中惠集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和集團(tuán)組織

1、中惠集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和集團(tuán)組織管理概要（1/2）使命、愿景、價(jià)值觀與戰(zhàn)略目標(biāo)：羅蘭貝格建議，中惠將“構(gòu)筑和諧空間”作為中惠的使命，將 “最有價(jià)值的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)”作為中惠的愿景，未來5年內(nèi)，致力于成為本地最有價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè)，2010年銷售收入達(dá)到30億，利潤(rùn)水平達(dá)到30%，未來5年總收入超過100億，并實(shí)現(xiàn)品牌知名度與美譽(yù)度第一，作為有力支撐，羅蘭貝格建議將“進(jìn)取”、“高效”、 “創(chuàng)新”與“共贏” 作為中惠的核心價(jià)值觀業(yè)務(wù)定位：中惠未來五年應(yīng)選擇項(xiàng)目開發(fā)與成片開發(fā)相結(jié)合的模式，住宅與配套商鋪是中惠需要關(guān)注的物業(yè)價(jià)值鏈定位：住宅與配套商鋪開發(fā)和成片開發(fā)模式下的土地投資是中惠未來五年應(yīng)聚焦的價(jià)值

2、鏈環(huán)節(jié)，物業(yè)管理與配套商鋪運(yùn)營(yíng)是輔助環(huán)節(jié)區(qū)域選擇：項(xiàng)目開發(fā)模式下中惠未來應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的鎮(zhèn)區(qū)有長(zhǎng)安、虎門、城區(qū)、常平、大嶺山、塘廈、厚街、大朗、茶山和寮步；在成片開發(fā)模式下，中惠應(yīng)優(yōu)先選擇周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)較好、交通便利以及土地規(guī)劃較好的區(qū)域管理概要（2/2）財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)：中惠只在2006年存在2個(gè)億左右的資金缺口，需要額外融資，如果項(xiàng)目利潤(rùn)水平或成片土地的增值速度低于預(yù)期，對(duì)中惠總體的利潤(rùn)水平影響較大，同時(shí)還將影響2010年引入更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)或產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)時(shí)是否需要額外融資以及融資多少，如果中惠在2008年能夠成功上市，不僅將明顯提升銷售收入和利潤(rùn)水平，而且可以支撐更大規(guī)模的土地儲(chǔ)備能力提升：

3、融資能力：中惠應(yīng)考慮通過土地合作與項(xiàng)目融資的方式并舉，解決短期資金缺口的問題，同時(shí)積極準(zhǔn)備海外上市，謀求長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展土地獲取能力：中惠短期內(nèi)的土地獲取應(yīng)主要考慮以二手交易與土地合作方式為主，中長(zhǎng)期過渡到“招拍掛”的方式消費(fèi)者研究能力：中惠需要提升消費(fèi)者研究能力以保證產(chǎn)品領(lǐng)先策略的實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者研究可以為中惠在項(xiàng)目立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷等多各環(huán)節(jié)為中惠貢獻(xiàn)價(jià)值，為了提升消費(fèi)者研究能力中惠至少需要引進(jìn)一名專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研人員報(bào)告共分為七大板塊，十個(gè)部分ABCDEF使命、愿景、價(jià)值觀與戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)務(wù)定位價(jià)值鏈定位區(qū)域重點(diǎn)和中惠相對(duì)能力財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能力提升B.1. 開發(fā)模式B.2. 物業(yè)組合F.1. 融資能力

4、F.2. 土地獲取能力F.3. 消費(fèi)者研究能力頁(yè)碼 5頁(yè)碼 14頁(yè)碼 30頁(yè)碼43頁(yè)碼 54頁(yè)碼 76頁(yè)碼 96頁(yè)碼 110頁(yè)碼 118G組織架構(gòu)頁(yè)碼 137本文件僅供羅蘭貝格之客戶使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無羅蘭貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)羅蘭貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件 A. 使命、愿景、價(jià)值觀與戰(zhàn)略目標(biāo)羅蘭貝格建議，中惠將“構(gòu)筑和諧空間”作為集團(tuán)的使命，創(chuàng)造在客戶、員工、股東與社會(huì)之間和諧平衡的關(guān)系對(duì)客戶的使命對(duì)員工的使命對(duì)股東的使命對(duì)社會(huì)的使命優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)滿意的居住環(huán)境理想的生活家園美好的生活空間滿足物質(zhì)精神的需

5、要實(shí)現(xiàn)職業(yè)理想的平臺(tái)員工與企業(yè)共同發(fā)展理想的發(fā)展空間滿意的價(jià)值空間信賴的城市空間構(gòu)筑和諧空間利潤(rùn)收益長(zhǎng)期回報(bào)綜合效益承擔(dān)社會(huì)責(zé)任提升社會(huì)效益獲得認(rèn)可與尊重建議中惠將“最有價(jià)值的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)”作為愿景，努力追求市場(chǎng)價(jià)值的最大化最有價(jià)值的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進(jìn)入全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的第一集團(tuán)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率與凈資產(chǎn)回報(bào)率領(lǐng)先國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)品牌知名度與美譽(yù)度第一，獲得廣泛認(rèn)可與尊重?fù)碛谐渥愕母邇r(jià)值土地儲(chǔ)備能夠滿足未來5年的開發(fā)需求資料來源：羅蘭貝格分析“最有市場(chǎng)價(jià)值的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)”這一愿景符合中惠內(nèi)部對(duì)中惠未來的發(fā)展的期望希望中惠立足輻射全國(guó)，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域佼佼者

6、希望中惠成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最具品牌價(jià)值的企業(yè) 希望有“中惠”標(biāo)記的產(chǎn)品處處受歡迎 希望中惠成為最值得信賴的房地產(chǎn)企業(yè) 希望中惠成為品牌領(lǐng)先的企業(yè) 希望中惠成為實(shí)力雄厚、效益領(lǐng)先、員工與企業(yè)共同成長(zhǎng)的受社會(huì)尊重的企業(yè)集團(tuán) 希望中惠成為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司 希望中惠成為最具科學(xué)的管理觀，地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域，得到消費(fèi)者認(rèn)可的和諧企業(yè)希望中惠成為房地產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)行業(yè)值得信賴和尊重的企業(yè)希望中惠成為最誠(chéng)信和最令人尊敬的多元企業(yè)集團(tuán) 希望中惠成為以房地產(chǎn)為主，未來輔以科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)投資及高科技制造多元企業(yè)集團(tuán) 希望中惠成為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)企業(yè)的典范 資料來源：中惠愿景、使命與價(jià)值觀的戰(zhàn)略研討會(huì)支持要成為“最有價(jià)值的中國(guó)

7、房地產(chǎn)企業(yè)”，中惠未來的發(fā)展應(yīng)分為三步走未來5年內(nèi)未來10年內(nèi)未來1520年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最有價(jià)值的企業(yè)華南房地產(chǎn)行業(yè)最有價(jià)值的企業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最有價(jià)值的企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進(jìn)入本地房地產(chǎn)行業(yè)的前三名，2010年實(shí)現(xiàn)銷售收入30億2010年土地儲(chǔ)備能夠滿足之后3-5年的發(fā)展需要2010年利潤(rùn)率達(dá)到30%房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌知名度與美譽(yù)度第一房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進(jìn)入華南地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的前三名項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率保持在25-30%華南地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌知名度與美譽(yù)度第一房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前五名項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率保持在20-25%中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌知名度與美譽(yù)度第一名資料來源：羅蘭

