定位策劃-住宅公寓-同策-上海華僑城蘇河灣公寓式辦公價(jià)格定位報(bào)告

1、公寓式辦公價(jià)格定位報(bào)告華僑城 蘇河灣 OCT SUHE CREEK第一局部 工程均價(jià)建議基于本案獨(dú)特的高端工程價(jià)值，從市場(chǎng)角度出發(fā)，比照參考競(jìng)品、二手房，以及終端回報(bào)市場(chǎng)，確定本案在目前市場(chǎng)下的合理價(jià)格市場(chǎng)比較法二手房?jī)r(jià)格參考投資回報(bào)測(cè)算價(jià)格初步確定價(jià)格修正確定定價(jià)思路市場(chǎng)比較法二手房?jī)r(jià)格參考投資回報(bào)測(cè)算初步確定本案合理入市價(jià)格參考未來(lái)投資回報(bào)空間，確定本案價(jià)值預(yù)期實(shí)現(xiàn)下的合理價(jià)格范圍，最終確定本案合理入市價(jià)格市場(chǎng)比較法類比工程選取范圍全市銷售型高端類住宅1.全市范圍內(nèi)售價(jià)較高單價(jià)4W以上的高端類住宅工程2.有在售大面積產(chǎn)品，與本案存有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系3.近一年有實(shí)際成交，保證價(jià)格的有效參考性總價(jià)

2、競(jìng)爭(zhēng)的高端公寓工程1.全市范圍內(nèi)售價(jià)較高單價(jià)5W以上的高端公寓工程2.主力成交產(chǎn)品為1000W級(jí)，與本案有總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系3.內(nèi)環(huán)內(nèi)或內(nèi)中環(huán)地段價(jià)值較高區(qū)域，保證客群關(guān)注點(diǎn)和工程價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)參考性4. 近一年有實(shí)際成交，保證價(jià)格的有效參考性市場(chǎng)比較法全市銷售型高端類住宅日月光中心城市一品苑選擇全市銷售型高端類住宅工程進(jìn)行比照：城市一品苑日月光中心全市高端銷售型類住宅有在售大面積產(chǎn)品近一年內(nèi)有成交記錄選取原那么：注：本案均值100分；優(yōu)于本案的，評(píng)分高于100分，弱于本案的，評(píng)分低于100分市場(chǎng)比較法全市銷售型高端類住宅市場(chǎng)比較法全市銷售型高端類住宅市場(chǎng)比較法全市銷售型高端類住宅市場(chǎng)比較法依據(jù)市場(chǎng)比較

3、法，通過(guò)加權(quán)計(jì)算各競(jìng)爭(zhēng)工程的實(shí)際參考價(jià)格，得出，本案公寓式辦公目前合理毛坯入市價(jià)格約為：52300元/全市銷售型高端類住宅市場(chǎng)比較法類比工程選取范圍全市銷售型高端類住宅1.全市范圍內(nèi)售價(jià)較高單價(jià)4W以上的高端類住宅工程2.有在售大面積產(chǎn)品，與本案存有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系3.近一年有實(shí)際成交，保證價(jià)格的有效參考性總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的高端公寓工程1.全市范圍內(nèi)售價(jià)較高單價(jià)5W以上、主售戶型面積與本案接近的高端公寓工程2.主力成交產(chǎn)品為1000W級(jí)，與本案有總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系3.內(nèi)環(huán)內(nèi)或內(nèi)中環(huán)地段價(jià)值較高區(qū)域，保證客群關(guān)注點(diǎn)和工程價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)參考性4. 近一年有實(shí)際成交，保證價(jià)格的有效參考性市場(chǎng)比較法總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的高端公寓工程5

