房地產(chǎn)銷售法律知識培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)銷售法律知識培訓(xùn)房地產(chǎn)銷售法律知識培訓(xùn)主講人：主講人： 所謂房地產(chǎn)，在法律上也稱為不動產(chǎn)，它是所謂房地產(chǎn)，在法律上也稱為不動產(chǎn)，它是相對于動產(chǎn)而言的，是指位置不能移動或者移動相對于動產(chǎn)而言的，是指位置不能移動或者移動位置后引起性質(zhì)形狀改變或降低其價值的財產(chǎn)。位置后引起性質(zhì)形狀改變或降低其價值的財產(chǎn)。在我國，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其在我國，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度已成為我國經(jīng)濟現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。房發(fā)展程度已成為我國經(jīng)濟現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)的地產(chǎn)的“不動產(chǎn)特性不動產(chǎn)特性”決定了其在法律上具有土決定了其在法律上具有土地使用權(quán)決定地上權(quán)的歸屬原則。具體而言就是：地

2、使用權(quán)決定地上權(quán)的歸屬原則。具體而言就是：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致地上附著物的轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致地上附著物的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，與土地使用權(quán)相關(guān)的權(quán)利義務(wù)也隨房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，與土地使用權(quán)相關(guān)的權(quán)利義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。我們在進行房屋交易、房屋抵押，或者之轉(zhuǎn)移。我們在進行房屋交易、房屋抵押，或者法院在查封房產(chǎn)時，均是將地產(chǎn)、房產(chǎn)同時作為法院在查封房產(chǎn)時，均是將地產(chǎn)、房產(chǎn)同時作為對象。對象。返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁一、商品房買賣合同一、商品房買賣合同二、商品房買賣合同主體二、商品房買賣合同主體三、商品房銷售過程中的意思表示三、

3、商品房銷售過程中的意思表示四、房屋買賣的標(biāo)的：房屋四、房屋買賣的標(biāo)的：房屋五、商品房買賣合同的成立和生效五、商品房買賣合同的成立和生效六、格式條款六、格式條款七、房產(chǎn)交付、風(fēng)險承擔(dān)、產(chǎn)權(quán)辦理七、房產(chǎn)交付、風(fēng)險承擔(dān)、產(chǎn)權(quán)辦理 八、合同的解除八、合同的解除九、商品房交易稅法繳納九、商品房交易稅法繳納十、房屋銷售想見問題十、房屋銷售想見問題商品房買賣合同商品房買賣合同 商品房出賣人與商品房買受人簽訂的以商品房出賣人與商品房買受人簽訂的以商品房為交易標(biāo)的的買賣協(xié)議。商品房買賣商品房為交易標(biāo)的的買賣協(xié)議。商品房買賣合同系合同的一種，合同一經(jīng)成立即具有法合同系合同的一種，合同一經(jīng)成立即具有法律效力，在雙方

4、當(dāng)事人之間就發(fā)生法定或約律效力，在雙方當(dāng)事人之間就發(fā)生法定或約定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人一方或雙方未定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人一方或雙方未按合同履行義務(wù)，就要依照合同或法律承擔(dān)按合同履行義務(wù)，就要依照合同或法律承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任。 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁當(dāng)事人主體當(dāng)事人主體一、出賣人一、出賣人二、買受人二、買受人返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁出賣人出賣人房屋出售者（自然人、法人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。房屋出售者（自然人、法人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。本培訓(xùn)本培訓(xùn)所指商品房出賣人特指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)所指商品房出賣人特指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)城市房地城市房地

5、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第第5條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：當(dāng)具備下列條件：（一）有（一）有100萬元以上的注冊資本；萬元以上的注冊資本；（二）有（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，專業(yè)的專職技術(shù)人員， 兩名以上持有資格證書的專職兩名以上持有資格證書的專職會計人員。會計人員。另另房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定：分四級，一級規(guī)定：分四級，一級資質(zhì)注冊

