地產(chǎn)服務(wù)投資公司商業(yè)計劃書課件

1、商 業(yè) 計 劃 書海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司HNA PROPERTY real estate investment corporation二00八年二月目 錄第一部分 摘要第二部分 公司介紹第三部分 地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析第四部分 競爭優(yōu)勢分析第五部分 公司發(fā)展策略第六部分 財務(wù)分析第七部分 退出策略第八部分 結(jié)論HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司公司簡介海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司成立于2008年1月2日，注冊資本金為5億元人民幣，總資產(chǎn)約為40億元人民幣。海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司作為海航置業(yè)控股(集團(tuán))公司的全資子公司

2、，下設(shè)海航置業(yè)地產(chǎn)咨詢公司、海航置業(yè)地產(chǎn)估價公司、海航置業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、海航置業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)公司和海航置業(yè)物業(yè)管理公司等五個控股子公司，主要業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)金融服務(wù)和物業(yè)管理等。第一部分 摘要HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司戰(zhàn)略定位-房地產(chǎn)服務(wù)的領(lǐng)先者依托海航置業(yè)控股集團(tuán)公司，在投資經(jīng)紀(jì)、估價、租賃、物業(yè)/資產(chǎn)管理及金融服務(wù)等業(yè)務(wù)的廣闊的區(qū)域平臺上，服務(wù)投資者、開發(fā)商和業(yè)主，成為房地產(chǎn)經(jīng)營平臺、房地流通平臺和房地產(chǎn)金融服務(wù)平臺。 競爭優(yōu)勢 海航集團(tuán)的品牌影響力 廣泛的政府資源 獨特的戰(zhàn)

3、略定位 優(yōu)秀的資本運(yùn)作能力 卓越的管理能力 獨具特色的企業(yè)文化和凝聚力HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司具體業(yè)務(wù)發(fā)展策略HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司盈利模式表1-1 盈利模式分析項 目 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 地產(chǎn)咨詢 資產(chǎn)管理 資產(chǎn)管理 物業(yè)管理 盈利模式 提成+酬金 咨詢費用 投資+融資 投資+融資 包干或酬金 盈利能力 高高高高中進(jìn)入壁壘 中中高高較低關(guān)鍵成功因素 客戶資源及高效的運(yùn)營模式市場研究專業(yè)能力對經(jīng)濟(jì)發(fā)展及物業(yè)的價值判斷

4、能力金融工具的運(yùn)用及對市場的把握專業(yè)能力服務(wù)理念等HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司未來五年收益預(yù)測表1-2 未來五年收益預(yù)測 單位：億元指標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年合計地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收入0.5135817.5地產(chǎn)咨詢收入0.050.30.81.535.65資產(chǎn)管理收入0.31251018.3地產(chǎn)金融收入136101535物業(yè)管理收入0.30.81.53510.6營業(yè)收入合計2.156.113.324.54187.05營業(yè)利潤0.862.445.329.816.434.82HNA PROPE

5、RTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司未來五年投資計劃表1-3 未來五年資金使用計劃 單位：億元資金需求指標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年合計投資額10510152060從未來五年資金使用計劃表可以看出，公司在2008年投資所需資金約為10億元人民幣。2008年公司資本金為5億元人民幣。我們計劃在2008年以出售公司股權(quán)的形式引進(jìn)戰(zhàn)略合作者，計劃引資4億元人民幣。引資后海航置業(yè)控股集團(tuán)公司持有公司的股權(quán)比例約為55.56%，戰(zhàn)略合作者持有公司的股權(quán)比例約為44.44%。HNA PROPERTY real esta

6、te investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司公司概況海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司通過持續(xù)對優(yōu)秀團(tuán)隊的投入，努力在全國主要城市實現(xiàn)規(guī)?；推放频恼J(rèn)知，通過完善資金管理和金融服務(wù)等業(yè)務(wù)，鞏固公司在房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢和市場領(lǐng)先地位的深度。海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司成立于2008年1月2日，注冊資本金為5億元人民幣，總資產(chǎn)約為40億元人民幣。海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司作為海航置業(yè)控股(集團(tuán))公司的全資子公司，下設(shè)海航置業(yè)地產(chǎn)咨詢公司、海航置業(yè)地產(chǎn)估價公司、海航置業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、海航置業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)公司和海航置業(yè)物業(yè)管理公司等五個控股子公司，主要業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢服務(wù)、房地

7、產(chǎn)金融服務(wù)和物業(yè)管理等。第二部分 公司介紹HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司本公司現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)如圖1所示 股權(quán)結(jié)構(gòu)海航集團(tuán)有限公司海航置業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司地產(chǎn)咨詢公司地產(chǎn)估價公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司地產(chǎn)金融公司物業(yè)管理公司HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司控股股東概況1.海航集團(tuán) 海航集團(tuán)有限公司是本公司實際控股股東。1998年4月，海航集團(tuán)經(jīng)海南省工商行政管理局批準(zhǔn)成立。二十年來，海航集團(tuán)從單一的航空運(yùn)輸企

