押品評(píng)估培訓(xùn)講義農(nóng)行

1、1課程內(nèi)容課程內(nèi)容v第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)v第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論及實(shí)務(wù)第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論及實(shí)務(wù)p市場法市場法p收益法收益法p成本法成本法p基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法p假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法p評(píng)估程序評(píng)估程序p評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告v第三部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估操作模板應(yīng)用第三部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估操作模板應(yīng)用第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)3一、房地產(chǎn)基本知識(shí)一、房地產(chǎn)基本知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品

2、評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)4房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義p指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。三者的結(jié)合體。p土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界邊界”所圍合所圍合的區(qū)域。這個(gè)的區(qū)域。這個(gè)“邊界邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。面積大小依水平投影面積計(jì)算。面積大小依水平投影面積計(jì)算。p建筑物是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生

3、活等活動(dòng)的建筑物是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。p其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外的物，但當(dāng)事人另有約定的除外5房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)的種類房地產(chǎn)的種類p按用途劃分：首先可把房地產(chǎn)分為居住房地

4、產(chǎn)和非居住按用途劃分：首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，在此基礎(chǔ)上可再細(xì)分為下列房地產(chǎn)兩大類，在此基礎(chǔ)上可再細(xì)分為下列1010類類: :居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)體育和娛樂房地產(chǎn)體育和娛樂房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn)6房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)v 房地產(chǎn)的種類房地產(chǎn)的種類p 按開發(fā)程度劃分按開發(fā)程度劃分 生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。

5、毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋?。成房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋?。熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，可分為上建造建筑物的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，可分為“三通一三通一平平”、“五通一平五通一平”、“七通一平七通一平”?！叭ㄒ黄饺ㄒ黄健币话阒竿芬话阒竿贰⑼ㄋ?、通電和場地平整；、通水、通電和場地平整；“五通一平五通一平”一般指在一般指在“三通三通”基礎(chǔ)基礎(chǔ)上增加排水、電信；上增加排

6、水、電信；“七通一平七通一平”一般指在一般指在“五通五通”基礎(chǔ)上增加基礎(chǔ)上增加燃?xì)?、熱力燃?xì)狻崃υ诮üこ蹋菏侵附ㄖ镆验_始建造但尚未建成、不具備使用條件在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，以是否完成工的房地產(chǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程，完程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程，完成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的現(xiàn)房：是指已建造完成、可直

7、接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房坯房、粗裝修房和精裝修房7房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)的種類房地產(chǎn)的種類p按的結(jié)構(gòu)類型和材料劃分按的結(jié)構(gòu)類型和材料劃分 磚木結(jié)構(gòu)建筑磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)建筑8房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品實(shí)物層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)押品勘查知識(shí)房地產(chǎn)押品勘查知識(shí)p房地產(chǎn)的位置房地產(chǎn)的位置坐落：房地產(chǎn)所在具體地點(diǎn)。坐落：房地產(chǎn)所在具體地點(diǎn)。

8、方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。距離：房地產(chǎn)及有關(guān)社會(huì)場所的遠(yuǎn)近。距離：房地產(chǎn)及有關(guān)社會(huì)場所的遠(yuǎn)近。朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對(duì)著的方向。朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對(duì)著的方向。樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時(shí)，其所在的樓層樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時(shí)，其所在的樓層p房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。通信、有線電視等設(shè)施。公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)

9、服務(wù)、金公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施9房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義p我國房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用我國房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)p房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)，共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享

10、有所有權(quán)，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對(duì)共有的房共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共同享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利有共有和共同管理的權(quán)利10房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義p土地使用權(quán)

11、土地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按取得方式，可分為出讓建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)、劃撥和其他三種建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和

12、使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施其附屬設(shè)施土地承包經(jīng)營權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營土地承包經(jīng)營權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)11房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義p地役權(quán)地役權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房

13、地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利p抵押權(quán)抵押權(quán)債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償賣、變賣該房地產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償p房地產(chǎn)租賃權(quán)房地產(chǎn)租賃權(quán)以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利

14、得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利12房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v出讓和劃撥出讓和劃撥p出讓出讓協(xié)議出讓：指出讓方及受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用權(quán)出協(xié)議出讓：指出讓方及受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。民事法律行為。招標(biāo)出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位招標(biāo)出讓：由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書或者向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘甙l(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書或者向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü?、法人或其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果擇不特

