碧桂園(2007-2016年)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告

1、1碧桂園（碧桂園（2007-20162007-2016年）發(fā)展戰(zhàn)略最終報(bào)告年）發(fā)展戰(zhàn)略最終報(bào)告2本項(xiàng)目分兩個(gè)階段，目前項(xiàng)目組已完成全部工作本項(xiàng)目分兩個(gè)階段，目前項(xiàng)目組已完成全部工作階段一：房地產(chǎn)行業(yè)整體研究，區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及新業(yè)務(wù)研究階段一：房地產(chǎn)行業(yè)整體研究，區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及新業(yè)務(wù)研究階段二：碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定階段二：碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定項(xiàng)目啟動(dòng)與調(diào)研項(xiàng)目啟動(dòng)與調(diào)研主業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略細(xì)化主業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略細(xì)化戰(zhàn)略保障研究戰(zhàn)略保障研究碧桂園碧桂園內(nèi)部分析內(nèi)部分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究廣東區(qū)域市場(chǎng)分析廣東區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析公司戰(zhàn)略研究公司戰(zhàn)略研究1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2、市場(chǎng)整體分析及細(xì)分市場(chǎng)分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢(shì)分析進(jìn)行廣東區(qū)域市場(chǎng)特性研究提煉區(qū)域特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)利用羅蘭貝格競(jìng)爭(zhēng)分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競(jìng)爭(zhēng)與潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)圖確定碧桂園在房地產(chǎn)主業(yè)與新業(yè)務(wù)發(fā)展的選擇推薦最適合碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)區(qū)域擴(kuò)張、主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)品和房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)行研究，研究主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)前述戰(zhàn)略，編制碧桂園的上市后的戰(zhàn)略舉措，如企業(yè)形象戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)研究及內(nèi)控體系研究等企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競(jìng)爭(zhēng)力分析企業(yè)戰(zhàn)略回顧公司目前資源儲(chǔ)備、項(xiàng)目組合、品牌營(yíng)銷、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力確定項(xiàng)目目標(biāo)及側(cè)重點(diǎn)確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目組成員明確項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度安排確定

3、項(xiàng)目分工以及行動(dòng)計(jì)劃碧桂園項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)部訪談2周周6周周4-8周周2345789可能進(jìn)入的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域分析可能進(jìn)入的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域分析進(jìn)行新業(yè)務(wù)市場(chǎng)特性研究6戰(zhàn)略行動(dòng)方案及對(duì)組織能力的要求戰(zhàn)略行動(dòng)方案及對(duì)組織能力的要求戰(zhàn)略規(guī)劃未來(lái)35年具體的行動(dòng)規(guī)劃103在第二階段，項(xiàng)目組承接前一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)研究以及在第二階段，項(xiàng)目組承接前一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)研究以及碧桂園碧桂園能力分析能力分析成果，進(jìn)一步制定了成果，進(jìn)一步制定了碧桂園碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略，并幫助的發(fā)展戰(zhàn)略，并幫助碧桂園碧桂園完成了校園招聘完成了校園招聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)整體分析及細(xì)分市場(chǎng)分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢(shì)分析房地產(chǎn)行業(yè)整體研究房地產(chǎn)行業(yè)

4、整體研究廣東房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)研究廣東房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)研究進(jìn)行廣東區(qū)域市場(chǎng)特性研究提煉區(qū)域特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)利用羅蘭貝格競(jìng)爭(zhēng)分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競(jìng)爭(zhēng)與潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)圖競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競(jìng)爭(zhēng)力分析公司目前資源儲(chǔ)備、項(xiàng)目組合、品牌營(yíng)銷、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力碧桂園內(nèi)部分析碧桂園內(nèi)部分析碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略碧桂園主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略研究產(chǎn)品戰(zhàn)略研究房地產(chǎn)價(jià)值鏈研究碧桂園公司戰(zhàn)略碧桂園校園招聘碧桂園校園招聘北京高校校園招聘4在本項(xiàng)目過(guò)程中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園中高層領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了多次在本項(xiàng)目過(guò)程中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園中高層領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)內(nèi)專

5、家進(jìn)行了多次深入的訪談，并通過(guò)多種渠道查閱了近千份房地產(chǎn)相關(guān)咨訊、資料深入的訪談，并通過(guò)多種渠道查閱了近千份房地產(chǎn)相關(guān)咨訊、資料碧桂園內(nèi)部訪談碧桂園內(nèi)部訪談外部業(yè)內(nèi)專家訪談外部業(yè)內(nèi)專家訪談資訊來(lái)源資訊來(lái)源 董事會(huì)主席：楊國(guó)強(qiáng)先生 董事會(huì)主席：楊惠妍女士 總裁助理：陳翀、宋軍等 人力資源部經(jīng)理：楊從容 碧桂園營(yíng)銷總經(jīng)理 碧桂園營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部等經(jīng)理 鳳凰城酒店、假日半島酒店、鶴山鳳凰城酒店等總經(jīng)理 華南碧桂園、碧桂園花城等總經(jīng)理 碧桂園物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理及各屋村管理處經(jīng)理 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)：顧云昌 摩根斯坦利房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理 美林證券地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理 清華控股投行業(yè)務(wù)副總裁 萬(wàn)科公司

6、中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（網(wǎng)站） 國(guó)土資源部（網(wǎng)站） 國(guó)家建設(shè)部（網(wǎng)站） 國(guó)家發(fā)改委（網(wǎng)站） 中國(guó)國(guó)家旅游局（網(wǎng)站） 中國(guó)酒店網(wǎng) 中國(guó)旅游網(wǎng) 焦點(diǎn)網(wǎng) 廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 廣東省發(fā)改委（網(wǎng)站） 廣東省統(tǒng)計(jì)局 5報(bào)告共分為五大板塊，九個(gè)部分報(bào)告共分為五大板塊，九個(gè)部分本文件僅供羅蘭貝格之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說(shuō)明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)羅蘭貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)羅蘭貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件ABCDE碧桂園戰(zhàn)略藍(lán)圖碧桂園戰(zhàn)略藍(lán)圖公司戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略頁(yè)碼 6頁(yè)碼 12頁(yè)碼 171C.1. 區(qū)域戰(zhàn)略C.2. 產(chǎn)品戰(zhàn)略C.3. 價(jià)值鏈定位頁(yè)碼

7、30頁(yè)碼 48頁(yè)碼 86支撐戰(zhàn)略支撐戰(zhàn)略D.1. 企業(yè)形象戰(zhàn)略D.2. 公司治理結(jié)構(gòu)D.3. 內(nèi)部管控體系頁(yè)碼 101頁(yè)碼 112頁(yè)碼 131戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)綱要戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)綱要6A. 碧桂園未來(lái)碧桂園未來(lái)5年戰(zhàn)略藍(lán)圖年戰(zhàn)略藍(lán)圖7羅蘭貝格為碧桂園未來(lái)羅蘭貝格為碧桂園未來(lái)3-10年的發(fā)展設(shè)定分階段具體戰(zhàn)略目標(biāo)年的發(fā)展設(shè)定分階段具體戰(zhàn)略目標(biāo) 年銷售收入達(dá)到年銷售收入達(dá)到260億元億元 年在建面積超過(guò)年在建面積超過(guò)600萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備達(dá)到戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備達(dá)到10000畝畝 廣東省內(nèi)住宅業(yè)務(wù)份額第一廣東省內(nèi)住宅業(yè)務(wù)份額第一 廣東省內(nèi)品牌美譽(yù)度第一廣東省內(nèi)品牌美譽(yù)度第一 異地業(yè)務(wù)收入比例控制在異

8、地業(yè)務(wù)收入比例控制在30以內(nèi)以內(nèi) 年銷售收入達(dá)到年銷售收入達(dá)到400億元億元 年在建面積超過(guò)年在建面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 土地儲(chǔ)備達(dá)到土地儲(chǔ)備達(dá)到20000畝畝 穩(wěn)固廣東省內(nèi)二線城市業(yè)務(wù)，覆穩(wěn)固廣東省內(nèi)二線城市業(yè)務(wù)，覆蓋廣東省主要區(qū)域蓋廣東省主要區(qū)域 異地業(yè)務(wù)收入比例上升至異地業(yè)務(wù)收入比例上升至50左右左右 在全國(guó)范圍內(nèi)建立強(qiáng)有力品牌資在全國(guó)范圍內(nèi)建立強(qiáng)有力品牌資產(chǎn)產(chǎn)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析2009年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（3年）年）2011年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（5年）年）2016年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（10年）年） 年銷售收入達(dá)到年銷售收入達(dá)到1000億元億元