8、業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為以航空運(yùn)輸為主業(yè)，同時向上下游產(chǎn)業(yè)延伸的大型企業(yè)集團(tuán)。海航集團(tuán)現(xiàn)有航空運(yùn)輸業(yè)、機(jī)場管理業(yè)、酒店管理業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)等八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。截止到2008年1月1日，海航集團(tuán)資產(chǎn)約為680多億元，年營業(yè)收入230億元，員工3萬余名。 HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司圖2-2 海航集團(tuán)產(chǎn)業(yè)板塊分布HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司2.海航置業(yè)控股集團(tuán)圖2-3 海航置業(yè)控股集團(tuán)組織架構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)

9、公司海航置業(yè)控股集團(tuán)公司工業(yè)地產(chǎn)公司旅游地產(chǎn)公司機(jī)場地產(chǎn)公司城市運(yùn)營公司地產(chǎn)服務(wù)公司綜合管理部項目拓展部工程管理部計劃財務(wù)部戰(zhàn)略發(fā)展部營銷策劃部HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司2005年3月，為適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃需要，海航置業(yè)將總部遷至首都北京，并同時在北京、?？凇⑷齺?、上海、廣州、西安、昆明等全國各大城市運(yùn)作十幾個開發(fā)建設(shè)項目。項目涉及住宅小區(qū)、高檔寫字樓、高檔酒店、大型商場及大型生態(tài)旅游景區(qū)開發(fā)。企業(yè)宗旨 ：為社會做點事、為他人做點事、為自己做點事 企業(yè)理念 ：誠信、業(yè)績、創(chuàng)新 海航置業(yè)控股（集團(tuán)

10、）有限公司始創(chuàng)立于2000年3月29日，原名海南海航建設(shè)開發(fā)有限公司，2004年2月27日經(jīng)增資并更名揚(yáng)子江地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，于2007年5月28日經(jīng)海南省工商行政管理局批準(zhǔn)正式更名為海航置業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司，注冊資本金6.5億元。十余年來，公司依托海航集團(tuán)雄厚的資金和管理優(yōu)勢，逐步在全國范圍內(nèi)發(fā)展壯大，目前在北京、海南、西北、上海、廣州、昆明、重慶、東北設(shè)立八大區(qū)域公司，擁有地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)投資、金融服務(wù)、裝飾工程、物業(yè)管理等各類項目公司二十余家，至今已開發(fā)建設(shè)完成近百個項目。 截至2008年1月1日，海航置業(yè)總資產(chǎn)已達(dá)19億元人民幣，員工總數(shù)已超過2000人。 HNA PROPERTY

11、real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司公司愿景公司愿景：創(chuàng)建行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，做市場領(lǐng)跑者，成為中國領(lǐng)先的地產(chǎn)服務(wù)公司和地產(chǎn)服務(wù)界最具社會責(zé)任感的企業(yè)，做海航文化在地產(chǎn)服務(wù)界的傳播者。市場領(lǐng)跑者：在2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)，成為地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制訂者。社會責(zé)任感： 通過不斷倡導(dǎo)健康、溫馨的工作環(huán)境，為員工帶來幸福愉悅的人生； 通過不斷塑造合理、科學(xué)的投資環(huán)境，為客戶和投資者帶來幸福愉悅的人生； 通過不斷塑造合作、共贏的商務(wù)環(huán)境，為合作伙伴帶來幸福愉悅的環(huán)境； 通過不斷注重環(huán)境保護(hù)，成為建設(shè)和諧社會的實踐者。傳播者：將海航文化傳播到

12、每個海航物業(yè)，為社會做點事，為他人做點事，為自己做點事。公司愿景市場領(lǐng)跑者社會責(zé)任感傳播者HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司公司戰(zhàn)略定位1.母公司的戰(zhàn)略定位-海航置業(yè)控股集團(tuán) 定位于整個海航集團(tuán)的地產(chǎn)投資、開發(fā)、持有和運(yùn)作管理中心，走具有海航特色的地產(chǎn)投資、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資本運(yùn)作道路，進(jìn)行大儲備、大投資、大開發(fā)，最終實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合的跨越式發(fā)展，成為中國新一代地產(chǎn)界大亨。 核心戰(zhàn)略定位是成為地產(chǎn)服務(wù)商，以地產(chǎn)服務(wù)為核心業(yè)務(wù)，以產(chǎn)融結(jié)合為主要途徑，整合各類不動產(chǎn)資源，實現(xiàn)幾何級放大并獲取超額資本回報，成為地產(chǎn)界的商地

13、產(chǎn)開發(fā)商、商地產(chǎn)投資商、地產(chǎn)金融服務(wù)商。HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司2.公司的戰(zhàn)略定位服務(wù)領(lǐng)先專業(yè)能力領(lǐng)先盈利能力領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模領(lǐng)先 海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司定位于房地產(chǎn)服務(wù)的領(lǐng)先者，通過依托海航置業(yè)控股集團(tuán)公司，在投資經(jīng)紀(jì)、估價、租賃、物業(yè)/資產(chǎn)管理及金融服務(wù)等業(yè)務(wù)的廣闊的區(qū)域平臺上，服務(wù)投資者、開發(fā)商和業(yè)主，成為房地產(chǎn)經(jīng)營平臺、房地流通平臺和房地產(chǎn)金融服務(wù)平臺。為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，滿足客戶多元化的需求，打造國內(nèi)知名品牌提升專業(yè)服務(wù)能力，在技術(shù)與管理領(lǐng)域建立競爭優(yōu)勢 提升企業(yè)管理水平，提高盈利能力，為股