8、貝格分析根據(jù)未來五年的發(fā)展目標(biāo)，中惠在2010年銷售收入達(dá)到30億，凈利潤(rùn)9億，5年累計(jì)收入100億，累計(jì)利潤(rùn)接近30億20062010年中惠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售目標(biāo) (億元)20062010年中惠房地產(chǎn)凈利潤(rùn)目標(biāo) (億元)20062010年銷售收入合計(jì)104億，2010年實(shí)現(xiàn)收入30億元人民幣CAGR=23%2006年2010年凈利潤(rùn)總額合計(jì)28億，2010年利潤(rùn)率接近30資料來源：羅蘭貝格分析CAGR=28%凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)額為了支撐中惠未來的發(fā)展愿景，羅蘭貝格建議將“進(jìn)取”、“高效”、 “創(chuàng)新”與“共贏” 作為中惠的核心價(jià)值觀核心價(jià)值觀進(jìn)取“進(jìn)取”體現(xiàn)為中惠永無止境的理想追求高效“高效”過去主

9、要體現(xiàn)在“快速運(yùn)作”的執(zhí)行，而在未來則體現(xiàn)為保持高速發(fā)展條件下獲得更高經(jīng)營(yíng)效益創(chuàng)新“創(chuàng)新”體現(xiàn)為面對(duì)企業(yè)宏偉的愿景，不斷尋求新的增長(zhǎng)方式與收益方式共贏“共贏”主要體現(xiàn)為企業(yè)與員工的共同發(fā)展唯有凝聚所有中惠人的力量，才能使得中惠宏偉的愿景得以實(shí)現(xiàn)中惠在過去發(fā)展中業(yè)已獲得認(rèn)同的“核心價(jià)值觀”進(jìn)取高效務(wù)實(shí)責(zé)任團(tuán)結(jié)廉潔真誠(chéng)83%67%33%33%25%17%17%共贏進(jìn)取創(chuàng)新高效持續(xù)改進(jìn)責(zé)任真誠(chéng)75%67%50%50%25%25%17%面對(duì)未來的發(fā)展，中惠應(yīng)具備的核心價(jià)值觀中惠管理層戰(zhàn)略研討會(huì)討論結(jié)果同時(shí)，“進(jìn)取”、“高效”、 “創(chuàng)新”與“共贏” 也與中惠內(nèi)部對(duì)企業(yè)核心價(jià)值觀的認(rèn)同與期望相一致支持B.

10、業(yè)務(wù)定位B.1開發(fā)模式房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項(xiàng)目開發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來規(guī)模、效益與影響力項(xiàng)目開發(fā)成片開發(fā)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)獨(dú)立的住宅或商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，一般在10萬平方米以下，持續(xù)時(shí)間23年以規(guī)劃為起點(diǎn)的多種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在1平方公里左右，持續(xù)5年以上由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點(diǎn)的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達(dá)到10平方公里甚至更高描述資源要求低高規(guī)模收益低高企業(yè)影響力低高投資回收速度快慢典型案例上海新天地魯能新城資料來源：羅蘭貝格分析城鎮(zhèn)式開發(fā)規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在5平方公里以上，但不需要涉及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃廣州鳳凰城房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其

11、中項(xiàng)目開發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來規(guī)模、效益與影響力項(xiàng)目開發(fā)成片開發(fā)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)獨(dú)立的住宅或商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，一般在10萬平方米以下，持續(xù)時(shí)間23年以規(guī)劃為起點(diǎn)的多種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在1平方公里左右，持續(xù)5年以上由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點(diǎn)的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達(dá)到10平方公里甚至更高描述資源要求低高規(guī)模收益低高企業(yè)影響力低高投資回收速度快慢典型案例上海新天地魯能新城資料來源：羅蘭貝格分析城鎮(zhèn)式開發(fā)規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在5平方公里以上，但不需要涉及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃廣州鳳凰城為實(shí)現(xiàn)未來5年的戰(zhàn)略目標(biāo)，中惠面臨三種模式選擇純項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)通過多個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目

12、的累加來實(shí)現(xiàn)每個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間跨度在2年左右1項(xiàng)目開發(fā)+成片開發(fā)在項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)上引入成片開發(fā)成片開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間在5年左右2項(xiàng)目開發(fā)+城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)基礎(chǔ)上引入城鎮(zhèn)式開發(fā)或產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)的時(shí)間都在10年左右甚至更長(zhǎng)3資料來源：羅蘭貝格分析采用純項(xiàng)目開發(fā)模式，中惠需要在1年內(nèi)同時(shí)運(yùn)作10個(gè)以上的項(xiàng)目才能完成預(yù)定的戰(zhàn)略目標(biāo)1純項(xiàng)目開發(fā)2007年項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均規(guī)模為4.0億，由于未來平均開發(fā)面積有可能進(jìn)一步擴(kuò)大，而且價(jià)格也會(huì)上升，假設(shè)項(xiàng)目平均規(guī)模每年上升10假設(shè)每個(gè)項(xiàng)目持續(xù)2年，如果存在跨3年的項(xiàng)目，則運(yùn)作樓盤數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步提高假設(shè)2011年開發(fā)量至少保持2010

13、年的水平，則2010至少新開6個(gè)樓盤年度同時(shí)運(yùn)作的樓盤數(shù)200520062007200820092010889111220062007200820092010銷售收入 億元項(xiàng)目平均規(guī)模 億元銷售樓盤數(shù)新開樓盤數(shù)運(yùn)作樓盤總54.04.44.85.344456445668891112644456資料來源：羅蘭貝格分析在目前以部門為主線的管控模式下，同時(shí)管理如此多的項(xiàng)目將導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大提高1純項(xiàng)目開發(fā)以部門為主線的管控模式下管理的項(xiàng)目越多單項(xiàng)目得到管理層的關(guān)注度越低，效率也越低立項(xiàng)謹(jǐn)慎度降低、質(zhì)量的控制力下降、成本控制力下降項(xiàng)目成功率下降、質(zhì)量下降、成本上升企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

14、大提高項(xiàng)目愈來愈多可能帶來的連鎖反應(yīng)資料來源：羅蘭貝格分析如今，面對(duì)5個(gè)項(xiàng)目“快速操盤”的壓力，工程質(zhì)量與成本水平已經(jīng)出現(xiàn)局部失控質(zhì)量管理成本控制需要通過標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的管理流程與控制機(jī)制不斷提升質(zhì)量管理與成本控制的水平尚未找到長(zhǎng)期穩(wěn)定的、專長(zhǎng)特定類型產(chǎn)品的外包服務(wù)商目前僅有一家施工單位重復(fù)使用施工單位工程水平參差不齊開始建立起成本控制的意識(shí)逐漸增加甲供物資的種類在合約管理與工程管理上注意成本控制多項(xiàng)目運(yùn)作增加了管理跨度，分散了管理資源，人力資源配置捉襟見拙在開元國(guó)際驗(yàn)收接受物業(yè)單位時(shí) 發(fā)現(xiàn)許多工程質(zhì)量的遺留問題：如地下室漏水等尚未建立起系統(tǒng)的項(xiàng)目后評(píng)估與項(xiàng)目成本比較分析的機(jī)制，現(xiàn)有項(xiàng)目均未完

15、成項(xiàng)目評(píng)估對(duì)設(shè)計(jì)更改與現(xiàn)場(chǎng)鑒證的隨意性大資料來源：中惠各業(yè)務(wù)部門訪談，羅蘭貝格分析1支持另外，這種運(yùn)作模式從土地增值中分享利潤(rùn)的能力也比較低1土地增值9%+產(chǎn)品增值23%土地增值5%+產(chǎn)品增值9%土地增值1%+產(chǎn)品增值28%中惠項(xiàng)目土地與產(chǎn)品增值分析注：山畔與麗陽(yáng)的平均價(jià)格包含了商鋪返租的部分資料來源：集團(tuán)投資部；財(cái)務(wù)管理部；外部市場(chǎng)訪談；羅蘭貝格分析山畔名城 麗陽(yáng)時(shí)代陽(yáng)光國(guó)際銷售單價(jià)地面價(jià)容積率土地成本建安成本其他成本營(yíng)業(yè)稅及附加單位總成本毛利營(yíng)業(yè)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用所得稅稅后凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)率歷史成本當(dāng)期成本6,2762,29937661,8077806.03%2,5443,732137361

