云南曲靖明珠東方城項(xiàng)目整體定位及商業(yè)規(guī)劃方案

1、云南曲靖明珠東方城項(xiàng)目整體定位及商業(yè)規(guī)劃方案思 路 的 前 奏 本項(xiàng)目絕非單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，它承擔(dān)著曲靖城市商業(yè)發(fā)展更新?lián)Q代甚至革命性的一役，而項(xiàng)目整體的成敗不僅僅維系于項(xiàng)目收益、銷售速度，根本在于是否能夠得到曲靖大眾的認(rèn)可（政府、市民、商家、投資客） 2我 們 的 目 標(biāo)城市發(fā)展層面：項(xiàng)目整體將打造成曲靖市場的標(biāo)桿項(xiàng)目，成為城市發(fā)展的助推劑，敲響曲靖商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的新紀(jì)元！項(xiàng)目開發(fā)層面：打造曲靖唯一都市綜合體，輻射曲靖及周邊州市的商業(yè)巨擘；再造曲靖商業(yè)核心，強(qiáng)勢推進(jìn)曲靖商業(yè)市場的更新?lián)Q代！開發(fā)商層面：樹立企業(yè)品牌，贏得市場先機(jī)，同時(shí)提供安全、穩(wěn)健的現(xiàn)金流，支持項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)！3 綜合體，一個(gè)多

2、功能、高效率、功能復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑聚落，其功能隨著土地資源的日益稀缺正在逐步向多元、集約化發(fā)展。初級(jí)階段：簡單功能疊加 發(fā)展階段：融合發(fā)展 成熟階段：多元發(fā)展商業(yè)居住商務(wù)商務(wù)商務(wù)商業(yè)商業(yè)居住居住娛樂休閑文化休閑娛樂文化公園體育綜合體（COMPLEX）- 是將城市中購物、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、文化、娛樂、休閑等城市生活空間的三項(xiàng)進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。旅游項(xiàng)目目標(biāo)解析4商業(yè)酒店辦公住宅 項(xiàng)目活力的核心，建立高端形象 形成完善配置，信息平臺(tái) 項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵 實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格 保持物業(yè)形象 利用

3、其他功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 現(xiàn)金流來源 為商業(yè)帶來基本消費(fèi)人流 公寓為商業(yè)提供客源 公寓可能降低整體檔次 酒店為公寓或辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次 寫字樓為商業(yè)、公寓、酒店帶來潛在客戶 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 寫字樓和酒店可共享大堂 作用 相互關(guān)系 提升整體檔次的有力手段 標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士） 資產(chǎn)沉淀或整售 綜合體多重功能的相互聯(lián)動(dòng)使得其具備很強(qiáng)的自我增值、自我繁榮的能力項(xiàng)目目標(biāo)解析 商業(yè)為核心，住宅、寫字樓、公寓為價(jià)值提升，酒店為形象 商業(yè)可能對(duì)公寓帶來負(fù)面影響5價(jià)值一一個(gè)城市GDP新的貢獻(xiàn)之源價(jià)值二城市發(fā)展延伸的城際中心價(jià)值三創(chuàng)造一個(gè)新的自我增值區(qū)整

4、合城市資源，再造城市核心項(xiàng)目目標(biāo)解析項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略依托城市化商業(yè)發(fā)展的核心價(jià)值構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位！6領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者品牌知名度高項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新局部或全面領(lǐng)先，市場亮點(diǎn)壟斷形象標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢以小博大價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價(jià)值抓住某種需求變化趨勢，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機(jī)會(huì)主義者商業(yè)為市場標(biāo)桿的高形象，結(jié)合獨(dú)具魅力的產(chǎn)品及景觀廣場,打造城市中心名片挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者補(bǔ)缺者追隨者項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值所在挑戰(zhàn)

5、曲靖固有商業(yè)形態(tài)，重新定義曲靖商業(yè)價(jià)值，創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品特色項(xiàng)目目標(biāo)解析7跨越曲靖創(chuàng)建全新城市地標(biāo)曲靖首席都市綜合體高品質(zhì)與完美配套的高尚住宅/公寓一個(gè)充滿城市意向的商業(yè)中心開放、活力的城市客廳中央廣場獨(dú)一無二、情趣盎然的商業(yè)步行組團(tuán)街區(qū)高端形象、樹立典范五星級(jí)酒店項(xiàng)目定位要素提煉項(xiàng)目目標(biāo)解析8項(xiàng)目區(qū)位判斷本案 2、從中心城區(qū)整體來看，本項(xiàng)目位于城區(qū)的中心位置，四至人流均可方便到項(xiàng)目位置。 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，有充分條件成為曲靖城市核心。Part 2 項(xiàng)目條件分析9麒麟北路交通路教場路炮團(tuán)出入口食品街路段展示面長麒麟北路540m交通路500m教場路430m食品街300m 項(xiàng)目地塊四至均有較

6、長的展示面，地塊形狀較為方正，這對(duì)商業(yè)規(guī)劃及后期經(jīng)營有較大的促進(jìn)作用，但是較大的地塊面積對(duì)建筑規(guī)劃提出更好的要求，避免產(chǎn)生商業(yè)不均衡的問題。項(xiàng)目地塊條件分析Part 2 項(xiàng)目條件分析10麒麟北路交通路教場路食品街 北向：教場路評(píng)價(jià)：以汽修、餐飲等為主，商業(yè)氛圍一般但商家經(jīng)營情況較好。 東向：麒麟北路評(píng)價(jià)：曲靖主干道，受限于目前非商業(yè)因素，商業(yè)氛圍較弱，但分布有較多居住區(qū)及中小學(xué)，未來商業(yè)價(jià)值較好。 南向：食品街評(píng)價(jià)：商業(yè)氛圍濃厚，商家以餐飲為主，經(jīng)營情況較好。 西向：交通路評(píng)價(jià)：北段以汽修、餐飲為主，商業(yè)氛圍較弱，南段因吉瑪特超市、麒麟商業(yè)廣場兩大主力店的帶動(dòng)，商業(yè)氛圍較濃。項(xiàng)目四至條件分析P

7、art 2 項(xiàng)目條件分析11位置時(shí)間貨車私家車的士公交摩托車自行車行人合計(jì)數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值車流人流交通路14：55-15：0017：05-17：1021：05-21：101676634617150200150麒麟北路13：20-13：2514：05-14：1016：40-16：45380336471010017960教場路11：20-11：2512：10-12：1515：30-15：3588025841223918439項(xiàng)目交通條件分析 項(xiàng)目所臨均為曲靖交通主干道，均可連接?xùn)|西南北片區(qū)，對(duì)外交通便利； 交通路因路面較窄而車流量較大，路面交通情況較差； 麒麟北路與教場路受限于商業(yè)氛圍較

