昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告課件

1、2010年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2011年市場(chǎng)趨勢(shì)研判2011年1月報(bào)告目錄 從宏觀角度看中國(guó)房地產(chǎn) 世界趨勢(shì) 宏觀政策 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 民生經(jīng)濟(jì) 從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn) 昆山市2010年市場(chǎng)總結(jié) 從世界趨勢(shì)看中國(guó)房地產(chǎn) 從世界趨勢(shì)看中國(guó)房地產(chǎn)1.美國(guó)量化寬松的貨幣政策美聯(lián)儲(chǔ)采取量化寬松的貨幣政策為市場(chǎng)注入了大量的現(xiàn)金支持，尤其是受到金融危機(jī)影響的銀行業(yè)，這一政策的執(zhí)行將針對(duì)以美元為主要債權(quán)貨幣的持有國(guó)造成匯率的影響，美元持續(xù)貶值，大量熱錢(qián)的沖擊造成通脹壓力，同時(shí)市場(chǎng)的流動(dòng)性過(guò)剩也對(duì)于金融經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生不良影響。而房地產(chǎn)業(yè)將成為熱錢(qián)和流動(dòng)性的最佳出口。 從世界趨勢(shì)看中國(guó)房地產(chǎn)2.自然災(zāi)害導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈的

2、通貨膨脹近期一系列的自然災(zāi)害造成了能源產(chǎn)地的產(chǎn)量下降，如澳大利亞的鐵礦石產(chǎn)量因?yàn)楸┯甑臎_擊而大大下滑，作為澳洲鐵礦石的最大進(jìn)口國(guó)，中國(guó)的鐵礦石進(jìn)口受到影響后將傳導(dǎo)至鋼鐵行業(yè)，進(jìn)而形成原材料成本的上升，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，直接推動(dòng)價(jià)格的不斷走高。2010年的中國(guó)自然災(zāi)害也產(chǎn)生了巨大的影響，旱災(zāi)和近期的冰凍都將造成農(nóng)作物減產(chǎn)，生活成本也由此提升。 從世界趨勢(shì)看中國(guó)房地產(chǎn)3.世界能源稀缺性導(dǎo)致的能源價(jià)格上漲以石油、煤炭等材料為主要生產(chǎn)需求的時(shí)代并沒(méi)有改變，國(guó)際原油的價(jià)格近期已經(jīng)沖擊100美元/桶，國(guó)際能源中心預(yù)測(cè)至2020年石油的價(jià)格至少將漲至200美元/桶，而最新的預(yù)測(cè)指出：石油資源將在2050年

3、開(kāi)采枯竭；天然氣資源將僅能使用60年時(shí)間；煤炭的儲(chǔ)量?jī)H夠維持169年的開(kāi)發(fā)。中國(guó)近期的稀土出口政策調(diào)整也讓能源的戰(zhàn)爭(zhēng)愈演愈烈。 從世界趨勢(shì)看中國(guó)房地產(chǎn)4.歐盟及美國(guó)下半年的景氣指數(shù)復(fù)蘇的影響2008年金融危機(jī)以來(lái)，各國(guó)紛紛采取刺激經(jīng)濟(jì)和政策以期盡快從陷入經(jīng)濟(jì)泥沼的困局中走出來(lái)。隨著亞洲的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力帶動(dòng)，歐盟和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)逐漸出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，對(duì)于原材料的需求也逐步增加。一方面，歐美企業(yè)從經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中獲取了經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，為投資房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造可能，另一方面也對(duì)于原材料的需求擴(kuò)大，影響供需的平衡，建筑的生產(chǎn)材料的價(jià)格也將隨之穩(wěn)步上漲。 從宏觀政策看中國(guó)房地產(chǎn) 從宏觀政策看中國(guó)房地產(chǎn)2010年中國(guó)宏觀政策的調(diào)控基調(diào)限房