9、 年在建面積超過(guò)年在建面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 土地儲(chǔ)備達(dá)到土地儲(chǔ)備達(dá)到40000畝畝 覆蓋全國(guó)市場(chǎng)主要區(qū)域覆蓋全國(guó)市場(chǎng)主要區(qū)域 凈利潤(rùn)水平業(yè)內(nèi)第一凈利潤(rùn)水平業(yè)內(nèi)第一 全國(guó)品牌影響力第一全國(guó)品牌影響力第一數(shù)據(jù)說(shuō)明：根據(jù)碧桂園未來(lái)發(fā)展“十年百盤千億”的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們預(yù)測(cè)了碧桂園在未來(lái)10年內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)羅蘭貝格分析及碧桂園發(fā)展現(xiàn)狀，我們認(rèn)為碧桂園在前3年的平均增長(zhǎng)率為30%，未來(lái)5年內(nèi)年均增長(zhǎng)率為25%，未來(lái)10年內(nèi)年均增長(zhǎng)率不高于20%?；诖耍_蘭貝格為碧桂園設(shè)定了分階段戰(zhàn)略目標(biāo)85年內(nèi) 基于3年戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提升碧桂園的企業(yè)形象 全力提升碧桂園的專業(yè)住宅和酒店連鎖兩大產(chǎn)品的品

10、牌影響力，為進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)奠定基礎(chǔ) 通過(guò)人力資源管控與發(fā)展體系的建設(shè)，建立公司中高層管理人員的接班人計(jì)劃，為碧桂園最終戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供各級(jí)各類優(yōu)秀的人力資源 積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，整體提升組織績(jī)效和組織發(fā)展力，最終實(shí)現(xiàn)股東與利益相關(guān)方的雙贏各階段戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要碧桂園在內(nèi)部管控上不斷做出改變以適應(yīng)各階段戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要碧桂園在內(nèi)部管控上不斷做出改變以適應(yīng)集團(tuán)的快速發(fā)展集團(tuán)的快速發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：羅蘭貝格分析3年內(nèi) 建立完善的計(jì)劃與預(yù)算管控體系，最大限度降低成本空間，提升產(chǎn)品增值能力 建立和完善集團(tuán)的治理結(jié)構(gòu)，保證人力資本應(yīng)有的地位及利益，防止人力資本侵犯貨幣資本的利益，從而維護(hù)貨幣資本的地

11、位及利益 建立健全完善的人力資源管控與發(fā)展體系。而以KPI為核心的績(jī)效管理體系和基于能力模型的企業(yè)培訓(xùn)體系，為集團(tuán)的發(fā)展儲(chǔ)備優(yōu)秀的人力資源 優(yōu)化組織流程和業(yè)務(wù)流程，打造完美的客戶界面，提升企業(yè)整體形象9在公司戰(zhàn)略層面，羅蘭貝格建議碧桂園在未來(lái)的相當(dāng)時(shí)間內(nèi)，仍以房地產(chǎn)為主業(yè)在公司戰(zhàn)略層面，羅蘭貝格建議碧桂園在未來(lái)的相當(dāng)時(shí)間內(nèi)，仍以房地產(chǎn)為主業(yè)，采用資本運(yùn)作方式選擇適當(dāng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投入，走，采用資本運(yùn)作方式選擇適當(dāng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投入，走“產(chǎn)融結(jié)合產(chǎn)融結(jié)合”的發(fā)展道路的發(fā)展道路房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資業(yè)務(wù)金融金融資本資本地產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)擴(kuò)張擴(kuò)張10形成形成 “雙輪驅(qū)動(dòng)雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略模式的戰(zhàn)略模式 ，同時(shí)在房地產(chǎn)主業(yè)中

12、慢慢形成開(kāi)發(fā)、經(jīng)，同時(shí)在房地產(chǎn)主業(yè)中慢慢形成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營(yíng)板塊支持開(kāi)發(fā)板塊，協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)I兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營(yíng)板塊支持開(kāi)發(fā)板塊，協(xié)調(diào)發(fā)展碧桂園未來(lái)的發(fā)展方向碧桂園未來(lái)的發(fā)展方向投融資管理投融資管理開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)主業(yè)地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)輔業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)雙輪驅(qū)動(dòng)”模式模式11在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略層面，碧桂園應(yīng)堅(jiān)持在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略層面，碧桂園應(yīng)堅(jiān)持 “全國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商和全國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展商酒店連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展商”的戰(zhàn)略定位，最終完成的戰(zhàn)略定位，最終完成“十百千十百千”的戰(zhàn)略目標(biāo)的戰(zhàn)略目標(biāo)2345三個(gè)階段完成碧桂園戰(zhàn)略定位：全國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展商三

13、個(gè)階段完成碧桂園戰(zhàn)略定位：全國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展商“十年百盤千億十年百盤千億”的戰(zhàn)略目標(biāo)的戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以“本地做市，異地做勢(shì)本地做市，異地做勢(shì)”為原則，勾勒全國(guó)擴(kuò)張藍(lán)圖，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)為原則，勾勒全國(guó)擴(kuò)張藍(lán)圖，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性性產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略：在重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)與連鎖經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略：在重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)與連鎖經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈戰(zhàn)略價(jià)值鏈戰(zhàn)略三個(gè)階段：第一階段，立足廣東，做足做強(qiáng)。第二階段，依托廣東，謹(jǐn)慎拓展二線城市專業(yè)住宅，和酒店業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)與連鎖經(jīng)營(yíng)。.第三階段，依托品牌影響力，挺進(jìn)全國(guó)市場(chǎng)通過(guò)深耕

14、泛珠三角市場(chǎng)，戰(zhàn)略性進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿市場(chǎng)，進(jìn)而進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張，最終實(shí)現(xiàn)“十百千”的戰(zhàn)略目標(biāo)采取靈活的合資合作購(gòu)并發(fā)展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力不足，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展確立國(guó)內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位首先通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化提升住宅產(chǎn)品持續(xù)溢價(jià)和住宅產(chǎn)品增長(zhǎng)能力，并在此基礎(chǔ)上積極拓展二級(jí)城市的五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，最終完成集團(tuán)戰(zhàn)略定位根據(jù)利潤(rùn)池、外部條件、關(guān)鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對(duì)主要涉及環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略評(píng)估，最終確定取舍。整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過(guò)DBPm集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景112B.公司戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略13合生創(chuàng)展、富力、綠地等成為在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司的先驅(qū)，受益合生

15、創(chuàng)展、富力、綠地等成為在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司的先驅(qū)，受益于國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與城市化進(jìn)程提速，業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好于國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與城市化進(jìn)程提速，業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好資料來(lái)源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展2006年股價(jià)走勢(shì)年股價(jià)走勢(shì)富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)2006年股價(jià)走勢(shì)年股價(jià)走勢(shì) 股價(jià)全年持續(xù)走高 一年間市值均翻倍 被投資者廣泛看好14這些公司的股市融資絕大部分仍投向物業(yè)開(kāi)發(fā)與發(fā)展，謀求全國(guó)擴(kuò)張這些公司的股市融資絕大部分仍投向物業(yè)開(kāi)發(fā)與發(fā)展，謀求全國(guó)擴(kuò)張股市融資股市融資資料來(lái)源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析多元化多元化 多數(shù)為相關(guān)多元化 地產(chǎn)本身利潤(rùn)率較高，不易被其他行業(yè)所吸引戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略性土地

16、儲(chǔ)備 在本地土地儲(chǔ)備的同時(shí)，全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略極具吸引力 機(jī)會(huì)性的土地儲(chǔ)備 而合生創(chuàng)展、富力戰(zhàn)略性開(kāi)掘異地土地儲(chǔ)備為它們?nèi)珖?guó)擴(kuò)張奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ) 更有野心的開(kāi)發(fā)商會(huì)利用大量資本在更大區(qū)域范圍內(nèi)儲(chǔ)備未來(lái)5年使用之土地，為全國(guó)市場(chǎng)霸主的爭(zhēng)奪未雨綢繆本地土地儲(chǔ)備本地土地儲(chǔ)備 本地市場(chǎng)份額的提升往往是開(kāi)發(fā)商融資后的第一目標(biāo) 本地儲(chǔ)備不僅僅用于住宅發(fā)展，例如富力在廣州進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，亦取得成功15無(wú)數(shù)商業(yè)實(shí)踐表明，融資成功會(huì)帶來(lái)資本沖動(dòng)，此時(shí)企業(yè)盲目的多元化無(wú)數(shù)商業(yè)實(shí)踐表明，融資成功會(huì)帶來(lái)資本沖動(dòng)，此時(shí)企業(yè)盲目的多元化擴(kuò)張表面上極具吸引力，事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)巨大擴(kuò)張表面上極具吸引力，事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)巨大 核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)