16、973%1,98532%6,2764,00031,3331,8077806.03%1,9774,299137361973%1,41823%銷售單價(jià)地面價(jià)容積率土地成本建安成本其他成本營(yíng)業(yè)稅及附加單位總成本毛利營(yíng)業(yè)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用所得稅稅后凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)率歷史成本當(dāng)期成本3,9891,3483.63741,9275825.54%3,10488411010883%55614%3,9892,0003.65561,9275825.54%3,28670311010883%3759%銷售單價(jià)地面價(jià)容積率土地成本建安成本其他成本營(yíng)業(yè)稅及附加單位總成本毛利營(yíng)業(yè)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用所得稅稅后凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)率歷史

17、成本當(dāng)期成本6,4522,9623.19552,2433296.03%3,9162,5361351142243%1,86929%6,4523,2003.11,0322,2433296.03%3,9932,4591351142243%1,79328%純項(xiàng)目開發(fā)引入成片開發(fā)模式后，中惠可保持合理的項(xiàng)目數(shù) 2項(xiàng)目開發(fā)+成片開發(fā)20062007200820092010成片開發(fā)銷售收入 億元項(xiàng)目平均規(guī)模新建樓盤數(shù)4512143.54.04.44.85.333333項(xiàng)目開發(fā)銷售收入 億元1312131516銷售樓盤數(shù)43333運(yùn)作樓盤總數(shù)76666引入成片開發(fā)模式后對(duì)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量的要求年度同時(shí)運(yùn)作的樓盤數(shù)

18、20052006200720082009201076666343333資料來源：羅蘭貝格分析假設(shè)2006年引入第一個(gè)成片開發(fā)項(xiàng)目850畝，2008年引入第二個(gè)成片開發(fā)項(xiàng)目1000畝2007年項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均規(guī)模為4.0億，假設(shè)項(xiàng)目平均規(guī)模每年上升10假設(shè)每個(gè)項(xiàng)目持續(xù)2年假設(shè)2011年開發(fā)量至少保持2010年的水平，即新開3個(gè)項(xiàng)目在這種開發(fā)模式下，中惠可以實(shí)現(xiàn)未來5年的戰(zhàn)略目標(biāo)，項(xiàng)目開發(fā)收入近70億利潤(rùn)17億，成片開發(fā)超過30億利潤(rùn)11億資料來源: 羅蘭貝格分析2項(xiàng)目開發(fā)+成片開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成片開發(fā)引入成片開發(fā)模式后戰(zhàn)略目標(biāo)分解規(guī)模合計(jì) 億元年均數(shù) 億元3696914113173引入成片開發(fā)模式后對(duì)戰(zhàn)

19、略目標(biāo)分解利潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項(xiàng)目開發(fā)模式投資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來規(guī)模、效益與影響力項(xiàng)目開發(fā)成片開發(fā)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)獨(dú)立的住宅或商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，一般在10萬平方米以下，持續(xù)時(shí)間23年以規(guī)劃為起點(diǎn)的多種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在1平方公里左右，持續(xù)5年以上由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點(diǎn)的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達(dá)到10平方公里甚至更高描述資源要求低高規(guī)模收益低高企業(yè)影響力低高投資回收速度快慢典型案例上海新天地魯能新城資料來源：羅蘭貝格分析城鎮(zhèn)式開發(fā)規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在5平方公里以上，但不需要涉及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃廣州鳳凰城引入成片開發(fā)模式后的測(cè)算表2支持2006

20、年獲得850畝成片開發(fā)土地，買入價(jià)格為900元/m2（已經(jīng)包括土地整理的費(fèi)用），土地價(jià)格每年上漲25%2008年獲得第二塊成片土地1000畝，買入價(jià)格為1400元/m2 ，土地價(jià)格每年上漲25%成片開發(fā)項(xiàng)目2007年均價(jià)為4000，年增長(zhǎng)速度為15%純項(xiàng)目開發(fā)的凈利潤(rùn)率為25%，成片開發(fā)中不包含土地升值因素帶來的凈利潤(rùn)率為20%850畝土地開發(fā)周期為7年，而1000畝土地開發(fā)周期為6年850畝土地自主開發(fā)比例為80%,而1000畝土地的自主開發(fā)比例為50%850畝和1000畝兩塊土地的自主開發(fā)部分的容積率均為1.4關(guān)鍵假設(shè)資料來源：羅蘭貝格分析20062007200820092010850畝成

21、片項(xiàng)目收入4.24.95.66.4850畝成片項(xiàng)目?jī)r(jià)格4000460052906084850畝成片土地價(jià)格9001125140617582197850畝成片項(xiàng)目銷售面積10.610.610.610.6850畝成片土地增值0.20.50.81.2850畝成片土地交易收入0.20.30.30.4850畝成片項(xiàng)目利潤(rùn)0.81.01.11.3850畝成片開發(fā)收入4.45.15.96.9850畝成片開發(fā)利潤(rùn)1.11.51.92.51000畝成片項(xiàng)目收入4.95.71000畝成片項(xiàng)目?jī)r(jià)格529060841000畝成片土地價(jià)格1406175821971000畝成片項(xiàng)目銷售面積9.39.31000畝成片土地增

22、值0.51.11000畝成片土地交易收入1.21.51000畝成片項(xiàng)目利潤(rùn)1.01.11000畝成片開發(fā)收入6.17.11000畝成片開發(fā)利潤(rùn)1.52.2項(xiàng)目規(guī)模4.04.44.85.3銷售樓盤個(gè)數(shù)4.03.03.03.03.0純項(xiàng)目銷售收入1312.013.214.516.0純項(xiàng)目銷售利潤(rùn)3.33.03.33.64.0總收入13.016.418.326.630.0總利潤(rùn)3.34.14.87.08.7同時(shí)，成片開發(fā)模式有利于中惠獲得土地增值所帶來的收益 2項(xiàng)目開發(fā)+成片開發(fā)以獲得1000畝土地為例土地價(jià)格（元/平方米）土地面積（萬平方米）成片開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)的土地增值（萬元）項(xiàng)目開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)的土地

23、增值（萬元）土地增值能力比較（成片模式/項(xiàng)目模式）在獲得1000畝地、開發(fā)周期為6年的前提下，成片開發(fā)模式從土地增值中獲得收益是普通項(xiàng)目開發(fā)的2倍多資料來源：羅蘭貝格分析20062007200820092010900112514061758219713131313 3,002 6,753 11,443 17,306 3,002 3,752 4,690 5,862 100%180%244%295%合計(jì)5338,50417,306222%另外，成片開發(fā)有利于提高中惠的品牌價(jià)值，從而進(jìn)一步幫助中惠實(shí)現(xiàn)最有價(jià)值企業(yè)的愿景2提升在合作者中中惠的品牌價(jià)值成功的成片開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與能力將使中惠獲得與眾不同的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

24、勢(shì)，從而增加合作者對(duì)中惠的青睞成片開發(fā)能為政府提供更好的政績(jī)，成功的成片開發(fā)將有助于提升中惠在政府中的形象提升在消費(fèi)者中中惠的品牌價(jià)值成片開發(fā)更容易獲得消費(fèi)者關(guān)注，從而推動(dòng)中惠知名度與美譽(yù)度更容易得到媒體的關(guān)注，進(jìn)一步推動(dòng)中惠品牌形象的購(gòu)筑提升中惠品牌價(jià)值提升中惠企業(yè)價(jià)值項(xiàng)目開發(fā)+成片開發(fā)資料來源：羅蘭貝格分析在成片開發(fā)中所獲得的經(jīng)驗(yàn)、能力和成功案例，有助于中惠未來走出和涉足更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)2在短期內(nèi)至少成功運(yùn)作1個(gè)成片開發(fā)獲得寶貴的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)培養(yǎng)并獲得包含規(guī)劃在內(nèi)的成片開發(fā)能力和土地經(jīng)營(yíng)能力擁有成功案例，為獲得其他項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)中惠走出成片開發(fā)能幫助中惠實(shí)現(xiàn)與當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)企業(yè)之間