14、東創(chuàng)造最大價值，盈利能力要位居行業(yè)前列主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)發(fā)展領(lǐng)域和收入上 HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司組織構(gòu)架海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司實行法人治理結(jié)構(gòu)，股東會是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，股東會下設(shè)董事會，董事長負(fù)責(zé)公司的發(fā)展規(guī)劃，整體運(yùn)營管理，總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常的經(jīng)營管理，對董事會負(fù)責(zé)。公司根據(jù)需要設(shè)立綜合管理部、計劃財務(wù)部、項目開發(fā)部和戰(zhàn)略發(fā)展部，同時對各子公司進(jìn)行垂直管理。海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司地產(chǎn)金融公司物業(yè)管理公司地產(chǎn)咨詢公司綜合管理部計劃財務(wù)部戰(zhàn)略發(fā)展部項目開發(fā)部地產(chǎn)估價公司HNA PROPER

15、TY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司核心管理團(tuán)隊董事長 李曉明1962年生，現(xiàn)任海航集團(tuán)下屬海航置業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司董事長，畢業(yè)于中國政法大學(xué)，長期從事管理工作，曾在外資企業(yè)擔(dān)任駐華首席代表，具有豐富的管理經(jīng)驗。歷任海南航空股份有限公司辦公室副主任、計財部總經(jīng)理、總裁助理、執(zhí)行副總裁、財務(wù)總監(jiān)，揚(yáng)子江地產(chǎn)集團(tuán)董事長，海航酒店集團(tuán)董事長等職務(wù)。總裁 王賀新1973年生，現(xiàn)任海航置業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司總裁。畢業(yè)于中國人民大學(xué)。長期從事項目管理與企業(yè)管理工作，歷任海南興隆溫泉康樂園有限公司董事長，海航集團(tuán)有限公司項目開發(fā)管理部總經(jīng)理

16、等職務(wù)。具有豐富的項目運(yùn)作和企業(yè)管理經(jīng)驗。HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司副總裁 魯曉明1968年生，現(xiàn)任海航集團(tuán)下屬海航置業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司副總裁、海航思福汽車租賃有限公司董事長、海南海航飲品有限公司董事長。畢業(yè)于荷蘭馬斯特里赫特學(xué)院，于2002年取得工商管理碩士學(xué)位，具有豐富的企業(yè)管理專業(yè)知識和實戰(zhàn)經(jīng)驗。副總裁 石永利1959年生，高級會計師，曾在西安市委財貿(mào)部工作，現(xiàn)任海航集團(tuán)下屬海航置業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司副總裁。于2002年取得西北大學(xué)工商管理碩士學(xué)位，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)、投融資管理和企業(yè)管理

17、經(jīng)驗。財務(wù)總監(jiān) 劉靖1973年出生于湖北，畢業(yè)于中國社科院，于1998年取得貨幣銀行專業(yè)碩士學(xué)位，注冊會計師、高級會計師、中級經(jīng)濟(jì)師、美國酒店業(yè)高級職業(yè)經(jīng)理人，現(xiàn)任海航集團(tuán)下屬海航置業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司財務(wù)總監(jiān)、海南海航地產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限公司財務(wù)總監(jiān)、亞太國際會議中心有限公司董事長，歷任海航酒店控股集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)、海航酒店控股集團(tuán)總經(jīng)理、三亞鳳凰國際機(jī)場有限責(zé)任公司財務(wù)總監(jiān)。HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司中國經(jīng)濟(jì)概覽自中國于70年代末推出廣泛經(jīng)濟(jì)改革以來，中國經(jīng)濟(jì)大幅增長。受到中國于2001年加入世貿(mào)帶動

18、，增長進(jìn)一步加快。因此，中國經(jīng)濟(jì)已成為一個世界主要經(jīng)濟(jì)體系。根據(jù)國家統(tǒng)計局的初步測算資料，2007年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為246619億元，增幅為11.4%，至此，中國經(jīng)濟(jì)已連續(xù)五年增長達(dá)到或超過一成。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃，中國政府預(yù)測，2006年至2010年間國內(nèi)生產(chǎn)總值增長約為7.5%。于2010年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期達(dá)人民幣261,000億元。由于強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長使然，中國城鎮(zhèn)居民家庭年均可支配收入由1996年人民幣4,839元增至2006年人民幣11,760元，增幅達(dá)一倍多。此外，相對1996年人民幣38,521億元，城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)居民家庭的儲蓄總額與2006年增加愈

19、三倍至人民幣161,587億元。第三部分 地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司房地產(chǎn)業(yè)概述圖3-2 房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成房地產(chǎn)估價業(yè)房地產(chǎn)咨詢業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)房地產(chǎn)一級市場開發(fā)業(yè)物業(yè)管理業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)二級市場開發(fā)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，是一新興的獨立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分。 HNA PROPERTY

