規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙報(bào)規(guī)劃局審批通過。規(guī)劃設(shè)計(jì)中要考慮的問題：1、項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確，是否有利于銷售。2、各專業(yè)施工時是否可行和順利。3、對成本控制是否有利。4、是否最優(yōu)化地利用了土地資源。5、對周邊環(huán)境是否做到了充分考慮，特別是舊有建筑物。6、對分期投資施工的項(xiàng)目是否考慮到位，已避免施工和使用的相互影響。7、對今后的業(yè)主使用和物業(yè)管理提供了便捷。8、在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要著重容積率的大小，哪怕0.01的容積率也要爭取，對桃源項(xiàng)目0.01的容積率意味著增加建筑面積2000平方米公司就會實(shí)現(xiàn)凈利潤360萬元。9、在規(guī)劃中要充分考慮機(jī)動車

25、和人行路的各種因素。附：講解華銳桃源欣城規(guī)劃的指導(dǎo)思想（附圖一：桃源欣城規(guī)劃總圖）。（1）道路的考慮。（2）朝向的考慮。（3）小高層位置的考慮。（4）設(shè)備機(jī)房位置的考慮。（5）外網(wǎng)施工的考慮。（6）廣場綠化地考慮（7）小區(qū)大門位置的考慮。（8）樓盤定位的考慮。（9）分期施工的考慮。（10）物業(yè)管理的考慮。（11）對成本控制的考慮。該階段設(shè)計(jì)需耗時2個月左右。二、方案設(shè)計(jì)階段根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙和開發(fā)商的市場定位，并且地產(chǎn)策劃確定的戶型比率以及商業(yè)面積數(shù)量。做好單戶型方案和立面效果圖，充分研究通過后，裝進(jìn)規(guī)劃單體樓內(nèi)。整個過程需要反復(fù)討論，定位準(zhǔn)確是關(guān)鍵。方案設(shè)計(jì)階段要考慮的問題：1、各面積戶型比

26、率是否迎合銷售市場。2、戶型比率是否有利利潤最大化。3、戶型設(shè)計(jì)要考慮各專業(yè)的設(shè)計(jì)和施工是否能滿足所有規(guī)范要求和施工的可行性。4、方案設(shè)計(jì)時要考慮房產(chǎn)局面積測繪有關(guān)要求。5、方案設(shè)計(jì)時要考慮銷售工作和物業(yè)管理等有關(guān)問題。故確定前要與有關(guān)部門商定。6、方案設(shè)計(jì)對下一步的施工圖影響很大，要充分考慮各專業(yè)設(shè)計(jì)的問題。7、方案設(shè)計(jì)的每一個決定都要考慮投資成本的問題，用成本投資來指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)。8、在方案設(shè)計(jì)時要重視對戶型設(shè)計(jì)，要注意哪些空間被浪費(fèi)了，要做到每一寸面積都有用途。9、要確定施工圖設(shè)計(jì)單位。該階段設(shè)計(jì)需耗時1個月左右。三、勘察設(shè)計(jì)階段（詳勘設(shè)計(jì)）根據(jù)確定施工總平面圖（建筑位置和層數(shù)必須要確定不

27、變）要求，安排有資格的勘察設(shè)計(jì)單位布置鉆孔位置圖，開發(fā)商同時要提供地形圖（帶有高程點(diǎn)）。合格的地基報(bào)告書必須有建委批準(zhǔn)簽字。鉆孔布置原則，對于地下持力層分部比較均勻的土質(zhì)為節(jié)省投資，多層區(qū)域可以方格網(wǎng)式布置30×30m左右。檢查地基報(bào)告要注意持力層深度，低耐力大小，地下水位深度，另外是否有軟弱下臥層和粉砂流砂層等不力土質(zhì)。以此來確定建筑物基礎(chǔ)形式（工程地質(zhì)報(bào)告的結(jié)論，意見和建議）。如果采用水源熱泵供暖方式的工程，還要要求地質(zhì)報(bào)告給出地下水水溫，水質(zhì)評價、水量評價、允許開采水量、供送水方案和污染情況等報(bào)告，為下一步采取何種采暖方式提供依據(jù)。此階段設(shè)計(jì)需耗時15天左右。四、施工圖設(shè)計(jì)階段