15、定公民、法人或其他組織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定中標(biāo)者，向其出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)優(yōu)確定中標(biāo)者，向其出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)方式包括邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)招標(biāo)和公開招標(biāo)13房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v出讓和劃撥出讓和劃撥p出讓出讓拍賣方式出讓土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門或其拍賣方式出讓土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間地點(diǎn)，通過拍賣的方式公委托的拍賣機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間地點(diǎn)，通過拍賣的方式公開叫價(jià)競投，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)開叫價(jià)競投，以出價(jià)最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌

16、公告，按掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為出讓年限：居住用地出讓年限：居住用地7070年；工業(yè)用地年；工業(yè)用地5050年；教育、科技、年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地文化、衛(wèi)生、體育用地5050年；商業(yè)、旅游、娛樂用地年；商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年年；綜合或者其他用地；綜合或

17、者其他用地5050年。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不年。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi)得突破規(guī)定的最高年限，只能限于最高年限的范圍內(nèi)14房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v 出讓和劃撥出讓和劃撥p 劃撥劃撥劃撥用地范圍：（劃撥用地范圍：（1 1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地：（2 2）城）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3 3）國家重點(diǎn)扶持的能）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4 4）法律、行政法規(guī)規(guī)）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地定

18、的其他用地劃撥土地使用權(quán)的處分劃撥土地使用權(quán)的處分在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金權(quán)出讓金設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)

19、出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償15房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v出讓和劃撥出讓和劃撥p劃撥劃撥劃撥土地使用權(quán)的處分劃撥土地使用權(quán)的處分以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的股份制企業(yè)，在補(bǔ)辦土地使用出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)使用出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金、進(jìn)行土地登記后，土地使用權(quán)由股份制企業(yè)持有由股份制企業(yè)持有職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入職工以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人

20、所有。職工以成市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以成本價(jià)購買的住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用本價(jià)購買的住房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5 5年后可以依法年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承處分權(quán)，可以繼承16房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識(shí)v 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使

21、用權(quán)轉(zhuǎn)讓p 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取土地使用者按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。得土地使用權(quán)證書。土地使用者依出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完土地使用者依出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的成開發(fā)投資總額的2525以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有其他建設(shè)用地。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書權(quán)證書土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益，

22、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益，不得違反城市規(guī)劃的要求；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著不得違反城市規(guī)劃的要求；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房管物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓17房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v規(guī)劃知識(shí)規(guī)劃知識(shí)p用地分類用地

23、分類根據(jù)根據(jù)城市用地分類城市用地分類及及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ13790GBJ13790），城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分。城市用），城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分。城市用地共分地共分1010大類、大類、4646中類和中類和7373個(gè)小類個(gè)小類p規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo)規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo)用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用用地性質(zhì)，指規(guī)劃用地的使用功能或土地用途，可根據(jù)用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。用地面積，指規(guī)劃地塊劃定的面積用地面積，指規(guī)劃地塊劃定的面積建筑密度，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑首層占地面積與地塊面建筑密度，指規(guī)劃地塊

24、內(nèi)各類建筑首層占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制積之比，通常以上限控制建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主建筑控制高度，指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離體最高點(diǎn)的垂直距離18房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v規(guī)劃知識(shí)規(guī)劃知識(shí)p規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo)規(guī)劃控制指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo)建筑紅線后退距離，指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的建筑紅線后退距離，指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制距離，通常以下限控制人口容量。即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通人口容量。即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制常以上限控

25、制建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求。對(duì)規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求。對(duì)規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形體和布局應(yīng)進(jìn)行特別控制，包括廣場控制線、綠地建筑形體和布局應(yīng)進(jìn)行特別控制，包括廣場控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標(biāo)制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標(biāo)其他環(huán)境要求其他環(huán)境要求19房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v 規(guī)劃知識(shí)規(guī)劃知識(shí)p 規(guī)劃控制指標(biāo)：指導(dǎo)性指標(biāo)規(guī)劃控制指標(biāo)：指導(dǎo)性指標(biāo)容積率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積及地塊面積之比，可根據(jù)容

26、積率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積及地塊面積之比，可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)。無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)。 綠地率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比綠地率，指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即：綠地率率，即：綠地率= =綠地面積土地面積綠地面積土地面積 綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂?shù)亍⒐卜?wù)設(shè)施所屬綠地