8、弱，人流量較少，未來有較大的發(fā)展空間。Part 2 項(xiàng)目條件分析12項(xiàng)目地塊因素：商業(yè)價(jià)值評(píng)估分析臨街面臨街長度是否臨干道綜合評(píng)價(jià)A面約為540m麒麟北路 展示面較好，但目前商業(yè)氛圍不濃B面約為300m食品街（步行街）商業(yè)氛圍較濃，但對(duì)外展示面較弱C面約為500m交通路商業(yè)氛圍較濃，展示面良好D面約為430m教場路 目前商業(yè)氛圍較差，但展示面良好 項(xiàng)目四至均有較好的商業(yè)價(jià)值，對(duì)商業(yè)經(jīng)營及后期營銷有較大助益； c面商業(yè)價(jià)值最高，未來將成為項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域； A、D面具備很好的商業(yè)開發(fā)條件，商業(yè)價(jià)值的提升空間較大。麒麟北路交通路教場路食品街ABCDPart 2 項(xiàng)目條件分析13麒麟北路交通路

9、教場路食品街項(xiàng)目地塊因素：居住價(jià)值評(píng)估分析地塊區(qū)域綜合評(píng)價(jià)A面 臨中小學(xué)，目前商業(yè)氛圍不濃，居住價(jià)值較高B面臨食品街，商業(yè)氛圍濃，較為嘈雜，居住氛圍較弱C面臨交通路，商業(yè)氛圍濃，居住氛圍較弱D面 具備一定的居住價(jià)值地塊居住價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)果：A D B=CABCDPart 2 項(xiàng)目條件分析14優(yōu)勢（STRENGTH） 區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢明顯； 展示面較長，已具有一定的商業(yè)氛圍，商業(yè)價(jià)值較高； 昭示性強(qiáng)，外部交通便利，易達(dá)性較高。劣勢（WEEKNESS） 位于核心商業(yè)區(qū)邊緣，需要一定時(shí)期的市場培育期； 受限于目前非商業(yè)因素，地塊四邊商業(yè)價(jià)值不均衡 。威脅點(diǎn)（THREATEN） 居民認(rèn)可度較高的核心商業(yè)區(qū)威

10、脅； 未來項(xiàng)目的威脅。機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPORTUNITY） 曲靖城市發(fā)展給予商業(yè)更大發(fā)展空間； 曲靖宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好； 核心商業(yè)區(qū)優(yōu)勢將逐漸減退。SWOT分析Part 2 項(xiàng)目條件分析15項(xiàng)目分析結(jié)論1、項(xiàng)目具備較強(qiáng)的區(qū)位、規(guī)模及地塊優(yōu)勢，項(xiàng)目有條件形成輻射整個(gè)中心城區(qū)以及周邊縣市的全新商業(yè)地標(biāo)；2、項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值較高，居住價(jià)值有賴于商業(yè)打造提升，因此，商業(yè)應(yīng)該成為項(xiàng)目整體的發(fā)展規(guī)劃重心；3、項(xiàng)目整體規(guī)模較大，一方面較易形成規(guī)模效應(yīng)，但在建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合上也面臨較大的挑戰(zhàn)；4、整體上，項(xiàng)目的綜合素質(zhì)較強(qiáng)，未來的發(fā)展是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)、優(yōu)勢占有主導(dǎo)地位。Part 2 項(xiàng)目條件分析16項(xiàng)目規(guī)劃整體

11、思路建筑規(guī)劃布局建議住宅、酒店定位分析住宅、酒店規(guī)劃建議住宅、酒店市場分析商業(yè)調(diào)研分析及規(guī)劃建議曲靖商業(yè)市場分析建筑規(guī)劃布局建議業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議項(xiàng)目商業(yè)定位分析我們的目標(biāo)目標(biāo)解析項(xiàng)目目標(biāo)解析項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目屬性判斷核 心 問 題 解 決 思 路報(bào) 告 總 體 框 架核心問題確定核心競爭力打造項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目以什么核心競爭力鑄造自己的高位目標(biāo)？項(xiàng)目收益測算項(xiàng)目盈利模式項(xiàng)目售價(jià)及租金判斷項(xiàng)目收益判斷17商業(yè)市場分析業(yè)態(tài)組合分析建筑規(guī)劃建議商業(yè)定位分析項(xiàng)目分析Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議18組團(tuán)街區(qū)式生活購物中心復(fù)合主張：一站式購物+休閑消費(fèi)體驗(yàn)商業(yè)特點(diǎn)：多種功能集聚

12、、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)布局特點(diǎn)：組團(tuán)式街區(qū)形態(tài)商業(yè)市場定位Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議Lifestyle Block19高中低低中高產(chǎn)品等級(jí)客戶層面高端中、中低端（市場主流產(chǎn)品）低端本項(xiàng)目等級(jí)商業(yè)檔次定位Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 項(xiàng)目商業(yè)體量較大，需要面對(duì)較為廣泛的消費(fèi)群，商家檔次更應(yīng)具有全面性； 項(xiàng)目不僅商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，而且，在商家的品牌上需要建立國內(nèi)外品牌、本地品牌、自營品牌等多層次的消費(fèi)鏈； 從整體上，項(xiàng)目應(yīng)在商家的層面形成立體化的消費(fèi)架構(gòu)。20曲靖城市地標(biāo)形象的打造提升價(jià)值商業(yè)布局與建筑規(guī)劃契合市場的業(yè)態(tài)組合及分布贏得市場銷售策略及收益分析Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議

13、商業(yè)構(gòu)成的核心問題：21各城市地標(biāo)性建筑具體體現(xiàn)在四個(gè)方面： 領(lǐng)袖的高度 歷史文化背景 大型休閑景觀廣場 特色建筑形態(tài)及外立面項(xiàng)目所具備的可成為地標(biāo)的條件： 大型休閑景觀廣場 領(lǐng)袖的高度 歷史文化背景Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議高度文化廣場22Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議項(xiàng)目地標(biāo)的構(gòu)成具體體現(xiàn)高度文化廣場五星級(jí)酒店音樂噴泉中心廣場曲靖最高建筑曲靖第一音樂噴泉曲靖最大商業(yè)廣場23Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議高度 曲靖市普遍以多層建筑為主，且建筑高度相對(duì)低。曲靖酒店的建筑高度最高不過25層，而麒麟?yún)^(qū)的最高建筑是33層的滇東商城。酒店 項(xiàng)目規(guī)劃五星級(jí)酒店作為曲靖城市新地標(biāo)體現(xiàn)

14、，酒店規(guī)劃不僅在硬件上要達(dá)到五星級(jí)的水平，在高度上更應(yīng)該成為曲靖市的第一高建筑，充分發(fā)揮地標(biāo)影響力。24Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議文化廣場精神廣場就是“項(xiàng)目名片” 曲靖城市文化傳承、繼往開來的承載體25廣場規(guī)模判斷理論依據(jù)： 當(dāng)周邊圍合的建筑界面高度為H ，人與建筑物的距離為D，當(dāng)D:H=3，即垂直視角為18，這時(shí)觀賞到的不僅是一個(gè)建筑物，還可以觀賞到建筑群的背景，過大則使人產(chǎn)生一種離散、空曠的感覺，而過小則又會(huì)給人帶來壓抑感和不安全感。文增著城市廣場設(shè)計(jì)DH18Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議L3L2L1B126 國家建設(shè)部等四部委于2004年2月份對(duì)城市各類廣場的用地面積做出