4、 限貸 限外 加息 房產(chǎn)稅限購(gòu) 從宏觀政策看中國(guó)房地產(chǎn)2010年月10日：國(guó)十一條的發(fā)布國(guó)務(wù)院辦公廳正式發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”）。這是近一個(gè)月來(lái)，中央第五次推出針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。通知要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。2010年3月30日：財(cái)政部下發(fā)文件對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)普通住房契稅優(yōu)惠政策問(wèn)題問(wèn)題再次明確：對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。這意味著，聯(lián)名購(gòu)買(mǎi)90平

5、方米及以下普通住房中的任何一位購(gòu)買(mǎi)者只要已有購(gòu)房記錄，便不可以再享受首套優(yōu)惠。2010年4月12日：五大行收緊二套房貸款利率工行利率優(yōu)惠最低由7折提至8.5折；農(nóng)行、建行取消了二套房貸款的利率優(yōu)惠；中行則執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率，交行正醞釀新政。2010年4月17日：新國(guó)十條的發(fā)布，沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)！對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供

6、1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。 從宏觀政策看中國(guó)房地產(chǎn)2010年6月4日：對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款新規(guī)范住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。2010年10月20日：中國(guó)央行三年來(lái)首次加息金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年

7、期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010年11月3日：住房公積金貸款調(diào)整經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知。住房公積金購(gòu)買(mǎi)首套房建筑面積90平以上，首付不得低于30%；二套房公積金貸款首付不得低于50%。2010年11月10日：針對(duì)境外限購(gòu)令住建部與國(guó)家外匯局印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的通知規(guī)定，境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。2010年12月26日：中國(guó)央行三年來(lái)二次加息

8、中國(guó)人民銀行決定，自2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 昆山市場(chǎng)受政策影響情況分析加息:應(yīng)對(duì)通脹的壓力央行加息，反映了CPI和GDP都超預(yù)期，GDP增長(zhǎng)9.6% ，CPI同比上漲3.6%, 創(chuàng)“23月來(lái)新高”。另一方面，負(fù)利率高達(dá)1%，有加息需要，更顯示了管理層對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的樂(lè)觀判斷和回升信心。對(duì)樓市的影響貸款壓力增大：對(duì)于二套房貸，同樣的150萬(wàn)元20年期等額還款的，月供提高200元。累計(jì)增加了4.6892萬(wàn)元 。對(duì)外資的影響 “在人民幣不斷升值的行情下，境外資金涌入，尤其是樓市，不

9、僅可獲得匯率差，還可獲得房?jī)r(jià)上漲的收益，更能獲得貨幣加息帶來(lái)的好處，這對(duì)外資來(lái)講，是三重利好。對(duì)股市的影響突然加息超出預(yù)期，因此可能會(huì)在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)形成沖擊，A股應(yīng)會(huì)走出先抑后揚(yáng)行情。（美股：跌逾1%、原油期貨價(jià)格瞬間暴挫1.43% 、黃金：一度跌超1%）對(duì)基金的影響長(zhǎng)期來(lái)看，加息對(duì)貨幣市場(chǎng)基金是利好，貨幣升值的預(yù)期將使收益率將水漲船高。對(duì)儲(chǔ)蓄的影響由于目前通脹水平高達(dá)3.5%，而且存在繼續(xù)上行的壓力，目前負(fù)利率水平已經(jīng)高達(dá)1個(gè)百分點(diǎn)，還存在進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。業(yè)內(nèi)普遍估計(jì)，明年下半年，通脹可能超過(guò)4%，這意味著目前將錢(qián)存在銀行，到明年這個(gè)時(shí)候取出來(lái)時(shí)，資金的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力將縮水1.5%左右，將錢(qián)存

