陜西省年統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價更新專業(yè)培訓會

1、陜西省年統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價更新專業(yè)培訓會總體設計區(qū)片價規(guī)劃范圍統(tǒng)一年產(chǎn)值區(qū)市中心區(qū) 主要內(nèi)容 第一局部 征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準更新的技術路線 第二局部 征地區(qū)片綜合地價測算方法 第三局部 征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片綜合地價標準圖編繪方法第四局部 征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片綜合地價標準圖數(shù)據(jù)庫建設標準 征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準更新的技術路線根據(jù)中國土地勘察院張曉玲培訓講義“征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算方法制作 主要內(nèi)容 一、概念及內(nèi)涵二、根本原那么三、根本要求四、工作步聚五、統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應用中確定補償倍數(shù)的主要原那么和方法六、成果要求七、結(jié)果報告和技術報告內(nèi)容要求 一、概念及內(nèi)涵 征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準是在一定區(qū)域范圍內(nèi)以市、

2、縣行征區(qū)域為主，綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。一、概念及內(nèi)涵征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的實質(zhì)內(nèi)涵是被征收農(nóng)用地的綜合收益值。它不僅包括農(nóng)用地農(nóng)作物的收益，還要考慮被征收農(nóng)用地帶來的其它相關收益。一、概念及內(nèi)涵第一 覆蓋的范圍不同:全域，地塊第二 考慮因素不同第三 產(chǎn)值確定的方式不同第四 測算的產(chǎn)值結(jié)果不同二、根本原那么一主導性原那么二適當從高原那么三、根本要求一統(tǒng)一年產(chǎn)值標準分兩個層次 一是縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準， 二是區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。二縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準為控制性標準。 整體水平，控制標準

3、，上次省上公布的，省上平衡的根底。 分區(qū)片的價格，執(zhí)行標準。三、根本要求三區(qū)域年產(chǎn)值標準一般不設地塊修正體系。 在同一區(qū)域內(nèi)，征地補償費用以一定區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準為依據(jù)確定，為表達同地同價的征地補償原那么，區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準一般不設地塊修正體系。 但陜北、陜南的山地區(qū)，因為地形條件復雜，一個區(qū)域內(nèi)既有壩地、梯田、坡地等，確需設立修正系數(shù)的，應一并公布。但幅度不能過大，不能影響全縣的平均水平。三、根本要求一基準點 陜西省本次更新統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的基準點為：2021年1月1日。四、縣區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值更新步驟一更新范圍 縣市、區(qū)行征區(qū)域范圍的全部集體農(nóng)用地。但是，根本農(nóng)田保護區(qū)及其他法定保護區(qū)排除在外。

4、具體而言，土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)允許建設區(qū)、有條件建設區(qū)、限制建設區(qū)內(nèi)的線性根底設施、獨工礦用地區(qū)以及其他符合征地條件的農(nóng)用地及其他可開發(fā)整理為農(nóng)用地的后備資源均需要更新統(tǒng)一年產(chǎn)值。四、更新步驟一更新范圍 縣市、區(qū)行征區(qū)域范圍的全部集體農(nóng)用地。但是，根本農(nóng)田保護區(qū)及其他法定保護區(qū)排除在外。 具體而言，土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)允許建設區(qū)、有條件建設區(qū)、限制建設區(qū)內(nèi)的線性根底設施、獨工礦用地區(qū)以及其他符合征地條件的農(nóng)用地及其他可開發(fā)整理為農(nóng)用地的后備資源均需要更新統(tǒng)一年產(chǎn)值。四、更新步驟二更新征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算區(qū)片 如果一個地區(qū)農(nóng)作物種植情況、區(qū)域根底設施和公用效勞設施等