25、的差異化，從而彌補(bǔ)與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在“地利”方面的差距成片開發(fā)更能幫助地方政府出政績(jī)，從而得到當(dāng)?shù)卣蟮闹С趾芏嗟胤秸狈Τ善_發(fā)的經(jīng)驗(yàn)更大規(guī)模的城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)成片開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和能力、成功案例將有效幫助中惠拿到更大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)獲得的經(jīng)驗(yàn)和能力將大大降低城鎮(zhèn)式開發(fā)可能帶來的高風(fēng)險(xiǎn)有助于項(xiàng)目開發(fā)+成片開發(fā)資料來源：羅蘭貝格分析城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)對(duì)企業(yè)在銷售收入、利潤(rùn)和品牌價(jià)值方面都有巨大的推動(dòng)作用3銷售收入每年都能獲得相當(dāng)規(guī)模和銷售收入品牌價(jià)值知名度、美譽(yù)度提升真正的實(shí)力品牌，在資本市場(chǎng)更受青睞得到政府和其他合作者的更大認(rèn)可利潤(rùn)更多的土地增值更高效的運(yùn)作效率規(guī)模效應(yīng)帶來的成

26、本優(yōu)勢(shì)推動(dòng)推動(dòng)推動(dòng)城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)+城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)資料來源：羅蘭貝格分析土地規(guī)模資金實(shí)力策劃開發(fā)能力在5平方公里左右資金要求很高，不僅是土地獲取所需的成本，還有相當(dāng)規(guī)模的土地開發(fā)費(fèi)用如此大規(guī)模的住宅類項(xiàng)目需安置大量居民，在沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃做支撐的前提下，對(duì)策劃開發(fā)能力要求較高城鎮(zhèn)式開發(fā)的要求中惠的現(xiàn)狀在如此大規(guī)模的土地很難獲取中惠正處于發(fā)展積累期，短期內(nèi)投入大規(guī)?，F(xiàn)金難度很大中惠應(yīng)積極準(zhǔn)備資料來源：羅蘭貝格分析3項(xiàng)目開發(fā)+城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)至少在23公里以上資金要求很高，不僅是土地獲取所需的成本，還有相當(dāng)規(guī)模的土地開發(fā)費(fèi)用除了策劃開發(fā)能力外，對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、稅收設(shè)

27、計(jì)、招商以及市政建設(shè)等方面都有較高的要求產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)的要求基本沒有這方面的能力，而且也沒有小規(guī)模成片開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，需要著力培養(yǎng)但是，城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)對(duì)土地規(guī)模、資金實(shí)力和策劃開發(fā)能力的要求也非常苛刻，建議中惠在未來5年內(nèi)為涉足這類開發(fā)而積極準(zhǔn)備開發(fā)模式的定向研究對(duì)城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式的操造性和經(jīng)濟(jì)性展開專項(xiàng)研究各類資源的積累為城鎮(zhèn)式開發(fā)和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)積累充足的資金積極尋找大規(guī)模土地建立并鞏固政府關(guān)系其它綜上所述，羅蘭貝格建議中惠選擇項(xiàng)目開發(fā)+成片開發(fā)的發(fā)展模式1231純項(xiàng)目開發(fā)2項(xiàng)目開發(fā)+成片開發(fā)3項(xiàng)目開發(fā)+城鎮(zhèn)式開發(fā)/產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)對(duì)中惠愿景與目標(biāo)的支撐力一般強(qiáng)很強(qiáng)對(duì)資

28、源及能力的要求可行性一般高很高高高低資料來源：羅蘭貝格分析行動(dòng)方案不考慮盡快運(yùn)作積極準(zhǔn)備B.2物業(yè)組合羅蘭貝格認(rèn)為，中惠未來3-5年內(nèi)的物業(yè)形態(tài)應(yīng)以住宅和配套商鋪為主資料來源：羅蘭貝格分析能力要求高能力要求低對(duì)中惠的能力要求市場(chǎng)吸引力吸引力高吸引力低住宅市場(chǎng)配套商鋪經(jīng)濟(jì)型酒店四五星級(jí)酒店城區(qū)商業(yè)中心物流中心1.02.03.04.05.01.02.03.04.05.0中高級(jí)辦公樓：圓圈大小表示通常項(xiàng)目總投資規(guī)模鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心12345678優(yōu)先開發(fā)次序住宅配套商鋪鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心中高級(jí)辦公樓經(jīng)濟(jì)型酒店城區(qū)商業(yè)中心物流地產(chǎn)四五星級(jí)酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)各種物業(yè)評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)一般有四種開發(fā)模式，其中項(xiàng)目開發(fā)模式投

29、資回收最快，而產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)模式最能為企業(yè)帶來規(guī)模、效益與影響力項(xiàng)目開發(fā)成片開發(fā)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)獨(dú)立的住宅或商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，一般在10萬平方米以下，持續(xù)時(shí)間23年以規(guī)劃為起點(diǎn)的多種物業(yè)混化和開發(fā)，一般在1平方公里左右，持續(xù)5年以上由于是以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為起點(diǎn)的大規(guī)模開發(fā)，一般規(guī)模更大，達(dá)到10平方公里甚至更高描述資源要求低高規(guī)模收益低高企業(yè)影響力低高投資回收速度快慢典型案例上海新天地魯能新城資料來源：羅蘭貝格分析城鎮(zhèn)式開發(fā)規(guī)模更大的成片開發(fā)，土地面積在5平方公里以上，但不需要涉及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃廣州鳳凰城羅蘭貝格從市場(chǎng)吸引力及其對(duì)中惠的能力要求兩個(gè)緯度對(duì)可能的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)進(jìn)行比較資料來源：羅蘭貝格分析各細(xì)分市

30、場(chǎng)評(píng)估方法注：圖中圓圈的大小代表單個(gè)項(xiàng)目所需的資金規(guī)模情況對(duì)中惠的能力要求低高高市場(chǎng)吸引力細(xì)分市場(chǎng)2市場(chǎng)吸引力對(duì)中惠的能力要求預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)規(guī)模項(xiàng)目盈利性IRR回收期風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重20%50%30%指標(biāo)土地獲取能力資金實(shí)力自有資金實(shí)力融資能力經(jīng)營(yíng)能力研發(fā)和產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施和管理能力銷售和營(yíng)銷能力持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力住宅類權(quán)重30%40%30%指標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)1細(xì)分市場(chǎng)3細(xì)分市場(chǎng)4需要評(píng)估的細(xì)分市場(chǎng)：住宅住宅配套商鋪四五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店中高級(jí)辦公樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心物流地產(chǎn)非住宅類權(quán)重20%40%40%支持各評(píng)估指標(biāo)定義及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下 (1/2)資料來源：羅蘭貝格分析指標(biāo)定義評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)指項(xiàng)目實(shí)施

31、、銷售和后期經(jīng)營(yíng)過程中可能出現(xiàn)的影響項(xiàng)目銷售能力、盈利能力的各種風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)30%1=風(fēng)險(xiǎn)很高；2=風(fēng)險(xiǎn)較高；3=風(fēng)險(xiǎn)一般；4=風(fēng)險(xiǎn)較低；5=風(fēng)險(xiǎn)很低假定典型的項(xiàng)目規(guī)模以及收入和成本水平，從IRR和項(xiàng)目回收期角度評(píng)估項(xiàng)目的盈利能力項(xiàng)目盈利性IRR回收期50%IRR：1=0, 10%); 2=10%, 12%); 3= 12%, 15%); 4=15%, 20%); 5=20%+回收年份：1=20+; 2=15,20); 3=10, 15); 4=5, 10); 5=0, 5)預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)規(guī)模2010年預(yù)計(jì)整個(gè)市場(chǎng)總價(jià)值，對(duì)于出售型物業(yè)即指年市場(chǎng)銷售額，對(duì)于經(jīng)營(yíng)型物業(yè)即指年市場(chǎng)總營(yíng)業(yè)(出租)額

