商業(yè)綜合體行業(yè)現狀與前景趨勢分析報告

1、商業(yè)綜合體行業(yè)現狀與前景趨勢分析報告目錄1.商業(yè)綜合體行業(yè)現狀41.1商業(yè)綜合體行業(yè)定義及產業(yè)鏈分析41.2商業(yè)綜合體市場規(guī)模分析62.商業(yè)綜合體行業(yè)存在的問題72.1零售行業(yè)實體店遭遇寒冬72.2商業(yè)布局過于密集72.3商業(yè)定位涉后，消費層次有待轉型升級82.4基礎設施投入不足92.5管理松散，服務水平有待提升92.6行業(yè)服務無序化92.7基礎工作薄弱102.8供給不足，產業(yè)化程度較低103.商業(yè)綜合體行業(yè)前景趨勢113.1發(fā)展專業(yè)化、品牌化、連鎖化113.2經營主題化、差異化113.3營運百貨店化、精細化123.4體驗新奇化、智能化123.5延伸產業(yè)鏈133.6行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢133.

2、7生態(tài)化建設進一步開放133.8服務模式多元化143.9呈現集群化分布143.10需求開拓154.商業(yè)綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析164.1商業(yè)綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析164.2商業(yè)綜合體行業(yè)經濟環(huán)境分析164.3商業(yè)綜合體行業(yè)社會環(huán)境分析164.4商業(yè)綜合體行業(yè)技術環(huán)境分析175.商業(yè)綜合體行業(yè)競爭分析185.1商業(yè)綜合體行業(yè)競爭分析185.1.1對上游議價能力分析185.1.2對下游議價能力分析185.1.3潛在進入者分析195.1.4替代品或替代服務分析195.2中國商業(yè)綜合體行業(yè)品牌競爭格局分析205.3中國商業(yè)綜合體行業(yè)競爭強度分析206.商業(yè)綜合體產業(yè)投資分析216.1中國商業(yè)綜合體技術投

3、資趨勢分析216.2中國商業(yè)綜合體行業(yè)投資風險216.3中國商業(yè)綜合體行業(yè)投資收益22商業(yè)綜合體行業(yè)現狀商業(yè)綜合體行業(yè)定義及產業(yè)鏈分析商業(yè)綜合體開發(fā)，從資金沉淀能力、選址、設計規(guī)劃、招商營運等各個環(huán)節(jié)都對開發(fā)商的綜合營運能力要求非常高，從全國來看單個商業(yè)綜合體年均收入約為7.24億元，但是由于地域等差異巨大，因此整體來看我國商業(yè)綜合體雖然市場規(guī)模較高但是行業(yè)整體的經營能力仍然有待提高。商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關

4、系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體行業(yè)是指從事商業(yè)綜合體相關性質的生產、服務的單位或個體的組織結構體系的總稱。深刻認知商業(yè)綜合體行業(yè)定義，對預測并引導商業(yè)綜合體行業(yè)前景，指導行業(yè)投資方向至關重要。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體）。我國商業(yè)綜合體行業(yè)在經過短暫的結構調整后，淘汰掉落后產能、篩選掉不合格企業(yè)，并且隨著居民消費觀念的轉變和消費需求的提升，我國商業(yè)綜合體行業(yè)依舊會繼續(xù)保持增長趨勢，未來將會向高品質、高質量的方向發(fā)展，呈現品種增多、消費多元化等