10、在銀行，仍然不劃算。新國(guó)八條出臺(tái) 二套房首付提高 上海重慶房產(chǎn)稅開(kāi)征對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。 第二套房首付從50%-60%，10%的上調(diào)對(duì)于真正需求二套房的消費(fèi)者打擊力度并不是很有力。相反會(huì)把消費(fèi)者從一線城市趕到二、三線城市，提高二三線城市的房?jī)r(jià)。購(gòu)房后5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易征收全額營(yíng)業(yè)稅的政策會(huì)對(duì)賣(mài)房人造成極大的沖擊，假設(shè)能夠嚴(yán)格實(shí)行，那么現(xiàn)在投資房子的人很多都會(huì)盡快出手的。2011年1月28日起，上海、重慶將開(kāi)征房產(chǎn)稅。上海居民新購(gòu)第二套及以上住房和非

11、上海居民新購(gòu)房將征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%。重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、高檔房、外地炒房客購(gòu)第二套房將被征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%到1.2%。 房產(chǎn)稅作為一種與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切的稅種，從短期來(lái)看，能對(duì)高漲的房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用。但從長(zhǎng)期來(lái)看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預(yù)期，遏制高房?jī)r(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”。樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響取決于最終稅率。但從目前來(lái)看，上海和重慶出臺(tái)的方案并不是十分嚴(yán)格，因此在需求沒(méi)有大幅減少的情況下，目前出臺(tái)的房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響幅度很有限。上海重慶房產(chǎn)稅征收細(xì)則比較兩版房產(chǎn)稅比較上海重慶計(jì)征范圍本市行政

12、區(qū)域本市主城九個(gè)區(qū)確定均價(jià)直接取上一年的均價(jià)前兩年的均價(jià)平均值存量房征收與否一律不征存量獨(dú)棟住宅要征收新購(gòu)房是否在列本市：新購(gòu)的二套及以上住房 （包括二手房）非本市：無(wú)論是否第一套的新房本市：獨(dú)棟住宅和價(jià)格比主城區(qū)高2倍住宅非本市：第二套住宅免稅面積人均面積60平米（含）為起征點(diǎn)按戶面積算分每戶100平方米和180平方米兩種起征點(diǎn)。稅率分兩檔：0.4%和0.6%分三檔：0.5%、1%和1.2%經(jīng)比較可以看出無(wú)論上海重慶，稅率都較溫和，也都體現(xiàn)了差別稅率。試點(diǎn)的意義更大。兩市對(duì)外來(lái)炒房者都高度警惕，上海尤嚴(yán)。 從重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看中國(guó)房地產(chǎn) 歷年GDP走勢(shì)：房?jī)r(jià)整體向好的基礎(chǔ)保證中國(guó)是第一個(gè)從金融危

13、機(jī)中走出來(lái)的國(guó)家，伴隨經(jīng)濟(jì)的快速回暖，房地產(chǎn)也在其中得到很大幅度的提升。對(duì)比中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，歐美經(jīng)濟(jì)體卻增長(zhǎng)緩慢，中國(guó)正逐漸成為世界第二大的經(jīng)濟(jì)體。連續(xù)的刺激政策把中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速拉上雙位數(shù)，2010年中國(guó)GDP增長(zhǎng)10.3%，GDP增速重返兩位數(shù)帶來(lái)通脹預(yù)期的警示，但在政府的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)仍延續(xù)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)也必將受益其中。 國(guó)際原油價(jià)格走勢(shì)：影響經(jīng)濟(jì)的核心要素2008年經(jīng)過(guò)金融危機(jī)的影響，國(guó)際原油價(jià)格逐步走高，到2011年年初WTI已經(jīng)上漲到102美元/桶，原油價(jià)格的走高決定了各類生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲，助推房?jī)r(jià)的材料成本上揚(yáng)。 主要建材價(jià)格走勢(shì)：房?jī)r(jià)上漲源動(dòng)力澳鐵礦石主產(chǎn)區(qū)將遭遇暴雨侵