32、 億元20%1=0, 10)；2=10, 20)；3=20, 30)；4=30, 50)；5=50+支持市場(chǎng)吸引力評(píng)估指標(biāo)各評(píng)估指標(biāo)定義及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下 (2/2)資料來源：羅蘭貝格分析指標(biāo)30%土地獲取能力30%經(jīng)營(yíng)能力研發(fā)和產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)能力項(xiàng)目實(shí)施和管理能力銷售和營(yíng)銷能力持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力40%資金實(shí)力自有資金實(shí)力融資能力定義評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)從不同物業(yè)地理位置要求，評(píng)估土地供給的稀缺性，從而確定土地獲取能力要求差異從研發(fā)和產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、銷售和營(yíng)銷以及持續(xù)運(yùn)營(yíng)等角度，評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力要求的高低假定典型的項(xiàng)目規(guī)模以及收入和成本水平，從項(xiàng)目自有資金實(shí)力(35%/50%)和融資能力(65%/50%

33、)要求評(píng)估項(xiàng)目的資金實(shí)力要求1=能力要求很高；2=能力要求較高；3=能力要求一般；4=能力要求較低；5=能力要求很低自有資金要求億元：5=0, 0.1)；4=0.1, 0.5)；3=0.5, 1)；2=1, 3)；1=3+融資能力要求億元：5=0, 0.3)；4=0.3, 0.8)；3=0.8, 2)；2=2, 4)；1=4+1=能力要求很高；2=能力要求較高；3=能力要求一般；4=能力要求較低；5=能力要求很低住宅類業(yè)務(wù)20%40%40%非住宅類業(yè)務(wù)支持對(duì)中惠能力要求評(píng)估指標(biāo)羅蘭貝格通過對(duì)三個(gè)市場(chǎng)吸引力指標(biāo)之間的比較確定了市場(chǎng)吸引力指標(biāo)的重要性次序，并參考行業(yè)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)確定了各指標(biāo)的具體權(quán)重

34、資料來源：羅蘭貝格分析市場(chǎng)吸引力評(píng)估指標(biāo)權(quán)重確定方法縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要=2；同等重要=1；次要=0預(yù)計(jì)2010年的市場(chǎng)規(guī)模項(xiàng)目盈利性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)縱向總分預(yù)計(jì)2010年的市場(chǎng)規(guī)模項(xiàng)目盈利性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)122010021153羅蘭貝格經(jīng)驗(yàn)行業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)支持項(xiàng)目盈利性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)規(guī)模50%30%20%權(quán)重設(shè)定通過同樣的方法，我們確定了住宅和非住宅類業(yè)務(wù)對(duì)中惠能力要求評(píng)估指標(biāo)的權(quán)重資料來源：羅蘭貝格分析對(duì)中惠業(yè)務(wù)和能力要求評(píng)估指標(biāo)權(quán)重的確定縱向指標(biāo)的橫比結(jié)果：重要=2；同等重要=1；次要=0住宅類業(yè)務(wù) (銷售型)非住宅類業(yè)務(wù) (持有型)支持土地獲取能力資金實(shí)力經(jīng)營(yíng)能力30%40%30%土地獲

35、取能力資金實(shí)力經(jīng)營(yíng)能力縱向總分土地獲取能力資金實(shí)力經(jīng)營(yíng)能力121010121252權(quán)重設(shè)定土地獲取能力資金實(shí)力經(jīng)營(yíng)能力20%40%40%土地獲取能力資金實(shí)力經(jīng)營(yíng)能力縱向總分土地獲取能力資金實(shí)力經(jīng)營(yíng)能力122011011144權(quán)重設(shè)定各細(xì)分市場(chǎng)具體指標(biāo)評(píng)分結(jié)果如下表所示資料來源：羅蘭貝格分析預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目盈利性IRR回收期加權(quán)平均土地獲取能力資金實(shí)力自有資金實(shí)力融資能力經(jīng)營(yíng)能力研發(fā)/產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施和管理銷售和營(yíng)銷能力持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力加權(quán)平均對(duì)中惠能力要求市場(chǎng)吸引力通常項(xiàng)目規(guī)模 億元住宅類業(yè)務(wù)權(quán)重住宅住宅配套非住宅類業(yè)務(wù)權(quán)重四五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店中高級(jí)辦公樓鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心城區(qū)商業(yè)中心2

36、0%30%50%40%30%30%554.54543433.534344.83.63.64.81.5234.54543433.034233.63.43.43.60.520%40%40%2322222231.311212.31.71.72.34.0141.51234232.322232.23.13.12.20.53232443122.022222.72.82.82.72.5442.52332221.813213.32.02.23.33.5435232221.512213.01.91.93.04.5市場(chǎng)吸引力對(duì)中惠能力要求20%30%50%物流地產(chǎn)1411133333.322221.92.02.6

37、1.90.32支持到2010年住宅市場(chǎng)和住宅配套商鋪市場(chǎng)規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其它細(xì)分市場(chǎng)2010年的市場(chǎng)規(guī)模 億元基本計(jì)算假設(shè)430550萬平方米按每平方米5,800元計(jì)算35萬平方米按每平方米17,000元計(jì)算到2010年總面積為280萬平方米其中15出售，85出租平均租金為50元/天，售價(jià)4500元/天入住率為80%2010年全市商品零售總額為600億社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占30%銷售額中約10為租金支出2010年全市20000張床位房?jī)r(jià)為400元/天入住率以65計(jì)算2010年全市10000張床位房?jī)r(jià)為200元/天入主率以75計(jì)算住宅配套商鋪中高級(jí)辦公樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心四五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型

38、酒店資料來源：市統(tǒng)計(jì)年鑒；羅蘭貝格分析2010年全市商品零售總額為600億社區(qū)商業(yè)中心的銷售額占30%銷售額中約10為租金支出市場(chǎng)吸引力2010年全市物流行業(yè)規(guī)模達(dá)到30億元物流行業(yè)利潤(rùn)越位10以物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用占其成本510物流地產(chǎn)住宅和配套商鋪項(xiàng)目盈利性較好，且回收期很短各細(xì)分市場(chǎng)的項(xiàng)目盈利性分析IRR比較 %投資回收期比較 年住宅住宅配套四五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店中高級(jí)辦公樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心資料來源：羅蘭貝格分析物流地產(chǎn)住宅住宅配套四五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店中高級(jí)辦公樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心物流地產(chǎn)市場(chǎng)吸引力回收周期短以及投資規(guī)模較小使得住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低住宅配套商鋪四五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒

39、店中高級(jí)辦公樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心物流地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)供需平衡、投資沒有過熱勢(shì)頭，未來5年內(nèi)增速平穩(wěn)由于第一個(gè)由反租模式帶來的3年合同期將至，消費(fèi)者可能對(duì)這一模式提出異議，存在較大風(fēng)險(xiǎn)政府管控；需求不會(huì)有明顯提高政府推動(dòng)，但知名連鎖運(yùn)營(yíng)商未必會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)過剩，需求不足局部市場(chǎng)過熱，有效需求短時(shí)間很難有較大提高鎮(zhèn)區(qū)政府的市政工程，風(fēng)險(xiǎn)較低工業(yè)保持快速發(fā)展勢(shì)頭，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估很低較高一般較高較低各細(xì)分市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)比較資料來源：羅蘭貝格分析一般較高較高市場(chǎng)吸引力城區(qū)商業(yè)中心，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心和四五星級(jí)酒店項(xiàng)目對(duì)自有資金和融資能力的要求較高自有資金要求融資能力要求5,000-6,000萬1,