27、（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。、曬臺(tái)的人工綠地。交通出入口方位，指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置交通出入口方位，指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施，包括居住區(qū)服務(wù)設(shè)施（中停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施，包括居住區(qū)服務(wù)設(shè)施（中小學(xué)、幼托、居住區(qū)級(jí)公建）、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁小學(xué)、幼托、居住區(qū)級(jí)公建）、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所）、電力設(shè)施（變電站、配電所）、電信設(shè)施（電話局、郵政所）、電力設(shè)施（變電站、配電所）、電信設(shè)施（電話局、郵政局）、燃?xì)庠O(shè)施（煤氣調(diào)氣站）等局）、燃?xì)庠O(shè)施（煤氣調(diào)氣站）等20房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本

28、知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v規(guī)劃知識(shí)規(guī)劃知識(shí)p建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)

29、批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)21房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)v房地產(chǎn)開發(fā)管理知識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)管理知識(shí)p立項(xiàng)管理立項(xiàng)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，形成對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，形成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，主管房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，主管部門應(yīng)當(dāng)出具房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書，其內(nèi)部門應(yīng)當(dāng)出具房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條件或者劃撥土地容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條件或者劃撥

30、土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的1515日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)門備案，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案案22房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本知識(shí)房地產(chǎn)押品規(guī)范層面的基本

31、知識(shí)v房地產(chǎn)開發(fā)管理知識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)管理知識(shí)p四證管理四證管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證施工許可證p質(zhì)量驗(yàn)收和房屋完損等級(jí)質(zhì)量驗(yàn)收和房屋完損等級(jí)房屋驗(yàn)收按國家建筑工程施工驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（房屋驗(yàn)收按國家建筑工程施工驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50300-2001GB50300-2001）規(guī)定進(jìn)行）規(guī)定進(jìn)行23二、二、 房地產(chǎn)押品評(píng)估基本知識(shí)房地產(chǎn)押品評(píng)估基本知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)押品評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)24房地產(chǎn)評(píng)估基本知識(shí)房地產(chǎn)評(píng)估

32、基本知識(shí)v 定義定義p 評(píng)估人員依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估規(guī)范，根據(jù)評(píng)估目的，選評(píng)估人員依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估規(guī)范，根據(jù)評(píng)估目的，選擇適當(dāng)價(jià)值類型，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估擇適當(dāng)價(jià)值類型，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)抵押品在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)方法，對(duì)房地產(chǎn)抵押品在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表評(píng)估意見的行為和過程表評(píng)估意見的行為和過程v 評(píng)估主體評(píng)估主體p 從事房地產(chǎn)抵押品價(jià)值評(píng)估和審核工作的人員，他們是評(píng)估工作的從事房地產(chǎn)抵押品價(jià)值評(píng)估和審核工作的人員，他們是評(píng)估工作的主導(dǎo)者。主導(dǎo)者。v 評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象）評(píng)估

33、客體（評(píng)估對(duì)象）p 具體評(píng)估活動(dòng)中需要評(píng)估的房地產(chǎn)具體評(píng)估活動(dòng)中需要評(píng)估的房地產(chǎn)p 作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)，應(yīng)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)制度的規(guī)定。對(duì)于根據(jù)有關(guān)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為評(píng)關(guān)制度的規(guī)定。對(duì)于根據(jù)有關(guān)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為評(píng)估對(duì)象估對(duì)象25房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估依據(jù)評(píng)估依據(jù)p評(píng)估工作所應(yīng)遵循的國家法律法規(guī)和評(píng)估規(guī)范、評(píng)估活評(píng)估工作所應(yīng)遵循的國家法律法規(guī)和評(píng)估規(guī)范、評(píng)估活動(dòng)相關(guān)當(dāng)事人之間的合同協(xié)議以及其他參考依據(jù)動(dòng)相關(guān)當(dāng)事人之間的合同協(xié)議以及其他參考依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T

34、 50291-1999GB/T 50291-1999）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2001GB/T 18508-2001）房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（建住房房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（建住房2006820068號(hào)）號(hào)）資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)（中評(píng)協(xié)不動(dòng)產(chǎn)（中評(píng)協(xié)20071892007189號(hào)）號(hào)）中國農(nóng)業(yè)銀行押品管理辦法（試行）（農(nóng)銀發(fā)中國農(nóng)業(yè)銀行押品管理辦法（試行）（農(nóng)銀發(fā)20094002009400號(hào)）號(hào)）中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估指引中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估指引人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等外部監(jiān)管部門的監(jiān)管要求以及本指引人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等外部監(jiān)管部門的監(jiān)管要

