房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)總圖研發(fā)心得（案例版）

1、房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)總圖研發(fā)心得（案例版）目錄劍指總圖-定性之言總圖七劍-詳解七劍導(dǎo)航-工具與圖表劍指總圖定性之言：若項目研發(fā)階段決定了項目總貨值的90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的80%。若項目研發(fā)階段已將成本控制了70%，那么總圖階段就已將成本控制了50%?？倛D決定了景觀的構(gòu)架與格局?？倛D決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 總圖設(shè)計七劍用足指標(biāo) -青干劍貨值最大化 -由龍劍復(fù)制模塊 -天瀑劍配套用房最小化 -舍神劍贈綠規(guī)劃和底層挖掘 -競星劍控制地庫 -莫問劍減少入口 -日月劍總圖精細化的研究，景觀精細化的營造，可以突破項目價值的天花板。 “掏干吃凈” -用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 用足容積率（

2、北京唐寧ONE案例） 用足建筑密度（圖示說明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 用足容積率（北京唐寧ONE案例） 用足建筑密度（圖示說明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價

3、，驗收后將墊層清除，改為房間。 1.1 用足容積率損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1、容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。 2、影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 案例：北京唐寧ONE項目 總用地面積：56640 代征道路：6225 代征綠地：1338 消防站用地：2800建設(shè)用地：約49077 容積率：地上總建筑面積：176000 公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：30%

4、集中綠地：6000 建筑限高：80m 用地內(nèi)另含公交場站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積：6000 平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi)規(guī)劃條件規(guī)劃難點： 建筑限高從80米突破到90米； 日照；案例：北京唐寧ONE 北京唐寧ONE -雕刻空間設(shè)計前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來，之后按規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。 把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積多元化產(chǎn)品，混合分布端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分90平米以下小戶型端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分90平米以下小戶型精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo)在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo)北京唐寧ONE 樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的36

5、%規(guī)劃少量的東西朝向建筑邊角地塊的有效利用北京唐寧ONE北京唐寧ONE 大進深多單元的平面組合單體對容積率貢獻大 北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局 項目 數(shù)量 單位1總用地面積 56,900 2建設(shè)用地面積(不含消防站) 46,277 3容積率 3.9 4車位數(shù) 1,508 個5總建筑面積 276,998 地上 179,996 地下 97,002 6可租售建筑面積 255,199 6.1.1住宅 145,061 6.1.2公建 110,138 車庫 70,523 7配套設(shè)施面積 21,799 總圖指標(biāo) 北京唐寧ONE-一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 用足容積率（北京唐寧ONE案例

6、） 用足建筑密度（圖示說明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 1.2 用足建筑密度損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) -首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉。相關(guān)案例在第六部分底層挖掘和分率原則中論述 -好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。 -好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放

7、過。 用足建筑密度一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 用足容積率（北京唐寧ONE案例） 用足建筑密度（圖示說明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個案例）如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。雙層高可變空間的利用優(yōu)點：零面積變2房，3房戶型成5房功能：可以做為家庭娛樂、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。實景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲閣樓平面剖面圖2、用足地方法規(guī)案例一 雙層陽臺贈送驗

8、收后修成房間，有效增加實際容積率 用足地方法規(guī)案例二:贈送空間的樓板改為花架，驗收后封上變?yōu)榉块g 案例三：利用2.2米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高 至2.2米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間?！岸抢镉胸洝?-貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨

9、值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例）2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 1.1 不平衡使用容積率案例A-成都郫縣項目建設(shè)用地畝建設(shè)用地畝地 塊 經(jīng) 濟 技 術(shù) 指 標(biāo)凈用地面積126139.6415米和40米代征綠地40728.70地上可建設(shè)面積520300.00容 積 率4.1建筑密度30其中住宅26%綠 地 率30%各業(yè)態(tài)市場分析含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本地價外成

