地產置業(yè)項目

1、項目整體合作 建議書江蘇萬誠置業(yè)有限公司項目整體合作 建議書  天啟&開啟機構 致謝： 在此，我代表天啟&開啟全體成員及戰(zhàn)略聯盟專業(yè)團隊，對江蘇萬誠置業(yè)有限公司給予我們的信任與支持表示由衷的感謝，并將全心致力于為項目提供專業(yè)、規(guī)范和卓有成效的房地產運營服務！ 天啟&開啟總經理    陳艾立  目  錄              

2、60;                             重要說明第一章：公司簡介經營模式工作方法服務內容經營業(yè)績服務團隊簡介 第二章：合作方式服務內容概述主要工作成果表現服務模式收費標準合作模式建議重要說明: 1.    出于對貴公司需求的理解，以及我們對房地產開發(fā)的認識

3、，我司提供了“江蘇萬誠置業(yè)有限公司 項目整體合作 建議書”。2.    我們以天啟&開啟公司常規(guī)合作方式及標準來模擬所需完成的工作內容。3.    因項目具體情況及合作深度雙方尚未深入討論，故本建議書提供報價僅供參考，雙方可再行協(xié)商。4.    本文所有承諾經雙方確認可作為合作合同條款。5.    本建議書制作人員：南京天啟&開啟萬誠置業(yè)項目籌備工作組。第一章：公司簡介       

4、0;                                      1992年底，5名上海交通大學管理學院的研究生、教師共同創(chuàng)立了上海天啟企業(yè)策劃有限公 司，1999年上海開啟房地產投資咨詢有限公司正式成立。自成立以來

5、，開啟秉承天啟固有的“匯八方靈氣，成宏大事業(yè)”的企業(yè)文化宗旨，“企劃未來，開啟成 功”，與日益擴大的客戶群共同成長，開啟已經成為能為客戶提供全方位營銷服務的具有戰(zhàn)略眼光的專業(yè)型公司。                                   

6、0;                          ä      經營模式秉承在成就客戶的基礎上發(fā)展自身的原則，我們開創(chuàng)了天啟&開啟的事業(yè)。堅持技術實效、以專業(yè)水平推動成就客戶成功的基準，我們創(chuàng)建了一套全盤運作、縱向一體化的服務體系。 天啟&開啟的經營模式源于

7、市場上開發(fā)商的需求。我們認為，開發(fā)企業(yè)面臨以下三個棘手的工作，一是解決純策劃成果的操作實現問題；二是縮短傳統(tǒng)設計與現實市場之間距離；三是銜接項目前期的“優(yōu)生優(yōu)育”與后期營銷包裝推廣的“血緣關系”。天啟&開啟經營模式的核心，就是致力于提高地產項目開發(fā)中的“三性”：即策劃的操作性、設計的市場性、營銷的前瞻性。 ä      工作方法我們提供服務的切入點是：秉承共同甲方心態(tài)，共同面對市場，以專業(yè)、規(guī)范、高效的操作，與開發(fā)商一道，整合土地、資金、區(qū)位等有形資源及調研、策劃、設 計、營銷、廣告、銷售等專業(yè)資源，并以極強的執(zhí)行力

8、完成該過程中核心節(jié)點的制造與實施，達到項目開發(fā)收益最大化與風險最小化，同時實現企業(yè)品牌與項目品牌 的互動培育與塑造。這即是繼策劃、全程策劃之后“開發(fā)運營”服務模式工作方法的概要。   對不同專業(yè)分工進行高效的組織、整合，已逐漸成為一項新的專業(yè)技術分工，我們把它稱作專業(yè)技術的系統(tǒng)集成，這項技術以操作者對整個過程的融會貫通和全面掌控為基礎，強調專業(yè)、效率和效果，并以職業(yè)經理人和專業(yè)團隊為不同梯級的執(zhí)行平臺。ä      服務內容土地價值研判及項目定位項目核心形象設計及推廣概念產品設計（規(guī)劃、建筑、公建、環(huán)境)建筑規(guī)劃方

9、案房地產品牌設計工程產品品質研判體系（四新技術應用等）全程推廣包裝設計動態(tài)營銷推廣策劃銷售顧問及代理銷售ä      經營業(yè)績部分項目一覽廣東中信·凱旋城v中信森林湖v江蘇南都·玲瓏灣v順馳·天鵝湖v風景城市v運盛· 美之國v閱城國際花園           v 御水灣花園v陸家嘴 · 峰匯v ME 時代v現代星洲城    &#