28、1、施工圖設(shè)計(jì)前必須準(zhǔn)備好資料：（1）規(guī)劃部門批準(zhǔn)，甲方認(rèn)可的總平面圖；（2）詳勘地質(zhì)報(bào)告書；（3）甲方認(rèn)可的方案設(shè)計(jì)平面和立面效果圖；（4）紅線坐標(biāo)電子版地形圖；（5）四周道路高程和坐標(biāo)圖以及下水管網(wǎng)標(biāo)高圖；（6）甲方設(shè)計(jì)委托說明書；（7）所有建筑物室內(nèi)正負(fù)零統(tǒng)計(jì)表。2、應(yīng)該確定的設(shè)計(jì)內(nèi)容（1）.對于多層或高層建筑結(jié)構(gòu)要明確結(jié)構(gòu)形式，（是磚混、框架、短肢剪力墻、框剪或框支剪力墻等）；（2）確定建筑物基礎(chǔ)形式（條形基礎(chǔ)、人工挖孔樁、靜壓樁、螺旋樁、獨(dú)立柱、箱式基礎(chǔ)或是否有地下室等）；（3）外墻體厚度和采用保溫的形式；（4）選用各種材料的要求；（5）電梯的品牌和土建井道尺寸圖；（6）其它專業(yè)大型

29、設(shè)備的尺寸和重量等資料；（7）商業(yè)項(xiàng)目要求提供活荷載分布圖和層高要求圖；（8）門窗洞口尺寸要求；（9）地面、外墻、防水等選用材料的種類；（10）供暖方式（散熱器或地?zé)幔?；?1）其它有特殊要求的事宜；（12）要求設(shè)計(jì)院出圖滿足規(guī)范設(shè)計(jì)深度要求；（13）根據(jù)下水管網(wǎng)綜合考慮的所有建筑物的室內(nèi)正負(fù)零數(shù)據(jù)；（14）不要忘記消火栓系統(tǒng)的高位水箱設(shè)計(jì)。此階段設(shè)計(jì)需耗時40天左右。五、配套專業(yè)總平面圖設(shè)計(jì)階段配套專業(yè)總平面圖設(shè)計(jì)一般由市規(guī)劃設(shè)計(jì)院總圖室設(shè)計(jì)。總平面圖內(nèi)容包括：給水、消防水、污水、雨水、電力、弱電、煤氣、供暖等配套專業(yè)管網(wǎng)的走向、線位和線間距以及換熱站、煤氣調(diào)壓站、給水泵房、消防泵房、變電所

30、、箱變、弱電機(jī)房、消防中心等設(shè)備控制的位置（附圖二：桃源欣城配套專業(yè)總平面圖）?？偲矫鎴D各專業(yè)位置和內(nèi)容要通過各專業(yè)人員同意方能出圖，要求各專業(yè)施工時不能干擾影響過大不利于工期要求。各專業(yè)城市管網(wǎng)進(jìn)出園區(qū)位置總圖設(shè)計(jì)前 工程師要調(diào)查清楚并落實(shí)。各專業(yè)設(shè)備控制機(jī)房位置確定要合理，要考慮節(jié)省投資，方便施工，方便使用，滿足規(guī)范和地方規(guī)定要求，換熱站和給水泵房要選擇在盡量在城市主管網(wǎng)附近的小區(qū)中心區(qū)，盡量考慮在地下設(shè)置。煤氣調(diào)壓站要選擇在城市中壓管網(wǎng)附近。變電所和箱變要選擇高壓進(jìn)園區(qū)方便的位置，并考慮低壓供電半徑150m范圍的位置。此階段設(shè)計(jì)需耗時15天左右。六、配套各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時需提供總平

31、面圖和單體平面圖等1、下水工程施工圖（1）下水工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、坡度、管徑大小、方向和與市政管網(wǎng)接口 化糞池位置和大小。要委托專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)需耗時15天左右。（2）指導(dǎo)設(shè)計(jì)時應(yīng)注意的事宜。a.調(diào)查小區(qū)周邊市政管網(wǎng)的管徑，小區(qū)排水量能否滿足；標(biāo)高能否滿足，位置是否經(jīng)濟(jì)，施工是否麻煩。b.化糞池位置和出戶井位置是否對土建工程影響過大。c.小區(qū)新建工程的室內(nèi)正負(fù)零標(biāo)高和小區(qū)建成后的整體室外標(biāo)高設(shè)計(jì)是否與下水標(biāo)高相適應(yīng)。d.下水管網(wǎng)與其它各專業(yè)管網(wǎng)之間的關(guān)系。2、給水工程施工圖需要委托市自來水公司設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時20天左右。（1）給水工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、管徑大小。要有水、消火栓