15、明確規(guī)定：“小城市和鎮(zhèn)不得超過1公頃，中等城市不得超過2公頃，大城市不得超過3公頃。 以項(xiàng)目周邊建筑三層計(jì)算，高度為15-18m，則廣場半徑在48-54m之間，因此項(xiàng)目中心廣場規(guī)模建議為10,00015,000之間較為適宜。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議27廣場主題建議：“曲靖印象”納曲靖萬象，凝名城印象曲靖 作為云南的第二大城市，既積淀了深厚的文化底蘊(yùn)，又承載了蓬勃的時(shí)代活力。水景現(xiàn)代科技?xì)v史文化旅游28主題元素建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議水 元 素：水廊、水道、各式噴泉、與燈光結(jié)合、與商業(yè)的結(jié)合文化元素：歷史文化廊、文化景觀小品科技元素：音樂噴泉、LED顯示屏、燈飾、建筑

16、裝飾、城市未來規(guī)劃展覽廳旅游元素：曲靖旅游景點(diǎn)微縮景觀29Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議水元素 水體將成為廣場中最具吸引力的部分，它可靜止，可跳動(dòng)，可映射周邊景物，與商業(yè)建筑的結(jié)合營造獨(dú)具一格的魅力。30Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議水元素與燈光結(jié)合通過光影技術(shù)、現(xiàn)代感的周邊建筑，并與水體結(jié)合規(guī)劃，使廣場凸顯現(xiàn)代氣息以及科技的魅力。31Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 歷史文化長廊、展覽等景觀小品展示曲靖悠久的歷史文化，同時(shí)規(guī)劃宣傳活動(dòng)廣場，定期舉辦文化活動(dòng)，成為曲靖宣傳推廣陣地。文化元素歷史文化景觀32Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議浮雕、壁畫展示曲靖歷史文化曲靖地形圖曲

17、靖歷史介紹曲靖民族風(fēng)情風(fēng)景圖歷史事件文化元素歷史文化浮雕、壁畫33Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議爨寶子碑爨龍顏碑徐霞客諸葛亮與孟獲珠江源文化元素歷史景觀小品34Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議科技元素音樂噴泉 廣場中心設(shè)計(jì)音樂噴泉，運(yùn)用先進(jìn)的激光科技、影像、三維立體動(dòng)畫、音樂技術(shù)，并由水道、水廊延伸至周邊建筑。35薩爾茨堡歐洲花園購物中心香港中銀大廈外立面輪廓結(jié)合燈光設(shè)計(jì)形成獨(dú)特景觀多媒體立面處理，就是墻上的玻璃做為象素形成動(dòng)態(tài)圖像 建議項(xiàng)目外立面可采用局部輪廓配合燈光突顯特色（如右圖香港中銀大廈），或局部立面做多媒體處理（如下圖歐洲花園）?？萍荚夭Ａ粔art 3 商業(yè)市場分析

18、及規(guī)劃建議36案例參考：類型 地段材質(zhì)樓層大小用途多媒體深南路電子屏四、五層12mX8m（見圖1）品牌形象推廣多媒體人民南路電子屏四、五層12mX8m（見圖2）品牌形象推廣金光華廣場中信城市廣場Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議科技元素LED廣告牌37廣場特色燈桿廣場及噴泉夜間燈光效果經(jīng)燈光點(diǎn)綴的大型植物商家自身燈光效果Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議科技元素?zé)艄庠O(shè)計(jì) 從建筑成本的角度考慮，建議主要通過對(duì)廣場景觀設(shè)計(jì)而打造夜景亮點(diǎn)，局部設(shè)置激光鐳射燈； 商家自身的燈光照明會(huì)是項(xiàng)目的一道亮麗風(fēng)景； 景觀規(guī)劃后在項(xiàng)目及廣場上能有開闊、豐富悅目的視景，提升項(xiàng)目整體形象，增強(qiáng)商業(yè)駐留性。38 將

19、世界奇觀、歷史遺跡、古今名勝、自然風(fēng)光、民居、雕塑、繪畫以及民俗風(fēng)情、民間歌舞表演匯集一園，再現(xiàn)了一個(gè)美妙的世界。參考案例：深圳世界之窗旅游元素濃縮標(biāo)志建筑Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議39以曲靖旅游景觀圖進(jìn)行布局九龍瀑布群馬過河小三峽彩色沙林天生洞造型珠江源金雞孤峰群菌子山香爐山臘山湖鳳凰谷Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議40全面展示曲靖旅游景點(diǎn)，打造曲靖對(duì)外宣傳陣地。41Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 項(xiàng)目整體布局思路 項(xiàng)目整體規(guī)模判斷 商業(yè)布局規(guī)劃核心思路 商業(yè)布局具體規(guī)劃建議 42Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1、項(xiàng)目整體規(guī)劃布局核心思路1.1 地

20、塊內(nèi)部道路規(guī)劃1.2 中心廣場規(guī)劃建議1.3 商業(yè)、住宅與商務(wù)分區(qū)1.4 負(fù)一層商業(yè)規(guī)劃建議1.5 住宅裙樓商業(yè)布局規(guī)劃43Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1.1 地塊內(nèi)部道路規(guī)劃分析 政府要求在項(xiàng)目地塊規(guī)劃貫穿交通路與麒麟北路的車行道路，對(duì)商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生以下影響： 地塊內(nèi)部增加展示面，商業(yè)價(jià)值進(jìn)一步提升，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)營銷及后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生有利影響； 車行道路對(duì)項(xiàng)目整體性造成一定的破壞。44Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議車行道路規(guī)劃建議一：地面車道 項(xiàng)目規(guī)劃地面車道，有效將各功能分區(qū)區(qū)分，明晰各分區(qū)功能； 規(guī)劃地面車道，能有效增加地塊展示面，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值； 規(guī)劃地面車道，影響人流的互動(dòng)

21、，對(duì)項(xiàng)目的整體性產(chǎn)生一定的影響。45Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議車行道路規(guī)劃建議二：地下車道 項(xiàng)目規(guī)劃地下車道，保證地面商業(yè)、住宅、商務(wù)等功能的整體性； 規(guī)劃地下車道，結(jié)合停車場規(guī)劃，能有效的提升停車便利性； 規(guī)劃地下車道仍對(duì)負(fù)一層商業(yè)的整體性產(chǎn)生負(fù)面影響，人流難以自然互通。46Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議兩個(gè)方案比較方案分析方案一：地面車道方案二：地下車道優(yōu)勢 商業(yè)及廣場增加展示面，商家經(jīng)營與銷售均可獲益； 有效區(qū)隔商業(yè)與住宅功能。 保證項(xiàng)目整體性； 停車便利性有效提升。劣勢 對(duì)項(xiàng)目整體性造成一定的負(fù)面影響。 對(duì)負(fù)一層商業(yè)的整體性有較大的負(fù)面影響。綜合比較對(duì)項(xiàng)目整體的營銷及商