10、本 前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費這里可以看到聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯洋房，最后剩余的容積率為高層。各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表業(yè)態(tài)預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本 容積率面積收益社區(qū)商鋪 5025010000/ 1887 / 8113元普通聯(lián)排13000/2000/11000元親地底躍 20025012000/ 1960 / 10040元電梯頂躍 20025011000/ 1960 / 9040元電梯洋房 1001307500/ 2750 / 4750元34高層831306800/ （精裝）2505 / 4295元成都郫縣新城案例總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃要求：

11、1.容積率2.覆蓋率:30%其中住宅26% 各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對：業(yè)態(tài)合理容積率覆蓋率社區(qū)商業(yè) 3層2355100%普通聯(lián)排2.5層0.60.753035%底躍13層電梯頂躍無電梯頂躍電梯花園洋房71.52.02530%無電梯花園洋房1.31.52832%高層（1233層）2.561520%1、聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積2、一般底躍雖然可類別墅，但只有12層的面積可溢價3、電梯7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活4、5、6和頂躍溢價商業(yè)占足4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨?2345677+1122+1123455+1高層提高覆蓋率20%，少占地，容積率8聯(lián)排無電梯洋房電梯洋房替代替代成都

12、郫縣新城案例規(guī)劃布局分析不平衡容積率的規(guī)律：1、高層占地要最小 補足容積率就好 布置在北面和西面2、洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置3、洋房組團要均好 向外借景要用好 小區(qū)中部形成系列組團 向40米綠帶借景成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析花園洋房集中、規(guī)模化，城市形象1、主道路入口形成洋房規(guī)模視覺2、形成點、線、面豐富城市空間 成都郫縣新城案例 功能分區(qū)多層返遷房規(guī)劃未建小區(qū)景尚景（高層）電梯花園洋房34層高層社區(qū)商業(yè)成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例不平衡使用容積率后的總貨值為40億元左右 ，大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做高層的貨值為億左右本方案占地比：花園洋房區(qū)/高層區(qū)本方案

13、可售住宅面積比（含下躍贈送）：花園洋房/高層效果圖成都郫縣新城案例 1.2 不平衡使用容積率案例B-重慶睿城項目地 塊 經(jīng) 濟 技 術(shù) 指 標(biāo)總用地面積（算容積率的基數(shù)）106690虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率）8395可建設(shè)用地面積98295可建設(shè)地上面積160035容 積 率1.5建筑密度30綠 地 率30%虎溪河市政停車場建設(shè)用地建設(shè)用地總圖 配比研究 各業(yè)態(tài)對應(yīng)的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè) 3層2367100%普通聯(lián)排 3層0.60.72530%大院別墅 24層0.832%洋房 7層1.21.523%高層 22層2.53.51015% 以配比的方式用足的容積率 產(chǎn)品業(yè)態(tài)

14、組合有： 1、商業(yè)洋房 2、商業(yè)聯(lián)排/大院高層 3、商業(yè)聯(lián)排/大院洋房高層7層7層洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層2.5層別墅別墅別墅高層間距重慶睿城項目案例含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本地價外成本 前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費期間費用這里可以看到商鋪是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建大院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為高層。各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表業(yè)態(tài)預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本 容積率面積收益社區(qū)商鋪 20025010000/ 2700 / 7300元經(jīng)濟型酒店 2002505000/ 2600

15、/ 2400元大院別墅 2002508000/ 3450 / 4550元花園洋房 1001305500/ 2750 / 2750元小戶型高層1001304200/ （清水）3000 / 1200元重慶睿城項目案例產(chǎn)品類別大院別墅花園洋房小戶型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車位商鋪地下超市經(jīng)濟型酒店套數(shù)176其中：聯(lián)排88疊拼 88240其中：平層120躍層1201008551 其中：洋房314高層159商區(qū)78-單套面積180-240120-18039-53-總面積381873816555675197111400319928785重慶睿城項目案例不平衡使用容積率后的總貨值：億左右，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值

