河南運(yùn)河上城項(xiàng)目規(guī)劃方案

1、商丘 運(yùn)河上城 項(xiàng)目提案目錄 開發(fā)背景 開發(fā)思路 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品建議開發(fā)背景項(xiàng)目地塊區(qū)域與都市：睢陽區(qū)大部分屬于商丘市的新城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施相對落后但處于不斷的健全完善之中，屬于都市以后進(jìn)展的核心區(qū)。帝景北苑金穗觀天下錦繡嘉苑陽光水榭花都盛大世紀(jì)名城水木清華應(yīng)天花園新城國際帝和水上公園本 案區(qū)域與項(xiàng)目：位于中高端形象居住區(qū)，以后市場有較大供應(yīng)量，目前周圍競爭對手較多，且實(shí)力較強(qiáng)的也有多家?？蛻粽J(rèn)知：由于項(xiàng)目臨近運(yùn)河和商丘迎賓大道-神火大道，客戶對本區(qū)位有特不高的認(rèn)可度。市場環(huán)境（1）都市經(jīng)濟(jì)歷史商丘市位于河南省東部，面積10658平方千米，人口831萬，外部與本省的開封、周口和山東菏澤、徐州，安徽

2、淮北、亳州相鄰，1998年建市，屬于河南較為年輕的都市之一。近年來商丘市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅速，2007年綜合實(shí)力位于河南省第八位，都市化進(jìn)度不斷加快，對都市周邊地區(qū)的輻射力和吸引力也在不斷增強(qiáng)。（2）都市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)占有較大的比重，但隨著商丘市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展結(jié)構(gòu)已由原來的“二一三”格局向“二三一”格局轉(zhuǎn)變。都市的進(jìn)展方向?yàn)橛杀毕蚰?，目前的?jīng)濟(jì)中心依舊在老城區(qū)，但新城區(qū)的迅速進(jìn)展正在逐步取代老城區(qū)的中心位置，新的市委市政府差不多遷移至新城區(qū)。（3）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀梁園區(qū)梁園區(qū)大部分為商丘市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)配套成熟，居住區(qū)較為密集，是商丘市目前經(jīng)濟(jì)最繁榮地區(qū)。但隨著城區(qū)進(jìn)展的南移，加上可供開發(fā)

3、利用土地面積減少，本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)熱度在逐日遞減，目前區(qū)內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目以差不多進(jìn)入銷售尾聲。睢陽區(qū)睢陽區(qū)大部分為新城區(qū)，除去部分較為密集的舊居住區(qū)外，有大量的待開發(fā)和在開發(fā)用地，可供開發(fā)利用的土地面積較為充足，屬于目前商丘市房地產(chǎn)開發(fā)熱度最高的地區(qū)，要緊開發(fā)項(xiàng)目有“帝和水上公園”、“ 富饒新城國際”、“ 金穗觀天下”、“ 水木清華”“應(yīng)天花園”等樓盤名稱帝和水上公園新城國際金穗觀天下水木清華應(yīng)天花園陽光水榭花都帝景北苑盛大世紀(jì)名城項(xiàng)目占地（畝）113737343650176803680建筑面積（萬）70551160207.9411樓盤形態(tài)多層、小高層多層、小高層高層、商業(yè)多層花園洋房多層、小高

4、層多層、小高層多層、小高層、高層高層均價（元/）二期2700二期2500290029002500180017902000開盤日期2007.9未開盤2007.12銷售情況60%80%40%50%未開盤90%60%80%案名帝和水上公園地理位置神火大道西運(yùn)河兩側(cè)用途住宅開發(fā)商/投資商商丘帝和置業(yè)占地1137畝總建筑面積70萬綠化率35%設(shè)施配套體育設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、娛樂健身設(shè)施、雙語幼兒園均價2700元/定位語運(yùn)河上的城邦客源分析市區(qū)收入較高市民和周邊縣市高收入者綜合評價在售的為二期現(xiàn)房，客戶能夠隨時實(shí)地參觀戶型全部南北朝向，采光效果好建筑密度適中建筑藝術(shù)風(fēng)格獨(dú)樹一幟物業(yè)治理企業(yè)的實(shí)力突出