4、W級(jí)以上高端公寓成交排名至今總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的高端公寓工程選取原那么：千萬(wàn)級(jí)總價(jià)工程考慮價(jià)格彈性，區(qū)間選擇為700-1300W主力成交戶型面積接近面積有彈性區(qū)間不宜超過(guò)180目標(biāo)客戶需求考慮，戶型功能相同或相近本案主力為二房產(chǎn)品，相似戶型面積產(chǎn)品功能不宜超過(guò)三房目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn)和工程核心價(jià)值比照考慮，選取市中心熱點(diǎn)地段工程綜合考慮，選取競(jìng)爭(zhēng)參考工程為：遠(yuǎn)中風(fēng)華園、尚海灣豪庭市場(chǎng)比較法總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的高端公寓工程遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭選擇全市與本案總價(jià)級(jí)相當(dāng)?shù)母叨俗≌こ踢M(jìn)行比照：遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭注：本案均值100分；優(yōu)于本案的，評(píng)分高于100分，弱于本案的，評(píng)分低于100分市場(chǎng)比較法總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的高端公寓工程市

5、場(chǎng)比較法總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的高端公寓工程市場(chǎng)比較法總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的高端公寓工程市場(chǎng)比較法備注：遠(yuǎn)中風(fēng)華園12年月均去化套，尚海灣豪庭12年月均去化套，白金灣府邸12年月均去化套。去化速度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：月均去化缺乏5套周均1套以下，減10分，月均去化缺乏20套難以滿足本案去化速度要求，減5分依據(jù)市場(chǎng)比較法，通過(guò)加權(quán)計(jì)算各競(jìng)爭(zhēng)工程的實(shí)際參考價(jià)格，得出本案公寓式辦公目前合理毛坯入市價(jià)格約為：52100元/總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的高端公寓工程市場(chǎng)比較法二手房?jī)r(jià)格參考投資回報(bào)測(cè)算價(jià)格初步確定價(jià)格修正確定二手房?jī)r(jià)格參考價(jià)格參考原那么二手房選取原那么1.選取本案所在區(qū)域代表性二手房公寓工程2.考慮到本案所在區(qū)域缺乏高品質(zhì)公寓工程，因此參考選

6、取臨近本案區(qū)域的代表性高端二手房公寓工程3.選取建筑年代較新的高端二手房公寓工程價(jià)格參考方法1.重點(diǎn)參考周邊區(qū)域高端二手房?jī)r(jià)格，結(jié)合區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格，判斷本案基準(zhǔn)參考價(jià)格2.因?yàn)槎址抠I賣過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生交易稅費(fèi)本錢，均屬于購(gòu)房本錢內(nèi)容，因此需計(jì)入房?jī)r(jià)3.綜合基準(zhǔn)價(jià)格和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)本錢，兩者相加，得出本案合理參考價(jià)格考慮到本案作為住宅替代產(chǎn)品的功能價(jià)值，周邊二手房?jī)r(jià)格會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生一定價(jià)格干擾因此，本案定價(jià)時(shí)需綜合參考周邊高端二手房公寓價(jià)格，以確定本案合理入市價(jià)格。二手房?jī)r(jià)格參考本案基準(zhǔn)參考價(jià)格確定選取工程所在區(qū)域及周邊區(qū)域內(nèi)建筑年代較新、品質(zhì)及價(jià)格較高的二手房住宅工程作為參考。圣和圣廣場(chǎng)聯(lián)富假日

7、公寓華祺苑新昌城中福城三期國(guó)際麗都城目前工程所在區(qū)域內(nèi)二手房工程整體價(jià)格水平較低，均價(jià)約在25000-28000元/，價(jià)格根底薄弱；考慮到本案整體規(guī)劃、品質(zhì)及未來(lái)區(qū)域開展價(jià)值，本案價(jià)格應(yīng)跳脫區(qū)域價(jià)格，重點(diǎn)參考相鄰的人民廣場(chǎng)板塊內(nèi)品質(zhì)及價(jià)格較高的二手房工程，價(jià)格水平在47000-50000元/；并適當(dāng)參考南京西路板塊二手房?jī)r(jià)格。永盛苑綜合判斷，確定本案合理參考的二手房基準(zhǔn)價(jià)格約為：48500元/取均值周邊高端二手房公寓工程選取二手房?jī)r(jià)格參考參考上海二手房交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和非普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)；本案目前合理銷售價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)格*100%+二手房交易稅費(fèi)本錢48500*113.5%55000元/含裝修注：未