17、 核心業(yè)務(wù)邊緣核心業(yè)務(wù)邊緣 核心業(yè)務(wù)上下游核心業(yè)務(wù)上下游 一級(jí)鄰接業(yè)務(wù)一級(jí)鄰接業(yè)務(wù) 二級(jí)鄰接業(yè)務(wù)二級(jí)鄰接業(yè)務(wù) 三級(jí)鄰接業(yè)務(wù)三級(jí)鄰接業(yè)務(wù) t 核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù) 核心業(yè)務(wù)邊緣核心業(yè)務(wù)邊緣 核心業(yè)務(wù)上下游核心業(yè)務(wù)上下游 一級(jí)鄰接業(yè)務(wù)一級(jí)鄰接業(yè)務(wù) 二級(jí)鄰接業(yè)務(wù)二級(jí)鄰接業(yè)務(wù) 三級(jí)鄰接業(yè)務(wù)三級(jí)鄰接業(yè)務(wù) t資料來(lái)源：羅蘭貝格分析 專注企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的培養(yǎng) 專注的企業(yè)更容易形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 并沿核心競(jìng)爭(zhēng)力周邊進(jìn)行有序的、低風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)張 眼光分散的企業(yè)固然可以尋找到更多機(jī)會(huì)，但距離核心競(jìng)爭(zhēng)力越遠(yuǎn)，擴(kuò)張成功的可能性越小，而且風(fēng)險(xiǎn)增加 盲目多元化會(huì)令企業(yè)喪失戰(zhàn)略方向，最終甚至喪失在核心業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 專注是正確的做

18、法專注是正確的做法 盲目多元化風(fēng)險(xiǎn)巨大盲目多元化風(fēng)險(xiǎn)巨大16其他行業(yè)的案例也表明，與其承受新事業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，不如選擇承受主其他行業(yè)的案例也表明，與其承受新事業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，不如選擇承受主業(yè)相對(duì)低速但穩(wěn)健的增長(zhǎng)；在規(guī)模很大的時(shí)候，即便較低的增長(zhǎng)率也意業(yè)相對(duì)低速但穩(wěn)健的增長(zhǎng)；在規(guī)模很大的時(shí)候，即便較低的增長(zhǎng)率也意味著巨大的增長(zhǎng)量味著巨大的增長(zhǎng)量資料來(lái)源：戰(zhàn)略即命運(yùn)；羅蘭貝格分析 Intel公司成立于20世紀(jì)70年代，最初生產(chǎn)集成電路存儲(chǔ)器 20世紀(jì)80年代業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向微處理器 2000年，公司市值接近4000億美元 20世紀(jì)90年代，成立“任務(wù)2”，即超越核心事業(yè)部門，多次嘗試進(jìn)入新的事業(yè)領(lǐng)域，但大

19、部分努力并沒(méi)有收到預(yù)期的成效 在大約15個(gè)核心業(yè)務(wù)之外的創(chuàng)新嘗試中，只有英特爾投資部（Intel Capital）獲得了成功 1998年，公司的銷售收入增長(zhǎng)率僅為5 麥當(dāng)勞公司成立于1955年，于1965年成功上市，利用上市資金，迅速拓展業(yè)務(wù)區(qū)域，業(yè)績(jī)遙遙領(lǐng)先 現(xiàn)在是世界上最注明的連鎖快餐企業(yè)，到2000年市值超過(guò)600億美元 通過(guò)麥當(dāng)勞投資公司（McDonalds Ventures）與合作品牌部門（Partner Brands）承擔(dān)創(chuàng)新性收購(gòu)嘗試 2003年1月，麥當(dāng)勞宣布50年歷史上第一次季度虧損 在放棄一切不切實(shí)際的收購(gòu)計(jì)劃后，2004年麥當(dāng)勞宣布其美國(guó)公司的經(jīng)營(yíng)收入恢復(fù)10以上的增長(zhǎng)

20、即便是成熟的大型國(guó)際公司在進(jìn)行創(chuàng)新性多元化時(shí)，失敗的幾率也非常高即便是成熟的大型國(guó)際公司在進(jìn)行創(chuàng)新性多元化時(shí)，失敗的幾率也非常高 與這種代價(jià)巨大的價(jià)值陷阱相比，主業(yè)的相對(duì)低速增長(zhǎng)是可以接受的與這種代價(jià)巨大的價(jià)值陷阱相比，主業(yè)的相對(duì)低速增長(zhǎng)是可以接受的 在集團(tuán)內(nèi)部成立專屬投資部門來(lái)探索新事業(yè)是眾多國(guó)際公司的普遍選擇在集團(tuán)內(nèi)部成立專屬投資部門來(lái)探索新事業(yè)是眾多國(guó)際公司的普遍選擇17鑒于碧桂園在主業(yè)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)能力、人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)等的不均衡性，鑒于碧桂園在主業(yè)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)能力、人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)等的不均衡性，羅蘭貝格建議碧桂園走羅蘭貝格建議碧桂園走“產(chǎn)融結(jié)合產(chǎn)融結(jié)合”的發(fā)展道路的發(fā)展道路資料來(lái)源：羅蘭貝

21、格分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)金融投資業(yè)務(wù)金融金融資本資本地產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)擴(kuò)張擴(kuò)張18市場(chǎng)吸引力市場(chǎng)吸引力碧桂園資源和能力碧桂園資源和能力101002030405020304050熱利用產(chǎn)業(yè)太陽(yáng)能房地產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)投資基金制水行業(yè)污水處理行業(yè)光伏產(chǎn)業(yè)碧桂園新業(yè)務(wù)評(píng)估的結(jié)果碧桂園新業(yè)務(wù)評(píng)估的結(jié)果碧桂園需要重點(diǎn)考慮的新業(yè)務(wù)碧桂園需要重點(diǎn)考慮的新業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)： 太陽(yáng)能房地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì)行業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)： 太陽(yáng)能熱利用 產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè) 制水行業(yè) 污水處理 示例：在中期報(bào)告中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以考慮進(jìn)入的示例：在中期報(bào)告中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以考慮進(jìn)入的項(xiàng)目進(jìn)行了分類分析項(xiàng)

22、目進(jìn)行了分類分析資料來(lái)源：羅蘭貝格分析19出于資源的有限性以及戰(zhàn)略定位的不同，建議碧桂園對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分出于資源的有限性以及戰(zhàn)略定位的不同，建議碧桂園對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分類管理，不能類管理，不能“一刀切一刀切”項(xiàng)目投資意向項(xiàng)目投資意向財(cái)務(wù)型財(cái)務(wù)型戰(zhàn)略型戰(zhàn)略型操作型操作型碧桂園在主業(yè)以外的管理局限碧桂園在主業(yè)以外的管理局限 投資項(xiàng)目三種類別投資項(xiàng)目三種類別 經(jīng)驗(yàn)曲線缺失 人力資源匱乏 風(fēng)險(xiǎn)增加 集團(tuán)現(xiàn)有管理能力不足資料來(lái)源：羅蘭貝格分析20上市后一段時(shí)期內(nèi)，碧桂園的戰(zhàn)略核心仍然是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在區(qū)域、產(chǎn)上市后一段時(shí)期內(nèi)，碧桂園的戰(zhàn)略核心仍然是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈整合等維度利用大量融資進(jìn)行規(guī)

23、模擴(kuò)張品和價(jià)值鏈整合等維度利用大量融資進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張區(qū)域區(qū)域擴(kuò)張擴(kuò)張產(chǎn)品產(chǎn)品戰(zhàn)略戰(zhàn)略價(jià)值鏈價(jià)值鏈整合整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)雄厚融資雄厚融資資料來(lái)源：羅蘭貝格分析21根據(jù)主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以為資本運(yùn)作業(yè)務(wù)帶根據(jù)主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以為資本運(yùn)作業(yè)務(wù)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支撐專門的投資部門為集團(tuán)尋找新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支撐專門的投資部門為集團(tuán)尋找新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析 現(xiàn)金流 管理資源 人力資源 當(dāng)前主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)當(dāng)前主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn) 發(fā)展新業(yè)務(wù)：新能源、環(huán)保材發(fā)展新業(yè)務(wù)：新能源、環(huán)保材料等料等 未來(lái)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)：須視新業(yè)務(wù)成未來(lái)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)：須

24、視新業(yè)務(wù)成長(zhǎng)狀況而定長(zhǎng)狀況而定新事業(yè)新事業(yè)（碧桂園投資部門）（碧桂園投資部門）利潤(rùn)利潤(rùn)時(shí)間時(shí)間第一層面：第一層面：拓展并確保核拓展并確保核心事業(yè)之運(yùn)作心事業(yè)之運(yùn)作第二層面：第二層面：發(fā)展新業(yè)務(wù)發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面：第三層面：開(kāi)創(chuàng)未來(lái)的事開(kāi)創(chuàng)未來(lái)的事業(yè)機(jī)會(huì)業(yè)機(jī)會(huì) 企業(yè)必須不斷地開(kāi)展業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的各種活動(dòng)； 必須以對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的同等專注來(lái)關(guān)心企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向； 需要當(dāng)前業(yè)務(wù)、新建業(yè)務(wù)和未來(lái)可選業(yè)務(wù)之間保持協(xié)調(diào)平衡的方法22碧桂園的主業(yè)和其他事業(yè)應(yīng)該采取碧桂園的主業(yè)和其他事業(yè)應(yīng)該采取“雙輪驅(qū)動(dòng)雙輪驅(qū)動(dòng)”模式，以主輪發(fā)展帶動(dòng)模式，以主輪發(fā)展帶動(dòng)輔輪，輔輪支持主輪，避免陷入多輪混亂運(yùn)作的陷阱輔輪，輔輪支持主輪

