襄陽(yáng)地塊投資建議(私募)ppt課件

1、襄樊市樊城區(qū)地塊開(kāi)發(fā)工程投資建議.目錄襄陽(yáng)根本情況房產(chǎn)市場(chǎng)情況工程根本情況工程協(xié)作時(shí)機(jī).一、襄樊經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展情況.1.1襄樊戰(zhàn)略定位及行政區(qū)劃戰(zhàn)略位置：“省域副中心城市 六區(qū)：襄城、樊城、襄陽(yáng)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)、魚(yú)梁洲開(kāi) 發(fā)區(qū)、隆中風(fēng)景區(qū)三市：宜城、棗陽(yáng)、老河口三縣：南漳、谷城、?？?.1.2 經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況2021年GDP達(dá)1201億元，同比增長(zhǎng)15%。地方財(cái)政總收入95.13億元，同比增長(zhǎng)15.4%。.1.3 人口及居民收入2021年，全市戶籍人口588.88萬(wàn)人，流動(dòng)人口33萬(wàn)人，其中市區(qū)常住人口150萬(wàn)人。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13409元，同比增長(zhǎng)9.1%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出101

2、45元，同比增長(zhǎng)7.3%，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為39.36%；城鎮(zhèn)居民人均居住面積為28.85平方米，比上年添加0.53平方米。.2007年，襄樊市平均家庭成員規(guī)模為2.96人/戶，隨著家庭規(guī)模構(gòu)造轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)需求將繼續(xù)添加.二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2021年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資55.39億元，同比增長(zhǎng)19.9%。房屋施工面積709.7萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)45.1%。其中，住宅555萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)39.9%。商品房銷(xiāo)售面積達(dá)224.5萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)74.5%。其中，住宅銷(xiāo)售面積達(dá)200.5萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)71.3%。商品房銷(xiāo)售額達(dá)58.1億元，同比增長(zhǎng)103.1%。其中，住宅銷(xiāo)售額

3、達(dá)46.4億元，同比增長(zhǎng)97.6%。 .2.1 襄樊市當(dāng)前土地供應(yīng)量2021、2021年度土地供應(yīng)方案用途構(gòu)造表 單位：畝年度 指標(biāo)合計(jì)商服用地工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地住宅用地公共管理與公共服服務(wù)設(shè)施其它保障性住房用地2009年度4000200200012001203202802010年度450022023001300130360320.2.2 房?jī)r(jià)目的.歷年襄樊市中心城區(qū)房?jī)r(jià)收入比2007年中心城區(qū)房?jī)r(jià)收入比為8.73。開(kāi)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在69倍之間.2.3房?jī)r(jià)比較分析2021年12月，襄樊中心城區(qū)A級(jí)樓盤(pán)均價(jià)5200元萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。2021年初調(diào)控后房?jī)r(jià)有所回落，2021年10月中心城區(qū)A級(jí)樓盤(pán)價(jià)

4、錢(qián)再次上揚(yáng)，最高達(dá)7288元/平方米漢江名居，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期開(kāi)盤(pán)價(jià)6500元。與同為省域副中心的宜昌市相比較，襄樊房?jī)r(jià)明顯處于較低程度宜昌中心城區(qū)房屋均價(jià)已突破7000元。2021年宜昌市GDP1245億元較襄樊多40億余元，居民人均可支配收入12843元較襄樊低500余元。襄樊房?jī)r(jià)較低的緣由在于投資性需求較弱，住房購(gòu)買(mǎi)以保證型改善型為主。外鄉(xiāng)地產(chǎn)公司實(shí)力偏弱，自2021年萬(wàn)達(dá)進(jìn)入襄樊后，房地產(chǎn)活潑程度明顯加快。.2.3 房屋需求分析1、新增家庭的需求。主要是新婚家庭，每年大約幾千對(duì)新婚青年，購(gòu)新房、搬新家在40以上。2、拆遷安頓需求。隨著襄樊城市擴(kuò)建及城市整體規(guī)劃修編，很大部分拆遷戶選擇購(gòu)置或

