房地產(chǎn)企業(yè)標桿研究：萬科合生創(chuàng)展保利

1、SEC China010821BJ-IBM華南房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究（經(jīng)營管理模式）：華南房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究（經(jīng)營管理模式）： 萬科、合生創(chuàng)展、保利萬科、合生創(chuàng)展、保利 SEC China010821BJ-IBM1本研究報告內(nèi)容本研究報告內(nèi)容公司公司概況概況發(fā)發(fā)展展歷歷程程管理管理與經(jīng)營與經(jīng)營模式分析模式分析關鍵發(fā)現(xiàn)關鍵發(fā)現(xiàn)SEC China010821BJ-IBM一、萬科企業(yè)股份有限公司一、萬科企業(yè)股份有限公司 SEC China010821BJ-IBM31.公司概況公司概況 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2006年公司完成新開工面積500.6萬平方

2、米，竣工面積327.5萬平方米，實現(xiàn)銷售收入212.3億元，結算收入176.7億元，凈利潤21.5億元，納稅24.2億元。至2006末，公司總資產(chǎn)485.1億元，凈資產(chǎn)148.8億元，市值超過1000億元。 以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)四年入選“中國最受尊敬企業(yè)”，連續(xù)三年獲得“中國最佳企業(yè)公民”稱號。SEC China

3、010821BJ-IBM42.發(fā)展歷程發(fā)展歷程 * IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last yearSource: Literature research 1984年公司成立1988年發(fā)行中國大陸第一份招股通函，公開發(fā)行A股股票。開始介入房地產(chǎn)領域1991年進入上海，開始進行跨地域經(jīng)營1992年確定大眾住宅為核心業(yè)務，正式開始進行業(yè)務調整1993年向海外投資者發(fā)行B股，房地產(chǎn)核心業(yè)務進一步突顯2000年華潤成為萬科第

4、一大股東2001年轉讓萬佳百貨，全面完成業(yè)務調整；公司開始新一輪的城市擴張和跨地域經(jīng)營布局2003年初步完成“3X”的區(qū)域發(fā)展布局，房地產(chǎn)業(yè)務擴展到全國19個城市2004年正式啟動萬科中長期發(fā)展規(guī)劃項目，集團連續(xù)十二年獲中國人民銀行深圳市分行指定的評估公司資信評估等級最高級：AAA級。2005年“萬科”成為中國房地產(chǎn)界第一個國家認定的馳名商標，與中信資本投資有限公司共同籌組成立“中信萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”2006年萬科以13.24億元納稅額成為唯一進入“中國納稅百強”的房地產(chǎn)企業(yè)SEC China010821BJ-IBM53.經(jīng)營管理模式分析經(jīng)營管理模式分析企業(yè)文化戰(zhàn)戰(zhàn)略管控略管控將原來集權

5、的的集團總部變成戰(zhàn)略控制總部，形成戰(zhàn)略總部專業(yè)區(qū)域執(zhí)行一線的三級組織架構在深圳、上海和北京三大區(qū)域中心公司，通過部分人事、財務、決策等權力的下放，使其能夠更靈活地適應集團的“3+X”大發(fā)展戰(zhàn)略專業(yè)專業(yè)化和化和標標準化準化1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 房地產(chǎn)業(yè)務營運收入占95以上提出“像造汽車一樣地造房子” 在中國率先提出住宅標準化、批量化，并制定出行業(yè)標準品牌化品牌化1992年開始，形成“萬科城市花園”、“花園新城”、“四季花城”等系列品牌品牌物業(yè)管理，1996年率先通過ISO9002第三方國際認證。2002年，公司正式啟動“建筑無限生活”品牌戰(zhàn)略“萬科”品牌價值高達173億元職業(yè)

6、經(jīng)職業(yè)經(jīng)理人理人敬業(yè)精神專業(yè)意識團隊能力SEC China010821BJ-IBM6戰(zhàn)略型管控戰(zhàn)略型管控 截至2007年7月萬科集團控制的境內(nèi)外子公司有房地產(chǎn)公司128家、物業(yè)公司13家、非主要經(jīng)營子公司5家、非主要子公司20家，另有以持股為目的的非主要子公司20家，萬科成為以地產(chǎn)為主要業(yè)務的巨型集團，M型組織結構有利于平衡管控與靈活性SEC China010821BJ-IBM7戰(zhàn)略管控架構模型戰(zhàn)略管控架構模型* IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the Sept