25、，避免陷入多輪混亂運(yùn)作的陷阱地產(chǎn)主業(yè)地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)輔業(yè)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析 正確的方法是主業(yè)、輔業(yè)區(qū)分明顯，機(jī)制清晰，目的明確 通過(guò)資本鏈連接主業(yè)輔業(yè)，雙輪驅(qū)動(dòng) 擁有多個(gè)小“發(fā)動(dòng)機(jī)”，但不能統(tǒng)一輸出巨大市場(chǎng)功率 業(yè)務(wù)間關(guān)系復(fù)雜混亂、相互制約，管理難易有的放矢 相互配合有縫隙 多輪混亂運(yùn)作陷阱多輪混亂運(yùn)作陷阱 雙輪驅(qū)動(dòng)是正確的做法雙輪驅(qū)動(dòng)是正確的做法23在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，羅蘭貝格建議碧桂園應(yīng)向在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，羅蘭貝格建議碧桂園應(yīng)向未來(lái)業(yè)務(wù)模式（二）未來(lái)業(yè)務(wù)模式（二）的方向的方向發(fā)展發(fā)展類投資管理階段類投資管理階段特點(diǎn)：特點(diǎn)： 集團(tuán)資產(chǎn)管理 主要也參股投資作為收益來(lái)源 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)能力薄弱 管理

26、被動(dòng)、關(guān)系松散、控制力弱開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)階段開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)階段環(huán)境變化：環(huán)境變化： 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需要巨大，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手水平較弱，盈利水平很高 客戶對(duì)服務(wù)、產(chǎn)品相當(dāng)要求較低，比較容易滿足 公司內(nèi)部管理調(diào)整迅速、有效，對(duì)市場(chǎng)的把握比較準(zhǔn)確未來(lái)模式選擇未來(lái)模式選擇 未來(lái)模式一未來(lái)模式一 管理型公司管理型公司ABC開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)型公司經(jīng)營(yíng)型公司投融資管理投融資管理開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)投融資管理投融資管理開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng) 未來(lái)模式二未來(lái)模式二資料來(lái)源：羅蘭貝格分析24形成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營(yíng)板塊支持開(kāi)發(fā)板塊，協(xié)調(diào)發(fā)展形成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營(yíng)板塊支持開(kāi)發(fā)板塊，協(xié)調(diào)發(fā)展市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)資產(chǎn)收益要求資

27、產(chǎn)收益要求公司資源狀況公司資源狀況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)市場(chǎng)成熟度提高，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下降率下降 全國(guó)擴(kuò)張全國(guó)擴(kuò)張的競(jìng)爭(zhēng)格局正在形成，各區(qū)域領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)快速在全國(guó)各重要城市搶攤 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)尚處于起步階段，隨著客戶服務(wù)要求的提高，物業(yè)、物業(yè)、房產(chǎn)咨詢、代理等服務(wù)行業(yè)的市房產(chǎn)咨詢、代理等服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)可能有較大發(fā)展 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資收益波動(dòng)大投資收益波動(dòng)大，單一通過(guò)多項(xiàng)目、跨地域經(jīng)營(yíng)來(lái)平衡收益，除非規(guī)模很大，否則十分困難 經(jīng)營(yíng)運(yùn)作業(yè)務(wù)收益比較穩(wěn)定收益比較穩(wěn)定 公司目前的土地儲(chǔ)備豐富、資金充裕，未來(lái)隨著成功上市、全國(guó)擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越越

28、來(lái)越多來(lái)越多，是當(dāng)然的主動(dòng)板塊 公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展必將帶動(dòng)物業(yè)等服務(wù)業(yè)務(wù)的向市場(chǎng)服務(wù)業(yè)務(wù)的向市場(chǎng)化、專業(yè)化方向提升化、專業(yè)化方向提升 經(jīng)營(yíng)板塊可以為開(kāi)發(fā)板塊提供更好的服務(wù)支持服務(wù)支持，是有力的補(bǔ)充和聯(lián)動(dòng)所以羅蘭貝格建議碧桂園在未來(lái)發(fā)展中，形成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)兩大業(yè)務(wù)板塊，聯(lián)動(dòng)發(fā)展：所以羅蘭貝格建議碧桂園在未來(lái)發(fā)展中，形成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)兩大業(yè)務(wù)板塊，聯(lián)動(dòng)發(fā)展：平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，平衡收益波動(dòng)，使公司盈利平穩(wěn)增長(zhǎng)公司盈利平穩(wěn)增長(zhǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展聯(lián)動(dòng)發(fā)展，通過(guò)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提供資源、加深對(duì)客戶需求的理解，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力；通過(guò)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提供盈利的平臺(tái)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析25公司應(yīng)該采用公司應(yīng)該采用GE矩陣等業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)

29、略性分析工具，對(duì)不同類型業(yè)務(wù)根據(jù)矩陣等業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略性分析工具，對(duì)不同類型業(yè)務(wù)根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略采取不同策略進(jìn)行組合管理集團(tuán)戰(zhàn)略采取不同策略進(jìn)行組合管理碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)能力碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)能力高中低低中高行業(yè)吸引力行業(yè)吸引力第一類業(yè)務(wù)第一類業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力很大，而且碧桂園擁有相當(dāng)資產(chǎn)和技能等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第二類業(yè)務(wù)第二類業(yè)務(wù)市場(chǎng)具有一定吸引力，碧桂園具有近期盈利能力，但面臨進(jìn)一步發(fā)展挑戰(zhàn)第三類業(yè)務(wù)第三類業(yè)務(wù)剩下的吸引力不大的各類業(yè)務(wù)碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)能力碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)能力高中低低中高行業(yè)吸引力行業(yè)吸引力謹(jǐn)慎進(jìn)入謹(jǐn)慎進(jìn)入市場(chǎng)市場(chǎng)1）2）3）選擇性選擇性成長(zhǎng)成長(zhǎng)全力奮斗全力奮斗有限擴(kuò)充有限

30、擴(kuò)充或先撤出或先撤出選擇性選擇性補(bǔ)充補(bǔ)充4）保持優(yōu)勢(shì)保持優(yōu)勢(shì)減少損失減少損失全面收獲全面收獲有限收獲有限收獲注：中期新業(yè)務(wù)報(bào)告所測(cè)評(píng)的行業(yè)已標(biāo)注圖中。1）水務(wù) 2）太陽(yáng)能產(chǎn)業(yè)3）建筑設(shè)計(jì)4）產(chǎn)業(yè)投資基金資料來(lái)源：羅蘭貝格分析26C.房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略27羅蘭貝格從區(qū)域、產(chǎn)品、價(jià)值鏈三個(gè)維度對(duì)碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了羅蘭貝格從區(qū)域、產(chǎn)品、價(jià)值鏈三個(gè)維度對(duì)碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了深入的研究和分析深入的研究和分析區(qū)域區(qū)域產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值鏈鏈碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略研究的三個(gè)維度碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略研究的三個(gè)維度基本結(jié)論基本結(jié)論區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：以“本地做市，異地做勢(shì)”為原則，勾勒全國(guó)擴(kuò)張藍(lán)圖，增

31、強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性，采取靈活的合資合作購(gòu)并發(fā)展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力不足，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展確立國(guó)內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略：在重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)與連鎖經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈戰(zhàn)略：價(jià)值鏈戰(zhàn)略：根據(jù)利潤(rùn)池、外部條件、關(guān)鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對(duì)主要涉及環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略評(píng)估，最終確定取舍。進(jìn)而整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過(guò)DBPm集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景28從區(qū)域和產(chǎn)品兩個(gè)維度看，碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的四個(gè)可能戰(zhàn)略選擇從區(qū)域和產(chǎn)品兩個(gè)維度看，碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的四個(gè)可能戰(zhàn)略選擇具體描述如下具體描述如下專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)高檔酒店住宅成