32、和噴灑三種線路，以及消防泵房和給水泵房室內(nèi)設(shè)計(jì)，消防水池和生活水池的設(shè)計(jì)等。（2）在條件允許的情況下，盡量做單獨(dú)的地下水泵房。（3）水泵房應(yīng)盡量選在小區(qū)中心區(qū)位置，以減少大管徑線路長度和減少線路長度壓損。（4）水泵房設(shè)計(jì)時應(yīng)盡量將電控系統(tǒng)設(shè)計(jì)到地上，避免水害時傷害電控系統(tǒng)。（5）室外消火栓系統(tǒng)要保證小于150m間距，并且位置合理。（6）給水管網(wǎng)和供暖管網(wǎng)盡量近距離并行設(shè)計(jì)，以減少施工工程量，節(jié)省投資，加快施工進(jìn)度。3、供暖工程施工圖 應(yīng)委托有供熱設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)院。設(shè)計(jì)耗時20天左右。設(shè)計(jì)前先簽定掛網(wǎng)合同。（1）供暖工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、管徑大小、各種井池要求，以及換熱站室內(nèi)設(shè)計(jì)。另外還

33、應(yīng)包括一次網(wǎng)入小區(qū)位置等設(shè)計(jì)內(nèi)容。（2）換熱站應(yīng)盡量選在小區(qū)中心區(qū)位置，以減少大管徑線路長度和減少線路長度壓損。（3）大型社區(qū)時，應(yīng)考慮單獨(dú)的變電所供換熱站使用。（4）設(shè)計(jì)時考慮入戶閥門井與給水入戶閥門井共井，減少工程量和投資。（5）設(shè)計(jì)時要合理地設(shè)計(jì)幾個分區(qū)控制閥門井，有利于大系統(tǒng)分段控制。（6）要合理地選擇小區(qū)道路下的主管線在左或右邊，減少主線大管翻身和跨越其它管線的次數(shù)。4、煤氣工程施工圖，應(yīng)委托市煤氣公司設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時20天左右。（1）煤氣工程施工圖設(shè)計(jì)內(nèi)容包括室外線位、管徑和調(diào)壓站設(shè)計(jì)以及室內(nèi)煤氣工程設(shè)計(jì)。（2）注意調(diào)壓站位置，選擇離城市中壓管位置近且小區(qū)中心區(qū)適當(dāng)位置。盡量減少

34、中壓管長度，減少投資。（3）單體樓平面圖設(shè)計(jì)時應(yīng)考慮煤氣立管位置。（4）煤氣管線設(shè)計(jì)時要考慮與其它專業(yè)線位以及井池的距離。（5）提供煤氣管線入戶位置要求資料，避免與其它專業(yè)間距過小，影響驗(yàn)收。5、電力工程施工圖，應(yīng)委托供電局認(rèn)可的電力設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時1個月左右。（1）根據(jù)規(guī)劃總圖，布置變壓器的位置和數(shù)量，或變電所或箱變，同時確定局維變電所和自維變電所的位置和數(shù)量。（2）根據(jù)每戶40006000KVA和低壓供電半徑150m左右，確定變壓器的位置和數(shù)量。（3）自維變電所帶的負(fù)荷有物業(yè)用電（地下室照明、電梯和消防水泵）、大于100KVA的給水泵房和換熱站的用電。為了電費(fèi)計(jì)量方便，要求大于100KV