20、real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司房地產(chǎn)市場分析地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易的場所和流通的空間形式，是房地產(chǎn)投資、開發(fā)、買賣、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒拥膱鏊瑫r，房地產(chǎn)市場也是房地產(chǎn)中介發(fā)揮作用的主要領(lǐng)域。1.房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素房地產(chǎn)市場客體房地產(chǎn)市場主體 為市場交易提供服務(wù)的中介機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)市場基本構(gòu)成要素HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司圖3-3 房地產(chǎn)市場體系房地產(chǎn)市場是由一個多種要素構(gòu)成的系統(tǒng)，其中的各個要素之間相互作用、相互聯(lián)系，從而構(gòu)成一個完整的房地

21、產(chǎn)市場。 HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司2.房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)層次房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)一級市場即土地使用權(quán)的出讓是指政府壟斷土地供給的發(fā)行或批發(fā)市場房地產(chǎn)二級市場即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場房地產(chǎn)三級市場即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等市場土地征購市場、土地批租市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場、房地產(chǎn)租賃市場、房地產(chǎn)抵押市場、房地產(chǎn)信托市場房產(chǎn)租賃市場、房產(chǎn)買賣市場、房產(chǎn)調(diào)換市場、房產(chǎn)典當(dāng)市場、房產(chǎn)按揭市場、房產(chǎn)拆遷市場、房產(chǎn)租售后服務(wù)市場、物業(yè)管理市場HNA PROPERTY real estate inv

22、estment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司房地產(chǎn)的三個級別市場是相互促進(jìn)、相互并存的。一級市場是國家壟斷的出讓市場，二級市場是開放的轉(zhuǎn)讓市場。一級市場是二、三級市場成長、發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。一級市場的交易量將在很大程度上決定二級市場交易量，二級市場的活躍必然促進(jìn)三級市場的興旺。這樣，一級市場的壟斷經(jīng)營和二、三級市場的充分自由競爭，共同構(gòu)成一個完整的、有機(jī)的房地產(chǎn)市場體系，發(fā)揮整體功能，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。一級市場二級市場三級市場HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司房地產(chǎn)

23、服務(wù)業(yè)分析1.需求分析房地產(chǎn)公司的迅猛發(fā)展更多的是得益于計劃經(jīng)濟(jì)體制下長期形成的市場饑渴，即特定的市場機(jī)遇導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，而不是房地產(chǎn)企業(yè)自身的高質(zhì)量運(yùn)行，相反，由于對資源（主要是土地）的占有是企業(yè)發(fā)展和獲利的最主要因素，過于豐厚利潤抑制了對高運(yùn)作效率的追求，對管理的重視程度不夠，是多數(shù)中小型房地產(chǎn)公司的普遍現(xiàn)象。隨著市場競爭的加劇、土地投放和銀行信貸的越來越規(guī)范，真正比拼內(nèi)力的時代來臨了。但單憑某些公司自身的實力難以獨自高質(zhì)量地完成房地產(chǎn)經(jīng)營鏈上的所有工作，尋求房地產(chǎn)服務(wù)公司的合作將成為市場的一般趨勢。正在迅速產(chǎn)生并不長期忽視的房地產(chǎn)公司的對地產(chǎn)服務(wù)的需求，將成為房地產(chǎn)服務(wù)公

24、司的長期穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源，為地產(chǎn)服務(wù)公司的生存發(fā)展提供巨大的市場空間。HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司目前是介入地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的最佳時機(jī)。由于現(xiàn)在地產(chǎn)公司已經(jīng)感受到市場壓力，但危機(jī)又非迫在眉睫，這樣的市場形勢將產(chǎn)生以下幾個市場效應(yīng)：1. 房地產(chǎn)公司感受到的市場壓力將逐步轉(zhuǎn)變成地產(chǎn)咨詢的現(xiàn)實需求由于市場競爭逐漸加劇、土地投放越來越規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)的成本在增加，房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)利潤將逐漸回歸正常水平，因此房地產(chǎn)公司感受到的壓力將越來越明顯，提升其被忽視的運(yùn)作能力和運(yùn)作效率，將成為獲取較高的開發(fā)利潤的主要手段2. 危機(jī)

25、并不迫在眉睫，給地產(chǎn)服務(wù)公司留出了一定的成長時間盡管已經(jīng)感受到了市場的壓力，但這種壓力還沒有給企業(yè)帶來生存的直接危機(jī)，這種壓力下的相對平靜的時間，給地產(chǎn)服務(wù)公司留出了一定的成長時間。這種成長的時間對于新成立的地產(chǎn)服務(wù)公司將是非常寶貴的。HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司2.房地產(chǎn)服務(wù)在房地產(chǎn)市場中的活動 從圖中的運(yùn)作過程中可以看出，房地產(chǎn)服務(wù)，包括咨詢、金融中介、經(jīng)紀(jì)代理、評估、物業(yè)管理等，始終滲透與市場運(yùn)作的各個階段，是房地產(chǎn)市場順暢運(yùn)作的基本保證。房地產(chǎn)市場的發(fā)展越成熟，與中介服務(wù)活動的結(jié)合就越緊密。 HN

