第十二講房地產(chǎn)等實(shí)物投資案例龍湖地產(chǎn)

1、龍湖地產(chǎn)左土地右資本 2007年喧囂的房地產(chǎn)舞臺(tái)上，龍湖地產(chǎn)的表現(xiàn)尤為搶眼。 萬科也許成為全球最大開發(fā)商，不過歲末時(shí)它卻帶頭降價(jià)了； 碧桂園成就了“中國(guó)首富”和“最大地主”，無奈卻陷入零地價(jià)風(fēng)波； SOHO中國(guó)終于上市成功，但是也不得不警惕突變的股市令其身價(jià)縮水百億 過去的一年，中國(guó)房地產(chǎn)有太多的榮辱與悲歡。 一幕幕悲喜劇中，重慶龍湖地產(chǎn)的表現(xiàn)尤其搶眼。 3月30日，面對(duì)萬科、首創(chuàng)、中海、保利、綠地等國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷，龍湖僅一次競(jìng)價(jià)，就以815萬/畝的價(jià)格奪得標(biāo)王； 8月10日，龍湖擲金30.25億元，擊敗招商、保利、中海，再度重慶稱霸； 11月8日，其以15.42億元的“天價(jià)”一舉摘的上海青浦區(qū)

2、趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃的地塊，創(chuàng)下上海郊區(qū)地價(jià)之最。 不僅在土地市場(chǎng)，資本市場(chǎng)也傳出龍湖即將赴港上市的消息，眾多分析人士推測(cè)，如果龍湖IPO成功，其領(lǐng)頭人吳亞軍將取代碧桂園二小姐楊惠妍成為“中國(guó)首富”。 土儲(chǔ)布局龍湖地產(chǎn)官方網(wǎng)站顯示，截至2006年底，龍湖地產(chǎn)累計(jì)已開發(fā)面積約185萬平方米，在建面積約230萬平方米，規(guī)劃面積約1100萬平方米。如今這一數(shù)據(jù)已經(jīng)被刷新。 2007年12月19日，龍湖攜手北京時(shí)代華人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以20.6億元的價(jià)格競(jìng)得海淀區(qū)中關(guān)村甲3號(hào)地塊，加上此前拿下重慶、成都、上海的幾幅地，粗略估計(jì)其開發(fā)土地總面積達(dá)11000畝，可建筑面積約1300萬平方米。12

3、月5日，龍湖地產(chǎn)與西安市曲江區(qū)簽署協(xié)議，投資30億元開發(fā)大唐不夜城。隨著西安項(xiàng)目的落定，龍湖完成了在重慶、成都、北京、上海、天津、西安等六大城市的全國(guó)布局。 目前，龍湖在重慶項(xiàng)目為6城市中最多，二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目11個(gè)，一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目2個(gè)；在成都，二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目5個(gè)，一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目3個(gè)；今年下半年進(jìn)入西安，目前有2個(gè)項(xiàng)目。加上，新近進(jìn)入的上海2個(gè)項(xiàng)目，龍湖儼然已是全國(guó)一線開發(fā)商的布局。至此，龍湖拉開了以北京、天津?yàn)楹诵牡沫h(huán)渤海地區(qū)，以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)，以重慶、成都為核心的中西部地區(qū)一起發(fā)展的“區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在重慶，龍湖地產(chǎn)擁有超過6500畝土地，包括在虎溪大學(xué)城擁有土地1281畝，

4、在茶園、空港分別有800、900畝。在北京順義等地，龍湖則擁有約2700畝地。成都是龍湖“區(qū)域聚焦”發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下走出重慶后的第一個(gè)城市，也最能代表龍湖“特色”。 2005年9月和12月的兩次拍賣，龍湖斥資6億多，購(gòu)得晶藍(lán)半島、翠微清波地塊； 2006年夏天把三千里項(xiàng)目地塊囊入懷中； 2007年上半年，龍湖以815萬元/畝的創(chuàng)紀(jì)錄區(qū)域單價(jià)拍得建設(shè)北路地塊，一躍成為建設(shè)路擁有土地面積最大的開發(fā)商。 在不到兩年的時(shí)間內(nèi)，龍湖地產(chǎn)已在成都花費(fèi)20個(gè)億，購(gòu)置400多畝土地，總開發(fā)面積達(dá)到121萬，龍湖在成都的土地儲(chǔ)備面積和在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)，已和成都本土一流開發(fā)商不相上下.據(jù)了解，龍湖在成都的總土地儲(chǔ)備已經(jīng)