32、片開(kāi)發(fā)廣東二線城市全國(guó)當(dāng)前碧桂園業(yè)務(wù)發(fā)展模式當(dāng)前碧桂園業(yè)務(wù)發(fā)展模式全國(guó)性專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商全國(guó)性專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商區(qū)域性房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)商區(qū)域性房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)商全國(guó)性房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)商全國(guó)性房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)商1234專注于廣東省住宅社區(qū)類房地產(chǎn)和酒店開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)除了目前的別墅、高檔公寓外，不排除進(jìn)入中低檔住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及經(jīng)濟(jì)適用房的可能性大力發(fā)展廣東省住宅類房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在此基礎(chǔ)上，繼續(xù)以酒店作為住宅社區(qū)配套業(yè)務(wù)，努力挖掘產(chǎn)品價(jià)值潛力，探索產(chǎn)品新價(jià)值元素，逐步進(jìn)入二線及全國(guó)城市的專業(yè)住宅市場(chǎng)依托酒店配套優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展廣東省住宅房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在此基礎(chǔ)上，積極探索二線城市專業(yè)住宅和酒店開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)住宅產(chǎn)

33、業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)程，改善公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在做深廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，重點(diǎn)發(fā)展二線城市專業(yè)住宅和酒店開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并向全國(guó)拓展專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)同時(shí)努力挖掘產(chǎn)品價(jià)值潛力，探索產(chǎn)品新價(jià)值元素，改善公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)高檔酒店住宅成片開(kāi)發(fā)廣東二線城市全國(guó)專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)高檔酒店住宅成片開(kāi)發(fā)廣東二線城市全國(guó)專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)高檔酒店住宅成片開(kāi)發(fā)廣東二線城市全國(guó)29從價(jià)值鏈的維度看，碧桂園應(yīng)整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，從價(jià)值鏈的維度看，碧桂園應(yīng)整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過(guò)通過(guò)DBPm集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景Design

34、規(guī)劃設(shè)計(jì)是碧桂園產(chǎn)品研發(fā)的命脈所在Build建筑施工是成本控制、品質(zhì)保障的基礎(chǔ)Property mgmt物業(yè)管理是產(chǎn)品溢價(jià)的源泉資料來(lái)源：羅蘭貝格分析營(yíng)銷管理營(yíng)銷管理規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)管理物業(yè)管理售后服務(wù)售后服務(wù)建筑施工建筑施工工程管理工程管理裝飾裝修裝飾裝修投資評(píng)估投資評(píng)估一級(jí)土地開(kāi)發(fā)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)二級(jí)土地開(kāi)發(fā)二級(jí)土地開(kāi)發(fā)投資投資開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型：作為一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商的純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型隨著“招牌掛”的全面實(shí)行，已經(jīng)成為政府職能的一部分，在面向市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中已經(jīng)越來(lái)越少，逐漸從主流退出 典型企業(yè)：陸家嘴有限價(jià)值鏈集成有限價(jià)值鏈集成 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型：全面涉足，關(guān)鍵把控；對(duì)組織資

35、源的依賴，需要投入相對(duì)多的人力資源 物業(yè)持有型：優(yōu)質(zhì)物業(yè)長(zhǎng)期投資是其利潤(rùn)來(lái)源；風(fēng)險(xiǎn)較低；對(duì)組織資源和管理能力要求不高；但需要極強(qiáng)的資本實(shí)力；投資評(píng)估和土地獲取是其關(guān)鍵控制點(diǎn) 金融投資型：資本角度涉足開(kāi)發(fā)，通過(guò)外包與監(jiān)管滲透各個(gè)環(huán)節(jié)；是國(guó)外房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主流模式，國(guó)內(nèi)剛剛起步完整價(jià)值鏈完整價(jià)值鏈綜合運(yùn)作型：綜合了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型兩種價(jià)值鏈增值模式，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分少了，所以該種模式也相應(yīng)減少 典型企業(yè)：金融街單一價(jià)值鏈環(huán)節(jié)單一價(jià)值鏈環(huán)節(jié)30C.1區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略31歷史上看，歷史上看，1990年代初以來(lái)，國(guó)內(nèi)先后出現(xiàn)三次開(kāi)發(fā)商區(qū)域擴(kuò)張浪潮；年代初以來(lái)，國(guó)內(nèi)先后出現(xiàn)三次開(kāi)發(fā)商區(qū)域擴(kuò)張浪潮

36、；目前正處于第三次擴(kuò)張浪潮發(fā)軔期目前正處于第三次擴(kuò)張浪潮發(fā)軔期局部擴(kuò)張（局部擴(kuò)張（19902002年）年）全國(guó)布局全國(guó)布局*（20022005年）年）區(qū)域中心深耕（區(qū)域中心深耕（2005年至今）年至今）背景：背景：1980年代末、90年代初，地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)勃發(fā)，各地紛紛成立各種性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商企業(yè)典型企業(yè)：典型企業(yè)：萬(wàn)科、合生、碧桂園擴(kuò)張路徑：擴(kuò)張路徑：自創(chuàng)立地城市起家，有一定積累后向省內(nèi)周邊城市輻射成就：成就：完成一系列代表性項(xiàng)目，在發(fā)源城市成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，成功樹(shù)立本地品牌，開(kāi)發(fā)模式基本成型，資本、人力等原始積累完成背景：背景：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地價(jià)上揚(yáng)，地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入繁榮期，融資渠道逐步多元化典型企業(yè)

37、：典型企業(yè)：合生、綠地、富力擴(kuò)張路徑：擴(kuò)張路徑：利用自身積累與上市獲得資本，進(jìn)軍珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海京津地區(qū)三大經(jīng)濟(jì)板塊以及幾個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心開(kāi)始全國(guó)布局成就：成就：全國(guó)范圍、重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行土地儲(chǔ)備，建設(shè)區(qū)域性地標(biāo)作品，整合、樹(shù)立全國(guó)品牌形象，積攢輻射勢(shì)能背景：背景：業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，并出現(xiàn)全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，融資渠道進(jìn)一步多元化，土地獲取手段趨于單一典型企業(yè)：典型企業(yè)：萬(wàn)科、合生、綠地?cái)U(kuò)張路徑：擴(kuò)張路徑：由三大經(jīng)濟(jì)板塊與各區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心輻射延伸，深耕中心城市同時(shí)，滲透周邊二三線城市成就：成就：在全國(guó)品牌樹(shù)立與一定的開(kāi)發(fā)規(guī)?；A(chǔ)上，不再聚焦于規(guī)模，制定三大板塊與各區(qū)域中心城市以及周邊二三線城市市場(chǎng)深耕戰(zhàn)

38、略，制定企業(yè)的全面形象戰(zhàn)略注：部分房地產(chǎn)商并沒(méi)有選擇全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略，如河南建業(yè)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析32在第二次區(qū)域擴(kuò)張浪潮中，主要粵系開(kāi)發(fā)商在第二次區(qū)域擴(kuò)張浪潮中，主要粵系開(kāi)發(fā)商*北伐、東進(jìn)、西突并行，其北伐、東進(jìn)、西突并行，其珠三角以外業(yè)務(wù)收入已普遍達(dá)到或超過(guò)全國(guó)總收入的珠三角以外業(yè)務(wù)收入已普遍達(dá)到或超過(guò)全國(guó)總收入的50，呈中心競(jìng)爭(zhēng)，呈中心競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)之勢(shì)2005年粵系主要地產(chǎn)商主營(yíng)業(yè)務(wù)收入?yún)^(qū)域分布圖年粵系主要地產(chǎn)商主營(yíng)業(yè)務(wù)收入?yún)^(qū)域分布圖 單位：?jiǎn)挝唬褐槿侵槿情L(zhǎng)三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海環(huán)渤海萬(wàn)科萬(wàn)科合生合生創(chuàng)展創(chuàng)展金地金地注：由于發(fā)端較早且毗鄰港澳，成長(zhǎng)速度快，粵系地產(chǎn)商實(shí)力普遍較強(qiáng) 富力2005年

39、天津、西安、重慶項(xiàng)目暫無(wú)銷售收入資料來(lái)源：萬(wàn)科（00002）2005年報(bào)，合生創(chuàng)展（0754，HK）2005年報(bào)，富力（2777，HK）2005年報(bào)，金地（600083）2005年報(bào)，羅蘭貝格分析富力富力*萬(wàn)科萬(wàn)科合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展金地金地富力富力珠三角珠三角長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海環(huán)渤海深圳、廣州、東莞、中山上海、南京、南昌、無(wú)錫北京、天津、沈陽(yáng)、大連、鞍山、長(zhǎng)春廣東上海北京、天津廣州、深圳上海北京廣州北京尚無(wú)銷售回款33至至2005年，合生創(chuàng)展與萬(wàn)科全國(guó)布局均基本成型，重心向環(huán)渤海地區(qū)轉(zhuǎn)年，合生創(chuàng)展與萬(wàn)科全國(guó)布局均基本成型，重心向環(huán)渤海地區(qū)轉(zhuǎn)移移注：2006年萬(wàn)科進(jìn)入杭州，進(jìn)入城市達(dá)到22個(gè)資料來(lái)