22、業(yè)的經(jīng)營有積極的推動(dòng)作用。僅保證項(xiàng)目的整體性，于項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)無重大影響。47Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1.2 中心廣場規(guī)劃建議位置 中心廣場不僅為商業(yè)的中心，而且亦是項(xiàng)目的中心； 中心廣場與車道結(jié)合規(guī)劃，增加中心廣場的對(duì)外輻射力，同時(shí)拉動(dòng)車道分隔的兩部分的人流，增強(qiáng)項(xiàng)目的整體性。形狀中心廣場規(guī)劃為長方形，一方面可以增加商業(yè)內(nèi)部的展示面，另一方面規(guī)則的形狀有利于商鋪的劃分，符合商家的要求。48Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 住宅規(guī)劃建議在教場路與麒麟北路交叉處，商業(yè)價(jià)值相對(duì)不高，同時(shí)鄰近中小學(xué)等，居住氛圍較好； 商務(wù)功能包括（寫字樓/酒店/公寓）建議規(guī)劃麒麟北路一側(cè)，并與廣場相連

23、，此處不僅鄰近麒麟東路商務(wù)氛圍較濃，同時(shí)可分享中央大廣場景觀資源； 商業(yè)主要規(guī)劃在地塊商業(yè)價(jià)值最高區(qū)域，與現(xiàn)有商業(yè)氛圍進(jìn)行有效承接，同時(shí)縮短市場培育期。1.3 商業(yè)、住宅與寫字樓/酒店/公寓分區(qū)思路住宅商務(wù)商業(yè)廣場 各功能分區(qū)相對(duì)獨(dú)立，而中心廣場則起到人流樞紐的作用，使各個(gè)功能分區(qū)形成一個(gè)有機(jī)整體。49Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議負(fù)一層商業(yè)規(guī)模建議：業(yè)態(tài)建議超市潮流服飾、服務(wù)配套等生活家居、家電廣場、美食廣場規(guī)模建議20,00020,00015,000-20,000負(fù)一層商業(yè)初期規(guī)模建議在50,000-60,0001.4 負(fù)一層商業(yè)布局規(guī)劃 負(fù)一層商業(yè)規(guī)模建議原則：在商業(yè)規(guī)劃上保留較大

24、的彈性空間； 項(xiàng)目地下整體開挖，為后續(xù)地下商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大預(yù)留較大的空間； 負(fù)一層商業(yè)在考慮銷售的前提下，兼顧后續(xù)的經(jīng)營，初期經(jīng)營規(guī)?？上鄬?duì)適中。50Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議下沉式廣場負(fù)一層商業(yè)位置建議： 位置規(guī)劃主要考慮人流的便捷導(dǎo)入，提升消費(fèi)便利性； 負(fù)一層商業(yè)建議規(guī)劃在交通路與中心廣場之間，方便導(dǎo)入兩側(cè)的人流； 直接導(dǎo)入人流的下沉式廣場可規(guī)劃在交通路、中心廣場兩端，直接導(dǎo)入人流，提升負(fù)一層商業(yè)的價(jià)值。51寬敞、舒適、景觀、水流、臺(tái)階地下商業(yè)城可規(guī)劃下沉式廣場與地面進(jìn)行連接，不僅起到引導(dǎo)人流的作用，同時(shí)豐富廣場建筑形態(tài)與景觀資源；下沉式廣場與水流、景觀小品的結(jié)合增強(qiáng)了消費(fèi)者購物的

25、趣味性。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議下沉式廣場規(guī)劃建議52Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議負(fù)一層人流導(dǎo)入建議：人流動(dòng)線：外部人流通過規(guī)劃下沉式廣場導(dǎo)入人流；小廣場位置的人流可通過自動(dòng)扶梯和負(fù)一層商業(yè)形成互動(dòng)； 地下商業(yè)城可營造室內(nèi)街鋪室外化的效果，采用透光玻璃等手法，可增強(qiáng)自然光導(dǎo)入，增強(qiáng)一層人流對(duì)負(fù)一層商業(yè)的可視性。53 富有蜿蜒度，曲折變化性削弱單調(diào)感； 景觀小品，綠化座椅點(diǎn)綴其間； 透光頂篷設(shè)計(jì)，利用自然采光； 廣場地磚鋪于室內(nèi)，營造室外感覺； 建議結(jié)構(gòu)層高為6m，營造寬敞的地下空間； 各店鋪特色鮮明，風(fēng)格迥異。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議室內(nèi)街鋪室外化：54Part

26、 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議負(fù)一層商業(yè)業(yè)態(tài)建議：地下商業(yè)城需規(guī)劃面積需求較大，展示面要求較低同時(shí)有較高的人流吸引力，建議規(guī)劃主力店超市； 同時(shí)規(guī)劃潮流前線、服務(wù)配套等業(yè)態(tài)作為超市輔營區(qū)的一部分，整體商業(yè)價(jià)值較高，具備較好的營銷價(jià)值。潮流前線，配套等超市潮流前線生活家居、家電廣場、美食廣場55Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1.5 住宅裙樓商業(yè)布局規(guī)劃方案一：商業(yè)規(guī)劃在每棟塔樓下臨街商鋪，臨廣場處規(guī)劃集中商業(yè)；方案二：商業(yè)只規(guī)劃為住宅整體的臨街商鋪以及集中商業(yè)。方案一方案二 住宅整體占地面積較大，整體不大于70,000，該區(qū)域商業(yè)規(guī)劃主要有兩種方案：56Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議方

27、案分析方案一方案二優(yōu)勢 可售及價(jià)值較高區(qū)域面積增加； 商業(yè)價(jià)值亦有較大的提升。 該區(qū)域中間可規(guī)劃園林花園等，住宅品質(zhì)得到一定的保證劣勢 住宅品質(zhì)收到一定的影響。 商業(yè)可銷售的面積相對(duì)方案一較少。 綜合考慮：方案一規(guī)劃較多商業(yè)面積可售，同時(shí)中部規(guī)劃小型廣場，提升住宅景觀資源，彌補(bǔ)不足，建議選取方案一規(guī)劃住宅裙樓商業(yè)。57Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議2、項(xiàng)目整體規(guī)模判斷2.1 商業(yè)規(guī)模判斷土地覆蓋率項(xiàng)目層數(shù)負(fù)一層商業(yè)以覆蓋率55%為準(zhǔn)，項(xiàng)目單層面積可做到11萬3層為主，局部4層 負(fù)一層整體開挖，除規(guī)劃地下停車場外，其余可考慮規(guī)劃商業(yè)； 同時(shí)，考慮地下商業(yè)城購物舒適度以及業(yè)態(tài)規(guī)劃容量。項(xiàng)目地

28、面商業(yè)規(guī)模35萬-40萬項(xiàng)目地下商業(yè)城規(guī)模建議為5萬-6萬按照土地價(jià)值最大化原則，項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)模至少可達(dá)40萬-46萬58主力業(yè)態(tài)規(guī)模建議區(qū)間百貨15,000 35,000超市10,000 20,000潮流前線等服飾精品30,000 40,000小商品批發(fā)市場10,000 15,000餐飲、休閑娛樂80,000 100,000服務(wù)配套30,000 40,000電子手機(jī)數(shù)碼5,000 8,000汽車展示10,000 15,000家庭式消費(fèi)業(yè)態(tài)5,000 10,000食品批發(fā)市場4,000 5,000建材五金、家具家私等10,000 20,000其他5,000 8,000 從市場容量判斷，項(xiàng)目商