5、超過2000畝 截至2007年底，龍湖集團(tuán)累計(jì)交房面積318萬平方米、已銷售待交房面積140萬平方米、在建面積370萬平方米、規(guī)劃面積191萬平方米。 以此來看，龍湖目前已有足夠未來3-5年發(fā)展的土地儲(chǔ)備，這些土地將是龍湖上市的重要砝碼。 銷售回款除了土地儲(chǔ)備，良好的現(xiàn)金流和項(xiàng)目回款情況亦是港交所人士看重的。龍湖地產(chǎn)集團(tuán)投資發(fā)展總經(jīng)理、上海區(qū)域公司總經(jīng)理趙男男曾對(duì)媒體表示：2007年龍湖地產(chǎn)的銷售總額有望達(dá)到90億元，按照目前已落實(shí)項(xiàng)目的情況來看，2008年的銷售總額有望達(dá)到150億元。而在2008年，上海、北京的銷售總額將占公司總銷售額的50%。據(jù)資料顯示，從2003年-2007年，龍湖的銷

6、售業(yè)績(jī)經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的跨越階段。2003年，龍湖聚焦于重慶開發(fā)銷售收入為6.2億元，2004年總銷售額10多億元，到2005年已達(dá)23.6億元，2006年則達(dá)38.3億元。 “龍湖把香港開發(fā)商新鴻基的發(fā)展模式作為自身發(fā)展的標(biāo)桿，重視區(qū)域聚焦及高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。”有分析人士如是稱。最為典型的是成都龍湖三千里項(xiàng)目，一期872套房源，15小時(shí)內(nèi)售罄，銷售金額超過4億元。這一項(xiàng)目從拿地到開盤8個(gè)月，從開工到開盤僅僅只有5個(gè)月。9月9日，龍湖地產(chǎn)在北京的香醍漫步別墅開盤，一期104套別墅兩小時(shí)賣光，銷售收入3.4億元，此前在北京的第一號(hào)作品滟瀾山別墅銷售收入7.6億，龍湖地產(chǎn)在北京9天內(nèi)銷售額達(dá)11億元

7、。 快速開發(fā)，快速銷售，使得龍湖能有相當(dāng)不錯(cuò)的現(xiàn)金流支撐。一個(gè)例子是，2007年上半年，龍湖地產(chǎn)先后將5塊土地進(jìn)行了抵押，而下半年則只在11月抵押了西永組團(tuán)u2-7102地塊。資本運(yùn)作重慶龍港地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王徽把龍湖的資本運(yùn)作總結(jié)為三個(gè)階段：本地市場(chǎng)起步時(shí)依靠銀行貸款和信托，跨區(qū)域發(fā)展道路上聯(lián)手海外基金，全國(guó)化布局展開后就到境外上市融資。如今，龍湖已走過前兩個(gè)階段，向境外上市出發(fā)。一路走來，龍湖的資本運(yùn)作軌跡清晰可見。 2004年，龍湖與香港置地集團(tuán)公司簽定了合作協(xié)議，雙方聯(lián)姻后的第一個(gè)動(dòng)作是開發(fā)大竹林國(guó)際時(shí)尚生活中心，以40億元人民幣的巨資打造高品質(zhì)樓盤。香港置地給龍湖地產(chǎn)帶來的不僅僅是

8、資金，還有技術(shù)和管理上的幫助。2005年12月28日，重慶國(guó)際信托投資公司為龍湖地產(chǎn)發(fā)行的“龍湖_西城天街資金信托計(jì)劃”募集資金3億元，在此次信托運(yùn)作中，龍湖地產(chǎn)出讓了西城天街項(xiàng)目公司49%的股權(quán)。此信托產(chǎn)品是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文發(fā)布后第一個(gè)通過政府審批的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，是重慶歷史上第一單股權(quán)投資信托產(chǎn)品，也是重慶金融史上目標(biāo)募集資金金額最大的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。知情人士透露，重慶渝富這家當(dāng)?shù)刂饕膰?guó)有資產(chǎn)管理公司，與龍湖也是“親密戰(zhàn)友”，屢屢在龍湖遇到資金瓶頸時(shí)為之“出謀劃策”。此為龍湖第一階段的資本運(yùn)作實(shí)例，從2006年開始，龍湖走上跨區(qū)域發(fā)展道路，它的融資渠道也進(jìn)一步豐富起來。2007年3月，龍湖聯(lián)手荷蘭ING房地產(chǎn)投資基金以9.3億元高價(jià)競(jìng)得成都一幅113畝的地塊，同時(shí)他們還聯(lián)合參與了北京昌平區(qū)北一幅土地的投標(biāo)。此前，ING出資3500萬美元取得龍湖地產(chǎn)旗下重慶市第三中央商務(wù)區(qū)住宅項(xiàng)目49%的股權(quán)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w披露，在參與彈子石CBD地塊的角逐中，龍湖地產(chǎn)聯(lián)合了一家名為VOFVSRL的海外機(jī)構(gòu)參與“戰(zhàn)斗”。 與此同時(shí)，土地也成為龍湖地產(chǎn)換取資金流通的重要籌碼。資料顯示，從2006年1月起到2007年7月，龍湖地