8、計(jì)入其他非必要性交付費(fèi)用。周邊高端二手房基準(zhǔn)參考價(jià)格：48500元/二手房交易稅率按非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：買賣雙方合計(jì)稅費(fèi)約13.5%考慮到目前周邊二手房工程根本為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)大概在3000元/左右，那么：本案毛坯參考價(jià)格為52000元/周邊高端二手房?jī)r(jià)格參考考慮到整體市場(chǎng)仍處于調(diào)控期，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)并不明顯，同時(shí)考慮到本案回籠資金的指標(biāo)要求，本案價(jià)格確定以風(fēng)險(xiǎn)控制考慮、平安銷售及資金回籠為首要原那么，由此確定本案41街坊類住宅目前毛坯入市價(jià)格為：52000元/二手房?jī)r(jià)格參考市場(chǎng)卡位法本案類住宅參考均價(jià)：52000元/同類競(jìng)爭(zhēng)參考：523000元/,總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)參考：52100元/本案類住宅入市價(jià)格初

9、步建議為：毛坯52000元/，裝修58000元/裝修6000元/市場(chǎng)比較法二手房?jī)r(jià)格參考投資回報(bào)測(cè)算價(jià)格初步確定價(jià)格修正確定投資回報(bào)測(cè)算價(jià)格修正原那么高端酒店式公寓選取原那么1.選取本案及周邊區(qū)域高端酒店式公寓2.考慮到終端租賃客戶的關(guān)聯(lián)性，選取參考工程3.考慮到未來(lái)價(jià)值成長(zhǎng)，選取本案價(jià)值參考和模板區(qū)域工程價(jià)格修正方法1.綜合參考各工程租金，確定本案未來(lái)可實(shí)現(xiàn)的回報(bào)租金范圍2.以常規(guī)投資回報(bào)水平年回報(bào)率6%計(jì)算，推算未來(lái)租金回報(bào)下的銷售價(jià)格范圍含裝修3.判斷本案初步建議價(jià)格是否契合，最終確定本案41街坊類住宅入市價(jià)格目前全市缺乏可參考的同質(zhì)產(chǎn)品，且本案及區(qū)域價(jià)值目前缺乏現(xiàn)實(shí)參考根底，本案未來(lái)價(jià)

10、值回報(bào)難以判斷；因此本案選取可參考的高端酒店式公寓，判斷本案未來(lái)的成長(zhǎng)價(jià)值和回報(bào)收益，以推斷有價(jià)值支撐的現(xiàn)實(shí)銷售價(jià)格。投資回報(bào)測(cè)算全市租賃型高端酒店式公寓莎瑪新天地華山公寓靜安8號(hào)逸蘭錦麟公寓輝盛庭國(guó)際公寓新黃浦酒店公寓雅詩(shī)閣淮海路效勞公寓上海商城酒店式公寓馨樂庭金橋效勞公寓萊爵效勞式公寓閘北高端租賃型酒店式公寓目前空白。選取黃浦、盧灣、靜安三個(gè)區(qū)域的租賃型酒店式公寓工程。地緣關(guān)聯(lián)性客戶導(dǎo)入?yún)^(qū)域考慮未來(lái)價(jià)值成長(zhǎng)參考租金回報(bào)率測(cè)算全市租賃型高端酒店式公寓租金回報(bào)率測(cè)算全市租賃型高端酒店式公寓人民廣場(chǎng)租金水平：250-290元/月新天地租金水平：260-340元/月靜安上海商城位置核心，租金較高，