26、A PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司 房地產(chǎn)市場運(yùn)行個階段 房地產(chǎn)中介提供的服務(wù)第一階段第二階段第三階段第四階段房地產(chǎn)投資決策土地開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)物業(yè)管理1.物業(yè)管理顧問2.代理物業(yè)管理3.代理房地產(chǎn)交換業(yè)務(wù)等1.市場調(diào)研、市場預(yù)測分析2.可行性研究、決策咨詢3.提供市場信息等1.提供房地產(chǎn)交易代理2.營銷策劃3.提供房地產(chǎn)價格評估4.代辦各項權(quán)證及手續(xù)5.房地產(chǎn)金融中介服務(wù)等1.代辦各項權(quán)證及手續(xù)2.代理工程招標(biāo)投標(biāo)3.工程咨詢、造價咨詢等HNA PROPERTY rea

27、l estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司3.房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的作用4房地產(chǎn)服務(wù)可以克服房地產(chǎn)商品的地域性矛盾房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的作用6房地產(chǎn)服務(wù)可以促進(jìn)市場進(jìn)一步規(guī)范和完善，推動整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展2房地產(chǎn)服務(wù)可以有效緩解房地產(chǎn)市場需求雙方的信息不對稱性3房地產(chǎn)服務(wù)可以降低交易成本，提高房地產(chǎn)市場的運(yùn)行效益5房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)可以憑借專有技術(shù)提供專業(yè)化服務(wù)1房地產(chǎn)服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“紐帶”HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司4.房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系2345房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)是

28、房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展能推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠決定房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和組織模式房地產(chǎn)業(yè)分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包括房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)，因此，房地產(chǎn)中介業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供多元化的地產(chǎn)服務(wù)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展能夠達(dá)到維護(hù)房地產(chǎn)市場公平競爭的市場秩序、促進(jìn)市場主體之間的交易活動、降低交易費用和提高市場效率、保護(hù)市場主體的合法權(quán)益、改進(jìn)市場主體的決策

29、與管理等作用，推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)生存與發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。沒有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮，就不可能有房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展與繁榮。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠加快房地產(chǎn)業(yè)的社會分工與合作，增加對房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的需求，為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展帶來生存空間。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重越高，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條就越長，產(chǎn)業(yè)分工就越細(xì)，對房地產(chǎn)服務(wù)的需求種類和需求量就越多，從而推導(dǎo)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展空間和發(fā)展水平。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將決定房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)、房地產(chǎn)估價服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)信托保險業(yè)等行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將

30、決定房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的市場組織模式。1HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司5.房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系房地產(chǎn)服務(wù)是房地產(chǎn)市場的有機(jī)組成部分房地產(chǎn)服務(wù)是連接房地產(chǎn)市場供求雙方的橋梁和紐帶房地產(chǎn)服務(wù)是推動房地產(chǎn)市場順利升級的重要力量123HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司圖3-6 房地產(chǎn)市場的升級示意圖政府開發(fā)商消費者消費者一級市場二級市場三級市場出租、出售土地出讓出租、出售HNA PROPERTY real estate inve

31、stment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司海航集團(tuán)的品牌影響力海航集團(tuán)經(jīng)過15年的發(fā)展，已經(jīng)塑造了優(yōu)秀的企業(yè)品牌。海航集團(tuán)強(qiáng)大的資金實力和板塊資源為公司的未來發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。公司通過海航集團(tuán)良好的社會形象，依托海航集團(tuán)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用海航集團(tuán)優(yōu)勢綜合經(jīng)營，開展聯(lián)合營銷。通過海航集團(tuán)在社會的強(qiáng)大影響力獲取優(yōu)質(zhì)項目，與海航集團(tuán)金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，進(jìn)行資源整合，拓展業(yè)務(wù)渠道，共享集團(tuán)資源，以低成本投入獲取高額回報。第四部分 競爭優(yōu)勢分析HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司海航集團(tuán)擁有良好的政

32、府關(guān)系。近年來，海航集團(tuán)和相關(guān)各級政府和集團(tuán)公司簽署了戰(zhàn)略框架合作協(xié)議，為公司提供了一定的客戶資源和項目資源，同時也提高了公司在相關(guān)區(qū)域內(nèi)的競爭力，為公司的未來發(fā)展提供了強(qiáng)有力的技術(shù)支持和保障。戰(zhàn)略合作協(xié)議城市：安慶、上海（金山、閩行）、合肥、安徽毫州、天津、漢中、濰坊、百色、連云港、寶雞、甘肅省、長春、吉林、大同、北京（順義、密云）、滿洲里、長沙、克拉瑪依、昆明、烏魯木齊、?？?、瓊中，廣州。廣泛的政府資源HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司序號框架協(xié)議合作方涉及的合作項目項目進(jìn)展情況1天津市武清區(qū)人民政府雙方將