35、A的用電一定要單設(shè)變壓器，做高壓計(jì)量。（4）根據(jù)以上原則制定用電方案，將每臺變壓器所帶的樓號或負(fù)荷劃分出來，書面報(bào)供電局，經(jīng)供電局審批通過。（5）根據(jù)用電方案和規(guī)劃配套專業(yè)總圖以及變電所平面圖，委托設(shè)計(jì)院做電力外線和開閉站，變電所和箱變設(shè)計(jì)。6、弱電工程施工圖，應(yīng)委托電信局設(shè)計(jì)院做電話設(shè)計(jì)和電視設(shè)計(jì)，需耗時1個月左右。設(shè)計(jì)時要考慮電梯通話、消防信號以及門禁監(jiān)控系統(tǒng)與其同溝同井。7、小區(qū)道路工程施工圖，應(yīng)委托市政設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時20天左右。（1）要提供小區(qū)規(guī)劃總圖和正負(fù)零標(biāo)高圖。（2）要組織好小區(qū)地面雨水流向問題做好豎向設(shè)計(jì)。（3）盡量在道路標(biāo)高設(shè)計(jì)上沒有存水點(diǎn)。（4）注意小區(qū)道路與宅間路、與

36、市政路碰口處的道路標(biāo)高的關(guān)系。8、景觀、綠化工程施工圖，應(yīng)委托景觀設(shè)計(jì)擅長的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時2個月左右。（1）要注意廣場和大門等重點(diǎn)位置的設(shè)計(jì)。（2）景觀設(shè)計(jì)要貫徹景觀和植物相結(jié)合原則造景。（3）景觀設(shè)計(jì)要注意人車分流的道路系統(tǒng)，避免車對人的干擾。（4）要注意選擇的樹木適合當(dāng)?shù)氐纳L。（5）堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)思想。特別注意以上的各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)都要在土建主體封頂前1個月完成。并及時安排好各專業(yè)招投標(biāo)工作。第六篇 策劃、資本運(yùn)作和銷售工作一、策劃開發(fā)商的策劃功能主要內(nèi)容有1、做市場調(diào)查，給投資項(xiàng)目做準(zhǔn)確的市場定位；2、做好對公司，公司主要領(lǐng)導(dǎo)人和項(xiàng)目的對外宣傳工作，樹立企業(yè)的品牌。3、做好項(xiàng)目

37、的包裝后，計(jì)劃進(jìn)入市場銷售前做好廣告準(zhǔn)備工作，和配合銷售活動等計(jì)劃安排。4、樓盤策劃是在其它樓盤市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，有效地利用自身有限資源，選定自己樓盤的發(fā)展方向，采取策略，整理出面臨的問題。擁有的條件，發(fā)展的方向及定位。須解決的問題，采取的策略，以及如何實(shí)施計(jì)劃等。5、企業(yè)經(jīng)營新思想的發(fā)起工作。二、資本運(yùn)作開發(fā)商的資本運(yùn)作能力的強(qiáng)弱是關(guān)系到自身邁多大步，能走多遠(yuǎn)的大問題，資本運(yùn)作的好壞關(guān)系到項(xiàng)目的順利和成敗。一般的開發(fā)商資金渠道來源有銀行貸款，企業(yè)借貸，金融融資，投資基金，自己企業(yè)內(nèi)部發(fā)展基金，銷售回款，各種方式的抵押貸款，與其它企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)，上市融資。也可用回遷或抵房方式緩解資金流等。具體

38、的資本運(yùn)作過程可如下操作：1、用金融系統(tǒng)借貸的資金來買地和解決部分動遷資金和土地的地上。2、及時辦理好土地證用于抵押貸款來解決動遷和開工資金。3、及時開盤售房以解決工程的建設(shè)資金。4、工程有一定形象后，做適當(dāng)?shù)脑诮üこ痰盅嘿J款，支持工程投資。5、抓好銷售回款工作，辦好銷售許可證保證盡早返還銷售按揭貸款直至達(dá)到銷售和工程投資收支。三、銷售過程1、銷售前的準(zhǔn)備工作（1）參與做好戶型和戶型比率確定工作，做好同周邊樓盤的價格和戶型比率的調(diào)查工作。（2）籌建銷售處，做好沙盤、模型，人員培訓(xùn)，宣傳材料等工作。做好銷售統(tǒng)一解說詞工作。（3）做好業(yè)戶宣傳和積累工作為開盤做準(zhǔn)備。（4）配合測繪面積，做好售控表。