5、新趨勢。中國商業(yè)綜合體產業(yè)鏈的參與主體不斷豐富，產業(yè)生態(tài)逐漸健壯。伴隨著城市收縮等供求關系進一步失衡，地產企業(yè)及時調整應對策略，部分企業(yè)更關注三四線城市發(fā)展。消費者對于商場的選擇很大程度取決于商場交通的便利程度，而且對于熟悉的商場有一定的依賴性。商場引入的品牌、商場的話題流量還有價格是消費者其次考慮的因素。城市商業(yè)綜合體能夠更好地刺激消費，帶動產業(yè)發(fā)展，是未來商業(yè)地產的趨勢。從購物中心到商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢來看，人們對于購物的需求越發(fā)頻繁、隨性。而由于網絡電商的發(fā)展，人們購物的場景也變得越發(fā)碎片化。商業(yè)綜合體因為擁有高端或獨家的品牌零售而產生的競爭力逐漸減弱，人們更加注重線下購物的全方面體驗，

6、因此衍生了更多類型，集合不同功能的綜合體。商業(yè)綜合體市場規(guī)模分析隨著國家政策的進一步利好，越來越多的需求將會被釋放，商業(yè)綜合體行業(yè)將緊密結合產業(yè)上下游的資源，充分掌握用戶需求變化，極大豐富行業(yè)應用場景。通過產品與服務質量的不斷優(yōu)化升級，推動商業(yè)綜合體產業(yè)應用的爆發(fā)式增長。目前，我國的商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展尚處于起步階段。隨著近期中國各城市城市綜合體的相繼竣工，預計2021年城市綜合體帶動的零售消費市場規(guī)模將突破47萬億元。商業(yè)綜合體行業(yè)存在的問題 零售行業(yè)實體店遭遇寒冬 近年來，隨著電商行業(yè)迅猛發(fā)展，部分零售行業(yè)實體店成了“觀摩店”、“試衣間”，銷售額大幅下降。以蕭縣龍城國購廣場為例，如今開業(yè)率有

7、所回升，但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導致城市綜合體管理方租金大幅下降，目前市場租金已普遍比原先開業(yè)時下降30%-50%。商業(yè)布局過于密集 以埇橋區(qū)為例，宿州創(chuàng)新時代購物廣場與大潤發(fā)購物中心相距不足500米，與創(chuàng)新時代購物廣場一路之隔的國購廣場也正在建設之中。而由于城市改造，主城區(qū)人口大量外遷，再加上本區(qū)域沒有大量新建高檔社區(qū)，即使部分拆遷戶回遷，該區(qū)域整體商業(yè)市場消費能力仍有待觀察。埇橋區(qū)華夏世貿廣場，周邊城區(qū)改造，居民大量外遷，加上周邊商場（如華夏、蘇果商場）較多，同等商品售價較低，從而導致商業(yè)綜合體經營困難。目前商場為留住商戶，增加商場人氣，不僅不收租金，還出人出資與商戶聯(lián)合經

8、營。商業(yè)定位涉后，消費層次有待轉型升級 建設城市商業(yè)綜合體的初衷就是改變人們消費觀念、增加消費體驗，提高居民消費質量和層次。但從調研情況看，個別老城區(qū)城市商業(yè)綜合體除精品店、專賣店營業(yè)額較好外，日常百貨、服裝，快餐等行業(yè)均與周邊商業(yè)無異。有的商業(yè)綜合體除有特色的餐飲和影院外，其他部分甚至演變成規(guī)模較大的商品交易市場了（商品交易市場特別是有批發(fā)活動的商品交易市場不屬于城市商業(yè)綜合體范疇）。如碭山香港商城，其一樓商業(yè)大部分為個體經營服裝百貨，定位較低，與周邊商業(yè)無異。部分位于新城區(qū)的城市商業(yè)綜合體，由于新區(qū)正在建設，人流量不足，市場消費能力偏低，綜合體內商戶換手率高，商戶空置率也偏高。消費層次難以

