某超市連鎖購物中心商業(yè)實(shí)施計(jì)劃書

1、. .PAGE72 / NUMPAGES72購物中心商業(yè)計(jì)劃一、選址原則“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會直接影響企業(yè)的經(jīng)營。“天時(shí)”是指商家對投資時(shí)機(jī)的把握以與在經(jīng)營過程中的時(shí)令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的疇。店址選擇適當(dāng)，占有“地利”之勢，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。 城市商業(yè)活動是以追求最高利潤為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。 城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟(jì)和

2、科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和圍的層次來分，可分為宏觀的社會經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。 商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。 商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。 1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素 商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效

3、益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 （1）一樣客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時(shí)間不同，對選址條件有不同差別。 在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購買作準(zhǔn)備，這類地區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢，停留時(shí)間較長，流動時(shí)間相對分散。 有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和容。 （2）選擇店址

4、需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)。 （3）選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。 （4）對于大型的購物中心和商業(yè)街，除了被動適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。 2、交通狀況 城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷售圍的原則下，選址

5、應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。 3、商業(yè)環(huán)境 選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以與希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。 一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的，對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素。 另外一此顧客，購物的圍比較雜，也比較隨意，或

6、完全以休閑為主要目的，當(dāng)然不會去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。一般大商場就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。 還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢?；蜷_辦大商場不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。 4、地形特點(diǎn) 選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公

7、共場所的迎面處都是能見度高的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見度就差。 5、城市規(guī)劃的要求 城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。 在選擇店址過程中要對以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅與其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會出現(xiàn)新的變化，而不適合設(shè)店。反之，從當(dāng)前分析不適合設(shè)店

8、但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。 經(jīng)營計(jì)劃與競爭環(huán)境調(diào)查 謀定而后動為投資任何事業(yè)成功的要件。謀者于事前計(jì)劃，并運(yùn)用投資估價(jià)技術(shù)作為投資可行性評估。購物中心投資計(jì)劃的前階段，必需在購物中心開發(fā)地點(diǎn)所設(shè)定的商圈鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項(xiàng)目的組合，對這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供給的配置。在擬訂的狀況下，設(shè)定對商圈面對競爭或排除競爭作互補(bǔ)的服務(wù)項(xiàng)目的配置，通過計(jì)劃可行評估作投資效益的評析，產(chǎn)生最初步的經(jīng)營計(jì)劃。在這個(gè)階段，投資者已有完整的計(jì)劃輪廓，其后雖可能受外界環(huán)境或部自我條件變更而有所調(diào)整，但不容忽視先前計(jì)劃的重要性，事實(shí)上當(dāng)購物中心開始經(jīng)營時(shí)亦不能免除經(jīng)營計(jì)劃的調(diào)整。 投資估價(jià)之前必需先行

9、擬訂購物中心的整體經(jīng)營計(jì)劃，例如主題商店、娛樂、精品店、飲食街、觀光飯店、文藝活動等，其后把類似具有競爭性的業(yè)態(tài)匯總，以經(jīng)營面積、營業(yè)額來計(jì)算其坪效與依商圈客層的所得核算需求量。在此過程中決定特定商圈客層的有效需求，并取得競爭者的競爭形勢，再按消費(fèi)潛力計(jì)算后求得供給不足量，據(jù)以與擬開發(fā)的購物中心相比較，從經(jīng)營者能力、才力、財(cái)力與經(jīng)營特色、立地條件等方面決定承受風(fēng)險(xiǎn)度，作為擬制購物中心經(jīng)營計(jì)劃的初步基礎(chǔ)。具有擬訂的購物中心預(yù)期經(jīng)營績效，即可順利進(jìn)行投資估價(jià)。 1競爭形勢 兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購物中心在先前階段了解競爭形勢即是知彼的要件。競爭者在同一商圈所居的競爭地位，在商圈供給量所估的比例

10、，需求者有無欲望的特性，但亦有其他限制條件，即使購物狂亦將遭受破產(chǎn)的命運(yùn)。當(dāng)購物中心進(jìn)入市場爭取了需求者的認(rèn)同，在現(xiàn)有競爭者的供給壓力下，可采取市場需求的補(bǔ)足，從競爭者手中攻克市場，或采用創(chuàng)新的手法創(chuàng)造吸引力，攻占市場。 競爭是進(jìn)步的源泉，沒有競爭的狀態(tài)即屬壟斷的市場，并非消費(fèi)者之福。 （1）大規(guī)模經(jīng)營： 由于大規(guī)模經(jīng)營，有能力聘請專家作各種專案的規(guī)劃，尤其購物中心組織專案的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營模式。任何為達(dá)到經(jīng)營目的的不利因素，應(yīng)由專家立即作出有效的計(jì)劃預(yù)以克服，快速地達(dá)成經(jīng)營商圈的特性。 （2）整合需求： 購物中心多功能的經(jīng)營計(jì)劃，試圖給予消費(fèi)者全方位需求的滿足。購物中心充分掌

11、握消費(fèi)者多樣化的需求，利用此一特性，并結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營的多變可塑的特性，于規(guī)劃階段實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者導(dǎo)向，以整合商圈的消費(fèi)者需求。這項(xiàng)整合性需求將使一般商店經(jīng)營者束手無策。 （3）消費(fèi)資訊提供者： 消費(fèi)市場的成熟度即為消費(fèi)水準(zhǔn)，消費(fèi)水準(zhǔn)的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費(fèi)者的積極效果。購物中心采取精耕商圈的經(jīng)營模式，不斷提供資訊與定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營的策略。 （4）扮演社區(qū)必要設(shè)施的角色： 近年來國際間購物中心的角色功能逐漸步入社區(qū)機(jī)能化，成為必要的公共服務(wù)設(shè)施。購物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營形勢，改變營利的單一目標(biāo)，為滿足社區(qū)居民生活提供其必須的服務(wù)功能。這一種革命性的變化，使購物中心經(jīng)

12、營成功的機(jī)會大幅提升，政府開始重視購物中心的發(fā)展，并列入政策，促進(jìn)其發(fā)展與給予實(shí)質(zhì)的獎勵(lì)措施。 （5）行銷策略的配合 購物中心運(yùn)用團(tuán)隊(duì)、專業(yè)化的計(jì)劃性行銷，年度采用全面性熱場（EVENT），使購物中心的營業(yè)狀況一波波地計(jì)劃性提升，并通過“時(shí)間區(qū)分使用”有效地規(guī)劃，降低坪效。時(shí)間區(qū)分使用的定義，指行銷計(jì)劃階段，掌握各個(gè)時(shí)間區(qū)段，消費(fèi)者進(jìn)入賣場的變化，通過業(yè)種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達(dá)到高坪效的經(jīng)營目標(biāo)。由于購物中心的開發(fā)者經(jīng)營購物中心，賣場的經(jīng)營績效與業(yè)者的收益息息相關(guān)。開發(fā)者脫離房東的心態(tài)，利用每個(gè)商店的經(jīng)營者聯(lián)合成立的組織與累積的基金，適時(shí)有效地用于行銷策略的推動，形成良性循環(huán)，以更

