重慶大足區(qū)市場研究

1、目錄大足區(qū)簡介區(qū)域宏觀分析周邊市場分析結(jié)論建議1一、大足區(qū)簡介2大足區(qū)隸屬重慶市， 位于重慶市西部；是長江上游地區(qū)、重慶城市發(fā)展新區(qū)，重慶大都市區(qū)，是重慶一小時經(jīng)濟圈的組成部分。大足位于成渝經(jīng)濟區(qū)腹心，處在成渝直線經(jīng)濟帶上重慶1小時經(jīng)濟圈和成都1小時經(jīng)濟圈的節(jié)點，地理位置佳。2015年底，大足區(qū)幅員面積1436平方千米，轄6個街道、21個鎮(zhèn)，2015年常住人口為76萬人，總?cè)丝?04萬。大足簡介3交通公路渝昆高速公路為國家高速公路G85銀昆高速公路的一段，在大足區(qū)境內(nèi)有5.3公里。渝蓉高速公路在大足區(qū)境內(nèi)有43.8公里。重慶三環(huán)高速公路，預(yù)計2019年竣工。鐵路成渝高鐵設(shè)有大足南站，半小時即可

2、從大足到達重慶市區(qū)。 航空大足緊鄰重慶江北國際機場，通過渝蓉高速公路可直達機場，車程在1.5小時以內(nèi)。大足登云橋機場，現(xiàn)為軍用機場。2015大足區(qū)政府已與部隊簽訂了關(guān)于空軍大足機場擴建用地協(xié)議，登云機場軍民合用項目前期工作取得重大進展。4旅游龍水湖龍水湖景區(qū)地處山峰層疊、景色秀麗的西山（巴岳山）麓下，延綿約10公里。湖區(qū)港汊縱橫,有姿態(tài)各異的108個島嶼點綴其中，被譽為“大足西湖”。龍水湖景區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展,水利旅游已成規(guī)模，形成了集吃、住、行、旅、購、娛、團體會議為一體的自然旅游景區(qū)。大足石刻世界文化遺產(chǎn)，世界八大石窟之一，國家AAAAA級旅游景區(qū)，全國重點文物保護單位，重慶十大文化符號。是唐

3、末、宋初時期宗教摩崖石刻，以佛教題材為主，儒、道教造像并陳，是著名的藝術(shù)瑰寶、歷史寶庫和佛教圣地。大足石刻是中外游客川渝之行的必游之地。5工業(yè)2015年,大足五金產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達超過200億元,五金企業(yè)670個，從業(yè)人員5萬余人。龍水五金市場位于中國西部“五金之都”重慶市大足區(qū)的龍水鎮(zhèn)。五金市場北距大足石刻28公里，東距龍水湖5公里，是西南地區(qū)規(guī)模最大、批零兼營、具有地方特色的五金專業(yè)市場。龍水五金市場建成了集旅游購物、商品貿(mào)易、娛樂休閑為一體的大市場、擁有營業(yè)門市1500間、攤位4500個、固定經(jīng)營戶5000余戶。季節(jié)性經(jīng)營戶近1000戶、從業(yè)人員10000余人。6二、區(qū)域宏觀分析7人口2015年

4、大足人口超過100萬，其中常住人口75萬，總?cè)丝跀?shù)量排在重慶市各區(qū)縣中第11位，占全市人口3.11%。當(dāng)年人口出生率為5.8;人口死亡率為5.2；人口自然增長率為0.6。人口數(shù)量增長穩(wěn)定。2015年大足區(qū)城鎮(zhèn)化率達到50.15%，接近中國城鎮(zhèn)化率平均水平56.1%。根據(jù)專家學(xué)者的研究，當(dāng)城鎮(zhèn)化率處于30%-70%之間時，房地產(chǎn)業(yè)處于黃金發(fā)展階段?？梢酝茰y未來大足區(qū)房地產(chǎn)市場將健康發(fā)展。城鎮(zhèn)居民可支配收入達到24998元，較上年增長10.0%，略高于全國平均水平22000元。城鎮(zhèn)居民人均住房面積43.52平方米。區(qū) 縣年末總?cè)丝冢ㄈf人）常住人口（萬人）城鎮(zhèn)人口（萬人）城鎮(zhèn)化率（%）全 市3375

5、.202991.401783.0159.60萬州區(qū)175.77160.4698.0661.11開縣168.77116.7649.2042.14合川區(qū)155.43133.9983.2762.15江津區(qū)150.23129.2580.1261.99云陽縣135.9689.8734.3138.18綦江區(qū)121.17109.2960.0854.97渝北區(qū)117.08150.35118.3978.74涪陵區(qū)116.67113.6170.6462.18永川區(qū)113.11108.4268.5963.26奉節(jié)縣107.5377.3929.5638.20大足區(qū)105.1075.0337.6350.15忠縣100.