5、影響區(qū)位條件的因素沒有發(fā)生大的變化，上次劃分的區(qū)片原那么上可以不調(diào)整。如果上述因素發(fā)生變化，可以依據(jù)以下方法調(diào)整區(qū)域： 1、根據(jù)農(nóng)用地分等成果或者產(chǎn)能核算等調(diào)整區(qū)域邊界。四、更新步驟2、如果確需重新劃分區(qū)域的，可以鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政界限為根底，綜合考慮地形、地貌，主要農(nóng)作物類別以及多種經(jīng)營水平、區(qū)位等因素，或者參照農(nóng)用地分等成果，將縣市、區(qū)行政區(qū)域劃分為假設干區(qū)域。區(qū)域不易過多，一般的情況下，區(qū)域范圍的大小原那么上隨著距城市鎮(zhèn)的區(qū)位遠近由小到大。區(qū)域劃分應盡量保持鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村行政界線的完整。區(qū)域劃定后，應進行統(tǒng)一編號，并在工作底圖上標示。四、更新步驟三更新主導耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量1、主導耕作制度按照最

6、新的農(nóng)用地分等成果進行更新。2、調(diào)查主要農(nóng)作物年產(chǎn)量農(nóng)用地分等中的指定作物：主要農(nóng)作物年產(chǎn)量可以通過查閱當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的資料獲得，也可以通過實地抽樣調(diào)查獲得。 主要農(nóng)作物年產(chǎn)量按照不同農(nóng)作物分別進行調(diào)查和登記見附表3-1，根據(jù)調(diào)查或統(tǒng)計的主要農(nóng)作物2021、2021和2021年產(chǎn)量數(shù)據(jù)，采用簡單平均方法計算各個主要農(nóng)作物的平均年產(chǎn)量。四、更新步驟3、確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的本卷須知1實地抽樣調(diào)查應采用播種面積產(chǎn)量；2對同一種作物不同季別的產(chǎn)量差異應如實登記；3主要農(nóng)作物年產(chǎn)量以農(nóng)作物主要產(chǎn)品為主，其他副產(chǎn)品如農(nóng)作物秸稈等可根據(jù)實際情況適當進行折算；4在具體調(diào)查時要考慮抽樣點分布的均勻性和代表性

7、，同時還要對農(nóng)用地的附加收入即其他種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營收益、種植本錢以及災害情況等進行調(diào)查，便于數(shù)據(jù)分析處理；5農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)要按照三個年份、復種類型和農(nóng)作物類型分別進行統(tǒng)計和分析。四、更新步驟四更新主要農(nóng)作物價格1、主要農(nóng)作物價格和年產(chǎn)值需要對農(nóng)產(chǎn)品國家收購價格及當?shù)厥袌鰞r格進行調(diào)查，確定主要農(nóng)作物價格水平后，結(jié)合年產(chǎn)量等確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)值。2、主要農(nóng)作物價格是指主導耕作制度下主要農(nóng)產(chǎn)品的當年正常市場價格或國家收購價格。方法如下：1主要農(nóng)作物價格在調(diào)查市場價格和國家收購價格的根底上，選擇兩者中較高者作為各主要農(nóng)作物價格；2市場價風格查可與主要農(nóng)作物年產(chǎn)量實地抽樣調(diào)查同時進行：國家收購價格

8、可通過查閱相關統(tǒng)計資料得到；3主要農(nóng)作物價格數(shù)據(jù)應按照價格類型、復種類型和農(nóng)作物類型分別進行統(tǒng)計和分析。四、更新步驟3、確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的本卷須知1實地抽樣調(diào)查應采用播種面積產(chǎn)量；2對同一種作物不同季別的產(chǎn)量差異應如實登記；3主要農(nóng)作物年產(chǎn)量以農(nóng)作物主要產(chǎn)品為主，其他副產(chǎn)品如農(nóng)作物秸稈等可根據(jù)實際情況適當進行折算；4在具體調(diào)查時要考慮抽樣點分布的均勻性和代表性，同時還要對農(nóng)用地的附加收入即其他種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營收益、種植本錢以及災害情況等進行調(diào)查，便于數(shù)據(jù)分析處理；5農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)要按照三個年份、復種類型和農(nóng)作物類型分別進行統(tǒng)計和分析。四、更新步驟五更新主導農(nóng)作物年產(chǎn)值 1、主要農(nóng)作物