40、000-2,000萬2-3億1億1.5-2億1-1.5億住宅配套商鋪四五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店中高級(jí)寫字樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心1億1-1.5億3億2億各細(xì)分市場(chǎng)對(duì)資金能力的要求分析資料來源：羅蘭貝格分析1,000-2,000萬3,000-4,000萬*1.5-2億3,000-4,000萬住宅配套商鋪四五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店中高級(jí)寫字樓城區(qū)商業(yè)中心鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心對(duì)中惠的能力要求1,000萬5001,000萬物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)從能力上來看，中惠比較適合住宅和配套商鋪項(xiàng)目所需要的開發(fā)能力住宅配套商鋪四五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店中高級(jí)辦公樓城區(qū)商業(yè)中心物流地產(chǎn)研發(fā)/ 產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施和管理銷售和營(yíng)銷持續(xù)運(yùn)營(yíng)

41、綜合評(píng)分3.53.01.32.32.01.51.8代表能力要求很高代表能力要求較高代表能力要求一般代表能力要求較低代表能力要求很低各細(xì)分市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)能力的要求分析資料來源：羅蘭貝格分析物流地產(chǎn)2.0對(duì)中惠的能力要求C.價(jià)值鏈定位羅蘭貝格認(rèn)為中惠未來的核心業(yè)務(wù)是住宅和配套商鋪的開發(fā)以及成片開發(fā)模式下的土地投資住宅1）配套商鋪2）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)/管理土地投資房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)/管理 核心業(yè)務(wù)輔助業(yè)務(wù)暫時(shí)不介入業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)住宅開發(fā)配套商鋪開發(fā)成片開發(fā)模式下其它物業(yè)的土地投資輔助業(yè)務(wù)住宅物業(yè)管理配套商鋪物業(yè)經(jīng)營(yíng)暫時(shí)不介入業(yè)務(wù)住宅投資配套商鋪投資成片開發(fā)模式下其它物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)分類資料來源：

42、羅蘭貝格分析其它物業(yè)3）1)指項(xiàng)目開發(fā)和成片開發(fā)模式中的住宅業(yè)務(wù)；2）指項(xiàng)目開發(fā)和成片開發(fā)模式中的配套商鋪業(yè)務(wù)；3）僅指成片開發(fā)模式下的其它物業(yè)鑒于羅蘭貝格對(duì)中惠未來主要物業(yè)選擇的建議，住宅及其配套商鋪的開發(fā)是其將來的核心業(yè)務(wù)資料來源：羅蘭貝格分析中惠未來5年內(nèi)以發(fā)展住宅和配套商鋪為主住宅和配套商鋪的開發(fā)是中惠未來的核心業(yè)務(wù)未來5年內(nèi)，的住宅和配套商鋪不僅市場(chǎng)規(guī)模大，且中惠對(duì)這兩個(gè)物業(yè)形態(tài)的運(yùn)作有相對(duì)較強(qiáng)的能力，因此是其未來的發(fā)展重點(diǎn)較高的市場(chǎng)吸引力及其與中惠能力的匹配決定了未來中惠應(yīng)將住宅和配套商鋪的開發(fā)作為其價(jià)值鏈中的重要業(yè)務(wù)通過開發(fā)業(yè)務(wù)，不僅獲取地產(chǎn)增值收益，更能獲得較高的房產(chǎn)收益目前中

43、惠本身并不是資源型企業(yè)，除非獲取大量土地超過自身開發(fā)極限，否則不建議將土地經(jīng)營(yíng)作為住宅及配套商鋪物業(yè)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)為更好地運(yùn)作住宅及配套商鋪開發(fā)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理是必不可少的輔助業(yè)務(wù)資料來源：羅蘭貝格分析目前住宅及配套商鋪的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理是必不可少的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)有助于開發(fā)商更好地理解消費(fèi)者需求，為將來的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)以及項(xiàng)目運(yùn)作提供參考有助于開發(fā)商彌補(bǔ)一些由于在規(guī)劃、建設(shè)過程中的缺陷和失誤對(duì)消費(fèi)者引起的損失和不便對(duì)開發(fā)商的品牌形象有一定推動(dòng)作用商鋪高價(jià)承諾反租模式抬高了投資者的期望值，而實(shí)際的出租情況較差，若不提高招商運(yùn)作能力，可能將面臨與眾多小業(yè)主的糾紛配套商鋪本身是為住宅服務(wù)，滿足小區(qū)居民對(duì)配套設(shè)

44、施的需求，因此良好的經(jīng)營(yíng)有助于樓盤的銷售商鋪物業(yè)管理則是為實(shí)際經(jīng)營(yíng)者所服務(wù)的，有助于招商經(jīng)營(yíng)和管理對(duì)配套商鋪開發(fā)的輔助作用物業(yè)管理對(duì)住宅開發(fā)的輔助作用開發(fā)商可以選擇將物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理外包或自己運(yùn)作，關(guān)鍵在于對(duì)這塊業(yè)務(wù)的掌控能力，一切以促進(jìn)開發(fā)業(yè)務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)目前開發(fā)商的商鋪經(jīng)營(yíng)模式對(duì)小業(yè)主而言具有挑戰(zhàn)性，未來對(duì)開發(fā)商和業(yè)主都有可能帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)反租模式延緩了開發(fā)商和業(yè)主的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)案例分析：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)失敗原因反租模式中將有商鋪未來3-5年的經(jīng)營(yíng)收益提前許諾和支付給投資者，對(duì)開發(fā)商而言，由于已移租金收益算入售價(jià)，因此并不擔(dān)心經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)但反租期滿后，大量小業(yè)主若無法繼續(xù)獲得較高租金收益，他們將成為開發(fā)商的沉

45、重負(fù)擔(dān)，一系列社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法律糾紛可能由此產(chǎn)生中惠目前的經(jīng)營(yíng)能力一般，且項(xiàng)目差異性大：總體出租情況并不理想；出租較好的樓盤一方面商鋪數(shù)量較少，另一方面由于其較佳的地理位置萬達(dá)模式：引入國(guó)際知名主力店，進(jìn)駐二樓底樓分割成小塊出售投運(yùn)資做廣告，宣傳商鋪的高回報(bào)率高價(jià)出售結(jié)果：業(yè)主得不到預(yù)期回報(bào)，要求賠償；并最終支付1.8億將商鋪全部整體返租原因： 出售產(chǎn)權(quán)商鋪帶來的經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不足 但是，萬達(dá)花費(fèi)巨資重新反租只是延緩了這次危機(jī)，并未真正解決商鋪經(jīng)營(yíng)的難題，加強(qiáng)商業(yè)運(yùn)作能力才是問題的關(guān)鍵 全部華庭陽(yáng)亮麗陽(yáng)山畔地段較好資料來源：羅蘭貝格分析支持根據(jù)成片開發(fā)模式的概念，它需要

46、住宅及配套商鋪之外的其它多種物業(yè)，羅蘭貝格建議中惠將其轉(zhuǎn)讓給其它開發(fā)商資料來源：羅蘭貝格分析成片開發(fā)需要各種物業(yè)的組合成片開發(fā)規(guī)模大，位置較偏；為使之成為大型居住區(qū)域，則必須在其規(guī)劃中納入各種配套物業(yè)，以保證居民能夠享受舒適便利的居住空間，配套物業(yè)包括：商業(yè)：滿足居民的消費(fèi)辦公樓：滿足周邊企業(yè)的辦公需求學(xué)校：解決居民孩子的教育需求醫(yī)院：保障周邊居民的生活其它其它物業(yè)形態(tài)市場(chǎng)吸引力一般且中惠不具備相應(yīng)能力通過各種物業(yè)市場(chǎng)吸引力的分析，羅蘭貝格認(rèn)為住宅及配套商鋪之外的短期內(nèi)市場(chǎng)吸引力一般；中惠目前并不具備其它物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力，涉足這類物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大對(duì)贏利性較弱的物業(yè)，直接出售土地給專業(yè)開發(fā)商，獲