6、資本資質(zhì)注冊資本5000萬以上，在全國范圍內(nèi)開發(fā)；二級資萬以上，在全國范圍內(nèi)開發(fā)；二級資質(zhì)質(zhì)2000萬以上，；三級資質(zhì)萬以上，；三級資質(zhì)800萬以上；四級資質(zhì)萬以上；四級資質(zhì)100萬萬以上。二級及以下為建筑面積以上。二級及以下為建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，具體由省級主管部門定。項目，具體由省級主管部門定。 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁買受人買受人1、購買房屋的自然人或者法人、購買房屋的自然人或者法人。根據(jù)。根據(jù)合合同法同法和和民法通則民法通則的相關(guān)規(guī)定：自然的相關(guān)規(guī)定：自然人購房應(yīng)當(dāng)年滿人購房應(yīng)當(dāng)年滿18周歲，具有完全民事行周歲，具有完全民

7、事行為能力，屬完全民事行為能力人。法人購為能力，屬完全民事行為能力人。法人購房，必須依法成立，有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，房，必須依法成立，有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所，能夠獨有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。立承擔(dān)民事責(zé)任。返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁2、太原市人民政府關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工太原市人民政府關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見作的意見 在本市市轄六區(qū)購房實行限購政策。在本市市轄六區(qū)購房實行限購政策。 自本意見發(fā)布之日起，原則上自本意見發(fā)布之日起，原則上 (1)對擁有一套市轄六區(qū)住房的本市居民家庭（包括購對擁有一套市轄六

8、區(qū)住房的本市居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供在本市房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供在本市1年年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，限以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，限購購1套住房；套住房； (2)對已擁有對已擁有2套及以上市轄六區(qū)住房的本市居民家庭、套及以上市轄六區(qū)住房的本市居民家庭、擁有擁有1套及以上本市市轄六區(qū)住房的非本市居民家庭和無套及以上本市市轄六區(qū)住房的非本市居民家庭和無法提供在本市法提供在本市1年以上的納稅證明或社會保險繳納證明的年以上的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，暫停在本市市轄六區(qū)內(nèi)向其售房。非本市居民家

9、庭，暫停在本市市轄六區(qū)內(nèi)向其售房。返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁3、外國人購房條件、外國人購房條件 根據(jù)根據(jù)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見的意見，境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機，境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在構(gòu)（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年超過一年的境外個人可以購的境外個人可以購買符合實際需要的買符合實際需要的自用、自住商品房自用、自住商品房，不得購買，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑非自用、非自住商品房。港澳臺地區(qū)居民

10、和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住房。符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。商品房必須采取實名制。返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁商品房銷售過程中的意思表示商品房銷售過程中的意思表示 意思表示是指行為人欲設(shè)立、變更、終止民意思表示是指行為人欲設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的內(nèi)在意思表現(xiàn)于外在的行為。事權(quán)利和民事義務(wù)的內(nèi)在意思表現(xiàn)于外在的行為。意思表現(xiàn)包括意思與表示兩方面的要件或內(nèi)容。意思表現(xiàn)包括意思與表示兩方面的要件或內(nèi)容。意思表示所發(fā)表的意思，不是尋常的

11、意思，而是意思表示所發(fā)表的意思，不是尋常的意思，而是體現(xiàn)為民法效果的意思，亦即關(guān)于權(quán)利義務(wù)取得、體現(xiàn)為民法效果的意思，亦即關(guān)于權(quán)利義務(wù)取得、喪失及變更。喪失及變更。 簽訂商品房銷售合同的過程中，除出賣人與簽訂商品房銷售合同的過程中，除出賣人與買受人符合簽訂合同的主體條件外，買賣雙方還買受人符合簽訂合同的主體條件外，買賣雙方還必須意思表示一致、真實，不存在欺詐、脅迫、必須意思表示一致、真實，不存在欺詐、脅迫、重大誤解等瑕疵，該意思表示是商品房買賣合同重大誤解等瑕疵，該意思表示是商品房買賣合同能夠成立的重要要素！能夠成立的重要要素！ 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁房屋買賣合同的標(biāo)

12、的：房屋房屋買賣合同的標(biāo)的：房屋一、房屋的分類一、房屋的分類二、房屋銷售所涉及到的土地性質(zhì)二、房屋銷售所涉及到的土地性質(zhì)返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁1、商品房、商品房 商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于開發(fā)的，建成后用于市場出售出租市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。筑物。2、經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟適用房根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的

13、方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。3、房改房、房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。買的公房。4、廉租房、廉租房政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保政府以租金