39、（5）配合公司做好銷售單價工作。銷售單價的確定原則：首先根據(jù)項(xiàng)目的成本測算和利潤以及周邊樓盤的均價，確定本項(xiàng)目的均價。將單價裝在項(xiàng)目中等條件的位置。按照比這位置好的價高，比這位置差的價低的原則。a) 位置好壞價格不同，差13。b) 樓層好壞價格不同，差25。c) 多層，高層價格不同，（原因：分?jǐn)傁禂?shù)和物業(yè)費(fèi)不同）差58。d) 景觀好壞價格不同，差10。e) 方便出行價格不同，差2。f) 噪音不同價格不同，差3。g) 贈送面積和私家花園價格不同，（根據(jù)實(shí)際情況）h) 是否是山墻價格不同差，1。i) 小戶型的房型價格的單價也可適當(dāng)提高510%。2、銷售過程（1）做好銷售合同簽訂備案工作。（2）做好

40、銷售回款工作。（3）做好銷售中的價格調(diào)整工作。用價格調(diào)整銷售進(jìn)度和實(shí)現(xiàn)利潤最大化。第七篇 合同談判和招投標(biāo)過程一、關(guān)于合同1、施工合同應(yīng)包括的內(nèi)容：（1）合同雙方的名稱。（2）工程范圍。（3）建設(shè)工期（開工和竣工時間）。（4）工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（5）工程造價。（6）技術(shù)資料交付時間。（7）材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任。（8）撥款和結(jié)算。（9）竣工驗(yàn)收。（10）質(zhì)量保修范圍。（11）質(zhì)量保證等。2、什么是FIDIC合同條款FIDIF條款是國際工程咨詢工程師聯(lián)合會制定和發(fā)布的，推薦用于國際工程施工承包合同，外資工程多采用。它在1957年誕生了第一版本，通過多年修改，1999年出現(xiàn)了四本新版合同，即施工合同條件（

41、新紅皮書），工程設(shè)備和設(shè)計(jì)-建造合同條件（新黃皮書）等四本。FIDIC合同條款是世界各國在土木工程建設(shè)管理百年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，它詳細(xì)地規(guī)定了業(yè)主，監(jiān)理工程師和承包人的責(zé)任，義務(wù)和權(quán)利，是國際上通用的合同條款，大家有機(jī)會看看FIDIC條款會對合同條款的理解有幫助。3、我公司合同中支付工程款的方式。我公司簽定的合同支付工程款通常為：不支付工程預(yù)付款，一般按工程的形象進(jìn)度分段支付工程款，支付比例按照已完工程量造價的65%左右支付工程款。工程竣工驗(yàn)收合格后支付至8085%左右，決算和備案完成支付至95%，質(zhì)保期滿全部付清。另外大多數(shù)合同有抵房20%的比例。二、合同的索賠 開發(fā)商管理人員在履行合同中一定要注

42、意避免合同貧農(nóng)感的索賠的有關(guān)事宜。1、索賠的出現(xiàn)原因：開發(fā)商未能按合同約定履行自己的各項(xiàng)義務(wù)或發(fā)生執(zhí)行合同錯誤等，造成工期延誤和承包人不能及時得到合同價款以及對承包人造成其它經(jīng)濟(jì)損失，承包人向開發(fā)商提出索賠。2、為了避免造成承包人提出索賠，開發(fā)商要認(rèn)真履行合同的同時，在很多方面要注意不給承包人留有有效的證據(jù)。如會議紀(jì)要，往來信件，指令或通知，施工組織設(shè)計(jì)，各種驗(yàn)收報(bào)告，以及涉及工程索賠的各類文件。大家特別是領(lǐng)導(dǎo)干部在簽定和履行合同前，一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)中華人民共和國合同法中華人民共和國建筑法和 人民共和國招投標(biāo)法等有關(guān)法律，避免在工作中失誤給公司造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。三、合同談判合同談判工作是公司