14、襲作為資源大國(guó)，澳大利亞水災(zāi)目前已觸發(fā)了包括煤價(jià)和鎳價(jià)在內(nèi)的資源價(jià)格的大幅上漲。澳大利亞氣象局昨日發(fā)出預(yù)警報(bào)告，稱該國(guó)西部皮爾巴拉地區(qū)未來(lái)數(shù)月很可能面臨創(chuàng)歷史紀(jì)錄的連續(xù)強(qiáng)降雨。澳大利亞皮爾巴拉地區(qū)鐵礦石出口量占全球鐵礦石總出口量的三分之一，而當(dāng)?shù)氐谋┯陮⑦M(jìn)一步推升國(guó)際鐵礦石價(jià)格。沃德預(yù)計(jì)，惡劣天氣將使皮爾巴拉地區(qū)鐵礦石業(yè)遭受數(shù)百萬(wàn)美元的損失。除澳大利亞外，世界鐵礦石的其他兩大主產(chǎn)地巴西和印度未來(lái)產(chǎn)量也不容樂(lè)觀。目前價(jià)格在每噸170美元至180美元之間，未來(lái)鐵礦石價(jià)格可能漲至每噸200美元。2009年以來(lái)，普通混凝土的價(jià)格保持高位，目前價(jià)格仍處于350元/m以上。 2010以來(lái)美元對(duì)人民幣走勢(shì)：

15、外資入侵人民幣近期大幅升值，為外資進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，大量外資進(jìn)入后將直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。自2005年人民幣匯改以來(lái)，人民幣已經(jīng)累計(jì)升值達(dá)24.1%，預(yù)計(jì)在未來(lái)1年內(nèi)，人民幣將升值6-8%。2011-1-206.5820 存款利率與CPI關(guān)系：負(fù)利率時(shí)代2010年中國(guó)居民消費(fèi)指數(shù)節(jié)節(jié)攀高，至11月已達(dá)到5.1%高位，全年CPI約為3.3%，中科院預(yù)測(cè)2011年全年CPI約為3.7%，從2010年2月起CPI已超越一年期存款利率，正式進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。負(fù)利率時(shí)代的到來(lái)，預(yù)示著具有增值的投資渠道將成為居民存款的尋找方向，而不動(dòng)產(chǎn)的特性決定了購(gòu)房成為抵御通脹的最佳方式。 從民生經(jīng)濟(jì)看中國(guó)房地產(chǎn) 從民生

16、經(jīng)濟(jì)看中國(guó)房地產(chǎn)2010年中國(guó)民生經(jīng)濟(jì)層面關(guān)鍵詞1.漲（農(nóng)作物價(jià)格暴漲） 【蒜你狠】2010年3月，大蒜價(jià)格瘋漲數(shù)十倍 【豆你玩】從年初開(kāi)始，綠豆由每斤3元一路狂飆至10元以上 【姜你軍】7月至8月，全國(guó)生姜價(jià)格連漲33天，漲幅達(dá)18.2% 【糖高宗】10月，全國(guó)食糖價(jià)格達(dá)到6062元，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄 【油你漲】【蘋(píng)什么】【棉里針】農(nóng)作物價(jià)格的暴漲，對(duì)于日常生活來(lái)說(shuō)增加成本，流動(dòng)性資本的投機(jī)行為為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了大量的動(dòng)力，帶動(dòng)房?jī)r(jià)的沖高。 從民生經(jīng)濟(jì)看中國(guó)房地產(chǎn)2010年中國(guó)民生層面關(guān)鍵詞2.缺（經(jīng)濟(jì)回暖，用工短缺） 長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)城市缺工超過(guò)200萬(wàn)人 擁有500多萬(wàn)外來(lái)打工者的東莞

17、，缺工在百萬(wàn)以上 企業(yè)通過(guò)增加工資來(lái)維持開(kāi)工，生產(chǎn)成本由此大大提升。3.轉(zhuǎn)（控制成本，遠(yuǎn)離沿海） 仁寶成為第四個(gè)進(jìn)駐重慶的筆記型電腦代工廠 鄭州政府發(fā)言人證實(shí)富士康計(jì)劃當(dāng)?shù)卦O(shè)廠從“昆山制造”到“昆山創(chuàng)造”引入高層次人才將提升城市整體人文素質(zhì)。 從民生經(jīng)濟(jì)看中國(guó)房地產(chǎn)2010年中國(guó)民生層面關(guān)鍵詞4.調(diào)（上調(diào)工資，增加收入） 7月1日起，北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從每月800元上調(diào)至960元，漲幅20% 1月23日，江蘇省宣布2月起上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，從850元上調(diào)到960元，增加110元，漲幅超過(guò)12% 2011年2月1日起，江蘇省再次上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，從960元上調(diào)到1140元，增加180元，平均增幅1