5、，水準(zhǔn)較高定位為高端產(chǎn)品，價格較高，購買人群有限小戶型暢銷但數(shù)量太少，大戶型數(shù)量多但客戶購買力有限銷售價格上沒有任何折扣優(yōu)惠，不利于買方市場下的銷售案名新城國際地理位置神火大道“商”字北200米路西用途住宅開發(fā)商商丘富饒置業(yè)占地373畝總建筑面積55萬綠化率31%設(shè)施配套雙語幼兒園、五星級酒店、28層商務(wù)公寓、大型地下車庫、網(wǎng)球場、籃球場、康體設(shè)施均價2500元/定位語大象之美，百年新城客戶來源本市中高收入者綜合評價獨(dú)特的小區(qū)三維景觀層次設(shè)計(jì)集住宅、大型商業(yè)會所、五星級酒店、28層商務(wù)公寓、大型地下車庫和各種康體設(shè)施為一體的多樣化功能設(shè)計(jì)一流的物業(yè)治理企業(yè)作為投資商的北京富饒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

6、實(shí)力雄厚建筑密度較大，小區(qū)略顯擁擠所處位置為都市交通樞紐，車流量大，噪音阻礙較大，空氣質(zhì)量一般盡管有各種大型的商場酒店和金融機(jī)構(gòu)，但關(guān)系居民日常生活的一般商鋪卻極為稀少案名金穗 觀天下地理位置神火大道南京路交匯處“商”字東北角用途住宅、商用開發(fā)商商丘市中通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地42畝總建筑面積11萬綠化率30%設(shè)施配套天然氣均價2900元/定位語一座都市文明形象的最強(qiáng)代表“音”客戶來源2900元/的均價，一般的消費(fèi)階層專門難承受，加上配套的五星級酒店和會所，要緊客戶應(yīng)為高收入者綜合講明立足于建設(shè)商丘市以后的都市標(biāo)志性建筑，極致的建筑高度、高檔的商業(yè)配套無疑成為其最大的賣點(diǎn)案名應(yīng)天花園地理位置南

7、京路與歸德路交匯處用途住宅、商業(yè)開發(fā)商河南應(yīng)天置業(yè)有限公司占地176畝總建筑面積20萬綠化率42.6%設(shè)施配套省級標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)、幼兒園、高檔VIP會所、中央水景廣場、親子樂園、健康按摩步道、大型地下停車場等均價2500元/定位語第一居所第一人家第一生活客戶來源商丘市區(qū)中高收入人群，郊縣高收入者綜合評價商丘市最高檔住宅小區(qū)之一應(yīng)天國際廣場的商業(yè)特點(diǎn)突出，建成后會形成一個新的購物中心案名陽光水榭花都地理位置歸德路與香君路交匯處用途住宅開發(fā)商商丘美基置業(yè)占地80畝總建筑面積7.9萬綠化率31%設(shè)施配套天然氣、全天候供暖供熱水均價1800元/定位語來自新加坡的國際風(fēng)情社區(qū)客戶來源商丘市區(qū)及周邊郊縣中低收入

8、者綜合評價較低的價位不出心裁的戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特的小區(qū)景觀規(guī)劃案名水木清華地理位置神火大道“商”字雕塑南600米路西用途住宅/不墅開發(fā)商占地650畝總建筑面積60萬綠化率46%設(shè)施配套天然氣、均價2900元/定位語區(qū)位可觀、建筑可信、景觀可融、配套可享、服務(wù)可親、文化可人客戶來源商丘市的高收入群體綜合評價低建筑密度，低容積率高綠化率建筑品質(zhì)設(shè)計(jì)一流綜述從樓盤數(shù)量分布來看，目前在售項(xiàng)目要緊集中在睢陽區(qū)，隨著新城南移，作為新城區(qū)以后進(jìn)展的核心地帶，日益完善的配套設(shè)施，日益濃厚的商業(yè)氛圍，使得這一地區(qū)尤其是神火大道兩側(cè)附近地區(qū)更是成為各開發(fā)商的投資熱點(diǎn)。開發(fā)趨勢開發(fā)規(guī)模近年商丘市房地產(chǎn)市場大規(guī)模項(xiàng)目不斷增