10、160; v 陽明國際花苑    v 靜安楓景        v 歐風花都        v 徐匯公寓        v 嘉城 v 格林春曉v 上海陸家嘴花園   v 金橋灣       v

11、 中遠兩灣城   v 華南名苑v西班牙名園v智慧龍城v萊頓小城v海悅花園v錦繡江南v夏朵小城v ä      公司所獲獎項2000年度營銷企業(yè)“金橋獎”；v2002年上海營銷20強企業(yè)、“金橋獎”；v2003年度新地產中國房地產營銷百強企業(yè)第19名；v2004年度上海創(chuàng)關注品牌（商標）單位v ä      項目所獲獎項1997年，陸家嘴花園榮獲“營銷雙十佳稱號”；v1998年，金橋灣榮獲“上海單盤銷售面積冠軍”；v199920

12、01年，中遠兩灣城獲上海年度銷售面積、銷售金額冠軍；v2000年，黃山新城獲浦東新區(qū)銷售面積、金額第一名；v2001年 ，錦繡江南金虹橋標志，40萬平米江南特色名盤；v2002年，歐風花都三個月實現銷售金額2.5億元；v2002年，靜安楓景上海市銷售金額亞軍。v2002年，現代星洲城獲得10月月度上海市單盤銷售冠軍，并入圍2002年度上海樓盤銷售面積、銷售金額雙50強；v2002年，“綠地·世家”、“陸家嘴花園二期”、“碧云新天地”、“陽明國際花苑”均躋身上海銷售金額50強。v2004年，閱城國際花園獲得影響中國的三十大社區(qū)、江蘇名人名企名盤、南京前三季度銷售面積第四名。v 

13、; 2005年上半年，閱城國際花園獲得南京05年上半年度銷售面積第四名、銷售金額第八名。ä      天啟&開啟服務團隊簡介 n       項目總顧問：陳艾立（天啟&開啟公司總經理）生于1966年9月，上海交通大學工商管理碩士。陳艾立先生于19881993年期間任上海交通大學管理學院講師，1992年創(chuàng)立上海天啟企業(yè)策劃有限公司，其后創(chuàng)立上海開啟房地產投資咨詢有限公司。陳艾立先生在企業(yè)競爭戰(zhàn)略，企業(yè)營銷策劃、廣告創(chuàng)意等方面有著獨到的見解和豐富的經驗，曾先后主持

14、過40多個不同規(guī)模、不同物業(yè)形態(tài)房地產項目營銷戰(zhàn)役的實施工作。 主要參與開發(fā)項目：¨         嘉城（4600畝居住板塊·上海）¨         金地格林春曉（2000畝風情小鎮(zhèn)·上海）¨         張江新希望高科技園（1000畝新型商務辦公園區(qū)·上海）¨ 

15、0;       順弛天鵝湖（100萬平方米居住板塊·無錫）¨         風景城市（1200畝新城市主義情境社區(qū)·鎮(zhèn)江）¨         森林湖（1200畝山水別墅·東莞） n       項目組長：方瑋（天啟&開啟發(fā)展事業(yè)部總經理兼南京公司首

16、席代表）1991年畢業(yè)于合肥工業(yè)大學精密儀器系。長期從事房地產市場營銷策劃及推廣工作。曾擔任上海泰格廣告有限公司副總經理、南昌遠東集團營銷部經理。主要操作項目：¨         上海太陽都市花園（原上海南市區(qū)頂級樓盤，香港錦發(fā)集團投資開發(fā)主要負責：全程策劃）¨         上海新家坡（上海盧灣區(qū)頂級樓盤，新加坡DBSLAND集團投資開發(fā)主要負責：營銷策劃）¨   

17、0;     上海東方曼哈頓（上海徐匯區(qū)頂級樓盤，香港東方海外集團投資開發(fā)主要負責：全程策劃、營銷推廣）¨         南昌遠東世紀花園/遠東國際花園（南昌頂級精裝修樓盤主要負責：全程策劃、營銷推廣）¨         溫州樂清上?；▓@（頂級別墅·主要負責：前期策劃、概念規(guī)劃、營銷策劃）¨     