43、比較重要的工作，它需要談判人員的綜合能力要全面。1、要有良好專業(yè)技術(shù)水平。2、要有對工程內(nèi)容的充分了解。3、要有良好思維和語言表達(dá)能力。4、要有正直的人品，不要有謀私利之心，忠于公司。 5、要有良好洞察對手心理的能力。6、要掌握足夠的市場信息量。7、考察對方的資質(zhì)、社會信譽(yù)、公司業(yè)績資金狀況等。四、招投標(biāo)過程基本建設(shè)實(shí)行招投標(biāo)制度，能保證通過競爭手段擇優(yōu)選定施工單位以確保項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，控制工程造價，提高投資效益。1、開發(fā)商招標(biāo)工作的主要內(nèi)容 （1）根據(jù)工程情況和設(shè)計(jì)文件編制標(biāo)底。 （2）編寫招標(biāo)文件，確定招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)通告。 （3）調(diào)查研究，收集信息，審定投標(biāo)單位資格，確定投

44、標(biāo)單位名單。 （4）熟悉工程情況，組織現(xiàn)場勘察，解答投標(biāo)單位提問。 （5）組織有關(guān)專家審查投標(biāo)書，以及開標(biāo)和評標(biāo)，確定中標(biāo)單位。 （6）.組織有關(guān)人員談判，協(xié)商合同條件，簽定合同。 （7）.工程部要做好技術(shù)標(biāo)，成本部要做好商務(wù)標(biāo)。2、必須通過市建委招標(biāo)辦組織的招標(biāo)工程內(nèi)容 土建單體工程和監(jiān)理公司的兩項(xiàng)招標(biāo)工作必須通過市建委招標(biāo)辦組織。首先由開發(fā)商委托有招標(biāo)資質(zhì)的代理公司，做招標(biāo)準(zhǔn)備，并由其在招標(biāo)辦備案和組織招標(biāo)和開標(biāo)，最后由招標(biāo)辦公室下發(fā)中標(biāo)通知書。3、招標(biāo)文件的主要內(nèi)容項(xiàng)目名稱、建設(shè)規(guī)模、招標(biāo)范圍、建設(shè)工期、質(zhì)量保證等。招標(biāo)須知。合同條款和合同格式。4、工程實(shí)例：這是一個真實(shí)發(fā)生的事北站項(xiàng)目

45、：電梯項(xiàng)目招投標(biāo)由工程部技術(shù)標(biāo)編寫不系統(tǒng)，第一次發(fā)招標(biāo)文件時各電梯廠家提出無法回標(biāo)？原因是：由于北站項(xiàng)目是一個大型綜合項(xiàng)目，各種類型的梯種太多，數(shù)量也多共150余臺，招標(biāo)文件沒有清楚的分類，另外對電梯的功能功能配置要求不具體，編寫人員經(jīng)驗(yàn)不足，且工作不細(xì)致所致。應(yīng)如何做：根據(jù)電梯的用途和特點(diǎn)分類，每臺梯一個編號；再根據(jù)同種類不同規(guī)格（層站和行程）編分碼。如北站：梯種有人行道梯，自動扶梯，貨梯，豪華客梯，普通客梯。同梯種不同規(guī)格：1) 人行道梯和自動扶梯有不同層高和角度。2) 貨梯分噸位和分門方式不同。3) 豪華客梯和普通貨梯有無消防功能，幾層幾站，行程多少米，配套功能有無不同。通過以上分類把每

46、臺梯都編制一個代碼，讓其一幕了然。第八篇 工程建設(shè)過程工程建設(shè)過程是大家最熟悉的過程。因華銳公司已在三年內(nèi)做了四個大型盤子，公司也要求以項(xiàng)目為中心各部門全力支持工程建設(shè)的管理模式，所以華銳公司的住宅建設(shè)項(xiàng)目速度快，建設(shè)順利，有一套行之有效的管理辦法。現(xiàn)我系統(tǒng)地介紹一下從塔灣到桃源的三個項(xiàng)目建設(shè)操作模式的全過程。一、工程開工前準(zhǔn)備由工程部組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)完成后，并且在動遷場平基本到位時，工程部有關(guān)人員可以進(jìn)入工程開工前的準(zhǔn)備過程，具體工作過程如下：1、土建專業(yè)（由土建部長指揮）1) 籌建工程指揮所包括辦公室、檔案室、會議室和食堂。2) 根據(jù)周邊道路標(biāo)高和市政下水標(biāo)高確定豎向設(shè)計(jì)和各單體樓