40、源：萬(wàn)科（00002）2005年報(bào)，合生創(chuàng)展（0754，HK）2005年報(bào)，羅蘭貝格分析2000年，合生創(chuàng)展旗下樓盤銷售額占廣州市場(chǎng)5%戰(zhàn)略性精選六大中心，分別輻射珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角，實(shí)現(xiàn)三駕馬車齊頭并進(jìn)的理性開(kāi)發(fā)模式2005年，選定京津環(huán)渤海為公司未來(lái)的戰(zhàn)略擴(kuò)張重心萬(wàn)科于90年代初開(kāi)始國(guó)內(nèi)最早的開(kāi)發(fā)商區(qū)域擴(kuò)張，至今已遍布22城市*，完成三大中心板塊戰(zhàn)略布局從2005年業(yè)績(jī)可以看出，萬(wàn)科在環(huán)渤海的凈利潤(rùn)份額與收入份額嚴(yán)重偏離，加之京津有國(guó)家政策重點(diǎn)扶持，萬(wàn)科亦將近期戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移至京津地帶珠三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海合生創(chuàng)展全國(guó)布局示意圖合生創(chuàng)展全國(guó)布局示意圖萬(wàn)科萬(wàn)科2005年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與凈利潤(rùn)區(qū)域

41、分布圖年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與凈利潤(rùn)區(qū)域分布圖 單位：?jiǎn)挝唬喝髤^(qū)域六大中心以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲拓展區(qū)域以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域34同期，得益于房?jī)r(jià)飛漲而迅猛成長(zhǎng)的滬系開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生強(qiáng)烈擴(kuò)張?jiān)竿?，得益于房?jī)r(jià)飛漲而迅猛成長(zhǎng)的滬系開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生強(qiáng)烈擴(kuò)張?jiān)竿笥谥槿鞘袌?chǎng)成熟度高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，北方傳統(tǒng)國(guó)企資源優(yōu)勢(shì)明顯；在囿于珠三角市場(chǎng)成熟度高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，北方傳統(tǒng)國(guó)企資源優(yōu)勢(shì)明顯；在繼續(xù)深挖長(zhǎng)三角外，其戰(zhàn)略擴(kuò)張目標(biāo)集中于中部板塊和西部板塊繼續(xù)深挖長(zhǎng)三角外，其戰(zhàn)略擴(kuò)張目標(biāo)集中于中部板塊和西部板塊長(zhǎng)三角（92）仍然是復(fù)地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略的絕對(duì)重心，同時(shí)攜全國(guó)擴(kuò)張?jiān)竿谥胁?/p>

42、（武漢、鄭州等）尋找機(jī)會(huì)由于廣東市場(chǎng)成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈；北方傳統(tǒng)強(qiáng)大國(guó)企資源優(yōu)勢(shì)明顯，滬系開(kāi)發(fā)商多將眼光投向本地開(kāi)發(fā)商較為弱勢(shì)的中部板塊和西部板塊復(fù)地集團(tuán)復(fù)地集團(tuán)2005年業(yè)績(jī)分布圖年業(yè)績(jī)分布圖 單位：?jiǎn)挝唬壕G地地產(chǎn)全國(guó)城市布局示意圖綠地地產(chǎn)全國(guó)城市布局示意圖上海南京武漢2006年7月在香港成功上市的綠地地產(chǎn)，自2001年跨出長(zhǎng)三角以來(lái)，已經(jīng)滲透全國(guó)17個(gè)城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)綠地的快速擴(kuò)張得益于與本地開(kāi)發(fā)商靈活多樣的合作方式，例如南昌、鄭州的合作目前有項(xiàng)目或有合作項(xiàng)目資料來(lái)源：復(fù)地集團(tuán)（2337，HK）2005年報(bào)，外部訪談，羅蘭貝格分析35同樣，北派開(kāi)發(fā)商南下進(jìn)展不大，在固守環(huán)渤海的同時(shí)，戰(zhàn)略性布局華同

43、樣，北派開(kāi)發(fā)商南下進(jìn)展不大，在固守環(huán)渤海的同時(shí)，戰(zhàn)略性布局華中南、華西南、長(zhǎng)三角成為普遍選擇中南、華西南、長(zhǎng)三角成為普遍選擇北京太原無(wú)錫成都全國(guó)天津截至截至2005年底首創(chuàng)置業(yè)土地儲(chǔ)備分布圖年底首創(chuàng)置業(yè)土地儲(chǔ)備分布圖 單位：?jiǎn)挝唬菏讋?chuàng)置業(yè)目前的土地儲(chǔ)備布局呈現(xiàn)出“一個(gè)中心，兩向勢(shì)頭”，即以京津?yàn)橹行妮椛洵h(huán)渤海，同時(shí)出擊中南部及西南區(qū)域華南地區(qū)布局基本空白雖未披露具體銷售數(shù)據(jù)，從土地儲(chǔ)備布局亦可見(jiàn)端倪已進(jìn)入19個(gè)城市的專注商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)的全國(guó)布局呈現(xiàn)三個(gè)特征：據(jù)守環(huán)渤海，突圍長(zhǎng)三角，布局中西南跟其他北派開(kāi)發(fā)商一樣回避華南板塊，將未來(lái)戰(zhàn)略重心定位于中西部大中城市與長(zhǎng)江三角洲資料來(lái)源：首創(chuàng)置業(yè)（

44、2868，HK）2005年報(bào)，外部訪談，羅蘭貝格分析萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全國(guó)城市布局示意圖萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全國(guó)城市布局示意圖36自自99年走出順德以來(lái)，碧桂園已經(jīng)初步完成珠三角局部擴(kuò)張，但全國(guó)布年走出順德以來(lái)，碧桂園已經(jīng)初步完成珠三角局部擴(kuò)張，但全國(guó)布局已落后一步，其競(jìng)爭(zhēng)者占有一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)局已落后一步，其競(jìng)爭(zhēng)者占有一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)碧桂園所得碧桂園所得碧桂園所失碧桂園所失抓住國(guó)家經(jīng)濟(jì)起飛機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)主業(yè)急速擴(kuò)張初步完善珠三角布局形成獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式，積累大量住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，完成原始資本積累，人力資源和能力積累初步完成區(qū)域品牌形成，樹(shù)立良好的企業(yè)形象業(yè)務(wù)定義不夠明晰管理組織架構(gòu)不完善財(cái)務(wù)管控體系缺失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)單一化產(chǎn)品單一、開(kāi)發(fā)

45、模式單一專注省內(nèi)開(kāi)發(fā)，獲取大量土地儲(chǔ)備，持續(xù)開(kāi)發(fā)可為未來(lái)擴(kuò)張?zhí)峁┳銐蛑?可以借鑒戰(zhàn)略性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擴(kuò)張路徑，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為我所用宏觀調(diào)控影響初顯，地產(chǎn)商向價(jià)值型蛻變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)傾向秩序化、價(jià)值化錯(cuò)失全國(guó)布局戰(zhàn)略時(shí)機(jī)沒(méi)有形成全國(guó)性品牌影響土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)失衡，缺乏異地戰(zhàn)略儲(chǔ)備融資手段在歷史上的相對(duì)單一錯(cuò)失戰(zhàn)略中心城市的進(jìn)入先發(fā)優(yōu)勢(shì)局部擴(kuò)張局部擴(kuò)張全國(guó)布局全國(guó)布局資料來(lái)源：內(nèi)部訪談，羅蘭貝格分析37羅蘭貝格行業(yè)研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)規(guī)模與能力積累達(dá)到一羅蘭貝格行業(yè)研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)規(guī)模與能力積累達(dá)到一定程度時(shí)，會(huì)面臨兩種戰(zhàn)略選擇定程度時(shí)，會(huì)面臨兩種戰(zhàn)略選擇節(jié)點(diǎn)：資產(chǎn)節(jié)點(diǎn)：資產(chǎn)1

46、0億元？?jī)|元？向外看，看全國(guó)向外看，看全國(guó)戰(zhàn)略目標(biāo)：全國(guó)市場(chǎng)，全國(guó)品牌戰(zhàn)略目標(biāo)：全國(guó)市場(chǎng)，全國(guó)品牌典型代表：合生、富力典型代表：合生、富力運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：異地市場(chǎng)巨大，高投入高運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：異地市場(chǎng)巨大，高投入高回報(bào)同時(shí)高風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)同時(shí)高風(fēng)險(xiǎn)向內(nèi)看，看省內(nèi)向內(nèi)看，看省內(nèi)戰(zhàn)略目標(biāo)：區(qū)域強(qiáng)勢(shì)品牌，區(qū)域市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)：區(qū)域強(qiáng)勢(shì)品牌，區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者典型代表：河南建業(yè)典型代表：河南建業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：熟悉本地運(yùn)營(yíng)環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：熟悉本地運(yùn)營(yíng)環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)可控性高；但可能約束企業(yè)擴(kuò)張速度可控性高；但可能約束企業(yè)擴(kuò)張速度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做到10億以上，億以上，一般都會(huì)向沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)一般都會(huì)向沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)探