47、取土地增值利益對(duì)贏利性較好的物業(yè)，可以以出讓土地方式合作開發(fā)，不僅享受土地增值的利益，而且收取物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)帶來的利益基于以上判斷，羅蘭貝格建議中惠對(duì)成片開發(fā)中除住宅及配套商鋪外的其它物業(yè)只做土地投資，而不進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成片開發(fā)最為顯著的特點(diǎn)在于通過“分步開發(fā)”獲取土地增值帶來的價(jià)值；土地投資是實(shí)現(xiàn)土地增值最快速的手段成片開發(fā)模式中土地增值來自兩個(gè)方面：一是開發(fā)商將“生地”炒“熟地”；二是通過住宅或其它物業(yè)，甚至政府推廣概念等拉升地塊的價(jià)值對(duì)于住宅及配套商鋪之外的房地產(chǎn)物業(yè)，中惠并不具備開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力從開發(fā)利潤(rùn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來看，目前住宅及配套商鋪發(fā)展不錯(cuò)，中惠沒有必要騰出精力做其它物業(yè)成片開

48、發(fā)同時(shí)還包括一些市政、公共用地，對(duì)開發(fā)商要求高、利潤(rùn)??；適合于外包開發(fā)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)需要較強(qiáng)的專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)，中惠目前尚不具備沒有必要為經(jīng)營(yíng)物業(yè)獲取利潤(rùn)而專門成立相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)部門或公司目前除少數(shù)房地產(chǎn)物業(yè)能夠通過經(jīng)營(yíng)獲取較高收益，大部分物業(yè)都是出售反租形式，對(duì)開發(fā)商而言物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入比重很低土地投資房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)核心業(yè)務(wù)暫時(shí)不介入業(yè)務(wù)暫時(shí)不介入業(yè)務(wù)資料來源：羅蘭貝格分析作為成片開發(fā)項(xiàng)目中的重要配套部分，教育目前在對(duì)開發(fā)商樓盤銷售的促進(jìn)作用明顯教育在擁有巨大的市場(chǎng)空間龐大的人口規(guī)模隨著城市化進(jìn)程的加速以及由城市建設(shè)所帶來的吸引力使得越來越多的外來人口選擇定居在，他們子女對(duì)教育的需求也將隨之增長(zhǎng)教育

49、設(shè)施和教育質(zhì)量的不足總體來看，本地的教育水平尚處于較低的水平，學(xué)校偏少、質(zhì)量偏低而生活水平的提高以及大量高收入家庭對(duì)高質(zhì)量的學(xué)校有非常大的需求教育是消費(fèi)者購(gòu)房的主要目的之一從消費(fèi)者調(diào)研得出的結(jié)論來看，將近15%的購(gòu)房者以子女教育為目的，這說明：消費(fèi)者愿意為子女教育付出巨大的投入總體來看，本地的教育規(guī)模難以滿足市場(chǎng)需求；而教育質(zhì)量也存在較大不足改善居住條件投資贍養(yǎng)父母子女教育結(jié)婚對(duì)開發(fā)商而言，教育與房產(chǎn)的結(jié)合有兩種模式模式二：自主辦學(xué)模式一：合作辦學(xué)開發(fā)商與學(xué)校共同辦學(xué)，作為住宅物業(yè)的配套通常開發(fā)商出土地和校舍，學(xué)校進(jìn)行管理利潤(rùn)分成開發(fā)商自主辦學(xué)，包括學(xué)校的投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理開發(fā)商通常以收購(gòu)民

50、營(yíng)教育集團(tuán)涉足教育自負(fù)盈虧，完全承擔(dān)學(xué)校的風(fēng)險(xiǎn)各自承擔(dān)所熟悉領(lǐng)域的投入，開發(fā)商無需運(yùn)作學(xué)校的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)共但，一旦學(xué)校經(jīng)營(yíng)不善，開發(fā)商可以根據(jù)合作合同與經(jīng)營(yíng)者共同承擔(dān)損失學(xué)校不僅為樓盤銷售起到巨大的促進(jìn)作用，且學(xué)校本省經(jīng)營(yíng)學(xué)校也能獲取一定的收益教育是一項(xiàng)社會(huì)型投入，開發(fā)商若成功辦學(xué)，則將極大的提升品牌形象，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)帶來實(shí)際效果若選擇一次性投入，則能降低風(fēng)險(xiǎn)若選擇長(zhǎng)期合作式投入，則將牽扯開發(fā)商較大的精力和資金投入需要掌握教育行業(yè)的專業(yè)，吸引專業(yè)的人才，這些工作將耗費(fèi)開發(fā)商很大的精力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)羅蘭貝格不建議中惠目前采取自主辦學(xué)的模式，而只將合作

51、辦學(xué)作為房地產(chǎn)的輔助業(yè)務(wù)未來中惠對(duì)學(xué)校數(shù)量需求不多只有成片開發(fā)項(xiàng)目或超大型的項(xiàng)目開發(fā)才需要教育作為輔助配套，才能最大化的發(fā)揮學(xué)校對(duì)樓盤銷售的促進(jìn)作用而根據(jù)羅蘭貝格對(duì)中惠未來5年戰(zhàn)略的制定來看，集團(tuán)以自己開發(fā)為主的成片開發(fā)項(xiàng)目不超過3個(gè)，因此對(duì)學(xué)校的需求并不多自主辦學(xué)意味著巨大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)自主辦學(xué)意味著開發(fā)商將自身品牌與學(xué)校掛鉤，直接承擔(dān)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)學(xué)校受社會(huì)關(guān)注程度相當(dāng)高，包括課程設(shè)置、師資配置、教育質(zhì)量、收費(fèi)額度、學(xué)生安全、學(xué)生飲食等一系列方面都需要格外引起注意；一旦發(fā)生意外，包括學(xué)生家長(zhǎng)在內(nèi)的社會(huì)大眾將會(huì)毫不留情的對(duì)學(xué)校和開發(fā)商進(jìn)行批判社會(huì)輿論對(duì)開發(fā)商的主業(yè)房地產(chǎn)而言同樣重要，若由于學(xué)校的管理不

52、善而影響房產(chǎn)業(yè)務(wù)，得不償失耗費(fèi)中惠大量的精力自主辦學(xué)需要與眾多與教育產(chǎn)業(yè)相關(guān)的部門打交道，耗費(fèi)開發(fā)商大量的人、財(cái)、物中忽未來5年的戰(zhàn)略目標(biāo)依然在房地產(chǎn)業(yè)上，雖然教育的投資回報(bào)也較高，但已然無法與房地產(chǎn)相比因此，中惠必須衡量教育與地產(chǎn)兩者對(duì)企業(yè)資源的使用是否符合自身戰(zhàn)略目標(biāo)羅蘭貝格不建議中惠在未來5年內(nèi)將教育產(chǎn)業(yè)納入集團(tuán)的發(fā)展中同時(shí)，中惠也應(yīng)積極主動(dòng)地控制合作辦學(xué)給自身帶來的風(fēng)險(xiǎn)有效控制對(duì)學(xué)校的投入選擇學(xué)校的差異化定位控制學(xué)校規(guī)模開發(fā)商合作辦學(xué)的主要目的在于促進(jìn)樓盤的銷售、提高自身的品牌價(jià)值；而不在于從中不斷獲取收益在與教育集團(tuán)簽訂合作合同時(shí)，中惠可選擇一次性投入的模式，避免今后由于學(xué)校經(jīng)營(yíng)問題

53、而引起的不斷投入學(xué)校定位必須符合開發(fā)商樓盤的目標(biāo)消費(fèi)者需求消費(fèi)者對(duì)學(xué)校的需求和選擇受家庭收入水平、對(duì)子女未來發(fā)展期望、以及周邊環(huán)境等因素的影響作為住宅商品房的配套，中惠應(yīng)充分考慮周邊地區(qū)生源的數(shù)量過大的投入不僅造成浪費(fèi)，且對(duì)學(xué)校日后的經(jīng)營(yíng)提出了更高的要求D.區(qū)域重點(diǎn)和中惠相對(duì)能力本部分主要回答兩個(gè)方面問題：哪些區(qū)域是中惠需要關(guān)注的重點(diǎn)，中惠在哪些區(qū)域相對(duì)能力較強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域選擇1中惠的相對(duì)能力2開發(fā)商對(duì)區(qū)域的選擇分三步進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估3戰(zhàn)略層面項(xiàng)目層面回答問題項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)關(guān)注哪些重點(diǎn)區(qū)域？選擇的標(biāo)準(zhǔn)是是什么？如何評(píng)估這些標(biāo)準(zhǔn)？項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域中的哪類地塊？成片開發(fā)應(yīng)關(guān)注哪些重點(diǎn)區(qū)域？成片開發(fā)對(duì)地塊