11、單位租金在450元/月以上；其他工程位置較偏，租金水平在90-190元/月1R由于面積較小，租金普遍偏高，本案重點(diǎn)參考2R、3R租金水平考慮到地緣關(guān)系的相似性，重點(diǎn)參考距離本案最近的人民廣場(chǎng)板塊租金水平；另考慮到租金未來(lái)成長(zhǎng)性，可適當(dāng)參考新天地板塊及上海商城租金情況；租金格局建議本案可參考的合理租金水平為：260-300元/根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，按照6%的年投資回報(bào)率測(cè)算價(jià)格；測(cè)算公式：V=A/R=單位月租金*12/年投資回報(bào)率；投資回報(bào)測(cè)算本案目前可實(shí)現(xiàn)銷售約為：52000-60000元/含裝修最終修正后的價(jià)格入市價(jià)格初步建議：毛坯52000元/裝修58000元/投資回報(bào)測(cè)算價(jià)格范圍：裝修52000-6

12、0000元/綜合競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)建議的入市價(jià)格，與本案未來(lái)成長(zhǎng)價(jià)值和客戶收益回報(bào)區(qū)間吻合；同時(shí)考慮到目前市場(chǎng)背景和公司銷售/資金指標(biāo)要求，價(jià)格不宜拉升至60000元/建議本案41街坊類住宅入市價(jià)格維持為：毛坯52000元/；裝修58000元/第二局部 價(jià)目表建議產(chǎn)品定價(jià)考量因素立面戶型景觀決定房源價(jià)格平面考量因素樓棟+決定樓棟價(jià)格樓棟南側(cè)面對(duì)蘇州河具有景觀優(yōu)勢(shì)北側(cè)面對(duì)曲阜路景觀較差東側(cè)面對(duì)中心綠地未來(lái)景觀相對(duì)較好西側(cè)面對(duì)西藏路與老建筑景觀較差A(yù)棟優(yōu)點(diǎn)：傳統(tǒng)南北朝向擁有蘇州河景觀；缺點(diǎn)：局部北側(cè)房源景觀較差；B棟優(yōu)點(diǎn)：東側(cè)朝向擁有陸家嘴景觀和3街坊景觀，南側(cè)親水性更好；缺點(diǎn)：東西朝向，西側(cè)景

13、觀較差，東側(cè)景觀存在被1街坊遮擋可能；產(chǎn)品：B棟優(yōu)于A棟推售：A棟早于B棟公開考慮到產(chǎn)品差異、首次公開平安性、未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)性，建議A棟略低于B棟均價(jià)樓棟差異均價(jià)差額5%東側(cè)A1、A2戶型與與B樓間距非常近，采光和視野受到一定影響西側(cè)A1、A2根本不受任何影響南側(cè)整體影響小于東側(cè)A棟平面差價(jià)8%，西側(cè)優(yōu)于東側(cè)，中間相對(duì)平均平面因素A棟南北朝向東西兩側(cè)受B棟遮擋差異較大東側(cè)位置，客戶接受度相對(duì)更高，無(wú)任何建筑遮擋正朝南位置，采光最優(yōu)，無(wú)任何建筑遮擋西側(cè)位置傳統(tǒng)接受度較低，與A棟存在互相干擾平面因素B棟平面差價(jià)3%，南側(cè)最優(yōu)，東側(cè)優(yōu)于西側(cè)B棟東西朝向受A棟影響較小立面因素22層19層正常立面系數(shù)樓層越高采光視野越好樓棟立面差價(jià)5%景觀因素7樓15樓7層以下未來(lái)可能被C棟遮擋，無(wú)景觀視野可言7層以上景觀視野隨著樓層增高視野逐步提升15層以上能較好的看到蘇州河全景立面對(duì)景觀影響很小可以忽略不計(jì)東側(cè)正對(duì)3街坊景觀，西側(cè)無(wú)景觀A棟為樓層景觀差異B棟為東西景觀差異B棟景觀差異大于