18、60;   大連東城天下（50萬方集合住宅主要負責：前期策劃、概念規(guī)劃）、¨         蕭山佳境天成（40萬方集合住宅主要負責：前期策劃、概念規(guī)劃）n       項目銷售指導：陳亮（天啟&開啟南京公司銷售總監(jiān)）畢業(yè)于上海大學。長期從事房地產市場營銷及銷售管理工作。主持過南京“運盛·美之國花園”、“閱城國際花園”等全案銷售執(zhí)行、參與過“御水灣花園”、徐州“森活綠郡”等多個項目的指導工作。在房地產銷售方面

19、有著豐富的實踐經驗和組織管理能力。主要參與項目：¨         新家坡園景苑（上海首個高層社區(qū)主要負責：銷售主管）¨         安盛杉莊（600畝別墅社區(qū)·上海主要負責：銷售主管）¨         虹橋中華園（400畝頂級別墅社區(qū)·上海主要負責：銷售主管）¨  

20、60;      金橋一景（多層公園社區(qū)·上海主要負責：銷售經理）¨         運盛·美之國花園（600畝現代別墅社區(qū)·南京主要負責：銷售經理）¨         御水灣花園（高品質水岸社區(qū)·南京主要負責：銷售指導）¨        

21、 閱城國際（50萬平方米人文社區(qū)·南京主要負責：銷售經理）¨         風景城邦（百萬平米人居旗艦·鎮(zhèn)江主要負責：項目經理） n       項目策劃指導：屠俊良（天啟&開啟南京公司策劃總監(jiān)）主要參與項目：¨         錦繡金華（HOPSCA動力街區(qū)·金華主要負責：策劃指導）¨ 

22、        未來城（市中心中產宮寓·金華主要負責：策劃指導）¨         錦繡龍城（龍文化主題水岸大宅·衢州主要負責：策劃指導）¨         御水灣花園（高品質水岸社區(qū)·南京主要負責：策劃指導）¨        

23、閱城國際（50萬平方米人文社區(qū)·南京主要負責：策劃指導）¨         風景城邦（百萬平米人居旗艦·鎮(zhèn)江主要負責：策劃指導） n       市場調研顧問：胡秀蘭（天啟&開啟南京公司市場研究部主管）畢業(yè)于徐州師范大學商學院，主修市場營銷與廣告，擅長宏觀經濟研究和市場判斷，微觀市場分析、消費者心理研究，對大型項目市場研究判斷有豐富經驗。任職房產專項研究，負責南京及周邊地區(qū)調研，主要服務南京運盛、浙江名城、上

24、海農工商、江蘇國信等項目。   主要參與服務項目：¨         運盛美之國花園（620畝純別墅社區(qū)·南京主要負責：市場調研）¨         風景城邦（1100畝風情新市鎮(zhèn)·鎮(zhèn)江主要負責：市場調研）¨         國信自然天城（1130畝山水大盤·南京主要負責：市場調

25、研）¨         閱城國際（50萬平方米人文社區(qū)·南京主要負責：市場調研）n       營銷策劃：楊冬（天啟&開啟地產營銷策劃）畢業(yè)于南京農業(yè)大學土地管理學院，主修土地評估、房地產管理，擅長產品前期定位、營銷概念包裝，對大型項目產品論證判斷有豐富的經驗，主要負責長江以北市場項目的跟蹤。   主要參與服務項目：¨       

26、;  風景城邦（1200畝風情新市鎮(zhèn)··鎮(zhèn)江主要負責：營銷定位）¨         國家森林公園項目（1500畝別墅社區(qū)·揚州主要負責：產品定位）¨         觀園翔龍（市中心高檔別墅·南京主要負責：營銷推廣）¨         京潤國際（市中心高檔公寓·鎮(zhèn)江主要

27、負責：營銷推廣）第二章：合作方式   ä      服務內容概述任務一：項目整體策劃階段1項目開發(fā)定位及開發(fā)建議：1、  市場研究及項目定位分析研判市場宏觀，中觀及微觀環(huán)境及走勢，明確項目定位系統(tǒng)(屬性、界面、目標客戶群、產品類型等).2、  地塊價值的評估及提升建議。階段2項目開發(fā)戰(zhàn)略及產品運營設計：1、  項目開發(fā)主題、戰(zhàn)略規(guī)劃2、  核心形象定位3、  產業(yè)規(guī)劃建議4、  開發(fā)運營軸線、開發(fā)時序、分期開發(fā)主題概念規(guī)劃階段3項目一期核心形象設計及附加值