16、，如住宅部分只做七層的總貨值為億左右東西分區(qū)高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)大院別墅 vs 花園洋房 商業(yè)vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。洋房布置在南側(cè)可減少高層對大院別墅的影響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點。高層布置在遠端。重大大門公交站點總圖價值挖掘重慶睿城項目案例用地面積: 106688 m2地上建筑面積: 160035 m2總建筑面積: 215671 m2容積率綠化率:30%建筑密度:30%其中:住宅: 136052 m2 (計容) 14410 m2 (不計容）商業(yè): 22788 m2 (計容)車庫: 38326

17、 m2 (車位)地下超市: 2918 m2 (不計容)其他:1195 m2 (計容)重慶睿城項目案例效果圖重慶睿城項目案例二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例）2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。(產(chǎn)品類型示意案例）3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 2. 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格， 提升溢價空間獨 花高容積率： 1.5 41234類獨棟別墅聯(lián)排大院類聯(lián)排洋房高town 500W2

18、00W100W1800W50W獨聯(lián)花高 類獨立別墅案例關(guān)鍵詞： 合法的“獨立別墅” 小間距下的絕對私密 無限的生長式組合 復(fù)雜地形的適應(yīng)性 產(chǎn)品模塊化七合院由7個類獨立的Townhouse圍合連接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車庫構(gòu)成一個共生體。一個單元包括：Townhouse - 7戶（2780m2）地下層平面一層平面二層平面三層平面合院別墅七合院 聯(lián)排大院案例 類聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例成都郫縣新城（弗萊明戈）增值空間類聯(lián)排別墅洋房案例-富陽受降項目 類聯(lián)排別墅洋房案例A1(1)A

19、2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9) 二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例）2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。(產(chǎn)品類型示意案例）3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍（案例分析）4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積基地形態(tài)界面基地界面基地位于獨墅湖西岸，受蘇州運河的隔離，為湖中島嶼的組成部分?；匚挥趰u嶼的南部，三面臨水，北側(cè)相鄰為居住用地。西側(cè)隔蘇州運河為南環(huán)橋批發(fā)市場（商業(yè)），南側(cè)隔水相望為規(guī)劃

20、中的湖中綠島。在岸線分布上，沿獨墅湖一側(cè)岸線共計，其中北側(cè)地塊（a地塊）沿湖岸線長度為，南側(cè)地塊（b地塊）沿湖岸線長度為。沿河岸線集中于b地塊，長度為。 案例1. 優(yōu)質(zhì)的外部資源 三面環(huán)水的資源我們怎樣利用價值最大？是不是應(yīng)該與其它資源區(qū)別對待？幾百米的臨水面應(yīng)該怎樣利用？是都規(guī)劃獨棟別墅還是擺高層豪宅？高層住宅既沒有利用水面資源也沒有利用別墅社區(qū)景觀資源 案例2：晶藍半島項目的外部資源有限，只能依靠自己創(chuàng)造一個大的景觀中庭，來解決特色景觀資源的問題一期景觀視線分析表好景觀（套）較好景觀視線（套）較次景觀視線（套）優(yōu)質(zhì)景觀率%客臥見中庭見河又見庭僅見河臥室見中庭一單元50183671454%二

21、單元52361814769.29%三單元52361814769.29%四單元52183671455.18%五單元48163051.60%小計2541081085872說明：1、優(yōu)質(zhì)景觀視線包括能看見景觀中庭和府河2、面向社區(qū)外方向9樓以下暫時考慮景觀較差3、5單元西南面X3戶型景觀條件較差 案例2：晶藍半島精密計算每戶資源，盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍晶藍半島一期景觀單元分析表二、貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（分析兩個案例）2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。(產(chǎn)品類型示意案例）3、