14、補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租障標(biāo)準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。5、集資房集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)部分出資、信貸、建材供應(yīng)、

15、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。房屋的分類房屋的分類返回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單土地性質(zhì)土地性質(zhì)1、商業(yè)用地：、商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地，出讓后用地的使用

16、年限為場、影劇院和俱樂部等用地，出讓后用地的使用年限為40年。年。2、住宅用地、住宅用地:供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇毩⒃郝涞陌ㄔ郝洌９┤藗內(nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇毩⒃郝涞陌ㄔ郝洌?城鎮(zhèn)單一住宅用地。城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、城鎮(zhèn)單一住宅用地。城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、 別墅用地。別墅用地。 城鎮(zhèn)混合住宅用地。城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合城鎮(zhèn)混合住宅用地。城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地。用地。 農(nóng)村宅基地。農(nóng)村村民居住的宅基地。農(nóng)村宅基地。農(nóng)村村民居住的宅基地。 空閑宅基地。村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等?？臻e宅基地。村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及

17、其他空閑土地等。 3、133工程：工程：政府為了推進城中村改造，規(guī)定給村集體按村民人口數(shù)每人政府為了推進城中村改造，規(guī)定給村集體按村民人口數(shù)每人133平米建設(shè)用地劃給村集體，其余收歸國有。人均平米建設(shè)用地劃給村集體，其余收歸國有。人均133平方米建設(shè)用地，應(yīng)平方米建設(shè)用地，應(yīng)包括其安置村民住宅用地、小區(qū)級公建用地、道路用地（道路紅線包括其安置村民住宅用地、小區(qū)級公建用地、道路用地（道路紅線30米以米以下）、小區(qū)級及以下配套公共綠地、預(yù)留的生產(chǎn)發(fā)展用地。城市公共服務(wù)設(shè)下）、小區(qū)級及以下配套公共綠地、預(yù)留的生產(chǎn)發(fā)展用地。城市公共服務(wù)設(shè)施用地（公益設(shè)施）、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、城市公共綠地、城市道路（道

18、路施用地（公益設(shè)施）、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、城市公共綠地、城市道路（道路紅線紅線30米及以上）及兩側(cè)綠化用地不計入人均米及以上）及兩側(cè)綠化用地不計入人均133平方米建設(shè)用地中。平方米建設(shè)用地中。 返回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。1、現(xiàn)售、現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。（人支付房價款的行為。（“三書兩證三書兩證”：土地使用權(quán)證書、住宅質(zhì)量保：土

19、地使用權(quán)證書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書；規(guī)劃許可證、施工許可證）證書、住宅使用說明書；規(guī)劃許可證、施工許可證）2、預(yù)售、預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（受人支付定金或者房價款的行為。（“五證五證”：注意建設(shè)用地規(guī)劃許可：注意建設(shè)用地規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證）證、預(yù)售許可證）根據(jù)根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：具有商品房預(yù)售許可證，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；件：具有商品房預(yù)

20、售許可證，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；按提供預(yù)售的商已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，并以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。五、商品房買賣合同的成立與生效五、商品房買賣合同的成立與生效 1、成立、成立2、生效、生效返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁合同的成立合同的成立 各方當(dāng)事人就合同的主要條款達成一各方當(dāng)事人就合同的主要條款達成一致，即雙方當(dāng)事人的意思表示

21、一致。致，即雙方當(dāng)事人的意思表示一致。合同成立的條件：合同成立的條件：（1）簽約主體適格。）簽約主體適格。（2）訂約當(dāng)事人就主要條款達成合意。）訂約當(dāng)事人就主要條款達成合意。（3）標(biāo)的合法，未違法律、行政法規(guī)的強）標(biāo)的合法，未違法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。制性規(guī)定。（4）合同的成立應(yīng)經(jīng)過要約和承諾。）合同的成立應(yīng)經(jīng)過要約和承諾。返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁要約要約 是一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人提出訂是一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人提出訂立立合同合同的條件，希望對方能完全接受此條的條件，希望對方能完全接受此條件的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約件的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人，

22、受領(lǐng)要約的一方稱為受要約人人，受領(lǐng)要約的一方稱為受要約人。 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁要約和要約邀請要約和要約邀請 合同法合同法第第14條規(guī)定：條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。” 合同法合同法第第15條規(guī)定：條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、投