7、ember quarter last yearSource: Literature research SEC China010821BJ-IBM8專注住宅房地產(chǎn)開發(fā)，專注于專注住宅房地產(chǎn)開發(fā)，專注于“3X”戰(zhàn)略的實施戰(zhàn)略的實施成都成都武漢武漢沈陽沈陽環(huán)渤海地區(qū)環(huán)渤海地區(qū)珠江三角洲珠江三角洲長江三角洲長江三角洲SEC China010821BJ-IBM9標準化標準化 房地產(chǎn)行業(yè)是可以標準化、模塊化的：設計建造標準化、工作流程標準化（科技支持）房地產(chǎn)模塊化的制訂標準必須以客戶需求為前提 ，標準化與人性化相結合房地產(chǎn)模塊化對未來發(fā)展將產(chǎn)生三個結果： 模塊化易于工業(yè)化，降低成本、提高效率 模塊化之后，

8、產(chǎn)業(yè)價值鏈能夠由于每一個模塊的驅動而帶來整個行業(yè)的繁榮 模塊化能夠促進行業(yè)創(chuàng)新，使得行業(yè)產(chǎn)生質變。所有的模塊都會為它自己的客戶 SEC China010821BJ-IBM10品牌化經(jīng)營成就了高度客戶滿意度和高信譽品牌化經(jīng)營成就了高度客戶滿意度和高信譽蓋洛普第三方滿意度調查蓋洛普第三方滿意度調查滿意度忠誠度重復購買推薦購買Source: AC NielsonSEC China010821BJ-IBM11萬科品牌發(fā)展萬科品牌發(fā)展 主題：萬科的物業(yè)管理（首創(chuàng)客戶服務概念）要點：識別力/“游泳池的水可以喝”主題：萬科地產(chǎn)，優(yōu)質永遠要點：競爭力/98年成立萬客會主題：建筑無限生活要點：品牌力/“以您的生

9、活為本”（核心）（想得更遠，做得更好；持續(xù)超越每一天；永遠是你屋頂溫馨的天空）19881991經(jīng)營導向經(jīng)營導向19912001產(chǎn)品導向產(chǎn)品導向2001顧客導向顧客導向SEC China010821BJ-IBM12萬科職業(yè)經(jīng)理核心素質萬科職業(yè)經(jīng)理核心素質工作觀念 、勇于承擔工作責任，有進取意識。 、集團利益至上，具有全局觀念和團隊精神。 、以積極的態(tài)度和角度對待困難和遺留問題。 、接納差異，用人所長的領導心胸。 、善待客戶，一切從市埸出發(fā)。 、尊重規(guī)范，不斷改進。 、具開放心態(tài)，善用、整合資源，善于創(chuàng)新突破，有能力找到解決問 題的辦法。 、不回避矛盾，大膽管理。 、思維嚴謹，工作計劃性強。 、客

10、觀敏感把握，控制到位。管理技能 、善于激勵，有號召力。 、能營造有效溝通的氛圍。讓溝通成為習慣。 、有效授權控制得當。 、培養(yǎng)指財下屬，鼓勵別人學習。 、科學決策。 、壓力管理。 、組織管理。 、時間和會議管理。專業(yè)技能 、精通本行業(yè)的時間的專業(yè)技能。 、知道如何應用。 、有系統(tǒng)的理解能力。 、專業(yè)創(chuàng)造力。SEC China010821BJ-IBM13創(chuàng)造健康豐盛的人生人才是萬科的資本客戶是我們永遠的伙伴持續(xù)的增長和領跑 “陽光照亮的體制” 核心價值觀核心價值觀* FootnoteSource: SourceSEC China010821BJ-IBM144.關鍵發(fā)現(xiàn)關鍵發(fā)現(xiàn) 創(chuàng)新學習和持續(xù)變革