6、8572.1528.0638.89墊江縣97.5767.9427.3840.30潼南縣95.6165.8029.6145.00綦江區(qū)94.3282.5439.1247.40梁平縣92.8966.2326.6940.30長壽區(qū)90.4380.9148.5059.94巴南區(qū)90.2097.3775.5577.59九龍坡區(qū)88.45117.01106.6091.10酉陽縣86.0456.2416.6829.668人均GDP2015年大足GDP349億元，人均GDP45708元，折合7338美元，位列重慶市各區(qū)縣第16名，處于中等水平。按照國際的經(jīng)驗，人均GDP超過1000美元，消費結(jié)構(gòu)向發(fā)展型、享受

7、型升級。消費結(jié)構(gòu)的升級，帶動的將是投資結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化。表明房地產(chǎn)業(yè)將成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長的主要動力。9區(qū)域規(guī)劃總體定位為山水園林加工商貿(mào)易城市，以龍崗組團和龍水組團兩個核心組團發(fā)展。本項目處于龍水組團，龍水組團規(guī)劃為大足區(qū)副中心，到2020年規(guī)劃人口20萬，城鎮(zhèn)規(guī)劃面積20平方公里。龍水鎮(zhèn)正在迅速發(fā)展成為區(qū)域經(jīng)濟的核心，全力打造“中國西部五金之都”龍水組團規(guī)劃10區(qū)域去化成交方面：2015年重慶主城區(qū)商品房成交面積約2266萬方，各區(qū)縣成交面積約2928萬方；2015年供需比為0.95，供略小于求，說明房企推量更加理性，主要以庫存去化為主。2015年大足區(qū)成交面積為153萬方，排在各區(qū)

8、縣第8位。11三、周邊市場分析12本案郵亭鎮(zhèn)地塊，樓面價686元，容積率2玉龍鎮(zhèn)地塊，樓面價792元，容積率1.2雙橋工業(yè)園區(qū)地塊，樓面價447元，容積率4.5智鳳鎮(zhèn)地塊，樓面價879元，容積率2高坡村地塊，樓面價948元，容積率1.2紅星社區(qū)8、9、1地塊，樓面價1100元，容積率3地塊位置成交日期面積規(guī)劃指標(biāo)要求樓面單價土地單價（平方米）容積率元/(萬/畝)郵亭鎮(zhèn)烈火村2016.310929268691.50 雙橋工業(yè)園區(qū)C5-3號地塊2015.1215798 4.5447134.02智鳳鎮(zhèn)登云新村2015.1113482879117.21 玉龍鎮(zhèn)三教村2015.12227391.2792

9、63.33 龍水鎮(zhèn)高坡村2016.574900 1.294875.76棠香街道辦事處紅星社區(qū)2015.8168782.5660109.97 紅星社區(qū)8、9、10組2010.1163097 31162232.21土地成交近兩年大足區(qū)土地成交樓面價均價792元/平米，土地價格均價147萬/畝，容積率范圍在1.2-4.5之間。距離大足區(qū)政府越近，土地價格越高。132016年7月，大足主城區(qū)在售洋房類項目均價約為5000元/平米，高層類項目均價約為4000元/平米。據(jù)了解，海棠國際、觀棠曉月、金科中央公園城等新區(qū)品質(zhì)性大盤受關(guān)注度比較高，其中海棠國際以月度銷量80余套，成交金額5000萬占領(lǐng)7月銷冠地

10、位。上半年，大足城區(qū)在售項目已達四五十家，各房企陷入白熱化的競爭狀態(tài)。一些知名的樓盤年平均去化量約為5.6萬平米。房地產(chǎn)成交14周邊在售項目分析項目名稱尚溪國際公館物業(yè)類型高層，洋房開盤日期2013年11月 成交均價高層3500元/洋房4100元/容積率2.5建筑面積214976主力戶型高層：84.76洋房：91.5615周邊在售項目分析項目名稱締景春曉物業(yè)類型高層開盤日期2013年12月 成交均價高層3400元/容積率3.95建筑面積100000主力戶型戶型面積76-16616周邊在售項目分析項目名稱大足江山郡物業(yè)類型別墅開盤日期2014年1月成交均價4500元/容積率1建筑面積42000主

11、力戶型戶型面積200-50017周邊在售項目分析項目名稱巴月荘物業(yè)類型聯(lián)排、獨棟開盤日期2012年11月成交均價5500元/容積率0.7建筑面積215300主力戶型不詳18海棠國際項目名稱國興海棠國際物業(yè)類型高層、洋房開盤日期2015年12月成交均價洋房6000元/高層5500元/容積率1.5建筑面積215300主力戶型115-173土地樓面價1200元/平米土地成交時間2014年7月年去化量約8萬平米周邊在售項目分析19金科中央公園城項目名稱金科中央公園城物業(yè)類型高層開盤日期2013年8月成交均價4888元/容積率3.2建筑面積750000主力戶型75-108 土地樓面價700元/平米土地成交時間2013年5月年去化量約7.5萬平米周邊在售項目分析20四、結(jié)論建議21Strengths（優(yōu)勢） Weaknesses （劣勢） 區(qū)位優(yōu)勢明顯，緊鄰龍水湖景區(qū)邊，擁有景觀、溫泉資源，對度假別墅類產(chǎn)品打造有利。大足區(qū)目前僅有3個在售別墅項目，別墅類產(chǎn)品稀缺。龍水湖地區(qū)知名度不高，游客量不多。大足區(qū)房地產(chǎn)市場售價不高，去化量不理想，未來項目銷售可能會出現(xiàn)問題。Opportunitie