9、實現轉型升級?；A設施投入不足 我市現有城市商業(yè)綜合體項目多數屬于主城區(qū)，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費群體支撐，但存在共性的問題就是停車場設計偏小，如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等，停車位明顯跟不上城市商業(yè)發(fā)展需求；有的城市商業(yè)綜合體雖然有地下車庫且停車位也較多，但進出地下車庫的道路不順，如埇橋區(qū)創(chuàng)新時代購物廣場、同盛廣場，蕭縣龍城國購廣場等。管理松散，服務水平有待提升 一些城市商業(yè)綜合體建成后，招商缺少統(tǒng)一規(guī)劃，綜合體內業(yè)態(tài)布局不清晰，商業(yè)綜合體管理公司在經營過程中重租金輕管理的現象大量存在。管理松散，城市商業(yè)綜合體整體的營銷推廣開展不力。經調查，全市八家主要城市商業(yè)綜合體內自營、聯(lián)營部分

10、僅115家商戶，占經營總單位個數的22.07%，有的商業(yè)綜合體全部對外出租，管理方只收取租金，而對市場安全、商品質量、人員管理服務不到位行業(yè)服務無序化 商業(yè)綜合體行業(yè)標準不成體系。服務質量很大程度上依賴于從業(yè)人員等個人能力，難以形成規(guī)?；芾砼c復制。商業(yè)綜合體行業(yè)服務質量難以控制，導致質量問題頻發(fā)。監(jiān)管缺失，嚴重影響用戶體驗?；A工作薄弱商業(yè)綜合體標準不完善，行業(yè)相關技術積累和基礎設施都比較薄弱，相關體系建設滯后，管理、規(guī)范、產品、監(jiān)測等能力亟待加強。目前而言，商業(yè)綜合體管理能力還不能適應工作需要。供給不足，產業(yè)化程度較低由于基礎設施匱乏、技術缺陷且積累不足、產業(yè)制度不規(guī)范等歷史原因，導致商業(yè)

11、綜合體行業(yè)起步較晚。產品質量和服務不到位，行業(yè)供給不足，產業(yè)化程度較低等。這導致了用戶需求難以得到及時的滿足。行業(yè)亟需提高產品及服務質量，優(yōu)化基礎資源配置，夯實產品技術更新迭代能力，解決用戶迫切的需要和痛點。商業(yè)綜合體行業(yè)前景趨勢 城市商業(yè)綜合體能夠更好地刺激消費，帶動產業(yè)發(fā)展，是未來商業(yè)地產的趨勢。從購物中心到商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢來看，人們對于購物的需求越發(fā)頻繁、隨性。而由于網絡電商的發(fā)展，人們購物的場景也變得越發(fā)碎片化。商業(yè)綜合體因為擁有高端或獨家的品牌零售而產生的競爭力逐漸減弱，人們更加注重線下購物的全方面體驗，因此衍生了更多類型，集合不同功能的綜合體。發(fā)展專業(yè)化、品牌化、連鎖化購物中心

12、發(fā)展的準入門檻將更高。此前，我國有相當數量的購物中心由地產商開發(fā)建設、自持自營。而隨著經濟景氣指數下降，品牌商的發(fā)展更趨審慎、保守，招商難度將進一步加大。又由于同業(yè)競爭加碼、電商沖擊加劇，購物中心營運難度也將更高。過去那種房子建起來了就不愁商家入駐、不愁效益回報的美好時代將一去不復返。未來，由知名零售企業(yè)建設經營的購物中心將成為市場的主流，而房地產企業(yè)主導的很可能成為最先倒下的一批。經營主題化、差異化我國購物中心8成以上集中在一二線城市，許多地方布局已趨飽和甚至過剩，空白點非常有限，“僧多粥少”的局面已然形成。激烈競爭必然導致購物中心發(fā)展走差異化的道路，依靠主題化、個性化才能突出重圍。營運百貨