54、和區(qū)域的要求是什么？這些要求如何影響區(qū)域的選擇？評(píng)估中惠在各鎮(zhèn)區(qū)相對(duì)能力需要選則哪些指標(biāo)？對(duì)相對(duì)能力的判斷如何指導(dǎo)中惠的實(shí)際工作？在能力較強(qiáng)的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域如何運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目？在能力較強(qiáng)的非重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域如何運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目？對(duì)能力一般的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域如何提升自身能力？項(xiàng)目的操作性評(píng)估如何？土地狀況（地形、地貌、地址等因素）土地規(guī)劃狀況（各類物業(yè)市政、基礎(chǔ)設(shè)施的比例）土地價(jià)格及交易條件狀況風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（土地交易風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)）其它項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評(píng)估如何？市場(chǎng)潛在規(guī)模消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力項(xiàng)目整體盈虧分析項(xiàng)目的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的敏感性分析其它本次項(xiàng)目研究的重點(diǎn)主要是戰(zhàn)略層面的兩方

55、面問題羅蘭貝格認(rèn)為項(xiàng)目開發(fā)模式中區(qū)域的選擇應(yīng)重點(diǎn)考慮市場(chǎng)規(guī)模大、利潤(rùn)高的鎮(zhèn)區(qū)“市場(chǎng)規(guī)模大”和“利潤(rùn)高”的鎮(zhèn)區(qū)是項(xiàng)目開發(fā)重點(diǎn)考慮的區(qū)域資金周轉(zhuǎn)快項(xiàng)目開發(fā)追求更短的投資回報(bào)周期，從而依靠不斷新開的項(xiàng)目使資金的利用價(jià)值最大化快速的資金周轉(zhuǎn)速度意味著更短的項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間，因此需要旺盛的市場(chǎng)潛在需求利潤(rùn)高對(duì)開發(fā)商而言，利潤(rùn)是保證其快速成長(zhǎng)的關(guān)鍵；對(duì)中惠而言，更是完成未來戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵項(xiàng)目開發(fā)模式對(duì)鎮(zhèn)區(qū)選擇的要求市場(chǎng)潛在規(guī)模差異32鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致對(duì)房產(chǎn)的需求存在差異利潤(rùn)差異各鎮(zhèn)區(qū)的房?jī)r(jià)和地價(jià)差異較大，因此直接影響了各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)水平各鎮(zhèn)區(qū)存在較大的差異重點(diǎn)區(qū)域選擇資料來源：羅蘭貝格

56、分析而對(duì)于這些市場(chǎng)規(guī)模大、利潤(rùn)高的鎮(zhèn)區(qū)，則應(yīng)重點(diǎn)考慮將其中心地帶作為項(xiàng)目開發(fā)的首選住宅對(duì)周邊各類配套設(shè)施有較高的要求自主開發(fā)配套設(shè)施選擇鎮(zhèn)區(qū)中心地帶不可行可行住宅項(xiàng)目對(duì)各類生活設(shè)施都有需求，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、各類商業(yè)等都是必要的配套；由于外來人口密集，治安環(huán)境較差，因此住宅項(xiàng)目的周邊安全同樣也是影響銷售的重要因素項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較小，無論從土地面積來看還是從利潤(rùn)水平來看，開發(fā)商不可能為其配備各類設(shè)施唯一的配套通常是配套商鋪，但其實(shí)際出租率較低各類商業(yè)及生活配套設(shè)施分布不均衡，但在鎮(zhèn)區(qū)中心地帶都較為充足鎮(zhèn)區(qū)中心地帶大多是政府所在地，且商業(yè)繁榮，居住人口相對(duì)素質(zhì)較高，能夠保證周邊較高的治安環(huán)境鎮(zhèn)區(qū)

57、中心地帶是項(xiàng)目開發(fā)的首選解決這一問題面臨兩種選擇選擇一選擇二重點(diǎn)區(qū)域選擇資料來源：羅蘭貝格分析羅蘭貝格通過比較各鎮(zhèn)區(qū)的利潤(rùn)水平和市場(chǎng)規(guī)模發(fā)現(xiàn)中惠未來需要重點(diǎn)關(guān)注的鎮(zhèn)區(qū)高低低高重點(diǎn)關(guān)注鎮(zhèn)區(qū)1）的選擇評(píng)估的依據(jù)利潤(rùn)水平潛在市場(chǎng)規(guī)模AB利潤(rùn)水平通過測(cè)算各鎮(zhèn)區(qū)土地成本和建安成本占價(jià)格的比重潛在市場(chǎng)規(guī)模通過市場(chǎng)調(diào)研得出未來3年內(nèi)各鎮(zhèn)區(qū)的潛在需求，并通過比較得出各自的潛在規(guī)模指數(shù)資料來源：羅蘭貝格分析1)羅蘭貝格在鎮(zhèn)區(qū)的選擇過程中所使用的各項(xiàng)指標(biāo)均指單個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的吸引力，而不考慮跨鎮(zhèn)區(qū)的影響重點(diǎn)區(qū)域選擇城區(qū)和28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的潛在規(guī)?？梢酝ㄟ^消費(fèi)者調(diào)研和鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)計(jì)進(jìn)行估算鎮(zhèn)區(qū)沙田鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)長(zhǎng)安鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)

58、企石鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)樟木頭塘廈鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)總戶數(shù)占比1.711.511.82.31.41.81.71.21.56.60.91.82.15.05.15.5有效需求比例12.012.013.412.99.38.07.19.010.09.07.09.014.08.29.08.4潛在市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)1.913.014.92.81.31.41.11.01.45.60.61.52.73.84.44.31）通過這種方法估算的各鎮(zhèn)區(qū)潛在市場(chǎng)規(guī)模的相對(duì)關(guān)系可以比較，但是不能用直接計(jì)算出的絕對(duì)值來預(yù)測(cè)市場(chǎng)規(guī)模資料來源：消費(fèi)者調(diào)研；統(tǒng)計(jì)局；羅蘭貝格分析鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)高埗鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)大嶺山厚街鎮(zhèn)道窖鎮(zhèn)

59、望牛墩中堂鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)總戶數(shù)占比12.21.52.52.02.23.53.44.12.11.01.81.30.6有效需求比例12.111.47.09.111.87.013.18.911.011.69.213.08.0潛在市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)1）13.91.61.61.72.42.34.23.42.11.11.61.60.4重點(diǎn)區(qū)域選擇利潤(rùn)水平主要通過各鎮(zhèn)區(qū)土地價(jià)格和建安成本在當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格中所占的比重進(jìn)行推算鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)長(zhǎng)安鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)大嶺山鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)a.土地平均樓面價(jià)（千元/平方米）0.797 0.963 0.912 1.003 0.602 0.423

60、0.450 0.301 0.445 0.662 0.500 0.656 0.414 0.780 b.平均建安成本（全包）（千元）1.550 1.600 1.600 1.600 1.500 1.500 1.450 1.450 1.450 1.450 1.450 1.450 1.450 1.500 c.商品房平均售價(jià)（千元/平方米）4.082 4.500 4.500 4.250 3.500 3.087 3.400 2.769 2.900 3.350 2.850 3.050 3.033 3.510 利潤(rùn)水平1-(a+b)/c43%43%44%39%40%38%44%37%35%37%32%31%39