47、正負(fù)零統(tǒng)計(jì)表并提供給設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。3) 做好場平工作，計(jì)算土方平衡，根據(jù)舊有場地標(biāo)高規(guī)劃標(biāo)高、基坑挖土、道路和管網(wǎng)切土。做好土方平衡計(jì)算工作。以利節(jié)省投資。4) 做好施工用場地的規(guī)劃圖，內(nèi)容包括施工和監(jiān)理單位標(biāo)段劃分，施工道路規(guī)劃，生產(chǎn)用臨設(shè)規(guī)劃，施工用機(jī)械設(shè)備規(guī)劃等圖。規(guī)劃原則是充分考慮外網(wǎng)階段施工不受影響。（附圖三：桃源欣城施工用場地布置圖）5) 配合測繪單位做好建設(shè)用地范圍測量工作。即BM點(diǎn)。并且記錄好方位和高程數(shù)據(jù)，做好建設(shè)用地四周永久點(diǎn)記錄6) 為所有專業(yè)（臨時水、電、施工道路、圍擋和新建筑物）放線定位。7) 完成施工用臨時道路的施工。防止雨季道路不暢影響施工。2、水、電專業(yè)（由配套

48、部長指揮）設(shè)計(jì)好臨時水和電施工圖，并按時施工，臨時水系統(tǒng)設(shè)計(jì)和施工要滿足各 項(xiàng)目部用水要求和綠化水要求，可根據(jù)實(shí)際情況優(yōu)先考慮采用地下水。（施工用水費(fèi)2.5元/m2，地下水1元/m2，）因采用地下水比較便宜。臨時水管線、井池、箱變和泵房等不能占用土建和所有配套工程線位的位置。（附圖四：桃源欣城臨時水施工圖）。臨時水和電的工程要求在土建工程前完成水通和電通保證不影響土建施工。3、開工前的內(nèi)業(yè)準(zhǔn)備工作 由技術(shù)主管負(fù)責(zé)編制工程進(jìn)度計(jì)劃書的，內(nèi)容要全面，包括個重要節(jié)點(diǎn)和各分項(xiàng)目工程內(nèi)容，并注明開竣工日期、責(zé)任人和配合部門等。表8.1：桃源欣城項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃書根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃書和合同書，由技術(shù)主管

49、負(fù)責(zé)編制工程月份用資計(jì)劃書。表8.2：桃源項(xiàng)目工程月份用資計(jì)劃書做好工程指揮部用的控制工期統(tǒng)計(jì)表，小區(qū)效果鳥瞰圖。小區(qū)有地形圖的總規(guī)劃圖和小區(qū)有道路，建筑物高程的總圖上墻。做好全體工程部工程管理人員分工負(fù)責(zé)到人的管理安排。做好所有專業(yè)甲供和甲控材料的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，為采購部做投標(biāo)準(zhǔn)備。包括供貨數(shù)據(jù)和供貨時間安排。4、工程成本測算開工前根據(jù)工程性質(zhì)做好成本測算工作，有利于成本控制和工程資金計(jì)劃準(zhǔn)備。A.住宅工程成本測算表（一般多層和小高程組合式小區(qū)，按建筑面積平方米統(tǒng)計(jì)造價，多層面積：小高層面積=2：1）（1）土建工程 多層磚混 570元/m2（含基礎(chǔ)、瓷磚和瓦） 小高層框架 730元/m2（2）

50、塑鋼窗工程 40元/m2（3）給排水工程（室內(nèi)） 10元/m2（4）暖氣工程（室內(nèi)） 34元/m2（5）門工程 8元/m2（6）電氣工程（室內(nèi)） 26元/m2（1）-（6）項(xiàng)合計(jì)：多層688元/m2，高層838元/m2（7）室外排水工程 9元/m2（8）室外給水工程 10元/m2（9）室內(nèi)外煤氣工程（含四項(xiàng)費(fèi)和中壓管工程費(fèi)） 27元/m2（10）室外采暖工程（含掛網(wǎng)費(fèi)） 80元/m2（11）室外電力工程 80元/m2（12）道路工程（園區(qū)內(nèi)） 5元/m2（13）景觀綠化工程（含圍檔、大門工程） 50元/m2（14）弱電控制工程 2元/m2（7）-（14）項(xiàng)合計(jì)：配套工程263元/m2（15）電