13、店化、精細化過去的購物中心更多采用出租、物業(yè)式管理，這種“原生態(tài)”的營運模式很難適應未來競爭，百貨店化的運營才能形成合力，增強整體競爭力。因此，將百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)納入購物中心的收銀體系、營運系統(tǒng)，規(guī)范服務、統(tǒng)一售后、整體運作，從單一的租賃模式變成以聯(lián)營為主、租賃、自營為輔的新模式，或是未來購物中心的發(fā)展方向。體驗新奇化、智能化購物中心是消費者主權時代的主流零售形態(tài)之一，順應“因逛而購”的消費變革趨勢，適應“懶人經濟”發(fā)展方向既是以消費需求為志向的內在要求，也是回歸零售本質的題中之義。購物中心既是商業(yè)和業(yè)態(tài)的經營，更是對客流資源的經營，而客流經營有兩大關鍵因素，一是吸引新的顧客

14、，不斷擴大消費群體，二是留住原有顧客，增強顧客黏性，提高顧客到店率。鑒于購物中心的龐大體量，必須有足夠的客流量才能維持經營。延伸產業(yè)鏈商業(yè)綜合體行業(yè)近年來從傳統(tǒng)的模式轉換到互聯(lián)網融合模式。隨著行業(yè)各大平臺挖掘并下沉三四線城市，企業(yè)從供應環(huán)節(jié)到生產再到售后環(huán)節(jié)，全環(huán)節(jié)整合，并以產業(yè)賦能為紐帶，為眾多優(yōu)質的公司提供品牌、設計、系統(tǒng)、供應鏈等全方位支持。行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢 商業(yè)綜合體行業(yè)在產品與服務的過程中，具有完善的內容生產、渠道建設、商業(yè)化落地等各個層級的協(xié)作。未來進一步的行業(yè)協(xié)同整合，有利于提高行業(yè)競爭力，并促進行業(yè)持續(xù)良性發(fā)展。生態(tài)化建設進一步開放1）內生發(fā)展閉環(huán)，對外輸出價值當商業(yè)綜合體

15、行業(yè)的社區(qū)化運營屬性越來越強，關聯(lián)產業(yè)開始聚集時，就需要謀求內生發(fā)展，商業(yè)綜合體需要打造一個服務平臺，對內是一個合作協(xié)同的生態(tài)閉環(huán)，對外有開放統(tǒng)一的接口和品牌輸出，即能引導資源的有效流動，又能促進產業(yè)規(guī)模效應，聚集人才和知識，進而提升供應鏈效率。2）開放平臺，共建生態(tài)商業(yè)綜合體行業(yè)服務平臺方，不再是單向地控制和輸出，而是要借助技術手段搭建基礎在線平臺，通過規(guī)則引導企業(yè)產出優(yōu)質的內容和服務，激活企業(yè)間的交流和合作，挖掘更多產業(yè)鏈上的需求，從而有針對性配套服務并引導資源有效配置。這樣的平臺才能夠進行思考和迭代進化。服務模式多元化我國的商業(yè)綜合體服務模式相對比較單一。在城市，商業(yè)綜合體公司一般不外乎

16、行業(yè)巨頭、上市公司、創(chuàng)業(yè)型科技公司、外包公司等幾種，目前的商業(yè)綜合體服務模式只能說是處于一種初級發(fā)展階段，從西方發(fā)達國家的經驗來看，它的發(fā)展必將在服務功能與類型上進一步細化、專業(yè)化、規(guī)范化、標準化和體系化。呈現集群化分布目前各地都在推商業(yè)綜合體項目建設，類型也比較多。一般當地已經形成一定規(guī)模的會在原有基礎上提升智能化，如果沒有基礎比較好的項目基礎，當地就會打造出新的商業(yè)綜合體項目。隨著各地商業(yè)綜合體建設，中國商業(yè)綜合體建設已經在地域分布以及建設模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中國商業(yè)綜合體建設已經初步呈現出集群化分布，且有由東部沿海地區(qū)向內陸地區(qū)拓展的特征。有報告分析，從國家級商業(yè)綜合