5、補(bǔ)償新房。3、流動(dòng)人口與周邊商貿(mào)從業(yè)人員住房需求。周邊縣市民營(yíng)企業(yè)擔(dān)任人、個(gè)體老板在襄樊購(gòu)房安居，流動(dòng)人口也有一定的需求量。4、外出打工人群的回鄉(xiāng)置業(yè)需求。襄樊是一個(gè)農(nóng)業(yè)大市,全市588萬(wàn)人口中,鄉(xiāng)村人口就有365萬(wàn),年年外出打工經(jīng)商的到達(dá)76.4萬(wàn)人。這一部分人群回鄉(xiāng)購(gòu)房的需求很旺盛。5、寬廣市民以舊換新需求。襄樊“十二五規(guī)劃提出，人均住房建筑面積將超越35平方米，襄樊開(kāi)發(fā)潛力較大，開(kāi)展空間良好。 .2.4 購(gòu)買(mǎi)力分析襄樊戶均存款變化情況一金融機(jī)構(gòu)存款增長(zhǎng)情況二.一歷年襄樊市家庭存款余額均值情況2000年以來(lái)襄樊市家庭存款余額均值年均增長(zhǎng)率為22.2，2007年家庭存款余額到達(dá)469.7億元

6、。襄樊市居民家庭存款余額逐漸遞增，襄樊市居民消費(fèi)潛力較強(qiáng)。.二歷年襄樊市金融機(jī)構(gòu)存款情況2000年以來(lái)，襄樊市金融機(jī)構(gòu)存款余額快速增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率為16.7。2007年，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為683.6億元，比2000年增長(zhǎng)172.35。.2.5 存貸款情況2021年，全市存貸款分別突破千億元和500億元大關(guān)。全市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額到達(dá)1051.83億元，比年初添加219.61億元，比年初增長(zhǎng)26.5%，其中，儲(chǔ)蓄存款余額687.58億元，比年初增長(zhǎng)19.6%。金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額達(dá)518.26億元，比年初添加144.68億元，比去年同期多增86.83億元，其中，全市金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款余額

7、281.18億元，比年初添加88.19億元，同比多增53.38億元，比年初增長(zhǎng)45.7%。.2.6 房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)近年來(lái)襄樊市固定資產(chǎn)投入快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯加快，居民收入程度繼續(xù)提高，居民可支配收入及人均儲(chǔ)蓄存款余額逐年增長(zhǎng)，顯示出后期強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力。舊城改造步伐加快，改善型住房需求逐漸加大。隨著鄂西生態(tài)文化旅游圈建立推進(jìn)，特別是武襄高鐵、漢十高速及襄荊高速通車(chē)后，襄樊市流動(dòng)人口增多，置業(yè)型住房需求加大。目前中心城區(qū)新樓盤(pán)價(jià)錢(qián)為7000元每平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升階段。.三、工程根本情況.3.1工程地理位置建立路地塊：樊城區(qū)建立路、漢江路及沿江大道交匯處，南鄰漢江，西接漢江二橋，占地面積

8、110畝。人民西路地塊：樊城區(qū)賈洼地段，月亮灣公園入口處，毗鄰漢江，漢江三橋西500米，占地面積57畝。. 3.1 .1 工程位置圖.3.1.2 建立路工程地形圖.3.1.3人民西路月亮灣公園地塊廠區(qū)圖.3.2地面情況建立路地塊地形為400*200米，現(xiàn)有消費(fèi)廠房28000平方米、辦公樓、大禮堂及其他輔助設(shè)備。人民西路地塊原為原料倉(cāng)庫(kù)，建筑物較少。地面平整，地形開(kāi)闊。.建立路廠區(qū)圖.四：工程價(jià)值評(píng)價(jià)4.1 土地摘牌參照價(jià)錢(qián) 1、2021年9月“錢(qián)塘100工程土地成交價(jià)292萬(wàn)元/畝位于本案北面馬路正對(duì)面。 2、2021年1月長(zhǎng)虹路商住地掛牌成交價(jià)1091萬(wàn)元/畝距本案1公里處。 3、2021年