35、求以及本指引等我行內(nèi)部制度辦法的規(guī)定等我行內(nèi)部制度辦法的規(guī)定26房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估目的評(píng)估目的p評(píng)估結(jié)果的期望用途，它直接決定著價(jià)值類型和評(píng)估方評(píng)估結(jié)果的期望用途，它直接決定著價(jià)值類型和評(píng)估方法的選擇法的選擇v評(píng)估時(shí)點(diǎn)（評(píng)估基準(zhǔn)日）評(píng)估時(shí)點(diǎn)（評(píng)估基準(zhǔn)日）p評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。即只在該評(píng)估日期，評(píng)估對(duì)象才評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。即只在該評(píng)估日期，評(píng)估對(duì)象才有該評(píng)估價(jià)值有該評(píng)估價(jià)值p一般應(yīng)為完成評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘之日，但評(píng)估委托合同一般應(yīng)為完成評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘之日，但評(píng)估委托合同另有約定的除外。因特殊需要，評(píng)估時(shí)點(diǎn)可定為過去或另有約定的除外。因特殊需要，評(píng)估時(shí)點(diǎn)可定為過去或未來的某個(gè)日期

36、未來的某個(gè)日期27房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v價(jià)值類型價(jià)值類型p評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式p農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值，即抵押房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。，即抵押房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。抵押價(jià)值抵押價(jià)值= =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值- -優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先受償權(quán) = =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值- -拖欠建設(shè)工程價(jià)款拖欠建設(shè)工程價(jià)款- -已抵押擔(dān)已抵押擔(dān) 保的債權(quán)占用額度保的債權(quán)占用額度- -其他法定優(yōu)先受償權(quán)其他法定優(yōu)先受償權(quán)

37、28房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v 價(jià)值類型價(jià)值類型p 名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，實(shí)際價(jià)格是在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理得到的價(jià)格。計(jì)算或處理得到的價(jià)格。p 例例 一宗建筑面積為一宗建筑面積為150150平方米，總價(jià)平方米，總價(jià)100100萬元的住房，在買賣中雙萬元的住房，在買賣中雙方如約定按以下幾種付款方式付款：（方如約定按以下幾種付款方式付款：（1 1）要求在成交日一次性付清）要求在成交日一次性付清；（；（2 2）如果在成交日一次性付清，則給予）如果在成交日一次性付清，則給予2%2%的優(yōu)惠；（的優(yōu)

38、惠；（3 3）以抵押）以抵押貸款方式支付，其中首付貸款方式支付，其中首付5050萬元，銀行貸款萬元，銀行貸款5050萬元，期限萬元，期限2020年，貸年，貸款年利率款年利率7%7%，按月等額償還貸款本息；（，按月等額償還貸款本息；（4 4）從成交日期起分期支付）從成交日期起分期支付，成交日期支付，成交日期支付5050萬元，萬元，1 1年后支付剩余年后支付剩余5050萬元，年折現(xiàn)率為萬元，年折現(xiàn)率為10%10%。請(qǐng)計(jì)算各種付款方式下的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。請(qǐng)計(jì)算各種付款方式下的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。p 解解 在以上在以上4 4種付款方式下，名義價(jià)格均為總價(jià)種付款方式下，名義價(jià)格均為總價(jià)100100萬

39、元。第（萬元。第（1 1）、）、（3 3）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格一樣，均為總價(jià)）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格一樣，均為總價(jià)100100萬元萬元。在第（。在第（2 2）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為：）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為：100100（1-2%1-2%）=98=98萬元。萬元。在第（在第（4 4）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為：）中付款方式下，實(shí)際價(jià)格為：50+50/50+50/（1+10%1+10%）=95.45=95.45萬萬元。元。29房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v價(jià)值類型價(jià)值類型p總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)總價(jià)格簡稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)

40、整總價(jià)格簡稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)整體價(jià)格體價(jià)格單位價(jià)格簡稱單價(jià)。土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)單位價(jià)格簡稱單價(jià)。土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格。建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格。格。建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格。房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格樓面地價(jià)是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)樓面地價(jià)是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)及土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)土地總價(jià)及土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)土地總價(jià)/ /總建筑面積總建筑面積樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面樓面地價(jià)