18、8%以上 上海市每月最低工資標(biāo)準(zhǔn)從960元調(diào)整為1120元，漲幅約為16.6% 7月1日起，江西調(diào)整全省最低工資標(biāo)準(zhǔn)由為80至140元，增幅為23.6% 湖南省調(diào)整月最低工資標(biāo)準(zhǔn)，由每月665元提高到850元，提升185元 浙江、廣東、福建、天津、山西、山東等地相繼調(diào)整幅度在10%以上上調(diào)工資性收入對(duì)于增加購(gòu)買(mǎi)力具有推動(dòng)作用，同時(shí)也增加用工單位支出，將推動(dòng)商品價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)。 從宏觀角度看房地產(chǎn) - 小結(jié)寬松貨幣政策能源危機(jī)自然災(zāi)害人民幣升值投資管道不足基本工資上調(diào)GDP高速增長(zhǎng)生活成本上升全球生產(chǎn)成本增加房?jī)r(jià)繼續(xù)走高通貨膨脹房地產(chǎn)增值價(jià)值房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)力 從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn) 從城市發(fā)展看昆

19、山房地產(chǎn)從臺(tái)灣五都選舉的都市格局變化看城市的消失與崛起五都： 臺(tái)北市 臺(tái)中市（臺(tái)中縣并入） 臺(tái)南市（臺(tái)南縣并入） 新北市（臺(tái)北縣） 高雄市（高雄縣并入） 從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn)昆山與上海：逐漸融合的同城趨勢(shì)蘇州市昆山市上海市昆山區(qū) 從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn)打破舊價(jià)格秩序，建立新價(jià)格平衡八王子市 VS 東京距 離：50km房?jī)r(jià)比：70%昆山市 VS 上海距 離：50km房?jī)r(jià)比：25%東京都市圈 上海都市圈城西板塊公園高校生態(tài)價(jià)值城東板塊東部新城規(guī)劃價(jià)值城南板塊中華商務(wù)區(qū)投資價(jià)值城北板塊發(fā)展飽和配套價(jià)值中心板塊CBD中央商貿(mào)區(qū)地段價(jià)值 從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn)昆山市各版塊功能定位及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況城

20、南高點(diǎn):10000 目前:8800浮動(dòng)：-12%東部前進(jìn)東路沿線高點(diǎn):8500 目前:7500浮動(dòng)：-11.7%城西前進(jìn)西路沿線高點(diǎn):9000 目前:8300浮動(dòng)：-7.8%北部長(zhǎng)江北路沿線高點(diǎn):8000 目前:7300浮動(dòng)：-8.8%CBD長(zhǎng)江南路西沿線高點(diǎn)11000 目前:11000浮動(dòng)：0% 從城市發(fā)展看昆山房地產(chǎn) 昆山市中心（中央商貿(mào)區(qū)）房地產(chǎn)概況 金鷹國(guó)際建面：394668.88m高層，商鋪預(yù)計(jì)均價(jià)：未定 玖瓏灣建面：175170m高層預(yù)計(jì)均價(jià)：未定 弘輝首璽建面：33萬(wàn)m高層均價(jià)：10800元/ 玉山九里建面：446957m多層，別墅預(yù)計(jì)均價(jià)：18000元/ 鹿城一品建面：5599