47、索，力求擴(kuò)張地區(qū)探索，力求擴(kuò)張但也有一些地產(chǎn)商出于種種但也有一些地產(chǎn)商出于種種考慮，將自己的戰(zhàn)略定位于考慮，將自己的戰(zhàn)略定位于區(qū)域開(kāi)發(fā)商區(qū)域開(kāi)發(fā)商向外看向外看向內(nèi)看向內(nèi)看碧桂園碧桂園資料來(lái)源：內(nèi)外部訪談，羅蘭貝格分析碧桂園戰(zhàn)略選擇示意圖38隨著各大開(kāi)發(fā)商全國(guó)布局紛紛落定，群雄逐鹿中，碧桂園已經(jīng)具備隨著各大開(kāi)發(fā)商全國(guó)布局紛紛落定，群雄逐鹿中，碧桂園已經(jīng)具備“向向內(nèi)看內(nèi)看”的條件和實(shí)力；在擴(kuò)張中，也必須有的條件和實(shí)力；在擴(kuò)張中，也必須有“向外看向外看”的智慧和勇氣的智慧和勇氣本地競(jìng)爭(zhēng)本地競(jìng)爭(zhēng)異地競(jìng)爭(zhēng)異地競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)激烈國(guó)家政策限制宏觀調(diào)控、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)土地供應(yīng)緊張，拿地困難競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擁有更好的經(jīng)驗(yàn)曲線人力資

48、源準(zhǔn)備不足業(yè)務(wù)梳理為清晰、管理內(nèi)控不足土地儲(chǔ)備資本優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)模式本土品牌優(yōu)勢(shì)人力資源組織準(zhǔn)備上市資金豐富一定的品牌基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品大規(guī)模生產(chǎn)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅具有強(qiáng)具有強(qiáng)大的競(jìng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 具有一具有一定優(yōu)勢(shì)定優(yōu)勢(shì)面臨巨面臨巨大誘惑大誘惑存在系存在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)但運(yùn)營(yíng)但運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小風(fēng)險(xiǎn)小運(yùn)營(yíng)風(fēng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大增險(xiǎn)大增亟需提亟需提高能力高能力資料來(lái)源：內(nèi)部訪談，羅蘭貝格分析39此前，碧桂園進(jìn)行過(guò)異地?cái)U(kuò)張的嘗試，取得過(guò)成績(jī)也遭受過(guò)失利，究其此前，碧桂園進(jìn)行過(guò)異地?cái)U(kuò)張的嘗試，取得過(guò)成績(jī)也遭受過(guò)失利，究其原因，在于擴(kuò)張的機(jī)會(huì)性，缺乏有力的戰(zhàn)略指導(dǎo)思路原因，在于擴(kuò)張的機(jī)會(huì)性，缺乏有力的戰(zhàn)略指導(dǎo)思路

49、機(jī)會(huì)性擴(kuò)張策略機(jī)會(huì)性擴(kuò)張策略 穩(wěn)守珠三角，根據(jù)地的穩(wěn)固和能力的逐漸積累是徐圖擴(kuò)張的根基所在 目前碧桂園正在多方接觸，試圖拿出自己的全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略資料來(lái)源：內(nèi)部訪談，羅蘭貝格分析長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙上海上海全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略 土地獲取機(jī)會(huì)導(dǎo)向使得碧桂園進(jìn)軍湖南長(zhǎng)沙，取得過(guò)很大成功 上海項(xiàng)目局部失利的原因在于：沒(méi)有明晰戰(zhàn)略指導(dǎo)一直依賴的產(chǎn)品模式受到不同受眾的挑戰(zhàn)40因此，羅蘭貝格建議碧桂園勾勒全國(guó)擴(kuò)張藍(lán)圖，目的在于降低其擴(kuò)張隨因此，羅蘭貝格建議碧桂園勾勒全國(guó)擴(kuò)張藍(lán)圖，目的在于降低其擴(kuò)張隨機(jī)性，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性；并根據(jù)企業(yè)能力與羅蘭貝格行業(yè)判斷為碧桂園機(jī)性，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性；并根據(jù)企業(yè)能力與羅蘭貝格行業(yè)判斷為碧

50、桂園制定制定“十年、百盤、千億十年、百盤、千億”的發(fā)展戰(zhàn)略的發(fā)展戰(zhàn)略 未來(lái)10年將是地產(chǎn)行業(yè)的整合，將會(huì)誕生千億規(guī)模的大型企業(yè)集團(tuán) 市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終勝出者一定是穩(wěn)健而不失夢(mèng)想激情的開(kāi)發(fā)商 過(guò)去，土地增值在地產(chǎn)盈利中起到重要作用，未來(lái)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)必將轉(zhuǎn)向產(chǎn)品、價(jià)值、品牌的競(jìng)爭(zhēng) 53.41% p.a. 23.627% p.a.5.5120.01000.019992006E2015E 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2005年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由3614億元增加到15759億元，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到22.7%，而同時(shí)GDP年均增長(zhǎng)率為10%左右，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力量，兩倍于GDP的增速是正常的

51、只要居于行業(yè)中等之上，是完全可能的 根據(jù)碧桂園目前的發(fā)展情況（開(kāi)發(fā)模式、土地儲(chǔ)備、銷售額），未來(lái)數(shù)年維持獲得30左右的增速是可能的1996年年2006年年創(chuàng)業(yè)期創(chuàng)業(yè)期發(fā)展期發(fā)展期成熟期成熟期未來(lái)未來(lái)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，羅蘭貝格分析碧桂園十年戰(zhàn)略目標(biāo)碧桂園十年戰(zhàn)略目標(biāo) 單位：億元單位：億元房地產(chǎn)行業(yè)集中度發(fā)展趨勢(shì)示意圖房地產(chǎn)行業(yè)集中度發(fā)展趨勢(shì)示意圖41“十百千十百千”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要實(shí)現(xiàn)三次跨越戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要實(shí)現(xiàn)三次跨越資料來(lái)源：羅蘭貝格分析泛珠三角市場(chǎng)深耕戰(zhàn)略進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿全國(guó)擴(kuò)張規(guī)模戰(zhàn)略三級(jí)跳時(shí)間向內(nèi)看持續(xù)開(kāi)發(fā)珠三角城市群；開(kāi)拓東西兩翼與粵北二、三線城市向外看戰(zhàn)略性進(jìn)入核心區(qū)域大中城市

52、，建設(shè)標(biāo)桿性經(jīng)典項(xiàng)目，力圖輻射周邊全國(guó)一盤棋由中心一線城市標(biāo)桿拓展至三大區(qū)域與中西部大中城市，輻射周邊二、三線城市，確立全國(guó)戰(zhàn)略布局20062008201220162010示意示意42碧桂園擴(kuò)張戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)追隨國(guó)家政策大勢(shì)，并以碧桂園擴(kuò)張戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)追隨國(guó)家政策大勢(shì)，并以“本地做市，異地做勢(shì)本地做市，異地做勢(shì)”為基本原則為基本原則原則原則廣東業(yè)務(wù)穩(wěn)廣東業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展原則定發(fā)展原則二線城市業(yè)二線城市業(yè)務(wù)加速發(fā)展務(wù)加速發(fā)展原則原則具體含義具體含義碧桂園廣東省住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在現(xiàn)有基礎(chǔ)之下，今后維持穩(wěn)定發(fā)展必須保證廣東業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展所需土地儲(chǔ)備持續(xù)開(kāi)發(fā)廣東省二線城市在其他區(qū)域標(biāo)桿樹(shù)立之后，可以復(fù)制廣東模式，持續(xù)開(kāi)發(fā)

53、其他區(qū)域中心城市輻射范圍內(nèi)的二、三線城市原因解釋原因解釋廣東業(yè)務(wù)是碧桂園各地業(yè)務(wù)組合中的標(biāo)桿廣東市場(chǎng)成熟度高，做細(xì)廣東市場(chǎng)將為碧桂園在全國(guó)其他區(qū)域的擴(kuò)張?zhí)峁﹨⒖紭?biāo)本碧桂園目前大部份的人力資源集中在廣東二線城市市場(chǎng)相對(duì)理性，市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較小，且遠(yuǎn)期來(lái)講，盈利水平上升空間充裕二線城市土地供應(yīng)相對(duì)充裕，獲取土地儲(chǔ)備相對(duì)容易原則一：原則一：原則二：原則二：資料來(lái)源：羅蘭貝格分析市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)入投入原則投入原則目標(biāo)城市逐個(gè)目標(biāo)城市逐個(gè)重點(diǎn)突破原則重點(diǎn)突破原則市場(chǎng)新進(jìn)入之時(shí)，必須進(jìn)行市場(chǎng)研究和公關(guān)能力等方面的投入，可承受較低的利潤(rùn)水平在一個(gè)城市連續(xù)發(fā)展若干項(xiàng)目，樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿加強(qiáng)重點(diǎn)城市標(biāo)桿項(xiàng)目的輻射功能各