17、體項目建設情況來看，已經形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)以其雄厚的工業(yè)園區(qū)作為基礎，成為全國商業(yè)綜合體建設的三大聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展商業(yè)綜合體建設;廣大西部地區(qū)依據各自建設特色，也正加緊商業(yè)綜合體建設。未來一段時間，中國中西部地區(qū)商業(yè)綜合體建設或將迎來全新的建設浪潮。從目前情況來看，各地打造的商業(yè)綜合體水平參差不齊，有好有壞?？傮w來說，一般東部發(fā)達地區(qū)的商業(yè)綜合體相對來說會更加成熟一些。但目前中西部商業(yè)綜合體打造勢頭也十分強勁。需求開拓隨著人們生活水平的提高， 在商業(yè)綜合體行業(yè)，越來越多的用戶對行業(yè)較為

18、重視并提出了較多的需求和建議，因此滿足用戶需求將是行業(yè)立根之本。商業(yè)綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析商業(yè)綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析國家從大的政策方向上對商業(yè)綜合體行業(yè)做了一些綱領性的指導，合理的解讀能夠為行業(yè)做了好的發(fā)展指引。國家層面更加重視，花費更多的人力、物力、財力來解決該行業(yè)存在的問題。社會層面更加重視，因此有利于為政策制定做社會層面的驅動。各城市層面更加重視，各個城市競相調研并引進新概念與制定新政策。國際上更加重視，積極開拓創(chuàng)新。商業(yè)綜合體行業(yè)經濟環(huán)境分析21世紀我國經濟煥發(fā)出勃勃生機，保持著強勁的增長勢頭，成為世界經濟增長最快的國家，并且我們有理由相信這種增長勢頭仍將長期保持。作為一、二、三產業(yè)都

19、有關聯(lián)度的商業(yè)綜合體產業(yè)，國民經濟的平穩(wěn)較快發(fā)展是保證商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展的經濟基礎與前提，但作為典型的行業(yè)，剛性的需求原則以及明顯的弱周期性特點決定了商業(yè)綜合體行業(yè)對宏觀調控具有一定的防御性，因此行業(yè)受國內經濟波動的影響相對較小。商業(yè)綜合體行業(yè)社會環(huán)境分析隨著社會環(huán)境的持續(xù)變化，商業(yè)綜合體業(yè)將面臨更快的發(fā)展；同時，也預示著新的機遇的到來。我國擁有龐大市場的商業(yè)綜合體行業(yè)具有消費潛力。我國經濟發(fā)展較為迅猛，消費者可支配的收入不斷增加，對商業(yè)綜合體產品的多樣化、個性化消費趨勢日漸明顯。商業(yè)綜合體行業(yè)技術環(huán)境分析中國的科技發(fā)展戰(zhàn)略開始發(fā)生轉變。國民經濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展

20、規(guī)劃和高技術產業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實現技術跨越式發(fā)展的總體目標，強調要在“促進產業(yè)技術升級”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個層面進行戰(zhàn)略部署，在進一步發(fā)揮勞動密集型產業(yè)比較優(yōu)勢的同時逐步形成中國高技術產業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比較優(yōu)勢。完善、發(fā)達的基礎結構能夠降低企業(yè)的決策成本和生產成本，提高企業(yè)運作效率。良好的技術環(huán)境為商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展提供了強有力的保障。商業(yè)綜合體行業(yè)競爭分析目前，我國商業(yè)綜合體領域主要有獨角獸為首的初創(chuàng)公司，上市公司和互聯(lián)網巨頭三個大陣營。三方陣營不斷加碼布局商業(yè)綜合體相關行業(yè)，推出了一系列針對不同應用場景的商業(yè)綜合體產品。商業(yè)綜合體行業(yè)的良性競爭很好的促進了行業(yè)需求、技術、產