33、在首都第二機(jī)場、航空、物流、酒店旅游、商貿(mào)、新農(nóng)村、商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域展開全方位、多層次合作。2008年1月19日，海航集團(tuán)與天津市武清區(qū)人民政府在廣州簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。2大連市人民政府與大連市政府在航空運(yùn)輸、航運(yùn)物流、機(jī)場建設(shè)、酒店、旅游等方面的深入合作。2008年1月11日，海航集團(tuán)與大連市人民政府在新國賓館簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。目前，集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)成立了與大連市政府全面合作項目組，主要負(fù)責(zé)合資組建“東北亞航空公司”、新開航線補(bǔ)貼、稅費減免的落實等合作事宜。3廣州市白云區(qū)人民政府雙方將在航空服務(wù)基地、航空食品基地、酒店旅游、商貿(mào)物流、商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域展開全方位、多層次合作。2007

34、年12月7日，海航集團(tuán)與廣州市白云區(qū)人民政府在廣州簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。4洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理局海流及港口項目、航空設(shè)備倉儲維修中心、酒店及周邊地產(chǎn)開發(fā)項目、免稅品配送中心項目、信托業(yè)務(wù)項目2007年12月20日，已與洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理局簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。5保定市人民政府開發(fā)建設(shè)保定民用機(jī)場，發(fā)展保定航空運(yùn)輸業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)，開發(fā)保定酒店旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融、商業(yè)等。目前分解保定項目的合作框架協(xié)議，并將該項目移交給成員企業(yè)推進(jìn)。6合肥市人民政府與合肥市政府結(jié)成全面戰(zhàn)略合作關(guān)系，在航空，機(jī)場、物流、酒店等領(lǐng)域開展合作協(xié)議簽署完畢。與合肥市政府結(jié)成全面戰(zhàn)略合作關(guān)系，在航空，機(jī)場、物流、酒店等領(lǐng)

35、域開展合作。7上海市閔行區(qū)人民政府合作發(fā)展航空運(yùn)輸、物流、航運(yùn)等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，并在酒店旅游、商業(yè)百貨等相關(guān)服務(wù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域開展全方位、多層次合作根據(jù)合作協(xié)議與閔行區(qū)政府盡快建立工作溝通機(jī)制，推進(jìn)各個重點合作項目。表4-1 海航集團(tuán)已簽署和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的戰(zhàn)略框架合作協(xié)議一覽HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司獨特的戰(zhàn)略定位1房地產(chǎn)經(jīng)營平臺通過區(qū)域市場的研究、地產(chǎn)項目的評估與選擇、地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢等業(yè)務(wù)的拓展與深化，將逐步形成房地產(chǎn)經(jīng)營所必須的全部能力。通過對房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中各項職能的部分或全部承擔(dān)，最終成為

36、房地產(chǎn)的經(jīng)營平臺，部分或全部地接受房地產(chǎn)公司的委托，完成相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)或部分業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)公司將逐步成為房地產(chǎn)投資公司。2房地產(chǎn)流通平臺房地產(chǎn)流通平臺是提供給各類開發(fā)商、房屋出售者展示和銷售各種地產(chǎn)產(chǎn)品的平臺。3房地產(chǎn)金融服務(wù)平臺公司將同保險公司、信托公司、房地產(chǎn)投資基金等金融行業(yè)合作，通過項目運(yùn)作和資本運(yùn)作，為海航置業(yè)控股集團(tuán)公司提供盈利平臺和融通平臺，成為海航集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的轉(zhuǎn)化器，并在房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)金融產(chǎn)品業(yè)務(wù)領(lǐng)域為其他房地產(chǎn)開發(fā)商和市場提供房地產(chǎn)金融信貸產(chǎn)品，提供房地產(chǎn)金融服務(wù)。 HNA PROPERTY real estate investment corporat

37、ion海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司三個平臺之間將形成互相依存、相互促進(jìn)的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)平臺流通平臺金融服務(wù)平臺HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司優(yōu)秀的資本運(yùn)作能力海航集團(tuán) 作為一家地方性航空公司，在過去十幾年的發(fā)展過程中，以其超常規(guī)的發(fā)展軌跡而成為中國民航業(yè)的一個奇跡。今天，海航集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展為一個以航空運(yùn)輸為主業(yè)，以機(jī)場管理、酒店、旅游、商業(yè)、房地產(chǎn)和金融等為新業(yè)務(wù)群，集團(tuán)資產(chǎn)總值超過680億元人民幣，員工30000余人的大型企業(yè)集團(tuán)。 -并購重組是海航集團(tuán)迅速發(fā)展的助推器HNA PROPERTY real estat

38、e investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司業(yè)務(wù)拓展能力資源有效整合能力低成本融資能力管理與協(xié)調(diào)能力品牌擴(kuò)張與經(jīng)營能力獨特的企業(yè)文化盤活被重組資產(chǎn)文化先行-通過對被重組公司領(lǐng)導(dǎo)和員工的培訓(xùn)、交流等方式，將海航的企業(yè)文化進(jìn)行傳輸 并購與整合能力扭虧增盈實現(xiàn)被重組資產(chǎn)增值HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司海航集團(tuán)旗下?lián)碛卸鄠€上市公司，因此可以順利實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)板塊間的協(xié)調(diào)，完成資本市場的運(yùn)作。目前上市公司有：海南航空、美蘭機(jī)場、寶商集團(tuán)、西安民生；另外海航旅業(yè)、酒店集團(tuán)、大新華航空已將于近期在