13、佳的業(yè)績、更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷策略。 2經(jīng)營業(yè)績 購物中心采取計(jì)劃性經(jīng)營的模式，因此在初期即設(shè)定預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)規(guī)定商圈鎖定客層，依消費(fèi)者需求條件，預(yù)估可能的消費(fèi)額，設(shè)定預(yù)期的營業(yè)額。營業(yè)額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標(biāo)，為使一個(gè)購物中心增加經(jīng)營業(yè)績，購物中心的開發(fā)經(jīng)營者可采用下列的手段加以提升： （1）賣場滿載： 賣場面積的設(shè)計(jì)是依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃初期，預(yù)定集客力所創(chuàng)造的賣場人潮，產(chǎn)生賣場集客效果，只要有客人進(jìn)門就有商機(jī)。購物中心計(jì)劃性經(jīng)營是以顧客導(dǎo)向、長期經(jīng)營為目標(biāo)，故不應(yīng)認(rèn)為顧客進(jìn)門一定有購買行為的發(fā)生，否則顧客會產(chǎn)生不受歡迎的心態(tài)；而采取希望顧客進(jìn)門總會有商機(jī)的經(jīng)營心

14、態(tài)。為使賣場滿載應(yīng)采取經(jīng)營客層策略的步驟為： A、創(chuàng)造集客效果，提高集客力。 B、對進(jìn)入賣場的顧客群加以明確的分類，再與設(shè)定的客層比較。 C、由以上步驟比較的結(jié)果，評估原始客層經(jīng)營的比例，掌握客源。 D、促進(jìn)與再次、多次進(jìn)入賣場的顧客建立客層關(guān)系。 E、主動提供資訊，把顧客關(guān)系Customer Relation的建立，改變?yōu)檠由斓念櫩完P(guān)系Customer Retention，如基于顧客的家庭與其親子關(guān)系，逐漸引導(dǎo)主力客層，由顧客關(guān)系的建立逐漸滿足其生活必需。 F、利用服務(wù)的熱忱、專業(yè)的產(chǎn)品推介，使顧客產(chǎn)生消費(fèi)行為。 G、提升顧客對購物中心的認(rèn)同感。 H、讓購物中心走入消費(fèi)者的心，形成市場心理占

15、有的根深狀態(tài)，爭取市場占有率。 以下說明前面所敘述的經(jīng)營手段： （2）集客力： 賣場吸引顧客能力必需努力營造形象，使顧客成為永久的顧客并成為義務(wù)的宣傳者。其積極的做法例如促銷活動、結(jié)合電子化的資料歸集運(yùn)用與快速服務(wù)、商業(yè)與社會責(zé)任結(jié)合以達(dá)到經(jīng)營業(yè)績的目標(biāo)。 （3）需求整合： 運(yùn)用整合性需求最有利于經(jīng)營業(yè)績目標(biāo)的達(dá)成。由于購物中心具有全方位服務(wù)、多功能的特性，使進(jìn)場的顧客能享受美倫美奐的硬件設(shè)計(jì)與親切的服務(wù)，他們停留的時(shí)間較長，創(chuàng)造許多商機(jī)，整合顧客需求一次滿足，賣場產(chǎn)生了滿足消費(fèi)者需求的整合效果。購物中心亦可采取區(qū)隔市場的設(shè)計(jì)配合行銷計(jì)劃，展現(xiàn)強(qiáng)而有力的競爭優(yōu)勢，呈現(xiàn)較佳的經(jīng)營業(yè)績。 3創(chuàng)造附

16、加的營業(yè)面積 從坪效的指標(biāo)觀察，坪效仍表現(xiàn)每坪的平均收益，其主要手段在于創(chuàng)造賣場經(jīng)營效益，從開發(fā)經(jīng)營者分析，亦可采取創(chuàng)造附加的經(jīng)營面積著手。其主要項(xiàng)目如下： （1）中庭新產(chǎn)品發(fā)表會，不但可以創(chuàng)造更高集客效果，亦可創(chuàng)造附加的營業(yè)面積。 （2）活動造型銷售點(diǎn)，并可配合作節(jié)度商品銷售。 （3）不占面積賣場。指部分墻面廣告，這些廣告效果隨著賣場集客量創(chuàng)造效果。 （4）避免賣場面積空置，降低坪效。亦可采用自營的控制方式，防止空置賣場。 （5）坪效提升形同營業(yè)面積的擴(kuò)大效果，垂直效果與平面效果平等。購物中心不但創(chuàng)造高集客力，且整合性需求更創(chuàng)造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相當(dāng)于經(jīng)營面積的擴(kuò)大。其中包含

17、時(shí)間區(qū)隔規(guī)劃的應(yīng)用。 4讓具有較高經(jīng)營能力、創(chuàng)造經(jīng)營效益者進(jìn)入賣場 無論采用單一租金或租金與營收抽成配合的租金給付方式，具有經(jīng)營能力的店即具有集客力，在各商店具有相當(dāng)集客力所產(chǎn)生的對賣場的貢獻(xiàn)，不但使各商店經(jīng)營業(yè)績好，回歸于賣場開發(fā)經(jīng)營者效果更是可觀。 購物中心的開發(fā)經(jīng)營者掠取高知名度品牌商品的商店參與購物中心的經(jīng)營，一旦經(jīng)營業(yè)績效果開始發(fā)揮作用，成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。因此一個(gè)經(jīng)營良好的購物中心，不但沒有空置的賣場，而且排隊(duì)等待爭取參與經(jīng)營的廠商形成一股熱流。對購物中心的商譽(yù)評估與其效益評估，大多要求該購物中心的經(jīng)營者提供等待廠商的名冊，以呈現(xiàn)商譽(yù)價(jià)值程度與經(jīng)營效益

18、的持續(xù)性。 購物中心的開發(fā)經(jīng)營者于初期招商階段，常對具知名度的廠商賦予較優(yōu)惠條件，以便吸引參與經(jīng)營。依筆者規(guī)劃賣場的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)經(jīng)營者不但不收分文，尚給予相當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼額度，希望某個(gè)知名廠商參加經(jīng)營。在投資效益評估作業(yè)時(shí)，也接受一宗低于市場租金50%的租賃契約，評估該案的整體經(jīng)營效益與該契約的適宜性。由于該租賃契約的訂定，雖損失部分租金收益，但整體效果卻大于前述損失。目前國有土地上設(shè)定回歸金額的招標(biāo)模式，既是投標(biāo)人或是擬開發(fā)經(jīng)營者，自從投標(biāo)取得投入資金開始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來經(jīng)營績效來回收成本，創(chuàng)造效益。而政府同樣讓具有較高經(jīng)營能力者與能創(chuàng)造經(jīng)營效益者開發(fā)經(jīng)營，當(dāng)然開發(fā)經(jīng)營者同時(shí)采用此一