41、、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)土地單價(jià)地價(jià)土地單價(jià)/ /容積率容積率30房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估原則評(píng)估原則p獨(dú)立客觀公正原則獨(dú)立客觀公正原則獨(dú)立：要求房地產(chǎn)評(píng)估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影獨(dú)立：要求房地產(chǎn)評(píng)估不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響響客觀：要求房地產(chǎn)評(píng)估要盡可能地減少評(píng)估人員主觀意志客觀：要求房地產(chǎn)評(píng)估要盡可能地減少評(píng)估人員主觀意志對(duì)評(píng)估過程和評(píng)估結(jié)論的影響。對(duì)評(píng)估過程和評(píng)估結(jié)論的影響。公正：要求房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須站在中立的立場上，不偏袒公正：要求房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須站在中立的立場上，不偏袒當(dāng)事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方當(dāng)事人的某一方，特別是不可

42、有意無意地偏向委托方p合法原則：必須以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合合法原則：必須以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行評(píng)估法處分為前提進(jìn)行評(píng)估 31房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估原則評(píng)估原則p評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則：評(píng)估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則：評(píng)估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性，要求評(píng)估結(jié)果是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能性，要求評(píng)估結(jié)果是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格將該評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格p替代原則：評(píng)估結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等替代原則：評(píng)估結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格條

43、件下的正常價(jià)格類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次類似房地產(chǎn)是指在同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面及評(píng)估對(duì)象相同或相、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面及評(píng)估對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)近的房地產(chǎn)p謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評(píng)謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評(píng)估人員作出評(píng)估相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充估人員作出評(píng)估相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場

44、價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在評(píng)估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示定優(yōu)先受償款，并在評(píng)估報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示32房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估方法評(píng)估方法p評(píng)估方法是指評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷評(píng)估方法是指評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是分析和判斷房地產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、房地產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估資料的搜集情況，分析各種評(píng)估方法的價(jià)值類型和評(píng)估資料的搜集情況，分析各種評(píng)估方法的適用性，選用適宜的評(píng)估方法。適用性，選用適宜的評(píng)估方法。p房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估主要使用市場法、收益法、成本法、假房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估主要使用市場法、收益法、成本

45、法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等評(píng)估方法以及這些評(píng)設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等評(píng)估方法以及這些評(píng)估方法的綜合運(yùn)用。評(píng)估人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用估方法的綜合運(yùn)用。評(píng)估人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用這些方法，根據(jù)實(shí)際情況選擇適宜的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估這些方法，根據(jù)實(shí)際情況選擇適宜的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估33房地產(chǎn)評(píng)估要素房地產(chǎn)評(píng)估要素v評(píng)估程序評(píng)估程序p評(píng)估程序是指評(píng)估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順評(píng)估程序是指評(píng)估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序，主要包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)、擬定評(píng)估作業(yè)方案、序，主要包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)、擬定評(píng)估作業(yè)方案、搜集評(píng)估所需資料、實(shí)地查勘評(píng)估對(duì)象、選定評(píng)估方法搜集評(píng)估所需資

46、料、實(shí)地查勘評(píng)估對(duì)象、選定評(píng)估方法、計(jì)算和確定評(píng)估結(jié)果、撰寫和出具評(píng)估報(bào)告、審核確、計(jì)算和確定評(píng)估結(jié)果、撰寫和出具評(píng)估報(bào)告、審核確認(rèn)評(píng)估結(jié)論、評(píng)估資料歸檔等內(nèi)容認(rèn)評(píng)估結(jié)論、評(píng)估資料歸檔等內(nèi)容34評(píng)估信息評(píng)估信息v評(píng)估所需信息的來源評(píng)估所需信息的來源p地方政府公布的有關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)地方政府公布的有關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)地方政府相關(guān)的政策文件根據(jù)各地情況執(zhí)行，一般可根據(jù)地方政府相關(guān)的政策文件根據(jù)各地情況執(zhí)行，一般可根據(jù)各地的相關(guān)地方政府部門及其網(wǎng)站查各地的相關(guān)地方政府部門及其網(wǎng)站查p外部評(píng)估中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)外部評(píng)估中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)能提供數(shù)據(jù)的外部中介機(jī)構(gòu)有評(píng)估公司、房地產(chǎn)銷售公司能提供數(shù)據(jù)的外部中介機(jī)構(gòu)有評(píng)估公司、房地產(chǎn)