11、創(chuàng)新學習和持續(xù)變革學習（標桿）和學習（標桿）和變革變革執(zhí)行力（管控）執(zhí)行力（管控） 核心能力核心能力核心競爭力核心競爭力顧客價值顧客價值SEC China010821BJ-IBM二、合生創(chuàng)展集團有限公司二、合生創(chuàng)展集團有限公司SEC China010821BJ-IBM161.公司概況公司概況 合生創(chuàng)展集團有限公司（合生創(chuàng)展）1992年進軍房地產(chǎn)業(yè)，1998年在香港聯(lián)交所主板上市（代碼：754），是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團。2006年集團綜合銷售額達到113.68億元，稅后凈利潤達16.2億港元。合生創(chuàng)展秉承“優(yōu)質生活、完美

12、體現(xiàn)”的企業(yè)理念，致力成為完美生活的締造者。作為根源于香港的現(xiàn)代企業(yè)，合生創(chuàng)展匯集中港兩地優(yōu)勢，將世界級居住經(jīng)典引入中國，實現(xiàn)國人人居夢想，成就業(yè)主完美生活。消費者的需求，就是合生創(chuàng)展的追求。展望未來，合生創(chuàng)展集團將積極因應全球經(jīng)濟一體化和中國加快城市化大潮的機遇和挑戰(zhàn)，全力投身運營中國城市未來，向國際化、專業(yè)化方面邁進，成就“合生”輝煌品牌。 SEC China010821BJ-IBM172.發(fā)展歷程發(fā)展歷程 * IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the Sep

13、tember quarter last yearSource: Literature research 1992-1994 起飛時期 1992年合生創(chuàng)展成立進入房地產(chǎn)業(yè) 1995-1998 精品時代 合生創(chuàng)展在廣州打造眾多地產(chǎn)精品項目，1998年 合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所主板上市1999-2002 大盤時代 合生創(chuàng)展不斷開發(fā)數(shù)十萬平方米以上的超大型樓盤，2001年 合生晉身”全國房地產(chǎn)著名品牌企業(yè)二十強” 2002-2003 全國發(fā)展時代 合生創(chuàng)展向全國核心區(qū)域發(fā)展 在北京、上海、天津進行大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，2004 綜合地產(chǎn)時代 合生創(chuàng)展向綜合地產(chǎn)領域發(fā)展 投資建設2萬畝的囊括別墅、溫泉度假村、酒店

14、、高爾夫球場等項目的“中國第一城”一京津新城2005 居住價值全面升級年 榮獲“2005中國房地產(chǎn)企業(yè)200強”第三名合生發(fā)布“居住價值全面升級”宣言，創(chuàng)立“居住價值全面升級體系”成立社區(qū)“志愿者協(xié)會”“優(yōu)質和諧生活模式”示范工程全面啟動2006滿意生活升級年 為您帶來幸福滿意。SEC China010821BJ-IBM18職職能型能型組織組織，集集權權管控管控 金字塔型管控結構，具有嚴密控制特點家族關聯(lián)企業(yè)交叉持股綜綜合化：合化：產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈住宅地產(chǎn)地產(chǎn)投資酒店旅游 綜合服務品牌化品牌化打造“合生”大品牌下系列品鑄造精品工程，“優(yōu)質生活、完美體現(xiàn)” 個性化3.經(jīng)營管理模式分析經(jīng)營管理模式分析

15、企企業(yè)業(yè)文化文化核心核心競爭競爭力力SEC China010821BJ-IBM19組織架構組織架構* IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last yearSource: Literature research SEC China010821BJ-IBM20家族關聯(lián)企業(yè)交叉持股家族關聯(lián)企業(yè)交叉持股 從股權結構來看，合生創(chuàng)展集團具有其特殊性，廣東珠江投資、廣東新南方集團及廣東珠江工程總承包公司都是其重要的關聯(lián)方。朱孟依是合生