29、業(yè)整體規(guī)模在200,000-350,000較為適宜。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 商業(yè)規(guī)模判定：商業(yè)主要以后期經(jīng)營為目的，必須著重考慮曲靖市場容量的大小，同時(shí)為項(xiàng)目后期發(fā)展預(yù)留較大的空間發(fā)展，建議項(xiàng)目商業(yè)總體量不宜超過35萬左右。59Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議2.2 商務(wù)規(guī)模判斷酒店/寫字樓/公寓主要以長期經(jīng)營為目的，市場規(guī)模較為有限五星級(jí)酒店商務(wù)酒店寫字樓/公寓 作為曲靖新地標(biāo)體現(xiàn)，以40層高度樹立典范； 官房大酒店目前體量在3.5萬。以引入品牌連鎖經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)型酒店為目標(biāo)，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射人群。 以標(biāo)準(zhǔn)層500-800為準(zhǔn)，層數(shù)建議30層； 因?qū)懽謽鞘袌鼍邆湟欢ǖ拈_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議

30、與商務(wù)酒店結(jié)合規(guī)劃。規(guī)模建議在40,000-50,000規(guī)模建議為8,00015,000-25,000項(xiàng)目酒店/寫字樓/公寓規(guī)模判斷：商務(wù)功能總體量建議為6-8萬60Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議2.3 住宅規(guī)模判斷著重考慮符合片區(qū)規(guī)劃及定位因素；結(jié)合曲靖房地產(chǎn)市場開發(fā)水平以及周邊物業(yè)開發(fā)狀況進(jìn)行判定；同時(shí)，市場可實(shí)現(xiàn)度亦是重要的考量因素。容積率判斷原則： 中心片區(qū)以商住樓居多，容積率在4.5-5.5之間 而片區(qū)住宅品質(zhì)較高的大盤，容積率則集中在2.8-3.5 之間。區(qū)域樓盤名稱建筑面積容積率中心片區(qū)龍城國際30萬3.5龍澤園32萬2.86馨源現(xiàn)代城3.4萬-雄業(yè)狀元樓1萬多3.7美鄰彼

31、岸18.2萬3.77尚都豪庭13萬5.57福麟尚居4.3萬4.96贏城世家約7萬4.77金城佳園約8萬5.33中天國際15萬7.5061住宅規(guī)模分析角度及依據(jù)住宅規(guī)模分析從市場競爭情況分析：項(xiàng)目應(yīng)立足在產(chǎn)品特征、戶型景觀的創(chuàng)新設(shè)計(jì)上，而規(guī)模處于中上水平即可，中心城區(qū)樓盤規(guī)模集中在10萬-30萬之間 。從住宅功能作用分析：本項(xiàng)目為以商業(yè)為主體的綜合體，住宅作為項(xiàng)目整體的價(jià)值提升部分。 保守估計(jì)，項(xiàng)目住宅規(guī)模建議至少20萬。從住宅市場分析：曲靖市場整體發(fā)展較為健康，價(jià)格發(fā)展空間有待挖掘，年需求量較為穩(wěn)定，因此，保守估計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃中等規(guī)?？捎墒袌鱿art 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 曲靖住宅市場

32、整體呈現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展，價(jià)格仍有較大的提升空間，同時(shí)中心城區(qū)較大樓盤整體銷售情況較好，具備較大的市場空間； 住宅功能主要不以長期經(jīng)營為目的，銷售周期可較長，而隨著項(xiàng)目商業(yè)以及商務(wù)功能的成功打造，項(xiàng)目住宅價(jià)格及品質(zhì)具備足夠的提升空間，因此，建議項(xiàng)目住宅規(guī)?？稍?0-40萬之間。62Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議項(xiàng)目占地面積()200,000總建筑面積()800,000容積率4商業(yè)建筑面積()350,000住宅建筑面積()200,000-400,000五星級(jí)酒店/商務(wù)酒店/寫字樓/公寓建筑面積()80,000-100,000項(xiàng)目總體規(guī)模判斷63Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3、商業(yè)布局規(guī)

33、劃核心思路3.1 內(nèi)外部人流動(dòng)線3.2 主力店布局規(guī)劃3.3 各層商業(yè)布局思路64Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3.1 內(nèi)外部人流動(dòng)線外部人流引導(dǎo)出入口人流 中心廣場是吸引外部人流的核心，廣場臨地塊內(nèi)車行道路規(guī)劃，增強(qiáng)廣場的輻射力，有效拉動(dòng)外部人流； 增強(qiáng)各出入口人流對(duì)中心廣場的可視性，使外部人流自然過渡到中心廣場，發(fā)揮中心廣場凝集人流的作用。65 中心廣場集散人流功能 三個(gè)回環(huán)型主動(dòng)線 小廣場共享、凝集人流Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議內(nèi)部人流引導(dǎo)66Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議小廣場的功能 小廣場和中心廣場相互作用，共享人流，兩者帶動(dòng)人流的互動(dòng)，提升、平衡項(xiàng)目整體的商業(yè)

34、價(jià)值； 小廣場亦是各自商業(yè)組團(tuán)的核心，凝集人流提升自身組團(tuán)的商業(yè)價(jià)值。67Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議垂直人流引導(dǎo)一層與二、三、四層垂直人流引導(dǎo) 步梯/手扶梯：在廣場、通道等人流關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，結(jié)合退臺(tái)及連廊規(guī)劃步梯或手扶梯，將人流直接引導(dǎo)至高樓層； 電梯：相對(duì)較高的樓層，如四層，可在一層規(guī)劃電梯引導(dǎo)人流，亦符合高樓層餐飲、休閑娛樂商家經(jīng)營特點(diǎn)。負(fù)一層與一層垂直人流引導(dǎo) 負(fù)一層人流可結(jié)合下沉式廣場、小廣場手扶梯、步梯等設(shè)施和一層形成人流共享。68 地下停車場至一層規(guī)劃自動(dòng)扶梯； 地下停車場均有直達(dá)相對(duì)較高樓層的升降梯。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議停

35、車場垂直交通組織69Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3.2 主力店布局規(guī)劃小商品批發(fā)市場：位置建議：鄰近火車站與客運(yùn)站；規(guī)模建議：1.5.-2萬，1-4層百貨：位置建議：臨廣場處，2-4層，1層劃鋪銷售；規(guī)模建議：2萬-3萬超市：位置建議：臨近廣場；規(guī)模建議：1.5.-2萬，負(fù)一層潮流前線：位置建議：臨交通路，承接周邊商業(yè)氛圍；規(guī)模建議：2.-3萬，1-4層電子手機(jī)數(shù)碼廣場：位置建議：臨街，適合銷售；規(guī)模建議：5000-1000070Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3.3 一至四層商業(yè)布局規(guī)劃一層 一層商業(yè)價(jià)值較高，是項(xiàng)目整體規(guī)劃及銷售重點(diǎn)，所劃街鋪基本以銷售為主； 為達(dá)到100%銷售