39、國內(nèi)和國外資本市場實現(xiàn)直接和間接上市。 HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司卓越的管理能力公司的高級管理層有著豐富的行業(yè)知識、管理技能和營運(yùn)經(jīng)驗。在物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營管理和金融服務(wù)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗。我們多位管理人員均受過專業(yè)訓(xùn)練或經(jīng)注冊的建筑師及土木工程師和造價師。我們還聘用了大量擁有房地產(chǎn)經(jīng)驗或管理技能的中級管理人員及專業(yè)人員。截止2007年，我們的員工中持高級職稱的9人，注冊建筑師、房地產(chǎn)估價師、注冊會計師、注冊稅務(wù)師和注冊資產(chǎn)評估師共22人，在各自的領(lǐng)域擔(dān)任骨干及業(yè)務(wù)主管角色。在集團(tuán)的內(nèi)部管控模式選擇上，公司采

40、用的是財務(wù)管理型與戰(zhàn)略管理型相結(jié)合的一種管控模式，它要求集團(tuán)公司既要關(guān)注子公司財務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r選擇適當(dāng)時機(jī)增持股份或適時退出，又要通過控制子公司的核心經(jīng)營層，使子公司的業(yè)務(wù)活動服從于集團(tuán)整體戰(zhàn)略活動。通過進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理，清晰界定各營運(yùn)單位的責(zé)任，實施業(yè)內(nèi)最佳的企業(yè)管治及內(nèi)部控制運(yùn)作方式和標(biāo)準(zhǔn)，更有效的保證了公司的各項戰(zhàn)略實施。HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司獨具特色的企業(yè)文化和凝聚力企業(yè)管理理念 誠信 業(yè)績 創(chuàng)新 企業(yè)目標(biāo) 至誠 至善 至精 至美 企業(yè)理念為他人做點事為社會做點事 企業(yè)宗旨

41、 大眾認(rèn)同 大眾參與 大眾成就 大眾分享 內(nèi)修中華傳統(tǒng)文化精粹 外融西方先進(jìn)科學(xué)技術(shù) HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司1.市場定位策略 公司的產(chǎn)品定位于綜合性服務(wù) 公司將為客戶提供綜合性的地產(chǎn)服務(wù)，這種綜合性體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的全程覆蓋，這種綜合性還體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的深度參與，即不僅提供相應(yīng)的方案，而且參與實施，并將客戶價值的實現(xiàn)作為公司的基本業(yè)務(wù)目標(biāo)。市場定位策略第五部分 公司發(fā)展策略HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投

42、資公司2.客戶定位策略主要是指海航置業(yè)控股集團(tuán)公司及其控股子公司 為母公司所開發(fā)的項目提供優(yōu)質(zhì)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)等，以保證客戶的滿意，同時，通過經(jīng)營與服務(wù)保證公司物業(yè)的增值；通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理提供良好的客戶平臺，維持母公司與重點客戶的良好關(guān)系；為母公司的各類地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供良好的咨詢服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)；提升公司的整體品牌形象，支持公司業(yè)務(wù)的整體發(fā)展。內(nèi)部客戶主要為中小型房地產(chǎn)公司公司的外部目標(biāo)客戶主要是中小型房地產(chǎn)公司，選擇這樣的客戶為目標(biāo)客戶是因為：目前中國的房地產(chǎn)公司中，中小型房地產(chǎn)公司占絕大多數(shù)；中小型房地產(chǎn)公司的能力與運(yùn)作效率相對較低，提升的空間與愿望都比較大；中小型房地產(chǎn)公司限于自

43、身的資源（如人才缺乏等），將部分工作外包更符合其利益；中小型房地產(chǎn)公司多是地域性公司，向外擴(kuò)張的需求與能力之間存在較大差距，需要地產(chǎn)服務(wù)公司的合作。 外部客戶HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司3.區(qū)域定位策略 公司的區(qū)域定位與母公司的區(qū)域發(fā)展布局相協(xié)同，以海航置業(yè)控股集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展的核心為主要 發(fā)展區(qū)域，拓展其它新興發(fā)展區(qū)域的業(yè)務(wù)，最終形成華北、華東、華南、西北、東北、西南六區(qū)域漸次發(fā)展。HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司圖5-1

44、 區(qū)域布局分布圖東北華北華東華南西北西南HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司這一層次主要包括作為中國經(jīng)濟(jì)增長火車頭和發(fā)動機(jī)的珠三角、長三角、京津環(huán)渤海地區(qū)，其中以北京、上海、廣州、深圳地區(qū)為重點發(fā)展的一線城市，四個城市在2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)仍然是業(yè)務(wù)發(fā)展重點，主要是營業(yè)額、利潤和現(xiàn)金流。第一層次：重點發(fā)展區(qū)域第二層次：新興區(qū)域第三層次：未來發(fā)展的培育區(qū)域這一層次主要包括京津環(huán)渤海地區(qū)的天津、東北地區(qū)的長春、西部的甘肅、重慶和西安、西南地區(qū)的昆明，重點是品牌知名度和市場占有率。在2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)