21、1m高層，商鋪均價(jià)：9500元/區(qū)域房產(chǎn)概述昆山高端項(xiàng)目的集中區(qū)域，政府中央商貿(mào)區(qū)的規(guī)劃提升整體區(qū)域價(jià)值，目前在售項(xiàng)目產(chǎn)品以高層為主，主力均價(jià)9500-11000元/。 昆山城東（東部新城）房地產(chǎn)概況中航城建面：35萬(wàn)m小高，高層，別墅均價(jià)：8200元/ 珠江御景建面：62萬(wàn)m高層，商鋪均價(jià)：7500元/中冶.昆庭建面：14萬(wàn)m高層，酒店公寓均價(jià)：待定左岸尚海灣建面：34萬(wàn)m高層，別墅均價(jià)：待定綠地21新城建面：178萬(wàn)m小高層，高，多層均價(jià)：7500元/東城世家建面：20萬(wàn)m多層，高層，別墅均價(jià)：6800元/世茂東壹號(hào)建面：110萬(wàn)m多層，高層，小高別墅均價(jià)：7800元/陽(yáng)光水世界建面：29

22、萬(wàn)m多層，高層，小高層均價(jià)：7400元/區(qū)域房產(chǎn)概述作為昆山主力在售項(xiàng)目集中的區(qū)域，城東是大盤(pán)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)之地，目前區(qū)域產(chǎn)品以小高層、高層為主，在售產(chǎn)品均價(jià)7500-8000元/。 清風(fēng)華院建面：36萬(wàn)m高層，小高，聯(lián)排別墅均價(jià)：8500元 天居華庭建面：21532m高層，小高均價(jià)：7900元時(shí)代文化家園建面：33萬(wàn)m多層，高層，小高均價(jià)：6800元 新華舍建面：35萬(wàn)m多層，高層，小高均價(jià)：7300元 三水蕭林建面：30萬(wàn)m高層，小高，聯(lián)排別墅均價(jià)：7000-9000元 風(fēng)景英倫建面：18萬(wàn)m高層，小高，聯(lián)排別墅均價(jià)：9000元 TOP凱迪城建面：25萬(wàn)m高層，小高均價(jià)：8300元香堤灣建面

23、：4.8萬(wàn)m高層均價(jià)：7600元 昆山城西房地產(chǎn)概況區(qū)域房產(chǎn)概述昆山城西因森林公園、大學(xué)城、體育中心等配套成就生態(tài)人文價(jià)值，作為改善型居住的首選，在售高層均價(jià)7500-8500元/。 昆山城南房地產(chǎn)概況巴比倫國(guó)際廣場(chǎng)建面：12萬(wàn)m高層，小高均價(jià)：待定森隆瓏庭建面：14萬(wàn)m高層均價(jià)：11000元 衡山城建面：24.9萬(wàn)m多層，高層，小高均價(jià)：待定 吉田國(guó)際建面：70萬(wàn)m高層，小高均價(jià)：12000元 綠中海建面：33萬(wàn)m高層，別墅均價(jià)：8500元起 新城域建面：60萬(wàn)m高層，小高均價(jià)：7000元 蝶湖灣建面：107.6萬(wàn)m高層，別墅均價(jià)：8500元景秀麗都建面：6.7萬(wàn)m高層，小高均價(jià)：8500元

24、外灘印象花園建面：15.6萬(wàn)m高層均價(jià)：7600元區(qū)域房產(chǎn)概述昆山城南因擁有三鐵交匯，獨(dú)特交通條件，成就高端住宅，商務(wù)中心，在售高層均價(jià)8000-12000元/。 昆山城北房地產(chǎn)概況中基高爾夫建面：14萬(wàn)m高層均價(jià)：10000元青春岸線建面：7.5萬(wàn)m高層，小高均價(jià)：7000元大德世家建面：21.8萬(wàn)m高層，別墅均價(jià)：6600元樂(lè)活家園建面：23萬(wàn)m高層，小高均價(jià)：7500元第e特區(qū)建面：20.5萬(wàn)m多層，高層，小高均價(jià)：7600元花都藝墅建面：34萬(wàn)m高層，小高，別墅均價(jià)：15000元璞麗公館建面：11萬(wàn)m高層，別墅均價(jià)：6200元天闊建面：12.5萬(wàn)m多層，高層，小高均價(jià)：7700元云山詩(shī)