51、梯工程 27元/m2（16）消防、通風(fēng)工程 5元/m2（17）人防或地下車庫工程 78元/m2（18）發(fā)電機(jī)組工程 1元/m2（15）-（18）項(xiàng)合計(jì)：其它工程111元/m2 以上住宅小區(qū)工程成本單價計(jì)：1112元/m2 13、商場類工程成本測算表（多層框架結(jié)構(gòu)）（1）土建工程（含基礎(chǔ)部分） 950元/m2（2）門窗工程（含防火門） 30元/m2（3）給排水工程（含水泵房設(shè)備） 40元/m2（4）供暖、空調(diào)和通風(fēng)工程（含設(shè)備） 260元/m2（5）電氣工程 26元/m2（6）消防工程（含設(shè)備、防火卷簾） 65元/m2（7）變電所及室外電力工程 90元/m2（8）電梯工程 45元/m2（9）煤氣

52、工程（室內(nèi)外） 25元/m2（10）內(nèi)外裝飾工程 350元/m2（11）弱電工程 30元/m2（12）室外給排水工程 8元/m2（13）室外景觀道路工程 30元/m2（14）發(fā)電機(jī)組工程 30元/m2 工程造價合計(jì)：1979元/m2注：如果是酒店類工程項(xiàng)目內(nèi)外裝飾工程造價再加300500元元/m2 5、如何把握工程進(jìn)度？一個30萬m2左右的住宅小區(qū)從工程開工準(zhǔn)備至景觀道路工程全部完成最快要用9個多月的時間，如何能在有限的時間內(nèi)完成全部的工程內(nèi)容？如果沒有一套科學(xué)的管理方法和一個能戰(zhàn)斗的集體是根本作不到的。（1）如何組建工程指揮部的團(tuán)隊(duì)（人員組成和分工）20萬m2以上的大型項(xiàng)目的人員架構(gòu)注：具體

53、土、水、電工程師可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模確定人數(shù)。并同時考慮各人員原來的工作經(jīng)歷和擅長，合理組成團(tuán)隊(duì)。工程部各專業(yè)人員分工說明：工程總指揮：負(fù)責(zé)宏觀控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和人員安排，負(fù)責(zé)合同履行和支付工程款的控制管理。負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的管理工作。生產(chǎn)副總指揮：負(fù)責(zé)對工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全生產(chǎn)以及監(jiān)理公司的責(zé)任管理，也可根據(jù)技術(shù)特點(diǎn)主管技術(shù)工作。 土建工程部長：主管土建工程的進(jìn)度、質(zhì)量等以及對土建工程師工作的日常指導(dǎo)。 配套工程部長：主管配套工程的進(jìn)度、質(zhì)量等，以及對配套工程師工作的日常指導(dǎo)。 專職技術(shù)主管：主要負(fù)責(zé)全區(qū)工程的技術(shù)支持和甲供材料的調(diào)度安排， 專職檔案工程師：主要負(fù)責(zé)全區(qū)檔案的指導(dǎo)工作以及檔案備案的全部工作。 專職工程秘書：負(fù)責(zé)部門日常后勤工作，主管工程撥款和抵房的日常工作。 土建工程師：負(fù)責(zé)對土建工程的日常管理，負(fù)責(zé)分工到樓號，一般負(fù)責(zé)8棟左右或5萬平米左右。 水、電工程師：負(fù)責(zé)對水、電工程的日常管理，負(fù)責(zé)分工到棟號，專業(yè)外網(wǎng)工程內(nèi)容，一般負(fù)責(zé)20棟10萬平米左右。 人員到位后，先組成核心班子，統(tǒng)一思想，再指導(dǎo)全員互相熟悉，樹立為工程負(fù)責(zé)、為公司負(fù)責(zé)、為自己負(fù)責(zé)、為老板負(fù)責(zé)的“四負(fù)責(zé)”精神，為完成公司交給的全年目標(biāo)全力一赴。（2）工程的科學(xué)化管理方法 工程項(xiàng)目要想順利和快捷，以下因素是必須的。a.全員努力，每個參于工程管理都要責(zé)任心強(qiáng)，知道自己的工作內(nèi)容，確定責(zé)任分工，并有危