19、思考模式去執(zhí)行該項(xiàng)投資計(jì)劃案。 5經(jīng)營者的能力與財(cái)力 基于人與地的計(jì)劃可行性評估理念，通常在立地條件之外，必須結(jié)合良好的經(jīng)營者能力與財(cái)力，才能邁向成功之路。當(dāng)經(jīng)營計(jì)劃之初，在商圈調(diào)查估計(jì)供給與需求之始，若采取守勢，降低競爭可能采取供給不足量為業(yè)種安排，但為求經(jīng)營計(jì)劃的全方位服務(wù)功能，必需整合其他需求，于是面對競爭在所難免。競爭相對產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)營者充分呈現(xiàn)個(gè)人經(jīng)營能力與適應(yīng)各種狀況的財(cái)力，否則，在競爭的狀態(tài)下可能會減弱環(huán)境應(yīng)變能力，形成風(fēng)險(xiǎn)提升，因此可藉商圈調(diào)查取得的資料預(yù)先進(jìn)行比較，作為決策的依據(jù)。 購物中心具有多功能的服務(wù)特性，必然加深管理的困難度。為達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，購物中心必需投入大量資

20、金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的投入并無任何收益，且開始營運(yùn)之初又必需攤銷大量的開辦費(fèi)用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資金需求的壓力。又因處于開發(fā)階段，金融單位很難建立放款信心，因此尚有相當(dāng)程度的融資困難。 購物中心商圈在遭受外來許多競爭壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，從現(xiàn)有的市場中吸引大量的消費(fèi)者？雖然購物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益與專業(yè)人才，但作為一個(gè)龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營管理，前述優(yōu)點(diǎn)將立即轉(zhuǎn)為缺點(diǎn)，在短小精悍的眾多小商店的競爭狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。因此，如何建立一個(gè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)是為今后培育競爭實(shí)力的必要條件。 6經(jīng)營特色 經(jīng)營中最基本的特色通過主題商店表現(xiàn)出來，購物中心當(dāng)然需

21、要體現(xiàn)特色以吸引顧客的注意力。成功的購物中心卻更重視市場組合，利用事先詳細(xì)規(guī)劃，通過各個(gè)商店以與建立營運(yùn)后的完整合作關(guān)系與其他開發(fā)經(jīng)營者、廣告代理商的努力和參與。市場組合的特色并非由市場專家設(shè)計(jì)出來，加上計(jì)劃并不是完整而無缺點(diǎn)，對這一點(diǎn)，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營者同意才能執(zhí)行；反對者也必須全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生產(chǎn)力才能夠發(fā)揮出來，在經(jīng)營展開后還要追蹤調(diào)查，如果效果不好，各種配合性的促銷計(jì)劃與全盤的營運(yùn)計(jì)劃，必須重新調(diào)整并立刻改正。 購物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場，并維持市場計(jì)劃與改變互動，這就是一項(xiàng)最重要的特色：“融合于角色功能并隱藏于日常的營運(yùn)

22、之中”。購物中心的定位并不止于樹立形象并植入消費(fèi)者心中。經(jīng)營者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經(jīng)營模式、交通、各商店店東對于中心事物的參與程度、購物中心參與社會性與其他足以影響購物中心的任何因素。因此購物中心的定位，應(yīng)為發(fā)展服務(wù)客層、注意社區(qū)的貢獻(xiàn)，以產(chǎn)生經(jīng)營效益的特色。 7立地條件 （1）立地條件分析 購物中心之所以講究顧客導(dǎo)向，是因?yàn)轭櫩褪琴徫镏行乃囈陨娴脑?，因此人口量、集居、遷移等均足以影響購物中心的成敗，故必須分析購物中心的立地條件。因此下列重點(diǎn)必須探討： A、商圈究竟有多少可掌握的客層人數(shù)。 B、有多少人可能成為購物中心的顧客。 C、經(jīng)過購物中心的營運(yùn)，實(shí)際的來客數(shù)如何

23、。 影響上述三個(gè)課題的因素尚有人口成長率，包含自然成長與社會成長、人口的都市化與流動人口。除購物中心有效的經(jīng)營計(jì)劃促使消費(fèi)者惠顧，并確定能成為購物中心的業(yè)績外，亦應(yīng)考慮一些非有效因素，諸如：掌握消費(fèi)者消費(fèi)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)變，如飲食、衣物、鞋類、電器用品等。 （2）商圈客層分析 在經(jīng)營計(jì)劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營計(jì)劃的貫徹，使實(shí)際來客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價(jià)多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營績效間產(chǎn)生指標(biāo)性的關(guān)聯(lián)。因此，商圈客層分析已直接切入消費(fèi)對象、經(jīng)營績效與投資可行性指標(biāo)。由于本項(xiàng)分析聚焦于集客力，購物中心不但要自我評估、了解競爭環(huán)境，并且要為直接有效客層提供適當(dāng)?shù)姆?wù)。雖然購物中心走向社

24、區(qū)化，但其績效仍足以反映社區(qū)化服務(wù)成就，終究購物中心仍屬于營利事業(yè)，一切服務(wù)必須依賴財(cái)務(wù)的命脈，否則理想亦無從實(shí)現(xiàn)。 通過商圈客層分析與投資估價(jià)，可以作出兩個(gè)以上具體經(jīng)營方向的比較，篩選出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營計(jì)劃，而這些事實(shí)均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經(jīng)營計(jì)劃，與投資估價(jià)的實(shí)際評估結(jié)果歸納出來具體的結(jié)論。 購物街空間設(shè)計(jì)的分析 由于購物中心的設(shè)計(jì)發(fā)展，相當(dāng)重視購物街部份所扮演的角色與意義，因此，這些公共空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)，就圍繞著由建筑類型所呈現(xiàn)之建筑設(shè)計(jì)的議題打轉(zhuǎn)。誠如前文所指出，第一代之室型購物街的特色，比較像簡單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時(shí)在這條有頂蓋的購物

25、街里，以樓板、天花板、以與店面之間與店面周邊的某些共同的小構(gòu)件(通常指的是一樣式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設(shè)計(jì)手法處理)，代表著街道上公共的建筑式樣。于是，購物街空間的建筑特徵并不夠強(qiáng)烈，因此，整條街的風(fēng)格，完全受到各個(gè)店面?zhèn)€別的展示方式所主宰，由于街面被細(xì)分成一個(gè)一個(gè)的小店家，因此，沿著購物街的長度，從這一側(cè)到另一側(cè)，建筑特徵的起伏出現(xiàn)了相當(dāng)大的變動。 北美地區(qū)在接下來的設(shè)計(jì)發(fā)展階段中，商場的規(guī)劃試圖使購物街更具一致性，自我風(fēng)格更強(qiáng)烈，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，基本上必須提高空間設(shè)的水準(zhǔn)，因此，例如在伍德菲爾德商場的例子當(dāng)中，其所模仿的室空間形態(tài)，就是在