36、及后期經(jīng)營目的，將一層商業(yè)劃分為背靠背的臨街街鋪，減少價(jià)值較低的內(nèi)鋪出現(xiàn)； 一層整體業(yè)態(tài)以零售商鋪為主。71Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議二、三層 二三層商業(yè)價(jià)值較低，基本規(guī)劃集中商業(yè)、專業(yè)市場以及餐飲、休閑娛樂等大面積商家； 各商業(yè)組團(tuán)需以連廊相連，增強(qiáng)彼此的連通性； 二三層與其他樓層的連接通過便利性較強(qiáng)的垂直交通連接，同時(shí)二層可規(guī)劃退臺(tái)、挑廊等，直接引導(dǎo)人流。72Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議四層 四層營銷以及經(jīng)營價(jià)值較低，建議如餐飲休閑娛樂等高樓層業(yè)態(tài)需要可規(guī)劃四層商業(yè)； 集中商業(yè)中，百貨、批發(fā)市場等可規(guī)劃四層商業(yè)；在功能上亦可考慮可作為宿舍、辦公室、倉庫等租賃，不僅完善項(xiàng)目

37、服務(wù)配套，同時(shí)也可增加一部分租賃收益。734.1 分期開發(fā)建議4.2 停車場/停車位規(guī)劃建議4.3 街道尺寸建議 4.4 鋪位劃分建議4.5 退臺(tái)/連廊建議4.6 小廣場規(guī)劃建議4、商業(yè)建筑具體規(guī)劃建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議74Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議4.1 分期開發(fā)建議商業(yè)住宅商務(wù)項(xiàng)目整體規(guī)模較大，功能較多，需要考慮分期開發(fā)，建議以各產(chǎn)品功能價(jià)值高低（商業(yè)住宅商務(wù)）為順序，進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃；商業(yè)為項(xiàng)目整體核心價(jià)值體現(xiàn)，項(xiàng)目需要通過商業(yè)的成功規(guī)劃打響項(xiàng)目整體開發(fā)的第一戰(zhàn)，以此提升項(xiàng)目住宅與商務(wù)價(jià)值； 曲靖住宅價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定緩升的狀態(tài)，價(jià)值遠(yuǎn)低于商業(yè)開發(fā)，而通過商業(yè)打造曲

38、靖核心地位，項(xiàng)目住宅價(jià)格較之其余項(xiàng)目，將有更大的空間；曲靖商務(wù)市場發(fā)展較為滯后而緩慢，項(xiàng)目開發(fā)酒店/寫字樓/公寓等具有較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，其規(guī)模及定位可視項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展態(tài)勢而定。75Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議4.2 停車場/停車位規(guī)劃建議深圳購物中心的停車位與商業(yè)面積的比例一般在1：80 1：150之間購物中心商業(yè)面積（）停車位（個(gè)）比例萬象城188,0001,000188：1金光華廣場120,000500240：1中信城市廣場71,80078890：1COCO PARK85,000600140：1曲靖、昆明、深圳人均汽車保有量對(duì)比（2008年）城市曲靖昆明深圳數(shù)量（人均）54.592.3

39、7130項(xiàng)目停車位數(shù)量規(guī)劃需要有前瞻性，為項(xiàng)目后期發(fā)展預(yù)留空間；從右圖數(shù)據(jù)比較圖示中，曲靖汽車保有量較高，因此，停車位需要有較多規(guī)劃。76 充足的停車位不僅是項(xiàng)目重要硬件條件之一，同時(shí)也是項(xiàng)目保持長期競爭優(yōu)勢的重要手段； 曲靖人均汽車保有量較高，同時(shí)餐飲休閑娛樂以及批發(fā)市場對(duì)停車位有較高的要求。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議停車位數(shù)量建議：類型商業(yè)停車位住宅停車位商務(wù)停車位個(gè)數(shù)商業(yè)面積以350,000計(jì)算，所需停車位約為3500個(gè)住宅面積以400,000計(jì)算，所需停車位約為：2000個(gè)商務(wù)面積規(guī)模不大，且停車性質(zhì)與商業(yè)較為相近，可共享商業(yè)停車備注以1：100比例計(jì)算以戶數(shù)：停車位=2：1

40、，按平均100/戶計(jì)算，項(xiàng)目戶數(shù)大約為4000戶。 按以上計(jì)算合計(jì)，項(xiàng)目規(guī)劃5500個(gè)車位是較為充足，但考慮到曲靖城市發(fā)展以及各功能組團(tuán)停車位可共享，建議項(xiàng)目規(guī)劃4000-5000車位即可。77 交通路路面較窄，且為商業(yè)規(guī)劃重心，人流量較大，停車場出入口不宜規(guī)劃于此； 麒麟北路與教場路路面狀況較好，建議將停車場出入口位置規(guī)劃于此； 車庫出入口設(shè)計(jì)以不影響商業(yè)展示為主要原則； 停車場與商業(yè)通過扶梯連接，直接將人流導(dǎo)入商業(yè)內(nèi)部，提升便利性與商業(yè)價(jià)值。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議停車場位置建議：78可采取局部鏤空/加玻璃蓋或綠化下沉等形式，使地下停車場局部能進(jìn)行自然采光，緩沖地下室?guī)淼膲阂?/p>

41、感。 玻璃鏤空 綠化下沉Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議停車場其他規(guī)劃建議：79人行通道14m5m3m停車位停車位人行通道5m3m 雙向4車道：14m 兩排停車位：10m 人行通道及景觀、座椅：6m 考慮項(xiàng)目后期經(jīng)營及長期發(fā)展需要，車道建議為雙向4車道，并留有停車位以及人行通道，寬為30m。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議車道寬度建議：雙向四車道4.3 街道尺寸建議80步行街虎門步行街石龍匯聯(lián)步行街東城風(fēng)情步行街愉景新時(shí)代廣場 南城富民步行街 石龍大華名店城街寬區(qū)間（m）10-12612820-248東城風(fēng)情步行街南城富民步行街石龍匯聯(lián)步行街步行街寬度建議Section 4Part 3

42、 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議81建議項(xiàng)目步行街寬度為12-15m，輔助通道寬10m左右。從案例可知： 街道過于寬闊，人流回游性較差，既不經(jīng)濟(jì)又缺乏街道生活的互動(dòng)性，也會(huì)使人的密度降低而顯得人氣不足，如南城富民步行街24米的寬度； 街道過于狹窄，人流擁塞，既不舒適也難以帶動(dòng)街道的商業(yè)活動(dòng)，如石龍匯聯(lián)步行街的6米寬度。 對(duì)于商業(yè)街空間距離的界定，國際上較為公認(rèn)的是1784年巴黎確定的2：3（街道寬度：建筑高度）比例，比照項(xiàng)目，三層商業(yè)的建筑高度大致為15米（以單層5米計(jì)算），那么，商業(yè)街高度為10米左右，結(jié)合項(xiàng)目自身情況：資料來源：戴志中等編著國外步行商業(yè)街區(qū)，121頁，東南大學(xué)出版社 全步行街禁止車