16、創(chuàng)展的絕對控股股東，其弟朱慶伊則是廣東珠江投資的主要股東，其兄朱沐之則是廣東新南方集團的控股股東。在合生創(chuàng)展發(fā)展過程中三家主要的關聯(lián)公司都扮演著重要的角色，尤其是合生創(chuàng)展與珠江投資之間具有緊密的合作關系。合生創(chuàng)展集團與三家關聯(lián)公司存在交叉持股情況，目前具體比例尚不得而知。SEC China010821BJ-IBM21綜合化綜合化圍繞房地產(chǎn)價值鏈，開展多元化經(jīng)營，核心業(yè)務包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)，完整的房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，在成本控制上更具優(yōu)勢。 綜合化發(fā)展有利于適應不同項目的生命周期，有利于整合資源優(yōu)勢綜合化發(fā)展體現(xiàn)了合生創(chuàng)展全國發(fā)展戰(zhàn)略布局SEC

17、 China010821BJ-IBM22品牌化經(jīng)營成就了高度客戶滿意度品牌化經(jīng)營成就了高度客戶滿意度Source: AC NielsonSEC China010821BJ-IBM23企業(yè)文化企業(yè)文化* FootnoteSource: SourceSEC China010821BJ-IBM244.關鍵發(fā)現(xiàn)關鍵發(fā)現(xiàn) 資本運營、土地資源獲取能力資本運營、土地資源獲取能力資本運營、土地資源或取能力關鍵能力顧客價值SEC China010821BJ-IBM三、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司三、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司SEC China010821BJ-IBM261.公司概況公司概況 保利房地產(chǎn)（集

18、團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務的運作平臺，是國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質企業(yè)。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。自2007年1月起，公司入選“上證50”、“上證180”、“滬深300”和“中證100”指數(shù)樣本股。截至2007年5月，公司總資產(chǎn)已達203.67億元，市值超過700億元。十五年來，保利保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，公司現(xiàn)已進入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、北京、上海、武漢、重慶、沈陽等十余個城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有44家控股公司。公司秉承“務實、創(chuàng)新、規(guī)范

19、、卓越”的經(jīng)營理念，一貫主張與堅持“和諧、自然、舒適”的開發(fā)理念與產(chǎn)品特色，并將“和諧”提升至公司品牌建設戰(zhàn)略的高度。公司多年來對和諧生活的孜孜以求和務實、高效、誠信的穩(wěn)健風格贏得了廣大消費者的贊譽與信賴。SEC China010821BJ-IBM272.發(fā)展歷程發(fā)展歷程 19921996年， 1992年8月成立，原全資隸屬于中國保利集團。制定了“堅持以經(jīng)濟效益為中心，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，開發(fā)中小型房地產(chǎn)項目”的五年規(guī)劃，先后開發(fā)了南航新村、保利紅棉花園等代表樓盤19972001年，保利地產(chǎn)確立了“房地產(chǎn)開發(fā)要走精品路線”的思想以及“精品地產(chǎn)、文化地產(chǎn)”的市場定位。2002年，成功實行股份制改

20、革，開始其“立足廣州，布局全國”的戰(zhàn)略轉型。20032005年，保利地產(chǎn)在廣州、北京、上海等十大城市設立了多家子公司。初步形成以廣州、北京、上海為中心城市，輻射環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長江三角洲經(jīng)濟圈和珠江三角洲經(jīng)濟圈，以重慶、沈陽、武漢等區(qū)域中心城市輻射西南經(jīng)濟圈、東北重工業(yè)區(qū)和華中經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略布局 2006年，保利地產(chǎn)作為IPO重啟后第一家獲準發(fā)行上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在上海證券交易所掛牌 上市2007年，在2007中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果中，上市不到一年的保利地產(chǎn)晉身綜合實力第二名，中國房地產(chǎn)上市公司績優(yōu)股第二名。 SEC China010821BJ-IBM283.經(jīng)營管理模式分析經(jīng)營管理模式分析核心核心競爭競爭力力直線職能式管控直線職能式管控能夠集中調動公司的優(yōu)質資源 分級決策與垂直管理并行的扁平化管理架構 與強大的政府背景適應品牌化品牌化鮮明的品牌主張“和諧生活，自然舒適”專業(yè)專業(yè)化化住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔強大的開發(fā)能力，100交房履約能力獨獨特特軍隊軍隊企企業(yè)業(yè)文化文化和政府背景和政府背景強執(zhí)行力強忠誠度SEC China010821BJ-IBM29組織結構圖組織結構圖* IBMs