26、購物街的末端，都配置了百貨公司主力店。此一設(shè)計(jì)的效果，使店面與購物街之間的界線，不再劃分得那么清楚，購物街部份的設(shè)計(jì)，就像是商店的裝潢，使建筑物部的結(jié)構(gòu)體，以與購物街類似獨(dú)立空間的線性特質(zhì)，完全被掩飾。 不過，當(dāng)設(shè)計(jì)師意識到這一類延續(xù)性的室空間，其所具有之戲劇性的潛力時(shí)，前述之店面與購物街融為一體的設(shè)計(jì)手法，自然被取而代之了，特別是針對多樓層的購物中心，全力發(fā)展購物街的剖面設(shè)計(jì)，以誘導(dǎo)購物者產(chǎn)生興趣，到各個(gè)樓層逛逛，同時(shí)，更進(jìn)一步發(fā)展出將自然光引入室的設(shè)計(jì)手法。演進(jìn)到這個(gè)階段，購物街終于被發(fā)展成一個(gè)建筑的獨(dú)立個(gè)體，不受不同出租店面切割特性的影響，其結(jié)構(gòu)體與屋頂造型，都具有強(qiáng)烈的性格。 隨著這樣

27、的設(shè)計(jì)發(fā)展，購物街的設(shè)計(jì)開始考量三個(gè)不同系統(tǒng)(或稱之為模距秩序)的整合，這三種購物街中最常見的系統(tǒng)，分別都有其獨(dú)特的特質(zhì)與偏好的向度。第一種模距，是最主要的系統(tǒng)購物街的結(jié)構(gòu)，它支撐著購物街的樓板載重，一般而言，結(jié)構(gòu)體是由樓板與承重柱所組成，柱距大約是6公尺到10公尺左右；第二種模距，是購物街的次要結(jié)構(gòu)購物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材料，同時(shí)基于經(jīng)濟(jì)方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，以不超過1.5公尺寬為原則；第三種模距，是出租店面的分割原則，從購物街沿街的墻面上，可以清楚地看出不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。設(shè)計(jì)的兩難點(diǎn)在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出

28、一致性，在使購物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時(shí)又容許購物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。 整合三種模距的方法之一，就是根據(jù)購物街的主要結(jié)構(gòu)體的系統(tǒng)韻律，來將模距統(tǒng)一。 購物中心綠地維護(hù)與管理 (一）設(shè)施維護(hù) 1.維護(hù)管理生態(tài)綠地配置設(shè)施原則，應(yīng)明確訂定如下： 生態(tài)綠地應(yīng)為開放性，且僅供行人、游客進(jìn)入。除必要外不得供汽車進(jìn)入。 生態(tài)綠地需全面綠化，硬件設(shè)施數(shù)量應(yīng)減少，且作為休息游憩使用。 生態(tài)綠地設(shè)置的硬件設(shè)施需盡量自然，以減少維護(hù)管理工作。 2.設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目： （1）土木設(shè)施維修 考慮維護(hù)管理的難易度，定期修繕與養(yǎng)護(hù)。 *散步道具生態(tài)性（如透水性高）與自然性，每日清掃。

29、 *水溝考慮清理的難易度，2-3個(gè)月清理。 *鋪面易管理維護(hù)、清潔，每日清掃。 *游憩設(shè)備自然易清潔，零件易購買，零件維修更換。 *景觀家具盡量采用自然材質(zhì)，易維護(hù)管理，易清潔。 （2）水電設(shè)施維修 *燈具燈泡的更新、管線的維修。 *水池設(shè)備的維護(hù)定期檢視、管線的檢修換新。 *灌溉系統(tǒng)噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。 （3）植栽維護(hù) 除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項(xiàng)： *喬木定期修剪花枝或樹型，防風(fēng)支架設(shè)置。 *灌木修剪、補(bǔ)植、疏植。 *草花疏植、更換。 *草皮修剪、雜草清除等。 （二）設(shè)施維護(hù)原則 設(shè)施維護(hù)原則依維護(hù)項(xiàng)目不同而有所差別，現(xiàn)就各項(xiàng)目簡述如下： 1

30、.土木、水電：每年定期修繕、檢測、更新。 2.草坪修剪與草屑清運(yùn)：平均每年修剪12次。 3.喬木修剪與清運(yùn)：依樹冠生長情況而定，以每年修剪一次為原則。 4.除草：植穴與花壇每天需除草一次。 5.中耕、施肥：每年中耕、施肥三次。 6.零星維護(hù)事項(xiàng)：花木補(bǔ)植、病蟲害防治與其他零星事宜。 針對上述各項(xiàng)目，擬訂維護(hù)人力與維護(hù)計(jì)劃。 購物中心的交通改善計(jì)劃 大型購物中心的開發(fā)，對周邊交通勢必造成影響，而且?guī)缀蹩深A(yù)期的是其影響負(fù)面多于正面。因此在分析完基地周邊的背景交通量與基地開發(fā)衍生的交通量與服務(wù)水準(zhǔn)后，必然會發(fā)現(xiàn)許多因本基地開發(fā)所造成的交通問題。 一般對于交通問題的改善策略，不外乎運(yùn)輸系統(tǒng)管理（TSM

31、）與運(yùn)輸需求管理（TDM）。TSM指的是現(xiàn)有的運(yùn)輸系統(tǒng)上，以短期且低成本的系統(tǒng)改善策略，有效地增加運(yùn)輸系統(tǒng)功能的方法。TDM指的是對于一個(gè)已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問題時(shí)，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。以下的問題與改善對策即包含TSM與TDM的策略。 問題一：道路擁堵。由于大型購物中心的開發(fā)將吸引大量消費(fèi)者，因此無可避免地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析與衍生需求推測估算而得到基地開發(fā)后的道路交通量變化情形。 改善對策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標(biāo)志、信號的無法配合、路邊停車影響道路容量、購物中心推出干道選擇不當(dāng)或行人

32、太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。 1、路口標(biāo)志、信號無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標(biāo)志、信號設(shè)置，實(shí)施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購物中心提供足夠的停車空間供車輛停放。 2、購物中心進(jìn)出干道選擇不當(dāng)：規(guī)劃時(shí)即慎選大型購物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動交通量很大的道路作為連外道路。 3、行人干擾車流：審慎規(guī)劃行人動線與車行動線，最好此二者的動線予以分隔。 問題二：停車問題。大型購物中心吸引大量的小汽車與機(jī)車來往，造成停車問題。 改善對策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計(jì)算所需的停車位數(shù)外，應(yīng)同時(shí)依先前運(yùn)輸規(guī)劃研究所得的小汽車與機(jī)車的來往數(shù)來計(jì)算所需的停

33、車位數(shù)，因?yàn)橐勒障嚓P(guān)法規(guī)規(guī)定的停車位數(shù)，通常較以來往吸引模式計(jì)算所得的停車位數(shù)少，因此，法定停車位數(shù)應(yīng)為停車位數(shù)的下限值。 除了提供足夠的停車位數(shù)外，也應(yīng)配合其他相關(guān)停車措施的妥善規(guī)劃來解決停車問題，例如出入口的設(shè)計(jì)、收費(fèi)方式、停車場距大型購物中心的距離等，均可有效解決停車問題。 問題三：行人、車行動線混雜，互相干擾 改善對策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對于行人與車流的沖突點(diǎn)以立體化設(shè)施處理，避免其動線互相干擾，同時(shí)對于停車場、公共汽車場、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購物中心間的聯(lián)絡(luò)動線。 問題四：衍生交通需求超過周邊運(yùn)輸系統(tǒng)所能提供的容量。在經(jīng)過衍生交通需求評估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來計(jì)量的交通建設(shè)均已完成的情