23、股說明書、約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、投股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。約?！?根據(jù)上述的規(guī)定，根據(jù)上述的規(guī)定，要約邀請，要約邀請，是指一方邀請對方向自己發(fā)出要是指一方邀請對方向自己發(fā)出要約。與要約不同，要約邀請僅僅是預(yù)備訂立合同的行為，對發(fā)出人而約。與要約不同，要約邀請僅僅是預(yù)備訂立合同的行為，對發(fā)出人而言沒有法律拘束力，即使相對人作出承諾，也不能成立合同。要約和言沒有法律拘束力，即使相對人作出承諾，也不能成立合同。要約和要約邀請最大的區(qū)別在于對發(fā)出人的法律約束力。在實踐中，

24、要判斷要約邀請最大的區(qū)別在于對發(fā)出人的法律約束力。在實踐中，要判斷是要約還是要約邀請往往不是一個簡單的過程。我們可以簡單地這樣是要約還是要約邀請往往不是一個簡單的過程。我們可以簡單地這樣理解，理解，要約邀請對發(fā)出人沒有約束力，要約對發(fā)出人有約束力。要約邀請對發(fā)出人沒有約束力，要約對發(fā)出人有約束力。 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁什么樣的商品房銷售廣告或宣傳資料什么樣的商品房銷售廣告或宣傳資料屬于要約呢？屬于要約呢？ 一般而言，具備如下三個條件可以認定商品房銷售廣告或一般而言，具備如下三個條件可以認定商品房銷售廣告或宣傳資料屬于要約。宣傳資料屬于要約。(1)出賣人就商品房開發(fā)規(guī)

25、劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。這要求說明和允諾是針對開發(fā)規(guī)劃范圍作的說明和允諾。這要求說明和允諾是針對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。(2)該說明和允諾具體確定，即廣告內(nèi)容應(yīng)該特定的、不該說明和允諾具體確定，即廣告內(nèi)容應(yīng)該特定的、不抽象的、不籠統(tǒng)的，如案例所描述。如果廣告內(nèi)為抽象的、不籠統(tǒng)的，如案例所描述。如果廣告內(nèi)為 “鳥鳥語花香語花香”“”“人間仙境人間仙境”之類的約定則不能認為具體確定。之類的約定則不能認為具體確定。(3)對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重

26、大影響的。這里面的關(guān)鍵在于消費者依賴這些廣告和宣傳資影響的。這里面的關(guān)鍵在于消費者依賴這些廣告和宣傳資料中具體確定的說明和允諾，并使之與出賣人訂立合同。料中具體確定的說明和允諾，并使之與出賣人訂立合同。 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁合同的生效合同的生效 已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的法律拘束力。多數(shù)情況下，合同成立定的法律拘束力。多數(shù)情況下，合同成立時即具備了生效的要件，其成立和生效時時即具備了生效的要件，其成立和生效時間是一致的間是一致的,但是合同成立并不等于合同生但是合同成立并不等于合同生效。如附生效條件的合同，合同約定一方效。如附

27、生效條件的合同，合同約定一方當(dāng)事人支付預(yù)付款或定金后生效；附期限當(dāng)事人支付預(yù)付款或定金后生效；附期限的合同，合同簽訂的時間不是合同生效的的合同，合同簽訂的時間不是合同生效的時間等。時間等。 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁 如果商品房開發(fā)商如果商品房開發(fā)商A在所出售商品房尚未取得商品房預(yù)售許可證明的情在所出售商品房尚未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，將商品房預(yù)售給房屋買售人況下，將商品房預(yù)售給房屋買售人B，會怎么樣呢？，會怎么樣呢？ 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案

28、件適用法律若干問題的解釋的解釋（下稱（下稱解釋解釋）第）第2條的規(guī)定：條的規(guī)定：“出賣人未取得出賣人未取得商品房預(yù)商品房預(yù)售許可證明售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效?！?提請注意：取得商品房預(yù)售許可證是商品房進行預(yù)售的前提條件，提請注意：取得商品房預(yù)售許可證是商品房進行預(yù)售的前提條件，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下進行房屋銷售，開發(fā)商除了有可在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下進行房屋銷售，開發(fā)商除了有可能面對購房者提起訴訟的