21、品與服務的發(fā)展，促進服務水平不斷優(yōu)化，服務與技術能力不斷創(chuàng)新。為用戶提供了更為優(yōu)質的產品與服務。商業(yè)綜合體行業(yè)競爭分析對上游議價能力分析商業(yè)綜合體作為產業(yè)的增量市場，依附于傳統(tǒng)行業(yè)，其上下游和傳統(tǒng)行業(yè)相似。上游主要有基礎原料、零件設備、基礎服務等服務商組成。上游細分市場眾多，除了設備，上游市場產品和服務基本無差異性，主要競爭優(yōu)勢在于成本控制能力和成本轉嫁能力。行業(yè)現狀以企業(yè)間價格戰(zhàn)，小型企業(yè)低標準運行為主。 激烈的行業(yè)競爭使得價格接近成本，商業(yè)綜合體企業(yè)對上游端有較強議價能力。對下游議價能力分析商業(yè)綜合體行業(yè)下游主要有企事業(yè)單位、消費業(yè)主等組成的甲方。下游企業(yè)占有更多社會資本，對宏觀經濟影響力

22、更大。企業(yè)自身體量也更大，行業(yè)現狀區(qū)域性競爭明顯，不同區(qū)域往往有較大規(guī)模的地產企業(yè)。商業(yè)綜合體企業(yè)面對下游業(yè)主，議價能力往往更弱，并且面臨費用墊付，應收賬款損失的問題。潛在進入者分析商業(yè)綜合體行業(yè)潛在進入者可能是一個新辦的企業(yè)，也可能是一個采用多角化經營戰(zhàn)略的原從事其它行業(yè)的企業(yè)，潛在進入者會帶來新的生產能力，并要求取得一定的市場份額。潛在進入者對本行業(yè)的威脅取決于本行業(yè)的進入壁壘以及進入新行業(yè)后原有企業(yè)反應的強烈程度。商業(yè)綜合體行業(yè)潛在進入者是影響行業(yè)競爭強度和盈利性的又一要素。主要表現為三方面直接影響：一是商業(yè)綜合體行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而增加行業(yè)有效資本量；二是商業(yè)綜合體行業(yè)會因潛

23、在進入者的實際進入而對下游市場需求量進行爭奪和分流；三是商業(yè)綜合體行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而對上游資源進行爭奪和分流。替代品或替代服務分析商業(yè)綜合體行業(yè)替代品或者替代服務主要考量一下三個因素：1）替代品或者替代服務在價格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服務在質量，性能和其他一些重要的特性方面的滿意程度；3）購買者轉換成本的高低。中國商業(yè)綜合體行業(yè)品牌競爭格局分析中國商業(yè)綜合體行業(yè)競爭強度分析（1）中國商業(yè)綜合體行業(yè)現有企業(yè)競爭情況目前，商業(yè)綜合體行業(yè)中企業(yè)數量不多，且各自應用于不同的細分領域，相互之間競爭壓力較小。（2）中國商業(yè)綜合體行業(yè)上游議價能力分析商業(yè)綜合體行業(yè)的主要原材料包括電子

24、元器件、線材、電腦配件、商業(yè)綜合體材料等，該類產品多為通用、標準化產品，供應商眾多，競爭充分，因此，商業(yè)綜合體行業(yè)對上游議價能力較強。（3）中國商業(yè)綜合體行業(yè)下游議價能力分析商業(yè)綜合體行業(yè)下游應用主體包括個人、企業(yè)和政府機構，應用領域包括金融、安防、教育、交通、社交娛樂、社保等，由于下游用戶數量多，商業(yè)綜合體行業(yè)對下游議價能力較強。（4）中國商業(yè)綜合體行業(yè)新進入者威脅分析新進入者在給行業(yè)帶來新生產能力、新資源的同時，將希望在已被現有企業(yè)瓜分完畢的市場中贏得一席之地，這就有可能會與現有企業(yè)發(fā)生原材料與市場份額的競爭，最終導致行業(yè)中現有企業(yè)盈利水平降低。（5）中國商業(yè)綜合體行業(yè)替代品威脅分析兩個處于同行業(yè)或不