9、加。規(guī)模最大的是“帝和水上公園”項(xiàng)目，占地1137畝，水木清華650畝，新城國際373畝。隨著一批較大樓盤相繼進(jìn)入一期、二期熱銷時期，2008年的商丘房地產(chǎn)市場競爭會更加激烈。規(guī)劃設(shè)計(jì)商丘市最近開發(fā)的項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要緊采取圍合式、半圍合式的布局形式，較為單一。道路系統(tǒng)開始逐漸采納人車分流的設(shè)計(jì)模式，但真正能做到人車分流的項(xiàng)目依舊極少數(shù)。在車位設(shè)計(jì)上大多采納地上、地下雙停車位。建筑形態(tài)目前市場上仍以多層住宅為主導(dǎo)，大多數(shù)項(xiàng)目均會開發(fā)少量的小高層和高層，個不項(xiàng)目開始了二十多層甚至30層的超高層嘗試。差不多在建項(xiàng)目的建筑形態(tài)有臨街住宅、花園洋房、聯(lián)排不墅、疊加不墅等。綠化景觀目前在建項(xiàng)目普遍有較高

10、的綠化率，在30%50%之間，除了最常見的草坪、樹木和花壇外，一些規(guī)模較大的項(xiàng)目開始注重中央噴泉廣場在社區(qū)景觀中所起的作用，水流的運(yùn)用也較為普遍。在內(nèi)涵上要緊突出休閑、人文、生態(tài)。51%42%30%31%35%應(yīng)天花園新城國際戶型設(shè)計(jì) 商丘市的戶型在形式上豐富多樣，包括復(fù)式在內(nèi)，從一居室到四居室均有，在戶型的功能上也體現(xiàn)出了多樣性，唯一不足的是在各戶型的配比上顯得不盡合理，在中小戶型為主流的前提下，大戶型比例過大，中小戶型比例不足。15%55%20%10%在市場普遍需求110以下的中小戶型的形勢下，商丘市的在售樓盤這些戶型的比例顯得略為不足，相反，130-150的大戶型占據(jù)了太大的比例。因此部

11、分以中小戶型為主體的樓盤則取得了專門不錯的銷售成績。建筑風(fēng)格在建筑風(fēng)格的追求上，專門多樓盤體現(xiàn)的較為超前，目前普遍流行國外較為有名的藝術(shù)風(fēng)格，如西班牙風(fēng)情、新加坡花園、海派風(fēng)格等，差不多各個樓盤都有自己的風(fēng)格特點(diǎn)，并不拘泥于傳統(tǒng)的幾種風(fēng)格。配套設(shè)施樓盤名稱小區(qū)配套生活配套休閑娛樂配套帝和水上公園地暖、天然氣、社區(qū)底商、社區(qū)診所、雙語幼兒園、會所中心噴泉廣場新城國際地暖、天然氣、會所、配套商業(yè)、雙語幼兒園網(wǎng)球場、籃球場、康體設(shè)施、水系景觀金穗觀天下配套商業(yè)、天然氣、集中供暖、會所康體設(shè)施應(yīng)天花園配套商業(yè)、天然氣、地暖、會所購物廣場物業(yè)治理智能化水平方面進(jìn)展迅速，大多數(shù)項(xiàng)目都有一定的智能化治理系統(tǒng)

12、，物業(yè)治理服務(wù)水平方面，外地一流物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的引進(jìn)使得一些樓盤的整體品質(zhì)又達(dá)到了一個新高度。29002300175018001900290025002700都會尚空間帝景北苑錦繡嘉苑新城國際都會尚空間新城國際從上圖能夠看出，商丘市要緊在售項(xiàng)目中，中低端市場的均價差不多在1700元/-2300元/之間，高端市場的均價則在2500元/-2900元/之間?？蛻衄F(xiàn)狀客戶來源：本地區(qū)的居民大多數(shù)為原老城區(qū)的郊區(qū)居民，附近工廠職工以及看中郊區(qū)低租金的外來務(wù)工人員。隨著區(qū)域中心作用的明顯，也會吸引一部分較高收入客戶來此居住或投資。客戶職業(yè)特征：原住居民、國企職工或工薪階層、經(jīng)商人員或個體戶，有實(shí)力的企業(yè)主。