29、風(fēng)險外，還有可能受到相關(guān)部門的行政處罰。能面對購房者提起訴訟的風(fēng)險外，還有可能受到相關(guān)部門的行政處罰。如如城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第第39條的規(guī)定條的規(guī)定“違反本條例規(guī)定，違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停什么是為售樓小姐培訓(xùn)房地產(chǎn)銷售法律知識止違法行為，沒收違法所什么是為售樓小姐培訓(xùn)房地產(chǎn)銷售法律知識止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款得，可以并處已收取的預(yù)付款1以下的罰款。以下的罰款?！?如果商品房開發(fā)商如果商品房開發(fā)商A出售商品房給出售商品房給B，

30、但未在法律規(guī)定，但未在法律規(guī)定時間內(nèi)對商品房銷售合同進行預(yù)售登記，此時時間內(nèi)對商品房銷售合同進行預(yù)售登記，此時B要求解除商品要求解除商品房銷售合同，可以嗎？房銷售合同，可以嗎？ 城市商品房預(yù)售管理辦法城市商品房預(yù)售管理辦法第第10條規(guī)定：條規(guī)定：“商品房預(yù)售，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。”返回上一層菜單返回上一層菜單返

31、回上一頁返回上一頁 未進行預(yù)售登記備案是否會影響未進行預(yù)售登記備案是否會影響商品房預(yù)售合同的效力商品房預(yù)售合同的效力 解釋解釋第第6條規(guī)定：條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！?根據(jù)上述規(guī)定，從我國現(xiàn)行的

32、有關(guān)不動產(chǎn)登記的立法規(guī)定來看：根據(jù)上述規(guī)定，從我國現(xiàn)行的有關(guān)不動產(chǎn)登記的立法規(guī)定來看： 首先，商品房買賣合同的登記備案在目前應(yīng)屬于房產(chǎn)管理部門和首先，商品房買賣合同的登記備案在目前應(yīng)屬于房產(chǎn)管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施，也是進行公示的一種方法，土地管理部門對合同的一種行政管理措施，也是進行公示的一種方法，不是確認合同效力的必要條件；不是確認合同效力的必要條件； 其次，商品房預(yù)售合同的登記，其性質(zhì)上屬于預(yù)告登記，從權(quán)其次，商品房預(yù)售合同的登記，其性質(zhì)上屬于預(yù)告登記，從權(quán)利上來看，屬于一種請求權(quán)，不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)變更登記問題。利上來看，屬于一種請求權(quán)，不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)

33、變更登記問題。 提請注意：一般而言，商品房預(yù)售合同的效力與該預(yù)售合同是提請注意：一般而言，商品房預(yù)售合同的效力與該預(yù)售合同是否備案無關(guān)，但并不排除買賣雙方當(dāng)事人特別約定將商品房預(yù)售合同否備案無關(guān)，但并不排除買賣雙方當(dāng)事人特別約定將商品房預(yù)售合同的備案作為商品房預(yù)售合同的生效要件的備案作為商品房預(yù)售合同的生效要件返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁關(guān)于商品房認購書和定金的效力問題關(guān)于商品房認購書和定金的效力問題 出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行簽訂認購書，就房屋買賣有關(guān)事宜進行初步確認，并收取一定數(shù)量的定金作為將來簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保，這種形式在當(dāng)前商品房買賣中已被廣泛使

34、用。解釋解釋第第4條規(guī)定：條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。還買受人。 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁格式條款問題格式條款問題 格式

35、條款又稱格式合同，是指當(dāng)事人為了格式條款又稱格式合同，是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時未重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。我國與對方協(xié)商的條款。我國合同法合同法從維從維護公平、保護弱者出發(fā)，對格式條款從三護公平、保護弱者出發(fā)，對格式條款從三個方面予以限制：個方面予以限制：返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁 第一，第一，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取

36、合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明；按照對方的要求，對該條款予以說明； 第二，第二，格式條款具有下列情形，將被認定為無效：格式條款具有下列情形，將被認定為無效： （一）以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（一）以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；（六）造