43、輛進(jìn)入，不需要過寬的街； 步行街需要規(guī)劃較多景觀設(shè)施、行道樹及流動(dòng)商業(yè)等，需要適當(dāng)?shù)募訉?；Section 4Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議82 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化原則，盡可能多的劃分街鋪； 所劃分商鋪均能獨(dú)立經(jīng)營，盡量減少死角鋪位； 鋪位結(jié)構(gòu)要方正實(shí)用，減少不規(guī)則鋪位； 鋪位開間進(jìn)深比控制在1：21：3之間； 規(guī)劃鋪位面積適中，商家可根據(jù)不同面積需求而自由組合，靈活度高。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議4.4 鋪位劃分建議83樓層開間進(jìn)深使用面積街鋪4-6m12m48-60m內(nèi)鋪4m68m2535m臨街街鋪主要為品牌商家，開間4-6m，進(jìn)深建議為10m；內(nèi)街主要?jiǎng)澐中′?，面積控制在2

44、0-30 m 之間；大型餐飲商家進(jìn)深為20-40m較合適；如進(jìn)深過寬，則可考慮組合鋪位的形式，如右圖。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議84Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 進(jìn)深基本為20-40m，可劃背靠背的鋪位，商業(yè)價(jià)值較高； 單個(gè)地塊面積基本在3000左右，具備較好的營銷價(jià)值。項(xiàng)目整體建筑鋪位劃分建議85組團(tuán)式街區(qū)將使項(xiàng)目整體性受到一定的影響，建議規(guī)劃退臺(tái)及連廊；退臺(tái)：在右圖所示位置規(guī)劃退臺(tái)，將外部人流直接便利的導(dǎo)入二層商業(yè)，提升商業(yè)價(jià)值：建議二層位置后退3-5米，并規(guī)劃步梯。4.5 退臺(tái)、連廊規(guī)劃建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3-5m退 臺(tái)86連廊： 2層設(shè)置，建議寬6

45、米，加蓋；外部采用廣告包裝； 酒店內(nèi)部也需通過連廊與商業(yè)連接，提升商業(yè)價(jià)值。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議87二三層商業(yè)價(jià)值提升面臨的問題：Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議曲靖以一層商業(yè)為主，二三層的外部人流的導(dǎo)入存在較大的障礙，商業(yè)價(jià)值得不到有效提升；這將直接影響到項(xiàng)目的營銷價(jià)值，以及為后期招商帶來較大困難，這是項(xiàng)目亟需解決的問題之一。4.6 二三四層價(jià)值提升措施建議88市民活動(dòng)節(jié)日裝扮4.7 小廣場規(guī)劃建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 定期舉辦市民活動(dòng)，提升項(xiàng)目影響力及擴(kuò)張力； 商家的促銷活動(dòng)則可以提高廣場的商業(yè)價(jià)值以及增強(qiáng)商業(yè)氛圍。 問題：廣場如何提升聚集人氣的作用？解

46、決：市民活動(dòng)/景觀小品/外擺位/售賣亭/導(dǎo)視系統(tǒng) 市民活動(dòng)：89規(guī)劃景觀小品，增強(qiáng)廣場的趣味性，可以凝集人流，和商業(yè)形成良好的互動(dòng)；廣場內(nèi)設(shè)置一定數(shù)量的休閑桌椅，作為消費(fèi)者及居民休憩空間，如在預(yù)算范圍內(nèi)，可適當(dāng)規(guī)劃噴泉，提升廣場趣味性。休閑桌椅與水流的結(jié)合休閑桌椅 景觀小品及休憩空間：個(gè)性雕塑綠蔭環(huán)繞Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議90建議項(xiàng)目規(guī)劃之初，就應(yīng)重點(diǎn)考慮為餐飲區(qū)預(yù)留大量油煙管道的設(shè)置；建議為餐飲商家預(yù)留足夠的停車位，顧客停車要便利；在廣場、退臺(tái)等公共空間，為餐飲/咖啡商家預(yù)留可設(shè)置外擺位的可能。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 商家外擺位：91 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類及特點(diǎn) 項(xiàng)目核心

47、業(yè)態(tài)主題分析 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模分析 業(yè)態(tài)布局分析契合市場需求的業(yè)態(tài)組合Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議92商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路1、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃必須起到整合曲靖商業(yè)資源的作用；2、業(yè)態(tài)組合必須契合市場需求，同時(shí)滿足不同層次消費(fèi)群體需求；3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃體量需要在市場容量基礎(chǔ)上，為后續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營留有發(fā)展空間，整體規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；4、項(xiàng)目以銷售為主，應(yīng)較多規(guī)劃面積要求不大，同時(shí)具備長期經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議93零售業(yè)態(tài)商家組合分析家庭式消費(fèi)業(yè)態(tài)以年輕人為主要群體商務(wù)群體不同消費(fèi)群體都需要的日常消費(fèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)頻率較高，容易營造項(xiàng)目時(shí)尚活力氛圍中高端消

48、費(fèi)群體為主，對(duì)購物環(huán)境、商家品質(zhì)有較高要求超市、服務(wù)配套、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲、服飾、兒童樂園、保健服務(wù)、家電家居等潮流服飾、餐飲休閑娛樂（酒吧、特色餐飲、電影院、KTV等）、電子數(shù)碼、書城培訓(xùn)等中高檔餐飲、休閑娛樂、健身美容、品牌服飾、百貨等 項(xiàng)目商業(yè)定位于“生活購物中心”，輻射曲靖不同層次消費(fèi)群，因此，從業(yè)態(tài)組合上就必須能夠滿足不同消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析：項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)構(gòu)成Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議94專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析小商品批發(fā)市場電子手機(jī)數(shù)碼汽車展示、配件維修曲靖已有一定的發(fā)展，但規(guī)模較小，物業(yè)陳舊，發(fā)展受限曲靖主要以自然形成的街鋪為主，同時(shí)手機(jī)與電腦數(shù)碼市場分布不同

49、區(qū)域，不易形成聚集效應(yīng)項(xiàng)目周邊業(yè)已形成一定規(guī)模的汽車配件維修、展示商家項(xiàng)目可在此基礎(chǔ)上，整合現(xiàn)有商家資源，并增大一定的規(guī)模，促進(jìn)發(fā)展。在形象、物業(yè)條件上改善目前較為陳舊的局面，有較大空間發(fā)展 項(xiàng)目龐大的項(xiàng)目規(guī)模必須具備若干個(gè)專業(yè)市場擴(kuò)大輻射面，而項(xiàng)目開發(fā)主要以銷售為目標(biāo)，因此，規(guī)劃的專業(yè)市場必須兼顧適宜銷售以及具備長期經(jīng)營能力，同時(shí)符合區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析：項(xiàng)目開發(fā)角度Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議95零售服務(wù)類： 百貨、超市、服飾、餐飲美食、休閑娛樂、服務(wù)配套專業(yè)市場類： 小商品批發(fā)市場、電子手機(jī)數(shù)碼、汽車展示注：服務(wù)配套業(yè)態(tài)一般面積不大，且屬于商業(yè)項(xiàng)目必需的業(yè)態(tài)，以下不