28、創(chuàng)新策劃：.1、 一期定位及項目核心形象設計2、 一期概念及開發(fā)理念整合設計3、 項目依附之城市復合產業(yè)策劃階段4概念產品及產品外延提示設計建議：1、 規(guī)劃方案概念提示2、 建筑概念設計及立面的市場化建議3、 戶型配比設計4、 建筑風格概念提示設計5、 售樓中心,銷售通道,工地現場提示設計6、 樣板房概念方案設計7、 配套公建建筑方案及室內設計方案提示設計8、小區(qū)交通系統(tǒng)提示設計9、 小區(qū)休閑及健康概念提示設計10、環(huán)境景觀主題的概念提示設計11、標志性景觀及園藝小品的概念提示設計 任務二：項目包裝推廣階段1項目全程廣告策劃（一）廣告市場調查與分析（二）廣告定位（三）廣告策略及創(chuàng)意構

29、想（四）傳播與媒介策略的制定（五）促銷活動策略及工具選擇（六）公共關系策略（含各類公共關系活動、新聞炒作等策劃）（七）分階段廣告策略的制定（八）整合營銷傳播階段性策略與組合 階段2項目全程跟進服務（一）實行例會制、專案小組制（二）定期廣告發(fā)布效果跟蹤調查及信息反饋（三）定期競爭對手媒介投放監(jiān)控及信息收集（四）廣告成本預算及費用監(jiān)控階段3項目視覺識別系統(tǒng)建立與設計（一）基礎系統(tǒng)設計（二）應用系統(tǒng)設計1、展示系統(tǒng)設計2、事務用品系統(tǒng)3、導示系統(tǒng)設計（三）戶外廣告類 1、車體廣告 2、候車亭 3、現場導示牌 4、路牌廣告階段4項目全程宣傳物料實施 宣

30、傳品設計、制作 1、售樓書設計（含單張、折頁等） 2、售樓處展板設計 3、其它宣傳品的設計階段5媒體廣告實施 1、創(chuàng)意設計類（以下A-D項制作費用另計） A、報紙廣告創(chuàng)意及設計 B、路牌廣告創(chuàng)意及設計C、軟新聞制作D、電視專題片的創(chuàng)意 2、媒體選擇與代理發(fā)布 A、報紙的選擇與代理發(fā)布 B、電視頻道的選擇與代理發(fā)布 C、戶外及其他媒體的選擇與代理發(fā)布  任務三：與萬誠地產共同搭建并運營一個最有效的整合營銷體系1、  營銷戰(zhàn)略設計及推廣節(jié)點策劃：1、入市的戰(zhàn)略及戰(zhàn)術制定：市場戰(zhàn)略

31、戰(zhàn)術,銷售布局設計,2、系列促銷活動策劃：內部認購,展銷會策略,銷售節(jié)點提升.3、媒介策略及計劃，廣告文案策劃4、推廣節(jié)點人本細節(jié)提示設計2、銷售節(jié)點策劃及現場銷售體系共同運作 1、最佳銷售流程設計2、全程培訓工程：培訓，考績3、銷售運作：展位提示設計，銷售流程，促銷活動組織實施4、服務管理：銷售架構，現場銷控5、價格策略：定價體系，配合銷售的價格策略 任務四：協(xié)助萬誠地產共同搭建并運營一個最有效的品牌管理體系階段1萬誠地產品牌策劃1、萬誠地產品牌定位、國信地產品牌理念2、萬誠地產品牌核心價值3、萬誠地產品牌推廣建議階段2萬誠地產品牌檢測執(zhí)行實施1、  萬誠地產品牌接觸點體

32、系設計（所有體現公司品牌的傳達點，涵括公司所有營銷，物管，產品，環(huán)境，管理等，品牌接觸點分布、接觸點管理）2、  品牌執(zhí)行監(jiān)測月度情景報告及改進建議（品牌執(zhí)行保證） ä      主要工作成果表現1、  雙周制工作例會 (全過程介入,完成專項工作,進度節(jié)點推進,與各合作單位研磨互動：提供獨立書面建議、對規(guī)劃、建筑、市場推廣、廣告設計投放、展示設計、媒體策略、公關策略等具體工作提供互動式顧問服務)2、  主要策劃成果a)       調整性定位研究報告b)       配套建筑及設施策劃方案(會所,商業(yè)街,運動館，休閑,體育設施等)c)       規(guī)劃、建筑、戶型、景觀等設計提示建議d)