37、成對（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；（六）造成對方人身傷害的免責(zé)條款；（七）因故意或者重大過失造成方人身傷害的免責(zé)條款；（七）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的免責(zé)條款情形的，或者提供格式條款一方對方財產(chǎn)損失的免責(zé)條款情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的；免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的； 第三，第三，如買賣雙方對格式條款的理解發(fā)生爭議的，如買賣雙方對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。房產(chǎn)交付、風(fēng)險承擔(dān)、產(chǎn)權(quán)辦理房產(chǎn)交付、風(fēng)險承擔(dān)、產(chǎn)權(quán)辦理 根據(jù)根據(jù)合同法合同法，買賣合同

38、的標(biāo)的物移交，買賣合同的標(biāo)的物移交與否，涉及到標(biāo)的物的風(fēng)險承擔(dān)問題，即與否，涉及到標(biāo)的物的風(fēng)險承擔(dān)問題，即買賣合同標(biāo)的物風(fēng)險（這里指的是毀損、買賣合同標(biāo)的物風(fēng)險（這里指的是毀損、滅失的風(fēng)險）在交付之前由出賣人承擔(dān)，滅失的風(fēng)險）在交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。交付之后由買受人承擔(dān)。返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁商品房從什么時候開始就算交付？商品房從什么時候開始就算交付？ 解釋解釋第第11條規(guī)定：條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！苯忉尳忉尩诘?1條的規(guī)定，也就是條的

39、規(guī)定，也就是人們常說的人們常說的“交鑰匙交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用房屋交付使用”的義務(wù)，但這的義務(wù)，但這并不表示房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行。并不表示房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行。 根據(jù)根據(jù)物權(quán)法物權(quán)法的規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，的規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。當(dāng)事依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法

40、律人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。的，不影響合同效力。 因此，雙方如果沒有特別約定的，因此，雙方如果沒有特別約定的，“交鑰匙交鑰匙”就意味著商品房的就意味著商品房的交付，但出賣人還負有履行辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)。交付，但出賣人還負有履行辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)。 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁房屋的交付后的風(fēng)險該由誰承擔(dān)？房屋的交付后的風(fēng)險該由誰承擔(dān)？ 解釋解釋第第11條同時還規(guī)定：條同時還規(guī)定：“房屋毀損、

41、滅房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。約定的除外。” 房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注意：在簽訂商品房買賣合同房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注意：在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)合理預(yù)計交房時間，交房時間太短很有可時，應(yīng)合理預(yù)計交房時

42、間，交房時間太短很有可能造成延遲交房的違約責(zé)任，交房時間過長也有能造成延遲交房的違約責(zé)任，交房時間過長也有可能加重自身風(fēng)險。可能加重自身風(fēng)險。返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁商品房買賣合同的解除商品房買賣合同的解除 合同解除的法律后果是合同解除的法律后果是“合同權(quán)利義合同權(quán)利義務(wù)的終止務(wù)的終止”。商品房買賣合同解除的法定。商品房買賣合同解除的法定情形，其理論基礎(chǔ)來源于情形，其理論基礎(chǔ)來源于合同法合同法對合對合同解除的規(guī)定。因此，我們有必要先了解同解除的規(guī)定。因此，我們有必要先了解合同法合同法對合同解除的規(guī)定。合同解除對合同解除的規(guī)定。合同解除主要分為約定解除和法定解除。主要分為

43、約定解除和法定解除。合同法合同法第第94條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁情形一情形一：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的而引起的法定：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的而引起的法定解除。解除。情形二情形二：在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者：在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)而引起的法定解除。以自己的行為表明不履行主要債務(wù)而引起的法定解除。情形三情形三：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)的法定解除（條件：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)的法定解

44、除（條件之一：遲延履行的是主要債務(wù)；條件之二：經(jīng)合理催告，之一：遲延履行的是主要債務(wù)；條件之二：經(jīng)合理催告，即要求債權(quán)人向債務(wù)人發(fā)出請求其在一定期限內(nèi)履行的通即要求債權(quán)人向債務(wù)人發(fā)出請求其在一定期限內(nèi)履行的通知。滿足上述兩個條件，債權(quán)人可解除合同）。知。滿足上述兩個條件，債權(quán)人可解除合同）。情形四情形四：當(dāng)事人一方根本違約。：當(dāng)事人一方根本違約。情形五情形五：法律規(guī)定的其他情形。：法律規(guī)定的其他情形。從從合同法合同法規(guī)定的以上幾種情形看，合同解除最根本的規(guī)定的以上幾種情形看，合同解除最根本的條件之一就是合同目的無法實現(xiàn)，再履行合同將會給一方條件之一就是合同目的無法實現(xiàn)，再履行合同將會給一方或雙