9、10月前進(jìn)路地塊成交價(jià)到達(dá)900萬(wàn)元/畝。.4.2土地掛牌指點(diǎn)價(jià)錢(qián)建立路地塊：400萬(wàn)元/畝人民西路地塊：260萬(wàn)元/畝.4.3 工程地塊價(jià)值評(píng)價(jià)建立路：400萬(wàn)元*110畝=44000萬(wàn)元人民西路：260萬(wàn)元*57畝=14820萬(wàn)元合計(jì)：58820萬(wàn)元.4.4 地塊優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：建立路地塊六面臨街，南接漢江，西接漢江二橋，優(yōu)勢(shì)明顯。江景優(yōu)勢(shì)：隔江相望古隆中風(fēng)景區(qū)。江面開(kāi)闊，波光粼粼，水天一色，風(fēng)景獨(dú)好。交通優(yōu)勢(shì)：距全市中心商圈長(zhǎng)虹路商圈缺乏1公里，2條公交線路設(shè)置了廠前站點(diǎn)。交通極為便利。地形優(yōu)勢(shì)：南北長(zhǎng)400米，地塊較方正，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)：土地及地面附著物產(chǎn)權(quán)構(gòu)造單一，溝通快捷決策

10、迅速。拆遷優(yōu)勢(shì)：廠區(qū)容積率低，約0.38，拆遷本錢(qián)低。政策優(yōu)勢(shì)：根據(jù)市政府文件精神，關(guān)停企業(yè)舊址開(kāi)發(fā)過(guò)程中，享用規(guī)費(fèi)減半收取的優(yōu)惠政策，節(jié)省本錢(qián)。人文優(yōu)勢(shì)：地處歷史文化名城腹地，人文底蘊(yùn)深沉。絕版優(yōu)勢(shì)：中心城區(qū)僅存的最后一席大面積未開(kāi)發(fā)完好地塊，得天獨(dú)厚。升值優(yōu)勢(shì)：當(dāng)前地價(jià)較低，升值空間宏大。.4.3 地塊經(jīng)濟(jì)目的內(nèi)部建立路：占地面積114畝，規(guī)劃用地102畝，商住用地，容積率3.5，可建面積237000平方米。其中：1、整合面積11畝，拆遷面積21000平方米，還建面積27000平方米。2、代征道路面積12畝，教育占地7畝人民西路：用地面積45畝道路代征12畝，商住用地，容積率3.5，可建面

11、積105000平方米。上述經(jīng)濟(jì)目的可根據(jù)詳細(xì)工程詳規(guī)適當(dāng)調(diào)整。政策根據(jù)：襄樊市政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要.4.4 工程經(jīng)濟(jì)分析建立路：住宅20萬(wàn)平方米、商業(yè)4萬(wàn)平方米、車(chē)位1000個(gè)。預(yù)期收入18億元。住宅均價(jià)6000元/平方米，商業(yè)均價(jià)15000元/平方米人民西路：住宅9萬(wàn)平方米、商業(yè)1萬(wàn)平方米。預(yù)期收入57000萬(wàn)元住宅5000元，商業(yè)12000元。本錢(qián)：樓面價(jià)1700元，建安本錢(qián)1300，規(guī)費(fèi)170，配套220，財(cái)務(wù)本錢(qián)160，合計(jì)3450元/平方米費(fèi)用：營(yíng)銷(xiāo)及管理100、不可預(yù)見(jiàn)50、綜合稅金：建立路住宅750、商業(yè)1860；人民西路住宅620，商業(yè)1860元。稅后凈利潤(rùn)：87700萬(wàn)元。.五、協(xié)作共贏.5.1特定關(guān)系人協(xié)作方式5.1.1債務(wù)方式向特定人群定向融資不超越5000萬(wàn)元融資本錢(qián)25%每年協(xié)作期限暫定2年.5.1.2股權(quán)融資方式1、融資規(guī)模不超越資產(chǎn)總額的30%2、凈資產(chǎn)按照55000萬(wàn)元估值.5.1.3 融資+股權(quán)方式向特定關(guān)系人推行融資+股權(quán)方式融資總額控制在2000萬(wàn)元以?xún)?nèi)享用20%年報(bào)答率+工程分紅.5.1.4 股權(quán)1+1方式特定關(guān)系人投入資金享用投入資金的