13、客戶年齡：30-55歲之間客戶人之途徑：朋友介紹和報紙廣告、戶外廣告單頁派發(fā)為主。付款方式：一次性付款和按揭。綜述整體市場的供給量在迅速增加，但有效需求的增長速度會有所放緩。以后區(qū)域開發(fā)以新城區(qū)為主，房價近幾年來也呈快速上升趨勢，同時由于產(chǎn)品在市場供給與有效需求之間存在差異，導(dǎo)致銷售與成交的數(shù)量上受到阻礙。產(chǎn)品的規(guī)模化和精品化趨勢在加強(qiáng)，產(chǎn)品現(xiàn)進(jìn)的規(guī)劃理念和產(chǎn)品細(xì)節(jié)得到提升，功能的完善和附加值的設(shè)計(jì)特點(diǎn)明顯。在傳統(tǒng)的多層產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)的市場下，小高層、高層產(chǎn)品也開始了一定的嘗試。二、開發(fā)思路1.項(xiàng)目分析優(yōu)劣分析：優(yōu)勢分析：運(yùn)河兩側(cè)環(huán)境優(yōu)美，靠近水岸，地區(qū)小氣候優(yōu)良。北貼長江路，西臨華夏路，東依神火大

14、道，交通便利。處于老城區(qū)新城區(qū)的交匯地帶，老城商圈與新城商圈雙重輻射，地段升值潛力巨大。離市委市政府不足千米，中心效應(yīng)明顯。商城廣場使得本地區(qū)有著濃厚的商業(yè)氛圍。教育、醫(yī)療衛(wèi)生、酒店、銀行等成熟配套機(jī)構(gòu)較為完善。緊鄰1137畝的帝和水上公園，能夠充分依托其項(xiàng)目的配套及人氣。劣勢分析：本項(xiàng)目周邊有部分污染較為嚴(yán)峻的工廠如水泥廠，在吹西風(fēng)時會對小區(qū)的空氣帶來不利的阻礙。新老城區(qū)的交匯處，外來人口流淌量大。項(xiàng)目周圍有大面積已進(jìn)入前期預(yù)備的施工現(xiàn)場，以后幾年內(nèi)本地區(qū)的周邊環(huán)境不容樂觀，如噪音、粉塵、揚(yáng)沙等，如此就會和項(xiàng)目的宣傳主題產(chǎn)生一定的差距，會阻礙到客戶的購買預(yù)期。2.開發(fā)戰(zhàn)略通過以上分析，本項(xiàng)目

15、在突出明顯優(yōu)勢的同時，劣勢的阻礙同樣不可低估，如何在充分發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢的基礎(chǔ)上盡量弱化劣勢所產(chǎn)生的阻礙至關(guān)重要。項(xiàng)目緊臨商丘市第一迎賓大道-神火大道，運(yùn)河兩岸環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域形象好，在項(xiàng)目的宣傳上應(yīng)突出這兩大特色，以吸引客戶，聚攏人氣。帝和商業(yè)街的建設(shè)，將為本項(xiàng)目的日常生活帶來專門大的便利，因此本項(xiàng)目能夠借此進(jìn)展臨街底商的住宅形式，使其與商業(yè)街相連，形成一條延伸的商業(yè)鏈。在周圍樓盤突出獨(dú)特建筑風(fēng)格、大打異域風(fēng)情牌的環(huán)境下，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)避其鋒芒，主推中小戶型和低價位，從主流需求的角度切入市場，定能收到良好的市場效應(yīng)。三、項(xiàng)目定位客戶定位：本地區(qū)的居民大多數(shù)為原老城區(qū)的郊區(qū)居民，附近工廠職工以及看中郊區(qū)低租金的外來務(wù)工人員。（1）原住居民隨著都市化進(jìn)程阻礙，這些居民也想在真正的市區(qū)擁有屬于自己的房子，只要戶型和價格合理，他們會盡快實(shí)現(xiàn)這一理想（2）國企職工或工薪階層隨著福利房制度的叫停，國企職工的住房需求一下子涌向了市場，由于這一群體有著龐大的數(shù)量，因此應(yīng)是購房的主力軍（3）附近政府機(jī)構(gòu)的公務(wù)員這部分人一般有專門穩(wěn)定的收入和不錯的福利保障，在買房上會顯得專門果斷，交通便利是他們的首選因素（4）經(jīng)商人員或個體戶（5）外來務(wù)工人員最想成為“城里人”的他們，認(rèn)為只有在城里有自己的房子才確實(shí)是都市對他們的認(rèn)可（6）投資者只要有房地產(chǎn)就會有他們的身影四、產(chǎn)品建議本區(qū)內(nèi)高端市場的競爭異