45、方造成更多的損失?；螂p方造成更多的損失。解釋中涉及合同當(dāng)事人可依法行使解除權(quán)解除的條文多達8條，分別是解釋的第8條、9條、12條、13條、14條、15條、19條、23條。具體而言，當(dāng)事人可依法解除商品房買賣合同的事由事由包括： 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁 1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。以上兩種情況，買受人除可請求解除商品房買賣合同外，還可以要求出賣人承擔(dān)不超以

46、上兩種情況，買受人除可請求解除商品房買賣合同外，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 3、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的；量經(jīng)核驗確屬不合格的； 4、因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用；、因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用； 5、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過誤差比絕對值超過3%的；的；

47、根據(jù)根據(jù)解釋解釋，在此種情況下如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約，在此種情況下如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款由買受人按照約定的價格定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際補足，面積誤差比超出部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款及利息由面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過部分的房價款由出賣人雙倍

48、返還買受人。出賣人返還買受人，面積誤差比超過部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁 6、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經(jīng)催告后三個月合理期限內(nèi)仍未履行的，、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經(jīng)催告后三個月合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人另有約定的除外。 7、商品房買賣合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出、商品房買賣合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的；賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的；

49、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第第33規(guī)定：規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登

50、記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！碧嵴堊⒁猓撼鲑u人負有辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，如果開發(fā)商違反辦證義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，提請注意：出賣人負有辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，如果開發(fā)商違反辦證義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但如果是因為產(chǎn)權(quán)登記部門的機構(gòu)改革或變更等其他政府原因?qū)е卵悠谵k證，屬于不可歸責(zé)于但如果是因為產(chǎn)權(quán)登記部門的機構(gòu)改革或變更等其他政府原因?qū)е卵悠谵k證，屬于不可歸責(zé)于開發(fā)商的原因，則不應(yīng)認定為開發(fā)商違約。為明確開發(fā)商權(quán)責(zé)，以及考慮到辦理房屋權(quán)屬過程開發(fā)商的原因，則不應(yīng)認定為開發(fā)商違約。為明確開發(fā)商權(quán)責(zé)，以及考慮到辦理房屋權(quán)屬過程中的實際情況，開發(fā)商可在合同示范文本或補充協(xié)議中約定中的實際情況，開發(fā)商可在

51、合同示范文本或補充協(xié)議中約定“如因產(chǎn)權(quán)主登記機關(guān)的原因，導(dǎo)如因產(chǎn)權(quán)主登記機關(guān)的原因，導(dǎo)致買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的，不視為出賣人違反辦證義務(wù)致買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的，不視為出賣人違反辦證義務(wù)”，以避免因，以避免因產(chǎn)權(quán)主登記機關(guān)的原因?qū)Оl(fā)的爭議。產(chǎn)權(quán)主登記機關(guān)的原因?qū)Оl(fā)的爭議。8、商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)、商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。根據(jù)根據(jù)解釋解釋的規(guī)定，如因當(dāng)事人

52、一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合的規(guī)定，如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。返回上一層菜單返回上一層菜

53、單返回上一頁返回上一頁商品房交易稅費繳納商品房交易稅費繳納 購房者在購買一手商品房的過程中，購房者在購買一手商品房的過程中，主要應(yīng)繳納印花稅、契稅、登記費等稅費。主要應(yīng)繳納印花稅、契稅、登記費等稅費。 返回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單 1、住宅交易手續(xù)費、住宅交易手續(xù)費 （1）新建商品房）新建商品房 3元元/ 按建筑面積按建筑面積計算，收取轉(zhuǎn)讓方費用計算，收取轉(zhuǎn)讓方費用 （2）經(jīng)濟適用房）經(jīng)濟適用房 1.5元元/ 按建筑面積按建筑面積計算，收取轉(zhuǎn)讓方費用計算，收取轉(zhuǎn)讓方費用 （3）存量住房）存量住房 6元元/ 按建筑面積按建筑面積測量，雙方各承擔(dān)測量，雙方各承擔(dān)50%費用費用返