34、況下，交通設(shè)施的服務(wù)水準(zhǔn)仍然不佳。 改善對策：在此種極端的情況下，必須重新審視大型購物中心的開發(fā)規(guī)模與強(qiáng)度，必要時(shí)縮小開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)強(qiáng)度。 購物中心景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì) 就購物中心而言，無論是室外或室，景觀設(shè)施都能有令人驚喜的影響。好的景觀能增進(jìn)室外的環(huán)境品質(zhì)，塑造購物者對購物中心的美好印象。服務(wù)區(qū)域與廢棄物集中場可利用植物、樹木所形成的圍欄與購物區(qū)域加以隔離，道路與地面的停車場同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。 一、環(huán)境細(xì)節(jié) 由于購物中心為整體開發(fā)、統(tǒng)一管理的形式，所以購物中心的設(shè)計(jì)者通?？梢宰鲆恍┮匝b飾為目的的設(shè)計(jì)，使該地區(qū)的地價(jià)得以創(chuàng)造與提高，而能有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力與優(yōu)美的環(huán)境。一般而言

35、，可設(shè)計(jì)配置特殊的景觀與鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區(qū)、會議廳、會議室、展覽空間、圖書館、育兒室與兒童游樂場等處，可著重家具與其他細(xì)節(jié)的注意，如顏色的運(yùn)用、雕刻、噴泉與特殊展廳等。由于招牌一方面必須注意與建筑與環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧與易于識別的要求，因而也會具有裝飾性的風(fēng)格。 二、戶外休息區(qū)與兒童游樂場 對于購物中心而言，戶外休息區(qū)應(yīng)為交流、約會的中心區(qū)。但在設(shè)計(jì)時(shí)常有兩難的局面產(chǎn)生：一方面，如果戶外休息區(qū)設(shè)計(jì)得過為舒適，其所需的尺度可能會造成停車者需走很長的距離才能到達(dá)Mall；但另一方面，如果不小心處理這一區(qū)域，則可能損失一個(gè)會引人注意的中心。因此，配置適當(dāng)?shù)淖皇潜仨毜模箲?/p>

36、外休息區(qū)不致顯得過大，尤其是在購物中心的中庭與兒童游戲場附近。Mall或走廊上的餐廳與咖啡座等有桌子的座位，給購物者提供了另一種座位的選擇。 顯眼的兒童游戲區(qū)也是很重要的，因?yàn)樗粌H在父母親購物時(shí)提供兒童一個(gè)可被照顧的場所，同時(shí)也成為一個(gè)地標(biāo)，這個(gè)地標(biāo)也可塑造出購物中心的特色。在兒童游戲區(qū)也可以考慮置放一些電動游戲設(shè)施，它們對于購物中心而言也是一種財(cái)源。其他游戲設(shè)施則可作成動物的形態(tài)，能讓兒童穿進(jìn)穿出、爬上爬下。另外，立體的預(yù)制玩具也是兒童所喜愛的。 三、地景設(shè)置 （一）入口大廳 入口大廳為進(jìn)入購物中心后第一處場所，為室與室外的轉(zhuǎn)換空間，對于購物者而言，這是建立購物中心意想的首站。因而設(shè)計(jì)的重

37、點(diǎn)應(yīng)在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。同時(shí)也以空間設(shè)計(jì)與地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進(jìn)入購物中心后能清楚地了解自身所在與欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。 （二）中庭 中庭為購物中心的焦點(diǎn)，對于機(jī)能而言，它除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實(shí)質(zhì)上的功能外，它同時(shí)也是一個(gè)重要的空間指標(biāo)。購物者在圍廣闊、尤其是多核心或多端點(diǎn)的Mall選逛時(shí)，常會喪失方向感，因而有別于商店等營業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場所經(jīng)常具有空間指向性。故中庭的地景設(shè)計(jì)除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購物

38、者的身心外，中庭亦應(yīng)能具有強(qiáng)烈且有別于營業(yè)空間的空間特色，以吸引購物者注意，也借此使購物者了解本身在空間中的位置。若購物中心有一個(gè)以上的中庭，則除了在建筑設(shè)計(jì)上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設(shè)施亦應(yīng)配合設(shè)計(jì)，使各個(gè)中庭能各有不同的特色或主題，以便購物者辨識，借以做為空間指標(biāo)，而可在空間中尋求定位。 對于購物中心的開發(fā)者而言，入口大廳與中庭為塑造企業(yè)形象的最佳場所，因?yàn)殡m然購物中的開發(fā)者可要求各承租戶在單元商店的店面裝潢，招牌樣式上需有一定程度上的統(tǒng)一，并列上購物中心的標(biāo)志，但由于各承租戶的營業(yè)項(xiàng)目不同，店面裝修與家具配置皆有不同的需求，且皆需打上本身的招牌，所以對于購物者而言，購物中

39、心開發(fā)者在營業(yè)空間所做的措施可能都只是背景似的模糊景象，感受并不強(qiáng)烈。因而惟有借著公共空間的空間塑造，才能有效而強(qiáng)烈經(jīng)營購物中心整體的企業(yè)形象，如入口大廳、中庭、停車場、洗手間等公共空間皆是可以經(jīng)營的場所。這些公共空間不屬于任一承租戶，因而可依購物中心開發(fā)者的需求做完整而不受干擾的規(guī)劃。其中尤以中庭為最佳場所。 中庭之所以是塑造企業(yè)形象的最佳場所，主要是因?yàn)樗ǔＪ琴徫飫泳€的交會點(diǎn)，同時(shí)也經(jīng)常是購物路線的中點(diǎn)，因而它多塑造成一可停留休息的場所，供購物者休息與相約等候。這種停留性的特質(zhì)有別于入口大廳與停車場的通過性特質(zhì)，它會使購物者在該處停留休息，并有時(shí)間與心情瀏覽周圍的環(huán)境。因而在深具特色的中

40、庭建立清楚的企業(yè)意象，對于購物者而言是最易接受其訊息的。 在實(shí)質(zhì)環(huán)境的設(shè)計(jì)上，由于中庭相對于購物中心其他空間具有高大空間的特性，故在地景設(shè)計(jì)上應(yīng)可適應(yīng)此特性而做強(qiáng)調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。且可利用地景設(shè)施配置一視覺主題，引導(dǎo)購物者的視線，建立購物中心的印象。 （三）樓面裝飾 購物中心若具有多層樓面，則面對中庭、挑空的樓面部分，也應(yīng)視所需予以樓面裝飾。對于上層各樓層而言，面對中庭或挑空的部分也許只是一片墻或扶手欄桿，但對位于中庭的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對中庭的樓面也是一組需要精心設(shè)計(jì)的立面，它應(yīng)與中庭的地景設(shè)計(jì)相配合，共同塑造具有整體