47、銷售公司、房地產(chǎn)交易會(huì)、房地產(chǎn)二手交易中介、電視電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)等、房地產(chǎn)交易會(huì)、房地產(chǎn)二手交易中介、電視電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)等p現(xiàn)場勘查、客戶提供現(xiàn)場勘查、客戶提供v信息歸檔信息歸檔p將評(píng)估報(bào)告電子版、現(xiàn)場勘查資料、電子照片、評(píng)估測將評(píng)估報(bào)告電子版、現(xiàn)場勘查資料、電子照片、評(píng)估測算資料、權(quán)證復(fù)印件等資料存檔備查算資料、權(quán)證復(fù)印件等資料存檔備查35第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論及實(shí)務(wù)第二部分：房地產(chǎn)押品價(jià)值評(píng)估理論及實(shí)務(wù)36一、市場法一、市場法第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論及實(shí)務(wù)第二部分：房地產(chǎn)評(píng)估理論及實(shí)務(wù)37市場法市場法v定義定義p市場法又稱市場比較法，是指將評(píng)估對(duì)象及在評(píng)估基準(zhǔn)市場法又稱市場比較法，是指將評(píng)估對(duì)

48、象及在評(píng)估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。p采用市場法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱為比準(zhǔn)價(jià)格采用市場法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱為比準(zhǔn)價(jià)格v使用前提使用前提p有一個(gè)活躍的公開市場：市場上有自愿的買者和賣者，有一個(gè)活躍的公開市場：市場上有自愿的買者和賣者，他們有足夠的時(shí)間可以獲得相關(guān)信息并進(jìn)行平等交易，他們有足夠的時(shí)間可以獲得相關(guān)信息并進(jìn)行平等交易，市場成交價(jià)格基本上可以反映市場行情市場成交價(jià)格基本上

49、可以反映市場行情p公開市場上要有可比的交易實(shí)例：選擇的交易實(shí)例及其公開市場上要有可比的交易實(shí)例：選擇的交易實(shí)例及其交易活動(dòng)在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與評(píng)估對(duì)象交易活動(dòng)在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與評(píng)估對(duì)象相同或相似，這些交易實(shí)例就可以作為評(píng)估對(duì)象的參照相同或相似，這些交易實(shí)例就可以作為評(píng)估對(duì)象的參照物物38市場法市場法v適用范圍適用范圍p同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等寫字樓。商鋪。標(biāo)準(zhǔn)廠房。房地產(chǎn)開發(fā)用地。寫字樓。商鋪。標(biāo)準(zhǔn)廠房。房地產(chǎn)開發(fā)用地。p下列房地產(chǎn)難以采用市

50、場法評(píng)估：下列房地產(chǎn)難以采用市場法評(píng)估：數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等39市場法市場法v操作步驟操作步驟p搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場中搜集大量的實(shí)際成交搜集交易實(shí)例，即從房地產(chǎn)市場中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況p選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交

51、易實(shí)例中選取一定數(shù)選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例量、符合一定條件的交易實(shí)例p對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理40市場法市場法v 可比實(shí)例選擇要求可比實(shí)例選擇要求p 用途相同，指居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途用途相同，指居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等用途p 建筑結(jié)構(gòu)相同，指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)相同，指鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等房屋建筑結(jié)構(gòu)。、簡易結(jié)構(gòu)等房屋建筑結(jié)構(gòu)。p 權(quán)利性質(zhì)相似，指土地和房屋的權(quán)利性質(zhì)。例如國有土地及集體土權(quán)利性質(zhì)相似，指土地和房屋的權(quán)利性質(zhì)。

52、例如國有土地及集體土地權(quán)利性質(zhì)不同，出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不地權(quán)利性質(zhì)不同，出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房、房改所購住房權(quán)利性質(zhì)不同同，商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房、房改所購住房權(quán)利性質(zhì)不同p 交易類型相同，房地產(chǎn)交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根交易類型相同，房地產(chǎn)交易類型主要有買賣和租賃兩大類，其中根據(jù)交易方式可分協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易類型。據(jù)交易方式可分協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易類型。p 所處地段相同或是同一供需圈內(nèi)，指所處的市場供求環(huán)境和競爭狀所處地段相同或是同一供需圈內(nèi)，指所處的市場供求環(huán)境和競爭狀況相同或相似。況相同或相似。