9、年產(chǎn)值是指在一定的主導耕作制度條件下，根據(jù)主要農(nóng)作物前三年平均年產(chǎn)量和主要農(nóng)作物價格計算的單位播種面積農(nóng)作物年產(chǎn)值。 2、確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的方法 主要農(nóng)作物年產(chǎn)值等于主要農(nóng)作物平均年產(chǎn)量與主要農(nóng)作物價格的乘積。四、更新步驟六更新縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的方法 在確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的根底上，綜合考慮農(nóng)地的附加收益即其他種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營收益，修正確定縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。四、更新步驟1、確定主導耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值 主導耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值依據(jù)在確定的主導耕作制度下的各主要農(nóng)作物年產(chǎn)值確定。計算公式為： 1 Vz= vi i=1式中Vz表示縣市、區(qū)主導耕作制度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值；

10、Vi表示i類農(nóng)作物的單位播種面積年產(chǎn)值。 比方關中，主導耕作制度為冬小麥-夏玉米，指定作物為冬小麥、夏玉米，所以主要農(nóng)作物產(chǎn)值為：冬小麥產(chǎn)值+夏玉米產(chǎn)值四、更新步驟2、確定土地附加收益修正幅度土地附加收益修正幅度根據(jù)測算范圍土地利用狀況和農(nóng)業(yè)經(jīng)營狀況調(diào)查數(shù)據(jù)綜合分析確定。土地附加產(chǎn)值的計算應主要考慮單元內(nèi)農(nóng)業(yè)經(jīng)營類型如是否存在養(yǎng)殖經(jīng)營、特種農(nóng)作物經(jīng)營等、非主要農(nóng)作物的產(chǎn)值狀況及所占比例等綜合考慮。四、更新步驟3、計算縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值 主要農(nóng)作物年產(chǎn)值，加上土地附加收益修正值得到縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值。計算公式為： Vt=Vz1+k 式中：Vt表示縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值； Vz_表示縣市、區(qū)主導耕作制

11、度下的農(nóng)作物年產(chǎn)值； k_表示附加收益修正系數(shù)。四、更新步驟4、檢驗并確定縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值 對上述計算結(jié)果進行檢驗分析，最終確定縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。四、更新步驟七區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的更新 區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值的測算方法有兩種，各地可根據(jù)實際情況自行選擇。 1、調(diào)查測算法參照以上步驟 2、縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準修正法 四、更新步驟七區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的更新 2、縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準修正法 即在縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的根底上，將縣市、區(qū)行政區(qū)域范圍劃分為不同的區(qū)域，并以區(qū)域主導耕作制度、指定作物產(chǎn)量等條件為依據(jù)將縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值修正到各區(qū)域，形成區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。四、更新步驟七區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值

12、標準的更新2、縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準修正法1更新縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準 根據(jù)全縣市、區(qū)的主要農(nóng)作物前三年平均產(chǎn)量與2021年的產(chǎn)量變化量，以及2021-2021年的農(nóng)作物價格的變化、多種經(jīng)營等因素，更新縣市、區(qū)年產(chǎn)值標準。四、更新步驟七區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的更新2、縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準修正法2以區(qū)域條件為依據(jù)將縣市、區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準修正到各區(qū)域，形成區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準。 第一，選擇各區(qū)域修正因素 第二，確定修正方向和幅度 第三，測算區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準 第四，驗證確定區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標準五、統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應用中確定補償倍數(shù)的主要原那么和方法一確定補償倍數(shù)的主要原那么1、多因素綜合分析原那么2、適當提高征地補償標準原那么3、合理確定土地補償費和安置補助費補償倍數(shù)關系五、統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應用中確定補償倍數(shù)的主要原那么和方法二確定補償倍數(shù)的主要方法1、根據(jù)實地調(diào)查數(shù)據(jù)確定，在確定統(tǒng)一年產(chǎn)值的根底上，按照使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低、長遠生計有保障的要求，應對當?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平、人均耕地面積、當?shù)厣鐣Ｕ纤降戎匾笜诉M行實地調(diào)查，并進行綜合分析，確定補償倍數(shù)。五、統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應用中確定補償倍數(shù)的主要原那么和方法二確定補償倍數(shù)的主要方法2、參考當?shù)亟?jīng)驗數(shù)據(jù)確定，各地在過去征地工作實踐中，大都會形成在當?shù)鼐哂幸欢ù硇?、為被征地農(nóng)民所接受的補償倍數(shù)。3、土地補償費和安置補助費兩項之和原