22、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積（案例）疊拼別墅剖面圖9010590105901059010503050100半地下室（帶庭院） 附送閣樓四層 三層 二層 首層 附送閣樓一樓二樓聯(lián)排：200250（實得350400） 送 : 2F閣樓，半地下層庭院疊拼：180220（實得220300） 送: 4F閣樓，半地下層庭院案例：贈送半地下室和閣樓面積9012090120聯(lián)排別墅剖面圖03060150半地下室（帶采光庭院）附送閣樓二層 首層 重慶睿城大院聯(lián)排戶型解析 送閣樓贈送車庫贈送半地下室后花園前花園疊拼戶型解析

23、送閣樓后花園獨立入戶樓梯贈送車庫贈送半地下室前花園空中花園面積贈送案例重慶睿城大院 花園洋房(優(yōu)化面積后的大城小院)：控制平層數(shù)量，控制單套面積大小每個單元：4戶底躍，6戶平層，2戶頂躍，電梯花園洋房送閣樓車庫贈送半地下室前花園空中花園平層120平米頂躍 170180平米底躍 140150平米后庭院1234567面積贈送案例重慶睿城大院三千城將政府要求的首層架空部分送給二層客戶作私家花園架空層贈送案例 “拿來主義” -復(fù)制模塊1、利用產(chǎn)品庫（9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進行復(fù)制，速度快，風(fēng)險低。如：大城小院系列、弗萊明哥系列、 郡系列、滟瀾系列、香醍系列、星座系列等2、使用模塊產(chǎn)品和組團復(fù)制 如：

24、西班牙大院、七合圍院、高TOWN3、會所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊 三、復(fù)制模塊1、利用產(chǎn)品庫（9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進行復(fù)制，速度快，風(fēng)險低。如：大城小院系列、弗萊明哥系列、 郡系列、滟瀾系列、香醍系列、星座系列等2、使用模塊產(chǎn)品和組團復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高TOWN3、會所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊現(xiàn)代風(fēng)格 的七合院模型風(fēng)格可變更加關(guān)注空間效果的模塊化設(shè)計，塑造了良好的建筑形態(tài)。立面，可更具市場而變。已有： 現(xiàn)代風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 英國都繹風(fēng)格英國都繹風(fēng)格 的七合院模型西班牙風(fēng)格 的七合院立面 案例：七合院模塊復(fù)制 七合院模塊的多種組合模式七合院 項目運用七合院院設(shè)計時同樣考

25、慮了產(chǎn)品模塊化和對復(fù)雜地形的適應(yīng)性，因此布局簡單，移植方便?？纱罅抗?jié)省項目研究、運作的難度和時間。 項目A 項目B模塊可方便使用于不同項目，大幅加快項目進度。 “削減龍?zhí)住?配套用房最小化嚴格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。會所應(yīng)布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報建時，會所要標(biāo)注為商業(yè)用房北京半壁店會所案例室內(nèi)泳池、健身房、兒童游樂室、跳操房均布置在地下一層地上可作為臨時售樓處和商業(yè)，沿街布置地上面積：400平米左右“錦上添花”-贈綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加 親地戶型的數(shù)量。 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2

26、.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家 五、贈綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加 親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例） 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家 1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面B成都郫縣項目案例洋房A戶型底層挖掘下層前花園贈送A戶型特點：親地、贈綠、送面積1、邊戶型，一躍二。面積：1942、贈送親地花園：453、贈送地下架空：106入戶花園贈送下層后花園贈送地下室架空贈送成都郫縣項目案例洋房B戶型底層挖掘下層前花園贈送B戶型特點：親地、贈綠、送面積1、一躍二。面積：1712、贈送親地花園：693、贈送地下架空：77臺式花園贈送下層花園贈送地下室架空贈送成都郫縣項目案例入戶花園贈送C戶型特點：親地、贈綠、送面積1、邊戶型，二躍三。面積：1982032、贈送親地花園：46.73、贈送平臺陽臺：約20私家花園贈送地下室架