41、性的空間景觀。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是可以應(yīng)用的素材。 四、鋪面材料 在購物中心設(shè)計(jì)時(shí)，鋪面的問題不能單獨(dú)被提出來討論，它必須考慮整個(gè)基地的紋理、模式、尺度、顏色等才能決定。其他影響鋪面選擇的因素包括： 1、花費(fèi)與效益：牽涉到保養(yǎng)維護(hù)、耐久性、是否易碎、瑕疵等。 2、外觀：牽涉其紋理、顏色等。 3、工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。 4、土壤特性：以下便針對材料原則與其特性，與其使用性一并討論： （一）碎石鋪面 碎石鋪面可創(chuàng)造出非正式的氣氛，由于這種鋪面能允許空氣與水分通過，因而特別利于敷設(shè)于樹木的周圍，使空氣與水分能到達(dá)植物根部。同時(shí)它很便宜，適用于停車場?；旧纤娜秉c(diǎn)是鋪

42、設(shè)于停車場時(shí)，可能會因?yàn)檩喬L動使石頭飛起而造成危險(xiǎn)。 （二）卵石鋪面 卵石鋪面可直接鋪設(shè)于土壤或碎石層上，適用于鋪設(shè)人行步道，尤其是樹木旁。它可以散亂的排列，但同時(shí)也適合于整齊的鋪設(shè)。它們因受水沖擊因而是圓形無尖角的，較碎石具有安全性。具有多種顏色，大多為淡黃褐色或灰色，在選色時(shí)可以有多種選擇。 （三）硬鋪面 最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設(shè)時(shí)需注意其紋理與工程品質(zhì)。它通常與其它材料混合使用。若利用不同形式的施工方式則可有許多裝修的樣式，包括清水式、條紋式、噴霧式、噴沙式、粉刷式等。 （四）室鋪面 室鋪面設(shè)計(jì)的主要原則是不要與室外鋪面有太突兀的差異。理想的設(shè)計(jì)是在特殊機(jī)

43、能的地區(qū)以有別于其他鋪面的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點(diǎn)與展示場等。 （五）大型單元鋪面 鋪面的尺寸通常都做成由455公分*455公分至910公分*610公分，通常厚50公分，但如果允許交通工具在其上運(yùn)行的話，則65公分較為適當(dāng)。一般而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。若選擇人造石，則有較多的顏色與紋理可供選擇。 （六）小型單元鋪面 小型單元鋪面可使用的材料包括磚、丁掛磚、瓷磚、馬賽克、圓卵石、碎石等，這些材料都有其獨(dú)特的性質(zhì)。磚必須先做防酸等處理。磚與鋪面材料必須鋪設(shè)于水泥沙漿上。瓷磚與馬賽克對于紋理、模式與顏色的選擇上可以有很大的適應(yīng)性。 購物中心的建筑本體規(guī)劃 在建筑物興

44、建之前，開發(fā)者應(yīng)能針對未來承租戶設(shè)計(jì)一套發(fā)展計(jì)劃。雖然如此，在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、商店單元設(shè)計(jì)時(shí)仍應(yīng)能保持彈性，以倍數(shù)的形式來加大尺度，即所謂模矩概念的應(yīng)用，保持設(shè)計(jì)的彈性，以適應(yīng)未來可能的用途改變的需要。 一、 結(jié)構(gòu) （一）建筑的通用性 任筑的結(jié)構(gòu)均應(yīng)能在該棟建筑物的生命期中滿足安全的需求，同時(shí)亦應(yīng)能有部分的彈性以適應(yīng)未來可能改變用途時(shí)所需。但是經(jīng)濟(jì)層面亦應(yīng)同時(shí)考慮。若掌握合適的跨距，則材料的選擇與施工技術(shù)通常為成功與否的關(guān)鍵。 購物中心需要高度的適應(yīng)性。承租戶、傳輸方式與販?zhǔn)蹖蛹壗钥赏耆刈兏?。因而空間必須可以依不同的需求而做再區(qū)分，樓梯與樓板抬高的部分可以被重新安裝或移動，建筑物中任一部分的空

45、間照明與給排水系統(tǒng)均能徹底地更改。 （二）商店單元（Shop Units） 有兩種形式的結(jié)構(gòu)經(jīng)常被使用。中小型商店可使用一至數(shù)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位，但大型商店因?yàn)橛刑厥獾男枨笠蚨赡苄枰厥獾慕Y(jié)構(gòu)。典型的矩形格狀的柱列其跨距為5到10公尺。經(jīng)濟(jì)的跨距應(yīng)為5到5.5公尺。對于有大空間需求者可將上列數(shù)據(jù)乘以2。即使是在最經(jīng)濟(jì)的情況下，結(jié)構(gòu)形式與跨距的選定乃是依據(jù)結(jié)構(gòu)本身所能提供的條件，所以沒有一種結(jié)構(gòu)形式可稱為是最好的，但其形式的優(yōu)劣仍可做比較。 1梁板結(jié)構(gòu)的主要優(yōu)點(diǎn)是可在不造成削弱樓板結(jié)構(gòu)的情況下提供大面積的挑空；其主要缺點(diǎn)為梁容易受服務(wù)管線的影響而造成樓層凈高的減少。 2平板結(jié)構(gòu)的最大優(yōu)點(diǎn)在于其所提供的

46、樓層凈高最大，但在挑空時(shí)，尤其靠近柱子時(shí)容易削弱樓板結(jié)構(gòu)。 3預(yù)鑄鋼筋混凝土系統(tǒng)運(yùn)用于購物中心的情況并不廣泛，主要是因?yàn)樗鼈內(nèi)灰揽苛海@使得它們在不規(guī)則平面與特殊要求時(shí)并不適用。但無論如何，預(yù)鑄一些建筑元素如梁、樓板等，在興建時(shí)為較快速與較經(jīng)濟(jì)的方式。 4鋼骨結(jié)構(gòu)通常用于跨距超過15公尺以上的建筑物。盡管在多層建筑需在鋼骨上施做防火被覆，但是在特殊的情況下仍可無須其它的外裝而輕易地使用，尤其是柱子需要大量荷重時(shí)更佳。 （三）停車場與地下室 需要建筑地下室時(shí)，開挖、護(hù)堤壁、下水道、防水與機(jī)械通風(fēng)等項(xiàng)目為主要的工程，因而建筑地下室遠(yuǎn)比在地面上建筑所需的花費(fèi)要高的多。意外問題通常在開挖地下室時(shí)產(chǎn)生

47、，而其發(fā)生的原因，通常與毛細(xì)水壓力或水路的阻斷有關(guān)。地下室開挖越深，地下室的墻面越高，所需的花費(fèi)越大。 雖然如此，以地下室空間作為汽車停車場、服務(wù)入口與通路或儲藏空間都是不錯(cuò)的配置。當(dāng)然如果最低樓層位于可支持整棟建筑物的土壤上或可打樁的巖層上，且建筑物外圍的排水系統(tǒng)可以降低周圍土壤的水壓力，土壤的開挖為自然邊坡的方式，則其花費(fèi)是最少的。 柱間的空間應(yīng)能適于停車所需，方為理想的購物空間柱距。雖然如此，最經(jīng)濟(jì)的柱距應(yīng)被求出，因?yàn)橹虚g層再分配的柱載重總是被高估。 在水平配置的購物中心，汽車停車場可以放在購物層的上層。例如一組停車位所需空間為16.5m5.5m,則可以5.5m5.5m的柱距面積作為商店