54、回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單2、產(chǎn)權(quán)登記費、產(chǎn)權(quán)登記費 住宅房住宅房 80元元/套套 向產(chǎn)權(quán)人收取向產(chǎn)權(quán)人收取返回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單3、印花稅、印花稅（1）簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳）簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。納印花稅。 印花稅要貼在房屋買賣契約正印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價的本上，按照房屋買賣成交價的0.1%交納，交納，計稅前提為簽署房屋預(yù)售合同，買賣雙方計稅前提為簽署房屋預(yù)售合同，買賣雙方各各0.05%。 （2）在領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證時，每件交納）在領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證時，每件交納5元的印元的印花稅?；ǘ?。 返回上一頁返回

55、上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單4、契稅、契稅（1）對個人購買）對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按住房的，減按1%稅率征收契稅。稅率征收契稅。 （2）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭 (成員范圍包括購房人、成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅，即唯一住房的，減半征收契稅，即1.5%。 （3）購買非普通住房按）購買非普通住房按3%征收契稅。征收契稅。本市界定普通住房的標(biāo)準應(yīng)同時符合以下條件：本市界定普通住房的標(biāo)準應(yīng)同時符

56、合以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在以上；單套建筑面積在143平方米以下；實際成交價格低于同級別土地平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格上住房平均交易價格1.2倍以下。倍以下。 返回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單5、非住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、非住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費 按建筑面積計算，收取轉(zhuǎn)讓方費用按建筑面積計算，收取轉(zhuǎn)讓方費用 ，6元元/ 返回上一頁返回上一頁返回上一層菜單返回上一層菜單房屋銷售常見問題房屋銷售常見問題1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011 12 13 14 15 16 17 18 19 2021 22 23 2

57、4 25 26 27 28 29 3031 32 33 34 35 36 37 38 39 40返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁1、開發(fā)商收取選號費是否有法律依據(jù)？、開發(fā)商收取選號費是否有法律依據(jù)？開發(fā)商收取選號費的行為無法律依據(jù)。開發(fā)商收取選號費的行為無法律依據(jù)。如果該選號費在雙方未能簽訂如果該選號費在雙方未能簽訂商品房買商品房買賣合同賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)無條件退還；若開，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)無條件退還；若開發(fā)商不退環(huán)選號費，可通過向當(dāng)?shù)亟ㄎ栋l(fā)商不退環(huán)選號費，可通過向當(dāng)?shù)亟ㄎ对V或向當(dāng)?shù)乜h級人民法院起訴的方式維權(quán)。訴或向當(dāng)?shù)乜h級人民法院起訴的方式維權(quán)。返回上一層菜單返回上一層菜單返回上

58、一頁返回上一頁2、開發(fā)商收取、開發(fā)商收取“訂金訂金”后，若開發(fā)商違約，是后，若開發(fā)商違約，是否應(yīng)當(dāng)雙倍返還？否應(yīng)當(dāng)雙倍返還？這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的慣用做法。該這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的慣用做法。該“訂金訂金”與可以雙倍返還的與可以雙倍返還的“定金定金”是不同的法是不同的法律概念。律概念。中華人民共和國擔(dān)保法中華人民共和國擔(dān)保法規(guī)定：定金規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的的20%。對于。對于“訂金訂金”是否可以適用雙倍返還的是否可以適用雙倍返還的原則，目前沒有相關(guān)法律依據(jù)。原則，目前沒有相關(guān)法律依據(jù)。返回上一層菜單返回上一層菜單返

59、回上一頁返回上一頁3、開發(fā)商收取、開發(fā)商收取“定金定金”后，是否無論何種原因后，是否無論何種原因?qū)е挛茨芎炇饘?dǎo)致未能簽署商品房買賣合同商品房買賣合同，都要雙倍返，都要雙倍返還？還？ 不是。根據(jù)不是。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四第四條規(guī)定出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買條規(guī)定出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按

60、照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。返回上一層菜單返回上一層菜單返回上一頁返回上一頁4、開發(fā)商所取得的、開發(fā)商所取得的“五證五證”和和“兩書兩書”，具體，具體指哪指哪“五證五證”和和“兩書兩書”？ “五證五證”是指是指國有土地使用證國有土地使用證、建設(shè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程開工證建設(shè)工程開工證、商品房銷售