53、p 交易實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。交易實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。p 交易實(shí)例的成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近，最長不超過交易實(shí)例的成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近，最長不超過1 1年年41市場法市場法v計(jì)算公式計(jì)算公式pP Pf f=P=PB BA AB BC CP Pf f評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格；評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格；P PB B可比實(shí)例成交價(jià)格；可比實(shí)例成交價(jià)格；AA交易情況修正系數(shù)；交易情況修正系數(shù)；BB市場狀況調(diào)整系數(shù)；市場狀況調(diào)整系數(shù)；CC房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)42市場法市場法v指標(biāo)說明指標(biāo)說明p交易情況修正系數(shù)（交易情況修正系數(shù)（A A）交易情況修正是

54、指排除交易行為中特殊因素所造成的可交易情況修正是指排除交易行為中特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比交易實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比交易實(shí)例成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格正常價(jià)格計(jì)算公式計(jì)算公式p市場狀況調(diào)整系數(shù)（市場狀況調(diào)整系數(shù)（B B）市場狀況調(diào)整是指由于可比實(shí)例的成交日期市場狀況調(diào)整是指由于可比實(shí)例的成交日期及及評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格格計(jì)算公式計(jì)算公式A可比實(shí)例正常市場價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)

55、格B 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格43市場法市場法v指標(biāo)說明指標(biāo)說明p房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（C C）房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格計(jì)算公式計(jì)算公式區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。內(nèi)價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。內(nèi)容主要包括：位置、繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、容主要包括：位置、繁華程度、交通便捷程度

56、、環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施情況、公共配套設(shè)施完備程度、產(chǎn)業(yè)聚景觀、基礎(chǔ)設(shè)施情況、公共配套設(shè)施完備程度、產(chǎn)業(yè)聚集度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的集度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定C 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格44市場法市場法v指標(biāo)說明指標(biāo)說明p房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（C C）實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。實(shí)價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀

57、況下的價(jià)格。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容，土地主要包括面積、形狀、進(jìn)深、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度等；建進(jìn)深、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度等；建筑物主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布筑物主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、空間布局、層高、工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影局、層高、工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。實(shí)物狀況因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。實(shí)物狀況因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定視評(píng)估對(duì)象的具體用途而確定權(quán)益狀況調(diào)整，是指將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下權(quán)益狀

58、況調(diào)整，是指將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。的價(jià)格，調(diào)整為在評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素45 評(píng)估對(duì)象及比較案例比較因素評(píng)估對(duì)象案例1案例2案例3XXX房地產(chǎn)XXX房地產(chǎn)XXX房地產(chǎn)交易價(jià)格100交易情況100市場狀況100區(qū)位狀況道路通達(dá)度100基礎(chǔ)設(shè)施情況100距區(qū)域中心距離100距公交站和地鐵距離100住宅聚集度或產(chǎn)業(yè)聚集度100自然人文環(huán)境100公共服務(wù)設(shè)施1

59、00市場法市場法v 指標(biāo)取值范圍指標(biāo)取值范圍p 單項(xiàng)因素修正不能超過單項(xiàng)因素修正不能超過20%20%p 綜合因素修正不能超過綜合因素修正不能超過30%30%p 因素修正超出范圍的，應(yīng)更換其他可比交易實(shí)例因素修正超出范圍的，應(yīng)更換其他可比交易實(shí)例v 現(xiàn)場勘查現(xiàn)場勘查: :比較因素條件指數(shù)表比較因素條件指數(shù)表46 評(píng)估對(duì)象及比較案例比較因素評(píng)估對(duì)象案例1案例2案例3XXX房地產(chǎn)XXX房地產(chǎn)XXX房地產(chǎn)實(shí)物狀況成新度100室內(nèi)裝修100建筑結(jié)構(gòu)100建筑類型100樓層情況100房間朝向100戶型面積100公共部分裝修100建筑外觀100設(shè)備設(shè)施100物業(yè)管理100車位情況100景觀綠化100權(quán)益狀況

60、出租狀況100容積率與規(guī)劃限制100計(jì)算結(jié)果比準(zhǔn)價(jià)格三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格之和算術(shù)平均按市場法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格按市場法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格按市場法公式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格47市場法的計(jì)算應(yīng)用市場法的計(jì)算應(yīng)用v建立比較基準(zhǔn)建立比較基準(zhǔn)p統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍針對(duì)某些評(píng)估對(duì)象，有時(shí)難以直接選取到及其范圍針對(duì)某些評(píng)估對(duì)象，有時(shí)難以直接選取到及其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取選取“主干主干”相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行例。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無對(duì)比有無對(duì)比”并消除并消除由此導(dǎo)致的