48、空間的單位，梁深60cm,12-15cm厚的樓板，便可適用停車與商店所需的機(jī)能空間。 （四）大跨距屋頂 最常被用來施作大跨距屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)形式有如下數(shù)種： 1鋼構(gòu)架與空間衍架。 2拉美拉式構(gòu)架（Laminated Timber）或portal式衍架。 3混凝土制的皺板或薄殼。 4預(yù)力梁。 影響大跨距屋頂結(jié)構(gòu)最大的兩項(xiàng)因素為跨距與面積。跨距越大，重量的減輕便越重要，鋼結(jié)構(gòu)便越需取代鋼筋混凝土與木架構(gòu)。 二、室購物廊-Mall （一）一般原則 有關(guān)室空間的部分主要是建立親切感、對比與活動。在購物中心上方加頂蓋不是只為了擁有平和的天氣冬暖夏涼，同時(shí)也利用特殊的植物、鳥類、聲音與香味，并要求商家將店面與其

49、貨品直接開放至人行步道，以塑造獨(dú)特、良好的購物空間。無論如何，購物中心因此在其環(huán)境中更加獨(dú)特。 商家的店面不宜距離太遠(yuǎn)。由人行步道的兩側(cè)上、特別是作為注意力焦點(diǎn)的開放性空間上便應(yīng)能看見商店的展示細(xì)部。另外根據(jù)購物者的人數(shù)，空間應(yīng)勿過窄以至感覺太過擁塞。人行步道9-4公尺寬似乎是合宜的。購物中心應(yīng)該不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，在大型購物中心，建議使用沿街商店與其它方式使賣場更緊湊。 雙層式的商店街有時(shí)可用來使商店更加靠近。雙層式商店可以一層在停車層上半層處、另一層在下半層處，以縮短上坡與下坡的距離。 在水平配置型式的大型購物中心，有時(shí)很難誘使購物者離開樓層，前往另一個(gè)樓層購物，

50、因而很可能產(chǎn)生一層賣得很好另一層卻很差的情況。因此，停車場也可分為兩層，每一層停車位數(shù)都不要超過停車總位數(shù)的60%，以避免該層成為主要層。 購物中心的公共區(qū)域必須創(chuàng)造出吸引人的環(huán)境，使其能至該處購物。將Mall加上頂蓋主要便是籍此控制室的環(huán)境。但如下數(shù)項(xiàng)論點(diǎn)則是無意義的： 1室與室外的溫度應(yīng)有很大的不同（冬天較暖、夏天較涼）。雖然需維持購物中心合宜的溫度，但并不代表全年需維持一定的溫度，相反的，這反而可能是不利的因素，例如在冬季時(shí)購物者必須脫下大衣，反而不利購物。 2巨大的聲響能夠創(chuàng)造生命力與活力。若依此概念，所有的樓層都應(yīng)較其它樓層更為大聲以便吸引顧客，整個(gè)購物空間可能因此變得嘈雜混亂。 3

51、對外在環(huán)境而言，Mall的入口應(yīng)大而顯著，但對則不需要。事實(shí)上，入口對于在購物中心的顧客而言，也是一項(xiàng)重要的空間指標(biāo)，因而也應(yīng)能有明顯易辨的特性。 （二）焦點(diǎn)中庭 在圍封型的購物中心，多會有中庭作為購物中心的焦點(diǎn)。中庭廣場多位于各個(gè)主要商店形成的動線交匯點(diǎn)，亦即人行活動最頻繁處。它一方面提供場所供購物以外的活動使用，如集會、流行展示、動態(tài)表演等，另一方面也是公共活動與休息的場所。在此應(yīng)利用照明與裝修、家具等塑造空間力，使其成為購物中心的意象焦點(diǎn)。 （三）挑空 在購物中心設(shè)挑空與屋頂采光，具有將購物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動力。 （四）垂直動線 垂直動線分有各種形

52、式，各有其特點(diǎn)與適用性：自動手扶梯提供一個(gè)購物者的連續(xù)動線且減輕Mall的擁擠情形，同時(shí)它連接不同水平標(biāo)高的樓層，也能將位于下層的購物者視線引導(dǎo)至較高的樓層。但它有兩個(gè)缺點(diǎn)：所占的空間過大，且需要運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。 自動步行走道比自動手扶梯更好的地方在于它可以承載嬰兒車與手推車，雖然目前也有一些自動手扶梯的階梯夠?qū)?，足以承載嬰兒車等，但它主要的缺點(diǎn)便是它需要比自動手扶梯更大的空間以能達(dá)到合適的坡度。 電梯比上述二者更為普通，且它所使用的面積比上述二者都少很多。顧客使用時(shí)也比較不會緊。若與自動手扶梯比較，它的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用也比較便宜。它可運(yùn)載大多數(shù)物品，小至嬰兒車大至輪椅皆可運(yùn)載。同時(shí)它也比自動手扶梯快，安裝

53、費(fèi)用也較為便宜。但反過來說，它形成擁塞，且容易故障。雖然有透明電梯可以選擇，但大部分電梯在移動時(shí)仍沒有可見的景觀。 然而電梯對于連接Mall與停車場時(shí)是非常重要的工具，故需確定它有足夠的尺寸以容納嬰兒車與手推車，所以一臺大容量的電梯比兩臺小容量的電梯來得好。 （五）入口 購物中心的入口以大片的雙向玻璃門最為普通。自動門也經(jīng)常被使用，但當(dāng)出入的顧客很多時(shí)容易產(chǎn)生問題。在入口處應(yīng)有清晰的引導(dǎo)系統(tǒng)以引領(lǐng)顧客進(jìn)入購物中心。 （六）亭式攤位（Kiosk）與自動販賣機(jī) 獨(dú)立的亭式攤位可作為香煙販?zhǔn)蹟?、咖啡店、?bào)攤、花店與美發(fā)店等，同時(shí)也適合販?zhǔn)奂o(jì)念品、藝術(shù)品、手工藝品等。 在Mall空白的墻面或其它不常用

54、的角落放置自動販賣機(jī)，也是一種收入來源。它們可以販?zhǔn)鄹鞣N物品，包括面紙、飲料、零食、香煙等，但避免販?zhǔn)蹆r(jià)值過高的物品，以避免盜竊、搶劫事件的發(fā)生。 獨(dú)立的亭式攤位雖然不能有許多的收入，但它可以成為顯著的視覺焦點(diǎn)，所以也具有展示的效能。 在購物中心通常也設(shè)有寄物柜，也有地方將亭式攤位作成儲物柜。 （七）Mall的設(shè)施與配件 雕塑作品能在購物中心中創(chuàng)造出強(qiáng)烈的視覺焦點(diǎn)，但需注意其尺度應(yīng)與Mall的尺度相配合，卵石通常用來作為雕刻周圍的地面材料，以避免顧客接觸或攀爬雕刻。 開放式的噴泉在圍封式的購物中心較難看到，但水是一種很有吸引力的裝飾，因而像SOGO百貨中庭與福華飯店中庭流水的做法是頗為適當(dāng)?shù)摹?/p>