50、做詳細(xì)分析。業(yè)態(tài)分類及特點(diǎn)介紹Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議96業(yè)態(tài)特點(diǎn)劣勢百貨 綜合零售類業(yè)態(tài) 集客能力高 較適合成熟商圈，對(duì)商業(yè)氣氛依賴程度較高大型超市 提供日常生活用品及新鮮食品，快捷便利 集客能力強(qiáng), 可創(chuàng)造穩(wěn)定客源并維持日常人潮 付租能力低 服飾精品 屬高附加值的商業(yè)類型，付租能力較高 服飾為各大百貨公司營業(yè)貢獻(xiàn)度最強(qiáng)業(yè)態(tài),尤其是女裝的成長率一向高于整體平均成長率 單店需求面積不大餐飲 屬目的型消費(fèi)類別 具一定的集客能力 即提供進(jìn)餐服務(wù)，又提供休閑、社交、應(yīng)酬多項(xiàng)功能 邊際利潤較低, 付租能力較低休閑娛樂 可創(chuàng)造時(shí)尚和活力的氣氛 集客效力強(qiáng) 邊際利潤較低, 付租能力較弱服務(wù)配套

51、 強(qiáng)化項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)功能 付租能力較強(qiáng)小商品批發(fā)市場 屬目的性消費(fèi)類別 具一定聚客能力 較依賴周邊市場商業(yè)氛圍Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議971、項(xiàng)目建議規(guī)劃潮流前線，將目標(biāo)消費(fèi)群鎖定年輕消費(fèi)群體，營造項(xiàng)目時(shí)尚、活力氛圍，同時(shí)提升營銷價(jià)值；2、經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾精品為主，輔之以個(gè)人護(hù)理、珠寶、服務(wù)配套等；3、商鋪面積不大，開店成本較低，經(jīng)營方式靈活，較適合小商家經(jīng)營，同時(shí)具有較好的租金收益。潮流前線Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議98餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)項(xiàng)目需要此類型業(yè)態(tài)其集中規(guī)劃，形成規(guī)模效應(yīng)，也可規(guī)避其對(duì)其余商業(yè)的影響。 在大型商業(yè)項(xiàng)目中，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)一直是人氣最旺，自我經(jīng)營能力最

52、好的業(yè)態(tài)，一般占項(xiàng)目面積的30%-40%左右； 項(xiàng)目經(jīng)營餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)面臨較為激烈的競爭，因此必須從規(guī)劃、整體形象打造，借助其余商業(yè)以及項(xiàng)目綜合體優(yōu)勢打造新的餐飲娛樂聚集區(qū)。業(yè)態(tài)規(guī)模建議餐飲中偏低檔：以美食街、美食廣場為形態(tài)，主營特色小吃、地方料理、中西快餐等80,000-100,000 中偏高檔：大型餐飲商家休閑娛樂電影院、休閑會(huì)所、美容美發(fā)、反斗城等Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議99小商品批發(fā)市場名稱規(guī)模前北路珠江商場5,000 沿街同類型街鋪2,000本項(xiàng)目引入小商品批發(fā)市場業(yè)態(tài)有較大的發(fā)展空間。 曲靖小商品批發(fā)主要集中于前北路，以珠江商場為主帶動(dòng)周邊商家，規(guī)劃較為陳舊，但商家

53、經(jīng)營狀況較好，輻射了周邊縣市； 項(xiàng)目建議規(guī)劃小商品市場，可提升項(xiàng)目對(duì)中低收入消費(fèi)群體以及周邊縣市消費(fèi)群的輻射力度，在規(guī)劃以及內(nèi)部環(huán)境打造上獲得競爭優(yōu)勢，強(qiáng)勢整合現(xiàn)有商家資源。業(yè)態(tài)規(guī)模建議小商品批發(fā)市場20,000 - 30,000Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議100數(shù)碼廣場 曲靖手機(jī)數(shù)碼主要集中分布于南寧西路以西、東風(fēng)廣場，而電腦數(shù)碼、配件則集中于寥廓北路沿街，經(jīng)營狀況較好； 項(xiàng)目建議規(guī)劃手機(jī)數(shù)碼、電子數(shù)碼配件專業(yè)市場，將二者集中規(guī)劃，形成規(guī)模優(yōu)勢，整合商家資源。寥廓北路南寧西路以西蘇寧國美東風(fēng)廣場規(guī)模建議為10,000-15,000 。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議101汽車展示

54、、服務(wù)、配件維修等汽車展示業(yè)態(tài)規(guī)模建議為10,000-15,000。 項(xiàng)目周邊交通路、教場路以及寥廓北路分布較多汽車維修、車行、汽車配件等汽車類業(yè)態(tài)，經(jīng)營情況較好，已形成一定的規(guī)模效應(yīng)； 項(xiàng)目規(guī)劃集展示、銷售、維修服務(wù)為一體的汽車銷售服務(wù)市場有一定的空間。如品牌汽車交易、汽修汽配、汽車美容服務(wù)、二手車交易等。交通路教場路寥廓北路麒麟北路Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議102功能商家業(yè)種規(guī)模建議家庭式消費(fèi)兒童樂園、書城、教育培訓(xùn)、保健中心等5000 - 10000家庭消費(fèi)業(yè)態(tài) 家庭式消費(fèi)業(yè)態(tài)能吸引不同消費(fèi)層次水平的消費(fèi)群體，經(jīng)營能力較強(qiáng)且對(duì)增強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)輻射面有較大影響。Part 3 商業(yè)市場

55、分析及規(guī)劃建議103功能規(guī)模建議建材五金、家居家私10000 - 20000建材五金、家具家私等業(yè)態(tài) 建材五金、家居家私在曲靖已有較大的發(fā)展，已有的專業(yè)市場以建材、家具居多； 項(xiàng)目規(guī)劃此業(yè)態(tài)有較大的發(fā)展空間。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議名稱面積（）張三口建材市場52,000東關(guān)建材市場4,500滇東北建材市場3,000萬家樂家私3,990全友家私3,000曲紡家具城6,000麒麟家具城30,000曲紡家具批發(fā)市場14,400時(shí)代燈具6,100104主力業(yè)態(tài)規(guī)模建議區(qū)間百貨15,000 35,000超市10,000 20,000潮流前線等服飾精品30,000 40,000小商品批發(fā)市場1

56、0,000 15,000餐飲、休閑娛樂80,000 100,000服務(wù)配套30,000 40,000電子手機(jī)數(shù)碼10,000 15,000汽車展示10,000 15,000家庭式消費(fèi)業(yè)態(tài)5,000 10,000建材五金、家具家私等10,000 20,000其他5,000 8,000項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模度分析經(jīng)以上估算，項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)模可在200,000-350,000。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議105綜合超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進(jìn)深50樓板承重（Kg/）500給排水提供市政管道供

57、水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議106大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重

58、（Kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯中式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議107西式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯西餐咖啡廳技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議108服務(wù)配套/服飾精品技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）