45、，要將其中的3-4個城市培養(yǎng)成為重點發(fā)展區(qū)域。這一層次主要包括珠三角的珠海、長三角的杭州、蘇州和無錫、京津環(huán)渤海地區(qū)的大連和青島、東北地區(qū)的沈陽和哈爾濱、西部的成都、華中三角區(qū)的武漢和長沙。重點是對當(dāng)?shù)氐闹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)提供全方位的地產(chǎn)服務(wù)，成為公司地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)長期發(fā)展的支撐力量。2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)，重點工作是完成對這些區(qū)域的研究、論證，不失時機(jī)地切入，形成海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司的全國性戰(zhàn)略布局。HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司資本運(yùn)作策略1234通過收購其它機(jī)構(gòu)正在管理的物業(yè)，利用公司自身的優(yōu)秀

46、管理方式和資本運(yùn)作等方式回籠資金，等待物業(yè)升值后再出售管理權(quán)以獲得投資收益；通過收購具有升值潛力、資金鏈斷裂的中小型房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模，獲得投資收益；通過投資房地產(chǎn)上市公司一級市場、二級市場股票，直接或間接控制房地產(chǎn)上市公司，獲取證券市場的收益；通過收購殼公司實現(xiàn)間接上市。投資策略1.投資策略HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司2.融資策略 以股權(quán)和資產(chǎn)類別作劃分，構(gòu)建兩級融資平臺，形成可持續(xù)性的循環(huán)融資體系。通過融資的結(jié)合，降低負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，利于再融資。股權(quán)出讓借殼上市戰(zhàn)略引資資產(chǎn)

47、證券化IPO地產(chǎn)投資基金公司HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司具體業(yè)務(wù)發(fā)展策略業(yè)務(wù)發(fā)展策略地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)地產(chǎn)資訊業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)代理企業(yè)顧問估價項目管理及開發(fā)建筑顧問投資代理投資者顧問咨詢結(jié)構(gòu)融資資產(chǎn)融資財務(wù)顧問資本運(yùn)作咨詢物業(yè)發(fā)展服務(wù)物業(yè)管理HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司階段發(fā)展策略時間：2012年以后時間：2010年-2011年時間：2008年-2009年第一階段：培育三項重點業(yè)務(wù)第二階段：五項業(yè)務(wù)

48、全面開展，確立行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位公司在第三階段要形成獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目的能力，建成并強(qiáng)化三個平臺，逐步向全國各地區(qū)擴(kuò)張。強(qiáng)化與客戶的合作關(guān)系；加強(qiáng)品牌建設(shè)，形成強(qiáng)勢品牌；強(qiáng)化業(yè)務(wù)間的支撐關(guān)系，進(jìn)一步形成整合優(yōu)勢。第三階段：建成并強(qiáng)化三個平臺公司力爭在未來幾年內(nèi)形成58個穩(wěn)定的合作伙伴，五項業(yè)務(wù)同時開展，并形成成熟的服務(wù)能力。其中，每項業(yè)務(wù)形成23個工作團(tuán)隊或小組，培養(yǎng)或引進(jìn)能統(tǒng)管房地產(chǎn)經(jīng)營全過程的核心人員，形成至少10個穩(wěn)定的合作伙伴。公司通過穩(wěn)固原來的合作關(guān)系，逐步實現(xiàn)業(yè)務(wù)之間的整合，形成相互支撐關(guān)系，大力拓展公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。重點培育三項業(yè)務(wù)，即：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)

49、務(wù)通過與母公司海航置業(yè)控股集團(tuán)的良好的合作關(guān)系，利用海航集團(tuán)的品牌優(yōu)勢，發(fā)展新的合作關(guān)系，迅速建立起公司的品牌與聲勢，將公司的品牌建設(shè)與客戶的品牌建設(shè)相結(jié)合，利用客戶的品牌建設(shè)自己的品牌，利用成功的項目建設(shè)自己的品牌。HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司盈利模式公司的收入來源主要是來自五項業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)收入。按業(yè)務(wù)劃分，公司各項業(yè)務(wù)的盈利模式和盈利能力如下表。表6-1 盈利模式分析第六部分 財務(wù)分析項 目地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)地產(chǎn)咨詢資產(chǎn)管理地產(chǎn)金融物業(yè)管理盈利模式提成+酬金咨詢費用投資+融資投資+融資包干或酬金盈利能力高高高高中

50、進(jìn)入壁壘中中高高較低關(guān)鍵成功因素客戶資源及高效的運(yùn)營模式市場研究專業(yè)能力對經(jīng)濟(jì)發(fā)展及物業(yè)的價值判斷能力金融工具的運(yùn)用及對市場的把握專業(yè)能力服務(wù)理念等HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司收益預(yù)測根據(jù)公司的盈利模式，結(jié)合目前地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的實際情況，按毛利率40%計算，我們測算出未來五年的營業(yè)收入和營業(yè)利潤。預(yù)計2012年公司的營業(yè)收入約為41億元，可實現(xiàn)營業(yè)利潤約為16.4億元。HNA PROPERTY real estate investment corporation海航置業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資公司表6-2 未來五年收益預(yù)測 單位：億元指標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年合計地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收入0.5135817.5地產(chǎn)咨詢收入0.050.30.81.535.65資產(chǎn)管理收