25、意建面：18萬(wàn)m高層，小高均價(jià)：8000元區(qū)域房產(chǎn)概述昆山城北因農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，家居建材市場(chǎng)，物流城，汽車(chē)城等貿(mào)易巨頭進(jìn)駐，人氣迅速急升，在售高層均價(jià)6500-8000元/。 昆山市2010年市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額度分析：房產(chǎn)投資火熱從2001年開(kāi)始昆山市房地產(chǎn)投資總額逐年上升，年平均投資增幅超過(guò)40%，至2009年末，昆山房地產(chǎn)投資總額達(dá)到155.19億元，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)依然火熱。 昆山房產(chǎn)年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：銷售節(jié)節(jié)攀升 2006年起，昆山房地產(chǎn)銷售額突破百億，達(dá)到135.03億元，近年來(lái)除2008年收到金融危機(jī)影響成交量下滑外，其他各年度昆山成交金額均保持快速增長(zhǎng)。獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)勁的

26、經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，吸引大牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐。2003年至今昆山房產(chǎn)年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)年份施工面積（萬(wàn)）竣工面積（萬(wàn)）銷售額（億元）2003756.82204.6344.1120041155.39244.5143.182005135032466.3220061498.07584.2135.0320071456.54513.16218.1720081791.95297.33137.6620091991427359 昆山2010年土地市場(chǎng)：城市的方向2010年受到調(diào)控政策影響，昆山商住用地出讓面積為2770941.6，同比下降11%，平均成交單價(jià)為3312.1元/，同比下降12%。從各區(qū)的成交面積來(lái)看，2010

27、年與2009年相比，主力出讓土地區(qū)域由開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)而向目前的價(jià)格較低區(qū)域周市鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。雖然2010年全年整體平均成交單價(jià)同比出現(xiàn)下降，但由于市區(qū)土地稀缺，昆山2010年出現(xiàn)了前所未有的地王現(xiàn)象。 昆山2010年土地市場(chǎng)：地王的更迭地塊位置開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)路北側(cè)、柏廬路西側(cè)面積26860.8平方米用途商住（商業(yè)為辦公）容積率2.8-3.0建筑密度25%-35%起始價(jià)8030元/平方米競(jìng)得價(jià)15690元/（2010.12）競(jìng)得人林文鎮(zhèn) 地塊位置開(kāi)發(fā)區(qū)中華園路南側(cè)、柏廬路西側(cè)面積99430平方米用途商?。ㄉ虡I(yè)建筑面積不大于10%）容積率2.5-2.8（地上部分）建筑密度18%-25%起始價(jià)4800元/平方米競(jìng)得

28、價(jià)8030元/（2009.11）競(jìng)得人上海中星（集團(tuán)）有限公司 昆山2010年土地市場(chǎng)：昆山高價(jià)地塊地塊位置開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路東側(cè)、友誼公園北側(cè)面積92103平方米用途商業(yè)（會(huì)展、辦公、酒店）、住宅容積率3.5（其中商業(yè)建筑面積不大于總建筑面積的40%）建筑密度40%起始價(jià)3000元/競(jìng)得價(jià)9060元/（2007.9）競(jìng)得人昆山弘輝建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司昆山 2007年“地王”，由弘輝建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司以8.34億元的成交價(jià)成功競(jìng)拍，競(jìng)拍價(jià)為9060元/平米，溢價(jià)率達(dá)202%，弘輝首璽是弘輝建設(shè)開(kāi)發(fā)公司打造，股東是以工信集團(tuán)為首包括仁寶集團(tuán)、冠軍瓷磚、臺(tái)波集團(tuán)等12家臺(tái)灣企業(yè)組成。 昆山2010年土地市場(chǎng)：昆山高價(jià)地塊地塊位置玉山鎮(zhèn)虹橋路東側(cè)、萬(wàn)步路北側(cè)面積259988平方米用途