54、地市場(chǎng)情況的了解，公關(guān)能力培養(yǎng)及當(dāng)?shù)仨?xiàng)目操作情況熟悉都需要進(jìn)行投入，也即市場(chǎng)進(jìn)入需要交學(xué)費(fèi)由于財(cái)務(wù)資源和管理資源的限制，使得碧桂園業(yè)務(wù)不可能多點(diǎn)全面鋪開(kāi)盲目全面擴(kuò)張會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張、管理紊亂等等一系列問(wèn)題精細(xì)化突破可以推動(dòng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，規(guī)避擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)原則三：原則三：原則四：原則四：43幾個(gè)目標(biāo)城市住宅市場(chǎng)的特征分析幾個(gè)目標(biāo)城市住宅市場(chǎng)的特征分析 濱海新區(qū)的建設(shè)，國(guó)家政策重點(diǎn)關(guān)注地區(qū)，將成為環(huán)渤海新星 兩個(gè)中心的城市發(fā)展格局使得住宅開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)較多 2003-2004年拆遷量巨大，造成剛性需求上升，價(jià)格上漲，估計(jì)未來(lái)2年內(nèi)市場(chǎng)因拆遷量下降而進(jìn)入穩(wěn)定期 現(xiàn)有規(guī)劃擬開(kāi)發(fā)的地塊中可獲得的土地已經(jīng)不多，土地供

55、應(yīng)趨緊 眾多地產(chǎn)巨頭已經(jīng)進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)必將激烈天津（環(huán)渤海）天津（環(huán)渤海）重慶（西部大中城市）重慶（西部大中城市）無(wú)錫（長(zhǎng)三角）無(wú)錫（長(zhǎng)三角） 直轄市，中國(guó)西部開(kāi)發(fā)起點(diǎn)，因而預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有大規(guī)模城市建設(shè)將是拉動(dòng)住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?多中心的城市格局使得理想的住宅開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)存于各個(gè)區(qū)域 年開(kāi)發(fā)量逐年遞增，預(yù)計(jì)未來(lái)1年市場(chǎng)會(huì)因放量過(guò)大而短期下調(diào) 拆遷非常困難 土地供應(yīng)相對(duì)寬裕 市場(chǎng)操作不規(guī)范，缺乏政府關(guān)系者市場(chǎng)進(jìn)入困難 過(guò)去幾年內(nèi)的拆遷量大，市場(chǎng)放量大，估計(jì)未來(lái)幾年會(huì)保持穩(wěn)定 政府對(duì)城市發(fā)展的規(guī)劃明確而且執(zhí)行力度大 土地招拍掛過(guò)程中，政府傾向于大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)，造成總體成本較高，進(jìn)入門檻高 實(shí)力雄厚的大型

56、企業(yè)有機(jī)會(huì)進(jìn)行大規(guī)模分期開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)上升時(shí)期有可能提升盈利能力國(guó)家政策扶持，市場(chǎng)需求穩(wěn)增，利國(guó)家政策扶持，市場(chǎng)需求穩(wěn)增，利潤(rùn)水平較高，但短期內(nèi)土地供給吃潤(rùn)水平較高，但短期內(nèi)土地供給吃緊，競(jìng)爭(zhēng)者眾，勢(shì)必提高運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)緊，競(jìng)爭(zhēng)者眾，勢(shì)必提高運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展以及政府政策導(dǎo)向意市場(chǎng)自身發(fā)展以及政府政策導(dǎo)向意味著較大市場(chǎng)空間，然而短期內(nèi)市味著較大市場(chǎng)空間，然而短期內(nèi)市場(chǎng)投放量過(guò)大將影響市場(chǎng)走勢(shì)場(chǎng)投放量過(guò)大將影響市場(chǎng)走勢(shì)政府在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中明顯的傾向政府在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中明顯的傾向性決定了短期內(nèi)進(jìn)入該市場(chǎng)可能性性決定了短期內(nèi)進(jìn)入該市場(chǎng)可能性較低較低資料來(lái)源：羅蘭貝格分析舉例舉例44同時(shí)充分考慮財(cái)務(wù)以及管理

57、資源兩方面對(duì)擴(kuò)張速度的限制同時(shí)充分考慮財(cái)務(wù)以及管理資源兩方面對(duì)擴(kuò)張速度的限制碧桂園的自有資金、可吸引的直接投資金額以及融資量基本框定了碧桂園發(fā)展空間的上限隨著業(yè)務(wù)量在各地?cái)U(kuò)展，管理復(fù)雜程度將急劇上升，這對(duì)碧桂園人力資源，組織合理性，管理系統(tǒng)有效性的要求日愈提高財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)資源限制資源限制管理管理資源限制資源限制碧桂園必須在業(yè)務(wù)發(fā)展速度和健康程度之間進(jìn)行權(quán)衡，在努力提升碧桂園必須在業(yè)務(wù)發(fā)展速度和健康程度之間進(jìn)行權(quán)衡，在努力提升各項(xiàng)能力以及組織管理系統(tǒng)的有效性的同時(shí)，驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展各項(xiàng)能力以及組織管理系統(tǒng)的有效性的同時(shí)，驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展資料來(lái)源：羅蘭貝格分析45根據(jù)自身能力選取適當(dāng)模式根據(jù)自身能力選

58、取適當(dāng)模式多點(diǎn)散布多點(diǎn)散布集中突破集中突破擴(kuò)張速度受到限制品牌影響難以大規(guī)模拓展可能會(huì)丟失一些相對(duì)重要的發(fā)展機(jī)會(huì)客戶慢熱造勢(shì)，可以迅速擴(kuò)大品牌影響力迅速搶占戰(zhàn)略制高點(diǎn)在客戶爭(zhēng)奪中搶占有力地全國(guó)擴(kuò)張布局迅速成型大量占用企業(yè)資源需要極高的運(yùn)營(yíng)能力和內(nèi)控能力會(huì)增加運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎可能導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)面臨巨大困難形成區(qū)域規(guī)模經(jīng)濟(jì)、有利于降低成本有利于分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有利于協(xié)調(diào)人力、物力、財(cái)力以及運(yùn)營(yíng)管控為進(jìn)一步擴(kuò)張積蓄經(jīng)驗(yàn)和能力 資本實(shí)力 品牌基礎(chǔ) 現(xiàn)有開(kāi)發(fā)模式 區(qū)域開(kāi)發(fā)能力、土地儲(chǔ)備、人力資源儲(chǔ)備、產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)能力 此模式對(duì)于碧桂園在組織和人力儲(chǔ)備上的劣勢(shì)是一種補(bǔ)償和積累 做好、做熟一些區(qū)域，相連成片，碧

59、桂園全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略自然成型碧桂園碧桂園園的園的能力能力集中突破，用碧桂園習(xí)慣的、最有力的方式樹(shù)立區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在其他競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域選擇性復(fù)制優(yōu)劣優(yōu)劣比較比較資料來(lái)源：羅蘭貝格分析46采取靈活的合資合作購(gòu)并發(fā)展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力采取靈活的合資合作購(gòu)并發(fā)展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力不足，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展不足，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展幾種基本業(yè)務(wù)發(fā)展模式比較優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)適用適用情境情境獨(dú)立自主發(fā)展獨(dú)立自主發(fā)展合資合作購(gòu)并發(fā)展合資合作購(gòu)并發(fā)展 對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展和項(xiàng)目操作具有完全的控制力 快速獲取土地、資金、人脈關(guān)系等可能缺乏的資源 有效撬動(dòng)外部

60、資源，拓展碧桂園業(yè)務(wù)發(fā)展空間 自身資源和能力決定了未來(lái)發(fā)展空間 土地獲取、資金資源以及產(chǎn)品能力積累必須完全依靠自身來(lái)完成 對(duì)合資合作業(yè)務(wù)的控制力必須依據(jù)擁有的股權(quán)而定 多為項(xiàng)目公司，項(xiàng)目結(jié)束后各方合作即結(jié)束，對(duì)產(chǎn)品研發(fā)等知識(shí)能力的積累貢獻(xiàn)小 本地：缺乏土地或資金本地：缺乏土地或資金資源時(shí)資源時(shí) 異地：缺乏土地、資金異地：缺乏土地、資金或當(dāng)?shù)厝嗣}關(guān)系資源時(shí)或當(dāng)?shù)厝嗣}關(guān)系資源時(shí) 土地資源、資金資源、土地資源、資金資源、產(chǎn)品能力均充足時(shí)產(chǎn)品能力均充足時(shí)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析喪失與掌握項(xiàng)目控制權(quán)的比較喪失控制權(quán)喪失控制權(quán)掌握控制權(quán)掌握控制權(quán) 項(xiàng)目操作靈活 增加客戶需求理解、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力和品牌資產(chǎn) 占大