55、 在某些購物中心是以鐘作為重點(diǎn)裝飾，如SOGO百貨入口廣場即是。在購物中心背景音樂也應(yīng)該當(dāng)成一種家具來設(shè)計(jì)，因?yàn)樗阋杂绊戀徫镎叩男那榕c購買欲望，背景音樂應(yīng)統(tǒng)一由控制中心做全自動播放。 超過50家商店單元的購物中心，其商店位置標(biāo)示板與引導(dǎo)地圖便很重要，集中放在購物中心各入口處與服務(wù)臺的印有商店名稱的簡單平面圖、背景說明等便是最有效的指導(dǎo)與廣告。 （八）圖案與招牌 招牌應(yīng)該大而簡單、以一至兩色顯著地書寫與于單純的底色上。對于購物中心而言，應(yīng)發(fā)展出自己的商標(biāo)，并將該符號用于所有的招牌上。 （九）裝修 在地板部分，吸音狀況不佳的材料如橡膠等應(yīng)該避免。當(dāng)然有時(shí)相對的高分貝環(huán)境可用來創(chuàng)造“市場意象”的氣

56、氛，但這并不適用所有的案例，如在以強(qiáng)調(diào)氣氛格調(diào)的精品服飾店等為主的購物中心便不適用此種設(shè)計(jì)。 （十）購物中心單元商店的典型外觀裝修標(biāo)準(zhǔn) 店面裝修的材料使用通常因個(gè)別的商店設(shè)計(jì)而有所差異，但仍有一些一般性的原則： 1一般商店 應(yīng)采用適宜的高品質(zhì)裝修材料裝飾商店的墻壁?？墒褂枚喾N材質(zhì)以塑造高品質(zhì)而多樣化的設(shè)計(jì)，但過于沖突、對立的組合應(yīng)避免。 2地下室層 （1）服務(wù)區(qū)的最小凈高，即到樓板下方或梁底為5.5公尺。 （2）在商店儲藏區(qū)的最小凈高為5.0公尺。樓板荷重應(yīng)可達(dá)730千克/平方米。 （3）在商店儲藏區(qū)的墻面即天花應(yīng)有防火的被覆。 3地面層 （1）商店單元的最小凈高，即到樓板下方或梁底為4.8公

57、尺。 （2）樓板荷重應(yīng)可達(dá)390千克/平方米。 （3）商店單元的墻面與天花應(yīng)不抹上石膏，且樓板不可用粉光混凝土，便利承租戶進(jìn)行部裝修。 2與3所要求的凈高與荷重為最小的要求，在一些跨距較大的案例其凈高與荷重皆需加大。 4樓梯 混凝土樓梯在開發(fā)期配置商店單元時(shí)便需一并被設(shè)計(jì)。裝修與欄桿則可依承租戶所需由承租戶自行負(fù)責(zé)。 5盥洗設(shè)備 盥洗設(shè)備的設(shè)置比例可以用一間商店單元、男女盥洗設(shè)備各一套的標(biāo)準(zhǔn)配置。其裝修包括： （1）隔間墻與天花板需上二度漆。 （2）地板需用防水材料。 （3）木工部分需上三度油漆。 （4）在每一間廁所皆有一組馬桶與洗手臺。 6服務(wù)區(qū) （1）電力系統(tǒng)皆統(tǒng)一集中于地下室的服務(wù)區(qū)。開

58、發(fā)者應(yīng)在每一間商店單元儲藏區(qū)裝設(shè)光源與盥洗室的水龍頭，承租戶則應(yīng)與開發(fā)者的建筑師與水電顧問討論后于其承租的商店單元裝設(shè)電器用品。 （2）給水與排水系統(tǒng)皆接往各商店單元的廁所。 （3）統(tǒng)一考慮是否供應(yīng)瓦斯。 （4）消防設(shè)備依法規(guī)要求設(shè)置于各處。 7商店店面與招牌 商店店面與招牌的設(shè)計(jì)需要在開發(fā)早期由承租戶向建筑師咨詢后，與開發(fā)者的建筑師共同設(shè)計(jì)。 8法令的遵行 開發(fā)者在進(jìn)行開發(fā)時(shí)應(yīng)能就法規(guī)部分做完善的檢查，避免日后因法規(guī)的問題造成使用的禁止或中斷，導(dǎo)致承租戶損失。承租戶部分也應(yīng)對法令限制有所了解，避免不當(dāng)?shù)氖褂?，尤其是變更使用等，以免造成自身與開發(fā)者的損失。 9其他 開發(fā)者的工作并不包括如下各項(xiàng)

59、： （1）商店店面與入口大門。 （2）商店的裝修。 （3）油漆、地板裝修。 （4）除廁所外的天花板。 （5）除廁所外的裝潢。 （6）服務(wù)線路的安裝。 以上數(shù)項(xiàng)依歐、美的慣例都是承租戶的工作，需與開發(fā)者協(xié)商后進(jìn)行。地區(qū)在實(shí)際開發(fā)時(shí)對歐、美的做法可采取參考的態(tài)度，是否依循仍要取決于開發(fā)者與承租戶的協(xié)商結(jié)果。 三、立面設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)主要是建構(gòu)于了解每一棟建筑物的兩個(gè)方面：其一是環(huán)境本身與建筑物可能對其造成的影響與改變，其二是建筑物的需求與設(shè)計(jì)本身所能提供的程度。 （一）影響面 環(huán)境中的每件元素對于環(huán)境本身、建筑物以與在其間活動的人們都是具有影響力的，且其影響都顯著可見。因而如果有任何對于環(huán)境上的影響

60、，建筑師都必須有所了解。 （二）設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 建筑物外墻的實(shí)際功能是作為部空間的屏障與隔離，同時(shí)也提供安全的屏障。因而建筑師需注意每一立面的品質(zhì)。 建筑外墻立面的設(shè)計(jì)對于建筑物的成功與否有相當(dāng)大的關(guān)系。種種的立面裝修使建筑物能融合入環(huán)境中、賦予周圍環(huán)境生氣、定義其圍、創(chuàng)造公眾的認(rèn)同感與好奇心，創(chuàng)造公司的意象并給予建筑物藝術(shù)層面的表現(xiàn)。另一方面立面能配合地景規(guī)劃，提供一舒適愉悅的都市空間。 （三）地面層立面 在沿街式商店地面層立面通常都作為展示面。因而，它也提供了一種最便宜、多樣多彩且通常是具有說明性的立面。雖然，這不是指那些大多數(shù)店面開向廷的圍封式購物中心。對于面向廷的購物中心而言，無開窗的地面層